[prenta uppsett í dálka] 30. fundur, 127. lþ.
Dómsmálaráðherra (Sólveig Pétursdóttir):
Herra forseti. Ég vil byrja á að þakka hv. þingmönnum fyrir þessar umræður og undirtektir þeirra. Hér hefur verið varpað fram nokkuð nákvæmum spurningum. Ég veit ekki hvort hægt verður að bregðast við þeim öllum en legg auðvitað áherslu á að hér er um að ræða mjög stórt frv. sem fjallar um mjög flókið kröfuréttarlegt efni. Engu að síður er það alveg hárrétt ábending hjá hv. þm. Jóhönnu Sigurðardóttur að við erum að fjalla um mjög mikilvægt mál og mikla fjárhagslega hagsmuni sem oft og tíðum eru tengdir, kannski því eina sem menn eiga, þ.e. fasteign þeirra. Því er mjög mikilvægt að vel takist til.
Hv. þm. Lúðvík Bergvinsson og raunar einnig hv. þm. Jóhanna Sigurðardóttir söknuðu þess að ekki hefði fyrr komið fram frv. um þetta efni. Það má alveg til sanns vegar færa en ég vil benda á að þegar í september 1999 fól ég Viðari Má Matthíassyni, prófessor við lagadeild Háskóla Íslands, að semja frv. til laga um fasteignaviðskipti. Í skipunarbréfinu var líka tekið fram að hann skyldi við frumvarpsgerðina hafa samráð við ráðuneytið eftir því sem verkinu yndi fram, einnig að nauðsynlegt væri að hafa samráð við helstu hagsmunaaðila á þessu réttarsviði á meðan frv. væri í smíðum.
Af hálfu ráðuneytisins hafði málefnið verið til athugunar nokkra hríð. M.a. höfðu laganemar fengið styrk árið 1997 frá Nýsköpunarsjóði námsmanna sem nýttur var til þess að kanna fasteignakaup á Íslandi, hvernig skjöl væru úr garði gerð og hvernig þau væru notuð. Þessi könnun var unnin í dómsmrn. og undir forustu deildarstjóra þar og framkvæmd þannig að sendir voru út listar með spurningum til 110 löggiltra fasteignasala samkvæmt skrá ráðuneytisins. Það er því alveg ljóst að þetta mál er búið að vera nokkur ár í undirbúningi og síðan frumvarpsvinnan sjálf. Tilmæli um hana komu fram nánar tiltekið þann 6. september 1999. Einnig er rétt að hafa í huga að hér er um að ræða mjög flókið réttarsvið og mikilvæga hagsmuni sem eru því tengdir. Því verður að vanda vel til þeirrar vinnu. Ég tel að vel hafi tekist til en auðvitað vakna ýmsar spurningar.
Hér var t.d. minnst á 18. gr. frv. þar sem fjallað er um minni háttar galla, eins og það er orðað í lagagreininni sjálfri í lokin:
,,Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.``
Almennt má segja um þetta ákvæði að komin er ákveðin hefð í dómaframkvæmd sem á að taka á þessu máli og ítarlegar lögfræðilegar skýringar eru um 18. gr. í frv. sjálfu. Ég vek athygli hv. þm. á því að grg. sem fylgir frv. er mjög ítarleg og þar ætti að vera hægt að finna svör við ýmsum spurningum sem hér hafa verið settar fram. Ég vil þó bregðast við nokkrum atriðum og taka fram, vegna þess sem hér var rætt sérstaklega um ábyrgð fasteignasala, að við verðum að greina á milli ábyrgðar fasteignasala og annarra. Það er önnur löggjöf sem fjallar um slíka milligöngu og þar er réttarstaða kaupenda ekki sú sama.
Úttektarskýrslan ræðst væntanlega af iðgjaldakostnaði. Rétt er að benda á það sérstaklega að úttektin eða beiðni um slíka ástandsskýrslu er valkvæð. Hún er ekki skylda fyrir neinn. Ábyrgð úttektarmanns er hlutlæg þannig að það léttir ábyrgð af seljanda. Ég tel að þessi ákvæði eins og þau eru sett fram í frv. muni verða til að bæta enn frekar réttarstöðu bæði kaupenda og seljenda í fasteignaviðskiptum.
