143. löggjafarþing 2013–2014.

Þingskjal 1106 — 485. mál.

2. umræða.

Nefndarálit

um frumvarp til laga um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána.

Frá 4. minni hluta efnahags- og viðskiptanefndar.

Í heitinu frumvarp til laga um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána felst að til standi að leiðrétta eitthvað, þ.e. verðtryggð fasteignaveðlán. Í texta frumvarpsins eða athuga
semdum er þó hvergi bent á að eitthvað hafi verið rangt reiknað þegar kemur að verðtryggð
um fasteignalánum eða að um einhverja skekkju sé að ræða.

Aðgerðin sem frumvarpið felur í sér mun lækka höfuðstól tiltekinna verðtryggðra fast
eignalána einstaklinga án þess að í því felist einhver leiðrétting.

Forsendubrestur.

Í janúar 2009 nam 12 mánaða verðbólga 18,6% en þá var toppi náð. Verðtryggð lán hækkuðu á þessum tíma um sama hlutfall. Í kjölfarið fóru margir að tala um forsendubrest þar sem skuldarar hefðu ekki mátt búast við svo mikilli verðbólgu. Á þessum tíma voru samt aðeins sex ár frá því að 12 mánaða verðbólga náði 9,4% (1. janúar 2002). Í heilan áratug, 1975–1984, fór 12 mánaða verðbólga ekki undir 30%. Í ljósi sögunnar er því undarlegt að tala um forsendubrest. Nær væri að telja skyndilegt atvinnuleysi og almennt tekjufall auk hækkandi skatta til forsendubrests.

Óréttlæti.

Skuldalækkunaraðgerðir frumvarpsins eru í mörgum tilvikum óréttlátar. Taka má dæmi af tvennum hjónum sem byggjast á upplýsingum Þjóðskrár Íslands um þróun fasteignaverðs og verðlagsupplýsingum frá Hagstofu Íslands.

Hjón A keyptu fjögurra herbergja 120 m2 íbúð fyrir rúmum 15 árum, þ.e. í mars 1999. Kaupverðið var 10 millj. kr. en þar af voru 8 millj. kr. fjármagnaðar með láni til 40 ára (hús
bréfum). Vegna verðbólgu hafa eftirstöðvar lánsins (án afborgana) hækkað um 126%. Á sama tíma hefur verðmæti fasteignarinnar að jafnaði hækkað um 269%. Þessi hjón hafa hagn
ast á hækkun fasteignaverðs umfram verðlag (og umfram eftirstöðvar áhvílandi láns) frá að þau keyptu íbúðina sína. Eftir 15 ár skulda þau um 83% af raunvirði lánsins að gefnum 5% raunvöxtum.

Hjón B keyptu sams konar fjögurra herbergja 120 m2 íbúð í sömu blokk og hjón A í janúar 2008, þ.e. fyrir rúmum sex árum. Fyrir íbúðina greiddu þau 32,7 millj. kr. og fjármögnuðu 80% kaupverðsins með láni að fjárhæð 26,2 millj. kr. Frá janúar 2008 til mars 2014 hækkaði verðmæti íbúðarinnar einungis um 4,2 millj. kr., þ.e. um 13% eða í 36,9 millj. kr. Eftir
stöðvar lánsins hafa hins vegar hækkað um 12,8 millj. kr. í 38,9 millj. kr. Því eru eftirstöðvar lánsins orðnar hærri en sem nemur verðmæti íbúðarinnar og allt eigið fé hjóna B er brunnið upp og gott betur.

Bæði hjón A og B fá með aðgerðum frumvarpsins niðurfelldar skuldir samkvæmt aðgerð
um frumvarpsins þrátt fyrir að hjón A hafi í raun hagnast. Hjón B hafa hins vegar tapað svo miklu að aðgerðir frumvarpsins munu ekki skipta miklu fyrir þau.

Stórir hópar munu ekki njóta gjafa- og örlætisgerninga frumvarpsins. Ber þar fyrst að nefna leigjendur en 25% allra heimila eru í leiguíbúð. Staða slíkra heimila er oft mjög slæm því að til viðbótar leigu, sem oftast er verðtryggð, kemur mikill skortur á leiguhúsnæði. Þeir sem búa í skuldlausri íbúð, líklega 20% heimila, oft eldra fólk, fá heldur ekki neitt. Þau heim
ili eru samt ekki öll vel sett því að lífeyrisgreiðslur eru oft lágar.

Meðfylgjandi mynd lýsir þessari stöðu. Fasteignaverð hefur hækkað um 12,8% að raun
gildi frá lægsta gildi í desember 2010 og hagnaður þeirra fasteignaeigenda sem keyptu íbúð fyrir desember 2004 og eftir júní 2009 hefur aukist sem því nemur. Fyrri hópurinn fær samt bættan svokallaðan forsendubrest".

