[prenta uppsett í dálka] 90. fundur, 122. lþ.
Iðnaðarráðherra (Finnur Ingólfsson):
Herra forseti. Á þskj. 855 spyr hv. þm. Guðmundur Hallvarðsson um ábyrgð byggingameistara. Í fyrsta lagi spyr hv. þm. hver er ábyrgð byggingameistara íbúðarhúsnæðis gagnvart kaupendum á hvers konar smíða- eða steypugöllum sem fram koma í nýbyggingum. Um galla þá í fasteignakaupum sem spurt er um er ekki til sérstök löggjöf hér á landi. Lögin um fasteignafyrirtæki og skipasölu taka ekki á þessum atriðum, hins vegar hafa dómstólar hér á landi með ýmsum hætti beitt reglum laganna um lausafjárkaup og kaupalaganna þannig að sömu meginreglur gilda að ýmsu leyti um galla í fasteignakaupum og lausafjárkaupum.
Þess ber þó að gæta að kaupalögin eru frávíkjanleg lög og er talið að byggingameistari sem hér er gengið út frá að byggi fyrst íbúðarhúsnæði og selji það síðan, og kaupandi hans geti með sama hætti samið sig frá einstökum reglum sem ella teljast gilda um fasteignakaup. Samningsfrelsi getur leitt til þess að hugtakið galli verði þar af leiðandi afstætt. Reynist um galla að ræða kann seljandi á grundvelli 49. gr. kaupalaganna þó að hafa heimild til að bæta úr gallanum enda valdi það kaupanda ekki verulegum óþægindum eða kostnaði. Þá standa kaupanda þau úrræði til boða að rifta kaupunum, heimta afslátt af kaupverði eða krefja seljandann um skaðabætur með mismunandi skilyrðum þó. Skilyrði riftunar eru þau að gallinn sé verulegur eða seljandinn hafi haft svik í frammi þegar gengið var frá samningum. Galli verður að vera allmikill til að unnt sé að rifta á þeim grundvelli að ekki hafi verið farið eftir byggingareglum. Ekki skiptir hins vegar máli þegar um afslátt er að ræða hvort gallinn er verulegur eða ekki. Lítið hefur þó reynt á afslátt hér á landi. Í mörgum tilvikum hafa hins vegar verið kveðnir upp dómar um skaðabótaskyldu seljenda fasteigna. Grundvöllur skaðabótanna getur verið margs konar, byggist á ábyrgðaryfirlýsingum, svikum, vanrækslu seljanda eða aðila sem hann ber ábyrgð á, og vanræksla á upplýsingaskyldu sem dómstólar leggja talsvert upp úr í dómum sínum.
Taka má sem dæmi að í hæstaréttardómi frá 1965 og öðrum frá 1966 voru seljendur, sem voru jafnframt byggjendur húsa, taldir bótaskyldir gagnvart kaupanda. Sprungur í húsum stöfuðu annars vegar af vangæslu við frágang grunns og hins vegar missmíði á gerð húss. Í síðara tilvikinu var um að ræða byggingafélag sem byggt hafði íbúðir í fjölbýlishúsi. Um röng vinnubrögð byggingaraðila var að ræða í báðum þessara tilvika. Þótt oft sé um leynda galla á fasteignum að ræða er svo ekki alltaf. Augljós galli og vanræksla kaupenda á að sinna skoðunarskyldu sinni getur orðið til þess að ekki verði um bætur að ræða. Kaupandi vissi með öðrum orðum um gallann eða mátti vita um hann. Ákvæði í kaupsamningi um að kaupandi hafi skoðað eignina og sætt sig við ástand hennar getur ekki firrt seljanda allri ábyrgð heldur er það talið geta undanþegið hann ábyrgð á sýnilegum göllum. Taka má fram að refsiábyrgð er ekki útilokuð vegna mistaka við húsbyggingar.
Í öðru lagi spyr hv. þm.: Ef um ábyrgð er að ræða, hversu lengi varir hún? Leyndir gallir geta komið fram jafnvel áratugum eftir verklok og geta byggingameistarar átt von á að verða þá dregnir til ábyrgðar vegna verka sinna.
Skiptir þá máli hvort íbúðarhúsnæðið hafi verið gallað þegar byggingameistari seldi íbúðarhúsnæðið. Ég vil ítreka að hér ræði ég um ábyrgð byggingameistara sem selur húsnæði, ekki aðra seljendur, en eins og áður segir getur ábyrgð slíks byggingameistara verið ríkari en ábyrgð annarra seljenda. Talið er að kröfur vegna galla á fasteignum geti fyrnst á tíu árum frá því að gallans verður vart eða mátti verða vart. Byggist þetta á almennri fyrningarreglu fyrningarlaganna. Á tómlæti getur þó reynt fyrr samkvæmt dómum, þ.e. áður en tíu ára fresturinn rennur út þannig að ráðlegast er að kvarta sem fyrst um galla með sannanlegum hætti og gæta réttar síns að öðru leyti sem best. Hér má og hafa í huga að ábyrgðartrygging byggingarstjóra til fimm ára, þótt hún snúi að eiganda byggingarframkvæmdanna, getur þó skipt máli fyrir kaupanda. Verði steypugallar ekki raktir til mistaka byggingameistara heldur gallaðs efnis er ábyrgðartíminn miklu skemmri. Er þessi niðurstaða samkvæmt dómi Hæstaréttar frá 1983.
Í því tilviki höfðu liðið nær 14 ár þar til galli á efninu kom í ljós og var steypustöð sýknuð enda eins árs frestur samkvæmt fyrningarreglum laganna um lausafjárkaup, sem talinn var eiga við, löngu liðinn. Í drögum að frv. til nýrra kaupalaga er gert ráð fyrir að fresturinn verði lengdur í tvö ár. Vafasamt er talið að ákvæði kaupsamningsformsins um að takmarka ábyrgð byggingameistara sem seldu íbúðarhúsnæðið á mistökum sínum við eitt ár muni standast fyrir dómstólum.
