Fjöleignarhús

     Félagsmálaráðherra (Jóhanna Sigurðardóttir) :
    Virðulegur forseti. Ég mæli hér fyrir frv. til laga um fjöleignarhús. Frv. ef að lögum verður er ætlað að leysa af hólmi lög nr. 59/1976, um fjölbýlishús, sem jafnan eru kölluð fjölbýlishúsalögin.
    Núgildandi lög eru knöpp og stutt, aðeins 19 greinar og er gildissvið þeirra mjög vítt og þau eru að mestu ófrávíkjanleg. Það gefur auga leið að hin ófrávíkjanlegu fyrirmæli laganna hljóta að eiga misjafnlega vel við um þau margbreytilegu hús sem þau taka til. Þegar þannig eru settar fáar, víðtækar og sameiginlegar meginreglur leiðir af sjálfu sér að mörgum atriðum hlýtur að vera ósvarað. Hafa menn helst fundið lögum nr. 59/1976 það til foráttu að þau veki í raun upp fleiri spurningar og álitamál en þau svari. Hefur það leitt til óvissu meðal eigenda um réttarstöðu sína í mörgum efnum sem svo hefur fætt af sér ágreining, deilur og jafnvel málaferli út af stórum sem smávægilegum álitaefnum. Slíkt ástand er óviðunandi, hús mega ekki loga í deilum vegna óljósrar og ófullkominnar löggjafar. A.m.k. ekki þegar sýnt er að gera má betur. Það er nauðsynlegt að svo skýrar og nákvæmar reglur gildi að menn geti jafnan gengið að því sem vísu hver réttindi þeir eigi og hverjar skyldur á þeim hvíla.
    Af þessum ástæðum skipaði ég nefnd hinn 6. desember 1988 til að endurskoða lög nr. 59/1976, um fjölbýlishús. Nefndin hefur starfað með nokkrum hléum frá því hún var skipuð þar til frv. þetta var fullgert í febrúarmánuði sl. Aflaði nefndin sér margvíslegra gagna og upplýsinga um framkvæmd laga nr. 59/1976, um fjölbýlishús, og reynslu af þeim og einnig nefnd um lög um sama efni nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa. Þá kallaði nefndin eftir ábendingum og upplýsingum frá mörgum aðilum, þar á meðal Húseigendafélaginu, dómaraembættum og þinglýsingaryfirvöldum. Einnig hefur nefndin fengið gagnlegar ábendingar frá Fasteignamati ríkisins og fjölmörgum aðilum öðrum sem búa yfir þekkingu og reynslu á þessu réttarsviði, svo sem lögfræðingum og fasteignasölum. Loks aflaði nefndin sér upplýsinga og gagna um löggjöf og réttarframkvæmd á þessu sviði annars staðar á Norðurlöndum og í fleiri Evrópulöndum.
    Að tillögu nefndarinnar fól ég Sigurði Helga Guðjónssyni, hæstaréttarlögmanni að vinna úr fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum og semja drög að frumvarpi í samráði við aðra nefndarmenn. Sigurður Helgi er sá lögfræðingur hérlendur sem hefur kynnt sér þessi mál hvað mest og býr hann yfir mikilli reynslu og þekkingu á þessu réttarsviði. Við samningu frv. þessa var víða leitað fanga eins og ég hef drepið á. Frv. á sér enga eina og beina fyrirmynd hvorki innlenda né erlenda. Sitthvað hefur þó reynst nýtilegt í núverandi löggjöf og eins í eldri lögum frá 1959. Af erlendri löggjöf reyndust norsku lögin, þýsku lögin, frönsku og svissnesku lögin hvað notadrýgst hvað fyrirmyndir varðar. Einnig komu dönsku lögin nokkuð til skoðunar. Þá hefur dómaframkvæmd bæði hér á landi og í þessum löndum svarað ýsmsum spurningum og gefið hugmyndir að ýmsum ákvæðum. En fyrst og fremst er frumvarpið frumsmíð, byggt á íslenskum aðstæðum og fenginni reynslu hér á landi af núgildandi löggjöf og fyrirrennara hennar frá 1959 og ábendingum frá fjölmörgum aðilum sem hafa reynslu og þekkingu á þessu réttarsviði.
