Félagsmálaráðherra (Jóhanna Sigurðardóttir):
Herra forseti. Ég mæli hér fyrir frv. til laga um breytingu á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988, sem flutt er á þskj. 626.
Meginmarkmið þessa frv. er að leggja til að tekið verði upp kerfi skuldabréfaskipta húsbréfamiðlunar í stað beinna lána til íbúðarkaupa. Í þessu felst að íbúðarkaupandi gefur út skuldabréf fyrir láni því sem hann fær hjá seljanda en þessu bréfi er síðan hægt að skipta fyrir ríkistryggð og markaðshæf húsbréf. Þessu kerfi er ætlað að stuðla að víðtækri fjármögnun til íbúðarfjárfestinga og að meiri innri fjármögnun en verið hefur, svo og lækkun útborgunarhlutfalls.
Áður en ég geri nánar grein fyrir því frv. sem hér liggur fyrir vil ég fara nokkrum orðum um aðdraganda frv. og ástæðurnar fyrir þeim breytingum sem nú er lagt til að gerðar verði á húsnæðislánakerfinu. Í janúarmánuði 1988, eða fyrir rúmlega ári síðan, var skipaður vinnuhópur undir forustu Kjartans Jóhannssonar alþingismanns til að gera tillögur um þá kosti sem fyrir hendi voru um framtíðarskipan almenna húsnæðislánakerfisins. Í álitsgerð vinnuhópsins kemur m.a. fram eftirfarandi, með leyfi forseta:
,,Það er mat vinnuhópsins að núverandi lánakerfi valdi ekki hlutverki sínu. Það skapar umframeftirspurn og leiðir til biðraðar eftir lánum og spennir upp fasteignamarkaðinn. Ýmis vandi stafar af tengingu þess við lífeyrissjóðina og heildarsamninga við þá. Lánakerfið hefur ekki fjárráð til að mæta þörfum markaðarins miðað við fyrirheit um lánsrétt og lánsfjárhæfi né heldur að rísa undir núverandi niðurgreiðslu vaxta.``
Hér er um að ræða sömu niðurstöðu og margir, bæði innan þings og utan, höfðu látið í ljósi um núverandi kerfi, þ.e. að núverandi lánakerfi stæði ekki undir gífurlegri fjárþörf og hefði skaðleg áhrif á fasteigna- og peningamarkaðinn og húsnæðislánakerfið í heild. Síðast en ekki síst hefur gagnrýnin beinst að því að við núverandi kerfi eigi allir rétt á niðurgreiddum lánum úr Byggingarsjóði ríkisins óháð tekjum eða þörf fyrir húsnæðislán. Fólk hefur haft lánsrétt í þessu húsnæðislánakerfi þótt það eigi fleiri en eina íbúð og þótt það sé að minnka við sig úr stærri eign í minni eign svo dæmi sé tekið. Biðröðin hefur því fætt sig sjálf þar sem fólk hópast í biðröð eftir ódýrum lánum hvort sem það þarf á þeim að halda eða ekki. Þetta hefur leitt til þess að fólk sem nú er í verulegri þörf fyrir lánafyrirgreiðslu þarf að bíða í 2--3 ár eftir láni. Fyrirkomulag þetta hefur því leitt til þess að eftirspurn eftir lánum hefur verið langt umfram framboð og er fyrirséð að núverandi húsnæðiskerfi fær ekki staðist. Enn berast t.d. fleiri umsóknir á hverjum mánuði en hægt er að afgreiða sem enn eykur á þá biðröð sem fyrir er.
Frá 1. sept. 1986, þegar lögin tóku gildi, til febrúarloka 1989 bárust um 18.000 umsóknir til stofnunarinnar. Þar af eru yfir 17.000 umsóknir um lán til nýbygginga og kaupa á eldri íbúðum. Samkvæmt upplýsingum Húsnæðisstofnunar ríkisins
hafa um 10.000 umsækjendur ekki fengið afgreiðslu og þar af hafa um 7300 ekki fengið bindandi lánsloforð. Forsendur þær sem núgildandi kerfi byggði á var að eftirspurn eftir lánum gæti orðið mest 3800 umsóknir tvö fyrstu árin, þ.e. hvort árið um sig, en færu síðan fækkandi.
Nýleg athugun Félagsvísindastofnunar gefur til kynna að eftirspurn eftir lánum Byggingarsjóðs ríkisins er síður en svo mettuð. Samkvæmt niðurstöðum rannsóknarinnar hafa 15% höfuðborgarbúa og 9% landsbyggðarbúa sótt um lán. Um 20% íbúa á höfuðborgarsvæðinu og 14% landsbyggðarbúa hyggjast sækja um lán á næstu tveimur árum samkvæmt þessari könnun. Samtals hafa því 35% höfuðborgarbúa og 23% landsbyggðarbúa sótt um eða ætla að sækja um lán hjá Byggingarsjóði ríkisins næstu tvö árin, en könnunin náði til fólks á aldrinum 20--70 ára. Hverjir eru svo í biðröðum samkvæmt könnun Félagsvísindastofnunar Háskóla Íslands? Í þeirri könnun kemur fram að 57% þeirra sem eiga umsókn hjá Húsnæðisstofnun búa í eigin húsnæði. 75% þeirra sem búa í eigin húsnæði telja sig búa í mjög góðu eða fremur góðu húsnæði. 50% þeirra sem búa í eigin húsnæði búa í fjölbýlishúsi. Aðrir búa í einhvers konar sérbýli. Svipað er uppi á teningnum varðandi hagi þeirra sem ætla sér í biðröðina næstu tvö árin samkvæmt könnun Félagsvísindastofnunar. Samtals má áætla að kostnaður við afgreiddar og óafgreiddar umsóknir á tveggja og hálfs árs tímabili, eða frá sept. 1986 til dagsins í dag, kosti um 41 milljarð kr. miðað við fullt lán til umsækjenda. Að teknu tilliti til affalla af umsóknum og frádreginna áhvílandi lána á íbúðum, sem óvíst er hver verða, má áætla að kostnaðurinn sé ekki undir 35 milljörðum kr.
Bindandi lánsloforð hafa verið gefin út til júní 1990. Samkvæmt þeim áætlunum sem unnið er eftir gerir Húsnæðisstofnun ráð fyrir að um 3000 umsækjendur fái lán á árinu 1989, þ.e. um 250 á mánuði að meðaltali. Því má gera ráð fyrir að 500--600 millj. kr. séu á hverjum einasta mánuði afgreiddar í bindandi lánsloforðum fram í tímann og sem bætast sífellt við skuldbindingar Byggingarsjóðs ríkisins sem nú ná til júní 1990. Samkvæmt niðurstöðum Félagsvísindastofnunar má draga þá ályktun að helmingur þeirra renni til fólks sem er það vel statt að það ætti ekki að þurfa á lánafyrirgreiðslu hjá hinu
opinbera að halda með niðurgreiddum vöxtum. Áætlað er að vaxtamunur á veittum lánum Byggingarsjóðs ríkisins samkvæmt núverandi kerfi og teknum lánum hjá lífeyrissjóðunum hafi verið 148 millj. kr. á sl. ári. Á næstu fimm árum má ætla að þessi vaxtaniðurgreiðsla að óbreyttu sé um 3 milljarðar kr. Árið 1993 fer að óbreyttu allt núverandi ríkisframlag í vaxtaniðurgreiðslu. Það ætti því að vera ljóst að lánakerfið hefur ekki fjárráð til að mæta þörfum miðað við fyrirheit um lánsrétt og lánsfjárhæðir né heldur að rísa undir núverandi vaxtaniðurgreiðslu. Af því sem hér hefur verið sagt er ljóst að húsnæðislánakerfið stenst ekki þær kröfur sem gerðar
hafa verið til þess. Okkur ber að viðurkenna að það sé komið í þrot. Annað er blekking gagnvart íbúðarkaupendum og húsbyggjendum.
Herra forseti. Ég vil áður en ég sný mér að því að gera grein fyrir því frv. sem hér er til umræðu víkja nokkuð að þeirri fullyrðingu sem fram hefur komið að húsnæðislánakerfið sé að ná jafnvægi. Þessi niðurstaða gengur í þveröfuga átt við þá könnun sem ég áður greindi frá og gerð var af Félagsvísindastofnun Háskóla Íslands. Í stuttu máli gefur hún sterka vísbendingu um að það séu jafnvel fleiri sem ætla sér í biðröðina á næstu tveimur árum en sl. tvö ár. En hvað er hægt að kalla jafnvægi í húsnæðislánakerfinu? Ef hægt á að vera að tala um jafnvægi ættu að vera jafnmörg lán afgreidd út og umsóknir sem koma inn, þ.e. 250 umsóknir á mánuði samkvæmt upplýsingum Húsnæðisstofnunar ríkisins og að teknu tilliti til ýtrustu affalla á umsóknum.
