sala fasteigna og skipa.
Virðulegi forseti. Ég mæli fyrir frumvarpi efnahags- og viðskiptanefndar til laga um breytingu á lögum um sölu fasteigna og skipa, nr. 70/2015.
Tilefni frumvarpsins er að efnahags- og viðskiptanefnd vill bregðast við ábendingum sem henni hafa borist vegna nýrra heildarlaga um sölu fasteigna og skipa, nr. 70/2015, en þau tóku gildi 20. júlí síðastliðinn. Frá því að lögin tóku gildi hefur reynslan leitt í ljós ýmis tækifæri til að bæta löggjöfina, en í þessu frumvarpi nefndarinnar er aðeins brugðist við þeim þáttum sem telja mætti mjög aðkallandi. Við vinnslu frumvarpsins hafði nefndin samráð við Félag fasteignasala, talsmenn nemenda í löggildingarnámi fasteignasala, eftirlitsnefnd fasteignasala, fulltrúa sölumanna hjá fasteignasölum og ráðuneyti málaflokksins. Samstaða var í efnahags- og viðskiptanefnd um efni frumvarpsins og vil ég þakka nefndarmönnum og gestum nefndarinnar góð framlög til málsins.
Með setningu laga nr. 70/2015 sem leystu af hólmi lög nr. 99/2004 var áréttuð sú regla sem áður hafði gilt að þeim einum er heimilt að hafa milligöngu fyrir aðra um kaup, sölu og skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum sem hafa til þess löggildingu sýslumanns. Áréttaður var sá vilji löggjafans að einstaklingar sem ekki hafa löggildingu megi ekki fást við verkefni sem krefjast löggildingar, hvort sem það er gert í skjóli löggilts fasteignasala eða í sérstöku félagi. Komið hefur í ljós að eðlilegt sé þó að veita ákveðið svigrúm í tilteknum tilfellum og með skýrum skilyrðum.
Í fyrsta lagi er talið rétt að setja inn varanlegt ákvæði þess efnis að nemar í löggildingarnámi hafi ákveðnar starfsheimildir sem gera þeim mögulegt að afla sér starfsreynslu undir handleiðslu löggilts fasteignasala. Í öðru lagi þarf að gefa þeim sölumönnum fasteignasala sem störfuðu sem slíkir fyrir gildistöku laga nr. 70/2015 færi á að sinna nánar skilgreindum störfum undir eftirliti og á ábyrgð löggilts fasteignasala á meðan þeir sækja löggildingarnám. Í þriðja lagi er talið sanngjarnt að líta til þess afmarkaða hóps sölumanna sem hafa bæði háan starfsaldur við fasteignasölu og háan lífaldur.
Einnig hefur komið í ljós að ákvæði 14. gr. gildandi laga takmarkar hugsanlega um of störf fasteignasala, t.d. í smærri byggðarlögum. Er tilgangur þessa frumvarps meðal annars að skýra ákvæði 14. gr. laganna nánar og tryggja að hæfisreglur þær sem gilda um fasteignasala séu í takt við góðar venjur á fasteignamarkaði. Þá er í 3. gr. lagt til að skilyrði um að hafa starfað við fasteignasölu í fulla 12 mánuði til að fá löggildingu verði stytt í sex mánuði, enda er námið sjálft nú orðið mun efnismeira en áður var.
Ég mun nú fara yfir helstu greinar frumvarpsins og efni þeirra.
Um 1. gr. er það að segja að í lögum hefur löggilding verið háð skilyrði um 12 mánaða fullt starf hjá fasteignasölu, en í ljósi þess að námið sjálft hefur á undanförnum árum orðið töluvert viðameira en áður og tekur nú tvö ár telur nefndin hæfilegt að krafa um starfsreynslu verði stytt í sex mánuði í fullu starfi hjá löggiltum fasteignasala.
