Húsnæðismál
Mánudaginn 29. mars 2004, kl. 16:39:50 (5709)

2004-03-29 16:39:50# 130. lþ. 89.7 fundur 785. mál: #A húsnæðismál# (íbúðabréf) frv., JóhS
[prenta uppsett í dálka] 89. fundur, 130. lþ.

[16:39]

Jóhanna Sigurðardóttir:

Hæstv. forseti. Þegar miklar breytingar eru gerðar á húsnæðislöggjöfinni á meginmarkmiðið að vera það að þær breytingar tryggi betur hag íbúðakaupenda og íbúðaseljenda. Þó að húsbréfakerfinu hafi verið komið á í minni tíð sem félmrh. á auðvitað að breyta því og leggja það niður ef sýnt er fram á að það tryggi betur hag íbúðakaupenda og íbúðaseljanda. Afstaða mín til þessa máls mun fyrst og fremst ráðast af því hvort ég tel ástæðu til að ætla að svo verði.

Það er ástæða til að velta fyrir sér hverra hag er verið að tryggja með þessari umbyltingu á húsnæðismálum og hvort hún hafi verið nauðsynleg. Í mínum huga hefur þeirri spurningu alls ekki verið svarað þótt vel megi vera að það verði gert í umfjöllun félmn. um málið. Við höfum of oft farið í gegnum breytingar á húsnæðislöggjöfinni með slæmum afleiðingum fyrir íbúðakaupendur og íbúðaseljendur. Ég nefni þar 86-kerfið, þetta svokallaða biðraðakerfi. Ég nefni líka niðurlagningu á félagslega íbúðakerfinu sem leiddi til verðsprengingar, bæði á eigna- og leigumarkaðnum. Auðvitað væri hægt að hafa langt mál um það.

Það er ástæða til að spyrja hæstv. ráðherra, í upphafi míns máls, hvort ekki hafi verið neitt að marka hæstv. ráðherra fyrst þegar hann settist í stól félmrh. Hann sagði, með leyfi forseta, og þá var hann að ræða um að hækka lánshlutfallið í 90%:

,,Ég ætla mér að setja þessa vinnu af stað núna svo að við verðum komin með nokkuð góða áætlun um framkvæmd þessara tillagna þegar Alþingi kemur saman í haust.``

Hæstv. forseti. Hvar er áætlun ráðherrans um að hækka 90% lán? Í Morgunblaðinu var sett fram framkvæmdaáætlun og 1. des. 2003 átti lánshlutfallið að fara allt að 70% og hámarkslánin að hækka í 10 millj. kr. 1. maí 2004, eða eftir rúman mánuð, átti lánshlutfallið að fara í 75% og hámarkslánin að hækka í 12 millj. kr. Hvar eru þessar áætlanir, hæstv. forseti? Við erum einungis að fjalla um breytingar fjmrn. á löggjöfinni en ekki það sem hæstv. ráðherra hefur lofað.

Ég held að flestir hafi átt von á að ráðherrann mundi standa við orð sín en það er ekki að sjá að svo verði, eins og ráðherrann a.m.k. lagði málið upp þegar hann settist í stól ráðherra.

Ég spyr líka, eins og ASÍ hefur kallað eftir: Hvenær er að vænta aðgerða fyrir leigjendur? Ég tel það brýnna mál heldur en það sem við erum að fjalla um hér. Biðlistarnir eru orðnir mjög langir, á annað þúsund bíður eftir leiguíbúðum og leigukjörin eru að sliga leigjendur. Eina sem við sjáum um það í skýrslunni sem fylgir með í frv. er að sú nefnd sem fjallaði um breytinguna sem hér er verið að gera vill greinilega hætta niðurgreiðslu á lánum til leiguíbúða. Hvert á þá að vísa niðurgreiðslunni? Á sveitarfélögin og hækkun húsaleigubóta. Það er hið eina sem við sjáum um þetta. Ég held að það sé nauðsynlegt að hæstv. ráðherra upplýsi okkur um hver staðan er núna í ráðuneyti hans. Hvar eru tillögurnar til að bæta stöðu leigjenda?

