[prenta uppsett í dálka] 120. fundur
Frsm. minni hluta allshn. (Jóhanna Sigurðardóttir):
Herra forseti. Ég mæli fyrir nefndaráliti minni hluta allshn. um frv. til laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu en minni hlutann skipa ásamt mér hv. þm. Guðný Guðbjörnsdóttir og Ögmundur Jónasson.
Það eru einkum þrjú atriði í þessu frv. sem okkur greinir á um við meiri hlutann og sem sérstaklega hefur verið fjallað um í umfjöllun allshn. um málið. Þessi atriði lúta að starfsábyrgðartryggingu fasteignasala, vátryggingarfjárhæðir og söluþókun fasteignasala. Eins höfum við gert athugasemdir við 12. gr. frv. þar sem horfið er frá því sem gildandi löggjöf mælir fyrir um, þ.e. að tiltaka í lögum en ekki reglugerð hvað skuli koma fram í söluyfirliti við fasteignaskipti. Ég vil, virðulegi forseti, gera grein fyrir þessum fjórum þáttum sem við teljum mjög veigamikla og mikilvægt að tryggt sé og vel um hnútana búið að því er þessa þætti varðar í löggjöf um fasteignaviðskipti.
Það er tekið fram í frv. að markmið þess sé að auka tryggingavernd og öryggi viðskiptamanna fasteignasala og kemur það líka fram í meirihlutaáliti nefndarinnar, en ég held einmitt að miðað við þær breytingar sem allshn. gerði sem ganga gegn því sem hæstv. dómsmrh. lagði fram fyrir þingið þá dragi breytingartillögurnar fremur úr tryggingavernd en hitt.
Það eru sérstaklega atriði sem varða starfsábyrgðartryggingar sem ég vil víkja að. Meiri hlutinn leggur til að fellt verði brott ákvæði sem lengi hefur verið í lögum um að skaðabótaskylda fasteignasala nái til ásetningsbrota með sama hætti og til gáleysis. Þannig leggur meiri hlutinn til að verulega verði dregið úr neytendavernd í fasteignaviðskptum frá því sem nú er og frá því sem hæstv. dómsmrh. leggur til í sínu frv.
Minni hlutinn telur fráleitt að draga úr þeirri neytendavernd sem felst í starfsábyrgðartryggingunni og að hún hafi náð til ásetningsbrota hjá fasteignasölum og minnir á að það er kannski sjaldan eins rík þörf fyrir neytendavernd og í fasteignaviðskiptum þar sem oftast er um að ræða aleigu fólks sem fer á milli handa í fasteignaviðskiptum. Mér finnst rökin mjög sérkennileg hjá meiri hlutanum fyrir því að fella út kvöð á fasteignasala um skaðabótaskyldu vegna ásetningsbrota. Er t.d. vikið að því að lögmenn séu einungis skyldugir til þess að tryggja sig gegn gáleysisbrotum. Þessi rök tel ég að haldi ekki. Það hefði auðvitað verið einfaldara, eins og minni hlutinn leggur til í sinni brtt., að kveða á um að í ábyrgðartryggingu lögmanna felist ótvírætt að skaðabótaskylda þeirra líkt og fasteignasala næði einnig til ásetningsbrota. Um það hafa reyndar verið deildar meiningar, herra forseti, að í ábyrgðartryggingu lögmanna sem stunda fasteignasölu felist líka ábyrgð vegna ásetningsbrota. Það kemur reyndar fram í umsögn Vátryggingaeftirlitsins til allshn. en þar segir orðrétt:
,,Þegar Alþingi samþykkti að lögbjóða starfsábyrgðartryggingu lögmanna á síðasta ári [þ.e. 1996] með lögum um breytingu á lögum um málflytjendur var alveg ljóst hver vilji löggjafans var. Vátryggingin á að veita viðskiptamanni lögmanns vernd af hvaða ástæðu sem skaðabótaskylda lögmannsins stofnast ef það skilyrði er uppfyllt að ábyrgðin hafi stofnast vegna lögmannsstarfa. Í athugasemdum frv. var þess getið að ekki skiptir máli gagnvart viðskiptamanninum hvort skaðabótaskyldan stofnast vegna ásetnings eða gáleysis.``
Vátryggingaeftirlitið gat þess í umsögn sinni að ekki sé einhugur meðal lögfræðinga um þessa túlkun. Ýmsir telji að löggjafinn hefði þurft að láta þess getið í texta laganna því ella taki vátryggingin eingöngu til einfalds gáleysis og/eða einfalds og stórkostlegs gáleysis.