Í 2. gr. er lagt til varanlegt ákvæði sem heimilar nemendum í löggildingarnámi sem starfa hjá fasteignasala að aðstoða fasteignasala við hluta þeirra verkefna sem aðeins löggiltir fasteignasalar mega vinna samkvæmt lögunum. Starfsheimildin er þó háð því að verkefnin séu ávallt unnin á ábyrgð og undir eftirliti löggilts fasteignasala. Þar sem eitt af skilyrðum löggildingar er starfsreynsla er eðlilegt að nemendur í námi til löggildingar eigi kost á því að afla sér viðeigandi reynslu, en að óbreyttum lögum hefði það ekki verið heimilt. Til að fá starfsheimildina er skilyrði að nemi hafi lokið einni önn af náminu með fullnægjandi meðaleinkunn og sótt um skráningu á lista yfir nema til eftirlitsnefndar fasteignasala. Listinn er síðan varðveittur hjá ráðuneytinu. Heimildin gildir í tvö ár frá því að hún er veitt en ef málefnaleg rök, svo sem alvarleg veikindi, slys eða aðrar óviðráðanlegar eða ófyrirséðar aðstæður, valda því að fresturinn dugar ekki getur viðkomandi nemi beint umsókn um viðbótarfrest til að ljúka námi til eftirlitsnefndar fasteignasala.
Í 3. gr. er fjallað um breytingar á 14. gr. laganna og er þeim ætlað að einfalda og skýra þær hæfisreglur sem gilda um fasteignasala og bregðast við ábendingum sem nefndinni bárust um að lög nr. 70/2015 hefðu sett óþarflega þröngar skorður varðandi vensl. Nefndin telur að í vissum tilvikum megi vernda hagsmuni neytandans með því að skylda fasteignasala til að upplýsa um tengsl sín við aðila og veita upplýsingar sem hann kann að búa yfir og geta skipt máli fremur en að banna milligöngu fasteignasalans í öllum tilvikum.
Í gildandi lögum er fasteignasala óheimil milliganga um kaup eða sölu á fasteign ef hann, maki hans, starfsmaður eða maki starfsmanns er eigandi, einnig ef fasteignasali er maki eiganda, skyldur eða mægður eiganda eignar í beinan legg eða að öðrum lið til hliðar eða tengdur með sama hætti vegna ættleiðingar. Nefndin telur að með öðrum legg til hliðar sé gengið lengra en nauðsyn krefur.
1. málsliður 1. mgr. 3. gr. er óbreyttur frá núgildandi ákvæði og bannar fasteignasala og starfsmönnum að kaupa eign sem falin er fasteignasala til sölumeðferðar. Í 2. og 3. málslið eru taldir upp þeir aðilar sem tengjast fasteignasala eða starfsmanni hans með þeim hætti að eðlilegt þykir að bannreglur sem varða sölumeðferð ákveðinna eigna nái einnig til þessara aðila.
Nefndin byggir hér á athugasemdum við 1. mgr. 14. gr. í frumvarpi sem lagt var fram á síðasta þingi, 280. máli, auk upptalningar í a- og b-lið 2. mgr. 14. gr. laganna. Lagt er til að miðað verði eingöngu við skyldleika í beinan legg þótt önnur ákvæði greinarinnar kunni að leiða til þess að fasteignasali kjósi að upplýsa viðskiptavini sína um önnur tengsl hans við eigendur eignar.
Í 2. mgr. felst breyting frá þeirri meginreglu að fasteignasala sé óheimilt að taka eign til sölumeðferðar ef hann eða þeir sem honum eru tengdir, samanber skilgreiningu 1. mgr., eru eigendur eignarinnar eða hluta hennar. Gerð er sú undantekning að fasteignasala sé heimilt að taka eign til sölumeðferðar sé eignatengsla getið í söluyfirliti viðkomandi eignar. Því til viðbótar verður fasteignasali að tryggja að væntanlegur tilboðsgjafi skrifi undir sérstaka yfirlýsingu þess efnis að honum sé kunnugt um eignatengslin áður en tilboðið er gert. Ekki nægir að slík yfirlýsing komi fram í tilboði heldur ber að leggja til grundvallar almenna orðskýringu. Þá ber fasteignasali að öllu leyti halla af því ef ekki hefur tekist að upplýsa að slík sérstök yfirlýsing væntanlegs tilboðsgjafa hafi verið gefin áður en tilboð var gert í viðkomandi eign. Í ljósi ákvæða 15. gr. laga nr. 70/2015 yrði væntanlega talið að brot af hálfu fasteignasala eða starfsmanna hans á 2. mgr. 14. gr. væri alvarlegt trúnaðarbrot.
