[13:35]
Félagsmálaráðherra (Jóhanna Sigurðardóttir) :
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir frv. til laga um fjöleignarhús. Frv. þessu er ætlað að leysa af hólmi lög nr. 59/1976, um fjölbýlishús.
Fyrir þessu frv. var mælt á síðasta þingi í ítarlegu máli en þá náði það ekki fram að ganga enda lifði skammt eftir af þinginu þegar frv. var lagt fram. Get ég því stytt mál mitt nú verulega.
Gildissvið frv. er að segja má hið sama og fjölbýlishúsalaganna. Engu að síður þótti nauðsynlegt að velja frv. aðra yfirskrift. Nafnið fjölbýlishús gefur gildissvið ekki nægilega glöggt til kynna. Það hefur þótt misvísandi, að sumu leyti of þröngt en að öðru leyti of rúmt. Núgildandi lög taka til margs konar annarra húsa en fjölbýlishúsa, svo sem raðhúsa, blandaðs húsnæðis, atvinnuhúsnæðis, auk annarra sambyggðra og samtengdra húsa.
Flest lönd hins vestræna heims hafa lögfest einhvers konar reglur um séreignaríbúðir og fjölbýlishús. Þó má nefna að auk Íslands hafa af Norðurlöndunum aðeins Danmörk og Noregur slíka heildarlöggjöf. Dönsku lögin eru frá 1966 og þau norsku frá 1983. Var Ísland því fyrst Norðurlanda til að setja slík lög, sem voru lög nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa.
Núgildandi lög eru mjög knöpp, aðeins 19 greinar, og er gildissvið þeirra mjög vítt. Gefur auga leið að hin ófrávíkjanlegu fyrirmæli laganna hljóta að eiga misjafnlega vel við um þau margbreytilegu hús sem þau taka til. Þegar settar eru fáar og víðtækar meginreglur leiðir af sjálfu sér að mörgum atriðum hlýtur að vera ósvarað og hafa menn helst fundið það núgildandi lögum til foráttu að þau veki upp fleiri álitamál en þau svari. Hefur það leitt til óvissu meðal eigenda um réttarsstöðu sína í mörgum efnum sem svo hafa fætt af sér ágreining, deilur og jafnvel málaferli út af stórum sem smávægilegum álitaefnum. Slíkt ástand er óviðunandi. Hús mega ekki loga í deilum vegna óljósrar og ófullkominnar löggjafar. Að minnsta kosti ekki þegar sýnt er að gera má betur.
Það er nauðsynlegt að svo skýrar og nákvæmar reglur gildi að menn geti jafnan gengið að því sem vísu hver réttindi þeir eiga og hverjar skyldur á þeim hvíla.
Af þessum ástæðum skipaði ég nefnd hinn 6. des. 1988 til að endurskoða lögin um fjölbýlishús. Í nefndinni sátu Lára V. Júlíusdóttir, sem var formaður nefndarinnar, deildarstjórarnir Þorgerður Benediktsdóttir og Ingi Valur Jóhannsson og Sigurður Helgi Guðjónsson hæstaréttarlögmaður.
Á starfstíma nefndarinnar vék Lára V. Júlíusdóttir úr nefndinni að eigin ósk og var þá formaður í hennar stað skipaður Grétar J. Guðmundsson verkfræðingur.
Aflaði nefndin sér margvíslegra gagna og upplýsinga um framkvæmd laga um fjölbýlishús og reynsluna af þeim og einnig fyrri laga um sama efni, um sameign fjölbýslishúsa. Þá kallaði nefndin eftir ábendingum og upplýsingum frá mörgum aðilum, þar á meðal Húseigendafélaginu, dómaraembættum og þinglýsingaryfirvöldum. Einnig hefur nefndin fengið gagnlegar ábendingar frá Fasteignamati ríkisins og fjölmörgum öðrum aðilum sem búa yfir þekkingu og reynslu á þessu réttarsviði. Loks aflaði nefndin sér upplýsinga og gagna um löggjöf og réttarframkvæmd á þessu sviði á öðrum Norðurlöndum og í fleiri Evrópulöndum.
