Húsnæðismál.

Hæstv. forseti. Ég mæli fyrir frumvarpi til laga um breyting á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnarinnar frá 23. maí 2003 er kveðið á um að haldið verði áfram endurskipulagningu á húsnæðismarkaði í samræmi við markmið um Íbúðalánasjóð. Lánshlutfall almennra íbúðalána verði hækkað á kjörtímabilinu í áföngum í allt að 90% að verðgildi eigna að ákveðnu hámarki og að leigumarkaður íbúðarhúsnæðis verði efldur.

Í kjölfar þessarar stefnumörkunar var þegar hafist handa um undirbúning að umræddum breytingum með það að leiðarljósi að lánshlutfall fyrir almenna lántakendur yrði eins hátt og kostur væri og með eins góðum kjörum og unnt væri að veita. Sett var á fót verkefnisstjórn og ráðgjafarhópur skipaður fulltrúum félagsmálaráðuneytis, fjármálaráðuneytis og iðnaðar- og viðskiptaráðuneytis sem starfaði sumarið 2003 og fram á það haust. Í þeim undirbúningi var farið ítarlega yfir valkosti við hækkun hámarkslána og haft samráð við hagsmunaaðila. Samhliða því var nefndum falið að fara yfir stöðu viðbótarlánakerfisins og stöðu á leigumarkaði.

Það frumvarp sem hér er fylgt úr hlaði er afrakstur þeirrar vinnu. Það fylgir í kjölfar breytinga á lögum um skuldabréfaútgáfu Íbúðalánasjóðs sem tóku gildi 1. júlí sl. Þær breytingar hafa þegar haft mikil áhrif til lækkunar á útlánsvöxtum sjóðsins. Nú í byrjun nóvember eru vextir Íbúðalánasjóðs af almennum lánum og viðbótarlánum 4,3% en voru þar til breytingin tók gildi 5,1% af almennum lánum og 5,3% af viðbótarlánum. Hér er því, hæstv. forseti, um afar mikilvæga kjarabót að ræða fyrir heimilin í landinu.

Húsnæðismarkaður á Íslandi hefur undanfarna áratugi einkennst af skorti á fjármögnun. Atbeina ríkisins hefur þurft til að tryggja fjármagn til kaupa á íbúðarhúsnæði þar sem viðskiptabankarnir hafa verið tregir til að veita lán nema með háum vöxtum. Í kjölfar þeirra breytinga sem gerðar voru á skuldabréfaútgáfu Íbúðalánasjóðs nú í sumar og ákvörðunar Eftirlitsstofnunar EFTA frá 11. ágúst sl. þess efnis að starfsemi Íbúðalánasjóðs samræmdist ákvörðun EES-samningsins komu viðskiptabankarnir fram með tilboð til almennings um lánafyrirgreiðslu um kaup fasteigna sem eru að einhverju leyti sambærileg við þau kjör sem Íbúðalánasjóður hefur veitt. Þau kjör sæta þó takmörkunum sem leiða til þess að ekki sitja allir landsmenn við sama borð. Það þýðir að íbúar á landsbyggðinni eiga síður möguleika en aðrir á að fjármagna íbúðarkaup. Þannig er með engu móti hægt að halda fram að lánsframboð bankanna taki til landsins alls.

Enn fremur má spyrja sig: Hvað gerist á húsnæðismarkaði þegar kemur að viðskiptum með það húsnæði sem nú er sett að veði fyrir lánum bankanna? Hvernig gerast kaupin á eyrinni þegar viðskiptavinur einnar bankastofnunar kaupir af viðskiptamanni annarrar? Hver ber þá kostnaðinn af vaxtamuninum og er þá hætta á að þau góðu kjör sem nú eru í boði gangi að einhverjum hluta til baka?

Þrátt fyrir að sú breyting sem orðið hefur á lánsframboði sé jákvæð fyrir þróun íslensks húsnæðismarkaðar er jafnljóst að Íbúðalánasjóður og sú fyrirgreiðsla sem sjóðurinn veitir er forsenda fyrir jöfnum aðgangi almennings að lánsfé til fasteignakaupa óháð búsetu eða fjárhagslegri forsögu. Ljóst er að atburðarásin á lánamarkaði undanfarna mánuði sýnir með skýrum hætti að tilvist og lánaframboð Íbúðalánasjóðs felur í sér nauðsynlegt aðhald gagnvart viðskiptabönkum og sparisjóðum.

Í frumvarpinu sem nú er lagt fram er á engan hátt hvikað frá markmiðum gildandi laga um að Íbúðalánasjóði beri að stuðla að með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum óháð búsetu og að fjármunum verði sérstaklega varið til að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum.

