húsaleigulög.
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir frumvarpi til laga um breytingar á húsaleigulögum. Í september 2013 skipaði ég verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála í samræmi við þingsályktun um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi. Verkefnisstjórnin skilaði til mín tillögum sínum með skýrslu í maí 2014, en á meðal þess sem verkefnisstjórnin lagði til var að húsaleigulöggjöfin yrði endurskoðuð með það að markmiði að treysta umgjörð leigumarkaðar og efla úrræði leigusala og leigjenda og að tillögur samvinnuhóps um framtíðarskipan húsnæðismála yrðu hafðar að leiðarljósi. Nú mæli ég fyrir frumvarpi til laga um breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994.
Við gerð frumvarpsins var litið til athugasemda verkefnisstjórnar og samvinnuhóps um framtíðarskipan húsnæðismála sem komu fram í fyrrnefndri skýrslu verkefnisstjórnar frá maí 2014. Auk þess var litið til athugasemda frá ýmsum aðilum sem fram komu í tengslum við vinnu samráðshóps um húsnæðisstefnu sem skilaði skýrslu til velferðarráðherra í apríl 2012. Við gerð frumvarpsins var einnig litið til athugasemda sem bárust frá Eldvarnabandalaginu, en svo virðist sem brunavörnum sé fremur ábótavant í leiguhúsnæði en í húsnæði þar sem eigandi býr sjálfur. Þá voru drög að frumvarpinu send Félagi byggingafulltrúa, Félagi löggiltra leigumiðlara, Neytendasamtökunum og Samtökum leigjenda á Íslandi til umsagnar. Var farið vandlega yfir þær athugasemdir sem bárust frá umsagnaraðilum og tekið tillit til þeirra eftir því sem unnt var þó að ljóst sé að ekki hafi verið mögulegt að verða við þeim öllum.
Meginmarkmið frumvarpsins er að auka réttaröryggi leigjenda, þar á meðal þegar íbúðarhúsnæði er leigt til ákveðinna hópa, svo sem námsmanna, aldraðra og/eða öryrkja, á sama tíma og áhersla er lögð á að um frjálsa samninga er að ræða milli leigusala og leigjanda. Húsaleigulögum er hins vegar ætlað að setja þeirri samningsgerð ákveðinn ramma.
Virðulegi forseti. Í því skyni að auka réttaröryggi leigjenda tel ég afar mikilvægt að almenn undanþága frá ákvæðum húsaleigulaga — sem fram kemur í 3. mgr. 2. gr. laganna og veitir heimild til að víkja frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna þegar íbúðarhúsnæði er leigt til ákveðinna hópa, svo sem námsmanna, aldraðra og öryrkja — verði felld brott. Vísa ég þar einkum til þess að húsaleigulögin fela í sér lágmarksréttindi að lögum fyrir leigjendur íbúðarhúsnæðis og að sama skapi hámarksskyldur. Lögin gera því ráð fyrir að réttindi leigjenda íbúðarhúsnæðis verði ekki rýrð eða skyldur þeirra auknar með sérstökum ákvæðum í samningi við leigusala. Þannig sé einungis unnt að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjenda íbúðarhúsnæðis en mælt er fyrir um í lögunum.
Það er því meginregla húsaleigulaga að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg að því er varðar leigu á íbúðarhúsnæði. Frá árinu1994 hefur hins vegar verið heimilt að víkja frá hvaða ákvæði laganna sem er þegar um er að ræða leigu íbúðarhúsnæðis til ákveðinna hópa, þar á meðal þegar um er að ræða námsmenn, aldraða og öryrkja, svo lengi sem sérstakar aðstæður kalli á aðra skipan en lögin mæla fyrir um vegna sérstaks eðlis eða tilgangs starfseminnar.