En Vátryggingaeftirlitið hefur sem sagt látið þá skoðun í ljós að það telji að vilji löggjafans hafi komið skýrt fram í þessari löggjöf um málflytjendur frá 1996 og reyndar hafnaði Vátryggingaeftirlitið í mars 1996 drögum að vátryggingaskilmálum sem fyrir lágu þar sem ásetningur eða stórkostlegt gáleysi var undanskilið. Í umsögn Vátryggingaeftirlitsins kom fram eftirfarandi, með leyfi forseta: ,,Eftirlitið telur að að óbreyttum lögum megi lögboðin starfsábyrgðartrygging lögmanna ekki undanskilja tjón sem valdið er af ásetningi eða stórkostlegu gáleysi.``
Vegna fyrirspurnar sem lögð var fyrir Vátryggingaeftirlitið í tengslum við umfjöllun um þetta mál í nefndinni þá lagði Vátryggingaeftirlitið til að rétt væri að kveða á um það í frv. sjálfu með líkum hætti og ásetningsbrot nái til fasteigna mundu þau líka ná til lögmanna sem stunda fasteignaviðskipti til þess að taka af allan vafa í því efni.
Það kemur fram í nefndaráliti meiri hlutans að í nafni ósamræmis sem er á milli ábyrgðartryggingar lögmanna annars vegar og fasteignasala hins vegar leggi hann til að ákvæðinu verði breytt þannig að tryggingarskylda fasteignasalans nái aðeins til gáleysisbrota. Í stað þess að samræma, herra forseti, upp á við, þ.e. ákvæðinu sem í frv. dómsmrh. tekur til ásetningsbrota, eins og Vátryggingaeftirlitið lagði til þannig að ásetningsbrotin sem fjallað er um í 5. gr. frv. nái einnig til lögmanna sem stunda fasteignasölu.
Virðulegi forseti. Meiri hluti allshn. kaus frekar að draga úr þeirri tryggingavernd sem hefur verið til staðar lengi, þ.e. fasteignakaupendur og fasteignaseljendur hafa getað verið öruggir fyrir því að þegar þeir eru í fasteignaviðskiptum nær ábyrgðartrygging fasteignasalans til ásetningsbrota. Það er alveg ljóst að þegar verið er að fjalla um aleigu fólks er nauðsynlegt að slíkt sé fyrir hendi. Það er oft svo að í fasteignaviðskiptum fara fjármunir um hendur fasteignasalanna og þetta getur vissulega verið áhættuþáttur sem er fyrir hendi sem grandalaust fólk getur kannski ekki alltaf áttað sig á og því þurfum við að búa svo um hnútana að við búum við fullkomnustu starfsábyrgð hjá fasteignasölum og völ er á. Það er ljóst að það hafa komið fyrir atvik þar sem um hefur verið að ræða stórkostlegt gáleysi og sé úr þessu dregið eins sem hér er lagt til, að fella brott ábyrgðartryggingu vegna ásetningsbrota, er verið að draga verulega úr ábyrgðartryggingu fasteignasala sem á að vera fyrir hendi og minni hlutinn vill hreinlega ekki bera ábyrgð á því að svo sé um hnútana búið í löggjöf.