Einn liður í því að uppfylla þetta markmið sjóðsins er sú þjónusta sem hann veitir viðskiptavinum sínum á tímum ófyrirsjáanlegra atburða í lífi þeirra sem oftar en ekki leiða til greiðsluerfiðleika og jafnvel vanskila. Íbúðalánasjóður hefur þannig svigrúm og heimildir til frystingar lána, lengingar þeirra eða eftir atvikum styttingar skuldbreytingar og fleira sem ætla má að ekki verði í sama mæli í boði í bankakerfinu.

Bankar og sparisjóðir skilyrða útlán sín með þeim hætti að til þess að njóta bestu vaxtakjara hjá þeim þarf viðkomandi einnig að vera með umtalsverð viðskipti og það eru einkum hinir efnameiri sem eiga auðvelt með að uppfylla slík skilyrði. Hjá Íbúðalánasjóði njóta hins vegar allir lántakendur sem uppfylla lánshæfismat sömu vaxtakjara. Sjóðurinn uppfyllir því í dag mjög vel þau markmið sem honum ber að starfa eftir og innleiðing 90% íbúðalána mun gera honum kleift að gera enn betur. Þeir sem telja sig geta fengið betri lánskjör annars staðar geta að sjálfsögðu kosið að nýta sér ekki þjónustu sjóðsins.

Bankarnir gera nú kröfu um 1. veðrétt sem forsendu hagstæðra íbúðalána. Þetta skilyrði veldur því að mikilvægt er að hámarkslán Íbúðalánasjóðs sé svo hátt að kaupendur hóflegs íbúðarhúsnæðis eigi möguleika á heildstæðri fjármögnun hjá Íbúðalánasjóði því að ella þurfi kaupendur að sækja viðbótarfjármögnun á mun lakari kjörum en bankarnir bjóða ef þeir fá 1. veðrétt. Þess vegna er það afar mikilvægt, hæstv. forseti, að fjárhæð hámarksláns þróist áfram með þeim hætti að lánafyrirgreiðsla Íbúðalánasjóðs sé raunverulegur valkostur við kaup á hóflegu íbúðarhúsnæði. Einungis þannig verður tryggt til lengri tíma að markmið um áframhaldandi jöfn tækifæri til lántöku óháð búsetu og efnahag náist.

Íbúðalánasjóður er tæki til jöfnunar í húsnæðismálum og starfsemi hans er ekki markmið í sjálfu sér. Hins vegar er mikilvægt að muna að tilvist og frumkvæði í fjármögnun sjóðsins hefur haft lykiláhrif á þær jákvæðu breytingar sem hafa orðið á húsnæðislánamarkaði að undanförnu. Því hef ég sagt, hæstv. forseti, og er rétt að árétta að ég tel hlutverki Íbúðalánasjóðs hvergi nærri lokið.

Í frumvarpi því sem hér er mælt fyrir er gert ráð fyrir að hækkun lánshlutfallsins taki gildi 1. janúar 2005. Samhliða verður hætt að veita viðbótarlán enda mætir hið breytta lánakerfi Íbúðalánasjóðs þörfum tekju- og eignaminni kaupenda og greiðsluskylda sveitarfélaga í varasjóð viðbótarlána fellur um leið brott. Til að undirbúa þessa breytingu hefur hámarksfjárhæð almennra lána Íbúðalánasjóðs hækkað í áföngum að undanförnu. Hámarkslánið er nú 11,5 millj. kr., bæði vegna nýs og notaðs húsnæðis. Jafnframt hefur verið sett þak á heildarlán sjóðsins og getur samanlögð fjárhæð almenns láns og viðbótarláns ekki verið hærri en 13 millj. kr.

Eins og kunnugt er hafa sveitarfélögin ábyrgst viðbótarlánin. Nú er gert ráð fyrir í frumvarpinu að ríki og sveitarfélög taki upp viðræður um hlutverk sveitarfélaga á sviði húsnæðismála og framtíð varasjóðs viðbótarlána. Félagsmálaráðuneytið hefur þegar sent Sambandi ísl. sveitarfélaga formlegt erindi með beiðni um slíkar viðræður.

Hæstv. forseti. Vegna breyttrar fjármögnunar leiguíbúðalána er í frumvarpinu lögð til breyting varðandi vaxtaákvörðun þeirra lána. Er gert ráð fyrir að leiguíbúðafélög geti valið um breytilega vexti eða fasta vexti og að lántaki beri þá áhættu sem hlýst af föstum vöxtum með því að honum verði gert að greiða uppgreiðsluþóknun. Sjónarmið laga um neytendalán eiga ekki við um þessar lánveitingar sem eingöngu eru veittar til lögaðila en með því að bjóða fasta vexti er Íbúðalánasjóði hins vegar mögulegt að bjóða lægri vexti af þessum lánum en nú er mögulegt og ætti það að vera til þess fallið að styrkja leiguíbúðamarkaðinn enn frekar hér á landi.