Einnig er rétt að benda á, vegna þess að hv. þm. Jóhanna Sigurðardóttir spurði sérstaklega um fasteignafyrirtæki og skipasölu, þ.e. ákveðin lög sem gilda um þá milligönguaðila, að efst á bls. 26 í frv. segir, með leyfi forseta:
,,Gerð er tillaga um að 10. gr. laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, nr. 54/1997, verði breytt á þann veg að sérstök skylda verði lögð á fasteignasala sem fær eign til sölumeðferðar að gera seljanda grein fyrir réttarstöðu hans samkvæmt lögunum og því hagræði sem hann hefur af því að láta gera ástandsskýrslu um eignina og réttaráhrif þess. Sú skylda er einnig lögð á fasteignasala að hann geri þeim er hyggst gera tilboð í eign með sannanlegum hætti grein fyrir því hvort ástandsskýrsla liggi fyrir um eignina, hver réttaráhrif það hefði fyrir hann ef slík skýrsla lægi fyrir og hvaða takmarkanir séu á þeirri rannsókn sem liggur slíkum skýrslum til grundvallar. Ástæður þess að tillagan er gerð er sú reynsla sem Danir hafa af sambærilegum reglum, en þeir telja að ein af ástæðum þess að framkvæmd reglna um ástandsskýrslur og eigendaskiptatryggingu hafa ekki gengið eftir séu að þeir sem hafa milligöngu um fasteignakaup hafi ekki skýrt það nægjanlega út fyrir fólki hvaða þýðingu ástandsskýrslur geti haft fyrir það. Er þess því að vænta, ef þetta ákvæði verður að lögum, að fleiri kjósi að láta ástandsskýrslu um eign liggja fyrir áður en hún er seld.``
Ég vil nota tækifærið og draga saman í þremur meginatriðum þær réttarbætur sem verða á fasteignakaupamarkaðnum verði frv. þetta að lögum, sem m.a. mundi leiða til þess að ágreiningsmálum og þar á meðal dómsmálum um fasteignakaup muni væntanlega fækka.
Í fyrsta lagi leiðir af sjálfu sér að skýrar og skráðar reglur um réttarstöðu kaupenda og seljenda hafa þau áhrif að ágreiningsmálum um hvað telst gildandi réttur fækkar vegna þess að lögin veita svör við slíkum álitaefnum.
Í öðru lagi verður leyst úr þeirri réttaróvissu sem nú ríkir um það hvort byggja eigi á ólögfestum reglum sem mótuðust með lögjöfnun frá eldri lögum um lausafjárkaup frá 1922 sem nú eru fallin úr gildi eða nýrri löggjöf um lausafjárkaup sem tóku gildi á síðasta ári.
Loks er alveg ljóst, eins og ég sagði áðan, að nýmæli frv. um ástandsskýrslur eru til þess fallnar að bæta réttarstöðu bæði kaupanda og seljanda. Rétt er að geta þess að sú skipan sem lögð er til í frv. er séríslensk en tekur að nokkru leyti mið af dönskum lögum um fasteignakaup. Þá eru sniðnir af ákveðnir vankantar sem voru á dönsku lögunum sem leiddu til þess að ástandsskýrslur náðu ekki fyllilega markmiðum sínum, m.a. vegna þess að ekki voru gerðar nægilega ríkar kröfur til ábyrgðar þeirra sem gerðu slíkar skýrslur. Það leiddi til þess að mörg ágreiningsmál urðu milli kaupenda og úttektarmanna um ábyrgð þeirra síðarnefndu auk þess sem kaupendur tóku almennt ekki sérstaka eigendaskiptatryggingu sem átti að bæta tjón vegna galla. Sá munur er á reglum um ástandsskýrslur í þessu frv. að mjög ríkar kröfur eru gerðar til úttektarmanna sem gera ástandsskýrslur. Ítarlegri reglur eru um þau atriði sem eiga að koma fram í slíkum reglum auk þess sem úttektarmenn bera hlutlæga ábyrgð gagnvart kaupanda eins og ég sagði áðan, komi síðar í ljós gallar á fasteigninni. Ég vil taka fram að þeir sem umsagnar var leitað hjá um þetta nýmæli við gerð frv. voru mjög áhugasamir um þetta úrræði og telja það mjög til bóta.
Auðvitað er ljóst að mjög mikilvægt er að vanda vel til þess að setja reglur sem útfæra nánar hvernig ástandsskýrslur eru gerðar og um þær kröfur sem gerðar eru til úttektarmanna. Það er m.a. af þeirri ástæðu að gert er ráð fyrir að ákvæði frv. um ástandsskýrslur taki gildi ári síðar en aðrir hlutar frv. eða 1. júní 2003.
Herra forseti. Ég hef leitast við að svara þeim spurningum sem hér hafa komið fram. Ég vísa til þess að grg. með frv. er mjög ítarleg. Við erum að fjalla um mjög mikilvægt réttarsvið. Ég veit að hv. þm. munu fara mjög vel yfir frv. í allshn. og ég vænti þess að við sjáum sem fyrst þessar lagabreytingar, þ.e. að í fyrsta skipti verði sett heildarlöggjöf á Íslandi um fasteignaviðskipti.
