Fjöleignarhús

Félagsmálaráðherra (Páll Pétursson):

Herra forseti. Ég mæli fyrir frv. til laga um breytingu á lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Lögin um fjöleignarhús tóku gildi 1. jan. sl. Þau eru mjög ítarleg og fela í sér miklar breytingar frá eldri löggjöf og margvíslegar réttarbætur. Þrátt fyrir það hafa komið í ljós við framkvæmd þeirra nokkrir annmarkar sem hugmyndin er með þessu frv. að bæta úr.

Í 16. gr. fjöleignarhúsalaganna var mælt fyrir um það að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur, fullnægjandi og glöggur skiptasamningur, og skuli eignaskiptayfirlýsing undirrituð af öllum eigendum. Segir enn fremur að það sé skilyrði þinglýsingar á yfirfærslugjörningum eigna í fjöleignarhúsi að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir. Fyrirmæli sama efnis voru í 3. gr. fjölbýlishúsalaganna, nr. 59/1976.

Samkvæmt því hefur gerð eignaskiptayfirlýsinga verið ótvíræð lagaskylda frá því um mitt ár 1976 eða í 19 ár. Sama er að segja um aðhalds- og eftirlitsskyldu þinglýsingaryfirvalda í því efni. Boði fjölbýlishúsalaganna frá 1976 hér að lútandi var þó í gildistíð þeirra ekki framfylgt af þinglýsingaryfirvöldum á ýmsum stöðum á landinu, þar á meðal í Reykjavík.

Við samningu og setningu fjöleignarhúsalaganna varð ljóst að fyrir mörg fjöleignarhús, einkum í Reykjavík, skorti eignaskiptayfirlýsingar. Um nákvæma tölu í því efni var þó ekki vitað en reynslan hefur greinilega leitt í ljós að fjöldinn er meiri en menn hugðu og vandamálið því stærra. Þar sem eignaskiptayfirlýsingar hafa grundvallarþýðingu og gildi um skiptingu fjöleignarhúsa í séreignir og sameign er yfirleitt um réttindi og skyldur eigenda þá þótti óhjákvæmilegt í fjöleignarhúsalögunum að halda fast í framangreint lagaboð viðvíkjandi þær.

Til að skerpa á þessum skyldum var sett ákvæði í 25. gr. laganna um að seljanda sé skylt áður en kaupsamningur er undirritaður að kynna kaupanda eignaskiptayfirlýsingu eða eignaskiptasamning um húsið. Jafnframt segir að ef löggiltur fasteignasali annist sölu eignar í fjöleignarhúsi skuli hann sjá til þess að þessi gögn liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður. Var talið að ef fasteignasalar væru vel á verði varðandi þetta atriði þá mætti komast hjá mörgum eftirmálum vegna skorts á eignaskiptayfirlýsingum sem flest stafa af vanþekkingu aðila.

Við gildistöku fjöleignarhúsalaganna um síðustu áramót fóru þinglýsingaryfirvöld að ganga hart eftir því að þinglýstar eignaskiptayfirlýsingar lægju fyrir í fjöleignarhúsum og synjuðu um þinglýsingu afsala ef svo var ekki. Virðist svo sem ákvæði 25. gr. fjöleignarhúsalaganna, sem áður er rakið, hafi ekki haft tilætluð áhrif og fasteignasalar hafi almennt ekki uppfyllt þær skyldur sem þar eru þeim á herðar lagðar. Þá virðast eigendur heldur ekki hafa nýtt sér hinn níu mánaða gildistökufrest laganna sem skyldi.

