[prenta uppsett í dálka] 5. fundur
Dómsmálaráðherra (Þorsteinn Pálsson):
Herra forseti. Frv. þetta var flutt á síðasta þingi en varð ekki útrætt og er nú lagt fram að nýju.
Frv. er borið fram sökum þess að síðustu ár hefur komið í ljós við framkvæmd núgildandi laga um fasteigna- og skipasölu, nr. 34/1986, með síðari breytingum, að þörf er á endurskoðun ýmissa ákvæða þeirra auk þess sem nauðsynlegt þykir að lögfesta reglur um starfsemi þeirra sem fást við sölu fyrirtækja. Var því ákveðið að semja frv. það sem hér er lagt fram.
Frv. felur í sér tvær meginbreytingar frá núgildandi lögum.
Í fyrsta lagi er lagt til að lögin taki einnig til sölu á fyrirtækjum, þ.e. að til sölu fyrirtækja þurfi sams konar löggildingu og nú þarf til sölu fasteigna og skipa.
Í öðru lagi er lagt til að ákvæði um 2% hámarkssöluþóknun falli niður en í stað þess komi ákvæði um að hverju sinni skuli gerður sérstakur samningur um söluþóknun milli fasteignasala og seljanda.
Að því er varðar þá breytingu að láta lögin jafnframt taka til sölu fyrirtækja er ljóst að í slíkum viðskiptum getur verið um verulega hagsmuni að ræða. Er því mikilvægt að aðili sem hefur opinbera starfsviðurkenningu annist slík viðskipti og geri yfirlit yfir þau atriði sem máli geta skipt við sölu fyrirtækisins og beri ábyrgð á að þannig sé að samningsgerð staðið að hagsmunir beggja séu tryggðir.
Til þessa hafa engin lagaákvæði tekið til þeirra aðila sem haft hafa milligöngu um sölu fyrirtækja og hefur vantað ákvæði sem gerir þá ábyrga fyrir réttum viðskiptaháttum. Er ákvæði þessu ætlað að bæta þar úr.
Um þá tillögu í 14. gr. frv. að fella niður ákvæði um 2% hámarkssöluþóknun og setja í þess stað ákvæði um að hverju sinni skuli gera sérstakan samning um söluþóknun, má geta þess að eftir gildistöku samkeppnislaga, nr. 8/1993, kom fram hjá Félagi fasteignasala sú skoðun að þetta ákvæði samrýmdist ekki markmiðum þeirra laga og því yrði að fella það úr gildi.
Ráðuneytið hefur átt nokkur bréfaskipti við Samkeppnisstofnun um þetta atriði og fylgja þau bréf með sem fylgiskjöl með frv.
Þess má geta að í bréfi Samkeppnisstofnunar frá 14. febrúar sl. segir að Samkeppnisstofnun líti svo á að með tillögu þessari sé komið til móts við þær ábendingar sem stofnunin hefur sett fram um þessi atriði.
Auk framangreindra meginbreytinga er í frv. að finna ýmsar aðrar tillögur að efnisbreytingum og nokkur nýmæli.
Meðal þeirra helstu er ákvæði um skyldu fasteignasala til að hafa ábyrgðartryggingu sem tryggi viðskiptamanni hans bætur ef hann verður fyrir fjárhagstjóni sem fasteignasalinn ber ábyrgð á. Er miðað við að ekki skipti máli hvort skaðabótaskyldan stofnast vegna ásetnings eða gáleysis. Sambærileg ákvæði um tryggingar er nú að finna í reglugerð nr. 520 frá 1987 eins og henni var breytt með reglugerð nr. 161 frá 1994. Í 3. gr. þeirrar reglugerðar segir að fasteignasali skuli leggja fram ábyrgðartryggingu til greiðslu skaðabótaskylds tjóns og að vátryggingafélagi sé heimilt að gera endurkröfu sé tjóni valdið af ásetningi eða stórkostlegu gáleysi. Framangreind reglugerð byggist á ákvæði 2. gr. núgildandi laga um að sá sem óskar löggildingar skuli leggja fram tryggingu samkvæmt reglum sem ráðuneytið ákveður.
Þá er í frv. lagt til að ef þeir sem hafa atvinnu af byggingu fasteigna annast sjálfir sölu þeirra skuli þau skjöl sem tengjast sölunni vera unnin af fasteignasölum eða vera staðfest af þeim og verði ekki þinglýst ella. Að baki þessari tillögu búa fyrst og fremst sjónarmið um neytendavernd. Ljóst er að í slíkum tilvikum getur aðstaða þeirra sem að viðskiptunum standa verið ærið ójöfn þar sem seljandinn þekkir eignina til hlítar og hefur eftir atvikum mikla reynslu af sölu eigna en kaupandinn er e.t.v. að eiga slík viðskipti í fyrsta sinn. Því þykir rétt að aðili sem hefur opinbera starfsviðurkenningu og ber ábyrgð sem opinber sýslunarmaður, annist alla skjalagerð eða tryggi með áritun sinni að hún sé þannig úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig sé glögg.
Þá er lagt til að fasteignasala sé heimilt að reka útibú í öðru sveitarfélagi en því þar sem hann hefur starfsstöð sína. Samkvæmt núgildandi lögum getur fasteignasali aðeins haft eina starfsstöð. Breytingartillagan byggist á því að víða um land er skortur á þjónustu fasteignasala þó þar sé ekki grundvöllur fyrir starfsemi sjálfstæðrar fasteignasölu. Í framkvæmd mundi þetta ákvæði þýða að í útibúinu ynni starfsmaður við daglega afgreiðslu en fasteignasalinn hefði þar viðtalstíma auk þess sem hann annaðist alla skjalagerð og bæri ábyrgð á öllum viðskiptum.
Í frv. er lagt til að hert verði á ákvæðum um eftirlit með fasteignasölustarfsemi og ráðherra fái ótvíræða heimild til að stöðva starfsemi sem gengur í berhögg við ákvæði laganna. Í núgildandi lögum hafa ekki reynst vera nægilega skýrar heimildir til að stöðva slíka starfsemi án tafar, t.d. þegar fram hefur komið að fasteignasali hefur ekki lengur fullnægjandi tryggingar, og er með ákvæði þessu ætlað að bæta úr því.
Auk framangreinds er í frv. lagt til að meðal þeirra skilyrða, sem sett eru fyrir löggildingu til fasteignasölu skuli vera það skilyrði að viðkomandi hafi haft forræði á búi sínu undanfarin tvö ár. Samsvarandi ákvæði gildir nú um lögmenn.
Að lokum má geta þess að einnig eru lagðar til ýmsar orðalagsbreytingar á textanum til þess að gera hann skýrari og markvissari auk þess sem þar er að finna ýmsar minni háttar efnisbreytingar til lagfæringar núgildandi lögum.
Herra forseti. Ég hef þá í öllum aðalatriðum gert grein fyrir efni frv. og legg til að því verði að lokinni þessari umræðu vísað til 2. umr. og hv. allshn.
