frístundabyggð.
Hæstv. forseti. Ég mæli fyrir frumvarpi til laga um frístundabyggð á þskj. 614. Þetta er í fyrsta skipti sem lögð er fyrir Alþingi heildarlöggjöf um frístundabyggð. Þótt lagasetning á þessu sviði sé nýmæli á hún sér alllangan aðdraganda sem rakinn er í athugasemdum.
Niðurstaðan af starfi nefndar fyrrverandi félagsmálaráðherra sem fjallaði um þetta mál og skipuð var 2006 var sú að þörf væri á heildarlögum þar sem kveðið yrði á um réttindi og skyldur eigenda frístundahúsa, einkum að því er varðaði atriði sem talin voru upp í erindisbréfi hópsins. Hún sé m.a. studd þeim rökum að hér sé um að ræða umtalsverðan hóp sem eigi hagsmuna að gæta. Vísað var til þess að samkvæmt upplýsingum Fasteignamats ríkisins hefði frístundahúsum fjölgað mikið. Þannig töldust þau vera 5 þús. árið 1994 en í árslok 2006 um 11 þús. Það er ljóst að stór hópur, lóðarleigjendur, landeigendur og sveitarfélög, eigendur frístundahúsa og fjölskyldur þeirra, á hagsmuna að gæta þegar réttarstaða í frístundabyggð er skýrð með löggjöf.
Á fundi starfshóps fyrrverandi ráðherra sem og í erindum sem honum bárust á starfstímanum kom fram að við ýmis vandamál er að etja í frístundabyggðum. Mest ber á samskiptum eigenda frístundahúsa á leigulóðum og landeigenda eins og síðar verður komið að. Hitt atriðið sem orðið hefur sífellt meira áberandi í seinni tíð eru samskipti eigenda húsa á frístundahúsasvæðum innbyrðis. Þar hafa komið upp hliðstæðir erfiðleikar og hjá íbúum í fjöleignarhúsum. Ágreiningur rís um þátttöku og skiptingu kostnaðar og viðhalds vegna framkvæmda við sameign. Fulltrúar frístundahúsaeigenda hafa sett fram óskir um að sett verði í lög sams konar ákvæði til lausnar á ágreiningi og deilum og er að finna í lögum um fjöleignarhús.
Til viðbótar þessu má nefna kvartanir frístundahúsaeigenda yfir gjaldskrám sveitarfélaga og yfir meintu áhugaleysi sveitarstjórna á því að hafa samráð við þennan hóp um sameiginleg hagsmunamál. Af framansögðu leiddi að starfshópurinn lagði fyrst og fremst áherslu á tvennt, samskipti eigenda á lóð undir frístundahús og lóðarleigjenda og samskipti eigenda frístundahúsa innbyrðis.
Leiga á lóðum undir frístundahús til lengri tíma er afar mikilsverð ráðstöfun nú á dögum, ekki síst vegna þess að mannvirki sem reist eru á lóðunum geta verið afar verðmæt. Algengt er að sama fjölskyldan hafi haft lóð á leigu svo áratugum skipti. Bygging frístundahússins, trjárækt og umhverfisbætur hafa verið sameiginlegt áhugamál og viðfangsefni fjölskyldunnar. Fyrir þennan hóp skiptir afar miklu að leiguréttindi séu traust og til langs tíma.
Réttarstaðan í dag er sú að beri ákvæði leigusamnings ekki með sér að leigutaki hafi ótvíræðan rétt til leigu að leigutíma loknum getur hann í leigulok átt von á að standa án nokkurs réttar til lóðarinnar þar sem frístundahús hans hefur staðið. Dæmi eru um að landeigandi hafni leigutaka um framlengingu á lóðarleigusamningi gangi leigutaki ekki að skilmálum hans um verulega hækkun leigugjalds eða kaupi lóðina á margföldu fasteignamatsverði. Fallist leigutaki ekki á hina nýju skilmála er honum gert ljóst að frístundahúsið ásamt fylgihlutum kunni að verða fjarlægt með útburðargerð ef því er að skipta.
Samkvæmt upplýsingum fasteignasala er algengt hektaraverð á lóðum undir frístundahús í nágrenni við höfuðborgarsvæðið allt frá 2,4 millj. kr. upp í 7,5 millj. kr. Hæsta verð er á dýrum svæðum fyrir lóðir sem liggja að vatni eða á. Dæmi eru um að fjórðungur úr hektara hafi verið boðin á 10 millj. kr. Það samsvarar því að hektarinn sé á um 40 millj. kr. Síðan var gefinn frestur til að rýma lóðina ef ekki yrði gengið að tilboðinu.
