[14:28]
Félagsmálaráðherra (Jóhanna Sigurðardóttir) :
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir frv. til húsaleigulaga. Frv. byggist á gildandi lögum um húsaleigusamninga sem sett voru 1979 og eru að meginstofni til samhljóða því frv. sem lagt var fram á 115. og 116. löggjafarþingi að teknu tilliti til umsagna sem um það hafa borist. Nú eru liðin rúm 13 ár frá því að sett var fyrsta heildarlöggjöfin hér á landi um samskipti aðila leigumarkaðarins. Á þessum reynslutíma hafa komið fram ábendingar um ýmis atriði sem betur mættu fara og á það jafnt við þætti er lúta að leigusölum og leigjendum.
Hér á landi hefur ekki þróast öruggur og stöðugur markaður fyrir leigjendur líkt og þekkist víða hjá nágrönnum okkar. Ein af ástæðunum er sú að aðstoð hins opinbera í húsnæðismálum hefur í meira mæli og jafnvel einvörðungu verið bundin við þá sem eru að eignast húsnæði. Málefnum leigjenda og leigumarkaðar hefur oft verið lítið sinnt. Leiguíbúðir er nauðsynlegur valkostur í húsnæðiskerfinu og mikilvægt er að skapa forsendur fyrir góðum samskiptum aðila á leigumarkaði.
Samkvæmt niðurstöðum könnunar sem Félagsvísindastofnun gerði fyrir félmrn. í maí og júní 1992 kom í ljós að um 13% bjuggu í einhverri tegund af leiguhúsnæði en 7% svarenda leigja á almennum markaði. Rúm 14% búa án endurgjalds í húsnæði foreldra eða ættingja og um 73% búa í eigin húsnæði.
Það sem einkennir almennan leigumarkað hér á landi er að leigusalar eru langoftast einstaklingar sem leigja út aðeins eina íbúð. Samskiptin á þessum markaði eru því oft mjög persónuleg. Einnig er algengt að þeir sem leigja á almennum markaði tengjist leigusala vensla- eða vináttuböndum. Þetta sýnir m.a. hve mikilvægt það er að húsaleigulög sem kveða á um samskipti á leigumarkaði séu skýr og aðgengileg öllum almenningi.
Í september 1990 skipaði ég nefnd með fulltrúum frá félmrn., Húsnæðisstofnun ríkisins, Leigjendasamtökunum og Húseigendafélaginu til að gera tillögur um endurskoðun gildandi laga um húsaleigusamninga. Samkvæmt skipunarbréfi var nefndinni falið að leggja fram tillögur um endurbætur á gildandi lögum um húsaleigusamninga hvað varðar tryggingafé, tilkynningarskyldu, ákvæði um leigu á atvinnuhúsnæði, húsaleigunefndir, úttektarmenn og gera tillögur um stofnun og starfrækslu sérstakra húsaleigumiðlana. Nefndin skilaði niðurstöðum í mars sl. með frv. að húsaleigulögum sem lagt var fram í apríl á 115. löggjafarþingi en var ekki afgreitt.
Í frv. því sem nú er lagt fram eru gerðar tillögur um ýmsar veigamiklar breytingar á gildandi lögum. Lögð er til sú veigamikla breyting að ákvæði gildandi laga um fardaga verða að fullu og öllu lögð niður. Þá er lagt til að gerðar verði breytingar um forgangsrétt leigjenda sem ætlað er að efla heimilisrétt þeirra og öryggi gagnvart geðþóttauppsögnum. Þá hefur allri efnisröðun verið breytt frá því sem er í gildandi lögum í því skyni að gera lögin aðgengilegri öllum almenningi, en hér er einmitt um að ræða þann lagabálk sem mikið er notaður af almenningi.
Það sem hér er lagt fram er frv. til heildarlaga í stað frv. til breytinga á gildandi lögum. Frv. byggist á tillögum nefndarinnar að mestu leyti að undanskildum breytingum sem gerðar hafa verið í frekari umfjöllun í félmrn. og með hliðsjón af þeim athugasemdum sem borist hafa. Meginbreytingin frá eldri löggjöf sem felst í frv. þessu er eftirfarandi:
Fyrst má nefna að forgangsréttur leigjenda er aukinn verulega en heimilisréttur leigjenda hefur hingað til, þrátt fyrir að setning gildandi laga um húsaleigusamninga fyrir rúmum 13 árum síðan bætti þar nokkuð um, verið mun vanþróaðri en í flestum nágrannalöndum okkar.