Vátryggingaeftirlitið hefur einmitt verið spurt sérstaklega um það ef ábyrgðarbrot í starfsábyrgðartryggingu væri inni varðandi t.d. fasteignasalana líka, hvort það ásamt breytingum á vátryggingarfjárhæðunum mundi leiða til hækkunar á iðgjöldum og Vátryggingaeftirlitið kveður á um það í sinni umsögn á eftirfarandi hátt með leyfi forseta:
,,Fyrirliggjandi frv. kveður á um litla hækkun vátryggingarfjárhæða og ekki verður séð að lítil hækkun vátryggingarfjárhæða hafi hækkun iðgjalda í för með sér. Vegna þess hve vátryggingarfjárhæðir eru lágar hafa íslensku vátryggingafélögin ekki tekið endurtryggingar vegna þessarar starfsábyrgðartryggingar. Ætla má að þau geti það áfram þó frv. verði samþykkt.
Menn sem leggjast gegn þessu ákvæði um ásetningsbrot nefna líka til sögunnar vandkvæði ef endurtrygging sé erfið og þar fram eftir götunum, en þá verðum við að muna að ásetningsbrot hafa verið um töluverðan tíma í starfsábyrgðartryggingu fasteignasala án þess að það hafi leitt til einhverra vandkvæða í sambandi við tryggingarnar.
Við gerum líka athugasemd við það að meiri hlutinn leggur til að tryggingarfjárhæðir í fasteignaviðskiptum, sem nú er kveðið á um í lögum, verði settar í reglugerð. Minni hlutinn leggst á móti því fyrir utan það að við vekjum athygli á því, sem er mjög brýnt, að vátryggingarfjárhæðir eru mjög mismunandi, annars vegar hjá lögmönnum og lögmönnum sem stunda þá fasteignasölu annars vegar og hins vegar hjá fasteignasölunum sjálfum. Þar munar í dag að starfsábyrgðartrygging lögmanna kveður á um 5 millj. kr. vegna hvers tjónsatburðar sem er með sama hætti og hjá fasteignasölum, en heildarfjárhæð tryggingarbóta innan hvers tryggingartímabils er 10 millj. hjá fasteignasölum en 15 millj. hjá lögmönnum og hefði verið nauðsynlegt að breyta því í frv. og hafa fjárhæðirnar í lögunum sjálfum.
Eins má benda á um ábyrgðartryggingu gegn skaðabótakröfum sem stofnast til þegar viðskiptamaður verður fyrir skaðabótaskyldu fjártjóni vegna starfsemi bifreiðasala, að þá skal með tryggingum greiða bætur allt að 3 millj. kr. vegna hvers einstaks tjónsatviks sem verður. Þar er um hlutfallslega mjög háa fjárhæð að ræða á móti 5 millj. í fasteignaviðskiptum. Það sjá allir í hendi sér að um er að tefla miklu stærri fjárhæðir í fasteignaviðskiptum en bílaviðskiptum. Það er því mikið ósamræmi á milli vátryggingarfjárhæða í fasteignaviðskiptum, svo dæmi sé tekið milli lögmanna og fasteignasala og síðan í bílasölu og líka er nefnt í áliti minni hlutans varðandi vátryggingarmiðlara.
Athyglisvert er að í flestum tilvikum þar sem aleiga fólks er í húfi er tryggingavernd að öðru jöfnu minnst. Að mati minni hlutans er það óviðunandi og hann leggur áherslu á að tryggingarfjárhæðir í fasteignaviðskiptum verði samræmdar og tekið verið mið af því að þær geti staðið undir því tjóni sem fasteignakaupendur og -seljendur geta orðið fyrir, ásamt því að fjárhæðirnar taki breytingum í samræmi við breytingar á lánskjaravísitölu. Ekki er ákvæði um vísitölubreytingar í frumvarpinu en Vátryggingaeftirlitið hefur mælt með að slíkt ákvæði verði tekið í lög því það sé fyllri grundvöllur ef þess er getið í lögum og tilgreind sú viðmiðun sem um ræðir hverju sinni. Minni hlutinn getur ekki fallist á að vátryggingarfjárhæðir verði ákveðnar með reglugerð eins og meiri hlutinn leggur til því að nauðsynlegt er að upplýsingar um þær séu aðgengilegar í lögum, auk þess sem óviðunandi er að Alþingi framselji svo þýðingarmikið atriði í fasteignaviðskiptum alfarið til framkvæmdarvaldsins.