Þetta er ekki eina dæmið af þessu tagi. Hægt er að nefna mörg önnur þótt verðlagningin sé ekki jafnhróplega há í öllum tilvikum. Það liggur fyrir að nú þegar og á næstu árum mun fjöldi eigenda frístundahúsa lenda í þeirri stöðu að verða stillt upp við vegg með afarkostum ef ekkert verður að gert. Verulegur fjöldi umkvartana leigutaka lóða undir frístundahús til stjórnvalda á undanförnum missirum undirstrikar nauðsyn þess að við verði brugðist með lagasetningu.
Starfshópur sá sem skipaður var í júlí 2006 skilaði fyrrverandi félagsmálaráðherra í febrúar 2007 tillögu um að frumvarpi til laga um réttindi og skyldur á svæðum skipulögðum fyrir frístundahús. Hópurinn lagði til að löggjöfin tæki eingöngu til atriða sem skyldi getið í leigusamningi auk þess að kveðið yrði á um rétt leigutaka til að framleigja og framselja leiguréttindi og heimild til að framselja mannvirki og leigulóðaréttindi. Einnig lagði starfshópurinn til að mælt yrði fyrir um í lögum að samningar um kaup á lóð undir frístundahús uppfyllti tiltekin lámarksskilyrði. Með því yrði samningsaðilum gert að taka afstöðu til tiltekinna atriða sem reynslan hefur sýnt að hafa síðar orðið að ágreiningsefnum.
Í nokkrum umsögnum kom fram gagnrýni á að með frumvarpi starfshópsins væri ekki brugðist við þeim vanda sem blasir við mörgum leigutökum lóða undir frístundahús þegar hillir undir lok leigutíma. Ég ákvað að mæta þeirri gagnrýni með því að leita eftir því við Lagastofnun Háskóla Íslands. Ég óskaði eftir að hún léti kanna með hvaða hætti væri hægt að jafna samningsstöðu leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús en þó þannig að gætt yrði meðalhófs og grundvallarreglna um verndun eignarréttar og afturvirkni.
Í minnispunktum Eyvindar G. Gunnarssonar, lektors við lagadeild Háskóla Íslands, og Helga Áss Grétarssonar, sérfræðings við Lagastofnun Háskóla Íslands, frá 4. október 2007, kemur m.a. fram sú skoðun að Alþingi geti sett lög sem komi meira jafnræði á milli leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús án þess að það brjóti í bága við reglur stjórnarskrárinnar um eignarrétt og afturvirkni. Aftur á móti skipti miklu máli hvernig slík löggjöf verði úr garði gerð.
Um miðjan nóvember 2007 var Lagastofnun Háskóla Íslands falið að gera tillögu að frumvarpi til laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Við samningu frumvarpsins skyldi byggt á frumvarpsdrögum fyrrnefnds starfshóps og þeim athugasemdum sem bárust við hana. Hugmyndir starfshópsins um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð voru að mestu látnar halda sér en í því frumvarpi sem hér er lagt fram eru gerðar tillögur sem ætlað er að taka á réttarsambandi leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús.
Það er ástæða til að halda því til haga og vekja á því athygli að þróun mála varðandi frístundahús og frístundabyggð er ekki einsdæmi hér á landi. Í september 2007 felldi Hæstiréttur Noregs dóm í máli þar sem deilt var um hvort lagaákvæði sem kveður á um með rétt leigutaka til áframhaldandi leigu lóðar á sömu kjörum og áður stæðist ákvæði norsku stjórnarskrárinnar um vernd eignarréttar og bann við afturvirkni laga. Í dómnum kom fram að fasteignaverð í Noregi hefði hækkað undanfarna áratugi. Þetta hafði m.a. orðið til þess að löggjafinn hafi árið 2004 talið ástæðu til að breyta lögum um lóðaleigusamninga til að styrkja réttarstöðu þeirra sem leigðu lóðir undir frístundahús. Fram kemur að þeir hagsmunir lóðarleigutaka að eiga rétt á að hafa afdrep fyrir sig og sína fjölskyldu í frístundahúsum hafi vegið þungt við setningu laganna. Einnig taldi rétturinn að með hliðsjón af því að lóðaleigusamningar væru gerðir til langs tíma gætu samningsaðilar átt von á því að löggjafinn gripi inn í með löggjöf til að tryggja eðlilegt og sanngjarnt jafnvægi á milli hagsmuna beggja aðila.