Það eina sem leigjendur hafa séð á umliðnum mánuðum, fyrir utan það að hætt var að skattleggja húsaleigubæturnar, er hækkun á vöxtum á leiguíbúðum. Ég tel að þar hafi verið stigið afar slæmt skref, að hækka vexti á leiguíbúðum úr 1% í allt að 4,9%. Ég sé ekki betur en að verið sé að boða að setja leiguíbúðirnar á markaðskjör.

Í upphafi þessarar umfjöllunar um frv. er ástæða til að spyrja hæstv. ráðherra, hvort hann telji það ekki móðgun við þingið --- málið er í höndum þingsins en ekki ráðherra --- að í ákvæði til bráðabirgða skuli gert ráð fyrir að heimilt verði að hefja útgáfu og sölu íbúðarbréfa 15. apríl eða eftir hálfan mánuð. Þingið er rétt að byrja að fjalla um málið. Ætlast ráðherrann virkilega til að þetta frv. verði orðið að lögum eftir hálfan mánuð?

[16:45]

Bankarnir hafa fagnað mjög þeirri kerfisbreytingu sem boðuð er, að leggja niður húsbréfakerfið og taka upp peningalán, enda gengur breytingin mjög í átt til þess sem bankarnir hafa sjálfir lagt til. Það er líka ljóst að breytingarnar munu auðvelda það, þó ekki sé verið að leggja það til núna, að setja íbúðalánakerfið í bankana eins og bankarnir vilja. Og þó því sé alfarið neitað af hæstv. félmrh. að tilgangurinn með kerfisbreytingunni sé að auðvelda það að flytja íbúðalánakerfið í bankana minnir þetta óneitanlega á fyrri tíma þegar því var alltaf alfarið neitað þegar verið var að hlutafélagavæða bankana, að verið væri bara að hlutafélagavæða þá, ekki selja þá. Þannig var hlutafélagavæðingunni komið inn varðandi bankana. Spá mín er sú að eftir að kerfisbreytingin er gengin í gegn muni ekki mjög langur tími líða þar til kerfið verður einkavætt og sett inn í bankana. Svo geta menn haft á því skoðanir hvort það er til góðs eða ills.

Tilgangurinn með breytingunni er sagður vera að auka hagkvæmni fjármögnunar og skapa grundvöll fyrir trausta verðmyndun á frum- og eftirmarkaði. Það má vel vera að breytingin liðki fyrir að hægt sé að mynda betri grunn með nýju fyrirkomulagi, verðmyndun verðtryggðra skuldabréfa, en ég held að meira sé úr því gert en efni standa til. Ef menn eru að hugsa um erlenda fjárfesta tel ég að verðtryggingin sem við búum við sé ekki síður þröskuldur í vegi fyrir að erlendir fjárfestar komi inn í miklum mæli með kaup á húsbréfum eða íbúðabréfum heldur en útdráttarfyrirkomulagið sem menn telja helsta ókostinn í húsbréfakerfinu.

Það er ekki síður hægt að koma stórum flokkum húsbréfa á markað, eins og íbúðabréfum, sem hefur veruleg áhrif á verðmyndun bréfanna. Ég minni á að eftir að stórir flokkar húsbréfa voru teknir upp og eftir að helstu flokkar húsbréfa voru rafskráðir hafa húsbréfin lagað sig vel að markaðnum og vandamálið varðandi útdráttarfyrirkomulagið hefur minnkað verulega.

Erlendir fjárfestar hafa á síðustu tveimur til þremur árum sýnt húsbréfunum mikinn og vaxandi áhuga sem m.a. hefur leitt til yfirverðs á húsbréfum og ekkert hægt að fullyrða um að áhugi þeirra verði meiri varðandi íbúðabréfin en húsbréfin, ef þau hefðu áfram verið á markaði. Í því sambandi vil ég minna á að heildarskuldir Íbúðalánasjóðs sl. áramót í hús- og húsnæðisbréfum voru um 411 milljarðar kr., þar af um 311 milljarðar kr. í húsbréfum. Talið er að erlendir fjárfestar eigi um 100 milljarða kr. af þessum 311 milljörðum kr., eða um þriðjung, en mest voru kaup erlendu fjárfestanna á húsbréfunum á sl. ári. Það er einmitt tilgangurinn, að aðlaga skuldabréfaútgáfuna með þeim hætti að erlendir fjárfestar hafi frekar áhuga á kaupum, en ég rifja upp að þeir hafa á sl. tveimur árum eftir að flokkarnir voru stækkaðir haft verulegan áhuga á húsbréfunum líka.