Ég vil þá, virðulegi forseti, víkja nokkrum orðum að því sem líka var fjallað um í nefndinni og m.a. Neytendasamtökin hafa gert verulegar athugasemdir við og ég gerði við 1. umr. þessa máls, en það eru athugasemdir við 12. gr. frv. þarf sem horfið er frá því sem gildandi löggjöf mælir fyrir um, þ.e. að tiltaka í lögum en ekki reglugerð hvað skuli koma fram í söluyfirliti, sem er mjög mikilvægt varðandi öryggi fyrir kaupendur og seljendur í fasteignaviðskipum. Um þessa grein segir í umsögn Neytendasamtakanna að í söluyfirliti komi fram veigamestu atriði sem lúta að forsendum kaupa og er því mikilvægt að löggjafinn kveði skýrt á um það en ekki sé nægjanlegt að reglugerð mæli fyrir um slík grundvallaratriði. Söluyfirlit þurfi að tiltaka öll þau atriði er skipta máli við sölu eigna, svo sem um ástandsskýrslur og upplýsingagjöf fasteignasala. Ég held að það sé mjög mismunandi hvernig staðið er að slíku hjá fasteignasölum og undir hælinn lagt hvernig það er gert, en mjög brýnt er að einmitt þessir þættir séu í fullkomnu lagi og að löggjafarviljinn komi skýrt fram í því efni. Brýnt sé að í fasteignaviðskiptum sé viðskiptamaður ætíð upplýstur um rétt sinn til að fá ástandsskýrslu um eiginleika þeirrar fasteignar sem verið er að kaupa og að slíka skýrslu skuli hlutlaus úttektaraðili gera. Slíkar skýrslur mundu draga verulega úr fjölda þeirra ágreiningsmála sem koma upp við kaup á fasteign. Kveða þurfi skýrt á um upplýsingagjöf fasteignasalans um alla þætti sem skipta máli við kaup á fasteign, t.d. um viðgerðarframkvæmdir sem átt hafa sér stað eða eru yfirvofandi, um húsgjöld og upphæð þeirra. Á því held ég að sé mjög mikill misbrestur eða a.m.k. misjafnt hvernig fasteignasalar standa að því. Minni hlutinn tekur undir þessar ábendingar og athugasemdir Neytendasamtakanna og telur brýnt að skyldur fasteignasalans séu skýrar um ítarlega upplýsingagjöf um ástand eigna, fyrirhugaðar eða aðkallandi viðgerðarframkvæmdir og aðra þætti sem máli skiptir að liggi greinilega fyrir áður en gengið er frá bindandi fasteignakaupum.
Því ber að fagna að meiri hlutinn hefur vegna ábendinga minni hlutans að nokkru tekið tillit til þessara sjónarmiða sem ég hef hér lýst og koma mjög sterkt fram í áliti frá Neytendasamtökunum. Þannig er í brtt. meiri hlutans að nokkru getið, vegna ábendinga frá minni hlutanum, hvað eigi að koma í þá reglugerð, þó að það sé langt frá því tæmandi og ýmislegt vanti þar. Ég nefni það að minni hlutinn telur þetta mikilvægt þó að ákvæðið séu ekki fullnægjandi þar sem m.a. er ekki kveðið á um í lögum að fyrirhugaðar eða aðkallandi viðgerðarframkvæmdir skuli koma fram í söluyfirlitinu, sem ég tel mjög mikilvægt, og við höfum auðvitað enga tryggingu fyrir því að það sé þegar löggjafinn getur ekki um það og þetta er raunverulega alfarið sett í vald dómsmrn. og dómsmrh. miðað við reglugerðarsetningu hvernig þetta ákvæði verður úr garði gert og hvað fasteignasölum verður skylt að hafa í söluyfirlitinu. Varðandi þetta ákvæði í 12. gr. mun minni hlutinn því sitja hjá við afgreiðslu 12. gr. frv. en fagna þó þeirri brtt. sem fram kemur hjá meiri hlutanum.
