[prenta uppsett í dálka] 30. fundur, 127. lþ.
Dómsmálaráðherra (Sólveig Pétursdóttir):
Herra forseti. Ég mæli fyrir frv. til laga um fasteignakaup. Hér er um mikla réttarbót að ræða, enda stefnir frv. að því að setja í fyrsta skipti hér á landi heildarlöggjöf um fasteignakaup. Fram til þessa hafa reglur um fasteignaviðskipti að stærstu leyti verið ólögfestar.
Í dómsmálum milli aðila að kaupsamningum um fasteignir þar sem fjallað hefur verið um ágreining um viðskiptin hefur málatilbúnaðurinn og niðurstaðan oftast verið reist á lögum um lausafjárkaup, nr. 39/1922, annaðhvort með lögjöfnun eða annars konar tilvísun til þeirra. Þau lög hafa nú verið leyst af hólmi með nýjum lögum um lausafjárkaup, nr. 50/2000, sem hefur aftur aukið á réttaróvissu á sviði fasteignakaupa. Einnig hafa lög nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, fjallað um afmarkaða þætti fasteignaviðskipta, svo og lög nr. 26/1994, að litlu leyti um réttarstöðu kaupenda og seljenda í fasteignaviðskiptum.
Meginefni frv. þessa snýr að réttarsambandi kaupanda og seljanda. Hér er því fyrst og fremst um að ræða kröfuréttarlegar reglur sem einkum mæla fyrir um skyldur þeirra og hverju það varði ef þeir efna ekki þær skyldur. Í frv. er leitast við að taka af skarið og eyða réttaróvissu á þeim sviðum þar sem hennar hefur gætt þannig að þegar frá líður muni draga úr þeim mikla fjölda mála sem komið hefur til kasta dómstóla um ágreining kaupenda og seljenda fasteigna, einkum um meinta galla.
Afar brýnt er að styrkja réttarstöðu þeirra sem kaupa fasteignir af þeim sem atvinnu hafa af því að byggja og selja íbúðarhúsnæði. Í frv. er þannig ráðgert að í þeim tilvikum verði neytendum veitt sérstök vernd sem ekki er heimilt að víkja frá með samningnum. Telja verður að tilefni sé til þess að hafa þennan hátt á, enda er oft ekki jafnræði með einstaklingi sem er að kaupa íbúðarhúsnæði til einkaafnota, e.t.v. í fyrsta sinn, og stóru byggingarfyrirtæki sem selur tugi eða fleiri íbúðir á ári.
Í ákvæðum frv. eru talin úrræði bæði kaupenda og seljenda fasteigna eftir að vanefndir verða, en skýrar reglur hefur skort um þetta í íslenskan rétt. Má nefna að ítarlegar reglur eru um skilyrði riftunar og framkvæmd hennar, t.d. ákvæði um stöðvunarrétt við afhendingardrátt og galla, þ.e. rétt kaupenda til að halda eftir greiðslum sem svara til vanefnda seljenda. Þá eru ákvæði um þýðingu skyndilegrar og óyfirstíganlegrar hindrunar á ábyrgð seljenda.
Ákvæði eru um rétt kaupanda til að krefjast þess að seljandi bæti úr galla á fasteign og rétt seljanda til hins sama, en sá réttur verður rýmri en áður hefur verið talið. Ítarleg ákvæði eru í frv. um vanefndarúrræði seljanda vegna vanefnda kaupanda. Þau ákvæði eru eðli málsins samkvæmt einfaldari. Eru m.a. reglur um skaðabótaskyldu kaupanda vegna greiðsludráttar af hans hálfu og er um víðtæka ábyrgð hans að ræða, reglur um stöðvunarrétt seljanda, reglur um ófyrirséða ófyrirstíganlega hindrun á efndum og réttaráhrif hennar, svo og skyldu til að tilkynna slíka hindrun. Framsetning reglnanna í heildarlöggjöf um fasteignakaup ætti að auðvelda notkun þeirra og auðvelda þeim sem athuga þurfa réttarstöðu sína að fá yfirsýn yfir þau úrræði sem þeir gætu átt völ á vegna tiltekinna vanefnda viðsemjenda þeirra.