Meðal þeirra, sem lásu yfir drög að frumvarpinu á undirbúnings- og vinnslustigi og gáfu gagnlegar ábendingar og ráð, má nefna Dr. Gauk Jörundsson, umboðsmann Alþingis, Arnljót Björnsson prófessor, Markús Sigurbjörnsson prófessor, Friðgeir Björnsson dómstjóra, Jón Steinar Gunnlaugsson hrl., Sigmar Ármannsson, framkvæmdastjóra Sambands íslenskra tryggingafélaga, Karl Axelsson hdl., fyrrverandi lögfræðing Húseigendafélagsins, Sigrúnu Benediktsdóttur, hdl. og fyrrverandi formann Húseigendafélagsins, og formann Húseigendafélagsins, Magnús Axelsson, löggiltan fasteignasala.
Þótt í frv. felist ýmsar mikilvægar breytingar frá gildandi löggjöf þá eru þær í rauninni minni, að minnsta kosti frá gildandi rétti, en virðast kann við fyrstu sýn. Byggist það á því að í frv. er safnað saman öllum eða flestum réttarreglum bæði skráðum og óskráðum sem taldar hafa verið gildar á þessu réttarsviði. Koma því upp á yfirborðið ýmis atriði og ýmsar reglur sem í raun gilda ólögfestar en eru þó flestum ókunnar nema þeim sem hafa rannsakað þessi mál sérstaklega. Einnig er í frv. leitast við að skýra ýmis atriði sem hafa þótt óljós og ófullkomin í gildandi löggjöf.
Mun ég nú greina frá helstu breytingum frá núgildandi löggjöf sem felast í frv.
Frumvarpið er allt fyllra og ítarlegra en gildandi lög. Þarf að kunna góð skil á ýmsum öðrum réttarsviðum svo sem eignarrétti, félagarétti og kröfurétti og skaðabótarétti til að geta glöggvað sig á réttarstöðu eigenda.
Ekki er hægt að ætlast til þess að eigendur búi almennt yfir slíkri þekkingu eða afli sér hennar.
Þess vegna eru dregnar saman í þessu frv. allar réttarreglur, skráðar og óskráðar, sem gilda á þessu sviði og leitast við að gera frv. eins aðgengilegt, auðskiljanlegt og ítarlegt og framast er kostur.
Löggjöf á þessu sviði þarf að vera þannig úr garði gerð að almenningur geti sjálfur á eigin spýtur glöggvað sig á réttarstöðu sinni. Þetta er sú löggjöf sem hvað mest og beinast snertir daglegt líf fólks í landinu og eignir þess og þarf þess vegna annarri löggjöf fremur að vera skýr og ítarleg og aðgengileg almenningi. Hefur sá kostur verið valinn að taka ýmsar skýringar inn í lagatextann sjálfan sem e.t.v. ættu lagatæknilega séð frekar heima í athugasemdum með greinargerð. Byggist það á þeim sjónarmiðum sem ég hef rakið og því að lögin eigi að vera sem ítarlegust og þar eigi að vera að finna sem flest svör og að almenningur þurfi ekki nema í undantekningartilvikum að leita svara og skýringa í lögskýringagögnum sem eru fæstum aðgengileg og handgengin.
Horfið er frá því að hafa ákvæði um húsfélög í sérstakri reglugerð og eru slík ákvæði felld inn í lagatextann þar sem þau eiga ótvírætt betur heima. Er því horfið frá danska fyrirkomulaginu í þessu efni og lagt til að tekið verði upp svipaður háttur og t.d. í norsku lögunum frá 1983. Byggist þetta á því að sem allra mest eigi að vera í lögunum sjálfum.
Í frv. er notað og skýrt nýtt heiti eða hugtak, fjöleignarhús, sem ég hef skýrt hér áður. Ákvæði frv. eru almennt betur löguð að hinu víðtæka gildissviði þess og þeim margvíslegu húsum sem falla undir þau. Þótt gildissviðið sé hið sama og í gildandi lögum að mestu þá eru núgildandi lög aðallega miðuð við íbúðarhús og þau af stærri gerðinni. Ákvæði frv. eru sveigjanlegri og opna leið til að tekið sé meira mið af sérháttum í mismunandi húsum, svo sem smærri húsum og atvinnuhúsnæði, en gildandi lög. Sá kostur er þó valinn eins og í gildandi lögum að hafa ákvæði frv. að meginstefnu til ófrávíkjanleg.