Sl. haust skipaði ég nefnd til að yfirfara stöðu leigumarkaðar og gera tillögur um aukið framboð leiguíbúða. Jafnframt var nefndinni falið að gera greiningu á biðlistum eftir félagslegu húsnæði hjá sveitarfélögum eða félagasamtökum. Gallup var falið að gera úttekt á leigumarkaði og gerð var sérstök könnun á biðlistum eftir leiguhúsnæði. Einnig var gerð úttekt á sérstöku átaki í byggingu leiguíbúða sem var ákveðið í ágúst 2002.

Í skýrslu nefndarinnar kemur fram að staðan á leigumarkaði er góð og hefur að öllum líkindum aldrei verið betri. Könnun Gallups sýnir að meiri hluti leigjenda telur ástandið gott, að þeir búi við öruggar aðstæður og gæði húsnæðis séu fullnægjandi.

Á tímabilinu 2002–2004 hefur Íbúðalánasjóður veitt lán til um 2000 leiguíbúða. Átakið hefur haft mjög jákvæð áhrif bæði til fjölgunar leiguíbúða og til þátttöku nýrra aðila á almennum leigumarkaði. Leiguverð er í jafnvægi og framboð á vönduðu leiguhúsnæði hefur aukist og leitt til þess að lélegt húsnæði hefur því sem næst horfið af markaðnum.

Húsaleigubótakerfið hefur reynst vel og tilraun Reykjavíkurborgar með sérstakar húsaleigubætur fyrir fólk á biðlistum eftir félagslegu húsnæði virðist gefa góða raun. Samkvæmt athugunum nefndarinnar má ætla að tekjulægstu hóparnir þurfi frekari aðstoð til að standa undir leigugreiðslum á almennum markaði. Til að styrkja stöðu þeirra hefur einkum tvennt komið til álita: annars vegar sérstakar húsaleigubætur og stofnstyrkir til sérhópa á borð við öryrkja, aldraða og námsmenn. Hins vegar leggur nefndin til að leitað verði leiða til að lækka byggingarkostnað og kanna hvort endurskoða megi ákvæði byggingarlaga eða reglugerðar með það fyrir augum að auka svigrúm varðandi lágmarksstærðir herbergja og geymslna. Þá er lagt til að samræmd verði framkvæmd á stimpilskyldu lána og framboð lóða vegna leiguíbúða verði aukið.

Nefndin hefur unnið gott starf og ég mun í framhaldi gera tillögur um úrbætur er byggja á tillögum hennar. Því er við að bæta að gert er ráð fyrir að ráðgjafarnefnd varasjóðs húsnæðismála verði heimilt að ákvarða að raunvextir á ávöxtuðu fjármagni sjóðsins verði færðir upp til annarra verkefna hans og þar með verði bætt úr fjárvöntun vegna innlausnar sveitarfélaga á félagslegum íbúðum og sölu þeirra á almennum markaði sem nemur um 50–60 millj. kr. á ári. Þessi breyting mun ekki skaða sjóðinn sem hefur mjög sterka eiginfjárstöðu.

Hæstv. forseti. Samkvæmt lögum um húsnæðismál er félagsmálaráðherra heimilt að ákveða hámark íbúðalána til einstakra lántaka með reglugerð. Við gildistöku laga þeirra sem hér er flutt frumvarp til breytinga á er gert ráð fyrir að hámarkslánið verði 13 millj. kr. en það hækki síðan áfram í áföngum á kjörtímabilinu. Ekki er gert ráð fyrir því, hæstv. forseti, að framangreind hækkun hámarkslána sjóðsins muni valda neinni hækkun á áætluðum heildarútlánum hans frá síðustu áætlun heldur má gera ráð fyrir að samdrátturinn sem sjóðurinn var farinn að reikna með vegna aukinnar samkeppni á fjármagnsmarkaði verði minni en ella vegna þessara breytinga. Auk þess má benda á að samhliða er sett þak á heildarlán sem sjóðurinn veitir, þ.e. samanlagt almennt íbúðalán og viðbótarlán og það þak verði 13 millj. Ekkert slíkt þak var áður fyrir hendi þannig að gera má ráð fyrir að þessi breyting muni hamla gegn hugsanlegri útlánaaukningu.

Um önnur atriði en þau sem hér hafa sérstaklega verið tíunduð vísa ég til athugasemda við einstakar greinar frumvarpsins.

Hæstv. forseti. Að lokinni þessari umræðu legg ég til að málinu verði vísað til 2. umr. og hv. félagsmálanefndar.