Umsóknafjöldinn sem berst á hverjum mánuði hefur verið mjög sveiflukenndur. Lengst af á sl. ári voru umsóknir á bilinu 370 til tæplega 460. Í októbermánuði fóru þær þó niður í 285, í nóvember 335, í desember 220. Í janúar sl. fóru þær upp á við aftur og voru þá 336 og í febrúarmánuði um 360. Það að umsóknir eru óvenjulega fáar í desember skýrist af því að í desembermánuði hafa alltaf borist færri umsóknir en aðra mánuði. Væntanlega má einnig rekja ástæður til þess að umræður eru uppi um nýtt húsnæðislánakerfi. Og síðast en ekki síst vegna þess að atvinnuástandið í augnablikinu í þjóðfélaginu mun hafa sín áhrif. Eins og áður er sagt var lægsti fjöldi umsókna í mánuði 220. Allir aðrir mánuðir á sl. ári eru með töluvert fleiri umsóknir. Til að ná jafnvægi í afgreiðslu lána og nýjum innkomnum umsóknum mættu þær aldrei fara yfir 250 á mánuði að teknu tilliti til ýtrustu affalla miðað við núverandi fjármagn Byggingarsjóðs ríkisins. Á sl. tveimur mánuðum hafa þær verið tæplega 100 fleiri. Það þýðir að umsóknir sem berast inn og eru umfram þær sem afgreiddar eru á hverjum mánuði bætast við biðröðina. En það dugar heldur ekki til til að koma á jafnvægi því að jafnvel þó það væri komið á jafnvægi í umsóknafjölda og afgreiðslu umsókna er enn eftir að afgreiða 10.000 umsækjendur, en afgreiðsla á þeim fjölda tekur um þrjú ár og kostar um 20--23 milljarða kr. Aðalatriðið er líka að menn verða að hafa í huga þegar talað er um jafnvægi að til viðbótar þessum óafgreiddu 10.000 umsóknum koma enn inn fleiri nýjar umsóknir en hægt er að afgreiða á hverjum mánuði sem sýnir að það er engin stoð fyrir því að kerfið hafi náð jafnvægi.
Til einföldunar er hægt að setja dæmið þannig fram að ef afgreidd voru 250 lán í janúar sl. og jafnframt komu inn 350 nýjar umsóknir, þá bætast þær umsóknir sem berast og eru umfram afgreidd lán, þ.e. 100 í þessu tifelli ef ekki er gert ráð fyrir afföllum af þeim nýju umsóknum, við þær 10.000 sem liggja enn óafgreiddar. Húsnæðisstofnun reiknar með 3--7% afföllum en 15--20% af fjárhæðum lána. Ef reiknað er með 20% afföllum mættu aldrei berast
fleiri en 310 umsóknir á mánuði til að jafnvægi næðist. Þá er halinn 10.000 umsóknir alveg fyrir utan það dæmi. Aðeins í tvo mánuði af þeim 31 mánuði sem kerfið hefur verið í gildi hafa þær verið færri en 310. Það var í okt. 1988 og des. 1988. Ef jafnvægi væri í þeim umsóknum sem afgreiddar eru og þeim sem koma nýjar inn væri meðalbiðtíminn 34 mánuðir svo lengi sem enn bættist í biðröðina. Þær umsóknir sem berast mánaðarlega umfram afgreidd lán munu lengja biðröðina og því afgreiðslutíma lána.
Samkvæmt upplýsingum Húsnæðisstofnunar ríkisins nú í vikunni er áætlað að um næstu áramót verði enn óafgreiddar um 10.300 umsóknir, þ.e. að um næstu áramót hafi enn ekkert gengið á biðröðina sem nú er fyrir. Samt sem áður verðum við á þessu tímabili, mars til desember, búin að binda 5,4 milljarða kr. í fjármagni fram í tímann á þessum mánuðum án þess að biðröðin hreyfist.
Virðulegi forseti. Áður en ég rek efnisatriði frv. vil ég rekja hvernig að þessu frv. hefur verið staðið, en ég vil fullyrða að þetta frv. hafi fengið mjög vandaðan undirbúning. Aðdragandinn að því frv. sem nú liggur fyrir er að frá því í ágúst 1987 til desemberloka var unnið að setningu löggjafar sem takmarkaði mjög sjálfvirknina í húsnæðislánakerfinu. M.ö.o. var hér um að ræða að skapa svigrúm til að taka upp nýtt kerfi og kom m.a. sú lagasetning í veg fyrir að búið væri að gefa út bindandi lánsloforð fram í tímann að a.m.k. 20 milljörðum kr. hærri upphæð en gert hefur verið í dag. Þar með hefði verið búið að binda núgildandi kerfi fram til 1993 með bindandi lánsloforðum. Þessir 20 milljarðar samsvara allri þeirri fjárhæð sem staðgreiðslukerfi skatta skilaði ríkissjóði í fyrra.
Ég fullyrði að eitt stærsta viðfangsefni ríkisstjórnarinnar er að leysa þann hnút sem húsnæðiskerfið er komið í og stöðva þann skipulagslausa fjáraustur sem rennur til almenna húsnæðislánakerfisins, skaðar húsnæðismálin í heild sinni, hefur skaðleg áhrif á fasteigna- og peningamarkaðinn og leiðir til ýmiss konar ójafnvægis í ríkisbúskapnum. Reyndar er ljóst að ef þessi lagasetning sem takmarkaði sjálfvirknina í kerfinu hefði ekki komið til fyrir rúmu ári síðan hefðum við aftur og aftur staðið frammi fyrir lokun húsnæðislánakerfisins, eins og gerðist í mars 1987, þar sem Húsnæðisstofnunin hefði ekki haft fjárráð til þess að afgreiða skuldbindandi lánsloforð.
Þessi löggjöf sem sett var fyrir rúmu ári síðan fól það einnig í sér að hægt var að taka við umsóknum frá þeim sem áttu fyrir fleiri en eina íbúð og einnig þeirra sem voru að minnka við sig. Þessi lagasetning tók mun lengri tíma hér á hv. Alþingi heldur en ætlað var vegna andstöðu ýmissa við þetta mál og leiddi það m.a. til þess að lengri tíma hefur tekið að leggja fyrir Alþingi tillögur að framtíðarskipan húsnæðislánakerfisins. Það var síðan í janúarmánuði 1988, eins og áður er getið, að skipaður var vinnuhópur sem átti að gera tillögur um þá kosti sem fyrir hendi voru um framtíðarskipan almenna
húsnæðislánakerfisins og skilaði sá hópur tillögum sínum 23. mars í fyrra eða fyrir tæpu ári.
Fundir voru síðan haldnir með forseta ASÍ og formanni VSÍ um hvernig staðið skyldi að framhaldi málsins. Samráð var einnig haft við stjórnarflokkana og stjórnarandstöðuna um þá tilhögun. Í framhaldi af því var í byrjun maí 1988 skipuð nefnd með aðild fulltrúa allra stjórnmálaflokkanna á þingi og aðilum vinnumarkaðarins sem hafði það verkefni að gera tillögur um skipan hins almenna húsnæðislánakerfis með hliðsjón af þeirri leið sem starfshópur um sama efni mælti með í álitsgerðinni þann 23. mars 1988.
Það var síðan í október þegar nefndin var að ljúka störfum að ósk kom frá forseta ASÍ, sem átti sæti í nefndinni, um að nefndin fengi frest til þess að skila tillögum sínum til að hann hefði svigrúm til að kynna málið á ASÍ-þingi. Það varð aftur til þess að nefndin gat ekki skilað tillögum sínum fyrr en undir miðjan desember. Niðurstaða nefndarinnar varð sú að fimm af þeim sex stjórnmálaflokkum sem þátt höfðu tekið í þessu starfi mæltu með húsbréfum ásamt fulltrúa VSÍ. Fulltrúi Framsfl. og ASÍ skiluðu séráliti.
Þessi niðurstaða var síðan kynnt í ríkisstjórninni um miðjan desember sl. Niðurstaðan varð sú að skipa sérstaka ráðherranefnd til þess að fara yfir niðurstöður nefndarinnar. Ráðherranefndin hélt þrjá fundi og skilaði af sér í byrjun janúar þar sem gerðar voru tillögur um nokkrar breytingar frá tillögum nefndarinnar. Samþykkt var í ríkisstjórninni að senda málið til meðferðar í þingflokkunum. Áhersla var á það lögð við forustumenn stjórnarflokkanna að tíminn yrði nýttur í janúar af þingflokkunum til að fjalla um málið og niðurstaðan lægi fyrir þegar þing kæmi saman um mánaðamótin janúar og febrúar. Stjórnarflokkarnir hafa því haft þrjá mánuði til að kynna sér málið, bæði niðurstöður og rökstuðning nefndarinnar og frumvörp um húsbréfakerfi og vaxtabætur sem legið hafa fyrir frá miðjum desember sl.
Félmrn. hefur einnig staðið fyrir víðtækri kynningu á frv. og hafa verið haldnir um 18--20 fundir með ýmsum aðilum og þá sérstaklega samtökum launafólks. Má þar nefna Verkamannasambandið, miðstjórn ASÍ, BSRB, BHM, Landssamband verslunarmanna, Landssamband iðnverkafólks, Landssamband iðnaðarmanna svo að dæmi séu tekin. Einnig hafa verið kölluð til samráðs og kynningar Félag fasteignasala, Verktakasambandið og fleiri aðilar.