Enda þótt tekið sé fram í athugasemdum við frumvarp það sem varð að húsaleigulögum að umrædda undanþágu beri að túlka þröngt með hliðsjón af því að um sé að ræða frávik frá fyrrnefndri meginreglu um ófrávíkjanleika laganna, verður ekki fram hjá því litið að húsaleigulög hafa ekki að geyma frekari skilyrði sem uppfylla þarf til þess að heimilt sé að víkja frá lágmarksréttindum leigjenda. Þannig hefur umrætt ákvæði hvorki að geyma nánari tilgreiningu á því hvers konar aðstæður geta kallað á að vikið sé frá ákvæðum laganna né heldur frekari útlistun á því hvers konar eðli eða tilgangur hlutaðeigandi starfsemi geti réttlætt slík frávik. Er einnig rétt að hafa í huga að þeir hópar sem undanþágan tekur til eru ekki tæmandi taldir í ákvæðinu heldur er þar talað um leigu íbúðarhúsnæðis til ákveðinna hópa, svo sem námsmanna, aldraðra eða öryrkja. Er því ljóst að hér er um að ræða afar opna heimild til að semja um lakari réttindi eða ríkari skyldur leigjenda íbúðarhúsnæðis.
Í þessu sambandi tel ég einnig rétt að hafa í huga að umrædd heimild er ekki bundin við frávik frá einstökum ákvæðum húsaleigulaga, heldur heimilar hún að vikið sé frá hvaða ákvæðum laganna sem er án þess að nokkur greinarmunur sé gerður þar á.
Þessa réttarstöðu tel ég ólíðandi, enda get ég ekki séð hvaða rök standi til þess að heimila svo víðtækar undanþágur frá þeim lágmarksréttindum námsmanna, aldraðra og öryrkja eða annarra sambærilegra hópa sem húsaleigulögum er ætlað að tryggja þeim með leigu íbúðarhúsnæðis. Þannig er það í raun sett í hendur einstakra leigusala að kveða einhliða á um undanþágur frá lögunum og jafnvel svo að lögin gildi í raun ekki nema að litlu leyti þar sem undanþágurnar séu orðnar svo víðtækar.
Mér er það hins vegar ljóst að af ákvæðum frumvarpsins hefur þetta ákvæði hlotið hvað mesta gagnrýni frá því þetta frumvarp var lagt fram hér á Alþingi án þess þó að það hafi komið skýrt fram í fjölmiðlaumræðunni hvaða þýðingu þetta ákvæði frumvarpsins kunni að hafa fyrir umrædda leigjendur. Þar hefur rödd leigusala fengið að heyrast gagnrýnislaust og jafnvel verið gengið svo langt að halda því fram að frumvarpið í heild sinni sé handónýtt án frekari rökstuðnings.
Vissulega getur verið ástæða til þess að heimila einstök frávik frá nánar tilgreindum ákvæðum laganna þegar málefnalegar ástæður verða taldar réttlæta slík frávik. Ég tel hins vegar að þá þurfi að skoða nákvæmlega hvaða aðstæður kalli á frávik frá lágmarksréttarvernd laganna og þá frá hvaða reglum húsaleigulaga. Verði talið nauðsynlegt að heimila einstök frávik frá tilteknum ákvæðum laganna tel ég eðlilegra að lögfesta sérstakar undanþáguheimildir frá viðkomandi ákvæðum laganna. Ég tel einnig ástæðu til að skoða hvort kveða eigi nánar á um það í lögunum hvernig heimilt sé að útfæra samningsákvæði sem víki frá ákvæðum húsaleigulaga. Má sem dæmi nefna að nokkuð er um að byggt hafi verið á umræddri undanþáguheimild húsaleigulaga til að víkja frá ákvæðum laganna um lágmarksuppsagnarfrest og þannig samið um að uppsagnarfrestur sé í ákveðnum tilvikum ekki nema einn mánuður. Rétt er að taka fram að hér erum við ekki að tala um riftun húsaleigusamninga vegna vanefnda leigjenda á samningsskyldum sínum sem önnur sjónarmið gilda að sjálfsögðu um. Ég tel að Alþingi verði að taka afstöðu til þess hvort frávik sem þessi séu réttlætanleg og byggð á málefnalegum sjónarmiðum, enda ljóst að þau geta reynst leigjendum afar íþyngjandi. Það hlýtur að vera markmið okkar allra að tryggja leigjendum íbúðarhúsnæðis lágmarksréttarvernd þegar kemur að húsnæðisöryggi án tillits til þess hvernig félagslegar aðstæður viðkomandi leigjenda eru.