Einnig er ástæða til að vekja athygli á umsögn talsmanns neytenda um upphaflega frumvarpstillögu starfshópsins sem skipaður var í júlí 2006. Í umsögninni bendir talsmaðurinn á að þar sem leigusamband landeigenda og leigutaka af lóð fyrir frístundahús sé mjög sterkt telji hann eðlilegt að forgangsréttur leigutaka af áframhaldandi leigu sé lögbundinn þegar um er að ræða skipulagða frístundabyggð. Talsmaðurinn leggur til að slík efnisregla um forgangsrétt leigutaka af áframhaldandi leigu verði lögbundin.
Í umsögninni segir að um sé að ræða veigamikla neytenda- og eignarréttarhagsmuni sem stefnt verði í hættu nema hagsmunum og réttindum frístundalóðarleigutaka sé gert hærra undir höfði í væntanlegu frumvarpi. Talsmaðurinn bendir einnig á að ekki sé þjóðhagslega hagkvæmt að landeigandi í skipulagðri frístundabyggð hafi samnings- og réttarstöðu til að koma leigutaka lóðar burt af lóð með frístundahús, með tilheyrandi kostnaði í því skyni að annað frístundahús sé reist á sama stað með tilheyrandi kostnaði. Talsmaðurinn bendir á mörg önnur atriði sem hníga að þeirri niðurstöðu að styrkja stöðu lóðarleigjanda gagnvart leigusala lóðar.
Virðulegi forseti. Tímans vegna mun ég einungis stuttlega víkja að einstökum ákvæðum en vísa að öðru leyti til ítarlegra athugasemda við greinargerð.
Í 1. gr. frumvarpsins er fjallað um gildissvið laganna. Lagt er til að lögin taki fyrst og fremst á leigu lóða undir frístundahús sem eru tveir hektarar eða minni. Í athugasemdum er tekið fram að ekki skipti máli hvar lóðin er, lögin taki til leigu allra slíkra lóða undir frístundahús.
Ástæða þess að ákvæði í II. kafla gildir ekki um leigu lóða sem eru stærri en tveir hektarar er fyrst og fremst sú að taka verður tillit til hagsmuna landeiganda, að hann verði ekki þvingaður til að leigja út stórt land undir frístundahús um langa hríð. Þetta helgast einnig af því markmiði frumvarpsins að bæta réttarstöðu þess þorra leigutaka sem hefur leigt skika af landi til að geta átt athvarf fyrir sig og fjölskyldu sína utan þéttbýlis en síður til þeirra sem hafa gnægð lands fyrir frístundahús sín. Jafnframt er tekið fram í málsgreininni að lögin gildi um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð óháð stærð.
Í 10.–14. gr. er að finna ítarlegt ákvæði um rétt leigutaka til að framlengja leigusamning. Það er mikilvægt að gera sér grein fyrir þýðingu uppsagna leigusamnings í 10. gr. í tengslum við rétt leigutaka til að framlengja leigusamning, samanber ákvæði 11. gr. Við uppsögn öðlast leigutaki rétt á að grípa til úrræða sem heimila honum að framlengja einhliða leigusamning. Um þennan rétt er nánar fjallað í 11. gr. Í athugasemdum kemur fram að við samningu greinarinnar hafi sérstaklega verið gætt hagsmuna beggja aðila, ekki síst vegna þess að lögin taka gildi um samninga sem voru gerðir fyrir fyrirhugaða gildistöku laganna og eru í gildi þegar lögin koma til framkvæmda. Áréttað er að forsenda frumvarpsins sé að bæta réttarstöðu þeirra fjölmörgu lóðarleigutaka sem eiga frístundahúsalóð og hafa gilda samninga sem eru að renna út innan skamms. Tekið er fram að í þeim efnum séu fáar leiðir færar nema leigutaki hafi ótvíræðan rétt til að framlengja leigusamning eða leysa lóðina til sín. Í frumvarpinu var fyrrnefnda leiðin valin.
Í athugasemdum er tekið fram að þessi aðferð við að bæta réttarstöðu leigutaka eigi sér að einhverju leyti samsvörun í ákvæðum um forgangsrétt leigjenda til húsaleigu að leigutíma loknum, samanborið við 51. gr. laga um húsaleigu og 8. gr. eldri laga um húsaleigusamninga. Þó sé sá munur á að í frumvarpinu er gert ráð fyrir að viljaafstaða leigusala til áframhaldandi leigu skipti almennt ekki máli. Þessi takmörkun á réttindum landeigenda er sett til að jafna samningsstöðu leigusala og leigutaka lóðar þar sem frístundahús stendur.