Í 3. mgr. er svo fjallað um sérstakar upplýsingar sem fasteignasali eða starfsmenn hans kunna að búa yfir sem þýðingu hafa við söluna. Lagt er til að í stað þess að fortakslaust bann gildi um milligöngu fasteignasala sem býr yfir slíkum upplýsingum verði lögð sú skylda á fasteignasala að greina aðilum með sannanlegum hætti frá efni slíkra upplýsinga er kunna að varða eignina eða eiganda hennar og haft gætu þýðingu við söluna. Þar sem fasteignasali ber sönnunarbyrði af slíkri upplýsingagjöf og hún ræðst af hans mati verður að telja líklegt að fasteignasalar kjósi að upplýsa um atriði sem máli gætu skipt, t.d. ef annar kaupandi eða seljandi er tengdur fasteignasala, t.d. vegna náinnar frændsemi án þess þó að hann falli í þann hóp sem tilgreindur er í 1. mgr. Sé hins vegar um að ræða upplýsingar sem fasteignasali má ekki gefa, t.d. vegna hagsmuna þriðja aðila eða jafnvel lagaákvæða, gildir sem fyrr hið fortakslausa bann laganna við að fasteignasali hafi milligöngu um sölu eignar.
4. mgr. er óbreytt frá gildandi ákvæði laganna og leggur þá skyldu á fasteignasala að upplýsa um aðila með sannanlegum hætti hafi hann nokkurra annarra hagsmuna að gæta en þeirra er varða greiðslu þóknunar og kostnaðar.
Í gildandi lögum er mótsögn í því að í 3. gr. laganna er kveðið á um að löggildingarnám skuli vera 90 einingar en í 26. gr. sömu laga er ráðherra veitt heimild til að ákveða einingafjöldann. Í 4. gr. frumvarpsins er þessi galli því leiðréttur með því að fella brott heimild ráðherrans til að ákveða einingafjölda.
Um 5. gr. er það að segja að sú gagnrýni hefur heyrst af hálfu þeirra sem starfað hafa um lengra skeið sem sölumenn fasteigna án þess að afla sér réttinda til löggildingar um að þessi lagasetning hafi ekki gefið nægan tíma til aðlögunar. Nefndin vill koma til móts við þá sem hafa starfað um árabil sem sölumenn fasteignasala og leggur til að þeim sölumönnum fasteignasala sem höfðu verið í ráðningar- eða verktakasambandi við fasteignasala í meira en eitt ár hinn 20. júlí 2015 verði heimilað að aðstoða við ákveðin störf á ábyrgð fasteignasala og undir handleiðslu þeirra þar til fyrstu önn námsins er lokið en eftir það getur nemandi sótt um heimild til að aðstoða við sömu verkefni samkvæmt 2. gr. þessa frumvarps.
Einnig er sett það skilyrði í 5. gr. að sölumaður skrái sig í nám til löggildingar eigi síðar en 1. september 2016 og leggi stund á það.
Til að taka af allan vafa er þó rétt að taka fram að sölumaður sem fellur undir heimildina getur flutt sig um set og ráðið sig hjá öðrum fasteignasala innan tímabils heimildarinnar, enda séu skilyrði ákvæðisins uppfyllt að öðru leyti.
Um 6. gr. er það að segja að ákvæðið leggur til varanlega undanþágu fyrir afmarkaðan hóp sölumanna. Talið er sanngjarnt að líta sérstaklega til þess afmarkaða hóps sem við gildistöku laga nr. 70/2015 hafði bæði háan lífaldur og háan starfsaldur við sölu fasteigna. Hér er um að ræða hóp sem hefur gert fasteignasölu að ævistarfi sínu og kann að hafa takmarkaða möguleika til að snúa sér að öðrum vettvangi sakir aldurs. Fram hefur komið að um er að ræða fáa einstaklinga. Því er lagt til að þeir sem falli í þennan flokk geti sótt um undanþágu til eftirlitsnefndar fasteignasala skili þeir gögnum sem staðfesti að þeir uppfylli skilyrði um lífaldur og starfsaldur.
Þeir sem vilja njóta ofangreindra heimilda til að aðstoða við verkefni sem aðeins eru heimil löggiltum fasteignasölum, hvort sem um er að ræða nema í löggildingarnámi, sölumenn sem hyggja á löggildingarnám eða aðila sem uppfylla skilyrði um starfsaldur og lífaldur, þurfa að sækja um heimild til endurskoðunarnefndar fasteignasala sem metur slíkar umsóknir og uppfærir lista yfir þá sem hafa heimildina. Listinn er geymdur hjá ráðuneyti málaflokksins.
7. gr. fjallar um gildistökuna.
Nefndin leggur til að breytingarnar taki þegar gildi.
