Ferill 469. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Microsoft Word.
148. löggjafarþing 2017–2018.
Þingskjal 675 — 469. mál.
Stjórnarfrumvarp.
Frumvarp til laga
um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum (stefnumótun á sviði húsnæðismála, hlutverk Íbúðalánasjóðs).
Frá félags- og jafnréttismálaráðherra.
1. gr.
1. Almennar íbúðir merkja íbúðarhúsnæði sem hlotið hefur stofnframlag á grundvelli laga um almennar íbúðir, nr. 52/2016, og er í eigu aðila skv. 1. og 2. mgr. 10. gr. þeirra laga og er ætlað til leigu á viðráðanlegu verði til leigjenda sem eru undir tekju- og eignamörkum sem ákveðin eru með lögum.
2. Stofnframlög merkja framlög ríkis og sveitarfélaga sem veitt eru á grundvelli laga um almennar íbúðir til kaupa eða byggingar á almennum íbúðum.
2. gr.
3. gr.
Framkvæmd verkefna sveitarfélaga.
4. gr.
Hlutverk Íbúðalánasjóðs.
1. Að vinna að stefnumótun á sviði húsnæðismála og vera ráðherra til ráðgjafar um mótun húsnæðisstefnu.
2. Að annast og beita sér fyrir því að gerðar verði rannsóknir á sviði húsnæðismála og koma á framfæri við almenning upplýsingum er varða húsnæðismál.
3. Að annast söfnun, úrvinnslu og útgáfu upplýsinga á sviði húsnæðismála og meta þörf fyrir búsetuúrræði.
4. Að halda utan um húsnæðisáætlanir sveitarfélaga.
5. Að annast veitingu stofnframlaga í samræmi við ákvæði laga um almennar íbúðir.
6. Að annast lánveitingar til sveitarfélaga, félaga og félagasamtaka til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði sem leigt er út án hagnaðarkröfu.
7. Að annast lánveitingar í samræmi við ákvæði laga þessara og sinna viðskiptum með skuldabréf sem sjóðurinn gefur út í samræmi við ákvæði laga þessara.
8. Að hafa umsjón með eignum og skuldum sjóðsins, fjárhag, rekstri og annarri starfsemi og gæta þess að sjóðurinn starfi í samræmi við gildandi lög og reglugerðir.
9. Að gera fjárhagsáætlun fyrir sjóðinn í samræmi við ákvæði fjárlaga þar sem fram komi sundurliðaður áætlaður rekstrarkostnaður.
10. Að leigja eða fela öðrum að annast leigumiðlun íbúðarhúsnæðis sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið á nauðungarsölu eða í skuldaskilum og að eiga leigufélag með íbúðarhúsnæði sem sjóðurinn hefur yfirtekið á nauðungarsölu eða í skuldaskilum.
11. Að sinna öðrum verkefnum í samræmi við markmið laga þessara samkvæmt nánari ákvörðun ráðherra.
Íbúðalánasjóði er heimilt að krefja stjórnvöld og stofnanir um gögn og upplýsingar um húsnæðismarkaðinn sem nauðsynlegar eru vegna verkefna skv. 1. mgr. og er þeim skylt að veita Íbúðalánasjóði upplýsingarnar á því formi sem óskað er eða um semst og innan þeirra tímamarka sem sjóðurinn ákveður. Íbúðalánasjóður skal jafnan upplýsa í hvaða tilgangi gagna er aflað, hvernig úrvinnslu verður háttað, gögn varðveitt og niðurstöður birtar. Er hér m.a. átt við Hagstofu Íslands, Þjóðskrá Íslands, ríkisskattstjóra og Tryggingastofnun ríkisins.
5. gr.
6. gr.
7. gr.
8. gr.
Stjórnskipulag.
Sveitarstjórn getur, í samræmi við ákvæði sveitarstjórnarlaga, falið fastanefnd á sínum vegum að annast stjórn og framkvæmd húsnæðismála á vegum sveitarfélagsins. Sveitarstjórn er jafnframt heimilt að fela sérstakri húsnæðisnefnd að annast þessi verkefni.
9. gr.
a. Inngangsmálsliður 1. mgr. orðast svo: Helstu verkefni sveitarfélags á sviði húsnæðismála eru.
b. Í stað 1. og 2. tölul. 1. mgr. koma sex nýir töluliðir, svohljóðandi:
1. Að greina með reglubundnum hætti, svo sem í tengslum við gerð aðalskipulags, þörf fyrir íbúðarhúsnæði í sveitarfélaginu með tilliti til mismunandi búsetuforma. Skal við greininguna m.a. skoða framboð og eftirspurn eftir ólíkum búsetuformum og hvort jafnvægi ríki á húsnæðismarkaði að teknu tilliti til ólíkra búsetuforma.
2. Að gera áætlanir til fjögurra ára fyrir sveitarfélagið um það hvernig þörf fyrir íbúðarhúsnæði í sveitarfélaginu verði mætt.
3. Að tryggja framboð á lóðum til að mæta áætlunum skv. 2. tölul.
4. Að endurskoða áætlanir með tilliti til niðurstöðu þarfagreiningar.
5. Að leysa úr húsnæðisþörf einstaklinga í sveitarfélaginu og eiga frumkvæði að því að aflað verði húsnæðis til að koma til móts við þá sem þurfa aðstoð í húsnæðismálum og aðstoða einstaklinga við að afla sér húsnæðis.
6. Að annast veitingu stofnframlaga sveitarfélaga í samræmi við ákvæði laga um almennar íbúðir.
c. 2. mgr. orðast svo:
Um meðferð húsnæðismála gilda verklagsreglur sem sveitarstjórnir setja og birta á vef sveitarfélagsins. Sveitarfélag birtir einnig árlega skýrslu um framkvæmd áætlana skv. 2. tölul. 1. mgr.
d. Í stað orðanna „Húsnæðisnefnd“ og „hún“ í 1. málsl. 3. mgr. kemur: Sveitarfélagi; og: það.
e. Í stað orðsins „húsnæðisnefnd“ í 2. málsl. 3. mgr. kemur: sveitarfélag.
f. Við greinina bætist ný málsgrein, svohljóðandi:
Ráðherra setur reglugerð um húsnæðisáætlanir sveitarfélaga, m.a. um innihald þeirra og efnistök, á hvaða formi þær skuli vera, skil til Íbúðalánasjóðs og endurskoðun þeirra.
10. gr.
11. gr.
a. (14. gr. a.)
Húsnæðisþing.
Á húsnæðisþingi skal fjalla um húsnæðismál og leggur ráðherra fram skýrslu um stöðu og þróun húsnæðismála við upphaf þingsins. Ráðherra ákveður verkefni þingsins hverju sinni.
Húsnæðisþing er öllum opið og til þess skal m.a. boða alþingismenn, fulltrúa Íbúðalánasjóðs og fulltrúa sveitarfélaga og vinnumarkaðarins.
Seta á þinginu er ólaunuð en nauðsynlegur kostnaður af þinghaldinu greiðist úr ríkissjóði samkvæmt ákvörðun ráðherra.
b. (14. gr. b.)
Þingsályktun um stefnumótun á sviði húsnæðismála.
12. gr.
Ákvæði þetta á þó ekki við um leiguíbúðir sem veitt hefur verið stofnframlag vegna á grundvelli laga um almennar íbúðir.
13. gr.
14. gr.
a. Í stað orðanna „Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins“ í 1. mgr. kemur: Heimilt er að afskrifa útistandandi veðkröfur Íbúðalánasjóðs.
b. Í stað orðanna „Stjórn Íbúðalánasjóðs er einnig heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins“ í 1. málsl. 2. mgr. kemur: Einnig er heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur Íbúðalánasjóðs.
c. Á eftir orðunum „til einstaklinga“ í 2. málsl. 3. mgr. kemur: sbr. ákvæði laga nr. 101/2010, um greiðsluaðlögun einstaklinga.
d. Í stað orðanna „Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt“ og „sjóðsins“ í 1. málsl. 4. mgr. kemur: Heimilt er; og: Íbúðalánasjóðs.
e. Í stað orðanna „Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt“ og „sjóðinn“ í 1. málsl. 5. mgr. og 1. málsl. 6. mgr. kemur: Heimilt er; og: Íbúðalánasjóð.
f. Í stað orðanna „stjórn Íbúðalánasjóðs“ og „stjórnin“ í 2. málsl. 6. mgr. kemur: Íbúðalánasjóður; og: sjóðurinn.
g. Á undan orðunum „þess ráðuneytis“ í 2. málsl. 6. mgr. kemur: og; og orðin „og Ríkisendurskoðunar“ í sama málslið falla brott.
15. gr.
a. 1. mgr. orðast svo:
Heimilt er að skuldbreyta vanskilum á lánum einstaklinga í því skyni að leysa úr tímabundnum greiðsluerfiðleikum með því að veita skuldbreytingarlán til allt að 30 ára eða leggja vanskilin við höfuðstól skuldarinnar. Einnig er heimilt að veita lántökum lána til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði og lánþegum eldri leiguíbúðalána sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið lán til skuldbreytingar á vanskilum til allt að 30 ára í því skyni að leysa úr tímabundnum greiðsluerfiðleikum þeirra.
b. 1. málsl. 2. mgr. orðast svo: Heimilt er að fresta greiðslum hjá einstaklingum í allt að þrjú ár og leggja þær greiðslur við höfuðstól skuldarinnar, enda þyki slík aðstoð líkleg til að leysa eða koma í veg fyrir greiðsluvanda.
c. Orðin „stjórn Íbúðalánasjóðs“ í 4. málsl. 2. mgr. falla brott.
d. 1. málsl. 4. mgr. orðast svo: Heimilt er að lengja upphaflegan lánstíma lána sjóðsins hjá hverjum lántaka um allt að 30 ár.
e. Í stað orðanna „Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt“ í 6. og 7. mgr. kemur: Heimilt er.
f. Við 6. mgr. bætist nýr málsliður sem orðast svo: Í þeim tilvikum þar sem vanskil eru alvarleg og fyrirséð að frestun greiðslna eða önnur greiðsluerfiðleikaúrræði eru ekki nægjanleg eða þau fullreynd er Íbúðalánasjóði heimilt að semja við viðkomandi lántaka um að sjóðurinn leysi til sín fasteignir sem standa að veði fyrir lánunum.
g. Í stað orðanna „nánari reglur um“ í 8. mgr. kemur: reglugerð um skilyrði fyrir beitingu úrræða, svo sem að greiðsluvandi stafi af tímabundnum erfiðleikum vegna veikinda, slysa, minni atvinnu og atvinnuleysis, og.
