08.04.1954
Efri deild: 80. fundur, 73. löggjafarþing.
Sjá dálk 563 í C-deild Alþingistíðinda. (2703)

125. mál, húsaleiga

Guðmundur Í. Guðmundsson:

Herra forseti. Ég ætla mér ekki að taka þátt í hinum almennu umræðum, sem fram hafa farið um þetta frv. í heild. Ég hef hins vegar þegar borið fram ásamt hv. 6. landsk. þm. nokkrar brtt. við frv., sem mér þykir rétt að mæla fyrir, auk þess sem ég er með eina brtt. enn ásamt þessum sama hv. þm., sem ég mun leggja fram, þegar ég hef gert fyrir henni nokkra grein.

Þetta frv. er, eins og fram hefur komið í umræðunum, ofið úr tveimur meginþáttum. Annars vegar eru nokkur ófrávíkjanleg almenn ákvæði um viðskipti leigusala og leigutaka. Hins vegar eru ákvæði, sem fela í sér heimild fyrir sveitarstjórnir til þess að takmarka mjög ráðstöfunarrétt einstaklinga á húsnæði því, er þeir eiga. Eins og ég sagði, þá eru ákvæði þau, sem eru í hinum almenna kafla, ófrávíkjanleg og ganga skilyrðislaust í gildi, ef lögin verða samþ., og koma þá strax til framkvæmda, en ákvæðin í hinum sérstöku köflum koma því aðeins til framkvæmda, að sveitarstjórnirnar vilji við þeim taka.

Í ákvæðunum í hinum almenna kafla eru að mjög verulegu leyti tekin upp ýmis ákvæði, sem myndazt hafa smám saman í viðskiptum leigusala og leigutaka. Mörg þessara ákvæða eru og hafa verið óumdeilanleg, og sum þeirra hafa verið viðurkennd af réttarvenjum. Það er að sjálfsögðu nokkuð við það unnið að fá slík ákvæði lögfest, þó að þau séu löngu viðurkennd, og til nokkurs hagræðis er fyrir menn að geta gengið að þeim í einum lagabálki og þurfa ekki að vera að leita að þeim í dómum eða annars staðar eða um þau að deila. Hins vegar skyldi enginn ætla, að upp í þennan almenna kafla hafi verið tekin öll þau meginákvæði og þær meginreglur, sem myndazt hafa og viðurkenndar eru af dómstólum og í réttarvenjum um viðskipti leigusala og leigutaka. Þar skortir mjög á. Á löngum tíma og fyrir mikla reynslu hafa ýmsar meginreglur myndazt um viðskipti þessara aðila. Þær eru löngu viðurkenndar af dómstólunum, en engu að siður er þær ekki að finna í þessu frv. Má því slá því föstu, að því fari mjög fjarri, að hér sé að finna allar þær meginreglur, sem nú gilda og viðurkenndar eru af dómstól um viðskipti leigusala og leigutaka. Á hinn bóginn hafa verið tekin upp í þetta frv. ýmis ákvæði, sem hafa ekki hingað til verið talin gilda um viðskipti leigusala og leigutaka, — ákvæði, sem hvorki venja né dómstólapraksis hafa viljað fallast á eða mundu fallast á, án þess að til þess kæmu föst, bein lagaákvæði, og það eru þau ákvæði, sem einna mest ber á í hinum almenna kafla. Ég á þar fyrst og fremst við þau ákvæði, sem að því lúta, í hvaða ástandi leigt húsnæði skuli vera, þegar leigutími hefst, og í hvaða ástandi það skuli vera, þegar leigutaki skilar því af sér í lok leigutímans, hvernig með skuli fara, ef leiguhúsnæði er ekki í því ástandi, sem það átti að vera, þegar leigutaki tók við því, og hvernig með skuli fara, ef það er ekki í því ástandi, sem það á að vera, þegar leigutaki skilar því af sér. Þessi ákvæði eru algert nýmæli og mundu ekki verða viðurkennd í viðskiptum þessara aðila, nema því sé slegið föstu með lögum, að þau eigi að vera á þann veg, sem í frv. segir.