Herra forseti. Ég ætla nú að lýsa stuttlega uppbyggingu frv. og helstu efnisatriðum til gefa yfirsýn yfir efni þess.
Í I. kafla frv. eru ákvæði um gildissvið reglna þess og skilgreiningar ýmissa mikilvægra hugtaka á réttarsviðinu. Mælt er fyrir um að lögin séu frávíkjanleg nema í neytendakaupum eins og ég lýsti hér á undan. Það er afar brýnt að styrkja réttarstöðu þeirra sem kaupa fasteignir af þeim sem atvinnu hafa af því að byggja og selja íbúðarhúsnæði. Frv. stefnir þannig að því að veita neytendum vernd sem ekki er heimilt að víkja frá með samningum. Tekið er af skarið um að það sé gildisskilyrði kaupsamninga um fasteign að þeir séu í skriflegu formi. Er þetta nýmæli í íslenskum rétti og raunar frávik frá þeirri grundvallarreglu fjármunaréttar að munnlegir samningar séu jafngildir skriflegum.
Ástæða þess að nauðsynlegt þykir að leggja til að lögbjóða skriflegt form er að nokkrum sinnum hefur komið til kasta dómstóla ágreiningur um hvort kaupsamningur um fasteign hafi stofnast eða ekki. Í raun verður ekki um breytingu í framkvæmd að ræða. Kaupsamningar um fasteignir eru á endanum nánast alltaf skriflegir, enda er það skilyrði þinglýsingar. Áskilnaðurinn um að skriflegt form sé gildisskilyrði hefur því þá þýðingu að skýrari reglur gilda um það hvenær til kaupsamnings stofnast.
Í II. kafla frv. eru reglur um afhendingu fasteignar. Er þar m.a. mælt fyrir um í hvaða ástandi fasteign skal afhent, hvenær gefa skal út afsal, hvenær áhætta af seldri eign flyst frá seljanda til kaupanda, hvernig farið verður með arð af fasteign og kostnað af henni, skyldur seljanda og kaupanda þegar eign er ekki afhent á réttum tíma eða ef kaupandi hyggst skila aftur eign sem hann hefur tekið við.
Í III. kafla eru ákvæði um eiginleika fasteignar, galla á henni og fylgifé. Ég vek sérstaka athygli á ákvæðum um hvenær fasteign telst gölluð. Hér er um að ræða nýmæli í íslenskum réttarreglum um fasteignakaup sem geta haft mikil áhrif. Er þess vænst að þau skýri réttarstöðuna um þetta efni, en flest dómsmál sem rekin eru milli kaupenda og seljenda fasteignar hafa sprottið vegna ágreinings um hvort fasteign var gölluð eða ekki.
Sérstök ástæða er til að benda á 18. gr. frv. sem segir að ef galli eða ágalli á notaðri fasteign er svo smávægilegur að hann nái því ekki að rýra verðmæti hennar svo nokkru varði, þá teljist hann ekki galli í skilningi laganna nema seljandi hafi sýnt af sér sök. Ástæða þess er sú að allt of mikið hefur verið um að kaupendur hafi uppi kröfur vegna ágalla fasteignar sem eru í raun smávegilegir miðað við þá staðreynd að um notaðar eignir er að ræða, oft eignir sem eru áratuga gamlar og eru óhjákvæmilega farnar að láta á sjá vegna eðlilegs slits. Hefur borið mikið á óraunhæfum væntingum kaupenda sem óeðlilegt er að seljandi eigi að þurfa að standa undir. Ástæðulaust er þó að láta seljanda losna undan ábyrgð hafi hann sýnt af sér saknæma háttsemi og er því sá fyrirvari gerður í ákvæðunum.