16. gr.
Íbúðalánasjóði er heimilt að innheimta gjöld fyrir veitta þjónustu samkvæmt gjaldskrá sem stjórn sjóðsins setur. Gjaldtaka skal aldrei vera hærri en kostnaður sem hlýst af því að veita þjónustuna.
17. gr.
18. gr.
Til að stuðla að jafnvægi milli inn- og útgreiðslna hjá Íbúðalánasjóði, sbr. 3. mgr. 11. gr., og draga þannig úr áhættu sjóðsins vegna uppgreiðslna er Íbúðalánasjóði heimilt að bregðast við uppgreiðslu þegar veittra lána til lögaðila með því að veita viðkomandi lögaðila lán gegn útgáfu skuldabréfs til endurfjármögnunar lána hjá sjóðnum sem veitt voru fyrir gildistöku laga þessara. Hið nýja lán skal hvorki veita til lengri tíma en eftir stendur af láni sem kemur til uppgreiðslu né skal það nema hærri fjárhæð en eftirstöðvum þess láns sem kemur til uppgreiðslu. Íbúðalánasjóður skal reglulega veita upplýsingar um lánveitingar á þessum grundvelli til Fjármálaeftirlitsins, sem skal annast eftirlit með beitingu þessa ákvæðis á grundvelli laga um opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi.
19. gr.
Gildistaka.
20. gr.
Breyting á öðrum lögum.
Ráðherra er heimilt að setja í reglugerð nánari ákvæði um afgreiðslu umsókna, þ.m.t. um þau viðmið sem líta skal til við úthlutun og hlutföll úthlutunar til mismunandi hópa miðað við mat á þörf hverju sinni.
Greinargerð.
Þáverandi félags- og húsnæðismálaráðherra skipaði 9. september 2013 verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála með vísun til þingsályktunar nr. 1/142, um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi (9. mál á 142. löggjafarþingi), sem samþykkt var á Alþingi 28. júní 2013. Í skipunarbréfi verkefnisstjórnarinnar um húsnæðismál kom fram að verkefni hennar skyldu vera: „að kanna hvaða fyrirkomulag á fjármögnun almennra húsnæðislána á íslenskum húsnæðislánamarkaði sé hagkvæmast og hvernig slíku fyrirkomulagi verði komið á. Jafnframt skoði verkefnisstjórnin hvernig unnt sé að tryggja virkan leigumarkað hér á landi sem og skilvirk félagsleg úrræði fyrir þá sem slíkt þurfa. Í því sambandi kanni verkefnisstjórnin með hvaða hætti stjórnvöld geti sinnt afmörkuðu hlutverki sem felist í veitingu þjónustu í almannaþágu á húsnæðislánamarkaði.“ Enn fremur skipaði ráðherra samvinnuhóp með fulltrúum 32 hagsmunaaðila til að vera verkefnisstjórninni til ráðgjafar.
Verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála skilaði tillögum sínum til félags- og húsnæðismálaráðherra í maí 2014. Í skýrslu nefndarinnar var m.a. fjallað um hlutverk stjórnvalda í þjónustu í almannaþágu á húsnæðislánamarkaði. Í kjölfarið var hafist handa við að útfæra nánar tillögur verkefnisstjórnarinnar, m.a. um hvernig stjórnvöld gætu sett fram og kynnt húsnæðisstefnu sína með heildstæðum hætti með aðkomu Alþingis, sveitarfélaga og hagsmunaaðila, hvernig mætti finna framkvæmd húsnæðisstefnu stjórnvalda traustan farveg til framtíðar og afmarka enn frekar starfsemi Íbúðalánasjóðs við félagslegt hlutverk og lánveitingar þar sem markaðsbrestur væri fyrir hendi. Var bent á norska Húsbankann (no. Husbanken) sem hugsanlega fyrirmynd.
Þá skilaði starfshópur um framtíðarhorfur og framtíðarhlutverk Íbúðalánasjóðs, sem skipaður var af fjármála- og efnahagsráðherra 13. september 2012, skýrslu í apríl 2013 og var hún m.a. höfð til hliðsjónar við vinnu verkefnisstjórnarinnar. Þar koma fram þær tillögur að markmið sjóðsins skuli vera tvíþætt, annars vegar að sinna þjónustuhlutverki í almannaþágu, m.a. með því að lána til eigna undir skilgreindum verðmörkum og annast lánveitingar til sveitarfélaga, félaga og félagasamtaka sem hafa það að langtímamarkmiði að leigja út húsnæði á viðráðanlegum kjörum án hagnaðarkvaðar, og hins vegar að vera til taks við markaðsbrest, hvort sem er almennt eða á einstökum svæðum.
Frumvarp þetta var lagt fram á 145. löggjafarþingi en varð ekki útrætt (849. mál). Er það nú lagt fram aftur með nokkrum breytingum. Í fyrsta lagi er lagt til að sveitarfélögum verði gert skylt að vinna sameiginlega að þarfagreiningu og húsnæðisáætlunum þegar fleiri en eitt sveitarfélag mynda eitt atvinnu- og eftir atvikum búsetusvæði. Þá er hnykkt á skyldu sveitarfélaga til að tryggja nægilegt framboð lóða til að ná markmiðum húsnæðisáætlana sinna. Í þriðja lagi er fallið frá þeim breytingum sem lagðar voru til á lánahlutverki sjóðsins en gert er ráð fyrir að lagt verði fram sérstakt frumvarp á haustþingi 2018 sem snúi að lánaheimildum sjóðsins. Sömuleiðis var ákveðið að fresta því að kveða á um bókhaldslegan aðskilnað milli eldri og yngri verkefna þar til lánahlutverk sjóðsins verður endurskoðað. Þá hafa verið gerðar breytingar á ákvæði til bráðabirgða til að bregðast við uppgreiðslum og heimila sjóðnum að endurfjármagna lán sem hann hefur veitt á óhagstæðari vöxtum en hann getur boðið í dag. Með breytingunni er lagt til að endurfjármögnun verði bundin við lán Íbúðalánasjóðs til lögaðila. Er það í samræmi við sjónarmið sem komu fram á fundum velferðarnefndar Alþingis þegar frumvarpið var áður lagt fram.
2. Tilefni og nauðsyn lagasetningar.
Í ljósi þeirrar stöðu sem nú er á fasteignamarkaði er ljóst að greiningar og áætlanagerð um uppbyggingu íbúðarhúsnæðis hafa ekki verið fullnægjandi. Húsnæði er ein af grunnþörfum fólks og því mikilvægt að til séu áreiðanlegar og réttar upplýsingar um þörf fyrir húsnæði og raunhæfar áætlanir til að mæta þeirri þörf.
Markmið frumvarpsins er að finna hlutverki stjórnvalda í þjónustu í almannaþágu á húsnæðismarkaði traustan farveg til framtíðar. Lagt er til að stjórnvöld setji fram og kynni heildstæða húsnæðisstefnu með aðkomu Alþingis og efli og skýri hlutverk sveitarfélaga við mótun húsnæðisstefnu. Einnig verði aðkoma hagsmunaaðila tryggð með tilkomu húsnæðisþings. Framkvæmd húsnæðisstefnu stjórnvalda er fundinn traustur farvegur með því að skerpa á því meginhlutverki Íbúðalánasjóðs að vinna að stefnumótun á sviði húsnæðismála og vera ráðherra til ráðgjafar við mótun húsnæðisstefnu, vinna að upplýsingaöflun um húsnæðismarkaðinn og styðja við sveitarfélög við gerð og framkvæmd húsnæðisáætlana þeirra. Eitt af meginhlutverkum sjóðsins verður að úthluta svokölluðum stofnframlögum, en þeim er ætlað að styðja við uppbyggingu leiguhúsnæðis fyrir einstaklinga sem eru undir tilteknum tekju- og eignamörkum, sbr. lög um almennar íbúðir, nr. 52/2016.
3. Meginefni frumvarpsins.
Í frumvarpinu eru í fyrsta lagi lagðar til breytingar á lögunum í samræmi við lög um almennar íbúðir, nr. 52/2016, og breytt hlutverk Íbúðalánasjóðs, m.a. vegna þeirra verkefna sem honum eru falin við veitingu stofnframlaga á grundvelli þeirra laga.
Í öðru lagi er skerpt á hlutverki Íbúðalánasjóðs, sveitarfélaga og Alþingis í stefnumótun og áætlanagerð í húsnæðismálum. Ákvæðum um hlutverk sjóðsins er breytt þannig að stefnumótun, rannsóknum, greiningum og áætlanagerð er gert hærra undir höfði og ákvæði um húsnæðisáætlanir sveitarfélaga og skyldu þeirra til að aðstoða þá sem eiga erfitt með að afla sér húsnæðis eru skýrð. Lagt er til að ákvæði um húsnæðisnefndir sveitarfélaga falli brott en verkefni sveitarfélaga verði fengin sveitarstjórn sem geti svo í samþykktum sínum ákveðið að fela öðrum innan sveitarfélagsins þau. Þá er lagt til að við lögin bætist nýr kafli sem fjalli sérstaklega um stefnumótun á sviði húsnæðismála og húsnæðisáætlanir. Þar er m.a. að finna nýtt ákvæði um húsnæðisþing sem halda skal á tveggja ára fresti og skyldu ráðherra til að leggja fram þingsályktunartillögu um stefnumótun á sviði húsnæðismála til að tryggja aðkomu Alþingis.
Að lokum eru lagðar til breytingar á ákvæðum um úrræði vegna greiðsluvanda lánþega og afskriftir.
4. Samræmi við stjórnarskrá og alþjóðlegar skuldbindingar.
Að mati ráðuneytisins gefur efni frumvarps þessa ekki sérstakt tilefni til mats á samræmi þeirra tillagna sem fram koma í frumvarpinu við ákvæði stjórnarskrárinnar.
Í ljósi þess að í frumvarpi þessu er lagt til að skerpt verði á hlutverki Íbúðalánasjóðs á sviði greiningar og stefnumótunar en ekki lagðar til breytingar á lánahlutverki sjóðsins að svo stöddu gefur frumvarpið ekki tilefni til þess að skoðað sé samræmi við EES-samninginn.