Ég vil í lokin, virðulegi forseti, fara nokkrum orðum um þá grundvallarbreytingu sem er verið að gera í fasteignaviðskiptum og fram kemur í frv. Þar er kveðið á um afnám ákvæðis núgildandi laga um 2% hámarksþóknun í fasteignaviðskiptum og ég tel fulla ástæðu til að hafa áhyggjur af til hvers það leiðir, herra forseti, og vil því rökstyðja það nokkuð nánar.
Í umsögn Samkeppnisstofnunar, dags. 27. nóvember sl., kom fram að stofnunin hafi ekki gert sérstaka athugun á samkeppnisaðstæðum á fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölumörkuðum og sé því ekki í stakk búin til að meta hvort veigamikil rök séu fyrir því að hafa í lögum ákvæði um hámarksþóknun í þessum greinum. Minni hlutinn taldi mjög mikilvægt að slík athugun yrði gerð, m.a. í ljósi þess sem fram kom í fylgiskjölum með þessum frumvörpum, þ.e. bréfaskiptum sem höfðu farið fram milli Félags fasteignasala, dómsmrn. og Samkeppnisstofnunar um þetta efni þar sem mjög erfitt var að átta sig á því hvaða ítarlega athugun eða könnun hafði farið fram á því hvernig samkeppnisaðstæður væru á fasteignamarkaðnum og hvort ástæða væri til þess að létta af því þaki sem hefur verið um 2% hámarksþóknun. Meiri hlutinn lagðist gegn því að Samkeppnisstofnun færi í slíka athugun þó fyrir lægi að það mundi ekki tefja fyrir framgangi málsins neitt verulega vegna þess að Samkeppnisstofnun taldi sig þurfa tölulega stuttan tíma til þess að framkvæma þá athugun.
Minni hlutinn fór því fram á það við Samkeppnisstofnun að slík athugun færi fram og var það auðvitað gert til þess að reyna að tryggja að viðhöfð væru góð og vönduð vinnubrögð í umfjöllun nefndarinnar um þetta mál. Niðurstaða Samkeppnisstofnunar er að ekki séu sjáanleg svo veigamikil rök að þau réttlæti lögbindingu hámarksþóknunar við sölu fasteigna.
Virðulegi forseti. Hvernig umsögn Samkeppnisstofnunar er úr garði gerð og hvernig þessi niðurstaða er fengin og rökstuðningurinn að baki henni finnst mér hvergi nærri nægjanlega traustvekjandi þegar grannt er skoðað vegna þess að umsögn Samkeppnisstofnunar um athugun hennar á samkeppnisaðstæðum á fasteignamarkaði virðist í mjög litlum mæli byggjast á sjálfstæðri athugun stofnunarinnar. Afstaða hennar virðist fyrst og fremst byggjast á umsögn Félags fasteignasala sem hefur þarna hagsmuna að gæta og hefur lagt ofurkapp á að ákvæðið um 2% hámarksþóknun yrði afnumið. Í umsögn Samkeppnisstofnunar er sagt að mat Félags fasteignasala sé að samkeppni sé mjög virk meðal fasteignasala. Þetta styður að ekki hafi mjög mikið farið fyrir sjálfstæðri athugun stofnunarinnar í þessu efni.
Samkeppnisstofnun byggir einnig á því að hún telur upp þær breytingar sem frv. sjálft gerir ráð fyrir, t.d. að gerðar séu allstrangar kröfur til fasteignasala og þar m.a. tilgreind rík skaðabótaábyrgð. Ég hef farið yfir, herra forseti, að meiri hlutinn leggur til að verulega sé dregið úr þeirri skaðabótaábyrgð sem er eitt af þeim atriðum sem Samkeppnisstofnun lagði til grundvallar í athugun sinni og skoðun þegar hún var að meta samkeppnisaðstæður á fasteignamarkaðnum.