Um forgangsrétt leigjenda er fjallað í sérstökum kafla, X. kafla, og er lagt til að hann taki nú til allra leigusamninga, jafnt tímabundinna sem ótímabundinna. Gert er ráð fyrir að leigjandi sem stendur í skilum með leigugreiðslur og ekki brýtur að öðru leyti gegn leigusamningi eigi að jafnaði forgangsrétt að hinu leigða, svo fremi sem húsnæðið sé áfram falt til leigu. Frá forgangsréttinum eru þó verulegar undantekningar samkvæmt frv., svo sem þegar leigusali býr sjálfur í sama húsi eða ef hann hyggst ráðstafa húsnæðinu til náinna skyldmenna. Þá getur leigjandi aldrei öðlast forgangsréttinn sjálfkrafa heldur verður hann ætíð að fara skriflega fram á hann.
Þá er lagt til að fellt verði niður ákvæði gildandi laga um fardaga. Það er samdóma álit flestra aðila sem tengjast húsaleigumálum að þessi ákvæði séu óþörf. Ekki verður séð að meiri þörf sé á að binda flutning leigjenda milli íbúða við ákveðna daga vor og haust heldur en almenn íbúðaskipti á íbúðamarkaði sem eiga sér stað hvenær ársins sem er.
Þá valda núgildandi ákvæði oft lengingu leigutíma sem aðilar höfðu alls ekki reiknað með. Slík lenging er reyndar oftast leigjanda í hag og hefur með þeim hætti nokkuð bætt stöðu leigjenda þó oft hafi slíkur framlengdur leigutími verið mjög mjög í óþökk leigusala.
Þó eru einnig ýmis dæmi um það að leigjendur séu krafðir um leigugreiðslur eftir að þeir hafa flutt úr húsnæðinu í krafti fardagaákvæðanna. Nefndin leggur því til að fardagaákvæðin verði afnumin jafnframt því sem uppsagnarfrestur er lengdur þannig að hann verði aldrei styttri en 6 mánuðir. Þá er einnig á það að líta að hinn aukni forgangsréttur leigjanda sem felst í X. kafla frv. mundi draga verulega úr gildi þeirrar leigutímalengingar sem leitt getur af núverandi ákvæði um leigufardaga.
Þá er lagt til að stofnsett verði sérstök kærunefnd húsaleigumála sem bæði leigjendur og leigusalar geta leitað til vegna ágreinings sem kann að rísa um túlkun ákvæðis leigusamnings eða framkvæmd hans. Kærunefndinni er ætlað það hlutverk að skila skriflegum álitsgerðum varðandi deilumál og vafaatriði sem óhjákvæmilega hljóta að rísa í samskiptum aðila leigumarkaðarins. Í reynd hefur félmrn. í ríkum mæli á síðustu árum vísað erindum og klögumálum einstaklinga til úrlausnar í Húsnæðisstofnun ríkisins. Eðli málsins samkvæmt er ýmsum vandkvæðum bundið að ráðuneyti sinni deilumálum sem kunna að rísa milli leigjenda og leigusala. Talið er heppilegra að sérstök nefnd taki að sér þetta hlutverk alfarið. Kærunefndinni er ætlað, telji hún að ákvæði laga hafi verið brotin, að láta í té rökstutt álit innan tveggja mánaða frá því að beiðnin birtist. Ef aðili vill ekki una niðurstöðum nefndarinnar verður hann að leita dómstóla.
Frv. gerir ráð fyrir að ákvæðið um húsaleigunefndir falli brott. Meginástæða þess er sú að reynslan hefur sýnt að húsaleigunefndir sveitarfélaganna hafa af ýmsum ástæðum sjaldan náð að starfa eins og til er ætlast í gildandi lögum.
Þá var með lögum nr. 70/1990, um félagslegar íbúðir, kveðið á um að stofna sérstakar húsnæðisnefndir sveitarfélaga sem m.a. skulu fylgjast með framvindu húsaleigumála. Eðlilegast þykir að fela þessum nefndum fyrra hlutverk húsaleigunefndanna. Gert er ráð fyrir að byggingarfulltrúi embættis sveitarfélaganna taki við því hlutverki sem sérstakir úttektarmenn hafa í gildandi lögum. Núverandi ákvæði um úttektarmenn og úttekt leiguhúsnæðis hafa engan veginn náð tilgangi sínum og slík starf hefur aðeins farið fram í litlum mæli í fáum sveitarfélögum. Störf við úttekt leiguhúsnæðis eru í eðli sínu mjög áþekk störfum byggingarfulltrúanna sem nú þegar eru starfandi í öllum sveitarfélögunum og því má telja eðlilegast að fela þeim umrætt úttektarhlutverk. Sveitarfélag getur falið húsnæðisnefnd eða starfsmanni á hennar vegum að annast úttektir.