5. Framkvæmd annars staðar á Norðurlöndunum.
Í skýrslu norrænu ráðherranefndarinnar um norræna húsnæðismarkaðinn kom fram að hæsta hlutfall séreignar væri í Noregi þar sem um 80% heimila eru í eigin húsnæði. Þar á eftir væri Ísland með 73% heimila í eigin húsnæði, Finnland með 70%, Svíþjóð með 64% og í Danmörku er um helmingur heimila í eigin húsnæði. Nokkur munur er einnig á samsetningu íbúðarhúsnæðis á milli landanna, en hæst hlutfall sér- og tvíbýla er að finna í Noregi, eða rúm 60% íbúðarhúsnæðis. Þar á eftir kemur Danmörk með 59,3%, Finnland með 54,1% en lægsta hlutfallið er í Svíþjóð, eða 44,3%. Svíþjóð og Ísland eru með hæst hlutfall fjölbýlishúsa, þ.e. 55,7% og 49% íbúðarhúsnæðis. Við gerð frumvarpsins var litið til fyrirmynda annars staðar á Norðurlöndunum, þá sérstaklega til Noregs og Finnlands þar sem meiri áhersla hefur verið á séreign heimila.
ARA (sæ. Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet) í Finnlandi er ríkisstofnun sem heyrir undir umhverfisráðuneytið þar í landi og ber ábyrgð á framkvæmd húsnæðisstefnu stjórnvalda. Verkefni hennar felast m.a. í að veita stofnstyrki og ábyrgðir og að niðurgreiða vexti til byggingar eða kaupa á félagslegu húsnæði og leiguíbúðum, sinna þróun og rannsóknum á húsnæði og styðja við uppbyggingu á húsnæði fyrir tekjulága einstaklinga og hópa sem þurfa á sérstökum stuðningi að halda. Við ákvörðun viðmiðunarvaxta er litið til markaðskjara en þó er ákveðið hámark sett. Þá safnar stofnunin og greinir upplýsingar og tölfræði um húsnæðismál og -markaðinn auk þess að miðla upplýsingum um nýjustu rannsóknir og þróun húsnæðismála. ARA var sett á stofn árið 1993 en rekja má forsögu stofnunarinnar aftur til stríðsáranna þegar Finnar bjuggu við mikinn húsnæðisskort og svokölluð Arava-hús voru byggð með stuðningi hins opinbera. Stuðningurinn var með ýmsum hætti, þ.m.t. ábyrgð ríkisins á útgefnum skuldabréfum. Í dag ákveður finnska þingið árlega í tengslum við fjárlög umfang stuðnings ARA og áherslur. Megináherslur í starfsemi ARA eru að styðja sveitarfélög og frjáls félagasamtök við byggingu félagslegs leiguhúsnæðis og lagfæringar á húsnæði. ARA veitir ekki lán til kaupa á fasteignum á almennum markaði.
Húsbankinn í Noregi (no. Husbanken) hefur nú starfað í 70 ár, en hann var stofnaður árið 1946, að lokinni síðari heimsstyrjöldinni. Hlutverk hans líkt og ARA hefur í tímans rás breyst frá því að vera almennur húsnæðisbanki í velferðarstofnun með félagslegar áherslur og samræmingaraðili við framþróun húsnæðismála í landinu. Meginhlutverk Húsbankans er að framfylgja húsnæðisstefnu stjórnvalda. Hann sér um greiðslu húsnæðisbóta auk þess að veita lán og styrki til kaupa og byggingar á húsnæði. Þá beitir hann sér fyrir rannsóknum og þróun í húsnæðismálum. Megináhersla í lánastarfsemi stofnunarinnar er að lána til nýbygginga og veita framlög til byggingar á félagslegu húsnæði fyrir þá sem þurfa aðstoð við húsnæðisöflun, að tryggja að lánsfjármögnun standi einnig til boða á afskekktari svæðum þar sem erfitt getur reynst að fá lán á viðunandi kjörum og lánveitingar til þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign. Hann veitir ekki lán til kaupa á fasteignum á almennum markaði. Húsbankinn er fjármagnaður með framlögum úr ríkissjóði en við vaxtaákvörðun hans á útlánum er miðað við vexti af ríkisskuldabréfum auk álags. Þá hefur hann einnig hlutverki að gegna við að stuðla að altækri hönnun í húsnæðismálum, að gera húsnæði umhverfisvænna og veita styrki vegna rannsókna og þróunar á sviði húsnæðismála.
6. Samráð.
Frumvarp þetta var samið í velferðarráðuneytinu. Efni frumvarpsins byggist að miklu leyti á tillögum verkefnisstjórnar og samvinnuhóps um framtíðarskipan húsnæðismála frá árinu 2014, en í framangreindum nefndum áttu sæti fulltrúar frá hinu opinbera og hagsmunaaðilum. Þá var frumvarpið unnið í samstarfi við Íbúðalánasjóð. Efni frumvarpsins var borið undir Seðlabanka Íslands, sem gerði ekki athugasemdir við efni þess og Samband íslenskra sveitarfélaga, sem tók undir efni frumvarpsins en gerði athugasemdir við fyrirhugaðar breytingar á 1. gr. laga um húsnæðismál, m.a. vegna þess að ekki er ætlunin nú að breyta lánahlutverki sjóðsins og var fallið frá þeim að þeirra ósk.
Í verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála áttu enn fremur sæti fulltrúar frá fjármála- og efnahagsráðuneytinu, forsætisráðuneytinu, velferðarráðuneytinu, þingflokki Framsóknarflokksins og þingflokki Sjálfstæðisflokksins og hafði Samband íslenskra sveitarfélaga jafnframt áheyrnarfulltrúa þar.
Þá áttu sæti í samvinnuhópi um framtíðarskipan húsnæðismála fulltrúar frá Alþýðusambandi Íslands, Bandalagi háskólamanna, Bandalagi starfsmanna ríkis og bæja, Brynju – Hússjóði, Búmönnum hsf., Búseta hsf., Búseta á Norðurlandi hsf., Byggingafélagi námsmanna, Félagi fasteignasala, Félagsstofnun stúdenta, Hagsmunasamtökum heimilanna, Húseigendafélaginu, Íbúðalánasjóði, Landssambandi eldri borgara, Landssamtökum lífeyrissjóða, Neytendasamtökunum, Reykjavíkurborg, Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Samtökum atvinnulífsins, Samtökum fjármálafyrirtækja, Samtökum leigjenda á Íslandi, Sjálfsbjörg, talsmanni neytenda, umboðsmanni skuldara, umhverfis- og auðlindaráðuneytinu, þingflokki Bjartrar framtíðar, þingflokki Framsóknarflokksins, þingflokki Pírata, þingflokki Samfylkingarinnar, þingflokki Sjálfstæðisflokksins, þingflokki Vinstri hreyfingarinnar – græns framboðs og Öryrkjabandalagi Íslands.
Á vegum samvinnuhópsins voru skipuð fjögur teymi til að ræða einstök málefni og fjallaði eitt þeirra um hlutverk stjórnvalda í þjónustu í almannaþágu á húsnæðislánamarkaði. Í tillögum samvinnuhópsins er að finna greinargerð og meginsjónarmið teymisins, sbr. fylgiskjal II með frumvarpi þessu. Þar kemur m.a. fram að fulltrúar í teyminu voru almennt sammála um að óbreytt húsnæðislánakerfi þar sem Íbúðalánasjóður héldi áfram að veita almenn húsnæðislán með ríkisábyrgð án nokkurra takmarkana væri ekki valkostur. Slík lán samræmdust ekki skuldbindingum íslenska ríkisins samkvæmt ríkisaðstoðarreglum EES-samningsins á meðan sjóðurinn nýtur ríkisaðstoðar í ýmsu formi, einkum ríkisábyrgðar. Umræður á fundum teymisins beindust helst að eftirfarandi valkostum:
1. Dregið verði úr starfsemi Íbúðalánasjóðs og ný húsnæðislán takmörkuð við félagslegt hlutverk og lánveitingar þar sem markaðsbrestur er fyrir hendi. Hér er meðal annars horft til norska Húsbankans sem hugsanlegrar fyrirmyndar.
2. Rekstri Íbúðalánasjóðs verði hætt og íslenska ríkið dragi sig út af húsnæðislánamarkaði. Félagslegum og byggðalegum markmiðum stjórnvalda á húsnæðislánamarkaði verði mætt t.d. með alþjónustukvöð og öðrum beinum aðgerðum ríkisins án milligöngu lánastofnunar í eigu ríkisins, t.d. í samstarfi við sveitarfélög.
3. Íbúðalánasjóður verði áfram virkur á almennum húsnæðislánamarkaði með lánveitingum án ríkisábyrgðar og annarrar ríkisaðstoðar. Sjóðurinn veiti ekki lengur þjónustu í almannaþágu á húsnæðislánamarkaði heldur verði ríki og sveitarfélögum falið að sinna því hlutverki með öðrum hætti en gert hefur verið fram til þessa.
Umræður um framangreinda valkosti leiddu m.a. til þess að teymið setti fram eftirfarandi meginsjónarmið:
1. Tekið verði sérstaklega á fortíðarvanda Íbúðalánasjóðs þannig að hann verði alfarið skilinn frá aðgerðum sem lúta að framtíðarskipan á húsnæðislánamarkaði. Hér verði til dæmis horft til tillagna ráðgjafarfyrirtækjanna um að starfsemi Íbúðalánasjóðs í núverandi mynd verði lögð af og umsýsla lánasafns og skuldbindinga sjóðsins verði sett í sérstakan farveg.
2. Opnað verði fyrir möguleika á stofnun sérstakra húsnæðislánafélaga, t.d. að danskri fyrirmynd, þar sem áhersla verði lögð á að jafnvægi ríki á milli greiðsluflæðis húsnæðislána og fjármögnunar þeirra.
