04.04.1974
Efri deild: 98. fundur, 94. löggjafarþing.
Sjá dálk 3460 í B-deild Alþingistíðinda. (3093)

151. mál, skráning og mat fasteigna

Frsm. (Ragnar Arnalds):

Herra forseti. Fjh: og viðskn. hefur haft til athugunar frumvarpsbákn mikið um skráningu og mat fasteigna. Eins og kunnugt er, hefur opinbert mat fasteigna hér á landi farið fram í meira en hálfa öld eða frá árinu 1922. Seinast var aðalmat fasteigna framkvæmt árið 1970, og voru vinnubrögð við það mat miklu fullkomnari en áður höfðu tíðkast og gagnasöfnun miklu umfangsmeiri. Fasteignamat er nú grundvöllur álagningar fasteignaskatta, sem hafa verið hækkaðir mjög verulega. og er því brýn þörf á því, að lagagrundvöllur fasteignamats sé sem traustastur.

Skv. því frv., sem hér liggur fyrir, er komið upp fullkomnari gagnasöfnun varðandi fasteignir en áður hefur verið og sett upp sérstök stofnun, sem ber heitið Fasteignaskrá. Einnig er komið upp sjálfstæðu kerfi matsmanna, sem verða starfsmenn Fasteignaskrár, en meta þó einnig sjálfstætt og án fyrirvara matsskrár, og aðilar geta þá áfrýjað mati þeirra til yfirfasteignamatsnefndar, sem kveður upp fullnaðarúrskurð. Matsmenn starfa undir stjórn svonefnds matsstjóra, sem sér um verkaskiptingu matsmanna, en gert er ráð fyrir því, að matsmenn muni starfa í öllum landsfjórðungum og öllum landshlutum.

Fjh.- og viðskn. hefur fengið allmargar umsagnir um frv. þetta, og skulu þær hér taldar. Þær eru frá Sambandi ísl. tryggingafélaga, frá borgarstjórn Reykjavíkur, frá Sambandi ísl. sveitarfélaga, frá Húseigendafélagi Reykjavíkur og Húseigendasambandi Íslands. Allir þeir aðilar, sem hér hafa verið nefndir, mæla eindregið með því, að frv. verði samþykkt, verði að lögum, en allir gerðu þeir þó nokkrar aths. við frv., sem margar hafa verið teknar til greina. En það skal tekið skýrt fram, að um afgreiðslu frv. var ekki ágreiningur í n. og ekki heldur um þær brtt., sem n. flytur á þskj. 648.

Ég mun nú gera grein fyrir þessum brtt. í örstuttu máli, og er það þá fyrst sú, sem er við 5. gr. frv., að heimilt sé að verja fé úr ríkissjóði til að mæla lönd og til jarðvegskannana skv. till. Fasteignaskrár. Þessi aths. og þessi ábending kom fram frá fasteignamatinu, núv. skrifstofu fasteignamatsins, og þótti sjálfsagt að taka ákvæði um þetta efni í frv., enda ljóst, að það verður að ákveða í fjárl. á ári hverju, hve miklu fé er eytt í þessu skyni.

Við 7. gr. var lítils háttar breyt. gerð, þ.e.a.s sú ein að vísa til laga nr. 38 14. apríl 1954, um réttindi og skyldur opinberra starfsmanna, til þess að taka af allan vafa um það, sem virtist vera ríkjandi, að við ráðningu forstjóra Fasteignaskrár skyldi farið eftir lögum um réttindi og skyldur opinberra starfsmanna, en ekki væri verði að sniðganga þau lög með þeirri skipan mála, sem frv. gerir ráð fyrir.

Í 8. gr. frv. eru ákvæði um skipan ráðgefandi n., sem eiga að vera Fasteignaskrár til ráðuneytis um nýtingu skrárinnar. Tveimur aðilum var bætt inn í upptalningu þá, sem í 8. gr. er um þá, sem eiga rétt á að tilnefna menn í n., en það eru fulltrúar Stéttarsambands bænda og fulltrúi Vinnuveitendasambands Íslands.