Frv. hefur hins vegar að geyma miklu rýmri heimildir til frávika en gildandi lög. Það er ekki sjálfgefið að lög á þessu sviði þurfi og eigi að vera ófrávíkjanleg en að öllu virtu verður þó að telja æskilegra að hafa þann háttinn á einkum með tilliti til samræmissjónarmiða og réttaröryggis.
Í frv. eru ýmis hugtök rækilega skýrð sem sum hver eru óljós og á reiki í gildandi lögum. Má þar nefna hugtök eins og hús, séreign, sameign og sameign sumra. Ákvæði um hlutfallstölur og þýðingu þeirra eru ítarlegri og að sumu leyti aðrar en áður. Sömuleiðis eru ákvæði um skiptayfirlýsingar gleggri og nákvæmari. Þá eru nýmæli fólgin í ákvæðum um breytingar á skiptayfirlýsingu og hlutfallstölum en slík ákvæði skortir í núgildandi lögum.
Í frv. eru skýrari, fyllri og nákvæmari reglur um ráðstöfunar- og hagnýtingarrétt eigenda yfir séreign. Er tekið á ýmsum álitamálum sem hafa reynst óþrjótandi þrætuefni, t.d. breyttri hagnýtingu, svo sem þegar atvinnustarfsemi er sett á laggirnar í íbúðarhúsnæði, skiptingu séreigna í fleiri eignarhluta, bílskúra og ráðstöfun þeirra, eignatilfærslu innan hússins og fleira. Þá er hnykkt á skyldu eigenda til að halda eign sinni við og húsfélagi veittur íhlutunarréttur ef út af er brugðið. Um þessi atriði eru ekki eða þá mjög ófullkomin ákvæði í núgildandi lögum.
Í frv. eru ákvæði um ráðstöfun sameignar, breytta hagnýtingu hennar og byggingu ofan á hús, við hús eða á lóð þess og um bílastæði sem fela í sér nokkrar breytingar frá gildandi lögum en eru fyrst og fremst ítarlegri og nákvæmari. Í frv. eru nýmæli um heimildir eigenda til að gera ráðstafanir varðandi sameign til að forða tjóni og til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir þegar húsfélagið fæst ekki til athafna.
Reglur frv. um ákvarðanatöku um sameiginleg málefni eru mun ítarlegri og sumpart nokkuð frábrugðin því sem nú gildir. Á það t.d. við um úrræði eiganda sem ekki er hafður með í ráðum en núgildandi ákvæði um það efni hafa þótt veita eiganda of mikinn rétt og stundum leitt til óeðlilegrar og ósanngjarnrar niðurstöðu. Reglur frumvarpsins um töku einstakra ákvarðana eru í megindráttum þær sömu og í gildandi lögum eða öllu heldur gildandi rétti því teknar eru inn í frv. ýmsar ólögfestar meginreglur sem taldar hafa verið gilda í því efni. Í frv. eru miklu skýrari reglur um sameiginlegan kostnað og skiptingu hans en í núgildandi lögum. Sameiginlegur kostnaður er skilgreindur rækilega og reglur um skiptingu hans að nokkru aðrar en nú gilda.
Eftir sem áður er meginreglan sú að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum en í frv. er lagt til að þeim kostnaðarliðum sem skipta skal að jöfnu verði fjölgað. Er þar að sínu leyti um að ræða afturhvarf til þess sem gilti í tíð gömlu laganna frá 1959. Byggist þessi breyting annars á eðli máls og sanngirnissjónarmiðum.
Þá hefur frv. einnig að geyma það mikilvæga nýmæli að heimilt er innan vissra marka og í vissum tilvikum að semja um frávik frá kostnaðarskiptingunni. Núgildandi lög eru hins vegar algerlega ófrávíkjanleg í því efni. Í frv. eru skýrari ákvæði um bótaskyldu eigenda gagnvart öðrum eigendum og afnotahöfum í húsinu vegna vanrækslu á viðhaldi séreignar, mistaka við meðferð hennar og viðhald og bilunar á búnaði hennar og lögnum.
