Húsaleigulög

     Félagsmálaráðherra (Jóhanna Sigurðardóttir) :
    Virðulegi forseti. Ég mæli fyrir frv. til húsaleigulaga. Frv. byggir að stofni til á gildandi lögum um húsaleigusamninga sem sett voru 1979.
    Nú eru liðin 13 ár frá því sett var fyrsta heildarlöggjöf hér á landi um samskipti aðila leigumarkaðarins. Á þessum reynslutíma hafa komið fram ábendingar um ýmis atriði sem betur mættu fara og á það jafnt við um þætti er lúta að leigusölum og leigjendum.
    Hér á landi hefur ekki þróast öruggur og stöðugur markaður fyrir leigjendur líkt og þekkist víða hjá nágrönnum okkar. Ein af ástæðunum er sú að aðstoð hins opinbera í húsnæðismálum hefur í meira mæli og jafnvel einvörðungu verið bundin við þá sem eru að eignast húsnæði. Málefnum leigjenda og leigumarkaðar hefur oft verið lítið sinnt. Mikilvægt er fyrir húsnæðismálin að fyrir hendi sé traustur leigumarkaður og forsendur fyrir góðum samskiptum aðila. Leiguíbúðir eru nauðsynlegur valkostur fyrir ungt fólk sem er að hefja búskap og hefur ekki sparað nægilega til að ráðast strax í íbúðarkaup. Sama gildir um fólk sem hefur ekki tök á að eignast íbúð vegna lágra launa og vegna ýmissa félagslegra aðstæðna. Ýmsir aðrir þættir eins og fjölgun einhleypra, fráskilinna og lengri skólaganga hefur aukið þörfina fyrir leiguhúsnæði. Það er auðvitað bæði sjálfsagt og eðlilegt að húsnæðiskerfið sinni jafnt þeim sem þurfa að leigja og þeim sem eru að eignast húsnæði. Ekki eru fyrir hendi nákvæmar upplýsingar um stærð og einkenni leigumarkaðar í dag en talið er að um 15% heimila búi í leiguhúsnæði. Á grundvelli þeirra upplýsinga, sem fyrir hendi eru, má ætla að 14.000 íbúðir séu á leigumarkaði. Þar af eru nærri 3.000 íbúðir á vegum sveitarfélaga og félagasamtaka. Þeir sem leigja hér á landi eru einkum námsmenn, einstæðir foreldrar, fatlaðir og aldraðir, auk annarra sem oftast leigja tímabundið. Það sem einkennir almenna leigumarkaðinn hér á landi er að leigusalar eru langoftast einstaklingar sem leigja út aðeins eina íbúð. Samskiptin á þessum markaði eru því oft mjög persónuleg. Einnig er algengt að þeir sem leigja á almennum markaði tengist leigusala vensla- eða vináttuböndum. Þetta sýnir m.a. hve mikilvægt það er að húsaleigulög, sem kveða á um samskipti aðila á leigumarkaði, séu skýr og aðgengileg öllum almenningi.
    Í september 1990 skipaði ég nefnd með fulltrúum frá félmrn., Húsnæðisstofnun ríkisins, Leigjendasamtökunum og Húseigendafélaginu til að gera tillögur um endurskoðun gildandi laga um húsaleigusamninga. Samkvæmt skipunarbréfi var nefndinni falið að leggja fram tillögur um endurbætur á gildandi lögum um húsaleigusamninga hvað varðar tryggingarfé, tilkynningarskyldu, ákvæði um leigu á atvinnuhúsnæði, húsaleigunefndir, úttektarmenn og gera tillögur um stofnun og starfrækslu sérstakra húsaleigumiðlana.
    Nefndin skilaði niðurstöðum í mars sl. með frv. að húsaleigulögum sem hér eru til umræðu. Full samstaða var í nefndinni um tillögur að frv. til húsaleigulaga. Fljótlega eftir að nefndin tók til starfa var ljóst að störf hennar mundu verða mun víðtækari en í upphafi var gert ráð fyrir. Frv. byggir að stofni til á gildandi lögum en lagðar eru til ýmsar veigamiklar breytingar. Lögð er til sú veigamikla breyting að ákvæði gildandi laga um fardaga verði að fullu og öllu lögð niður. Þá er lagt til að gerðar verði breytingar hvað varðar forgangsrétt leigjenda sem ætlað er að efla rétt þeirra og öryggi gagnvart geðþóttauppsögnum. Þá hefur allri efnisröðun verið breytt frá því sem er í gildandi lögum í því skyni að gera lögin aðgengilegri öllum almenningi en hér er einmitt um að ræða þann lagabálk sem að líkindum er einna oftast notaður af almenningi. Nefndin skilaði því nýju frv. til heildarlaga í stað frv. til breytinga á gildandi lögum.