3. Aðkomu ríkisins að slíku fyrirkomulagi mætti tryggja með stofnun hlutafélags sem mundi veita almenn húsnæðislán á markaðsvöxtum án ríkisábyrgðar. Fulltrúar SFF og SA féllust ekki á þá hugmynd að ríkið kæmi að húsnæðislánamarkaði með stofnun hlutafélags sem mundi veita almenn húsnæðislán í beinni samkeppni við almennar lánastofnanir. Má færa fyrir því rök að slík bein aðkoma ríkisins á opnum samkeppnismarkaði geti orðið til þess að hamla þróun og framgangi skilvirks og hagkvæms húsnæðislánamarkaðar. Sé talin hætta á að almennar lánastofnanir sinni ekki öllu landinu í starfsemi sinni er einfaldara að leysa það með kvöð um þjónustu annaðhvort í lögum eða með samningum við almennar lánastofnanir. Fulltrúi ASÍ taldi hins vegar afar mikilvægt, að því gefnu að fortíðarvandi Íbúðalánasjóðs yrði leystur með því að skilja þau lán og undirliggjandi skuldabréf sem þar liggja á bak við frá efnahagsreikningi Íbúðalánasjóðs, að Íbúðalánasjóður starfaði áfram á þessum markaði. Það væru einfaldlega engin efnisleg rök fyrir því að hann hyrfi af markaði, þótt rök kunni að vera fyrir því að jafna samkeppnisskilyrði gagnvart bönkunum. ASÍ er því alfarið á móti þeirri hugmynd að sjóðurinn verði lagður niður. Að mati fulltrúa Íbúðalánasjóðs er einnig afar mikilvægt að ríkið komi að húsnæðislánamarkaði. Þrátt fyrir fullyrðingar SFF um að fjármálafyrirtæki þjóni öllu landinu telji hann að sagan segi annað og ekki sé hægt að tryggja öryggi og fjármögnun til búsetu almennings á annan hátt en með aðkomu ríkisins.
4. Við mat á aðkomu ríkisins að félagslegu húsnæðislánakerfi þar sem meðal annars er horft til lánveitinga til landsvæða þar sem markaðsbrestur er fyrir hendi og félagslegra leiguíbúða með sérstakri fyrirgreiðslu/ívilnunum frá ríkinu er meðal annars bent á tillögur í greinargerð KPMG um að líklega þurfi milligöngu sveitarfélaga eða einhvers konar samvinnu ríkis og sveitarfélaga til að ná markmiðum stjórnvalda um veitingu húsnæðislána á erfiðum markaðssvæðum. Í þessu samhengi er t.d. bent á reynslu Dana og Norðmanna.
Ekki er hafin vinna við meginsjónarmið 2. og 3. tölul. varðandi það að sett verði á fót sérstök húsnæðislánafélög en þeim tillögum sem er að finna í frumvarpi þessu er ætlað að mæta þeim meginsjónarmiðum sem koma fram í 1. og 4. tölul. greinargerðar teymisins. Þó er rétt að árétta að fram kemur í yfirlýsingu fyrrverandi ríkisstjórnar um húsnæðismál frá 28. maí 2015 að „unnið verði áfram að breyttu fyrirkomulagi fjármögnunar almennra húsnæðislána. Í því efni verði tekið mið af tillögum verkefnastjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála, nýrri veðlánatilskipun ESB og gögnum um rekstrarforsendur nýrra húsnæðislánafélaga og stöðu Íbúðalánasjóðs.“ Yfirlýsingin er birt með frumvarpi þessu (sjá fylgiskjal I).
7. Mat á áhrifum.
Í frumvarpinu eru lagðar til breytingar á starfsemi Íbúðalánasjóðs. Frumvarpið, verði það að lögum, mun ekki hafa bein áhrif á afkomu ríkissjóðs umfram það sem þegar hefur verið ákveðið með framlögum af fjárlögum til stofnframlaga. Áætlað er að umsýsla með veitingu stofnframlaga og sú greiningarvinna og upplýsingaöflun sem varðar áætlanagerð og stefnumótun í húsnæðismálum hækki árlegan rekstrarkostnað Íbúðalánasjóðs um 40–50 millj. kr. á ári.
Verulega hefur dregið úr almennum útlánum sjóðsins til einstaklinga undanfarin ár og hefur hlutdeild sjóðsins í nýjum útlánum til einstaklinga verið innan við 10% sl. tvö ár, samanborið við 50–60% hlutdeild fyrir 10–12 árum. Sé tekið tillit til uppgreiðslna á eldri lánum einstaklinga er staðan hins vegar neikvæð þar sem uppgreiðslur hafa verið umtalsvert hærri en ný útlán til einstaklinga. Í áætlun sjóðsins fyrir árið 2017 er gert ráð fyrir að ný útlán verði 10 milljarðar kr. en uppgreiðslur um 48 milljarðar kr. Sömuleiðis hefur heildarlánasafn sjóðsins minnkað vegna mikilla uppgreiðslna lána og nam í árslok 2016 um 580 milljörðum kr., samanborið við tæplega 800 milljarða kr. í árslok 2011. Ávöxtun á eigin fé sjóðsins hefur verið nægjanleg til að sjóðurinn geti staðið við skuldbindingar sínar. Helsta áhættan er fólgin í verulega auknum uppgreiðslum en með því að samþykkja ákvæði til bráðabirgða sem lagt er til í 18. gr. frumvarps þessa er dregið úr henni. Þá hefur sjóðurinn tæki til þess að bregðast við auknum uppgreiðslum ef til þess kemur.
Ekki er talið að frumvarpið muni hafa mikil áhrif á fjárhag sveitarfélaga þar sem í því er fyrst og fremst skerpt á úrvinnslu verkefna sem eru að miklu leyti nú þegar meðal lögbundinna verkefna sveitarfélaga. Í kostnaðarumsögn Sambands íslenskra sveitarfélaga (sjá fylgiskjal III) er bent á að þótt gerð húsnæðisáætlana sé hluti af lögbundnu hlutverki sveitarfélaga hafi því verkefni lítið verið sinnt og að aukin áhersla á slíka greiningarvinnu geti kallað á aukna vinnu frá því sem nú er. Í umsögn sambandsins er því lagt til að samráðsnefnd á grundvelli 7. gr. samkomulags um endurskoðaða verka- og kostnaðarskiptingu milli ríkis og sveitarfélaga vegna breytinga á fyrirkomulagi húsnæðisstuðnings við leigjendur og leiðbeinandi reglur velferðarráðuneytisins um sérstakan húsnæðisstuðning og úthlutun félagslegs íbúðarhúsnæðis sveitarfélaga, frá 31. maí 2016, verði falið að vakta þau áhrif sem lögfesting frumvarpsins muni hafa á fjárhag sveitarfélaga næstu þrjú ár.
Um einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1. gr.
Um 2. gr.
Um 3. gr.
Um 4. gr.
Í 2. tölul. er kveðið á um að sjóðurinn skuli annast og beita sér fyrir rannsóknum á sviði húsnæðismála og koma á framfæri við almenning upplýsingum er varða húsnæðismál. Ákvæði þetta er einnig nýmæli en í samræmi við breyttar áherslur í starfsemi sjóðsins þannig að hann geti annast eigin rannsóknir, veitt styrki vegna rannsókna á húsnæðismálum eða falið öðrum að vinna þær.
Í 3. tölul. kemur fram að sjóðurinn skuli annast söfnun, úrvinnslu og útgáfu upplýsinga á sviði húsnæðismála og meta þörf fyrir búsetuúrræði.
Í 4. tölul. kemur fram að Íbúðalánasjóður skuli halda utan um húsnæðisáætlanir sveitarfélaga. Er þetta efnislega í samræmi við núgildandi 10. tölul. 9. gr. en ákvæðin sem hér eru lögð til eru ítarlegri en þau sem nú eru í gildi.
Í 5. tölul. er að finna nýmæli sem fjallar um að sjóðurinn skuli veita stofnframlög í samræmi við lög um almennar íbúðir, nr. 52/2016.
6. tölul. er efnislega samhljóða núgildandi 2. tölul. 9. gr. og 7. tölul. er í samræmi við núgildandi 1. tölul. 9. gr. Þá eru 8. og 9. tölul. samhljóða núgildandi 4. og 5. tölul. 9. gr.
10. tölul. í samræmi við núgildandi 8. og 9. tölul. 9. gr. þar sem annars vegar er fjallað um heimild Íbúðalánasjóðs til að leigja eða fela öðrum með samningi að annast leigumiðlun með íbúðarhúsnæði sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið á nauðungarsölu og hins vegar til að eiga leigufélag utan um slíkt húsnæði. Þegar heimild Íbúðalánasjóðs til að leigja út fullnustueignir var lögfest með lögum nr. 138/2008 var ætlunin að hún yrði nýtt til að gefa leigjendum og við sérstakar aðstæður fyrrverandi eigendum kost á því að leigja eign áfram í tiltekinn tíma. Jafnframt var heimildin hugsuð til að tryggja að Íbúðalánasjóður gæti gætt hagsmuna sinna og haft arð af íbúðarhúsnæði sem sjóðurinn eignaðist og ekki væri unnt að selja á almennum markaði. Ekki var gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóður ætti eða leigði íbúðarhúsnæði til lengri tíma heldur var fyrst og fremst um skammtímaúrræði að ræða til að tryggja húsnæðisöryggi og gera sjóðnum mögulegt að hafa tekjur af eignum sem ekki seldust. Eftir þetta hefur lögum um nauðungarsölu, nr. 90/1991, verið breytt með þeim hætti að hvorir tveggja gerðarþolar og leigutakar sem búa í eignum við nauðungarsölu eiga rétt til allt að tólf mánaða afnota af hinni seldu eign óski þeir eftir því. Er því í raun ekki lengur sama þörf og áður var að tryggja þeim sem býr í eigninni húsnæðisöryggi til skamms tíma. Engu síður þykir rétt að hafa inni í lögum um húsnæðismál heimild sjóðsins til að leigja út eignir sem sjóðurinn eignast á nauðungarsölu eða í skuldaskilum sbr. breytingu sem lögð er til í f-lið 15. gr. frumvarpsins, bæði sem hluta af eignastýringu en jafnframt til að geta brugðist við sérstökum aðstæðum á leigumarkaði sem réttlætt geta að eignirnar verði áfram í eigu sjóðsins og leigðar einstaklingum sem eiga erfitt með að útvega sér húsnæði á almennum leigumarkaði.
Í núgildandi 9. tölul. 9. gr. er fjallað um heimild Íbúðalánasjóðs til að eiga leigufélag með fullnustueignum sjóðsins. Heimildin var lögfest með lögum nr. 84/2012 á þeim grundvelli að Íbúðalánasjóður hafði eignast mikið magn fullnustueigna og fjöldi þeirra var í útleigu. Þótti eðlilegt að meta hvort rétt væri að stofna leigufélag sem héldi utan um umsýslu sjóðsins um íbúðirnar. Miðað var við að leigufélagið yrði aðgreint frá hefðbundnum rekstri Íbúðalánasjóðs enda þótti það ekki samrýmast hlutverki sjóðsins sem lánveitanda til íbúðarhúsnæðis að eiga og leigja út íbúðir til lengri tíma. Þá var áréttað að yrði heimildin nýtt yrði að líta á þá ráðstöfun sem tímabundna enda ekki að öðru leyti gert ráð fyrir breyttu hlutverki sjóðsins. Rétt þykir að halda inni heimild sjóðsins til að eiga leigufélag með eignum sem sjóðurinn hefur eignast þar sem slíkt getur undir vissum kringumstæðum verið hagkvæmara fyrir sjóðinn heldur en að selja eignirnar á almennum markaði, auk þess að stuðla að húsnæðisöryggi.