Í þessum kafla frv. eru enn fremur ítarleg ákvæði um fylgifé fasteignar, en þau geta aldrei orðið tæmandi. Þá eru ákvæði um upplýsingaskyldu seljenda og réttaráhrif þess að henni er ekki sinnt eða rangar upplýsingar veittar. Einnig er ákvæði um skoðun kaupanda og rannsókn á eign fyrir kaup, þ.e. um aðgæsluskyldu hans. Er lagt til að svipaðar reglur verði í gildi um aðgæsluskyldu kaupanda og verið hafa.
Í IV. kafla frv. eru ákvæði um úrræði kaupenda vegna vanefnda seljanda. Eru vanefndaúrræðin tilgreind fyrir hverja tegund vanefndar, þ.e. afhendingardrátt, galla, vanheimild, auk þess sem sérstök grein er um tilkynningar, tómlæti og fyrningu svo og fyrirsjáanlegar vanefndir.
Í reglum kaflans eru margvísleg nýmæli. Má m.a. nefna að ítarlegar reglur eru um skilyrði riftunar og framkvæmd hennar og ákvæði um rétt kaupenda til þess að halda eftir greiðslum sem svara til vanefnda seljenda. Fjallað er um rétt kaupanda til að krefjast þess að seljandi bæti úr galla á fasteign og rétt seljanda til hins sama, en sá réttur verður rýmri en áður hefur verið talið. Loks eru, eins og í lögum um lausafjárkaup, nr. 50/2000, ákvæði um svonefndar sprangkröfur, þ.e. um rétt kaupanda til þess að hafa uppi kröfur á hendur fyrri eigendum eða öðrum. Slíkur réttur er afar mikilvægur, svo sem ef seljandi stendur höllum fæti fjárhagslega eða ekki er við hann að sakast, heldur fyrri eiganda.
Í V. kafla eru ákvæði um vanefndaúrræði seljanda vegna vanefnda kaupanda. Þau ákvæði eru eðli málsins samkvæmt einfaldari en þau sem eru í IV. kafla, enda skyldur kaupanda einfaldari en seljanda, þ.e. lúta nánast eingöngu að greiðslu kaupverðsins í hvaða formi sem það er. Í kaflanum eru m.a. reglur um skaðabótaskyldu kaupanda vegna greiðsludráttar af hans hálfu og er um víðtæka ábyrgð hans að ræða, reglur um stöðvunarrétt seljanda, reglur um ófyrirséða óyfirstíganlega hindrun á efndum og réttaráhrif hennar, svo og skyldu til að tilkynna slíka hindrun.
Í VI. kafla eru sameiginleg ákvæði um fyrirsjáanlegar vanefndir. Slík ákvæði hefur skort í íslenskan rétt varðandi fasteignir. Nauðsynlegt er að fyrir hendi séu sem skýrastar reglur um úrræði við þessar aðstæður enda getur samningsaðili haft af því mikla hagsmuni að losna úr samningssambandi við viðsemjanda sinn þegar einsýnt er að hann muni ekki standa við skyldur sínar þótt gjalddagi á þeim sé ekki kominn.
Í VII. kafla eru sameiginleg ákvæði um skaðabætur og ákvæði um vexti. Sérstök ástæða er til að vekja athygli á reglum 59. gr. um fjárhæð skaðabóta og um óbeint tjón sem eru nýmæli í reglum um fasteignakaup.
Í VIII. kafla frv. eru mikilvæg nýmæli á sviði fasteignakaupa sem vert er að vekja athygli á. Er þar fjallað um svokallaðar ástandsskýrslur, en það eru skýrslur sem gerðar eru um ástand fasteignar fyrir sölu hennar af mönnum sem fengið hafa sérstakt leyfi dómsmrn. til að gera slíkar skýrslur. Gert er ráð fyrir að form og efni ástandsskýrslu verði að nokkru staðlað, en þó er nauðsynlegt að taka tillit til þess að fasteignir eru margbreytilegar og lýsing á þeim og ástandi þeirra verður aldrei að öllu leyti stöðluð. Ástandsskýrsla verður samin að undangenginni nákvæmri skoðun þess sem hana gerir. Eingöngu byggingarfróðir menn munu semja ástandsskýrslu, en dómsmrh. er falið í frv. að ákveða nánar hvaða skilyrði um menntun o.fl. þeir munu þurfa að uppfylla.