Það er að sjálfsögðu til bóta að fá um það ákvæði í l., í hvernig ástandi íbúðir skuli vera í upphafi leigutíma, í hvaða ástandi þær skuli vera í lok leigutímans, hvernig viðhaldsskyldunni skuli vera skipt á leigusala og leigutaka og hvernig aðilar skuli bæta hvor öðrum, ef annar hvor framfylgir ekki sinni skyldu rétt og samvizkusamlega eins og l. gera ráð fyrir. Hitt má aftur á móti um deila, með hverjum hætti þessum ákvæðum verður bezt fyrir komið og hvernig þeim verður bezt skipað. En allir geta þó verið sammála um, að til þess að þessi almennu ákvæði komi að einhverju gagni, til þess að raunverulega sé hægt að framkvæma þau, þá er með öllu óhjákvæmilegt, að í löggjöfinni sé ákvæði, sem tryggir það, að bæði leigusali og leigutaki geti raunverulega tryggt sér sönnun fyrir því, í hvaða ástandi íbúð var í upphafi og við lok leigutíma. Það að taka upp í löggjöfina ákvæði um, í hvaða ástandi íbúðir eigi að vera á þessum tímamótum og hvernig þeim skuli við haldið og hvaða viðurlög skuli við liggja, ef út af er brugðið, án þess að tryggja jafnframt, að leigusali og leigutaki geti í upphafi og við lok leigutímans örugglega sannað um ástand íbúðanna, væri mjög miður farið, og án slíkra öryggisráðstafana væru hin almennu ákvæði laganna eiginlega lítils virði. Þetta hefur þeim, sem samdi þetta frv., verið ljóst. Þess vegna hefur verið tekið upp í það ákvæði um, að sérhver íbúð skuli tekin út af sérstökum úttektarmönnum, bæði við upphaf og við lok leigutímans. Þetta ákvæði tel ég ekki aðeins gagnlegt, heldur alveg gersamlega óhjákvæmilegt, til þess að ákvæðin um viðhald og ástand íbúðarinnar verði í raun og veru nokkurs virði.

En ákvæðin um úttektina sjálfa verða því aðeins einhvers virði, að hana sé raunverulega hægt að framkvæma þannig, að að fullu gagni komi. Og það er það atriði, sem ég fyrir mitt leyti efast mjög um að sé þannig frá gengið í frv., að nokkur leið sé að samþykkja, eins og fyrir liggur. Ef maður athugar aðeins, hvernig úttektarákvæðin mundu verða í framkvæmd hér í Reykjavík, þá vekur það fyrst athygli manns, að í frv. er þeirri venju, sem komin er á, slegið fastri, að hinir venjulegu fardagar fyrir íbúðarhúsnæði eru tvisvar á ári, 14. maí og 1. október, og ekki aðeins á þessum ákveðnu dögum, heldur einnig á ákveðinni klukkustund á þessum dögum. Leigutaki á að vera vikinn úr íbúð klukkan eitt á hádegi á þessum ákveðnu dögum, og leigutaki á rétt á að fara inn í íbúð á þessum ákveðna klukkutíma. Til þess að eitthvert gagn sé að úttekt, þá er það alveg ljóst, að hún verður að fara fram þegar eftir að leigutaki víkur úr íbúðinni og áður en nýr leigutaki flytur inn í hana. Ef úttekt fer fram, áður en fyrri leigutakinn víkur úr henni, þá getur sá nýi alltaf sagt, að eitthvert tjón hafi verið unnið eftir að úttektin fór fram og áður en sá nýi leigutaki fór inn í íbúðina, og þarf ekki langan tíma til þess að hægt sé að bera slíkt fyrir sig. Það er því að mínu áliti alveg óhjákvæmilegt skilyrði, til þess að úttektarákvæðin komi að einhverju gagni og þar með ákvæðin um ástand íbúðanna, að þannig sé um úttektina búið, að hún geti farið fram þegar eftir að leigutaki víkur úr íbúðinni og áður en hún er tekin til afnota á ný. Þetta er að mínu áliti alveg óhjákvæmilegt grundvallaratriði, til þess að eitthvert gagn sé að úttektinni og til þess að ákvæðin um ástand íbúðanna komi raunverulega að nokkru gagni.

Frv. það, sem hér liggur fyrir, gerir ráð fyrir því, að undir venjulegum kringumstæðum skuli aukafasteignamatsmenn framkvæma úttekt íbúðanna. Þessir aukafasteignamatsmenn eru tveir. Það er því tveimur mönnum í hverjum kaupstað ætlað að framkvæma þessa íbúðarúttekt. Ef heimildarákvæði X. kaflans yrðu notuð, þá ættu húsaleigunefndirnar að gera þetta, og þær mega kveðja menn sér til aðstoðar, en það mega aukafasteignamatsmennirnir ekki. Ef heimildarákvæði X. kaflans koma hins vegar ekki til framkvæmda, þá verður ekki komizt hjá því, að samkvæmt frv. eru það aukafasteignamatsmennirnir og þeir einir, sem úttektina eiga að framkvæma.