Loks kemur það til að samning reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar og útreikning hlutfallstalna og fleira reyndist mun umfangsmeira og tímafrekara verk en menn áætluðu í upphafi. Var reglugerðin ásamt ítarlegum skráningarreglum sett 9. okt. sl. Þau atriði, sem hér hefur verið gerð grein fyrir, hafa, einkum í Reykjavík, valdið vandræðum og óþægindum fyrir eigendur og húsfélög, einkum kaupendur og seljendur eigna í fjöleignarhúsum þar sem eignaskiptasamningar hafa ekki legið fyrir. Embætti sýslumannsins í Reykjavík hefur áætlað að það eigi við um 20% þeirra íbúða í fjöleignarhúsum sem gengið hafa kaupum og sölum það sem af er árinu.

Meðverkandi orsök vandans eru fyrirmæli fjöleignarhúsalaganna, sem einnig eru arfur frá eldri lögum, um að allir eigendur þurfi óhjákvæmilega og fortakslaust að undirrita eignarskiptayfirlýsingar. Hefur það í mörgum tilvikum reynst þrautin þyngri að fá alla til að skrifa undir eignaskiptayfirlýsingar sérstaklega í stórum eignum en einnig í þeim minni.

Í þessu sambandi er rétt að geta þess að í eignaskiptayfirlýsingum um eldri fjöleignarhús felst yfirleitt ekki annað en staðfesting eða samantekt á þeirri skiptingu hússins sem tíðkast hefur og lesa má út úr áður þinglýstum heimildum um húsið. Gildi eignaskiptayfirlýsingar er þá fyrst og fremst fólgið í því að allar upplýsingar um húsið og skiptinguna má finna á einu skjali í stað margra áður. Oft er einnig í eignaskiptayfirlýsingum greitt úr ýmsum vafaatriðum og varðandi skiptingu hússins og hún gerð skýrari og gleggri.

Allt þetta sem að framan er rakið hefur leitt til þess að viðskipti með þær eignir í fjöleignarhúsum þar sem eignaskiptayfirlýsingar eru ekki til hafa gengið erfiðlega á árinu. Liggur fyrir að ekki er hægt að þinglýsa fjölda afsala vegna þess að undirritun allra eigenda skortir á margar skiptayfirlýsingar sem gerðar hafa verið. Þá er mikill fjöldi eignaskiptayfirlýsinga fyrirliggjandi hjá byggingarfulltrúum og bíður yfirferðar og afgreiðslu og afgreiðslutíminn er oft nokkrar vikur. Við þessum vanda er brýnt að bregðast og leysa hann án þess þó að gefa þannig eftir að langtímahagsmunir eigenda og opinberir hagsmunir verði fyrir borð bornir. Er frv. þessu ætlað að taka á þessum vanda með þeim hætti að viðunandi sé.

Það skal áréttað að vandi þessi stafar af sérstökum aðstæðum og samspili nokkurra orsakaþátta og hann er í eðli sínu tímabundinn. Þegar þessu aðlögunar- og umbrotaskeiði lýkur mun framkvæmdin vísast verða slétt og felld.

Það er lagt til að við lögin bætist ákvæði til bráðabirgða sem fresti til 1. jan. 1997 gildistöku fyrirmæla um að þinglýst eignaskiptayfirlýsing sé skilyrði fyrir þinglýsingu á heimildarskjölum um eignir í fjölbýlishúsum. Með því skapast frestur og aðlögunartími fyrir eigendur og húsfélög til að gera eignaskiptayfirlýsingar og fyrir hlutaðeigandi stjórnvöld til fræðslu og kynningar og annarra undirbúningsráðstafana.

[17:15]

Eftir eðli og efni verður greint á milli tvenns konar eignaskiptayfirlýsinga. Réttarstaða eigenda við gerð eignaskiptayfirlýsinga og breytingar á þeim verður mismunandi eftir því hvers eðlis eignaskiptayfirlýsingin er. Þessi eðlismunur ræður því svo hvernig eignaskiptayfirlýsingin skuli formlega vera úr garði gerð viðvíkjandi undirritun eigenda til að unnt sé að fá henni þinglýst. Er við það miðað að eignaskiptayfirlýsing skuli vera undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti eða sérstakar kvaðir á takmarkanir á eignarráðum eigenda umfram það sem almennt gerist. Er þetta í samræmi við þær reglur sem gilt hafa um árabil. Hafi hins vegar eignaskiptayfirlýsing aðeins að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur, þá er nægilegt að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins þegar eignarhlutar eru sex eða fleiri en ella af meiri hluta eigenda. Hér er slakað á kröfum og formfestu gildandi laga. Þykir það nauðsynlegt, eðlilegt og sanngjarnt af þeim ástæðum sem áður eru raktar.