    Meðal þeirra sem lásu yfir drög að frumvarpinu á undirbúnings- og vinnslustigi og gáfu gagnlegar ábendingar og ráð má nefna: Dr. Gauk Jörundsson, umboðsmann Alþingis, Arnljót Björnsson prófessor, Markús Sigurbjörnsson prófessor, Friðgeir Björnsson dómstjóra, Jón Steinar Gunnlaugsson hrl., Sigmar Ármannsson, framkvæmdastjóra Sambands íslenskra tryggingafélaga, Karl Axelsson, héraðsdómslögmann, fyrrv. lögfræðing Húseigendafélagsins, Sigrúnu Benediktsdóttur hdl., fyrrv. lögfræðing Húseigendafélagsins og formann þess, Magnús Axelsson, löggiltan fasteignasala, formann Húseigendafélagsins, Tryggva Gunnarsson hrl. og Magnús Erlingsson lögfræðing.
    Þetta frv. er ótvírætt ítarlegra og fyllra og hefur að geyma svör við fleiri álitaefnum en samsvarandi löggjöf í nokkru öðru landi í Evrópu a.m.k. Er það við hæfi því að í fáum löndum er þetta form eignaraðildar að fasteignum almennara og útbreiddara en einmitt hér á landi.
    Þótt í frv. felist ýmsar mikilvægar breytingar frá gildandi löggjöf þá eru þær í raun minni, a.m.k. frá gildandi rétti en virðast kann við fyrstu sýn. Byggist það á því að í frv. er safnað saman öllum eða flestum réttarreglum, bæði skráðum og óskráðum, sem taldar hafa verið gilda á þessu réttarsviði. Koma því upp á yfirborðið ýmis atriði og ýmsar reglur, sem í raun gilda ólögfestar, en eru þó flestum ókunnar nema lögfræðingum sem hafa rannsakað þessi mál sérstaklega. Einnig er í frumvarpinu leitast við að skýra ýmis atriði sem þótt hafa óljós og ófullkomin í gildandi löggjöf. Mun ég nú gera grein fyrir helstu breytingum frá núgildandi löggjöf sem felast í frv.
    Frv. er allt miklu fyllra og ítarlegra en núgildandi lög. Núgildandi lög leyna mjög á sér. Það þarf að kunna mjög góð skil á ýmsum öðrum réttarsviðum svo sem eignarrétti, félagarétti og kröfurétti og skaðabótarétti til að geta glöggvað sig á réttarstöðu eigenda og eins þarf að þekkja vel til dómaframkvæmda á þessum sviðum. Ekki er hægt að ætlast til að eigendur slíkra húsa búi almennt yfir þannig þekkingu eða afli sér hennar. Þess vegna taldi nefndin það mikilvægasta viðfangsefni sitt að draga saman í eitt frumvarp, eina löggjöf, allar réttarreglur, skráðar og óskráðar, sem gilda á þessu sviði og kosta kapps um að gera löggjöfina eins aðgengilega, auðskiljanlega og ítarlega og framast var kostur.
    Löggjöf á þessu sviði þarf að vera þannig úr garði gerð að hinn almenni borgari, eigandi, geti sjálfur á eigin spýtur, án lögfræðiaðstoðar, að mestu áttað sig á réttarstöðu sinni. Þetta er sú löggjöf sem hvað mest og beinast snertir daglegt líf fólks í þessu landi og eignir þess og þarf þess vegna annarri löggjöf fremur að vera skýr og ítarleg og aðgengileg almenningi. Er frumvarpið mikið ítarlegra en núgildandi lög og hefur það, svo dæmi sé tekið, að geyma fjórum sinnum fleiri greinar.