Markmiðið með reglum um slíkar skýrslur er að ástandsskýrsla verði vönduð og því sem næst tæmandi greinargerð um eiginleika og ástand fasteignar, a.m.k. að því leyti sem þarf til svo ekki komi fram gallar sem sjást hefðu átt við skoðun þess er gerði skýrsluna. Séu öll framangreind atriði skoðuð og tíunduð vandlega í ástandsskýrslu má búast við að hún teljist nokkuð tæmandi lýsing á fasteign og greinargerð um ástand hennar. Það á hún að vera, enda er hún grundvöllur þess að seljandi losni undan hugsanlegum kröfum kaupenda vegna galla. Skoðunarmaðurinn verður að vanda verk sitt, ella er líklegt að hann beri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem kaupandi kann að verða fyrir ef galli kemur fram sem tiltaka átti í ástandsskýrslu.
Reglur þessar, eins og ég lýsti fyrr, eru algert nýmæli í íslenskri löggjöf og einsýnt að nokkurn tíma tekur að undirbúa framkvæmd þeirra, m.a. að útfæra þær nánar í reglugerð og skipuleggja námskeið um gerð ástandsskýrslna áður en mönnum er veitt leyfi til að gera slíkar skýrslur. Er því lagt til að gildistími þessa kafla frv. verði ári síðar en aðrir kaflar þess, þ.e. 1. júní 2003.
Herra forseti. Eins og ég nefndi í byrjun felur frv. þetta tvímælalaust í sér margvíslegar réttarbætur verði það að lögum, ekki síst vegna þess að með því eru settar skýrar reglur um réttarstöðu manna þar sem oftast eru miklir fjárhagslegir hagsmunir í húfi. Eins og ég gat um í upphafi hafa helstu reglur á þessu sviði á undanförnum áratugum einkum verið sóttar með lögjöfnun við ákvæði laga um lausafjárkaup frá árinu 1922. Eftir að kaupalögin voru leyst af hólmi með nýjum lögum um lausafjárkaup, nr. 50/2000, sem hefur enn aukið á óvissuna um það hvaða reglur gildi varðandi fasteignakaup og hvort hægt er að byggja á þessari nýju löggjöf um lausafjárkaup með sama hætti og hinni eldri, knýr þessi aðstaða enn frekar á nauðsyn þess að setja skýrar reglur um fasteignakaup eins og frv. stefnir að.
Ég vil að lokum geta þess að mikil og vönduð vinna hefur verið lögð í þessa frumvarpssmíð og víða leitað fanga. Í stórum dráttum er efni frv. sniðið að norskum lögum um fasteignaviðskipti en víða er þó vikið frá þeim, í sumum tilvikum í mikilvægum atriðum vegna sérstakra aðstæðna hér á landi. Til þess að frv. yrði sem best úr garði gert var m.a. gerð ítarleg könnun á löggjöf Norðurlandanna á þessu sviði áður en samning þess hófst til að læra af reynslu Norðurlandaþjóðanna sem nýlega hafa sett löggjöf á þessu sviði. Einnig var víðtækt samráð haft við aðila sem láta til sín taka málefni tengd fasteignamarkaði og þeim gefinn kostur á að veita umsögn um efni frv. þegar það lá fyrir í drögum. Bárust umsagnir frá Arkitektafélagi Íslands, Dómarafélagi Íslands, Félagi fasteignasala, Húseigendafélaginu, Lögmannafélagi Íslands, Meistarafélagi húsasmiða, Neytendasamtökunum og Félagi ísl. tryggingafélaga. Leiddu ábendingar þeirra til ýmissa breytinga á frumvarpsdrögum.
Það er von mín að víðtæk samstaða náist um þetta mál, enda er öllum ljós þörfin á því að setja löggjöf um fasteignakaup og verður samþykkt frv. mikið framfaraspor.
Herra forseti. Ég legg til að frv. verði að lokinni umræðu vísað til hv. allshn. og 2. umr.