Sérfræðingar á vegum félmrn. hafa einnig farið yfir málið á sérstökum fundum með fulltrúum sumra stjórnmálaflokkanna. Áður hafði málið þó sérstaklega verið kynnt af hálfu ráðuneytisins í húsnæðismálastjórn. Frv. var síðan kynnt fyrir félmn. beggja deilda Alþingis. Að þessu viðbættu hafa fjórir sérfræðingar af hálfu ríkisstjórnarinnar yfirfarið málið með tilliti til áhrifa húsbréfakerfisins á fasteigna- og verðbréfamarkaði. Sérfræðinganefndin skilaði álitsgerð með jákvæðri niðurstöðu sem send var félmn. þingsins nú við meðferð málsins.
Ég hygg að það sé nokkur munur á undirbúningi þessa frv. sem hér er mælt fyrir og þeirri löggjöf sem við höfum búið við í tvö og hálft ár vegna þess að það tók sex eða átta daga að afgreiða það mál hér á þinginu. Þá höfðu menn ekki kynnt sér það mál áður.
Eins og áður sagði skilaði síðari nefndin sem starfaði frá maí til desember af sér 12. desember sl. Nefndin skilaði tveim álitum. Í fyrsta lagi álitsgerð sem undirrituð var af Kjartani Jóhannssyni, Júlíusi Sólnes, Kristínu Ástgeirsdóttur, Maríu E. Ingvadóttur, Ólafi Davíðssyni og Steingrími J. Sigfússyni, en henni fylgdu annars vegar frumvarp til laga um breytingu á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, sem felur í sér heimild til að stofna sérstaka deild við Húsnæðisstofnun ríkisins sem starfræki skuldabréfaskipti eða svonefnt húsbréfakerfi, og nokkrar breytingar á gildandi lánakerfi, en hins vegar tillögur um vaxtabætur í stað húsnæðisbóta og niðurgreiðslur lánskjara í almenna húsnæðislánakerfinu.
Niðurstöðu meiri hlutans fylgdu einnig sérstakar bókanir sem voru
athugasemdir við einstaka þætti málsins frá Júlíusi Sólnes, sem var fulltrúi þingflokks Borgfl. í nefndinni, frá Kristínu Ástgeirsdóttur, sem var fulltrúi Kvennalistans í nefndinni, frá Maríu E. Ingvadóttur, sem var fulltrúi Sjálfstfl. í nefndinni, og frá Steingrími J. Sigfússyni sem var fulltrúi Alþb. í nefndinni. Minnihlutaáliti skiluðu Ásmundur Stefánsson og Guðmundur Gylfi Guðmundsson fulltrúi Framsfl. í nefndinni. Fulltrúi Framsfl. í nefndinni varð þó sammála tillögum annarra nefndarmanna um breytingar á vaxtakjörum Byggingarsjóðs ríkisins þannig að þeir fylgdu markaðsvöxtum og jafnframt fylgjandi tillögum um vaxtabætur.
Sjónarmið Ásmundar Stefánssonar og Guðmundar Gylfa Guðmundssonar voru að öðru leyti þau að ekki væri ástæða til að breyta núverandi húsnæðislánakerfi í neinum aðalatriðum, en lögðu hins vegar til ýmsar breytingar til að stytta biðtímann og ná jafnvægi. Helstu tillögur þeirra voru eftirfarandi:
1. Endurgreiðsla lána væri tekjuttengd og aukagreiðsla nemi 3,5% af tekjum umfram skattleysismörk.
2. Húsnæðisstofnun fái heimild til skuldabréfaútboðs og verði 2 milljarða kr. aflað á ári hverju næstu tvö árin.
3. Heimilað verði að geyma lánsrétt.
4. Framlag ríkisjóðs verði aukið. Þeir telja að 2 milljarða vanti til að framlag ríkissjóðs fyrir árið 1987 og 1988 hafi haldið raungildi sínu miðað við framlag ríkissjóðs 1986. Jafnframt leggja þeir til að framlag ríkissjóðs verði á næstu árum það sama og það var að raungildi 1985 og 1986, þ.e. um 2 milljarðar kr. miðað við verðlag 1989.
5. Þeir leggja til hert eftirlit með skuldabréfakaupum lífeyrissjóðanna.
6. Lán verði veitt til einstaklinga og lánið fylgi þeim.
Nefndin taldi sér ekki fært að ganga lengra til móts við þessi sjónarmið minni hluta nefndarinnar, en
skerðing á núgildandi kerfi sem fram kom í frv. sem hér er til umfjöllunar var liður í að ganga til móts við minni hlutann í nefndinni. Eftir að nefndin hafði skilað af sér var það sérstaklega athugað í félmrn. hvort hægt væri að ganga enn lengra til móts við þau sjónarmið sem komu fram hjá minni hlutanum en niðurstaðan af þeirri athugun var að þær takmarkanir sem þarna voru lagðar til á kerfinu mundu skapa mikla erfiðleika og vera mjög flóknar í allri framkvæmdinni.
Ég held að flestir, og jafnvel minni hlutinn og þeir sem styðja hans tillögur, viðurkenni þann pólitíska veruleika að það er engin samstaða um það að setja meira ríkisframlag inn í núverandi kerfi frá þeim rúmlega 1 milljarði sem ríkissjóður leggur nú fram í Byggingarsjóð ríkisins. A.m.k. hefur reynst nægjanlega erfitt að halda inni núverandi ríkisframlagi, 1 milljarði, og þá virðist ekki skipta máli hvaða ríkisstjórn á í hlut. Tillögur tvímenninganna ganga einmitt út á það að 2 milljarðar verði settir strax inn í húsnæðislánakerfið og síðan verði ríkisframlagið tvöfaldað, þ.e. 2 milljarðar á ári á næstu tveim árum. Því er svo hægt að bæta við að jafnvel þó að það væri vilji og pólitísk samstaða til að setja þessa mörgu milljarða til viðbótar inn í húsnæðislánakerfið verður að efa að það sé skynsamlegt að bæta svo miklu fjármagni til viðbótar við þá 17--18 milljarða sem nú er áætlað að fari á hverju ári til íbúðalána og íbúðafjárfestinga, bæði í gegnum húsnæðislánakerfið svo og viðbótarlán úr lífeyrissjóðum til einstaklinga, úr bankakerfinu og í gegnum handhafaskuldabréf vegna eftirstöðva af íbúðaverði. Er einmitt á það bent að það gæti haft óæskileg áhrif á fasteigna- og peningamarkaðinn og mun ég koma að því síðar.
Áður en ég geri grein fyrir einstökum greinum frv. vil ég ræða almennt um þá hugmynd sem býr að baki húsbréfaviðskiptum.
Hugmynd þessi felst í aðalatriðum í eftirfarandi: Við fasteignaviðskipti myndast fasteignaveðbréf sem kaupandi gefur út til seljanda fyrir eftirstöðvum íbúðarverðs. Byggingarsjóður ríkisins býðst til þess að skipta þessum bréfum og markaðshæfum verðbréfum, húsbréfum. Húsnæðisstofnun kaupir fasteignaveðbréfið á gengi miðað við markaðsvexti á hverjum tíma og lætur í staðinn ríkistryggt húsbréf. Húsbréfin skapa því traustan samningsgrundvöll til lánsviðskipta á milli kaupenda og seljenda íbúða. Áhætta seljandans verður engin því það verður Byggingarsjóður ríkisins eða húsbréfadeild sem innheimtir síðan afborganir af fasteignaveðbréfum sem kaupandinn gefur út. Þetta er mjög mikilvægur þáttur og leiðir til verulegrar lækkunar á útborgun, en hingað til hefur reynst erfitt að fá seljendur til að lána kaupendum til langs tíma á verðtryggðum kjörum því að seljendur hafa talið sig taka of mikla áhættu með því. Með þessu fyrirkomulagi er þeirri áhættu seljenda rutt úr vegi.
Seljandi íbúðar hefur þrjá kosti varðandi húsbréfið. Hann getur átt bréfið, látið það ganga áfram í öðrum fasteignaviðskiptum eða selt það á húsbréfamarkaðnum. Kostir þessa fyrirkomulags eru
einkum þeir að dregið er úr beinni lánastarfsemi hins opinbera á sviði húsnæðismála, ýtt undir aukna innri fjármögnun fasteignaviðskipta og þessi viðskipti flutt yfir á hinn almenna lánamarkað. Allt þetta skapar möguleika á að draga úr þeirri miðstýringu sem verið hefur í húsnæðismálum.