Mikil lækkun eigin fjár hefur verið þekkt í marga áratugi í tilviki þeirra sem hafa ráðist í nýbyggingar á þeim stöðum á landsbyggðinni þar sem markaður með íbúðarhúsnæði er lé
legur. Söluverð slíkra íbúða nemur stundum um helmingi byggingarkostnaðar. Hingað til hefur ekki þótt ástæða til að leiðrétta slíkan forsendubrest". Þá hefur ekki heldur þótt tilefni til að leiðrétta þann forsendubrest" sem íbúar á Djúpavogi, Þingeyri eða Húsavík urðu fyrir nýlega vegna þess að aflaheimildir voru fluttar burt úr sveitarfélaginu.

Fasteignaverð og kaupmáttur.

Almennt verðlag, laun og verð á fasteignum hafa hækkað til lengri tíma litið. Þegar hækk
anir launa og hækkun almenns verðlags eru bornar saman kemur eftirfarandi í ljós hvað kaupmáttarbreytingar varðar:

Frá	1990	2006	2007	2008	2009	2010	2013
Kaupmáttarbreytingar	36,13%	4,49%	-5,13%	-5,54%	4,21%	7,67%	1,67%
Á ári	1,29%	0,63%	1,86%

Fasteignaverð hefur hækkað frá árinu 1998. Upp úr miðju ári 2004 fóru verðhækkanir úr böndunum. Það er ljóst að þeir sem keyptu fyrstu íbúð sína eftir desember 2004 og til júní 2009 hafa tapað á íbúðakaupum vegna þess að fasteignaverð fór úr böndunum. Á myndinni hér á eftir kemur ávinningur og tjón þeirra fram. Í útreikningunum sem myndin byggist á er miðað við neysluverðsvísitölu sem einmitt er lögð til grundvallar við verðtryggingu fjár
skuldbindinga.

Í frumvarpinu er ekki gerð tilraun til að leiðrétta hlut mestu fórnarlamba fasteignabólunnar og úrræði frumvarpsins munu ekki breyta stöðu þeirra svo nokkru nemi.

Mismunun.

Aðgerðin mismunar lántakendum sem eru í svipaðri stöðu og hafa upplifað sömu breyt
ingar á verðlagi og þeir sem hafa tekið fasteignalán. Þar ber hæst verðtryggð námslán. Að auki nær aðgerðin ekki til lána sem veitt voru til leiguíbúða í félagslegum íbúðafélögum. Þau lán voru einkum veitt til sveitarfélaga vegna leiguíbúða og til húsnæðissamvinnufélaga, svo og til leiguíbúða námsmanna og sjálfseignarstofnana fatlaðra. Leiguverð þessara íbúða ræðst að mestu leyti af afborgun lána, þ.e. greiðslu af höfuðstól og vöxtum, sem frumvarpið nær ekki til. Slík mismunun er óásættanleg.

Verðbólga og stöðugleiki.

Nauðsynlegt er að nefna áhrif aðgerða frumvarpsins á verðlag og stöðugleika. Aðgerðin byggist á mjög veikri tekjuöflun og kann að hafa í för með sér, að öðru óbreyttu, hækkun verðbólgu um 1% á ári í fjögur ár. Mótvægisaðgerð Seðlabanka Íslands með hækkun stýri
vaxta um 1% mun draga úr verðbólgu um 0,5%. Aðgerðin mun því líklega hafa í för með sér um 0,5% raunvaxtahækkun. Hækkun raunvaxta mun íþyngja heimilum og atvinnulífi í land
inu með fyrirsjáanlegum afleiðingum.

Hvað mætti gera við 80 milljarða?

Ýmislegt mætti gera við 80 milljarða kr. Til dæmis mætti lækka skuldir ríkissjóðs um þá fjárhæð og grynnka á vaxtagreiðslum, líklega um 3 milljarða kr. árlega eftir fjögur ár. Svo mætti fara blöndu af skuldalækkun og skattalækkun vegna þess hve brýnt er að draga til baka skattahækkanir fyrri ríkisstjórnar. Lækka mætti skuldir ríkissjóðs um 40 milljarða kr., 10 milljarða kr. á ári. Mögulegt væri að lækka fjármagnstekjuskatt í úr 20% í 15% en sú aðgerð mundi kosta 5 milljarða kr. á ári, þ.e. 20 milljarða kr. á fjórum árum. Með því væri dregið úr refsingu fyrir að sýna sparnað og ráðdeild, en á þessum tímapunkti er einmitt mikilvægt að hvetja til sparnaðar.

Tryggingagjald er skattur á laun og atvinnu og hindrar sköpun atvinnu. Lækka mætti það um 0,5% sem kostaði um 5 milljarða kr. á ári og mundi örva atvinnulífið til að skapa ný störf.

Aðrir kunna að sjá möguleika til að hækka framlög til leigjenda, atvinnulausra og til heilbrigðiskerfisins.

Hér er um miklar upphæðir að ræða af skatttekjum ríkissjóðs. Með hliðsjón af stöðu ríkissjóðs er ekki forsvaranlegt að afhenda þær einhverjum sem ekki þurfa á fénu að halda.

Alþingi 12. maí 2014.

Pétur H. Blöndal.