Í 9. gr. frv. er gert ráð fyrir því, eins og það er lagt fyrir d., að byggingafulltrúar séu ábyrgir fyrir, að Fasteignaskrá berist upplýsingar um lönd og lóðir og breytingar á mannvirkjum.

Í 10. gr. er ákveðið, að sveitarstjórnir séu hver í sínu sveitarfélagi ábyrgar fyrir sérstakri endurskoðun á því, að Fasteignaskrá hafi borist þessar upplýsingar. Við fengum margar ábendingar um, að óeðlilegt væri að gera byggingafulltrúa beinlínis ábyrgan fyrir, að upplýsingar af þessu tagi bærust, en rétt þótti að athuguðu máli, að þeir hefðu þetta verkefni með höndum, og því er gr. umorðuð í 4. brtt. n., þar sem segir: „Byggingafulltrúi eða sá, sem sveitarstjórn tilnefnir, skal sjá um, að Fasteignaskrá berist réttar upplýsingar“ o.s.frv. — Og í 10. gr. er síðan lögð á það áhersla, að bað sé sveitarstjórn að sjálfsögðu, sem beri ábyrgð á því, að byggingafulltrúar vinni þetta verk eða aðrir þeir, sem hún setur til þess verks.

Við 12. gr. hefur fjh: og viðskn. gert þá brtt., sem telja má hvað stærsta að efni til, en það er setningin í upphafi brtt.: „Ávallt er skylt að greina rétt söluverð í afsali.“ — Eins og kunnugt er, hvílir ekki sú skylda á seljendum fasteigna að greina söluverð í afsali, og hafa því verið ýmsar aðferðir notaðar til þess að ákveða þinglýsingargjald, þegar þinglýsing afsala fer fram. Í fyrsta lagi er miðað við söluverð, ef það er fyrir hendi í afsali, í öðru lagi má taka tillit til þeirra skulda, sem hvíla á viðkomandi eign, og í þriðja lagi hefur oft verið miðað við fasteignamatsverð, en það margfaldað með ákveðinni tölu. N. fékk um það ábendingar, m.a. frá Húseigendafélagi Reykjavíkur og Landssambandi húseigenda, að eðlilegast væri að gera það að skyldu, að rétt söluverð væri greint í afsali, og n. gerir það að till. sinni. Aftur á móti hefur n. í brtt. sinni fellt út setninguna: „Fasteignaskrá er heimill aðgangur að skattframtölum til að sannreyna upplýsingar um fasteignir eða afla þeirra.“ — Mönnum sýndist, að þetta hefði ekki ýkjamikið raunhæft gildi, ef Fasteignaskrá mundi yfirleitt hafa þessar upplýsingar hjá sér, og það væri óeðlilegt að veita henni rétt til þess að ganga í framtöl manna. Hitt mun öllu líklegra, að skattstofur þurfi að leita til Fasteignaskrár til að samræma þær upplýsingar, sem gefnar eru í framtölum. Og þar sem óskir og ábendingar komu fram um það, að þessi setning yrði felld niður, hefur n. gert það að till. sinni.

Í 18. gr. hefur lítils háttar breyt. verið gerð, og er hún sama eðlis og 2. brtt., þ.e.a.s. það er einungis tilvísun í lög um réttindi og skyldur opinberra starfsmanna til þess að því sé slegið föstu, að þó að menn séu að vísu ráðnir með 6 mánaða uppsagnarfresti, þá séu þeir ráðnir með réttindum og skyldum opinberra starfsmanna.