Ég tel mjög brýnt að hv. alþm. geri sér ljóst að hvergi á hinum Norðurlöndum er lánað eins mikið til húsnæðismála úr opinberum sjóðum og hér á landi. Til marks um það má nefna að í Noregi, þar sem opinberar lánveitingar til húsnæðismála eru mestar á hinum Norðurlöndum, námu heildarútlán Norska húsbankans til húsnæðismála 1987 rúmum 2,3 milljörðum ísl. kr. þegar útlánin höfðu verið leiðrétt miðað við íbúafjölda hér á landi. Sambærileg heildarútlán Húsnæðisstofnunar ríkisins árið 1987 voru 5,9 milljarðar kr. Skýringin á svona stórkostlega miklu meiri opinberri lánveitingu hér á landi til húsnæðismála helgast að verulegu leyti af því hve mikið fjármagn rennur hér til endurfjármögnunar á eldri íbúðum. Ég vil einnig benda á og undirstrika að á hinum Norðurlöndunum og raunar víðast hvar á Vesturlöndum er ekki lánað úr opinberum sjóðum til kaupa eða endurfjármögnunar á eldra húsnæði. Aftur á móti fer nú hér á landi meira en helmingur af fjármagni Byggingarsjóðs ríkisins til að fjármagna og endurfjármagna eldri íbúðir. Kosturinn við húsbréfakerfið er að fasteignamarkaðurinn fjármagnar sig sjálfur og á það ekki síst við um endurfjármögnun á eldra húsnæði, en á árinu 1988 fóru 3 milljarðar kr. til fjármögnunar eldri íbúða úr Byggingarsjóði ríkisins.
Ég nefndi það áðan í mínu máli að í tillögum fulltrúa ASÍ í nefndinni sem vann þetta frumvarp og fulltrúa Framsfl. er lagt til að ríkissjóður komi inn með verulega viðbótarfjármögnun frá því sem nú er. Í þessu sambandi er nauðsynlegt að hv. þm. athugi hve mikið fjármagn fer nú til útlána til íbúðarfjárfestinga almennt. Áætlað er að heildarlán Húsnæðisstofnunar ríkisins á þessu ári verði 11 milljarðar kr. Áætlað er að lífeyrissjóðirnir veiti í viðbótarlán til einstaklinga um 2 milljarða kr. Bankakerfið fjármagni með einum eða öðrum hætti íbúðarfjárfestingar upp á 2--3 milljarða. Handhafabréf má áætla að séu um 2 milljarðar kr. Hér er um að ræða 17--18 milljarða sem á ári hverju fara til húsnæðismála. Samkvæmt þjóðhagsáætlun fyrir árið 1989 er gert ráð fyrir að nýfjárfestingar í landinu séu um helmingur þessarar fjárhæðar eða 9--10 milljarðar kr. A.m.k. 7--8 milljarðar virðast því fara með einum eða öðrum hætti til endurfjármögnunar á eldri íbúðum. Því er hægt að velta fyrir sér hvort skynsamlegt sé að bæta 2--3 milljörðum við þessa 17--18 milljarða eins og lagt er til af fulltrúum minni hlutans í nefndinni. Ég held líka að það megi leiða að því verulegar líkur að hluti af þessum 17--18 milljörðum renni ekki til íbúðarfjárfestinga heldur til annarrar eyðslu. Það er einmitt kosturinn við húsbréfakerfið að það grundvallast á því að fjármögnun íbúðakaupa á sér stað í beinum tengslum við fasteignaviðskipti.
Sumir hafa af því áhyggjur að með húsbréfakerfinu
sé verið að setja inn á markaðinn miklu meira fjármagn en er í dag. Ég held einmitt að þetta sé rangt og mjög mikilvægt að þingmenn átti sig á því að í reynd er verið að draga úr því mikla fjármagni sem fer með einum eða öðrum hætti til íbúðarfjárfestinga hér á landi. Það helgast af því að til viðbótar við það fjármagn sem fólk getur nú fengið í Húsnæðisstofnun í gegnum núverandi lánakerfi þarf það að sækja verulegan hluta og oft meira en helming af sinni fjármögnun í gegnum skammtímalán í bönkum, hjá lífeyrissjóðum og einnig með því að gefa út handhafaskuldabréf.
Í húsbréfakerfinu er fjármögnuninni raunverulega beint meira eða minna í einn farveg, þ.e. að seljandinn lánar kaupandanum verulegan hluta af verði fasteignarinnar eða um 65%. Þar með er það í mörgum tilfellum að íbúðarkaupandinn þarf ekki að leita með viðbótarfjármögnun í bankann eða til síns lífeyrissjóðs. Því tel ég verulegar líkur á því að þeir 6--7 milljarðar, sem koma utan við opinbera húsnæðislánakerfið með einum eða öðrum hætti til íbúðarfjárfestingar eða eru a.m.k. ætlaðir til þess, losni að einhverju leyti þegar íbúðakaupendur fá svo stóran hluta lánaðan hjá seljendum í íbúðareigninni. Því held ég að með góðum rökum sé hægt að halda því fram að heildarfjármögnun eða fjárþörf til íbúðarfjárfestinga minnki með tilkomu húsbréfanna. Gert er ráð fyrir að innbyrðis viðskipti með húsbréf, þ.e. að þau gangi áfram í fasteignaviðskiptum, geti numið 5 milljörðum kr., en líkleg útgáfa þeirra verði um 8 milljarðar á ári. Samkvæmt þessari áætlun yrði líkleg sala þeirra um 3--4 milljarðar kr.
Það er einmitt svo mikilvægur þáttur í húsbréfakerfinu að það stuðlar að aukinni innri fjármögnun fasteignaviðskipta, þ.e. að seljandinn lánar verulegan hluta í sinni íbúðareign gegn ríkistryggðum húsbréfum sem síðan ganga upp í næstu íbúðaskipti. Það að íbúðareigendur taki í auknum mæli þátt í fjármögnun fasteignaviðskipta er sérstaklega mikilvægt hér á landi vegna þess að hrein eign í íbúðarhúsnæði er óvenjulega mikil. Þeir sem á tímum óverðtryggðra lána áttu kost á mikilli eignamyndun í eigin húsnæði geta með húsbréfakerfinu tekið þátt í að fjármagna fasteignamarkaðinn. Húsbréfakerfið opnar þannig leið út úr vítahring stöðugt hækkandi útborgunarhlutfalls og dregur úr lánsfjárþörf vegna íbúðakaupa.
Ég vil einnig nefna að húsbréfakerfið gæti opnað möguleika fyrir aldraða. Á ég þar við fjármögnun þjónustuíbúða fyrir aldraða. Ég vil nefna hér að nefnd á vegum félmrn. er að vinna að heildarúttekt á húsnæðismálum aldraðra og gera
tillögur þar til úrbóta. Samkvæmt athugun sem gerð hefur verið liggur fyrir að 65 ára og eldri eiga samtals í skuldlausum fasteignum um 57 milljarða kr.
Þegar þeim áfanga er náð að húsbréfakerfið nái til nýrra og notaðra íbúða verða lánveitingar hins opinbera í almenna húsnæðiskerfinu óþarfar og munu framlög ríkisins til húsnæðismála geta verið eingöngu til fjármögnunar félagslega íbúðalánakerfisins og til greiðslu vaxtabóta. Mikilvægt er einnig að þá mun
skapast grundvöllur til að afnema kaupskyldu lífeyrissjóðanna nema þá til félagslegra íbúða og geta lífeyrissjóðirnir því ákvarðað sjálfir hvar þeir ávaxta sitt fjármagn, en ætla má að lífeyrissjóðirnir geti orðið stór aðili í kaupum á húsbréfum.