Það er því mín skoðun, hæstv. forseti, að kostir íbúðabréfanna gagnvart erlendum fjárfestum séu ofmetnir samanborið við húsbréfakerfið og það sé miklu fremur verðtrygging sem hafi áhrif, eins og ég nefndi áðan, sem hefur verið helsta hindrunin fyrir erlenda fjárfesta á kaupum á skuldabréfum.

Svo er auðvitað sérkafli sem menn ættu að hugleiða ef treysta á á erlenda fjármögnun í húsnæðiskerfinu, hvaða áhrif það hefur fyrir almenning og þjóðarbúið ef fjármagna á húsnæðislánakerfi landsmanna helst með erlendum lántökum. Það er hægt að velta fyrir sér þegar treyst er svo mjög á fjármögnun erlendra fjárfesta eins og nýja kerfið byggir á hvað muni gerast ef erlendir fjárfestar fara skyndilega burt af markaðnum í stórum stíl, innleysa bréf sín. Því fylgir mikil hætta á að ávöxtunarkrafa bréfanna hækki mikið eins og gerðist í Svíþjóð fyrir nokkrum árum.

Ég held líka að hvorki sé hægt að fullyrða eða slá út af borðinu að breytt fyrirkomulag eins og hér er lagt til stuðli að lægri vöxtum til lengri tíma litið og full ástæða til að vara við of mikilli bjartsýni í því sambandi, enda margt annað sem hefur áhrif á vaxtamyndun í landinu en hvort þær breytingar verða á fyrirkomulagi húsnæðismála sem lagt er til. Það er þó von að það gangi eftir að endurskipulagningin á skuldabréfaútgáfunni muni stuðla að frekari lækkun á langtímavöxtum í framtíðinni.

Það sem miklu ræður um framvindu kerfisins er hvernig háttað verður áhættugreiningu og áhættustýringu. Vil ég spyrja hæstv. ráðherra hvort fyrir liggi það sem boðað var, að Ráðgjöf og efnahagsspá verði falið það verkefni að meta vaxtaáhættuna í kerfinu. Hefur það verið gert? Það átti að kynna niðurstöður áhættugreiningarinnar áður en frv. yrði lagt fram, sem er mikilvægt fyrir þingmenn til að geta metið kosti og galla kerfisins og ekki síst vaxtaáhættunnar sem mun að fullu bitna á lántakendum.

Ég vil vitna í skýrslu Landsbankans um efnahagsmál og skuldabréfamarkað, um áhættuna vegna uppgreiðslna, en eitthvað hefur þetta breyst eftir að frv. var lagt fram, þá kom vaxtaálag í staðinn og þar hefur verið sett belti og axlabönd ef allt fer úrskeiðis varðandi uppgreiðsluna og ég ætla að koma nánar inn á það á eftir. En Landsbankinn metur þetta svo, með leyfi forseta:

,,Vaxtaáhættan eykst eftir því sem líkur eru meiri á uppgreiðslu af hendi lántakenda/einstaklinga þar sem lántakendum verður áfram heimilt að greiða upp húsbréfalán í nýja kerfinu, en ÍLS óheimilt að greiða upp með aukaúrdrætti þann hluta húsbréfastaflans sem skipt hefur verið yfir í íbúðabréf. Íbúðalánasjóður gæti þar af leiðandi staðið frammi fyrir því að þurfa að endurfjármagna uppgreiðslurnar á töluvert lægri vöxtum. Miklar uppgreiðslur gætu þar af leiðandi myndað verulegt ójafnvægi í rekstri sjóðsins.``

Þarna liggur vissulega hætta fyrir hendi sem þarf að skoða nánar.