Ég býst við, að allir geti séð, hvernig þetta mundi takast til, a. m. k. hérna í Reykjavík. Ég hef verið að gera mér nokkra grein fyrir, hvað margar íbúðir þyrfti að taka út á fardögum ár hvert í bænum. Það er dálítið erfitt að slá fastri ákveðinni tölu, vegna þess að um það liggja ekki skýrslur fyrir. Nokkrar upplýsingar hefur maður þó, sem ættu að nægja til þess að geta getið sér a. m. k. nokkuð til um þetta.

Hér í Reykjavík eru byggðar, eins og nú er, um fjögur, fimm eða sex hundruð íbúðir á ári. Í þessar íbúðir flytja menn, sem flytja hér úr öðrum íbúðum. Íbúðir þær, sem þeir flytja úr, þurfa því úttektar við. Hér í Reykjavík eru seldar á ári ekki minna en átta, níu eða tíu hundruð íbúðir. Í sambandi við þorra þessarar íbúðarsölu standa flutningar. Þar kemur því líka mikil úttekt til greina. Fyrir utan þessi tvö atriði eru svo auðvitað ótal flutningar í bænum, og sjálfsagt fer meiri hluti flutninga á milli íbúða fram hér í bænum án þess að það standi í sambandi við sölu eða nýbyggingu. Í mínum huga er enginn vafi á því, að um hverja einustu fardaga flytja menn hér í Reykjavík úr ekki færri en 600 íbúðum. Og sjálfsagt eru þessir flutningar eitthvað yfir þúsund, er allt kemur til alls.

Hvernig í ósköpunum er nú hægt að hugsa sér það, ef X. kafli l. kemur ekki til framkvæmda, að tveir úttektarmenn geti ekki aðeins á einum degi, heldur svo að segja á einum klukkutíma, tekið út og metið fleiri hundruð íbúðir? Þetta er ekki nein smávegis úttekt, sem þeir eiga þarna að framkvæma, og ekki neitt smáræðis mat. Þeir eiga að kynna sér ástand íbúðarinnar, þeir eiga að semja á því lýsingu og þeir eiga að meta álag. Auk þess er sérstaklega fram tekið í l., að þeir eigi að kynna sér, hvort íbúðirnar séu meindýralausar. Og þeir verða algerlega að ganga úr skugga um það, með fullkominni vissu, hvort meindýr eru í íbúðunum eða ekki, því ef úttektarmaður segir: Hér er ekki meindýr — þá er leigutaki, sem inn í íbúðina flytur, bundinn af því, að þau séu ekki í íbúðinni, þó að þetta reynist rangt. Hann er bundinn af úttektinni og kemst ekki fram hjá henni. Úttektarmennirnir verða því að sýna fyllstu samvizkusemi og ganga algerlega úr skugga um það, hvort meindýr eru þar eða ekki. Og það er ekkert smáræðis verk að leita að því í gömlu timburhúsunum hér í bænum, hvort meindýr eru í íbúðunum eða ekki. Mér lízt ekkert á, að úttektarmennirnir tveir leiki sér að því að framkvæma öll þessi ósköp ekki aðeins á einum degi, heldur næstum því á einum eða tveimur klukkutímum.

Ákvæðið í frv. um þetta atriði er því eitt hið furðulegasta, sem ég fyrir mitt leyti hef nokkurn tíma augum litið í löggjöf. Meiri hl. allshn. hefur fundið, að þetta getur ekki blessazt eins og það er, og hefur þess vegna búið til um það brtt., að ef aðilar komi sér saman um að framkvæma úttektina sjálfir eða komi sér saman um úttektarmennina, þá sé þeim það heimilt. Nú kann vel að vera, að þetta bæti eitthvað úr, en það verður áreiðanlega ekki nema lítil úrbót að þessu. Og eftir þeirri reynslu, sem ég hef í þessum efnum, þá leyfi ég mér að efast um, að úrbótin nemi eiginlega nokkru. Ég hef oft orðið þess var, þegar menn ætla að leggja mál í gerðardóm eða undir úttekt, þá hafa aðilar í byrjun gjarnan trú á því, að ef þeir tilnefni sinn manninn hvor, þá geti þessir aðilar — þessir tveir fulltrúar — komið sér saman um gerðina eða úttektina. En í þeim tilfellum, sem ég þekki til, er það langalgengast, að þessir fulltrúar koma sér ekki saman, og þá þarf venjulega að fá lögreglustjóra, bæjarfógeta eða sýslumann til þess að tilnefna oddamann til þess að skera úr rifrildinu á milli fulltrúa aðilanna. Ég fyrir mitt leyti er sannfærður um það, að svo mundi fara í flestum tilfellum, þó að þessi brtt. meiri hl. allshn. yrði samþykkt, enda þótt ég skuli viðurkenna, að hún sýni þó það, að n. hefur verið það ljóst, að eins og ákvæðið er í frv., þá er það með öllu óframkvæmanlegt.