Í 12. gr. er vegið á móti þeim takmörkunum sem leigusali þarf að sæta með heimild leigjenda til að framlengja einhliða leigusamning. Lagt er til að gildistími hins framlengda leigusamnings verði 25 ár. Samkvæmt 3. mgr. er í frumvarpinu lagt til að leigusali geti allt að tvöfaldað fjárhæð ársleigu samkvæmt eldri leigusamningi. Talið er að það viðmið sé varfærnislegt og ætti að vera fullnægjandi fyrir málsaðila. Sé annar hvor aðila óánægður með hina nýju leigufjárhæð er heimilt að bera hana undir kærunefnd frístundabyggðamála sem getur lækkað gjaldið eða hækkað með hliðsjón af markaðsaðstæðum.
Annað atriði sem kann að skipta leigusala miklu máli er heimild sem kemur fram í 4. mgr. Samkvæmt málsgreininni er honum veitt heimild til að minnka hið leigða land. Miðað er við að sé lóðin hálfur hektari eða minna geti leigusali ekki minnkað lóðina en allt umfram það að tveggja hektara mörkunum. Eðlilegt þykir að leigusali hafi leigutaka með í ráðum en sé leigusala ekki svarað innan tiltekins frests getur hann minnkað lóðina einhliða. Réttarúrræði leigusala samkvæmt þessari grein miðast við að bygginga- og skipulagsyfirvöld veiti samþykki sitt fyrir því að lóðin sé minnkuð. Fáist það ekki er leigusala ómögulegt að minnka hina leigðu lóð.
13. gr. frumvarpsins fjallar um innlausnarrétt. Hann verður virkur tíu árum eftir að framlengdur lóðaleigusamningur tók gildi. Hann lýsir sér þannig að leigusali geti hvenær sem er krafist þess að leigutaki leysi lóðina til sín gegn fullu verði. Hér er vegið á móti því óhagræði sem leigusala kann að stafa af því að leigutaki beiti einhliða rétti til að framlengja leigusamning sem hann getur nýtt sér hvað eftir annað við lok leigutíma Af þessu leiðir að þrengt er að leigusala varðandi nýtingu eignarinnar.
Í 2. mgr. 13. gr. eru leigusala veittar heimildir til að segja framlengdum samningi upp og leysa lóðina til sín þegar aðilaskipti verða að leigusamningi. Þessar heimildir eru háðar því skilyrði að aðstæður við aðilaskipti falli ekki undir tilvik sem nefnd eru í 3. mgr. Þetta ákvæði þarf að mótast í framkvæmd en grunnhugmynd þess er að þrengja rétt leigutaka til að ráðstafa réttindum sínum á grundvelli hins framlengda samnings nema að ráðstöfunin sé í þágu náins venslafólks. Þetta er í samræmi við yfirlýstan tilgang frumvarpsins um að bæta réttarstöðu fjölskyldufólks sem hefur um langt skeið hlúð að frístundahúsi sínu og þeirri lóð sem það stendur á. Ástæða er til að vekja á því athygli að framangreind ákvæði eru til hagsbóta fyrir leigusala og vega að einhverju leyti á móti rétti leigutaka til að framlengja einhliða leigusamning.
Annað veigamesta markmið frumvarpsins er að lögfesta tilteknar lágmarkssamskiptareglur á milli umráðamanna lóða undir frístundahús í frístundabyggð. Um þetta fjallar ákvæði III. kafla frumvarpsins. Fjölmörg atriði sameina hagsmuni umráðamanna slíkra lóða. Talið er nauðsynlegt að allir umráðamenn lóða þurfi að vera í félagi til að geta tekið ákvörðun um þau atriði.
Í 15. gr. kemur fram að í frístundabyggð sé umráðamönnum lóða skylt að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Sérstök ástæða er til að vekja athygli á ítarlegri umfjöllun í athugasemdum um ákvæði frumvarpsins og ákvæði 74. gr. stjórnarskrárinnar um félagafrelsi.
Í IV. kafla frumvarpsins er m.a. fjallað um samstarf Félags frístundabyggðar við sveitarstjórn, valdsvið kærunefndar frístundabyggðamála og fleira. Um samstarf félags í frístundabyggð við sveitarstjórn er fjallað í 22. gr. frumvarpsins. Umsagnaraðilar gerðu þetta ákvæði nokkuð að umtalsefni í umsögnum sínum. Skiptir þar mjög í tvö horn. Frístundahúsaeigendur gagnrýna ákvæðið og finnst samráðsskylda sveitarfélags gagnvart þeim vera veik og í umsögnum sumra sveitarfélaga kemur fram uggur um að ákvæðið verði íþyngjandi fyrir sveitarfélögin og kalli á aukin umsvif með tilheyrandi fjárútlátum.