Mjög miklar breytingar hafa orðið á fjármálamarkaðnum frá því biðraðakerfið frá 1986 var við lýði og engu hér saman að jafna, svo miklar stökkbreytingar hafa orðið, enda væri kerfisbreytingin klárlega ávísun á nýtt biðraðakerfi ef ekki væri umbylting á fjármálamarkaðnum. Engu að síður er ákveðin hætta á því í kerfinu að bið geti orðið eftir lánum. Það þarf ekki annað en líta til þess sem segir í skýrslu fjármálaráðherra um að ekki verði lánað út umfram það sem fjármagnað hefur verið í útboði. Það segir alveg skýrt að á því byggir breytingin. Það þarf ekki annað að koma til en að útboð mistakist til að einhver lengri bið verði eftir lánum með tilheyrandi kostnaði fyrir íbúðakaupendur. Sú hætta er einnig fyrir hendi að margir ráðist í íbúðakaup á þeim tíma sem hagstæð útboð nást fram á lægri vöxtum sem skapar áhlaup á kerfið og leiðir til þenslu og hækkunar í íbúðakerfinu.

Það er ástæða til, virðulegi forseti, að hafa áhyggjur af því að greiningardeildir bankanna hafa verið að hvetja fólk til að fresta íbúðakaupum þar til nýtt kerfi er komið á sem leitt geti til þenslu og hærra íbúðaverðs ef einhver fjöldi frestar viðskiptum sínum þar til nýtt kerfi verður tekið upp. Það er full ástæða til að vara við því. Það er nóg komið af íbúðaverðshækkunum m.a. vegna þeirra kerfisbreytinga sem ráðist hefur verið í varðandi félagslega íbúðakerfið eins og ég nefndi, en það hefur verið um 70% raunhækkun á íbúðaverði frá 1997. Ef við lítum bara á síðustu tvö ár hefur tveggja til fjögurra herbergja íbúð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 18% og 120--150 fermetra íbúð um 21,6%.

Þá er ljóst, sem er galli á nýja fyrirkomulaginu, að miklar sveiflur geta orðið á vöxtum frá einu útboði til annars þannig að vaxtagjöld geta orðið mjög misjöfn á sambærilegum íbúðum. Það gæti vissulega, virðulegi forseti, haft þau áhrif að það skekki verðmyndun á sambærilegum íbúðum á markaði vegna þess að sambærilegar íbúðir geta borið mismunandi vexti þannig að verðlagning á þeim getur verið mismunandi.

Ég ætla aðeins að ræða þá fullyrðingu sem haldið hefur verið fram, m.a. af hv. þm. Hjálmari Árnasyni, hæstv. ráðherra og fleirum, að nú séu afföll úr sögunni með þessari breytingu. Mér finnst ansi langt gengið þegar forsvarsmenn nýja kerfisins fullyrða að afföll verði úr sögunni og hver étur upp eftir öðrum. Það er beinlínis rangt og hrein blekking að bera það á borð fyrir fólk að afföllin verði úr sögunni. Það er stundum, virðulegi forseti, eins og sumir skilji hreinlega ekki hvað afföll eru og þau hafi fyrst komið með upptöku húsbréfakerfisins. Það er ástæða til þess að fara aðeins yfir það.

Það hefði verið sáraeinfalt að eyða öllum afföllum í húsbréfakerfinu þau 14 ár sem kerfið hefur starfað með því að hafa nafnvexti húsbréfanna ekki lægri en ávöxtunarkröfuna sem markaðurinn gerir til þeirra. Í nýja kerfinu eiga vextir einmitt að ráðast af niðurstöðu útboðs íbúðabréfa auk alls konar áhættuálaga sem ég ætla að koma nánar inn á á eftir.

Afföllin sem fólk greiðir í nýja kerfinu eru sem sagt falin í alls konar vaxta- og áhættuálagi og koma fram í þeim markaðskjörum sem verða á vaxtakjörum á peningalánunum. Nafnvextir á húsbréfum eru og hafa lengi verið 4,75%. Ef ávöxtunarkrafa er hærri en t.d. 5% koma fram afföll við sölu bréfanna á markaði og þannig fá kaupendur þeirra sína 5% ávöxtun. Afföllin dekka því þann mun sem er á ávöxtunarkröfunni og nafnvöxtunum og ef nafnvextir húsbréfa eru þeir sömu og ávöxtunarkrafan koma engin afföll fram. Þegar afföll af húsbréfum voru t.d. allt að 25% var ávöxtunarkrafa til húsbréfanna rúm 7%. Ef nafnvextirnir hefðu þá verið rúm 7% hefðu engin afföll komið fram við sölu þeirra á þeim tíma. Og þegar nýtt húsnæðislánakerfi leysir húsbréfakerfið af hólmi mun Íbúðalánasjóður bjóða út skuldabréf, íbúðabréf, og vextir af húsnæðislánum munu síðan taka mið af þeirri ávöxtunarkröfu sem koma mun fram í þeim útboðum sem verða með reglulegu millibili auk sérstaks vaxtaálags. Ef nýja kerfið sem við erum að ræða hefði t.d. verið við lýði þegar afföllin í húsbréfakerfinu voru allt að 25% hefðu vextirnir af húsnæðislánunum í nýja kerfinu verið yfir 7%, í stað 5% vaxta í húsbréfakerfinu.

