[prenta uppsett í dálka] 53. fundur, 130. lþ.
Dómsmálaráðherra (Björn Bjarnason):
Herra forseti. Ég mæli fyrir frv. til laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Dómsmrn. hefur um nokkurt skeið talið að gera þurfi víðtækar endurbætur á gildandi lögum um þessa starfsgrein. Félag fasteignasala hefur líka ítrekað látið í ljós sömu skoðun. Ýmis mál sem upp hafa komið á síðustu missirum hafa rennt enn frekari stoðum undir nauðsyn þess að endurbæta löggjöf á þessu sviði, einkum eftirlitsreglurnar.
Fyrstu lögin um sölu fasteigna voru lög nr. 47/1938, en þá var kveðið svo á í lögum að binda heimildir til sölu fasteigna fyrir aðra við sérstakt opinbert leyfi. Hefur svo verið æ síðan. Í stað þeirra komu lög nr. 34/1986, um fasteigna- og skipasölu, en með þeim var fyrst mælt fyrir um heimildir til að halda námskeið til undirbúnings prófraun fasteignasala. Þá var fyrst mælt fyrir um skyldu fasteignasala til þess að hafa tryggingar vegna tjóns sem þeir eða starfsmenn þeirra kynnu að valda í starfi sínu auk þess sem settar voru ítarlegri reglur en áður giltu um störf þeirra og starfsháttu.
Þessum lögum var breytt með gildandi lögum nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Í þeim var m.a. í fyrsta sinn kveðið á um að fyrirtækjasala félli undir einkarétt fasteignasala, reglur settar um útibú fasteignasala og ýmsar tilfæringar gerðar á reglum um söluyfirlit.
Það þarf að hafa í huga við skipan reglna um milligöngu um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa að viðskiptin eru afar þýðingarmikil, hvort sem litið er á þau frá þjóðhagslegu sjónarhorni eða þeirra einstaklinga og lögaðila sem standa að viðskiptunum hverju sinni. Svo tekið sé dæmi um fasteignakaup þá snúast þau nánast alltaf um aleigu fólks og stundum lögaðila og líka drjúgan hluta af framtíðartekjum viðkomandi. Það er þess vegna afar brýnt að allt regluverkið sem gildir um þessi viðskipti sé sem skýrast.
Eftirtalin atriði í gildandi reglum þarfnast breytinga:
Nokkuð hefur tíðkast að fasteignasölur séu undir eignarráðum og reknar af mönnum sem ekki hafa til þess leyfi. Fasteignasalinn sem hefur löggildingu er í ýmsum tilvikum starfsmaður eigandans og lýtur boðvaldi hans sem vinnuveitanda en það dregur úr möguleikum hans til þess að koma fram sem sjálfstæður milliliður sem hefur lögbundnum skyldum að gegna bæði gagnvart kaupanda og seljanda. Ljóst er að reglur gildandi laga um útibú eru ekki í takt við þarfir markaðarins og að ýmsu leyti sniðgengnar. Bent hefur verið á að gera verði meiri kröfur til þeirra sem fá löggildingu sem fasteignasalar, bæði um starfsreynslu og menntun.
Þá samræmist það ekki reglum um starfsábyrgðartryggingu fasteignasala, sem á að taka til tjóns sem hann og starfsmenn hans valda af gáleysi, hve mikið kveður að verksamningum í þessari grein. Leiðrétta þarf lágmarksfjárhæðir starfsábyrgðartryggingar til samræmis við aukna áhættu sem leiðir af stækkandi fyrirtækjum í greininni. Söluyfirlit, sem getur haft mikla þýðingu við að veita kaupanda upplýsingar um eiginleika og ástand fasteignar, hefur ekki öðlast þá stöðu sem æskilegt er. Er því brýn þörf á að styrkja reglur um söluyfirlit, efni þess og skylduna til að útbúa það og kynna væntanlegum tilboðsgjöfum í fasteignir. Taka þarf einnig af skarið um hver skylda fasteignasala sé um öflun upplýsinga í söluyfirlit.
Engar reglur eru í gildandi lögum um meðferð fasteignasala á fé viðskiptamanna. Er þetta bagalegt þar sem algengt er að fasteignasalar hafi umtalsverða fjármuni viðskiptamanna sinna undir höndum. Er brýnt að setja reglur um meðferð þeirra á slíku vörslufé.