    Frv. það sem hér er til umræðu byggir á tillögu nefndarinnar að undanskildum örfáum breytingum sem gerðar hafa verið við frekari umfjöllun málsins. Helstu breytingar eru þær að uppsagnarfrestur leigjenda og leigusala er samræmdur og er lagt til að hann verði sex mánuðir fyrir báða aðila en í tillögum nefndarinnar var gert ráð fyrir að hann yrði þrír mánuðir fyrir leigjendur. Þá var horfið frá því að fela Húsnæðisstofnun úrskurðarvald um ágreiningsmál eins og tillögur nefndarinnar gerðu ráð fyrir. Í frv. er gert ráð fyrir að Húsnæðisstofnun skili áliti varðandi deilu og vafamál sé þess óskað.
    Meginbreytingar frá eldri löggjöf sem felast í frv. þessu eru eftirfarandi:
    Fyrst má nefna að forgangsréttur leigjenda er aukinn verulega en heimilisréttur leigjenda hefur hingað til, þrátt fyrir að setning gildandi laga um húsaleigusamninga fyrir 13 árum síðan hafi bætt þar nokkuð um, verið mun vanþróaðri en í flestum nágrannalöndum okkar. Um forgangsrétt leigjenda er fjallað í sérstökum kafla, X. kafla, og er lagt til að hann taki til allra leigusamninga jafnt tímabundinna sem ótímabundinna. Gert er ráð fyrir að leigjandi sem stendur í skilum með leigugreiðslur og ekki brýtur að öðru leyti gegn leigusamningi eigi að jafnaði forgangsrétt að hinu leigða svo fremi sem húsnæðið sé áfram hæft til leigu. Frá forgangsréttinum eru þó verulegar undantekningar samkvæmt frv. svo sem þegar leigusali býr sjálfur í sama húsi eða ef hann hyggst ráðstafa húsnæðinu til náinna skyldmenna. Leigjandinn getur aldrei öðlast forgangsréttinn sjálfkrafa heldur verður hann ætíð að fara skriflega fram á hann. Þá er lagt til að fellt verði niður gildandi ákvæði um fardaga. Það er samdóma álit flestra aðila sem tengjast húsaleigumálum að þessi ákvæði séu óþörf. Ekki verður séð að meiri þörf sé á að binda flutninga leigjenda milli íbúða við ákveðna fardaga vor og haust heldur en almenn íbúðaskipti á íbúðamarkaði sem eiga sér stað hvenær ársins sem er.
    Þá valda núgildandi ákvæði oft lengingu leigutíma sem aðilar höfðu alls ekki reiknað með. Slík lenging er reyndar oftast leigjanda í hag og hefur með þeim hætti nokkuð bætt stöðu leigjenda þótt oft hafi slíkur framlengdur leigutími verið mjög í óþökk leigusala. Þó eru ýmis dæmi um að leigjendur séu krafðir um leigugreiðslu eftir að þeir hafa flutt út húsnæði í krafti fardagaákvæðanna. Nefndin leggur því til að fardagaákvæðin verði afnumin jafnframt því sem uppsagnarfrestur er lengdur þannig að hann verði aldrei styttri en sex mánuðir. Þá er einnig á það að líta að hinn aukni forgangsréttur leigjenda sem felst í X. kafla frv. mundi draga verulega út gildi þeirrar leigutímalengingar sem leitt getur af núverandi ákvæðum um leigufardaga. Einnig er lagt til að hlutverk Húsnæðisstofnunar ríkisins gagnvart íbúðaleigumarkaði verði aukið frá því sem nú er.
    Til viðbótar við það ráðgjafar- og kynningarhlutverk sem stofnunin gegnir nú er lagt til að hún verði hér eftir til eftirlits og umsagnaraðili með ýmsum þáttum húsaleigumála og skili skriflegum álitsgerðum varðandi deilumál og vafaatriði sem óhjákvæmilega hljóta að rísa í samskiptum aðila leigumarkaðarins. Í reynd hefur félmrn. í ríkum mæli á síðustu árum vísað erindum og klögumálum einstaklinga til úrlausnar hjá Húsnæðisstofnun ríkisins. Eðli málsins samkvæmt er ýmsum vankvæðum bundið að ráðuneytið sinni deilumálum sem kunna að vera milli leigjenda og leigusala. Talið er heppilegra að stofnun á vegum ráðuneytisins taki að sér þetta hlutverk alfarið enda góð reynsla fengist af því á síðustu árum. Gert er ráð fyrir að heimilt sé að leita álits í slíkum ágreiningsmálum sem upp kunna að koma milli einstaklinga. Ekki er gert ráð fyrir að áliti Húsnæðisstofnunar verði skotið til félmrn. heldur verði leitað til almennra dómstóla ef aðilar sætta sig ekki við niðurstöður stofnunarinnar.