Í 11. tölul. kemur fram að sjóðurinn skuli sinna öðrum verkefnum í samræmi við markmið laganna samkvæmt nánari ákvörðun ráðherra. Er ákvæði þetta nokkuð breytt frá núgildandi 11. tölul. 9. gr. þar sem gert er ráð fyrir að ráðherra skuli setja reglugerð um frekari verkefni sjóðsins, en hér er lagt til að ekki þurfi reglugerð að koma til.
Í 2. mgr. er lagt til að sjóðurinn hafi heimild til þess að kalla eftir nauðsynlegum gögnum um húsnæðismarkaðinn frá stjórnvöldum og stofnunum þeirra vegna verkefna þeirra sem honum eru falin í 1. mgr., þ.m.t. Hagstofu Íslands, Þjóðskrá Íslands, ríkisskattstjóra og Tryggingastofnun ríkisins. Um er að ræða gögn sem varða efnahag heimila eftir svæðum, svo sem um tekjur, eignir, atvinnuþátttöku og örorku, fasteignaupplýsingar og önnur gögn sem varða húsnæðismál. Mikilvægt er að sjóðurinn hafi greiðan aðgang að þeim tölfræðiupplýsingum sem umræddar stofnanir safna til þess að geta sinnt greiningar- og stefnumörkunarhlutverki því sem honum er ætlað með frumvarpi þessu. Hagstofa Íslands annast nú þegar skýrslugerð um ýmsa þætti sem snúa að húsnæðismarkaðnum og safnar því stærstum hluta þeirra gagna sem gert er ráð fyrir að sjóðurinn þurfi. Gert er ráð fyrir því að vinnsla og afhending gagnanna verði án sérstaks endurgjalds af hálfu Íbúðalánasjóðs, en sambærilegt ákvæði er í 2. mgr. 6. gr. laga um Hagstofu Íslands og opinbera hagskýrslugerð, nr. 163/2007.
Um 5. gr.
Um 6. gr.
Um 7. gr.
Um 8. gr.
Í 2. mgr. kemur fram að sveitarstjórn geti ákveðið að fela fastanefnd eða sérstakri húsnæðisnefnd að annast stjórn og framkvæmd húsnæðismála, en mikilvægt er að sveitarstjórn taki skýra afstöðu til þess hver innan sveitarfélagsins hafi með höndum verkstjórn á þessu sviði.
Um 9. gr.
Í öðru lagi er lagt til að í stað núgildandi 1. og 2. tölul. komi sex nýir töluliðir þar sem fjallað er nánar um verkefni sveitarfélaga á sviði húsnæðismála. Kveðið er á um að sveitarfélögin skuli með reglubundnum hætti greina þörf fyrir íbúðarhúsnæði í sveitarfélaginu með tilliti til mismunandi búsetuforma. Þá skuli þau gera áætlanir til fjögurra ára í senn um hvernig þeim þörfum verði mætt. Mikilvægt er að tryggja að áætlanagerðin verði samstarfsverkefni innan stjórnsýslu sveitarfélags, með aðkomu félagsþjónustu, skipulagsyfirvalda og byggingarfulltrúa og umsjónaraðila fasteigna sveitarfélags. Mynda þessar húsnæðisáætlanir svo grundvöll fyrir húsnæðisstefnu ríkisins. Einnig skuli þau tryggja nægjanlegt framboð lóða til að áætlanir um uppbyggingu geti gengið eftir og endurmeta með reglubundnum hætti áætlanirnar með vísan til niðurstöðu þarfagreiningar. Þá er lagt til að í 5. tölul. komi fram að sveitarfélög skuli leysa úr húsnæðisþörf einstaklinga í sveitarfélaginu og eiga frumkvæði að því að aflað verði húsnæðis til að koma til móts við þá sem þurfa aðstoð í húsnæðismálum og aðstoða einstaklinga við öflun húsnæðis en ákvæðið kemur í stað síðari hluta núgildandi 1. tölul. Að lokum er lagt til að í 6. tölul. verði kveðið á um það hlutverk sveitarfélaga að annast veitingu stofnframlaga sveitarfélaga í samræmi við ákvæði laga nr. 52/2016, um almennar íbúðir.
Í þriðja lagi er lagt til að í stað núgildandi 2. mgr., sem fjallar um önnur verkefni húsnæðisnefnda og starfsreglur, verði kveðið á um að sveitarstjórnir setji verklagsreglur sem gildi um meðferð húsnæðismála og skuli þær birtar á vef sveitarfélagsins. Þá skuli sveitarfélag árlega birta skýrslu um framkvæmd húsnæðisáætlunar þess, en skýrsluna má t.d. birta sem hluta af ársskýrslu sveitarfélagsins.
Þá eru lagðar til breytingar á 3. mgr. í samræmi við þá breytingu að ekki verði lengur skylt að hafa sérstakar húsnæðisnefndir en í stað þeirra verði vísað til sveitarfélaga þar sem það á við.
Að lokum er lagt til að við greinina bætist ný málsgrein sem feli ráðherra að útfæra með nánari hætti gerð húsnæðisáætlana, svo sem á hvaða formi þeim skuli skilað, hvaða upplýsingar þær skuli innihalda, skil þeirra til Íbúðalánasjóðs og endurskoðun þeirra.
Um 10. gr.
Um 11. gr.
Lagt er til að í nýja kaflanum verði tvær nýjar greinar, 14. gr. a og 14. gr. b, sem fjalli annars vegar um húsnæðisþing og hins vegar um þingsályktun um stefnumótun á sviði húsnæðismála. Við samningu frumvarpsins var horft til 10. og 11. gr. laga um jafna stöðu og jafnan rétt kvenna og karla, nr. 10/2008, þar sem fjallað er um jafnréttisþing og þingsályktun um framkvæmdaáætlun í jafnréttismálum.
Í 14. gr. a er kveðið á um að ráðherra skuli boða til húsnæðisþings árlega. Ráðherra boðar til þingsins en gert er ráð fyrir að það verði í samstarfi við Íbúðalánasjóð. Þar skal ráðherra leggja fram skýrslu um stöðu og þróun húsnæðismála en að öðru leyti er gert ráð fyrir að ráðherra ákveði hverju sinni hver verkefni þingsins skuli vera.
Í 14. gr. b er lagt til að kveðið verði á um að ráðherra skuli leggja fram þingsályktunartillögu um stefnumótun á sviði húsnæðismála. Skal hún lögð fram innan árs frá alþingiskosningum og vera til fjögurra ára í senn og fela í sér verkefni sem ætlað er að tryggja landsmönnum öruggt húsnæði. Er í ákvæðinu gerð grein fyrir því á hvaða upplýsingum stefnumörkun skuli byggjast en meðal þess sem er nauðsynlegt til þess að slík stefnumörkun geti verið raunhæf er að fyrir liggi greining á þörf fyrir húsnæði í einstökum sveitarfélögum. Það er því lykilatriði að sveitarfélög geri húsnæðisáætlanir enda eru þau best fær um að greina og spá fyrir um þörf innan sinna marka. Íbúðalánasjóður hefur einnig mikilvægu hlutverki að gegna hvað þetta varðar við að samræma og safna saman áætlunum og upplýsingum um húsnæðismál.
Um 12. gr.
Um 13. gr.
Um 14. gr.
Þá er lögð til breyting á 6. mgr. 47. gr. laganna um heimild til að semja við félag eða félagasamtök um niðurfellingu á hluta skulda þeirra gegn greiðslu á eftirstöðvum vanskila, enda sé niðurfelling skulda liður í samræmdum aðgerðum kröfuhafa í tengslum við heildarendurskipulagningu á fjármálum viðkomandi. Í ákvæðinu er gert ráð fyrir að tillaga þess efnis sé send til umsagnar ráðuneytis húsnæðismála og ráðuneytis fjármála auk Ríkisendurskoðunar og er heimild sjóðsins til afskrifta háð samþykki þessara aðila. Er lagt til að felldur verði úr lögunum áskilnaður um samþykki Ríkisendurskoðunar enda samræmist slíkt tæplega hlutverki stofnunarinnar eins og það er skilgreint í lögum um ríkisendurskoðanda og endurskoðun ríkisreikninga, nr. 46/2016. Eftir sem áður mun þó heimild sjóðsins vera háð samþykki tveggja ráðuneyta.
Um 15. gr.
Í öðru lagi er að finna breytingar á 1. málsl. 2. mgr. og 1. málsl. 4. mgr. sem miða að sama marki og breytingar á 1. mgr. þannig að felld er brott tilvísun sem skilyrðir ástæður greiðsluvanda og tilvísun til uppruna eða tegundar lána sleppt.
Í þriðja lagi eru tekin út ákvæði um að heimildirnar séu eingöngu hjá stjórn Íbúðalánasjóðs og breytt á þann veg að þær séu hjá Íbúðalánasjóði en það samræmist 1. mgr. 8. gr. c laganna.
Í fjórða lagi er lagt til að Íbúðalánasjóður hafi í undantekningartilvikum heimild til þess að semja við lántaka, sem tekið hafa lán til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum, um að sjóðurinn leysi til sín fasteignir sem standa að veði lánum. Er lagt til að heimildin verði skilyrt við tilvik þar sem lántaki er í verulegum greiðsluvanda og lögbundin úrræði sjóðsins ekki til þess fallin að leysa vandann. Heimildin verði því einungis nýtt að undangengnu mati á því að úrræði sjóðsins nægi ekki auk þess sem í heimildinni felst að hagsmunum sjóðsins verði betur borgið með því að leysa til sín eignirnar heldur en að þær fari í nauðungarsöluferli. Slíkt ferli getur bæði verið kostnaðarsamt og tímafrekt sem gerir það að verkum að tjón sjóðsins af lánveitingunni verður meira en ef sjóðurinn hefði heimild til að leysa til sín eignina. Er tillagan í samræmi við þá framkvæmd sem viðskiptabankarnir hafa viðhaft.
Að lokum er lagt til að við 8. mgr. bætist að ráðherra setji jafnframt reglugerð um frekari skilyrði fyrir beitingu úrræða auk þess að setja reglur um framkvæmd ákvæðisins eins og núgildandi ákvæði laganna kveður á um.
Um 16. gr.
Um 17. gr.