Auk þeirra kosta sem því fylgir að afnema kvaðir á lífeyrissjóðina má nefna þann kost við húsbréfakerfið að lánsréttur verður alls óháður lífeyrisrétti fólks sem skapað hefur margvíslega erfiðleika í húsnæðiskerfinu. Í því sambandi vil ég nefna að það er einmitt verulega gagnrýnt í umsögn sem Bandalag háskólamenntaðra ríkisstarfsmanna hefur sent mér um húsbréfakerfið, en BHMR er einn þeirra fjölmörgu aðila sem átt hafa fund með fulltrúum félmrn. um húsbréfakerfið. Ég vil, með leyfi forseta, vitna í umsögn BHMR þar að lútandi. En þar segir, með leyfi forseta:
,,Í húsbréfakerfi eiga allir með sömu greiðslugetu jafna möguleika á að fá lán. Kröfur um aðild að lífeyrissjóði falla niður. Skömmtunarkerfið er lagt af. Þetta mun í raun auka verulega möguleika langskólagenginna á að fá raunhæfa aðstoð við öflun lána til húsnæðiskaupa.``
Í umsögn BHMR segir einnig, með leyfi forseta: ,,Húsbréfakerfið skapar möguleika á einfaldari heildarfjármögnun til húsnæðiskaupa sem gefur kaupanda betri yfirsýn og skapar meira öryggi um viðskiptin. Ráðgjöf verður þess vegna auðveldari. Frá þjóðhagslegu sjónarmiði getur húsbréfakerfið öfugt við núgildandi kerfi``, segir í umsögn BHMR, ,,gert innri fjármögnun alls húsnæðislánakerfisins mögulega með verðtryggðum markaðshæfum skuldabréfum. Kerfið hefur þann meginkost að það getur staðist til lengri tíma og við stöndum ekki frammi fyrir sama fjármögnunarvanda eftir stuttan tíma. Væntanlega munu því biðraðir eftir húsnæðisloforðum og lánum heyra fljótt sögunni til. Brask á ,,gráa markaðnum`` með lánsloforðin mun hverfa.``
Og áfram segir í umsögn BHMR: ,,Húsbréfakerfið auðveldar til muna launafólki að stækka við sig húsnæði eða minnka við sig þar sem unnt er að brúa stærstan hluta lánsfjárþarfar í slíkum viðskiptum með verðtryggðum og markaðshæfum bréfum.``
Og áfram segir, með leyfi forseta: ,,Vextir munu hækka í markaðsvexti. Núgildandi kerfi með 3,5% vöxtum, auk sérstakra húsnæðisbóta til þeirra sem kaupa í fyrsta sinn, felur í sér umtalverða samfélagslega niðurgreiðslu til þeirra sem hljóta fyrirgreiðslu. Tillögur um skattalegar breytingar stefna að aðstoð sem miðast við tekju- og eignastöðu húsnæðiskaupenda hverju sinni. Þetta kerfi kallar á mun betri skattagögn en nú eru fyrir hendi til að tryggja að þeir sem rétt eiga á njóti kerfisins.``
Í frv. er gert ráð fyrir að húsbréfadeildin leiti samninga við almennar lánastofnanir svo sem banka og sparisjóði um að annast skuldabréfaskiptin og mat á greiðslugetu íbúðakaupenda. Jafnframt er gert ráð fyrir því að deildin geti falið sérstökum trúnaðarmönnum sínum að annast mat á viðkomandi húseignum. Kostir þessa eru ótvíræðir því að
lánaviðskiptin færðust þá í viðkomandi lánastofnun sem íbúðarkaupandinn hefur almennt viðskipti við. Þetta fyrirkomulag yrði sérstaklega til hagsbóta fyrir íbúa á landsbyggðinni sem hafa að jafnaði þurft að sækja alla þjónustu húsnæðislánakerfisins til Reykjavíkur.
Ég nefndi áðan að húsbréfakerfið grundvallaðist á því að fjármagna íbúðakaup sem eiga sér stað í beinum tengslum við fasteignaviðskipti. Það er einmitt verulegur ágalli á núverandi lánakerfi að það er ekki tengt raunverulegum fasteignaviðskiptum heldur byggir á úthlutun lánsloforða langt fram í tímann. Reynslan hefur sýnt að þetta fyrirkomulag magnar spennuna á fasteignamarkaðnum og hefur í för með sér miklar sveiflur í þróun fasteignaverðs. Jafnframt hefur þetta fyrirkomulag leitt til sölu á lánsloforðum með miklum afföllum. Einnig er það staðreynd að íbúðir með nýlegum húsnæðislánum sem koma í endursölu eru seldar á yfirverði á fasteignamarkaðnum. Til eru dæmi um að íbúðir hækki í verði um allt að 300--400 þús. af þeim sökum.
Í umræðunni um húsbréfakerfið hafa verið í gangi mjög villandi fullyrðingar um að húsbréfakerfið leiddi til verulegrar hækkunar á greiðslubyrði fólks og að húsbréfin mundu sæta verulegum afföllum. Þessi tvö atriði, virðulegi forseti, vil ég taka til umfjöllunar áður en ég geri grein fyrir helstu atriðum í einstökum greinum í frv. Ég tek fyrst greiðslubyrðina.
Við samanburð á núgildandi vöxtum í húsnæðiskerfinu og því vaxtastigi sem kann að verða í húsbréfakerfinu er rétt að hafa eftirfarandi í huga: Ljóst er að núverandi útlánavextir Byggingarsjóðs ríkisins fá ekki staðist til lengdar. Sjóðurinn lánar út á 3,5% vöxtum en tekur lán á 6,8--7% vöxtum. Á fáum árum gengur hratt á eigið fé sjóðsins sem er nú um 13 milljarðar kr. og þrátt fyrir
1100 millj. kr. ríkisframlag gæti það að óbreyttum vaxtamun verið upp urið árið 2005. Það verður því óhjákvæmilegt fyrr eða síðar að hækka útlánsvexti sjóðsins óháð því hvort lánakerfinu verði breytt eða ekki. Einungis þeir sem keyptu eða byggt hafa minnstu íbúðirnar hafa getað fjármagnað íbúðakaup sín alfarið með lánum frá Byggingarsjóði ríkisins. Viðbótarfjármagn hefur verið fengið með lántökum hjá lífeyrissjóðum og bönkum á mun hærri vöxtum. Miðað við þá skiptingu lánsfjármögnunar íbúðafjárfestinga sem er hér á landi milli banka, lífeyrissjóða og Byggingarsjóðs ríkisins er ekki fráleitt að ætla að meðalvextir á skuldum íbúðakaupenda hafi undanfarin tvö ár verið á bilinu 6--7%. Þá er ekki tekið tillit til þess kostnaðar sem fylgir endurteknum skammtímalántökum í bönkum.
Reiknað er með að vextir á húsbréfum verði sambærilegir og vextir á ríkisskuldabréfum á hverjum tíma, enda er um sambærileg verðbréf að ræða þó húsbréfin muni sennilega skera sig úr að því leyti að lánstími þeirra verði lengri. Óvissa ríkir um það hverjir vextir verði þegar húsbréfakerfinu verður hleypt af stokkunum, en flestum er ljóst að þeir eru óvenjuháir um þessar mundir. Miðað við núverandi
aðstæður kynnu vextir húsbréfa, ef þau væru í sölu nú, að verða um 7% eða svipaðir og vextir spariskírteina ríkissjóðs og vextir á lánum lífeyrissjóðanna til Húsnæðisstofnunar. Í raun væri hér um óverulega hækkun á meðalvöxtum húsnæðislána að ræða frá því sem nú er.
Hjá þeim sem eru með lágar og meðaltekjur mun húsbréfakerfið létta verulega greiðslubyrðina fyrstu árin. Kemur það glöggt fram í eftirfarandi dæmi sem sýnir greiðslubyrði að teknu tilliti til húsnæðisbóta og vaxtabóta.
Ef tekið er dæmi af hjónum með 2 millj. kr. í árstekjur sem kaupa íbúð sem kostar 5,2 millj. og þau eru að kaupa í fyrsta sinn og leggja fram eigið framlag 800 þús. er greiðslubyrðin verulega léttari í húsbréfakerfinu fyrstu árin. Sem dæmi má nefna að fyrsta árið yrði greiðslubyrði í núgildandi kerfi 551 þús. en í húsbréfakerfinu 315 þús. Á öðru ári er greiðslubyrðin í núgildandi kerfi 441 þús. en í húsbréfakerfi 292 þús. kr. Hér er gert ráð fyrir að áhvílandi á íbúðinni séu lán frá Húsnæðisstofnun sem nemi um 10% af íbúðarverðinu. Þessi lán dragast frá nýjum lánum hjá Húsnæðisstofnun. Afganginn fjármagnar kaupandinn með bankalánum, lífeyrissjóðslánum og láni frá seljanda sem er óverðtryggt með meðalvöxtum banka og sparisjóða. Í þessum samanburði er miðað við að vextir fasteignaverðbréfs eða húsbréfa verði 7,5%, vextir banka og lífeyrissjóðslána séu á bilinu 8--8,5% og núverandi vextir húsnæðislána séu 3,5%. Einnig er í þessu dæmi tekið tillit til í núverandi kerfi húsnæðisbóta og í húsbréfakerfi vaxtabóta. Þessi niðurstaða sýnir ótvírætt að húsbréfakerfið er hagstæðara hjónum sem eru með 2 millj. í árstekjur og festa kaup á rúmlega 5 millj. kr. eign. Munar þar 42% á fyrsta ári hvað greiðslubyrðin er léttari í húsbréfakerfi.
Skýringin á miklu lægri greiðslubyrði í húsbréfakerfinu fyrstu árin er að í núgildandi kerfi þarf fólk að taka verulegan hluta af útborgun í íbúð gegnum dýr skammtímalán í bönkum. Það eru einmitt skammtímalánin sem valdið hafa verulegum greiðsluerfiðleikum og oft gjaldþroti hjá fólki. Í húsbréfakerfi fær fólkið lánað 65% af verði eignarinnar til 25 ára þannig að yfirleitt er um litla þörf fyrir viðbótarlán eða dýr skammtímalán í bönkum að ræða. Þetta er einn af meginkostum húsbréfakerfisins. Ég legg mikla áherslu á að þessu verði haldið til haga þegar þingmenn gera upp hug sinn til húsbréfakerfisins.
Ég vil þessu næst, virðulegi forseti, víkja að því sem haldið hefur verið fram um húsbréf og afföll því tengd. Því hefur verið haldið fram að mikil afföll verði á húsbréfum við sölu þeirra. Ólíklegt verður að telja að svo verði. Ég bendi á þrjú atriði því til staðfestingar.
1. Húsbréfin eru ríkistryggð, verðtryggð skuldabréf með föstum vöxtum. Þau verða sambærileg og spariskírteini ríkissjóðs en lánstími þeirra verður lengri.