Í umsögn félags- og tryggingamálaráðuneytisins um áhrif frumvarpsins á fjárhag sveitarfélaga kemur fram að ákvæðið sé stefnuvísandi og ekki skuldbindandi fyrir sveitarstjórn að verða við ósk um samráð. Ekki teljist nein skylda fyrir sveitarfélag að halda fund með sérhverju félagi í sveitarfélaginu. Þannig getur sveitarstjórn hæglega haldið einn sameiginlegan fund með fulltrúum allra félaga í sveitarfélaginu. Þar af leiðandi verður ekki séð að frumvarpið feli í sér útgjaldaauka fyrir sveitarfélögin í landinu. Þvert á móti megi ætla að með skipulögðu og reglubundnu samráði muni draga úr fyrirspurnum frá einstaklingum og félögum um sameiginleg hagsmunamál. Sé rétt staðið að málum getur frumvarpið leitt til hagræðingar og sparnaðar fyrir sveitarfélögin.
Í 23. gr. frumvarpsins er mikilvægt réttarfarslegt úrræði fyrir þá sem eiga hagsmuna að gæta í frístundabyggð. Samkvæmt greininni er gert ráð fyrir að skipun sérstakrar kærunefndar frístundabyggðamála sem fái það hlutverk að leysa úr ágreiningsmálum sem upp koma við framkvæmd laganna. Þar sem kærunefnd frístundabyggðamála á að vera allvaldamikil í mikilvægum málefnum er talið nærtækast að ráðherra skipi alla þá sem sæti skuli eiga í nefndinni og að formaður hennar skuli uppfylla skilyrði laga til að gegna embætti héraðsdómara. Rétt þykir að lágt gjald verði tekið af þeim sem vísar ágreiningi til nefndarinnar. Afgreiðslur nefndarinnar á málum eru endanlegar lyktir mála á stjórnvaldsstigi en aðilar geta skotið málum til dómstóla ef því er að skipta.
Fjallað er um lagaskil í niðurlagsgrein frumvarpsins og ákvæði til bráðabirgða. Lagt er til að lögin taki gildi 1. september 2008. Þannig gefst svigrúm til að nýta komandi sumar til að kynna lögin í helstu frístundabyggðum landsins. Rétt þykir að taka af tvímæli um að lögin taki ekki til samninga undir frístundahús sem hafa runnið úr gildi fyrir gildistöku laganna. Lögin gilda hins vegar um samninga sem eiga rót sína að rekja til gildistöku laganna og eru enn í gildi þegar lögin koma til framkvæmda. Leigutími slíkra samninga heldur gildi sínu þó hann kunni að vera styttri en 25 ár. Önnur ákvæði slíkra samninga sem ganga í bága við lögin hafa ekki gildi nema annað sé tekið fram í lögum eða leiði af eðli máls.
Með ákvæði til bráðabirgða er leyst úr þeirri aðstöðu þegar réttar til að framlengja leigusamning er neytt en leigutími samningsins rennur út innan tveggja ára frá gildistöku laganna. Úr þessu er leyst þannig að leigutaki verði að tilkynna leigusala fyrir 1. desember 2008 að hann vilji neyta réttar til að framlengja leigusamning, ella hafi hann fyrirgert þeim rétti. Einnig þarf að taka sérstaklega á því þegar leigusamningur rennur út skömmu eftir gildistöku laganna en innan þess frests sem veittur er fyrir leigutaka til að öðlast rétt til að framlengja samning. Ákvæðið tekur af öll tvímæli um að leigutaki geti innan frestsins beitt þessum rétti þrátt fyrir umsamin leigulok.
Virðulegi forseti. Ég hef mælt fyrir frumvarpi til laga um frístundabyggð. Ég vil leggja á það áherslu að með frumvarpinu er m.a. ætlað að bregðast við óviðunandi ástandi sem ríkir á milli leigutaka og leigjenda lóða undir hús í frístundabyggð með því að jafna samningsstöðu þessara aðila og tryggja sátt um þá mikilvægu hagsmuni að friður skapist um áframhaldandi öfluga uppbyggingu frístundabyggða um allt land.
Ég legg til að frumvarpinu verðu vísað til hv. félags- og trygginganefndar að lokinni 1. umr.