Um 18. gr.
Í ákvæði til bráðabirgða er lagt til að Íbúðalánasjóður fái heimild til þess að endurfjármagna lán lögaðila sem sjóðurinn hefur þegar veitt með nýju útláni gegn útgáfu skuldabréfs. Heimildin nær eingöngu til lána sem Íbúðalánasjóður hefur veitt fyrir gildistöku laga þeirra sem ráðgert er að setja með frumvarpi þessu og þar af leiðandi eingöngu til núverandi viðskiptavina sjóðsins. Þá er heldur ekki gert ráð fyrir því að auka við þær lánveitingar, enda gerir ákvæðið ráð fyrir því að hin nýja lánveiting verði hvorki til lengri tíma né að hærri fjárhæð en það lán sem kemur til greiðslu. Markmiðið er að sjóðurinn hafi heimild til að bregðast við uppgreiðslu lána með því að veita nýtt lán á móti og endurfjárfesta fyrir þá fjármuni sem koma til vegna uppgreiðslna og takmarka þannig það tjón sem sjóðurinn yrði annars fyrir. Þannig mundi sjóðurinn hvorki hafa heimild til að endurfjármagna lán sem veitt eru eftir gildistökuna né til að endurfjármagna lán frá öðrum lánastofnunum óháð því hvenær þau voru veitt. Gert er ráð fyrir að Íbúðalánasjóður veiti reglulega upplýsingar til Fjármálaeftirlitsins um lánveitingar á grundvelli bráðabirgðaákvæðisins, en Fjármálaeftirlitið annist eftirlit með beitingu ákvæðisins.
Þessi tillaga byggist m.a. á 3. mgr. 11. gr. laganna þar sem segir að Íbúðalánasjóður skuli halda jafnvægi milli inn- og útgreiðslna sjóðsins en með því er ætlunin að lágmarka áhættu ríkissjóðs af skuldbindingum sjóðsins með virkri fjár- og áhættustýringu.
Um 19. gr.
Um 20. gr.
Í yfirlýsingu fyrrverandi ríkisstjórnar um aðgerðir í húsnæðismálum frá 28. maí 2015 kemur fram að hún skuldbindi sig til þess að byggja 2.300 íbúðir á næstu fimm árum, mest 600 á ári. Að baki þeirri yfirlýsingu, sem gerð var m.a. til að liðka fyrir gerð kjarasamninga á almennum vinnumarkaði, liggur m.a. sú staðreynd að lítið framboð er á leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði fyrir tekjulágt fólk á almennum vinnumarkaði.
Mikilvægt er að úthlutanir á stofnframlögum byggist á mati á þörf fyrir uppbyggingu og að við úthlutun sé tekið mið af því ef þörf fyrir húsnæði fyrir ákveðna hópa er meiri en annarra. Þannig verða stofnframlögin tæki til að tryggja ákveðið jafnvægi á húsnæðismarkaði og geti verið tæki til að bregðast við þörf hverju sinni. Íbúðalánasjóður, ásamt sveitarfélögunum, vinnur nú að gerð húsnæðisáætlana sem munu mynda grunn að heildarstefnumörkun í húsnæðismálum. Ljóst er þó að slík vinna er tímafrek og er því gert ráð fyrir að við setningu viðmiða á grundvelli reglugerðarheimildar þeirrar sem hér er lögð til verði horft til greiningar og skiptingar sem unnið var með við gerð framangreindrar yfirlýsingar þar til heildaráætlun um þörf fyrir húsnæðisuppbyggingu liggur fyrir. Verður þannig gert ráð fyrir að sveitarfélögin muni áfram hafa sinn lögbundna rétt til að lágmarki fjórðungs stofnframlaga en ekki minna en helmingi verði varið til umsókna um uppbyggingu á húsnæði sem ætlað er tekjulágum leigjendum, nema umsóknir nái ekki því marki. Þá verði því sem út af stendur varið til annarra hópa miðað við mat á þörf og framkomnar umsóknir.
Fylgiskjal I.
Yfirlýsing
ríkisstjórnar um húsnæðismál.
(28. maí 2015.)
Ríkisstjórn Íslands, í samvinnu við Samband íslenskra sveitarfélaga, Alþýðusamband Íslands, Bandalag starfsmanna ríkis og bæja, Bandalag háskólamanna, Kennarasamband Íslands og Samtök atvinnulífsins, skuldbindur sig til að skapa bætt skilyrði fyrir uppbyggingu á húsnæðismarkaði. Stuðlað verður að því að landsmenn hafi aukið val um búsetuform og búi við meira öryggi í húsnæðismálum í samræmi við þarfir hvers og eins, einkum tekjulágar fjölskyldur. Ríkisstjórnin lýsir því yfir að hún muni taka upp viðræður við Samband íslenskra sveitarfélaga, Reykjavíkurborg og fleiri sveitarfélög með það að markmiði að hrinda í framkvæmd eftirfarandi aðgerðum:
1. Fjölgun hagkvæmra og ódýrra íbúða.
– Lagður verður grunnur að nýju félagslegu leiguíbúðakerfi þar sem lögð verður áhersla á að fjölga hagkvæmum og ódýrum íbúðum til að tryggja tekjulágum fjölskyldum leiguhúsnæði til lengri tíma. Félagslega leigukerfið verður fjármagnað með stofnframlögum ríkis og sveitarfélaga og með beinum vaxtaniðurgreiðslum ríkisins sem nema núvirt um 30% af stofnkostnaði. Slíkt framlag ríkis og sveitarfélaga ætti að jafnaði að leiða til þess að leiga einstaklings með lágar tekjur nemi ekki hærra hlutfalli en 20–25% af tekjum. Lögaðilar sem hyggjast byggja og reka félagslegt leiguhúsnæði geta verið sveitarfélög og félög eða félagasamtök sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og hafa það langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis sem eingöngu er ætlað leigjendum undir ákveðnum tekju- og eignamörkum. Settar verði skorður fyrir því að hægt verði að taka íbúðir út úr félagslega leigukerfinu en verði slíkt heimilt verða sett inn ákvæði um ráðstöfun söluhagnaðar.
– Ráðist verður í átak um byggingu félagslegra leiguíbúða. Stefnt er að því að byggja 2.300 íbúðir á næstu fjórum árum, þ.e. á árunum 2016–2019, þó að hámarki 600 íbúðir á ári. Að því loknu verður metin þörf á áframhaldandi uppbyggingu félagslegs leiguhúsnæðis, m.a. að teknu tilliti til stöðu opinberra fjármála. Áhersla verður á íbúðir af hóflegri stærð og að tryggð verði félagsleg blöndun í leiguíbúðunum.
– Miðað verður við að tekjur íbúa verði í lægstu tveimur tekjufimmtungum þegar flutt er inn í húsnæðið. Þannig verði tekjulágum fjölskyldum, sem hingað til hafa ekki átt kost á íbúðum í félagslegu kerfi sveitarfélaganna, veittur aðgangur að ódýru og öruggu leiguhúsnæði. Ekki er gert ráð fyrir breytingum á núverandi forgangsröðun sveitarfélaganna gagnvart skjólstæðingum félagsþjónustunnar eða forgangsröðun gagnvart námsmannaíbúðum, en við frekari forgangsröðun við úthlutun húsnæðis til fólks á vinnumarkaði verður horft sérstaklega til barnafjölskyldna og heimila í verulegum fjárhagsvanda. Settar verða reglur um það með hvaða hætti heildarfjölda heimilaðra félagslegra íbúða verði skipt milli ólíkra markhópa og framkvæmdaraðila.
2. Aukið framboð húsnæðis og lækkun byggingarkostnaðar.
– Af hálfu hins opinbera verður á allan hátt greitt fyrir að hægt verði að taka upp sem hagkvæmastar aðferðir við íbúðabyggingar í því skyni að lækka byggingarkostnað. Endurskoðun á byggingarreglugerð er þar á meðal og skipulagslög.
– Við endurskoðun byggingarreglugerðar verði tekinn inn nýr flokkur mannvirkja sem undanþeginn verði ákvæðum reglugerðar um altæka hönnun. Þar verði einkum horft til smærri og ódýrari íbúða.
– Gjaldtaka sveitarfélaga vegna lóða og gatnagerðargjalda verður skoðuð með það fyrir augum að lækka byggingarkostnað.
3. Stuðningur við almennan leigumarkað.
– Til að lækka frekar húsnæðiskostnað efnaminni leigjenda verða húsnæðisbætur hækkaðar á árunum 2016 og 2017. Grunnfjárhæð og frítekjumark verða hækkuð með hliðsjón af tillögum sem hafa verið til meðferðar hjá stjórnvöldum. Húsnæðisbætur og frítekjumörk munu taka mið af fjölda heimilismanna.
– Skattlagningu tekna af leigu íbúða í eigu einstaklinga verður breytt í þeim tilgangi að lækka leiguverð og auka framboð leiguíbúða.
– Stefnt verður að sérstökum lagalegum ráðstöfunum fyrir fyrirtæki til að hvetja til langtímaleigusamninga og bæta þannig búsetuöryggi á almennum markaði.
4. Stuðningur við kaup á fyrstu íbúð.
– Komið verður til móts við þá sem kaupa sína fyrstu íbúð. Hvatt verður til sparnaðar með því að þeir sem sparað hafa tilgreint hámarkshlutfall af tekjum í tiltekinn tíma geti tekið sparnaðinn út skattfrjálst, t.d. þannig að ungu fólki verði heimilt að nýta séreignarsparnað sem eiginfjárframlag við kaup á fyrstu íbúð. Mikilvægt er að upphæð vaxtabóta og skerðingarákvæði aðstoði einkum fjölskyldur undir meðaltekjum.
– Um fasteignalán til neytenda verða sett sérlög og lánveitendum veitt svigrúm til að horfa til fleiri þátta en niðurstöðu greiðslumats við ákvörðun um lántöku.
Unnið verður að framangreindum markmiðum í samráðshópi ríkis, sveitarfélaga og heildarsamtaka aðila á vinnumarkaði með hliðsjón af fyrirliggjandi vinnu stjórnvalda við umbætur á húsnæðismarkaði og hugmyndum sem komið hafa upp í samráðshópnum. Við það er miðað að frumvarp um húsnæðisbætur verði lagt fyrir vorþing 2015 og að önnur frumvörp sem nauðsynleg eru til að framangreind markmið nái fram að ganga verði lögð fram á haustþingi 2015 og afgreidd fyrir áramót.