    Frv. gerir ráð fyrir að ákvæði um húsaleigunefndir falli brott. Meginástæða þess er sú að reynslan hefur sýnt að húsaleigunefndir sveitarfélaganna hafa af ýmsum ástæðum sjaldnast náð að starfa eins og til er ætlast í gildandi lögum. Þá var með lögum nr. 70/1990 kveðið á um að stofna sérstakar húsnæðisnefndir sveitarfélaga sem m.a. skuli fylgjast með framvindu húsaleigumála. Eðilegast þykir að fela þessum nefndum fyrra hlutverk húsaleigunefndanna og að þær geti, ef þurfa þykir, skotið málum til Húsnæðisstofnunar ríkisins. Gert er ráð fyrir að byggingafulltrúaembætti sveitarfélaganna taki við því hlutverki sem sérstakir úttektarmenn hafa í gildandi lögum. Núverandi ákvæði um úttektarmenn og úttekt leiguhúsnæðis hafa engan veginn náð tilgangi sínum og slíkt starf hefur aðeins farið fram í litlum mæli í fáum sveitarfélögum. Störf við úttekt leiguhúsnæðis eru í eðli sínu mjög áþekk störfum byggingarfulltrúanna sem nú þegar eru starfandi í öllum sveitarfélögum og því má telja eðlilegast að fela þeim umrætt úttektarhlutverk.
    Þá eru ákvæði um húsaleigumiðlanir í ýmsum atriðum endurskoðuð og gerð fyllri og ítarlegri en áður. M.a. er lagt til að félmrn. verði sá aðili sem veiti leyfi til að reka leigumiðlun í stað lögreglustjóra samkvæmt núgildandi lögum.
    Í frv. eru tillögur um að ákvæði um atvinnuhúsnæði verði frávíkjanlegt og ákvæði húsaleigulaga gildi því aðeins um atvinnuhúsnæði að ekki hafi samist um annað milli aðila. Hin ófrávíkjanlegu ákvæði frv. eru fyrst og fremst sniðin að íbúðarhúsnæði og eiga misvel við um atvinnuhúsnæði enda standa aðilar þá miklum mun jafnar að vígi en þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Einnig er leitast við að draga nokkuð úr formfestu núgildandi laga t.d. hvað varðar skyldur aðila um skriflegar tilkynningar. Jafnframt er lagt til að ákvæði laganna verði í ríkara mæli frávíkjanlegt en verið hefur samkvæmt núgildandi lögum.
    Loks má nefna að efnisröðun og kaflaskipan er í grundvallaratriðum breytt frá núgildandi lögum. Er leitast við að efni sé skipað í eins konar tímaröð þannig að fyrst sé fjallað um gerð leigusamnings og kröfur um ástand húsnæðisins en atriði eins og uppsögn og riftun leigusamnings og skil leiguhúsnæðis komi í síðasta hluta laganna. Markmiðið með þessu er að gera lögin aðgengilegri fyrir allan almenning en nefna má fleiri atriði sem þjóna sama markmiði. Flestir kaflar frv. eiga sér beina samsvörun í núgildandi lögum. Í frv. er að auki að finna tvo nýja kafla, þ.e. X. kafla, sem ber heitið Forgangsréttur leigjenda, og VIII. kafla, sem heitir Aðgangur leigusala að leiguhúsnæði. Þá er lagt til að tveir kaflar gildandi laga falli brott, þ.e. kaflinn sem ber heitið Könnun bæjarstjórna á fjölda leigjenda o.fl. og kaflinn um refsiákvæði.
    Frv. fylgja ítarlegar athugasemdir við einstaka kafla og greinar þess. Ég tel ekki ástæðu til að fara yfir öll þau atriði hér. Að því er varðar einstaka kafla og greinar frv. skal þó vikið að því helsta.