Reglur um eftirlit með starfsemi fasteignasala eru ófullnægjandi. Gildandi lög gera ráð fyrir að dómsmrn. hafi með höndum eftirlitið. Þó skortir með öllu heimildir í lögum um framkvæmd eftirlitsins og reglur um viðbrögð við brotum fasteignasala á skyldum sínum eru rýrar að efni til. Það er óheppilegt almennt séð en einkum í ljósi þess hve miklir hagsmunir eru í húfi í fasteignaviðskiptum. Það er því brýnt að hafa í lögum reglur sem heimila eftirlitsaðila að bregðast skjótt við til þess að forða áföllum.
Engin ákvæði eru í gildandi lögum um skaðabótaábyrgð fasteignasala og reglur gildandi laga um refsiverð brot í starfsemi fasteignasala tiltaka aðeins að sérstaklega upptalin brot séu refsiverð en hafa ekki að geyma neitt almennt ákvæði um refsinæmi brota á lögunum.
Vinna við frv. hófst í ársbyrjun 2003. Við gerð þess hefur verið haft samráð við Félag fasteignasala um atriði sem félagið taldi að bæta þyrfti úr, en einnig var fundað með fulltrúum þriggja stærstu vátryggingafélaganna hér á landi í því skyni að ræða starfsábyrgðatryggingar fasteignasala. Þegar fyrstu drög frv. lágu fyrir, þ.e. texti greina, var það kynnt á samráðsfundi með hópi fasteignasala. Félagið kom að sjónarmiðum sínum á þessu stigi og var leitast við að taka tillit til þeirra að því leyti sem kostur var áður en heildardrög að frv. voru send til kynningar á vegum dómsmrn. Þegar þau lágu fyrir voru þau send nálægt 20 aðilum sem ætla má að hefðu sérstakra hagsmuna að gæta. Athugasemdir bárust frá nokkrum þeirra og er gerð grein fyrir viðbrögðum og ábendingum í almennum hluta athugasemda með frv. M.a. er lýst með rökstuddum hætti hvaða afstaða var tekin til athugasemdanna. Unnt var að fallast á fjölda athugasemda og ábendinga.
Meginefni frv. og helstu brtt. bera það með sér að leitast er við að taka á öllum þeim þáttum sem gagnrýndir hafa verið í gildandi lögum sem gerð var grein fyrir hér að framan.
Frv. er í sex köflum. Efni þess og helstu brtt. eru að lagt er til að heiti laganna verði breytt og þau nefnd lög um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Í I. kafla er lagt til að orðin ,,í atvinnuskyni`` í gildandi lögum verði felld niður. Öðrum en fasteignasölum yrði því bannað að hafa milligöngu um kaup og sölu fasteigna fyrir aðra. Ástæðan er sú að illmögulegt hefur reynst að afmarka skýrlega hver mörk þessarar reglu eru. Er lagt til að sömu skipan verði komið á aftur og gilti samkvæmt lögum um fasteigna- og skipasölu, nr. 34/1986, og lögum um fasteignasölu, nr. 47/1938.
Þá er lagt til að hnykkt verði á því að ákvæði laganna gildi þegar fasteignasali tekur að sér að hafa milligöngu um viðskipti með fasteignir fyrir þá sem hafa atvinnu af byggingu fasteigna og svo þegar lögmenn selja einstakar fasteignir í tengslum við lögmannsstörf þeirra. Eftirlitsreglur frv. taka þó ekki til slíkra einstakra starfa lögmanna. Lagt er til að heimild í 3. mgr. 2. gr. um að synja megi manni um löggildingu ef hann hefur gerst sekur um brot á ákvæðum almennra hegningarlaga verði þrengd þannig að hún eigi aðeins við ef maður hefur hlotið dóm fyrir brot á ákvæðum tiltekinna kafla laganna, þ.e. kafla sem taka til fjármunabrota eða brota sem tengjast skjalafalsi o.fl.
Þá er lagt til að skilyrði því sem gilt hefur um búsforræði fasteignasala verði breytt og samræmt því skilyrði sem gildir um lögmenn sama efnis. Lagt er til að gerðar verði auknar kröfur til þeirra sem þreyta vilja prófraun fasteignasala, þ.e. að gerð verði krafa um a.m.k. 12 mánaða starfsreynslu áður en prófraun er þreytt, að hann þurfi að hafa stúdentspróf eða sambærilega menntun að mati prófnefndar og hann þurfi að hafa setið námskeið til undirbúnings prófrauninni.