Núgildandi ákvæði hennar um það efni hafa þótt mjög óskýr og óljós og hafa sætt mikilli gagnrýni. Þá er það nýmæli í frv. að samsvarandi bótaregla verði látin gilda um skaðabótaábyrgð húsfélags. Í frv. eru ákvæði um ábyrgð eigenda út á við gagnvart sameiginlegum kröfuhöfum og sameiginlegum skuldbindingum. Á því er ekki tekið í núgildandi lögum. Er lagt til að lögfesta verði reglur sem í því efni eru taldar gilda á grundvelli ólögfestra meginreglna.
Frv. hefur að geyma skýrari og nokkuð breyttar og víðtækar reglur um úrræði húsfélags við vanefndir eða brot eigenda. Núgildandi ákvæði um það efni hefur ekki þá virkni og þau varnaðaráhrif sem
skyldi en samkvæmt því getur húsfélagið krafist að hinn brotlegi flytji úr húsinu. Í frv. er lagt til að auk þess geti húsfélagið bannað hinum brotlega búsetu í húsinu og krafist þess að hann selji eignarhlut sinn. Í öllum tilvikum eru gerðar kröfur til þess að húsfélag verði að sanna vanefndir og brot og má gera ráð fyrir að ríkar sönnunarkröfur verði gerðar. Þá er einnig kveðið á um réttarstöðu einstakra eigenda sem brot bitnar á þegar húsfélag fæst ekki til að grípa til aðgerða. Frv. hefur að geyma ítarleg ákvæði um húsfélög og er hlutverk þeirra, tilgangur og valdsvið skilgreint.
Einnig má nefna það mikilvæga nýmæli að ekki þurfi að hafa sérstaka stjórn þegar eignarhlutar í húsi eru sex eða færri. Þá fara eigendur saman með stjórn eða fela einum eiganda að fara með verkefni stjórnar í slíkum húsum. Er hér slakað á formfestu núgildandi löggjafar sem er óraunhæf í minni húsum. Er óþarft að íþyngja mönnum meira í þessu efni en nauðsynlegt er og það er fráleitt nauðsynlegt að hafa þunglamalegt stjórnkerfi í litlum húsum. Sú tilhögun sem hér er mælt fyrir um er í samræmi við það sem í raun hefur tíðkast í þannig húsfélögum. Þá er skyldum verkefnum og valdsviði stjórnar húsfélags nákvæmar lýst en í gildandi löggjöf.
Loks eru ákvæði um sérstakar húsfélagsdeildir ef svo háttar til að um sameign sumra en ekki allra er að ræða. Nokkurs konar sameign innan sameignar. Á það t.d. við um innri málefni í einstökum stigahúsum þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum. Ákvæði í þessa veru eru ekki í núgildandi löggjöf.
Í frv. er ákvæði um kynningu laganna, ráðgjöf og leiðbeiningar sem félmrn. á að annast en þó getur ráðherra falið Húsnæðisstofnun ríkisins eða öðrum aðilum það verkefni.
Þá er í frv. lagt til að sett verði á fót sérstök kærunefnd í fjöleignarhúsamálum sem eigendur geta leitað til með ágreiningsmál sín og fengið rökstutt álit frá. Kærunefnd þessi er með líku sniði og gert er ráð fyrir að verði í húsaleigumálum samkvæmt fyrirliggjandi frv. til húsaleigulaga. Það er álit nefndarinnar sem samdi frv. að brýn þörf sé á slíkum opinberum álitsgjafa á þessu sviði. Menn eru í engum tilvikum skyldugir að leita til kærunefndar og geta jafnan snúið sér til dómstólanna með ágreining sinn. Þó má búast við að menn telji nefndina góðan og fýsilegan kost og því þar fái mál skjótari afgreiðslu og af aðilum með sérþekkingu og reynslu í þessum málaflokki.
Virðulegi forseti. Ég hef nú gert grein fyrir þeim meginbreytingum og réttarbótum sem ég tel að felist í frv. þessu og tel ekki ástæðu til að hafa ítarlegri framsögu um þetta frv. en legg til að að lokinni umræðu verði frv. vísað til 2. umr. og hv. félmn.