Við hljótum því meðal annars að þurfa að spyrja okkur þeirrar spurningar hvort réttlætanlegt sé að aðrar reglur gildi um námsmenn, um aldraða og öryrkja og jafnvel fleiri hópa leigjenda íbúðarhúsnæðis þegar kemur að lágmarksuppsagnarfresti, þannig að heimilt sé að segja upp leigusamningi gagnvart umræddum aðilum með einungis eins mánaðar fyrirvara þótt þeir hafi ekki á nokkurn hátt brotið gegn skyldum sínum samkvæmt leigusamningi. Ég legg áherslu á að hér er einungis um að ræða eitt af mörgum tilvikum þar sem vikið hefur verið frá lágmarksréttarvernd laganna á grundvelli gildandi 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga. Ég legg því mikla áherslu á að skoðað verði vandlega hvort og þá hvenær réttlætanlegt geti talist að víkja frá lágmarksréttarvernd húsaleigulaga að því er varðar einstaka hópa leigjenda.
Ég vil jafnframt ítreka þá skoðun mína hér að betur fari á því að lögfesta sérstök undanþáguákvæði ef þörf er á sem tryggi lágmarksréttarvernd allra leigjenda, þar með talið réttarvernd einstakra hópa, svo sem námsmanna, aldraðra og öryrkja, í stað almennrar undanþáguheimildar eins og þá sem hér er lagt til að verði felld brott.
Við hér á Alþingi hljótum að þurfa að axla þá ábyrgð að tryggja öllum leigjendum íbúðarhúsnæðis, þar á meðal þeim hópum sem ég hef nefnt hér, námsmönnum, öldruðum og öryrkjum, ákveðna lágmarksréttarvernd að lögum hvað húsnæðisöryggi varðar. Ég er að sjálfsögðu reiðubúin til samstarfs um þessi atriði og hafa starfsmenn ráðuneytisins þegar fundað með fulltrúum stærri leigufélaganna sem nýtt hafa sér umrædda undanþágu.
Virðulegi forseti. Með frumvarpi þessu er einnig leitast við að setja fram skýrari fyrirmæli en áður um hvernig samskiptum leigusala og leigjenda skuli háttað á gildistíma leigusamnings. Lagt er til að lögin heimili að aðilar komi sér saman um að skriflegar orðsendingar verði sendar rafrænt milli aðila enda algengt að fólk nýti sér tölvupóst í samskiptum sín á milli. Þó er áfram gert ráð fyrir að þær orðsendingar sem kunna að hafa verulegar afleiðingar fyrir gagnaðila, svo sem tilkynning um riftun leigusamnings eða tilkynning um sölu hins leigða húsnæðis, verði sendar með sannanlegum hætti þar sem gert er ráð fyrir að móttakandi kvitti fyrir móttöku orðsendingar, svo sem með ábyrgðarpósti. Þetta breytir því þó ekki að upp kunna að koma tilvik þar sem ekki næst í viðtakanda þrátt fyrir sannanlegar tilraunir þar um. Er því áfram gert ráð fyrir að hafi orðsending verið send af stað innan þeirra tímamarka og fresta sem mælt er fyrir um hafi hún þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda.
Með frumvarpinu er einnig lagt til að lögfest verði ákvæði er varða brunavarnir. Eins og ég nefndi áðan virðist sem algengara sé að brunavörnum í leigðu húsnæði sé ábótavant en þegar um er að ræða brunavarnir í húsnæði þar sem eigendur halda sjálfir heimili. Er því lagt til að fullnægjandi brunavarnir, samkvæmt lögum um brunavarnir, verði eitt þeirra skilyrða sem þurfi að vera uppfyllt hvað leiguhúsnæði varðar svo að ástand þess verði talið fullnægjandi við afhendingu í upphafi leigutíma. Er einnig gert ráð fyrir að leigusali þurfi að viðhalda brunavörnum þannig að þær séu í viðunandi ástandi á leigutíma. Ákveðinn misskilningur virðist vera uppi hvað þetta varðar og vil ég því taka fram að ekki er um að ræða nýjar eða auknar kröfur til brunavarna í leiguhúsnæði.
Af 23. gr. laga um brunavarnir leiðir að eigandi mannvirkis ber ábyrgð á að það fullnægi kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum og að brunavarnir taki mið af þeirri starfsemi sem fer fram í mannvirkinu eða á lóð þess á hverjum tíma. Þannig er ekki verið að leggja á leigusala frekari kvaðir en þegar hvíla á þeim samkvæmt öðrum lögum að þessu leyti, heldur eingöngu verið að undirstrika mikilvægi þess að farið sé að lögum um brunavarnir við afhendingu leiguhúsnæðis, enda þýðingarmikil öryggisatriði sem eiga að vera í öllu húsnæði hér á landi til verndar þeim ef þar komi upp eldar. — Það sýndi sig svo sannarlega hvað varðar mig sjálfa, hve miklu máli skipti að brunavarnir væru í lagi í því húsnæði sem ég bjó í þegar kviknaði í því rétt fyrir jól á síðasta ári.