Þá eru gerðar tillögur um breytingar á tilnefningum í prófnefnd, aðra skipan á starfsábyrgðartryggingum en nú gilda, m.a. um hækkun þeirra í takt við hækkun þeirra í takt við fjölda starfsmanna.
Loks eru gerðar tillögur um breytingar á reglum um eignarhald á fasteignasölum, útibúum, að starfsábyrgðartrygging eigi að taka til þeirra sem ráðnir eru til starfa hjá fasteignasala og ýmis önnur atriði.
Í II. kafla lúta brtt. einkum að þremur meginatriðum. Þær eru þessar:
Í fyrsta lagi eru gerðar reglur um söluyfirlit í því skyni að styrkja stöðu þess bæði til að tryggja að það verði örugglega alltaf gert og til þess að styrkja það efnislega. Til viðbótar því má nefna að gerð er tillaga um nýtt ákvæði sem bætt er við 3. mgr. 11. gr., um efni söluyfirlits við sölu fyrirtækja, en ekkert slíkt ákvæði er í gildandi lögum.
Í öðru lagi eru lagðar til ýmsar lagfæringar á gildandi reglum um störf og starfsháttu fasteignasala, svo og skyldur þeirra við upplýsingaöflun vegna söluyfirlits og ábyrgð þeirra á réttmæti upplýsinganna.
Í þriðja lagi eru reglur um vörslu fjárreikninga, þ.e. um skyldur fasteignasala til þess að varðveita fé viðskiptamanna sinna á sérstökum reikningi. Er mælt fyrir um að fjármunir á slíkum reikningum séu eign viðskiptamanna, þeir njóti vaxta af fjármunum og staða innstæðunnar sé tryggð við hugsanleg gjaldþrotaskipti á búi fasteignasalans.
Í III. kafla eru tillögur um veigamiklar breytingar, þ.e. að fasteignasölum verði skylt að eiga aðild að Félagi fasteignasala og því verði ákveðið veigamikið hlutverk í lögunum. Lagt er til að sett verði á fót stjórnsýslunefnd, eftirlitsnefnd Félags fasteignasala, sem starfi í tengslum við félagið og á kostnað þess. Nefndinni er ætlað að hafa eftirlit með fasteignasölum í starfi þeirra. Nefndin hefur ríkar skyldur til eftirlits og heimildir til viðbragða ef rökstuddur grunur er um að fasteignasali hafi brotið af sér í störfum sínum. Nefndin getur veitt áminningu. Hún getur svipt fasteignasala löggildingu tímabundið og hún getur krafist lokunar á starfsstöð hans.
Ákvörðunum nefndarinnar sem hér hefur verið getið um má skjóta til ráðherra sem æðra stjórnvalds samkvæmt ákvæðum frv. Ráðherra getur m.a. ákveðið að svipting löggildingar skuli vera varanleg. Eftirlit nefndarinnar er tvenns konar, þ.e. reglulegt eftirlit sem þó er ekki oftar en þriðja hvert ár og eftirlit sem ákveðið er sérstaklega, ýmist að gefnu tilefni eða ekki.
Auk þessa felst eftirlit nefndarinnar í því að fasteignasalar eiga að skila til hennar vottorði endurskoðanda um að meðferð þeirra á fé viðskiptamanna hafi verið í samræm við lög og reglur um vörslu fjárreikninga. Eftirlitsreglurnar og ákvæði um kostnað af eftirlitinu samrýmast ákvæðum laga um opinberar eftirlitsreglur, nr. 27/1999. Markmiðið er að eftirlitið verði framkvæmt þannig að þeir fasteignasalar sem hafa sín mál í lagi verði almennt ekki varir við eftirlitsnefndina en nefndin hafi virk tækifæri til rannsókna og aðgerða þegar rökstuddur grunur er um að fasteignasali hafi ekki risið undir þeirri miklu ábyrgð sem þessari umsýslu fylgir.
Í V. kafla er lagt til að kveðið verði á um það í lögum að grundvöllur skaðabótaábyrgðar fasteignasala sé sakarreglan. Einnig er lagt til að mælt verði fyrir um það með almennum hætti að brot á ákvæðum laganna, ef frv. verður samþykkt á Alþingi, varði sektum nema þyngri refsing liggi við samkvæmt öðrum lögum.
Ég legg til, herra forseti, að að lokinni þessari umræðu verði frv. vísað til meðferðar í hv. allshn.