    Í I. kafla er fjallað um gildissvið laganna. Þar er tekið fram með skýrari hætti en áður að þau skuli taka bæði til íbúðar- og atvinnuhúsnæðis. Í 2. gr. er sú meginregla sett fram að lögin skuli vera ófrávíkjanleg en frá þeirri reglu eru undantekningar í vissum tilvikum. Í frv. er lagt til að samningsfrelsi aðila verði aukið. Þá er lagt til að ákvæði laganna verði frávíkjanleg hvað atvinnuhúsnæði varðar og gildi þá og því aðeins um slíkt húsnæði að ekki hafi um annað samist milli aðila.
    Í II. kafla er fjallað um gerð samninga. Samkvæmt 4. gr. er gert ráð fyrir að Húsnæðisstofnun taki við hlutverki félmrn. hvað varðar útgáfu eyðublaða fyrir húsaleigusamninga og ákvörðun endurgjalds fyrir þau. Það er í samræmi við tilfærslu verkefna á sviði húsaleigumála frá ráðuneytinu til Húsnæðisstofnunar.
    Í 9. gr. er afnumin skylda leigusala til að tilkynna leigjenda með tímabundinn leigusamning að samningurinn verði ekki endurnýjaður. Tilgangur breytingarinnar er sá m.a. að einfalda samskipti aðila leigusamnings. Einnig er í sömu grein afnumin tilvísun til ákvæðis um fardaga en það er ein af meginbreytingum, eins og áður hefur komið fram í mínu máli, sem felast í þessu frv.
    Í 13. gr. frv. eru þær lágmarkskröfur sem rétt þykir að gera til ásigkomulags leiguíbúðar skilgreindar mun nákvæmar en gert hefur verið. Er höfð hliðsjón af þeim kröfum sem nú eru gerðar til íbúða í almennum fasteignaviðskiptum.
    Í IV. kafla er fjallað um viðhald leiguhúsnæðis og er þar lögð meiri áhersla en áður á höfuðábyrgð leigusala á viðhaldi hins leigða húsnæðis en viðhaldsskylda leigjenda síðan skilgreind nánar þar sem um er að ræða undantekningar á skyldum leigusala. Skilgreining á viðhaldsskyldu leigjenda er nokkuð þrengd frá eldri lögum og lagt er til að hún nái ekki lengur til viðhalds á rúðum og hreinlætistækjum.
    Í 30. gr. er lögð til sú nýjung í íslenskri húsaleigulöggjöf að leigjendum atvinnuhúsnæðis sé ótvírætt lögð sú skylda á herðar að halda starfsemi sinni opinni. Einnig er lagt

til að sé húsnæði leigt fyrir atvinnurekstur í ákveðinni grein megi leigusali ekki leigja út annað húsnæði fyrir sömu eða sambærilega starfsemi né sjálfur hagnýta húsnæðið á sama hátt.
    Í 33. gr. er lagt til að skorður við fyrirframgreiðslu eigi aðeins við íbúðarhúsnæði en samningsfrelsi gildi um annað húsnæði en til íbúðar.
    Þótt jafnvægi á leigumarkaðnum hafi aukist á undanförnum árum og kröfur um fyrirframgreiðslu leigu hafi minnkað og samningsstaða leigjenda því styrkst þykir enn þörf á að vernda leigjendur íbúðarhúsnæðis með því að takmarka fyrirframgreiðslu á leigu. Þá er lagt til að umræddar skorður við fyrirframgreiðslu á leigu íbúðarhúsnæðis verði mildaðar frá því sem nú er en samkvæmt 3. mgr. 51. gr. gildandi laga öðlast leigjandi sjálfkrafa leigurétt í fjórfaldan þann leigutíma sem hann greiðir fyrir ef hann greiðir fyrir fram í meira en þrjá mánuði. Lagt er til að þessi sjálfkrafa framlengingarréttur verði aflagður og rétturinn verði háður því að leigusali verði ekki við kröfu leigjenda um endurgreiðslu á ofgreiddri fyrirframgreiðslu. Þá er lagt til að þessi réttur til framlengingar verði styttur úr fjórföldum þeim tíma, sem leigjandi greiddi fyrir, í þrefaldan.
    Í 34. gr. er tekið á því þegar leiga er greidd fram í tímann með viðskiptabréfum. Hefur því verið haldið fram að ekki sé um fyrirframgreiðslu að ræða í slíkum tilvikum þar sem leigjandi verði ekki fyrir beinum peningaútlátum í upphafi og að frekar sé um tryggingar fyrir leigugreiðslum að ræða. Lagt er til í frv. að því sé slegið föstu að sé leiga greidd með þessum hætti teljist það fyrirframgreiðsla.
