Jóhanna Sigurðardóttir:
Herra forseti. Ég þakka hæstv. dómsmrh. fyrir að koma með þetta mikilvæga mál inn í þingsali. Það vekur reyndar furðu að við skulum hafa búið við það svo lengi að ekki hafi verið til skýr og trygg ákvæði um réttarstöðu kaupenda fasteigna í fasteignaviðskiptum, ekki síst þar sem verið er að fjalla í fasteignaviðskiptum um aleigu fólks og því mikilvægt að til sé vönduð löggjöf sem skýrir réttarstöðu kaupenda og seljenda í fasteignaviðskiptum.
Reyndar er þetta ekki í fyrsta skiptið sem Alþingi fjallar um að nauðsynlegt sé að setja slíka löggjöf vegna þess að það eru komin 20 ár síðan samþykkt var á Alþingi tillaga sem ég flutti um réttarstöðu kaupenda í fasteignaviðskiptum. Hún hét Um kaup og sölu á fasteignum og var samþykkt á þingi en hún kvað á um það að fela ríkisstjórn að láta þegar í stað fara fram heildarendurskoðun á lögum um fasteignasölu og öðrum þar að lútandi lögum og reglum sem um fasteignaviðskipti gilda og gera þær breytingar sem nauðsynlegar eru til að tryggja betur en nú er réttarstöðu kaupenda og seljenda í fasteignaviðskiptum. Við slíka endurskoðun skyldi kveða nánar á en þá var um þá viðskiptahætti sem í fasteignasölu gilda, svo sem um skyldur fasteignasalans gagnvart kaupendum og seljendum fasteigna, ábyrgð þá sem hvílir á sölu á kaupaðilum í slíkum viðskiptum, svo og um fasteignaviðskipti á byggingarstigi.
Þetta voru meginefni þeirrar þáltill. sem var samþykkt fyrir 20 árum og ljóst er að henni hefur alls ekki verið hrundið í framkvæmd eins og þingið kvað á um fyrir tveim áratugum þó að breytingar á lögum um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu hafi verið gerðar og gerðar úrbætur í því að fasteignasölum t.d. sé gert skylt að láta liggja frammi yfirlit yfir þau atriði sem skipt geta kaupanda máli við kaup og sölu á eign. Hann á þar m.a. að gæta þess að grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar komi fram t.d. í sambandi við stærð, ástand, byggingarlag og byggingarefni. Ég hygg að þetta ákvæði hafi komið fram eftir að þessi þáltill. var samþykkt. En almennt um réttarstöðu kaupenda og seljenda hefur lítið verið til fram að þessu enda, eins og hæstv. dómsmrh. nefndi, hafa risið ótal dómsmál gegnum tíðina um ágreining sem hefur komið upp í fasteignaviðskiptum, ekki síst varðandi meinta galla á eignum o.s.frv.
Þar sem ég hef haft tíma til að hlaupa á þessu máli hygg ég að í megindráttum hafi verið vandað til verka en það eru þó nokkur atriði sem ég hef stoppað við sem ég vildi ræða og spyrja dómsmrh. um. Það snýr ekki síst að nýmælinu um þessar svokölluðu ástandsskýrslur.
Ég vil líka segja áður en ég fer inn á það mál að mér finnst vanta og ég sakna þess í frv. að ekki sé kveðið neitt á um skyldur fasteignasalans sjálfs í fasteignaviðskiptum gagnvart bæði kaupanda og seljanda. Það er ekki nema hvað varðar, að því ég best fæ séð, kynningu á slíkri ástandsskýrslu, hvaða þýðingu hún hefur fyrir kaupendur og seljendur, og það sem mér finnst vanta er að skyldur þeirra séu líka tilteknar í þessu ágæta frv. Ég minni á að í þeirri þáltill. sem ég nefndi átti einmitt að fjalla um skyldur fasteignasalans gagnvart kaupendum og seljendum fasteigna. Að vísu er kveðið nokkuð á um skyldur fasteignasala í lögum um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu og þá veltir maður fyrir sér, herra forseti, hvort um einhverja skörun sé að ræða að því er varðar það ákvæði sem er í frv. hæstv. dómsmrh. um ástandsskýrslurnar og síðan það sem þó kemur fram um fasteignasalana sjálfa í lögum um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Ég vil sem sagt almennt spyrja ráðherrann um það hvort hún telji ekki að réttindi fasteignasalanna sjálfra ættu að vera í þessum lögum. Þeir bera auðvitað mjög ríka ábyrgð og hlutur þeirra í að fasteignaviðskipti gangi eðlilega fyrir sig er gífurlega mikilvægur. Það er mikilvægt líka að skyldur fasteignasalans gagnvart kaupendum og seljendum séu skýrt mótaðar og skilgreindar í lögum.