    Hefur nefndin valið þann kost að taka ýmsar skýringar inn í lagatextann sjálfan sem ef til vill ættu lagatæknilega séð frekar heima í athugasemdum í greinargerð. Byggist það á ofangreindum sjónarmiðum og því að lögin eigi að vera sem ítarlegust og þar eigi að vera að finna sem flest svör og að almenningur þurfi ekki nema í undantekningartilvikum að leita svara og skýringa í lögskýringargögnum sem eru fæstum aðgengileg og handgengin.
    Þá er horfið frá því að hafa ákvæði um húsfélög í sérstakri reglugerð og eru slík ákvæði felld inn í lagatextann þar sem þau eiga ótvírætt betur heima. Er því horfið frá danska fyrirkomulaginu í þessum efnum og lagt til að tekinn verði upp svipaður háttur og t.d. í norsku lögunum frá 1983. Í frv. er sérstakur kafli, IV. kafli sem fjallar um húsfélög og byggist þetta á því að sem allra mest eigi að vera í lögunum sjálfum og því er í frv. á lagatextanum tekið á þeim atriðum sem nú eru í reglugerð. Í frv. er notað eða skýrt nýtt heiti eða hugtak, fjöleignarhús, sem nær yfir öll þau fjölbreytilegu hús sem frv. tekur til.
    Ákvæði frv. eru almennt betur löguð að hinum víðtæku gildissviðum þess og þeim margvíslegu húsum sem falla undir það þó gildissviðið sé hið sama og í gildandi lögum að mestu þá miða gildandi lög aðallega við íbúðarhús og þau af stærri gerðinni og brennd því marki. Ákvæði frv. eru að sínu leyti sveigjanlegri og veita meira svigrúm til frávika og tekið sé meira mið af sérháttum í mismunandi húsum svo sem smærri húsum og atvinnuhúsnæði en gildandi lög. Sá kostur er þó valinn eins og í gildandi lögum að hafa ákvæði frv. að meginstefnu til ófrávíkjanleg sem þýðir að eigendum er almennt óheimilt að semja sig undan þeim. Frv. hefur hins vegar að geyma mikið rýmri heimildir til frávika en gildandi lög.
    Í frumvarpinu eru ýmis grundvallarhugtök rækilega skýrð sem sum hver eru óljós og á reiki í gildandi lögum. Má þar nefna hugtök eins og ,,hús``, ,,séreign``, ,,sameign`` og ,,sameign sumra``.
    Ákvæði um hlutfallstölur og þýðingu þeirra eru ítarlegri og er opnað fyrir þann möguleika að þær megi ákvarða á grundvelli innbyrðis verðmætis eignarhlutar þegar um atvinnuhúsnæði eða blandað húsnæði er að ræða. Sömuleiðis eru ákvæði um skiptayfirlýsingar gleggri og nákvæmari. Þá eru nýmæli fólgin í ákvæðum um breytingar á skiptayfirlýsingu og hlutfallstölum en slík ákvæði skortir í núgildandi lögum.
    Lagðar eru til nákvæmari, skýrari og fyllri reglur um ráðstöfunar- og hagnýtingarrétt eigenda yfir séreign. Er tekið á ýmsum álitamálum sem reynst hafa óþrjótandi þrætuefni, t.d. breytingum á hagnýtingu, svo sem þegar atvinnustarfsemi er sett á laggirnar í íbúðarhúsnæði, skiptingu séreignar í fleiri eignarhluti, bílskúra og ráðstöfun þeirra, eignatilfærslu innan hússins o.fl. Er hnykkt á skyldu eiganda til að halda séreign við og húsfélagi veittur íhlutunarréttur ef út af er brugðið. Um framangreind atriði eru ekki eða þá mjög ófullkomin ákvæði í gildandi lögum.
    Í fumvarpinu eru ákvæði um ráðstöfun sameignar, breytta hagnýtingu hennar og um byggingar ofan á hús, við hús eða á lóð þess og um bílastæði sem fela í sér nokkrar breytingar frá gildandi lögum en eru þó fyrst og fremst ítarlegri og nákvæmari.