Unnið verður áfram að breyttu fyrirkomulagi fjármögnunar almennra húsnæðislána. Í því efni verður tekið mið af tillögum verkefnastjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála, nýrri veðlánatilskipun ESB og gögnum um rekstrarforsendur nýrra húsnæðislánafélaga og stöðu Íbúðalánasjóðs.
Fylgiskjal II.
Greinargerð og meginsjónarmið teymis 4 um hlutverk stjórnvalda í veitingu þjónustu í almannaþágu á húsnæðislánamarkaði
Á vegum samvinnuhóps um mótun framtíðarskipulags húsnæðismála var teymi 4 falið að kanna með hvaða hætti stjórnvöld geti sinnt afmörkuðu hlutverki sem felst í veitingu þjónustu í almannaþágu á húsnæðislánamarkaði.
Teymið skipuðu eftirtaldir einstaklingar:
Bolli Þór Bollason (fundarstjóri, verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála),
Daníel Hafsteinsson (Búmönnum),
Elín Hirst (þingflokki Sjálfstæðisflokksins),
Gestur Guðjónsson (þingflokki Bjartrar framtíðar),
Guðbjartur Hannesson (þingflokki Samfylkingarinnar),
Gylfi Arnbjörnsson (Alþýðusambandi Íslands),
Halldór Auðar Svansson (þingflokki Pírata),
Halldór Árnason (Samtökum atvinnulífsins),
Jónína S. Lárusdóttir (Samtökum fjármálafyrirtækja),
Ólöf Birna Björnsdóttir (þingflokki Framsóknarflokksins),
Sigurbjörn Skarphéðinsson (Félagi fasteignasala),
Soffía Guðmundsdóttir (Íbúðalánasjóði),
Tryggvi Þórhallsson (Sambandi íslenskra sveitarfélaga),
Vilhjálmur Bjarnason (Hagsmunasamtökum heimilanna) og
Þórný K. Sigmundsdóttir (Samtökum leigjenda).
Fundaritarar voru Lísa Margrét Sigurðardóttir og Sigrún Jana Finnbogadóttir, lögfræðingar í velferðarráðuneytinu, og Helga María Pétursdóttir, hagfræðingur í velferðarráðuneytinu.
Fyrsti fundur teymisins var haldinn 6. nóvember 2013 og alls hélt teymið 8 fundi, hinn síðasta 22. janúar 2014 þar sem þessi greinargerð var rædd og samþykkt með fyrirvara um bókanir einstakra fulltrúa.
Óskað var eftir því að teymið skilaði stuttri greinargerð og hugmyndum sem byggðu meðal annars á þeirri vinnu sem þegar hefði verið unnin í tengslum við verkefni teymisins. Enn fremur að hafa mætti hliðsjón af greiningu ráðgjafarfyrirtækjanna KPMG ehf. og Analytica ehf. um nokkra valkosti í húsnæðismálum sem verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála hefði óskað eftir. Þar voru eftirtaldar sviðsmyndir sérstaklega tilgreindar:
1. Stofnun heildsölubanka og hlutverk Íbúðalánasjóðs einskorðist við að veita félagsleg lán. Sjóðurinn hafi þó heimild til að veita almenn lán til að bregðast við markaðsbresti.
2. „Danska leiðin“, sbr. tillögur ASÍ.
3. Sameining Íbúðalánasjóðs og Landsbankans.
4. Ríkið dragi sig út af húsnæðislánamarkaðnum og leggi Íbúðalánasjóð niður.
Ráðgjafarfyrirtækjunum var í sjálfs valds sett nánari útfærsla á því hvernig þau kysu að nálgast greiningarvinnuna, þar á meðal að gera tillögur um aðra valkosti sem þau teldu heppilega og fýsilega að skoða.
Það var frá upphafi ljóst að vinna teymisins tengdist óhjákvæmilega hugsanlegum breytingum á fyrirkomulagi fjármögnunar almennra húsnæðislána þótt það viðfangsefni væri ekki á verksviði teymisins (um það var fjallað í teymi 1). Það var því ákveðið að óska eftir kynningu á ýmsum hugmyndum og tillögum sem fram hafa komið.
Þannig kynnti Gunnar Tryggvason, formaður starfshóps á vegum velferðarráðuneytisins um framtíðarhorfur og framtíðarhlutverk Íbúðalánasjóðs, helstu niðurstöður sem fram komu í skýrslu sem starfshópurinn skilaði í apríl 2013.
Gylfi Arnbjörnsson, forseti ASÍ, kynnti „dönsku leiðina“ svokölluðu.
Bjarnveig Eiríksdóttir hdl. LL.M., sérfræðingur í Evrópurétti, kynnti ríkisaðstoðarreglur EES-samningsins með tilliti til starfsemi Íbúðalánasjóðs.
Soffía Guðmundsdóttir, sviðsstjóri einstaklingssviðs hjá Íbúðalánasjóði, kynnti framtíðarsýn Íbúðalánasjóðs.
Svanbjörn Thoroddsen, ráðgjafi hjá KPMG, kynnti helstu niðurstöður skýrslu KPMG um framtíðarskipan húsnæðismála.
Loks gerði fundarstjóri á næstsíðasta fundi teymisins stuttlega grein fyrir þeim efnisatriðum úr drögum að greinargerð Analytica ehf. sem snertu beinlínis verkefni teymisins og þeim var síðan dreift til allra fulltrúa fyrir lokafund teymisins.
Umræða teymisins um helstu valkosti
Fulltrúar í teyminu voru almennt sammála um að óbreytt húsnæðislánakerfi þar sem Íbúðalánasjóður héldi áfram að lána almenn húsnæðislán með ríkisábyrgð án nokkurra takmarkana væri ekki valkostur. Eins og fram kom í fyrrnefndri kynningu Bjarnveigar þá samræmdist veiting slíkra lána ekki skuldbindingum íslenska ríkisins samkvæmt ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið á meðan sjóðurinn nýtur ríkisaðstoðar í ýmsu formi, einkum ríkisábyrgðar. Umræður á fundum teymisins hafa einkum beinst að eftirfarandi sviðsmyndum en þó hafa komið fram sjónarmið um að fleiri sviðsmyndir kæmu jafnframt til greina:
a ) Dregið verði úr starfsemi Íbúðalánasjóðs og ný húsnæðislán takmörkuð við félagslegt hlutverk og lánveitingar þar sem markaðsbrestur er fyrir hendi. Hér hefur meðal annars verið horft til norska Húsbankans (Husbanken) sem hugsanlegrar fyrirmyndar.
b ) Rekstri Íbúðalánasjóðs verði hætt og aðrir aðilar sinni öllum húsnæðislánum. Félagslegum og byggðarlegum markmiðum stjórnvalda á húsnæðislánamarkaði verði mætt t.d. með alþjónustukvöð og öðrum beinum aðgerðum ríkisins án milligöngu lánastofnunar í eigu ríkisins, t.d. í samstarfi við sveitarfélög.
c ) Íbúðalánasjóður verði áfram virkur á almennum húsnæðislánamarkaði með lánveitingum án ríkisábyrgðar og annarrar ríkisaðstoðar. Sjóðurinn veiti ekki lengur þjónustu í almannaþágu á húsnæðislánamarkaði, (e. services of a general economic interest), heldur verði ríki og sveitarfélögum falið að sinna því hlutverki með öðrum hætti en gert hefur verið fram til þessa.
Umræðan um valkosti a) og b) hefur aðallega snúist um hvort nauðsynlegt sé að ríkið haldi úti sérstakri stofnun til að sinna félagslegum markmiðum stjórnvalda í húsnæðismálum. Skoðanir hafa verið hér nokkuð skiptar og telur teymið frekari greiningu nauðsynlega á því með hvaða hætti ríkið geti veitt þjónustu í almannaþágu á húsnæðislánamarkaði með beinum hætti fremur en með milligöngu lánastofnunar í eigu ríkissjóðs. Eins skiptir máli hver þörf væri fyrir aðkomu opinberra aðila á svæðum þar sem aðstæður byðu ekki upp á markaðslausnir við fjármögnun á byggingu eða kaupum á íbúðarhúsnæði, hvort sem er til eignar eða útleigu. Þar sem slíkur markaðsbrestur væri fyrir hendi skiptir meginmáli að framtíðarskipan fjármögnunar á húsnæðismarkaði geri opinberum aðilum kleift að bregðast við, t.d. með alþjónustukvöð, sem skuldbinda myndi fjármálastofnanir með lögum til að veita húsnæðislán á starfssvæði sínu, að því tilskildu að lánþegar standist greiðslumat. Jafnframt hefur verið bent á, meðal annars í greinargerð KPMG, að samvinnu sé þörf milli ríkis og sveitarfélaga til að tryggja megi framboð almenns félagslegs húsnæðis á erfiðum markaðssvæðum. Í þessu samhengi er bent á reynslu Dana af samspili ríkisins (vaxtaniðurgreiðsla), sveitarfélaga (stofnkostnaðarframlög) og húsnæðislánastofnana (hagstæðustu lánakjör) til að mæta þörf fyrir almennt félagslegt húsnæði (sbr. greinargerð KPMG). Verði sú leið farin hérlendis má vænta þess að með tíð og tíma muni byggjast upp öflug félög, sem starfi á grundvelli þess langtímamarkmiðs að tryggja varanlegt og stöðugt framboð húsnæðis á landsvísu.
Í skýrslu Analytica ehf. er dregið í efa að félagslegt hlutverk Íbúðalánasjóðs sé nægilega skýrt skilgreint og afmarkað og bent á að hlutverk norska Húsbankans sé t.d. talsvert skýrara. Þá er varpað fram spurningum um hvort Íbúðalánasjóður sé það fyrirtæki sem sé best fallið til að leysa hið félagslega hlutverk og hvort framlag til hans vegna þess sé hagkvæmt. Svarið við þeirri fyrri sé háð nákvæmri pólitískri skilgreiningu á félagslegu hlutverki en svarið við þeirri síðari sé torveldara þar sem raunverulegt framlag ríkisins til sjóðsins sé ekki augljóst. Jafnframt er þar bent á að unnt sé að sinna hinu félagslega hlutverki með starfrækslu ríkisstofnunar eða af hálfu einkaaðila sem er falin þjónustan á grunni alþjónustukvaðar, gjarnan í kjölfar útboðs.