Það er ekki svo lítið sem kaupendur og seljendur fasteigna greiða fasteignasalanum vegna fasteignaviðskipta. Það er iðulega 1,5--2% af fasteignaverði og getur verið meira vegna þess að þeir hafa frjálsar heimildir um þá álagningu. Við erum að tala um að t.d. af 10 millj. kr. íbúð eru það 200 þús. kr. sem fasteignasalinn fær í sinn hlut og þá er það fyrir utan auglýsingar, nema kannski eina, sem seljendur þurfa að greiða. Það er því ansi mikil þóknun sem greidd er til fasteignasalans. Þess vegna veltir maður fyrir sér þeirri leið sem nú er verið að opna með þessari svokölluðu ástandsskýrslu. Á þetta ekki að vera í höndum fasteignasalans sjálfs, að hann hefði á sínum snærum matsmenn til að meta eignir út frá því sem hér er lýst í greinum VIII. kafla? Þetta ætti að vera í verkahring fasteignasalans og vera þá inni í þeirri þóknun sem er greidd nú þegar til fasteignasalans.
Í 5. gr. gildandi laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu er kveðið á um skyldu fasteignasalans til að taka ábyrgðartryggingu, þannig að það er alveg ljóst að fasteignasali tekur ábyrgðartryggingu. Það mætti þá útvíkka hana þannig að hún næði til þessa sem við erum að ræða sem ástandsskýrslan á að fela í sér, en í 12. gr. stendur einnig, með leyfi forseta :
,,Þegar fasteignasali hefur fengið eign til sölumeðferðar eða honum verið falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningsgerð skal hann semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Skal þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geta kaupanda máli, svo sem varðandi stærð eignarinnar og ástand,`` --- ég vek athygli á því --- ,,byggingarlag og byggingarefni, áhvílandi veðskuldir og eftir atvikum ástand neysluveitu hins selda.``
Nú spyr ég: Er verið að firra fasteignasalana þeirri kvöð sem þeir hafa og ég var að vitna til í 12. gr. laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu með því að lögleiða þessar ástandsskýrslur? Þarna virðist vera um nokkra skörun að ræða.
Mér finnst líka mjög óljóst --- af því að þarna er meira og minna vísað í reglugerðarsetningu --- hvaða menntun þeir þurfa að hafa og hvaða skilyrði þeir verði að uppfylla sem leyft verður að útbúa slíkar ástandsskýrslur og taka út þá galla sem hugsanlega eru á eign. Ég tók eftir í ræðu hæstv. ráðherra að hún nefndi byggingarfróða aðila, ef ég tók rétt eftir, sem gætu fengið leyfi til að gera slíkar ástandsskýrslur en mér finnst að það ætti þá að koma fram í greininni sjálfri. Þar er ekki talað neitt um hvaða menntun viðkomandi á að hafa þannig að það verði þá a.m.k. skilið við málið að því leyti til. Síðan veit enginn hvað kostnaður við gerð ástandsskýrslna getur þýtt. Það er a.m.k. engin vísbending um það í greinargerð frv. hvaða kostnað er verið að setja á seljandann sem hann án efa veltir síðan yfir á kaupandann þannig að í lokin er það örugglega kaupandinn sem greiðir þessar ástandsskýrslur. Erum við ekki að búa til einhvern óþarfan millilið með því að haga málunum með þeim hætti sem hér er gert? Ég vil taka fram að ég tel afar brýnt að þetta sé unnið. Ég er alls ekki að gagnrýna það, og fyrr hefði mátt setja einhvers konar úttekt á ástandi eignarinnar og hugsanlegum göllum í fastari skorður. En ég velti bara fyrir mér, á þetta ekki að vera í höndum fasteignasalanna sjálfra sem hefðu þá matsmenn á sínum snærum sem mundu meta eignirnar, og ábyrgðartrygging þeirra ætti að dekka þetta?
Athugasemdir mínar lúta að því að verið sé að búa til óþarfa millilið, óþarfa kostnað fyrir seljendur og kaupendur. Ég spyr: Hefur ráðherrann einhverjar hugmyndir um það í vinnu ráðuneytisins að frv. hvað menn geta áætlað að slík úttekt mundi kosta?
Ég spyr einnig: Er eðlilegt að þeir sem geta keypt sér slíkar ástandsskýrslur --- það eru kannski ekki allir sem hafa efni á því --- ég veit ekki hvað þetta getur kostað, erum við að tala um einhverja tugi þúsunda eða erum við kannski að tala um eitthvað enn meira, kannski 100 þús., 200 þús.? Það liggur örugglega töluverður peningur í þessu --- er þá verið að firra seljandann ábyrgð á hugsanlegum göllum ef hann kaupir sér slíka ástandsskýrslu? Munu þá ákvæðin, greinar í frv. sem fjalla um kvaðir sem hvíla á seljanda vegna galla sem mér finnst aðallega vera 37.--45. gr., létta þeirri kvöð sem kemur fram í þeim greinum ef seljandi kaupir sér slíka úttekt og lætur gera ástandsskýrslu? Er hann þá ekki ábyrgur lengur að því er varðar þær greinar, og ég spyr þá líka um: Ef ástandsskýrsla er kannski sex mánaða gömul, hvað þá ef einhverjir gallar koma upp eða koma í ljós á þessu sex mánaða tímabili frá því að skýrslan var gerð?