Lagt er til að frá 1. júní 1996 megi þeir einir taka að sér að gera eignaskiptayfirlýsingar sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félmrh. Gerð eignaskiptayfirlýsinga er vandaverk og þurfa þeir sem það taka að sér að hafa góða þekkingu á löggjöf sem um slíkar eignir gildir. Því er miðað við að þeir sem leyfi fá verði að gangast undir hæfnis- eða þekkingarpróf hér að lútandi. Nauðsynlegt þykir að tryggja að þeir sem taka slík verk að sér séu til þess hæfir með því að leyfisbinda slík verk og gera færnis- og þekkingarkröfur er stuðla að vönduðum og samræmdum vinnubrögðum sem eiga jafnframt að skila sér til eigenda í lægra endurgjaldi fyrir verkið.

Hitt meginatriðið í framkvæmd fjöleignarhúsalaganna sem ástæða þykir til að bregðast við og taka á með lagabreytingu snertir bílskúra á lóð fjöleignarhúsa sem eru í eigu utanaðkomandi manna. Í 22. gr. fjöleignarhúsalaganna var lögfest sú meginregla að óheimilt sé að ráðstafa bílskúrum út fyrir húsið og undanskilja þá við sölu nema eigandi eigi annan eignarhluta í húsinu. Um þetta var ekki fjallað í fjölbýlishúsalögunum frá 1976 en gömlu lögin frá 1959 höfðu að geyma um þetta skýrar reglur. Í gildistíð fjölbýlishúsalaganna frá 1976 voru bílskúrar og ráðstöfun þeirra heit og tíð deiluefni. Eru reglur 22. gr. svipaðar og voru í lögunum frá 1959 og byggðust á því að óeðlilegt sé að bílskúrar á lóð fjöleignarhúsa séu í eigu utanaðkomandi manna sem jafnvel reka þar atvinnustarfsemi. Það hefur sýnt sig að það hefur margs konar óþægindi og flækjur í för með sér varðandi eignar- og afnotarétt lóðar og þátttöku í húsfélagi þegar eignarréttur að bílskúrnum færist út fyrir húsið. Byggðust þær takmarkanir sem 22. gr. fjöleignarhúsalaganna hefur að geyma á þessum sjónarmiðum.

Það var vitað að verulegt los hafði komist á bílskúra við fjöleignarhús í gildistíð 1976-laganna og nokkur fjöldi bílskúra var kominn í eigu utanaðkomandi manna sem höfðu eignast þá með löglegum hætti í hvívetna. Ljóst var að vandamál kynnu að skapast vegna slíkra bílskúra, en talið var að þau myndu leysast átakalítið með tímanum. Við samningu 22. gr. frv. til fjöleignarhúsalaganna kom til álita að setja fyrirmæli um skyldu utanaðkomandi bílskúrseigenda til að selja og skyldu eiganda eða húsfélags til að kaupa bílskúrana. Fortakslaus lagaskylda í slíka veru þótti þó ganga um of á eignarrétt og samningsfrelsi aðila. Þótti nægilegt og viðunandi að setja þær hömlur sem settar voru. Eins og áður segir voru fyrirsjáanleg vandamál vegna slíkra bílskúra, en talið var að þau mundu leysast smám saman og með tímanum mundu slíkir bílskúrar án frekari stýringar og lagaboði rata heim, ef svo má taka til orða, og komast í eigu eigenda í fjöleignarhúsi.