Þá eru ákvæði um húsaleigumiðlanir í ýmsum atriðum endurskoðuð og gerð fyllri og ítarlegri en áður. M.a. er lagt til að félmrn. verði sá aðili sem veitir leyfi til þess að reka leigumiðlun í stað lögreglustjóra samkvæmt núgildandi lögum. Í frumvarpinu eru tillögur um að ákvæði um atvinnuhúsnæði verði frávíkjanleg og ákvæði húsaleigulaga gildi því aðeins um atvinnuhúsnæði að ekki hafi samist um annað milli aðila. Hin ófrávíkjanlegu ákvæði frv. eru fyrst og fremst sniðin að íbúðarhúsnæði og eiga misvel við um atvinnuhúsnæði, enda standa aðilar þá miklum mun jafnar að vígi en þegar um íbúðarhúsnæði er að tefla. Einnig er leitast við að draga nokkuð úr formfestu núgildandi laga, t.d. hvað varðar skyldur aðila til skriflegrar tilkynningar. Jafnframt er lagt til að ákvæði laganna verði í ríkari mæli frávíkjanleg en verið hefur samkvæmt núgildadi lögum.
Loks má nefna að efnisröðun og kaflaskipan er í grundvallaratriðum breytt frá gildandi lögum. Er leitast við að efni sé skipað í eins konar tímaröð þannig að fyrst sé fjallað um gerð leigusamnings og kröfur um ástand húsnæðis en atriði er svo uppsögn, riftun leigusamnings og skil leiguhúsnæðis komi í síðasta hluta laganna. Markmiðið með þessu er að gera lögin aðgengilegri fyrir allan almenning en nefna má fleiri atriði sem þjóna sama markmiði.
Frv. fylgja ítarlegar athugasemdir við einstaka kafla og greinar þess. Ég tel ekki ástæðu til þess að fara yfir öll atriðin hér að því er varðar einstaka kafla og greinar. Skal þó vikið að því helsta.
Í I. kafla er fjallað um gildissvið laganna. Þar er tekið fram með skýrari hætti en áður að þau skuli taka bæði til íbúðar- og atvinnuhúsnæðis. Í 2. gr. er sú meginregla sett fram að lögin skuli vera ófrávíkjanleg en frá þeirri reglu eru undantekningar í vissum tilvikum. Í þessu frv. er lagt til að samningsfrelsi aðila verði aukið. Þá er lagt til að ákvæði laganna verði frávíkjanleg hvað atvinnuhúsnæði varðar.
Í II. kafla er fjallað um gerð samninga. Samkvæmt 4. gr. er gert ráð fyrir því að Húsnæðisstofnun taki við hlutverki félmrn. hvað varðar útgáfu eyðublaða fyrir húsaleigusamninga og ákveði endurgjald fyrir þau. Þá er gert ráð fyrir því í 5. gr. að sveitarstjórnir, félagasamtök og aðrir þeir aðilar sem leigja út húsnæði geti einnig gefið út sérstök samningseyðublöð með leyfi félmrn.
Í 9. gr. er afnumin skylda leigusala til að tilkynna leigjanda með tímabundinn leigusamning að leigusamningurinn verði ekki endurnýjaður. Tilgangur breytinganna er sá m.a. að einfalda samskipti aðila leigusamnings. Einnig er í sömu grein afnumin tilvísun til ákvæðis um fardaga en það er ein af meginbreytingum sem felast í þessu frv.
Í IV. kafla er fjallað um viðhald leiguhúsnæðis og er þá lögð meiri áhersla en áður á höfuðábyrgð leigusala á viðhaldi hins leigða húsnæðis, en viðhaldsskylda leigjanda síðan skilgreind nánar þar sem um er að ræða undantekningar á skyldum leigusala.
Þá er í 34. gr. lagt til að skorður við fyrirframgreiðslu eigi aðeins við íbúðarhúsnæði en samningsfrelsi gildi um annað húsnæði en til íbúðar. Þótt jafnvægi á leigumarkaðinum hafi aukist á undanförnum árum og kröfur um fyrirframgreiðslu leigu hafi minnkað með rénandi verðbólgu og samningsstaða leigjenda því styrkst, þykir enn þörf á því að vernda leigjendur íbúðarhúsnæðis með því að takmarka fyrirframgreiðslu á leigu. Lagt er til að umræddar skorður við fyrirframgreiðslu á leigu fyrir íbúðarhúsnæði verði mildaðar frá því sem nú er, en samkvæmt 3. mgr. 51. gr. gildandi laga öðlast leigjandinn sjálfkrafa leigurétt í fjórfaldan þann leigutíma sem hann greiðir fyrir ef hann greiðir fyrir fram fyrir meira en þrjá mánuði. Lagt er til að þessi sjálfkrafa framlengingarréttur verði aflagður og rétturinn verði háður því að leigusali verði ekki að kröfu leigjanda um endurgreiðslu á ofgreiddri fyrirframleigu. Þá er einnig lagt til að þessi réttur til framlengingar verði styttur úr fjórföldum þeim tíma sem leigjandi greiddi fyrir í þrefaldan.