    Ákvæði gildandi laga um tryggingarfé hafa þótt stirð í vöfum og hafa verið tiltölulega lítið notuð. Í 38. gr. frv. eru lögð til mun fyllri ákvæði hvað þetta varðar en eru í núgildandi lögum og er lagt til að trygging geti verið með fernum móti. Algengt er að tryggingar séu nú í formi tryggingarvíxla, tryggingarbréfa, skuldabréfa og jafnvel óútfylltra ávísana. Slíkar tryggingar hafa í för með sér verulegt óöryggi fyrir leigjendur og eru ekki samþýðanlegar ýmsum ákvæðum gildandi laga og frv. þessa og þykir því nauðsynlegt að stemma stigu við þeim.
    Í 39. gr. er að finna þau nýmæli að skýrt er kveðið á um það að leigusala sé óheimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi er ekki viðstaddur nema leigjandi veiti samþykki til þess. Einnig er lagt til að réttur leigusala til að sýna hið leigða húsnæði væntanlegum leigjendum eða kaupendum verði þrengdur.
    Í 41. gr. er lagt til að seljanda leiguhúsnæðis sé skylt að tilkynna leigjanda um söluna og þau atriði varðandi hana sem snerta hann og hans hagsmuni. Ákvæði þetta er sjálfsagt og eðlilegt og til þess fallið að koma í veg fyrir og eyða óvissu sem oft vill verða við eigendaskipti á leiguhúsnæði.
    Í X. kafla frv. er lögð til sú meginregla að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli hafa forgangsrétt til leigu þess, að leigutíma loknum, ef það er falt til leigu í a.m.k. eitt ár. Á forgangsréttinum er þó lagt til að verði ýmsar undantekningar sem taldar eru upp í 11. tölul. í 49. gr.
    Í 60. gr. frv. er fjallað um riftunarheimild leigjanda. Þar er að finna verulegar viðbætur miðað við ákvæði gildandi laga. M.a. er lagt til að alvarleg vanræksla leigusala varðandi viðhald íbúðar og almennt ástand hennar geti haft í för með sér riftun af hálfu leigjenda. Þá er lagt til að nýr tölul. bætist við þar sem kveðið er á um riftunarheimild leigjenda ef heimilisfriður hans raskast verulega af völdum annarra aðila er afnot hafa af sama húsi. Einnig er í nýjum tölulið lagt til að leigjendur hafi skýra riftunarheimild ef leigusali hindrar umráð og afnot hans af hinu leigða, ef leigusali gengur um hið leigða húsnæði í heimildarleysi eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.
    Í 77. gr. er að finna þau skilyrði sem menn verða að uppfylla til að geta fengið leyfi til leigumiðlunar. Þá er lagt til að félmrn. birti auglýsingar um veitingu leyfis til leigumiðlara svo og sviptinu leyfis m.a. til að tryggja réttaröryggi almennings í þessum efnum.
    Í 80. gr. er lögð til sú breyting að í stað lögreglustjóra, eins og nú háttar til, verði

það í verkahring félmrh. að svipta leigumiðlara útgefnu leyfisbréfi ef tilteknar ástæður eru fyrir hendi. Þegar svipting hefur átt sér stað ber leigumiðlara að hætta starfsemi. Sinni hann því ekki ber hlutaðeigandi lögreglustjóra að ljá atbeina sinn og stöðva starfsemina og innsigla hana.
    Í 85. gr. er lagt til að húsnæðisnefndir sveitarfélaganna taki að hluta við hlutverki því sem húsaleigunefndir hafa samkvæmt núgildandi lögum og að ákvæðin um húsaleigunefndir falli jafnframt brott. Reynslan hefur sýnt að þessi ákvæði hafa aðeins verið virk í tiltölulega fáum sveitarfélögum. Þá er á það að líta að í lögum nr. 70/1990 var kveðið á um að stofna sérstakar húsnæðisnefndir sveitarfélaga sem eiga að fylgjast með framvindu húsaleigumála eins og áður er getið.
    Loks er í 90. og jafnframt síðustu grein frv. lagt til að ákvæði frv. taki gildi 1. jan. 1993. Rétt þykir að veita visst ráðrúm fram að gildistöku laganna svo tími gefist til að kynna þau og undirbúa verkefni þau sem Húsnæðisstofnun fær í þessu sambandi. Þá er lagt til að mælt sé fyrir um það að aðilum beri fyrir 1. apríl 1993 að endurskoða samninga sína til samræmingar við ákvæði frv.
    Virðulegi forseti. Ég sé ekki ástæðu til að hafa fleiri orð um þetta mál en legg til að að lokinni þessari umræðu verði frv. vísað til 2. umr. og hv. félmn.