Þar sem örlar á sjálfstæðu mati Samkeppnisstofnunar í áliti sínu á samkeppnisaðstæðum er litið til þróunar þeirra í Noregi og Danmörku sem er sjálfsagt og eðlilegt að gera, en þar eru þó aðstæður aðrar en almennt gerist hér og fasteignaviðskipti þar með öðrum hætti. Um Danmörku segir í áliti Samkeppnisstofnunar að samkeppnisyfirvöld þar í landi hafi haft nokkur afskipti af samþjöppun á fasteignamarkaði og varðandi Noreg er rætt um virka verðsamkeppni milli fasteignasala og nefnd dæmi um mikinn verðmun þar sem hæsta söluþóknun hafi t.d. verið mun hærri, herra forseti, eftir að hámarksþóknun var afnumin en lögbundin þóknun var áður. Er það ekki sú þróun sem við gætum staðið frammi fyrir þegar væri búið að aflétta þaki um hámarksþóknun í viðskiptum að söluþóknun hjá fasteignasölum ryki upp? Söluþóknun í löndunum í kringum okkur eftir að hún hefur verið gefin frjáls er 3--4% og allt upp í 7% af fasteignaverði. Mér finnst alveg yfirdrifið að greiða 2% fyrir þá þjónustu sem fasteignasalar veita, sem er veruleg fjárhæð. Við getum t.d. tekið bara fyrir sölu á 8 millj. kr. eign, þá þarf seljandi íbúðar að greiða honum 160 þús. kr. fyrir 8 millj. kr. eign í vasa fasteignasalans fyrir utan virðisaukaskatt eða um 200 þús. Nú á að gefa þetta allt saman frjálst og ég óttast það, virðulegi forseti, jafnvel þó að fyrir liggi þessi umsögn Samkeppnisstofnunar, sem ég tel því miður ekki nægjanlega vel úr garði gerða, að við munum standa frammi fyrir verulegum hækkunum á söluþóknun fasteignasalans. Auðvitað getur enginn um það sagt. Reynslan verður að leiða það í ljós hvort svo verður, en sú hætta er vissulega fyrir hendi.
Ég minni á að í bréfi Samkeppnisstofnunar til dóms- og kirkjumrn., dags. 11. apríl 1994, kemur fram að svo virðist sem fasteignasalar taki sér þóknun vegna annarra kostnaðarliða en þeirra er tengjast sölunni beinlínis og að því er virðist umfram það sem gert er ráð fyrir í núgildandi lögum um fasteignaviðskipti. Þeir virðast því hafa tekið sér í sumum tilvikum hærri þóknun fyrir þessa þjónustu en lög heimila.
Virðulegi forseti. Ég hef lýst þeim athugasemdum sem minni hlutinn hefur gert við þetta frv. Út af fyrir sig væri hægt að tala í ítarlegra máli um einstaka þætti þess og ég mun auðvitað gera það ef tilefni gefst til við þessa umræðu. Við munum, virðulegi forseti, flytja eina brtt. og hún snertir starfsábyrgðartryggingu, þ.e. við styðjum að sjálfsögðu hæstv. dómsmrh. og það sem kemur fram í 5. gr. frv. um að starfs- eða ábyrgðartrygging fasteignasala nái til ásetningsbrota en við styðjum ekki meiri hlutann í að fella út þetta ákvæði sem kemur fram hjá dómsmrh. þannig að dómsmrh. hefur allan stuðning minni hlutans í því efni að reyna að tryggja áfram að þetta ákvæði verði inni, en við gerum jafnframt tillögu um það sem er líka samkvæmt ábendingu Vátryggingaeftirlitsins að ábyrgðartrygging fasteignasala sem samhliða fasteignasölu hafa með höndum lögmannsstörf skuli líka ná til ásetningsbrota líkt og hjá fasteignasölum.
Virðulegi forseti. Ég hef lýst afstöðu okkar í minni hlutanum, hv. þm. Guðnýjar Guðbjörnsdóttur og hv. þm. Ögmundar Jónassonar ásamt mér til brtt. og einstakra umdeildra greina sem ítarlega er gerð grein fyrir í áliti frá minni hluta allshn.