Þá er lagt til að þau úrræði sem leigjandi getur gripið til gagnvart leigusala, þegar ástand leiguhúsnæðis er talið ófullnægjandi miðað við fyrirhuguð not þess, annars vegar í upphafi leigutíma og hins vegar síðar á leigutímanum, í kjölfar þess að leigusali hefur ekki sinnt viðhaldi, verði samræmd. Þótt ætla megi að afleiðingar fyrir leigjanda séu þær sömu í báðum tilvikum, eða að minnsta kosti sambærilegar, má sem dæmi nefna að strangari skilyrði eru, samkvæmt gildandi húsaleigulögum, fyrir riftun af hálfu leigjanda vegna vanrækslu viðhalds en þegar um er að ræða ófullnægjandi ástand í upphafi leigutíma.
Með frumvarpinu er enn fremur leitast vil að gera þeim tryggingum betur skil sem leigusali getur gert kröfu um. Reynslan hefur sýnt að ákveðins misskilnings virðist hafa gætt um inntak fyrirframgreiðslu leigu og margir litið á hana sem tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Þannig hafi leigjendur oft greitt leiguna allan samningstímann og þurft síðan að krefja leigusalann um endurgreiðslu fyrirframgreiðslunnar líkt og um tryggingarfé væri að ræða. Einnig eru dæmi þess að leigjendur telja að þeim sé frjálst að sleppa leigugreiðslum einstaka mánuð á samningstímanum enda sé til staðar fyrirframgreiðsla. Í ljósi þessa er lögð til sú breyting að eingöngu verði heimilt að krefjast trygginga en ekki fyrirframgreiðslu leigu. Jafnframt er lagt til að ákveðins meðalhófs verði gætt í því sambandi þannig að leigusali geti að hámarki óskað eftir tryggingarfé sem nemur fjögurra mánaða leigugreiðslu. Þar getur verið um verulegar fjárhæðir að ræða þegar litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi.
Enn fremur er lagt til að ætli leigusali sér ekki að gera kröfu í tryggingarfé beri honum að skila því til leigjanda innan mánaðar frá lokum leigutíma í stað tveggja mánaða. Ætla verður að mánuður sé nægilegur tími fyrir leigusala til að meta ástand hins leigða húsnæðis á sama tíma og gera verður ráð fyrir að leigjandi hafi not fyrir þá fjármuni sem felast í tryggingunni jafnvel til að greiða tryggingu fyrir efndum á öðrum leigusamningi, til kaupa á búseturétti, eða sem innborgun við kaup á íbúðarhúsnæði.
Þá er lagt til að fallið verði frá skilyrðum um að tryggingarfé í vörslu leigusala skuli vera verðtryggt, en þess í stað er lagt til að það skuli bera vexti samkvæmt lögum um vexti og verðtryggingu til greiðsludags.
Loks er áhersla lögð á að tryggingarfé skuli vera sérgreint í vörslu leigusala á innlánsreikningi í viðurkenndu fjármálafyrirtæki og enn fremur er lagt til að óheimilt verði að gera fjárnám í tryggingarfénu á leigutímanum, enda er það ekki í eigu leigusala, heldur er því ætlað að standa til tryggingar verði vanefndir af hálfu leigjanda á samningstímanum.
Í frumvarpi þessu er einnig lagt til að gerður verði greinarmunur á lengd uppsagnarfrests þegar leigusali er annars vegar einstaklingur og hins vegar leigufélag sem í atvinnuskyni leigir út íbúðarhúsnæði. Markmiðið er að stuðla að gerð ótímabundinna leigusamninga sem aftur getur leitt til langtímaleigu á leigumarkaði. Lagt er til að horfið verði frá þeirri reglu laganna að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala sé eitt ár þegar leigjandi hefur haft íbúð á leigu lengur en fimm ár. Hefur það ákvæði þótt íþyngjandi fyrir einstaklinga og stuðlað að því að gerðir séu nokkrir tímabundnir leigusamningar fremur en ótímabundnir samningar svo að komast megi hjá umræddu skilyrði. Þykja önnur sjónarmið hins vegar gilda um félög sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni og hafa þá væntanlega að markmiði að tryggja fólki öryggi í húsnæðismálum efni það leigusamninginn. Er því lagt til að uppsagnarfrestur af hálfu þeirra verði 12 mánuðir hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en eitt ár. Breytingunni er ætlað að stuðla að aukinni festu á leigumarkaði og ekki síst auknu húsnæðisöryggi þeirra sem leigja íbúðarhúsnæði af leigufélögum sem rekin eru í atvinnuskyni.