Ég spyr, herra forseti, svo nákvæmlega út í þetta af því að við erum að fjalla um gífurlega mikilvæg atriði sem skipta seljanda og kaupanda geysilega miklu í öllum fasteignaviðskiptum. Enn og aftur, við erum að fjalla um aleigu fólks og mikil verðmæti fyrir hverja einstaka fjölskyldu þannig að við verðum að tryggja að vel sé frá þessu gengið, og ég veit að ekkert annað vakir fyrir hæstv. dómsmrh. en gera það þannig úr garði að það sé sem best.
Ég þarf út af fyrir sig ekki að hafa mörg fleiri orð um þetta. Í fyrsta lagi er spurningin hvort um einhverja skörun sé að ræða á núgildandi lögum nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, við þau ákvæði sem eru í frv. Telur ráðherrann rétt að hafa ákvæði um réttindi og skyldur fasteignasalans í þessu frv., eins og ég tel? Telur ráðherrann að ástandsskýrslurnar og það sem þær fela í sér í frv. ætti að setja í verkahring fasteignasalanna sjálfra, og að ábyrgðartrygging þeirra standi þá undir því sem ný ábyrgðartrygging sem þeir aðilar er taka að sér þetta verk samkvæmt frv. eiga að hafa? Hvernig má áætla kostnað samkvæmt 66. gr. við gerð ástandsskýrslna? Hvað um menntun, verður tryggilega frá því gengið? Er ekki réttara og eðlilegra að hafa skýrari ákvæði um þetta í frv. eða í lögunum sjálfum frekar en að hafa þetta svona laust í reipunum og vísa því á reglugerðarsetningu?
Ég spyr enn fremur: Hefur það verið kannað hvort ábyrgð fasteignasala, t.d. í nágrannalöndum okkar, sé ekki miklu meiri en gerist og gengur hér? Einhver sagði mér að í Svíþjóð t.d. væri það á herðum fasteignasala að taka út íbúðir og gera slíkar ástandsskýrslur eins og hér er verið að tala um.
Síðan finnst mér tíminn til að undirbúa gildistöku þessara laga ansi rúmur. Þessi kafli, VIII. kafli, sem ég hef mest gert að umtalsefni á ekki að taka gildi fyrr en 1. júní 2003, ef ég skil málið rétt, en að öðru leyti taka lögin gildi 1. júní 2002. Ég spyr því: Af hverju þarf svona langan tíma til þess að undirbúa þá reglugerðarsetningu sem þarf samkvæmt VIII. kafla frv.?
Á bls. 26 kemur fram að reynsla Dana sem hafa greinilega sambærilegt fyrirkomulag að því er varðar þessar ástandsskýrslur og hér er lagt til, er ekki góð og það er rakið þá til þess að þeir sem hafa milligöngu um fasteignakaup hafi ekki skýrt það nægilega út fyrir fólki hvaða þýðingu ástandsskýrsla getur haft fyrir það. Ég býst við að þetta sé ekki nægjanleg skýring á því ef þetta hefur ekki gengið sem skyldi og hefði gjarnan viljað fá frekari skýringu á því heldur en hægt er að lesa sér til um, herra forseti, í greinargerð.
Herra forseti. Ég held að það sé afar mikilvægt líka að vel sé búið um skyldur byggingaraðila gagnvart kaupendum. Þar hafa oft risið upp mikil deilumál, sérstaklega varðandi afhendingartíma eigna, og hef ég ekki haft tíma til þess að ganga nægilega úr skugga um að tryggilega sé frá því máli gengið. Ég geng því út frá því að það sé þannig í frv.
Herra forseti. Ég get farið að ljúka máli mínu. Það hefur sýnt sig í gegnum árin í fasteignaviðskiptum, og reynslan sem við höfum í því efni sannar það, að oft hafa komið upp ýmis ágreiningsatriði sem löggjafinn hefur ekki séð fyrir, eða ekki talið ástæðu til að tryggja, sem geta skipt sköpum um fjárhag og réttarstöðu margra í eignaskiptum og íbúðakaupum. Ég vona, herra forseti, að það frv. sem hæstv. dómsmrh. mælir fyrir skili okkur því að við séum að búa betur að seljendum og kaupendum í fasteignaviðskiptum. Ég hef alla trú á því að svo verði þó að ég hafi mjög ákveðna fyrirvara á sem ég hef lýst í máli mínu sem ég vona að ráðherra svari í þessari umræðu, og að hv. allshn. sem fær málið til meðferðar skoði það vandlega.