    Í frumvarpinu eru nýmæli um heimildir einstakra eigenda til að gera ráðstafanir varðandi sameign til að koma í veg fyrir tjón og til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir þegar húsfélag fæst ekki til athafna. Hér er þó um mjög þröngar og vandmeðfarnar heimildir að ræða, nánast neyðarúrræði.
    Reglur frumvarpsins um ákvarðanatöku um sameiginleg málefni eru mun ítarlegri og sumpart nokkuð frábrugðnar því sem nú gildir. Á það t.d. við um úrræði eiganda sem ekki er hafður með í ráðum, en núgildandi ákvæði um það efni hafa þótt veita eiganda of mikinn rétt og hafa stundum leitt til óeðlilegrar og ósanngjarnar niðurstöðu. Reglur frumvarpsins um töku einstakra ákvarðana eru í megindráttum hinar sömu og í gildandi lögum eða öllu heldur gildandi rétti því teknar eru inn í frumvarpið ýmsar ólögfestar meginreglur sem taldar hafa verið gilda í því efni.
    Í frumvarpinu eru mun skýrari og ítarlegri reglur um sameiginlegan kostnað og skiptingu hans en í núgildandi lögum. Sameiginlegur kostnaður er rækilegar skilgreindur og reglur um skiptingu hans eru að nokkru aðrar en nú gildir. Eftir sem áður er meira um það að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum en í frv. er lagt til að þeim kostnaðarliðum sem skipta skal að jöfnu verði fjölgað.
    Ífrv. eru skýrari ákvæði um bótaskyldu eigenda gagnvart öðrum eigendum og afnotahöfum í húsinu vegna vanrækslu á viðhaldi séreignar, mistaka við meðferð hennar og viðhald og bilunar á búnaði hennar og lögnum. Núgildandi ákvæði um það efni hafa þótt mjög óskýr og óljós og hafa sætt mikilli gagnrýni.
    Þá er það nýmæli í frv. að samsvarandi bótaregla verði látin gilda um skaðabótaábyrgð húsfélags.
    Í frv. eru ákvæði um ábyrgð eigenda út á við gagnvart sameiginlegum kröfuhöfum og sameiginlegum skuldbindingum. Á því atriði er ekki tekið í núgildandi lögum. Er lagt til að lögfestar verði reglur sem í því efni eru taldar gilda á grundvelli ólögfestra meginreglna. Frv. hefur að geyma skýrari, afdráttarlausari og nokkuð breyttar og víðtækar reglur um úrræði húsfélags við vanefndir eða brot eigenda. Núgildandi ákvæði um það efni hefur ekki þá virkni og þau varnaðaráhrif sem skyldi en samkvæmt því getur húsfélagið krafist þess að hinn brotlegi flytji úr húsinu.
    Í frv. er lagt til að auk þess geti húsfélag bannað hinum brotlega búsetu í húsinu og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Í öllum tilvikum eru gerðar kröfur til þess að húsfélag verði að sanna vanefndir og brot og má gera ráð fyrir því að ríkar sönnunarkröfur verði gerðar. Hins vegar er húsfélagi gert að gæta í hvívetna réttrar aðferðar við ákvörðun og við að framfylgja henni. Þá er einnig kveðið á um réttarstöðu einstakra eigenda sem brot bitnar á þegar húsfélag fæst ekki til að grípa til aðgerða.
    Frv. hefur að geyma ítarleg ákvæði um húsfélög og er hlutverk þeirra, tilgangur og valdssvið skilgreint. Einnig má nefna það mikilvæga nýmæli að ekki þurfi að hafa sérstaka stjórn þegar eignarhlutir í húsi eru sex eða færri. Þá fara eigendur saman með stjórn eða fela einum eiganda að fara með verkefni stjórnar í slíkum húsum. Er hér slakað á formfestu í núgildandi löggjafa sem er óraunhæf í minni húsum. Er óþarfi að íþyngja mönnum meira í þessu efni en nauðsynlegt er og er það fráleitt nauðsynlegt að hafa þunglamalegt stjórnkerfi í litlum húsum. Sú tilhögun sem hér er mælt fyrir um er í samræmi við það sem í raun hefur tíðkast í þannig húsfélögum. Þá er skyldum verkefnum á valdsviði stjórnar húsfélaga nákvæmar lýst en í gildandi löggjöf.