Þá er lagt að uppsagnarfrestur vegna herbergja, geymsluskúra og þess háttar húsnæðis verði þrír mánuðir í stað eins mánaðar. Ljóst er að dæmi eru um að einstaklingar haldi heimili í herbergjum og þykir ansi viðurhlutamikið að gera ráð fyrir að einstaklingum sé gert að rýma heimili sín með eins mánaðar fyrirvara, enda tekur oft lengri tíma en einn mánuð að finna sér nýtt íbúðarhúsnæði, hvort sem um er að ræða herbergi eða íbúð.
Í frumvarpinu er hlutverk byggingarfulltrúa sveitarfélaga samkvæmt húsaleigulögum einnig endurskoðað, en þeir hafa gegnt talsverðu hlutverki við framkvæmd úttekta og mat á lækkun leigu ásamt mati á nauðsyn viðgerða og kostnaði við þær. Lagt er til að aðilar leigusamnings komi sér saman um úttektaraðila sem hafi nauðsynlega fagþekkingu á sviði verkfræði, tæknisviði eða öðru sérsviði til að annast úttektir á húsnæði og meta lækkun leigu og nauðsyn viðgerða. Komi hins vegar til þess að aðilar séu ósammála um val á úttektaraðila er gert ráð fyrir að þeir geti leitað til byggingarfulltrúa sem taki verkið þá að sér. Enn fremur er lagt til að skýrar verði kveðið á um kostnaðarskiptingu vegna starfa úttektaraðila.
Þá er lagt til að lögfest verði ítarlegri ákvæði um eftirlit með starfsemi leigumiðlara, en mikilvægt þykir að virkt eftirlit sé haft með störfum þeirra enda starfa þeir á grundvelli opinbers leyfis. Er það jafnframt til þess fallið að auka traust almennings á þjónustu leigumiðlara og auka þannig líkurnar á að leitað verði til leigumiðlara um aðstoð við miðlun leiguhúsnæðis og gerð leigusamninga. Vandasamt er að gera leigusamninga og því getur verið þýðingarmikið að geta leitað til fagaðila á þessu sviði. Er því lagt til að ráðherra geti veitt leigumiðlara áminningu og svipt hann leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði tímabundið eða ótímabundið að tilteknum skilyrðum uppfylltum.
Virðulegi forseti. Eins og rakið hefur verið hér eru lagðar til margvíslegar breytingar á gildandi húsaleigulögum sem ég tel mikilvægt að gerðar verði til að auka réttaröryggi leigjenda. Það verður að segjast eins og er að það hefur ekki verið venja hér á landi að bera virðingu fyrir réttindum leigjenda sem hefur komið niður á húsnæðisöryggi þeirra. Má þar sem dæmi nefna að mönnum hefur þótt það eðlilegt að leigufélög sem leigja til þeirra sem standa oft höllum fæti í þessu samfélagi geti undanþegið slíka leigusamninga frá lágmarksréttarvernd laganna. Hefur þetta virðingarleysi meðal annars leitt til þess að ungt fólk hefur hrakist af leigumarkaði og leitað sér annarra leiða til að tryggja sér og fjölskyldum sínum þau mikilsverðu lífsgæði sem felast í því að ganga að heimili sínu á vísum stað án þess að hafa endilega efni á slíkri fjárfestingu. Ég tel því nauðsynlegt að breyta húsaleigulögum á þann veg að við getum talað um að leiguhúsnæði sé raunverulegur valkostur þegar kemur að vali fólks á búsetuformi. Er þetta frumvarp, líkt og frumvarpið til laga um breytingu á húsnæðissamvinnufélögum, mikilvægur liður í að slíkt val geti orðið fólki raunverulegt.
Að lokinni þessari umræðu legg ég til að frumvarpinu verði vísað til hv. velferðarnefndar.