Umræðan um valkost c) hefur einkum snúist um það hvort ríkið eigi að reka sérstakan sjóð eða banka til að lána til almennra íbúðakaupa í samkeppni við banka og aðrar einkareknar fjármálastofnanir. Hér hefur annars vegar komið fram það sjónarmið að áhrif bankahrunsins á lánveitingar til íbúðakaupa þar sem verulega hafi dregið úr lánveitingum til húsnæðiskaupa á vegum bankanna, a.m.k. fyrst eftir hrunið, og að Íbúðalánasjóður hafi þurft að bregðast við fyrirliggjandi markaðsbresti með auknum umsvifum á húsnæðislánamarkaði sýni að ekki sé hægt að treysta alfarið á einkarekinn húsnæðislánamarkað heldur þurfi ríkið að hafa örugga aðkomu að markaðnum. Því sjónarmiði hefur SFF hins vegar mótmælt og þvert á móti talið að bankarnir hafi haldið áfram að bjóða fram íbúðalán eftir hrunið en hafi ekki getað veitt jafn hagstæð kjör og Íbúðalánasjóður.
Á móti sjónarmiðum um að ríkið þurfi að reka sérstakan sjóð til almennra íbúðakaupa var bent á slæma fjárhagsstöðu Íbúðalánasjóðs sem hafi kallað á ómæld fjárframlög úr ríkissjóði sem ekki sjái fyrir endann á. Hér var reyndar bent á tvo mismunandi kosti. Annars vegar að ekki sé ástæða til að innleiða nýtt húsnæðislánakerfi þar sem bankar og aðrar fjármálastofnanir séu vel fær um að sinna húsnæðislánamarkaðnum eins og sjáist best á því að markaðshlutdeild þeirra í nýjum útlánum sé nú um og yfir 80%. Einnig var bent á þann möguleika að lögfesta skyldu á fjármálafyrirtæki, sem veita húsnæðislán, að veita slíka þjónustu á starfssvæði sínu. Hins vegar að nauðsynlegt sé að nýir aðilar komi inn á markaðinn til þess að skapa traust á markaðnum. Þar er einkum bent á innleiðingu lánatilhögunar sem byggir á danska húsnæðislánakerfinu með stofnun sérstakra húsnæðislánafélaga sem eingöngu sinni lánveitingum til húsnæðiskaupa sem væru fjármagnaðar með útgáfu bréfa á markaði hverju sinni.
MEGINSJÓNARMIÐ TEYMISINS
Framangreindar umræður á vettvangi teymisins hafa leitt til eftirfarandi meginsjónarmiða:
1. Tekið verði sérstaklega á fortíðarvanda Íbúðalánasjóðs þannig að hann verði alfarið skilinn frá aðgerðum sem lúta að framtíðarskipan á húsnæðislánamarkaði. Hér verði til dæmis horft til tillagna ráðgjafarfyrirtækjanna um að starfsemi Íbúðalánasjóðs í núverandi mynd verði lögð af og umsýsla lánasafns og skuldbindinga sjóðsins verði sett í sérstakan farveg.
2. Opnað verði fyrir möguleika á stofnun sérstakra húsnæðislánafélaga, t.d. að danskri fyrirmynd, þar sem áhersla verði lögð á að jafnvægi ríki á milli greiðsluflæðis húsnæðislána og fjármögnunar þeirra.
3. Aðkomu ríkisins að slíku fyrirkomulagi mætti tryggja með stofnun hlutafélags sem veiti almenn húsnæðislán á markaðsvöxtum án ríkisábyrgðar. 4 Fulltrúar SFF og SA lýstu sig afar ósammála þeirri hugmynd að ríkið kæmi að húsnæðislánamarkaði með stofnun hlutafélags sem veiti almenn húsnæðislán, í beinni samkeppni við almennar lánastofnanir. Má færa fyrir því rök að slík bein aðkoma ríkisins á opnum samkeppnismarkaði geti orðið til þess að hamla þróun og framgangi skilvirks og hagkvæms húsnæðislánamarkaðar. Sé talin hætta á að almennar lánastofnanir sinni ekki öllu landinu í starfsemi sinni er einfaldara að leysa það með kvöð um þjónustu annaðhvort í lögum eða samningum við almennar lánastofnanir. Fulltrúi ASÍ taldi hins vegar afar mikilvægt, að því gefnu að fortíðarvandi Íbúðalánasjóðs verði leystur með því að skilja þau lán og þau undirliggjandi skuldabréf sem standa að baki frá efnahagsreikningi Íbúðalánasjóðs, að Íbúðalánasjóður starfi áfram á þessum markaði. Það eru einfaldlega engin efnisleg rök fyrir því að hann hverfi af markaði, þó það kunni að vera rök fyrir því að jafna samkeppnisskilyrði gagnvart bönkunum. ASÍ setur sig því alfarið gegn þeirri hugmynd að sjóðurinn verði lagður niður. Að mati fulltrúa Íbúðalánasjóðs er einnig afar mikilvægt að ríkið þurfi að koma að húsnæðislánamarkaði. Þrátt fyrir fullyrðingar SFF um að fjármálafyrirtæki þjóni öllu landinu telji hann að sagan segi annað og ekki sé hægt að tryggja öryggi og fjármögnun til búsetu almennings á annan hátt en með aðkomu ríkisins.
4. Við mat á aðkomu ríkisins að félagslegu húsnæðislánakerfi þar sem meðal annars er horft til lánveitinga til landsvæða þar sem markaðsbrestur væri fyrir hendi og félagslegra leiguíbúða með sérstakri fyrirgreiðslu/ívilnunum frá ríkinu er meðal annars bent á tillögur í greinargerð KPMG um að líklega þurfi milligöngu sveitarfélaga eða einhvers konar samvinnu ríkis og sveitarfélaga til að ná markmiðum stjórnvalda um veitingu húsnæðislána á erfiðum markaðssvæðum. Í þessu samhengi er t.d. bent á reynslu Dana og Norðmanna.
Fylgiskjal III.
Mat á áhrifum á fjárhag sveitarfélaga skv. 129. gr. sveitarstjórnarlaga, nr. 138/2011.
Frumvarpið er liður í innleiðingu á framtíðarskipan húsnæðismála. Meginefni frumvarpsins varðar breytt hlutverk Íbúðalánasjóðs (ÍLS) til samræmis við ákvæði laga um stofnframlög ríkis og sveitarfélaga. Þá er í frumvarpinu skerpt á hlutverki ÍLS, sveitarfélaga, ráðuneytisins og Alþingis hvað varðar stefnumótun og áætlanagerð í húsnæðismálum.
Lögbundnum verkefnum sveitarfélaga í húsnæðismálum er lýst með nokkuð öðrum hætti en í gildandi lögum. Jafnframt er staða málaflokksins í stjórnkerfi sveitarfélaga aðlöguð að þeirri þróun sem orðið hefur í lagaumhverfi sveitarfélaga, einkum með setningu sveitarstjórnarlaga nr. 138/2011.
Ákvæði tveggja greina frumvarpsins eru talin hafa þýðingu gagnvart fjárhag sveitarfélaga:
8. gr. frv. – Staða húsnæðismála í stjórnskipulagi sveitarfélaga (13. gr. laganna)
Lagt er til að reglur sveitarstjórnarlaga gildi um stöðu húsnæðismála í stjórnkerfi sveitarfélaga. Sveitarstjórn geti valið að skipa sérstaka húsnæðisnefnd. Kveðið verði á um samráð sveitarfélaga þar sem aðstæður kalla á samhæfingu, m.a. þar sem um sameiginleg atvinnusvæði er að ræða.
Húsnæðismál eru lögbundið verkefni sveitarfélaga skv. gildandi lögum. Meira svigrúm varðandi stöðu málaflokksins í stjórnsýslunni ætti að gefa möguleika á samlegðaráhrifum og betri nýtingu á útgjöldum til stjórnsýslu. Á móti kemur að samráð sveitarfélaga mun víða kalla á eitthvað aukna vinnu. Áhrif þessarar greinar ættu þó ekki að vera teljandi áhrif gagnvart fjárhag sveitarfélaga.
9. gr. frv. – Lögbundin verkefni sveitarfélaga (14. gr. laganna)
Lagt er til að lögbundnum verkefnum sveitarfélaga verði lýst með nákvæmari hætti en í gildandi lögum. Verkefnum er skipt upp í fleiri þætti m.a. að í gerð húsnæðisáætlana felist annars vegar greiningarvinna og hins vegar úrvinnsla. Þá er endurskoðun áætlana tilgreind sem sérstakur verkþáttur.
Gerð húsnæðisáætlana er hluti af lögbundnu hlutverki sveitarfélaga skv. gildandi lögum. Verkefninu hefur hins vegar lítið verið sinnt auk þess sem búast má við að áhersla á greiningar kalli á aukna vinnu innan stjórnsýslunnar frá því sem verið hefur.
Sá þáttur sem helst má gera ráð fyrir að feli í sér viðbót er greining á eftirspurnarhlið markaðar fyrir leiguíbúðir á hverjum stað. Líklegt er að þessi greiningarvinna verði unnin af sjálfstætt starfandi sérfræðingum eða ráðgjafarfyrirtækjum.
Samantekt
Tilgreining á lögbundnum skyldum sveitarfélaga í 9. gr. frumvarpsins gæti haft áhrif á fjárhag og stjórnsýslu sveitarfélaga og kallað á aukna vinnu sem mögulega gæti mælst í nokkrum mannárum fyrir sveitarfélögin í heild. Þar sem húsnæðisáætlanir eru gerðar til fjögurra ára í senn kann að vera misjafnt hversu mikil viðbótarvinna fellur til, sérstaklega við greiningar sem reikna má með að sé endurteknar á nokkurra ára fresti.
Sambandi íslenskra sveitarfélaga hefur verið kynnt þetta kostnaðarmat og gerir ekki athugasemd við þá niðurstöðu að frumvarpið muni kalla á aukna vinnu í stjórnsýslu sveitarfélaga og þar með hafa áhrif á fjárhag þeirra.
Sambandið leggur áherslu á að greiningarvinna, einkum hvað varðar eftirspurn eftir leiguhúsnæði á mismunandi stöðum landsins, verði miðlægt verkefni Íbúðalánasjóðs. Yfirvöldum skipulags- og mannvirkjamála innan sveitarfélags verði falið að koma að greiningum í tengslum við gerð aðalskipulags og stjórnendum félagsþjónustu falið að meta þörf fyrir íbúðarhúsnæði á vegum sveitarfélagsins.
Þá verði samráðsnefnd á grundvelli 7. gr. samkomulags frá 31. maí 2016 falið að vakta þau áhrif sem lögfesting frumvarpsins mun hafa á fjárhag sveitarfélaga yfir næstu þrjú ár.