Í 35. gr. er tekið á því þegar leiga er greidd fram í tímann með viðskiptabréfum. Hefur því verið haldið fram að ekki sé um fyrirframgreiðslu að ræða í slíkum tilvikum þar sem leigjandi verði ekki fyrir beinum peningaútlátum í upphafi og frekar sé um tryggingar fyrir leigugreiðslum að ræða. Lagt er til í frv. að því sé slegið föstu að sé leiga greidd með þessum hætti teljist það fyrirframgreiðsla.
Ákvæði gildandi laga um tryggingafé hafa þótt stirð í vöfum og hafa verið tiltölulega lítið notuð. Í 40. gr. frv. eru lögð til mun fyllri ákvæði hvað þetta varðar en er í núgildandi lögum. Og í 1.--4. tölul. 1. mgr. eru þeir kostir nefndir sem æskilegastir eru taldir. Ekki þótti þó fært að hafa þessa kosti tæmandi talda og er því aðilum skv. 5. tölul. heimilt að semja um annars konar tryggingu. Gildir því samningsfrelsið að þessu leyti. Algengt er að tryggingar séu nú í formi tryggingarvíxla, tryggingarbréfa, skuldabréfa og jafnvel óútfylltra tékka. Slíkar tryggingar hafa í för með sér verulegt óöryggi fyrir leigjendur og þykir því nauðsynlegt að stemma stigu við því.
Í X. kafla frv. er lögð til sú meginregla að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli hafa forgangsrétt til leigu þess að leigutíma loknum ef það er falt til leigu í a.m.k. eitt ár. Þá er lagt til eins og áður er nefnt að forgangsrétturinn verði aukinn og gildir það einnig um ótímabundna leigusamninga. Á forgangsréttinum er þó lagt til að verði ýmsar undantekningar sem taldar eru upp í 11 töluliðum í 51. gr.
Í 56. gr. frv. er fjallað um uppsagnarfrest. Þar er lagt til að uppsagnarfrestur af beggja hálfu sé ætíð 6 mánuðir þar til leigutími hefur náð 5 árum. Eftir það verði uppsagnarfrestur eitt ár af hálfu leigjenda. Lenging uppsagnarfrests af hálfu leigjenda úr 3 mánuðum í 6 á fyrsta ári leigutímans þykir sanngjörn með tilliti til afnáms fardagaákvæðis gildandi laga.
Í XII. kafla er fjallað um riftun leigusamnings. Þar er að finna verulegar viðbætur miðað við ákvæði gildandi laga. M.a. er lagt til að alvarleg vanræksla leigusala varðandi viðhald íbúðar og almennt ástand hennar geti haft í för með sér riftun af hálfu leigjenda. Þá er lagt til að nýr töluliður bætist við þar sem kveðið er á um riftunarheimild leigjenda ef heimilisfriður hans raskast verulega af völdum annarra aðila, sem afnot hafa af sama húsi. Einnig er í nýjum tölulið lagt til að leigjandi hafi skýra riftunarheimild ef leigusali hindrar umráð og afnot hans af hinu leigða eða ef leigusali gengur um hið leigða húsnæði í heimildaleysi.
Í 74. gr. er að finna þau skilyrði sem menn verða að uppfylla til að geta fengið leyfi til leigumiðlunar. Þá er lagt til að félmrn. birti auglýsingu um veitingu leyfa m.a. til þess að tryggja réttaröryggi
almennings í þessum efnum.
Loks er í 87. gr. og jafnframt síðustu grein frv. lagt til að ákvæði frv. taki gildi 1. mars 1994. Þá er lagt til að aðilum beri fyrir 1. júní 1994 að endurskoða samninga sína til samræmis við ákvæði frv.
Ég sé ekki ástæðu, virðulegi forseti, til þess að hafa fleiri orð um þetta frv. en legg til að að lokinni þessari umræðu verði frv. vísað til 2. umr. og hv. félmn.