Þótt það hafi gengið eftir í mörgum tilvikum þá hafa fyrirmæli 22. gr. í nokkrum mæli leitt til mjög ósanngjarnrar og óeðlilegrar aðstöðu fyrir bílskúrseigendur. Er það þegar svo háttar að utanaðkomandi bílskúrseigandi vill selja bílskúrinn en enginn í viðkomandi húsi vill kaupa hann, þá er bílskúrseigandanum, samkvæmt 22. gr., flestar bjargir bannaðar þar sem honum er óheimilt að selja bílskúrinn til annars utanaðkomandi aðila. Eigendur í fjöleignarhúsi hafa þannig komist í óeðlilega samningsaðstöðu gagnvart bílskúrseigandanum og jafnvel komist yfir bílskúr fyrir verð sem er langt undir því sem eðlilegt og sanngjarnt getur talist. Stemma verður stigu við slíku ósanngjörnu verðfalli eigna og óeðlilegri auðgun fjöleignarhúsaeigenda á kostnað bílskúrseigenda. Með ákvæðum 22. gr. er verið að vernda hagsmuni eigenda gagnvart óhagræði og flækjum sem skapast þegar bílskúrar við húsið eru í eigu manna úti í bæ. Voru hagsmunir þeirra metnir meira en hagsmunir eigenda slíkra bílskúra, sem voru þó löglega að þeim komnir samkvæmt þágildandi löggjöf.

Var á því byggt að eigendur hlytu almennt að vera mjög fúsir til að kaupa slíka bílskúra þegar færi gæfist og þeir væru falir. Hagsmunir þeirra væru það miklir og augljósir að kaupfýsi ætti að vera fyrir hendi. Í nokkrum tilfellum hefur annað komið á daginn og þá hefur skapast aðstaða sem er hrópandi óréttlát og að framan var lýst. Þykir brýnt að taka á þessu atriði og setja sérstök fyrirmæli í lög sem koma í veg fyrir að ákvæði um takmarkanir á ráðstöfunarheimild yfir bílskúrum við fjöleignarhús geti haft svo óeðlilegar og ósanngjarnar afleiðingar í för með sér og raun hefur borið vitni. Vilji eigendur ekki fyrir nokkurn mun kaupa þá þykir ekki lengur nauðsynlegt að vernda hagsmuni þeirra frekar að sinni. Þegar svo stendur á verður að leyfa bílskúrseigandanum að finna sér annan kaupanda þó það seinki því sem æskilegast er og að er stefnt, að bílskúr endi sem fyrst í eigu eigenda viðkomandi fjöleignarhúss.

Bæði hvað viðkemur eignaskiptayfirlýsingu og bílskúrum í eigu utanaðkomandi er í frv. gert ráð fyrir tilteknum afskiptum kærunefndar fjöleignarhúsamála ef svo ber undir. Er lagt til að verksvið kærunefndarinnar verði nokkuð útvíkkað. Byggist það á þeim almennu sjónarmiðum sem til grundvallar kærunefndinni liggja, þ.e. að úrskurður hennar sé ódýr, fljótfarinn, vandaður og öruggur kostur til að ljúka ágreiningi og binda endi á þrætur ásamt góðri reynslu af störfum nefndarinnar til þessa.

Þau nýju viðfangsefni, sem frv. gerir ráð fyrir að kærunefndin fái, eru þessi:

Að láta í té álit ef ágreiningur rís með eigendum og þeim sem eignaskiptayfirlýsingu gerir um fjárhæð endurgjaldsins.

Að skera úr ágreiningi utanaðkomandi bílskúrseiganda og eigenda í fjöleignarhúsi um kaupverð bílskúrs.

Það fylgja frv. ítarlegar athugasemdir við einstakar greinar þess og ég tel ekki ástæðu til þess að fara yfir þau atriði öllsömul hér, en að lokinni þessari umræðu, herra forseti, legg ég til að frv. verði vísað til 2. umr. og hv. félmn.