2. Húsbréfadeildin mun beita sér fyrir opinberri verðskráningu húsbréfanna og leita eftir samstarfi við lánastofnanir og lífeyrissjóði um viðskipti með húsbréfin.
3. Byggingarsjóður ríkisins og Seðlabanki Íslands verða viðskiptavakar fyrir húsbréfin og munu sjá til þess að þau verði ávallt hægt að selja. Reikna má með að húsbréfin muni seljast á svipuðum vöxtum og spariskírteini ríkissjóðs þegar tekið er tillit til mismunandi lánstíma. Fullyrðingin um að húsbréfin muni seljast með afföllum er að hluta til byggð á misskilningi. Þegar fasteignaviðskipti eiga sér stað er það seljandinn sem tekur við húsbréfum til greiðslu á hluta íbúðarverðs og hann tekur við húsbréfum á því gengi sem þau hafa á markaðnum þegar viðskiptin eiga sér stað. Verð húsbréfanna eða gengi þeirra verður ávallt skráð opinberlega og því liggur alltaf fyrir hvert verðmæti þeirra er. Ef seljandi selur húsbréfin strax eftir að fasteignaviðskiptin hafa átt sér stað sætir seljandinn engum afföllum. Ef hann á húsbréfin gætu vextir auðvitað breyst og er þá um að ræða að þeir gætu ýmist hækkað eða lækkað. Ef vextirnir hafa hækkað hagnast eigandi húsbréfanna, ef þeir hafa hækkað tapar hann.
Nauðsynlegt er að það sé haft í huga líka að hér er um ríkistryggð örugg
skuldabréf að ræða sem verða opinberlega skráð og hafa sambærilega stöðu og spariskírteini ríkissjóðs. Aldrei hef ég heyrt talað um að spariskírteini ríkissjóðs séu neitt sérstakt fóður fyrir gráa markaðinn eins og orðað er með húsbréfin. Það eru einmitt lánsloforðin sem hafa gengið kaupum og sölum á gráa markaðnum. Það skyldu menn hafa í huga. Það eru einmitt slík bréf sem grái markaðurinn hefur áhuga á. Það eru lánsloforð til tiltölulega stutts tíma, kannski til eins árs og þar hafa afföllin oft verið 15--20%. Ég held að sá öryggisventill, sem er í húsbréfakerfinu, að Seðlabanki Íslands og Byggingarsjóður ríkisins eru alltaf kaupaðilar að þessum bréfum og skrá daglega gengi þeirra sé veruleg trygging fyrir öryggi húsbréfanna. Einnig hitt að viðskiptaaðilum, t.d. verðbréfamiðlurum, er óheimilt að láta fara fram viðskipti sem eru í ósamræmi við það gengi sem er opinberlega skráð á bréfunum og hafa þær skyldur að koma á framfæri opinberlega slíku kaup- og sölutilboði. Því er ljóst að sá sem þarf að losa sig við húsbréf mundi aldrei selja gráa markaðnum eða verðbréfamiðlurum það á gengi undir því sem hann gæti fengið hjá Seðlabanka eða Húsnæðisstofnun eða Byggingarsjóði ríkisins sem eru ávallt kaup- og söluaðilar að slíkum bréfum. Þessu mikilvæga atriði hlýtur að vera brýnt að þingmenn haldi einnig til haga þegar þeir gera upp afstöðu sína til húsbréfa.
Ég held, herra forseti, að óhjákvæmilegt sé að fara nokkrum orðum um frv. sem hér hefur verið lagt fram um tekju- og eignarskatt sem tengist þessu frv. og er ein af meginforsendum þess að hægt sé að koma á húsbréfakerfi, en það er að breyta um fyrirkomulag á þeirri vaxtaniðurgreiðslu sem gilt hefur. Stuðningur hins opinbera vegna vaxtaniðurgreiðslu fer nú fram
eftir þrem leiðum:
1. Greiddar eru húsnæðisbætur til þeirra sem kaupa íbúð í fyrsta skipti. Þær eru greiddar í sex ár og eru nú um 50 þús. kr. á einstakling en hjón fá tvöfalt. Húsnæðisbætur eru óháðar tekjum eða eignum umsækjanda.
2. Heimilt er til bráðabirgða eða í sex ár að þeir sem nýttu sér vaxtafrádrátt í gamla skattakerfinu til skattafsláttar haldi honum áfram.
3. Svo er um að ræða niðurgreiðslu vaxta hjá Húsnæðisstofnuninni.
Í heild er áætlað að stuðningur hins opinbera eftir þessum þremur leiðum nemi um 1200--1500 millj. kr. á verðlagi 1988.
Samhliða húsbréfakerfinu er lagt til að teknar verði upp svokallaðar vaxtabætur sem leysi af hólmi öll þessi þrjú form og til þess verði varið sambærilegri upphæð og nú fer í vaxtaniðurgreiðslur, húsnæðisbætur og vaxtaafslátt í núgildandi kerfi eða um 1200--1500 millj. kr. Vaxtabæturnar taka mið af vaxtabyrði heimilanna vegna íbúðakaupa en skerðast við vaxandi tekjur og eignir. Jafnframt er ákveðið þak á fjárhæð vaxtabótanna sem er 100 þús. kr. fyrir einstakling, 130 þús. fyrir einstætt foreldri og 160 þús. kr. fyrir hjón á verðlagi 1988. Vaxtabæturnar verða ótímabundnar en fara lækkandi eftir því sem tekjur og eignir vaxa og vaxtagjöld fara lækkandi. Þær eru jafnframt óháðar því hvort um er að ræða fyrstu íbúð eða síðari íbúðakaup.
Hér er um verulega breytingu að ræða frá því húsnæðisbótakerfi sem við þekkjum en þær bætur voru eingöngu tímabundnar í sex ár og aðeins til þeirra sem voru að kaupa sína fyrstu íbúð. Vaxtabæturnar gilda svo lengi sem viðkomandi hefur vaxtagjöld og eru innan setts tekju- og eignarramma.
Ég vil leggja áherslu á að vaxtabótakerfið er því mun sveigjanlegra en núverandi fyrirkomulag og lagar sig auðveldlega að breytingum á tekjum og eignum í lífshlaupinu. Veigamest er þó að með þessu er fyrirgreiðslu hins opinbera stefnt til þeirra hópa sem mesta þörf hafa fyrir opinbera fyrirgreiðslu í stað þeirrar ómarkvissu stýringar sem nú er. Þessar vaxtabætur miða að því að greiða vaxtakostnað láglauna- og miðlungstekjuhópa niður í um 2% raunvexti.
Í stuttu máli er vaxtabótakerfið þannig upp byggt að öllum er gert að bera tiltekinn hluta vaxtagjalda eða sem samsvarar 5% af tekjuskattsstofni einstaklinga eða samanlögðum tekjuskattsstofni hjóna. Skal sú fjárhæð þannig reiknuð út frá frádráttarbærum vöxtum vegna húsnæðislána. Að auki skulu vaxtabætur skerðast fari eignarskattsstofn einstaklinga yfir 1700 þús. og síðan falla þær alveg út hjá einstaklingi ef eignarskattsstofn hans, þ.e. skuldlaus eign, er komin yfir 3,4 millj. kr. Á sama hátt skulu vaxtabætur byrja að skerðast hjá hjónum fari skuldlaus eign þeirra yfir 3,4 millj. og síðan falla vaxtabæturnar alveg niður þegar skuldlaus eign er orðin 6,8 millj. kr.
Ég taldi mig þurfa að koma í örfáum orðum inn á þennan þátt málsins þó að ákvæði þess séu í öðru frv.
sem væntanlega verður á dagskrá síðar og flutt verður af hæstv. fjmrh., en í því frv. er um að ræða veigamiklar undirstöður fyrir húsbréfakerfið. Áður en ég vík frá þeim þætti vil ég undirstrika að ég tel að með því að taka upp það vaxtabótakerfi sem ég hef hér lýst séum við að stýra vaxtaniðurgreiðslunum í miklu réttlátari farveg til þeirra sem nauðsynlega þurfa á því að halda og það mun tvímælalaust nýtast best miðlungs- og lágtekjufólki.
Ég hef eytt þó nokkrum tíma í það að fara yfir húsbréfakerfið og talið mig þurfa að skýra allrækilega þau atriði sem mjög villandi frásagnir hafa komið af í umræðunni, eins og t.d. afföllum á húsbréfum og af skuldabyrðinni. Ég vona að mér hafi að einhverju leyti tekist að varpa skýrara ljósi á eðli húsbréfakerfisins og hvers af því megi vænta. Ég tel að í því felist margir kostir, ekki síst fyrir íbúðakaupendur og húsbyggjendur svo og peninga- og lánamarkaðinn í heild sinni, raunar meiri en margir hafa gert sér grein fyrir. Þar sem ég hef gefið hér ítarlegt yfirlit, herra forseti, yfir húsbréfakerfið í heild sinni mun ég reyna að stytta mjög mál mitt við skýringar á einstökum greinum frv. í lokin.