    Loks eru ákvæði um sérstakar húsfélagsdeildir, ef svo háttar til að um sameign sumra en ekki allra er að ræða, nokkurs konar sameign innan sameignar.
    Í frv. er ákvæði um kynningu laganna, ráðgjöf og leiðbeiningar sem félmrn. á að annast en þó getur ráðherra falið Húsnæðisstofnun ríkisins eða öðrum aðilum það verkefni. Það er mjög mikilvægt að vel sé staðið að því að fræða almenning um efni löggjafar af þessu tagi sem hefur svo mikil og bein áhrif á hagsmuni margra borgara.
    Frv. sjálft er það ítarlegt og aðgengilegt að það má með litlum breytingum nota það jafnframt sem handbók eða uppflettirit. Einnig má hugsa sér að viðbætur, ýmsir formálar, t.d. fundarboð, fundargerðir, tilkynningar af ýmsum toga og fleira verði fellt þar inn ásamt þeim reglugerðum sem settar verða samkvæmt lögunum um eignaskiptayfirlýsingar og ákvörðun eignarhluta og fleira.
    Hvað ráðgjöf og leiðbeiningar á þessu sviði varðar þá er mjög mikið leitað til félmrn. og hafa starfsmenn þess eftir bestu getu reynt að leiðbeina fólki en það er mikið álitamál hvort ráðuneytið sjálft sé réttur aðili eða vettvangur í þessu efni.
    Í frv. er gert ráð fyrir því að fela megi Húsnæðisstofnun eða jafnvel Húseigendafélaginu að veita upplýsingar, ráðgjöf og leiðbeiningar í þessu efni. Hér er rétt að leita leiða til að samræma með einhverjum hætti krafta, reynslu og þekkingu þessara aðila þannig að sama starfsemi sé ekki margskipt hjá fleiri aðilum.
    Þá er í frv. lagt til að sett verði á fót sérstök kærunefnd í fjöleignarhúsamálum sem eigendur geti leitað til með ágreiningsmál sín og fengið rökstutt álit sitt. Kærunefnd þessi er með líku sniði og gert er ráð fyrir að verði í húsaleigumálum samkvæmt fyrirliggjandi frv. á Alþingi til húsaleigulaga. Það er álit nefndarinnar sem samdi frv. að brýn þörf sé á slíkum opinberum álitsgjafa á þessu sviði. Taldi nefndin jafnvel koma til álita að ganga lengra og veita kærunefndinni úrskurðarvald í tilteknum málum en að svo stöddu þótti það ekki rétt. Menn eru í engum tilvikum skyldugir að leita til kærunefndar og geta jafnan snúið sér til dómstóla með ágreining sinn. Þó má búast við því að menn telji nefndina góðan og fýsilegan kost því þar fá mál skjótari afgreiðslu og af aðila með sérþekkingu og reynslu í þessum málaflokki. Sameignin og hin nána samvinna og samneyti sem hún kallar á gerir það að verkum að á þessu sviði framar öðrum er sérstök þörf á að skjótur endi sé bundinn á deilumál og þrætur.
    Virðulegi forseti. Lögum samkvæmt hefur fjárlagaskrifstofa fjmrn. látið í té umsögn um frv. með tilliti til aukins kostnaðar ríkissjóðs. Þar koma helst og raunar eingöngu til álita ákvæði frv. um kynningu laga og ráðgjöf og um kærunefndina. Er það mat fjárlagaskrifstofunnar að kostnaður vegna kynningar mundi tæplega fara yfir 1 millj. kr. fyrsta árið og fara svo lækkandi. Kostnaður vegna kærunefndarinnar er metinn á u.þ.b. 1 millj. kr.
    Virðulegi forseti. Ég legg til að að lokinni þessari umræðu verði frv. vísað til 2. umr. og hv. félmn.