Þess vegna er það grundvallarmisskilningur að afföllin í húsbréfakerfinu hafi verið eitthvert einangrað fyrirbæri bundið við húsbréfakerfið og mundi ekki koma fram í peningalánakerfinu. Í staðinn fyrir að koma fram í afföllum mundu vextirnir einfaldlega vera hærri með hliðsjón af ávöxtunarkröfunni.

Ég ætla í þessu sambandi að vitna í Tryggva Þór Herbertsson, forstöðumann Hagfræðistofnunar. Hann segir í Morgunblaðinu 3. janúar, með leyfi forseta:

,,Hann segist ekki viss um að það sé rétt sem fullyrt hafi verið að áhætta sú sem fólgin hefur verið í mismiklum afföllum af húsbréfum verði úr sögunni með væntanlegri kerfisbreytingu. Áhættan verði nákvæmlega eins og verið hefur þegar fólk muni standi frammi fyrir því að Íbúðalánasjóður muni bjóða út skuldabréf í hinu nýja peningalánakerfi. Vaxtakjörin verði ákvörðuð í útboði og gagnvart fólki verði áhættan eins varðandi það að vaxtakjörin í hinu nýja kerfi geti breyst eins og afföllin í húsbréfakerfinu í dag.``

Það er nauðsynlegt að menn hafi þetta hugfast en ekki sé sí og æ verið að telja fólki trú um að nú muni vextir lækka niður í 4%--5% og öll afföll muni hverfa.

Ef nýja kerfið hefði gilt t.d. á árinu 2001 hefði fólk þurft að borga 6,12% í vexti auk áhættuálags. Á árinu 2002 hefðu vextir í nýja kerfinu verið 5,79%, en þetta var á þeim tíma þegar meðalfjármögnunarkostnaður með vaxta\-álagi sem fékkst með sölu húsnæðisbréfa á markaði vegna viðbótarlána á sama tíma og vextir í húsbréfakerfinu voru 5,1%, en þá höfðu vextir í nýja kerfinu á mismunandi tíma verið 5,79% eða 6,12%.

Það er líka athyglisvert að þó fjármögnunarkostnaðurinn hafi verið 4,76% á sl. ári, þ.e. í útboðunum varðandi viðbótarlánin, voru engu að síður vextir viðbótarlána 5,6%. Þannig að 1% vaxtamunur var milli vaxtakjara viðbótarlána og fjármögnunarkostnaðarlánanna hjá Íbúðalánasjóði. Þar er um að ræða peningalán sem eru fjármögnuð á markaði eins og áformað er með öll húsnæðislánin, gangi málið fram. Samt fékkst í útboðunum 4,76% en viðbótarlánin báru 5,6% vexti.

Þetta eru þau kjör sem fengust í útboði á húsnæðisbréfunum vegna viðbótarlána á þeim tíma, en lánakjör íbúðakaupenda munu í nýju kerfi vera markaðskjör að teknu tilliti til áhættu og kostnaðar. Lánskjörin fyrir íbúðakaupendur gætu því allt eins orðið lakari en þau eru nú í húsbréfakerfinu, auk þess sem uppgreiðsla lána og aukaafborganir verða kostnaðarsamari í nýju kerfi, en kosta ekkert í húsbréfakerfinu. Af peningalánunum geta því orðið mikil afföll vegna sveiflna í vaxtakjörum frá einum tíma til annars og viðbótarálagi sem ekki er í núverandi kerfi.

Ég sé, virðulegi forseti, að tíma mínum er lokið. Ég hef samt ekki lokið máli mínu þannig að ég bið um að fá að fara aftur á mælendaskrá.