Í 1. gr. frv. er ákvæði sem heimilar lífeyrissjóðunum að fullnægja samningsbundnum skuldabréfakaupum hjá Húsnæðisstofnun ríkisins að hluta með húsbréfum. Hér er um að ræða mikilvægt ákvæði því nauðsynlegt er að lífeyrissjóðirnir hafi fjárhagslegt svigrúm til að taka þátt í húsbréfakaupum. Í fyrstu er stefnt að því að lífeyrissjóðirnir gætu fullnægt kaupskyldu sinni með því að verja 10 prósentustigum af 55 til kaupa á húsbréfum eða 1,6--1,7 milljörðum miðað við ráðstöfunarfé sjóðanna 1989. Ætla má að þegar fram í sækir sé smám saman hægt að minnka kaupskylduna, en eðlilegast væri að þrepa hana niður í áföngum.
Ég hefði talið mikilvægt til að húsbréfakerfið skilaði meiri árangri og minnkaði fjárþörf hins opinbera inn í almenna húsnæðislánakerfið að samhliða því að tekið yrði upp húsbréfakerfi yrði afnumin skylda Byggingarsjóðs ríkisins til að lána til notaðra íbúða eða a.m.k. að hætt yrði samhliða upptöku húsbréfakerfisins að taka á móti umsóknum til notaðra íbúða. Ekkert samkomulag liggur þó fyrir milli stjórnarflokkanna um slíkt, en ég geri ráð fyrir að nefndin sem fær málið til meðferðar hugi m.a. að þeim mikilvæga þætti málsins.
Ætla verður að verulega létti á þrýstingi á núverandi kerfi þegar tekið verður upp húsbréfakerfi. Í nefndinni, sem í áttu sæti fulltrúar allra stjórnmálaflokka og aðila vinnumarkaðarins, voru skiptar skoðanir um hvort falla ætti frá núverandi kerfi þegar húsbréfakerfið yrði tekið upp eða dregið yrði úr lánveitingum í það kerfi í áföngum. Niðurstaðan varð sú að núverandi kerfi starfaði samhliða húsbréfakerfinu. Um þetta segir í áliti fyrra vinnuhópsins sem starfaði frá janúar til mars á sl. ári, með leyfi forseta:
,,Einn af kostunum við þá leið sem hér er reifuð er hve auðvelt virðist að tengja hana við það kerfi og þá
biðröð sem fyrir er. Þetta felst í því að gefinn væri kostur á því fyrirkomulagi skuldabréfaskipta sem hér er lýst samhliða núverandi kerfi. Þeir sem væru í íbúðaskiptum gætu þá valið að bíða síns tíma í biðröðinni og gera viðsipti sín á grundvelli núverandi fyrirkomulags ellegar að nýta sér skuldabréfaskipti eins og þeim hefur verið lýst hér. Er þá vitaskuld gert ráð fyrir að búið verði að jafna vaxtakjör eins og lagt er til hér að framan.
Í þessu virðast felast tveir mikilvægir kostir: Annars vegar gæti þetta stuðlað að því að biðröðin eftir lánum eyddist fyrr en ella og greitt yrði fyrir eðlilegum fasteignaviðskiptum og það leysti þá hnúta sem fram hafa komið vegna forgangsreglna núverandi kerfis. Hins vegar virðist einmitt heppilegt að nýja kerfinu verði komið á fót smám saman við hlið hins eldra, en það gæfi færi á lengri aðlögunartíma en ella.``
Eins og fram kemur í ákvæði til bráðabirgða er gert ráð fyrir að fyrstu sex mánuðina eftir gildistöku laganna fái þeir eingöngu afgreiðslu í húsbréfadeildinni sem lagt hafa inn umsókn fyrir 15. mars 1989 og eiga lánsrétt skv. ákvæðum 12. og 14. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins. Ljóst má því vera að húsbréfakerfið mun létta verulega þrýstinginn á þetta kerfi, enda hefur fólk þar val um að bíða síns tíma í biðröðinni eða leita yfir í húsbréfakerfið.
Nefndin lagði til að þær úthlutunarreglur sem gilda í núgildandi kerfi yrðu nokkuð þrengdar frá því sem nú er samhliða því að tekið yrði upp húsbréfakerfi. Þannig er í fyrsta lagi gerð tillaga um að lán til einhleypra verði 67% af lánsupphæð til hjóna eða sambýlisfólks, en í gildandi ákvæðum fá einhleypir sömu lánsupphæð og hjón.
Í öðru lagi er gerð tillaga um að lán til umsækjenda sem eiga íbúð fyrir nemi 49% af láni til þeirra sem væru að byggja eða kaupa í fyrsta sinn án tillits til þess hvort umsækjandinn er að byggja eða kaupa notaða íbúð. Samkvæmt gildandi reglum fá þeir sem eiga íbúð og eru að kaupa eða byggja nýja íbúð 70% af þessu láni, en samkvæmt ákvæðum frv. lækkar það í 49%. Það svarar til 30% skerðingar á lánsupphæð hjá þessum aðilum.
Í þriðja lagi er lagt til að auk þess sem heimilt er að skerða lán eða breyta lánskjörum ef menn eiga fullnægjandi íbúð, en ákvæði um það var fellt inn í húsnæðislögin fyrir ári, er nú lagt til að tekin verði upp sams konar heimild ef umsækjendur eiga álíka mikla eign þótt hún felist ekki í íbúðarhúsnæði.
Þær breytingar sem ég hef hér lýst koma fram í 1., 2. og 3. gr. frv. sem hér
er til umfjöllunar.
4. gr. frv. felur í sér meginbreytinguna, þ.e. að tekin verði upp húsbréfaskipti. Kveðið er á um nýjan kafla í lögunum um Húsnæðisstofnun ríkisins undir heitinu ,,Húsbréfaskipti`` sem fjallar um verkefni sérstakrar húsbréfadeildar í Byggingarsjóði ríkisins. Yfirstjórn húsbréfadeildar verður í höndum húsnæðismálastjórnar, en lagt er til að sérstakur forstöðumaður fari með daglega stjórn deildarinnar og
hafi umsjón með fjárhag hennar, en í c-lið 3. gr. er kveðið á um að fjárhagur húsbréfadeildar skuli aðskilinn frá öðrum þáttum í starfsemi Byggingarsjóðs ríkisins.
Í d-lið 3. gr. er fjallað um hlutverk húsbréfadeildar. Verkefni húsbréfadeildar Byggingarsjóðs ríkisins í sérhverju lánstilviki fyrir sig verða fyrst og fremst þessi: 1. Að meta veðhæfni þeirrar fasteignar sem standa á að veði fyrir fasteignaveðbréfum. 2. Að meta greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfa.
Frá þessum tveim atriðum, sem ég hef hér nefnt, að meta veðhæfni fasteignarinnar og greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfsins, er gengið áður en Byggingarsjóður ríkisins samþykkir að skipta á fasteignabréfum og húsbréfum. Þetta er mikilvægt öryggisatriði fyrir Byggingarsjóð ríkisins.
Tilgangur þessa ákvæðis, að meta greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfs, er fyrst og fremst sá að tryggja að húsbréfadeildin kaupi ekki fasteignaveðbréf þar sem ljóst má vera frá upphafi að skuldari að teknu tilliti til tekna og annarra þátta, svo sem eigna og skulda, mun ekki geta staðið við væntanlega greiðslubyrði. Ef veð er ekki fyrir hendi eða líklegt er talið að skuldari rísi ekki undir þeirri greiðslubyrði sem fyrirsjáanleg er getur húsbréfadeildin synjað um skuldabréfaskipti. Mikilvægt er að kynntar verði vel þær viðmiðunarreglur sem stofnunin beitir í þessu skyni.
Í þriðja lagi þarf að meta markaðsverð fasteignaveðbréfs og húsbréfa með tilliti til markaðsvaxta. Mikilvægt væri að húsbréfadeildin hefði forgöngu um útgáfu staðlaðra veðbréfa í fasteignaviðskiptum þar sem vextir, lánstími og verðtryggingarákvæði væru þau sömu og á húsbréfum. Húsbréfadeildin getur einnig falið lánastofnunum að meta greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfsins og meta kaupbréf veðbréfsins miðað við tiltekna ávöxtunarkröfu. Þetta felur einmitt í sér að kaupandi húsnæðis getur snúið sér beint til viðskiptastofnunar sinnar og gengið frá fjármögnun íbúðarhúsnæðis. Með því aukast líkur á því að einn aðili fái yfirlit um lánsviðskipti hvers einstaklings og geti veitt traustari ráðgjöf um val á fjárfestingu í samræmi við greiðslugetu.
Húsbréfakerfið býður einmitt upp á mjög góða möguleika á því að bankarnir taki upp húsbréfaskipti og mundi það mjög einfalda málið og auka þjónustuna við landsbyggðina þar sem íbúar gætu snúið sér beint til síns viðskiptabanka en þyrftu ekki að leita með húsnæðisfyrirgreiðsluna til Reykjavíkur eins og nú er.