Ég held, að það þurfi að ganga miklu lengra í þessum efnum til þess að gera þetta mat framkvæmanlegt. Ég hef þess vegna leyft mér ásamt hv. 6. landsk. þm. að bera hér fram brtt., sem ég mun afhenda hæstv. forseta. Hún er því miður skrifleg. Þessi brtt. er við 35. gr. frv. og hljóðar svo:

„Greinin orðist svo:

Félmrn. skipar úttektarmenn íbúða eftir tillögum sveitarstjórna. Skal á hverjum stað skipa svo marga úttektarmenn sem sveitarstjórn telur nauðsynlegt, til þess að úttektargerð geti farið fram án tafar, eftir að leigutaki flytur úr íbúð og áður en hún er tekin til afnota á ný. Tveir úttektarmenn skulu annast úttekt hverrar íbúðar. Úttektargerðir svo og allar virðingar í sambandi við þær skulu skrásettar í sérstakar bækur, er félmrn. löggildir, en afhenda skal leigusala og leigutaka ókeypis afrit. Kostnaður við úttektar- og matsgerðir, þar með talin þóknun matsmanna, greiðist úr ríkissjóði eftir reglum, sem félmrn. setur. — Það er borgaraleg skylda að taka við útnefningu sem matsmaður íbúðarhúsnæðis.“

Eins og menn sjá af þessari till., þá er gert ráð fyrir því, að sveitarstjórnir á hverjum stað eigi að ákveða, hversu margir þessir matsmenn skuli vera, en félmrn. síðan að skipa þá eftir till. sveitarstjórnar. Það er að sjálfsögðu á færi sveitarstjórnanna, frekar en nokkurra annarra, að gera sér grein fyrir því, hversu margir þessir matsmenn skuli vera. Sveitarstjórnirnar hafa bezt yfirlit yfir það, hvaða líkur séu fyrir flutningum í hverjum fardögum og hversu marga matsmenn þurfi til þess að fullnægja ákvæðum l. um úttekt á íbúðum. Það er líka gert ráð fyrir því í þessari till., að matsgerðirnar skuli skrásettar í sérstaka bók, en aðilarnir síðan fá afrit af þessu. Ég tel það mikinn ágalla á frv. eins og er, að þeir, sem hafa samið það, skuli ekki hafa gert sér það ljóst, að mjög ríður á, að úttektar- og matsgerðir glatist ekki, því að í þessum skjölum þarf oft að leita síðar og ganga úr skugga um, hvernig ástand íbúðar hefur verið, og þess vegna er með öllu óhjákvæmilegt, að þessar matsgerðir séu skráðar í sérstakar bækur, þannig að ekki sé hætta á því, að þær glatist, og alltaf sé hægt að ná til þeirra.

Þá er líka gert ráð fyrir því, að ríkissjóður greiði kostnað við mötin, þ. á m. þóknun til matsmannanna, en að félmrn. ákveði þóknun þeirra. Þetta ákvæði virðist líka vera sjálfsagt. Matsmennirnir eru hér í raun og veru löggæzlumenn, sem eru að framkvæma þarna löggæzlustörf. Það er eins og þegar lögregluþjónar eru kvaddir til, þegar eitthvað er um að vera. Það er ekki venjulegt að taka greiðslu fyrir það. Það er ríkið, sem stendur undir þeim kostnaði, og það er eðlilegt, að ríkið borgi þetta líka. Auk þess sem ekki má gleyma því, að hér er um að ræða löggjöf, sem ríkisvaldið er að rétta að sveitarfélögunum án þess, að þau hafi um hana beðið, og það er ósköp eðlilegt, að ríkið borgi kostnaðinn, þegar þannig á stendur.

Ég vildi mega vænta þess, að menn geri sér fyrir því fulla grein, að það er lítið gagn í því og í raun og veru verra en ekki að fara að samþ. þau ákvæði, sem í þessu frv. eru um ástand og úttekt íbúða, ef ekki verður þannig frá því gengið, að úttektin geti í raun og veru farið fram. Menn verða líka að gera sér ljóst, að það verður að taka af því afleiðingunum fyrir ríkissjóð, þó að af þessu sé nokkur kostnaður, þegar þannig er til stofnað.

Þessa till. vil ég leyfa mér að afhenda hæstv. forseta. [Frh.]