Einnig er reiknað með að húsbréfadeildin geti falið sérstökum trúnaðarmönnum sínum að annast mat á veðhæfni eigna, en ganga verður tryggilega frá þeim þáttum sem lúta að tryggingu fasteignaveðbréfanna. Þetta atriði auðveldar enn að hægt sé að afgreiða lán og mat á umsóknum í viðkomandi byggðarlögum til hagræðis fyrir íbúðakaupendur úti á landi.
Í fjórða lagi er hlutverk húsbréfadeildarinnar að innheimta endurgreiðslur af fasteignaveðbréfum sem húsbréfadeildin hefur skipt á fyrir húsbréf. Önnur
verkefni húsbréfadeildar eru að inna af hendi endurgreiðslur á húsbréfum, gera reglubundnar áætlanir um inn- og útborganir vegna kerfisins og ekki síst er það hlutverk húsbréfadeildar Byggingarsjóðs ríkisins ásamt Seðlabanka að ábyrgjast að alltaf sé markaður fyrir húsbréf, þ.e. að þau séu jafnan seljanleg á því verði sem auglýst er, og að greiða fyrir viðskiptum á markaðnum m.a. með því að auglýsa ávallt á hvaða verði húsbréfadeildin og Seðlabankinn séu reiðubúin að kaupa bréfin og selja þau.
Verðið á bréfunum mun ráðast af markaðsaðstæðum. Ef framboð á húsbréfum er mikið lækkar kaupgengi bréfanna en hækkar með aukinni eftirspurn. Gengislækkun bréfanna þýðir að vextir bréfanna fara hækkandi en gengishækkun hefur gagnstæð áhrif.
Þau atriði sem ég hef hér lýst koma fram í d-, e-, f-, g- og h-grein frv.
Í 4. gr. kemur fram að skuldurum fasteignaveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir eða endurgreiða þau að fullu hvenær sem er á lánstímanum. Í 4. gr. k er gert ráð fyrir að hámarkslánstími fasteignaveðbréfa verði ákveðinn 25 ár, en ráðherra heimilað að ákveða nánari lánstíma einstakra lánsflokka.
Í l-lið 4. gr. er fjallað um ákveðið hámark á fjárhæð þeirra fasteignaveðbréfa sem húsbréfadeildin kaupir. Kveðið er á um að fasteignaveðbréfin megi ekki vera hærri en 65% af matsverði eignarinnar að teknu tilliti til áhvílandi skulda á eigninni. Húsbréfadeildin setur reglur um matsverð og skal þá taka mið af markaðsverði, brunabótamati og byggingarkostnaði. Jafnframt er kveðið á um heimild ráðherra til að ákveða hámarksfjárhæð fasteignaveðbréfs sem húsbréfadeildin kaupir á hverjum tíma
vegna einstakra fasteignaviðskipta. Sú viðmiðun sem nefnd hefur verið er að hámarkið verði 5,5 millj. sem jafngildi 65% af verðgildi eignar sem metin er á 8,4 millj. kr.
Í lokin er að finna í greinum n--s mjög mikilvæg atriði sem lúta að öryggi húsbréfanna og tryggingu fyrir því að um sé að ræða bréf sem hafi í raun sömu stöðu á markaðnum og spariskírteini ríkissjóðs. M.a. er kveðið á um að húsbréfadeildin leiti eftir samstarfi við banka, lífeyrissjóði og aðra aðila á fjármagnsmarkaði í því augnamiði að tryggja greiðari sölu húsbréfa á markaði. Jafnframt er kveðið á um að Byggingarsjóði ríkisins sé heimilt að ráðstafa hluta af fjárráðum sínum til viðskipta með húsbréf ef þörf er til að ná jafnvægi á markaðnum. Eins og áður er getið á húsbréfadeild ávallt að vera með kaup- og sölutilboð í húsbréf og stuðla með því að jafnvægi á markaðnum. Húsbréfadeildin á einmitt að beita sér fyrir skráningu húsbréfaflokka og opinberra verðbréfa og hyggja að og sjá um að daglega liggi fyrir upplýsingar um kaup- og sölugengi húsbréfa.
Mikilvægt atriði er að fjallað er um mjög strangar skyldur verðbréfamiðlaranna sem versla með húsbréf. Má m.a. nefna að þeim ber skylda til að upplýsa
kaupendur og seljendur húsbréfa um nýjasta viðskiptaverð húsbréfa. Jafnframt er sett sú skylda á verðbréfamiðlara að gera opinber tilboð í húsbréf sem eru utan þeirra marka sem þekkt eru á markaðnum. Hér er um mjög mikilvægt atriði að ræða sem í raun tryggir öryggi húsbréfanna því viðskiptaaðilum er óheimilt að láta fara fram viðskipti sem eru í ósamræmi við auglýst kaupgengi á hverjum tíma án þess að kynna verðbréfaþingi fyrst slík kaup- eða sölutilboð.
Kveðið er á um að húsbréf verði skattfrjáls eins og spariskírteini ríkissjóðs. Talið er heppilegast að fyrst um sinn gildi sömu ákvæði um skattalega meðferð húsbréfa og spariskírteina og bankainnlána. Það þýðir að fyrst um sinn verða húsbréf eignar- og tekjuskattsfrjáls. Þetta skapar grundvöll fyrir því að ávöxtun húsbréfa verði sambærileg og spariskírteina að teknu tilliti til langs tíma. Samkvæmt gildandi skattalögum eru allar vaxtatekjur einstaklinga og lífeyrissjóða skattfrjálsar. Ef húsbréf hefðu ekki sömu stöðu gagnvart skattalegri meðferð mundi það að líkindum leiða til þess að ávöxtunarkrafa til þeirra yrði hærri en til spariskírteina. Þar sem lífeyrissjóðirnir eru eignarskattsfrjálsir mundi þetta gera húsbréfin vænlegri ávöxtunarkost fyrir lífeyrissjóði en spariskírteini ríkissjóðs. Til að skapa þar jafnræði er lagt til þetta ákvæði um skattfrelsi húsbréfa.
Í 5. gr. er lagt til að lögin öðlist gildi 1. sept. 1989. Meginástæða þessa ákvæðis er að nokkurn tíma þarf til að koma húsbréfadeildinni á laggirnar og kynna vel húsbréfin fyrir almenningi og viðkomandi aðilum þannig að vel verði staðið að allri framkvæmd og undirbúningi málsins. Þó er lagt til að ákvæði um breyttar úthlutunarreglur í núverandi kerfi taki gildi um leið og lögin öðlast gildi.
Í lokin eru svo þrjú ákvæði til bráðabirgða. Það er í fyrsta lagi að fyrstu sex mánuði eftir gildistöku laganna fái þeir eingöngu afgreiðslu í húsbréfadeildinni sem lagt hafa inn umsóknir fyrir 15. mars 1989.
Í öðru lagi er ákvæði um að heimild til að skipta húsbréfum og veðskuldabréfum vegna nýbygginga sé fyrst heimilt að beita að ári liðnu frá gildistöku laganna. Varðandi þetta atriði ber á það að líta að það getur haft óæskileg áhrif að binda húsbréfakerfi bara við eldri íbúðir, a.m.k. til lengri tíma, ef hægt á að vera að skapa eðlilegt jafnvægi milli nýbygginga og eldri íbúða. Að beina húsbréfum til lengri tíma eingöngu í eldri íbúðir gæti leitt til aukinnar eftirspurnar eftir eldri íbúðum og þar með hækkað verð þeirra.
Í þriðja lagi er lagt til að á tveim árum eftir gildistöku laganna verði gerð úttekt á framkvæmd þeirra.
Virðulegi forseti. Ég hef talið nauðsynlegt að hafa nokkuð ítarlega framsöguræðu um þetta mál, enda er hér á ferðinni nýjung í húsnæðismálum sem mikilvægt er að hv. þm. séu vel upplýstir um. Ég ítreka enn að þetta mál hefur fengið góðan og vandaðan
undirbúning, enda hefur undirbúningur þess staðið yfir í meira en heilt ár ásamt því að það hefur fengið ítarlega kynningu áður en það fór inn í þingið. M.a. hefur það verið kynnt félagsmálanefndum beggja deilda, stjórnmálaflokkum, fulltrúum verkalýðshreyfingarinnar og fleiri aðilum ásamt því sem sérfræðingar hafa kannað áhrif þessa kerfis á fasteigna- og peningamarkaðinn sem eru mjög jákvæð. Fulltrúar allra stjórnmálaflokka áttu líka sæti í þeirri nefnd sem vann þetta frv. ásamt því að á sl. þrem mánuðum hefur það verið til umfjöllunar hjá stjórnarflokkunum sem og að stjórnarandstaðan hefur einnig haft aðgang að þessu máli áður en það kemur nú inn í þingið. Ég vænti þess því fastlega að samstaða geti tekist um að þetta mál fái afgreiðslu hér á þinginu fyrir þinglausnir í vor.
Virðulegi forseti. Ég leyfi mnér að óska eftir því að að lokinni þessari umræðu verði málinu vísað til 2. umr. og hv. félmn.