Við 2. mgr. 18. gr. hefur n. gert lítils háttar brtt., en þar er um það fjallað, hvernig eignir eru metnar. Skv. frv. er sveitarfélagi veittur réttur til að tilnefna á sinn kostnað trúnaðarmann til að eiga aðild að mati, en verði ágreiningur milli tilnefndra og skipaðs matsmanns, skal niðurstaða hins skipaða ráða að svo stöddu, en matið ganga til yfirmats.

Fram komu óskir um það, að eigendur gætu tilnefnt á sinn kostnað trúnaðarmann til að eiga aðild að matinu, en ekki aðeins að sveitarfélögin hefðu þennan rétt. Þótti n. rétt að athuguðu máli að gera till. í sambandi við þessa ábendingu, enda er það yfirmatið, sem raunverulega ræður úrslitum.

Að lokum gerir n. brtt. við 5. mgr. 18. gr., en þar er fjallað um fjölda matsmanna og að matsstjóri geti sett þá til starfa, hvar sem er á landinu, eftir því sem verkefni falli til. Hér er reyndar um ákaflega viðkvæmt mál að ræða, raunar það, sem mestum deilum hefur valdið, því að í umsögn fasteignamatsins og í umsögn Sambands ísl. sveitarfélaga komu fram þær skoðanir, að sú tvískipting valda við starfsemi Fasteignaskrár, sem frv. gerir ráð fyrir, væri óheppileg. Fasteignaskrá ætti að starfa sem samfelld heild, þar sem forstjóri Fasteignaskrár hefði fullkomin völd yfir öllum sínum starfsmönnum, en valdssvið hans væri ekki skert, eins og frv. gerir ráð fyrir. Eins og ég hef vikið áður að, gerir frv. ráð fyrir því, að matsmenn undir stjórn matsstjóra annist matið algerlega sjálfstætt og að það sé matsstjóri, sem setji þá til starfa, en gagnasöfnunin og önnur starfsemi Fasteignaskrár sé undir stjórn forstjóra Fasteignaskrár. Um þetta hefur sem sagt verið ágreiningur, hvort skipulagið ætti að hafa, en mikill meiri hl. n. þeirrar, sem undirbjó frv., var þeirrar skoðunar, að það væri heppilegt, að matsmennirnir hefðu sjálfstæðan starfsgrundvöll og að þeir yrðu aðeins að lúta yfirfasteigna matsnefnd varðandi matsstörf sín. Fjh.- og viðskn. hefur fallist á það sjónarmið, að þetta skipulag sé heppilegast, en hún hefur jafnframt komist að þeirri niðurstöðu, að eðlilegt kunni að vera, að forstjóri Fasteignaskrár geti leitað til matsmanna um upplýsingasöfnun almennt til þess að gera starf Fasteignaskrárinnar auðveldara, og því hefur fjh.- og viðskn. gert till. um það, að við 5. mgr. 18. gr. bætist setning, þannig að mgr. verði í heild sinni þannig:

„Matsstjóri getur sett matsmenn til starfa, hvar sem er á landinu, eftir því sem verkefni falla til, og jafnframt falið þeim upplýsingasöfnun að beiðni forstjóra Fasteignaskrár.“

Herra forseti. Ég hef hér gert grein fyrir till. fjhn: og viðskn. á þskj. 648. Þetta er síðasti tölul., og ég held, að ekki þurfi að bæta þar við mörgum aths. Það er kannske rétt þó að láta þess getið að lokum, að 16. gr. frv. olli nm. allmiklum heilabrotum, en þar er fjallað um það, hvernig fasteignir skulu metnar, við hvað skuli miðað, og þar er meginreglan sú, að miðað er við raunverulegt gangverð. Þó er þar gerð afar mikilvæg undantekning, því að í 2. mgr. segir:

„Bújarðir skulu metnar miðað við notkun þeirra til búskapar, á meðan þær eru nýttar þannig.“

Það er sem sagt látin gilda önnur regla um mat á bújörðum heldur en mat á fasteignum í þéttbýli og stafar að sjálfsögðu af því, að óeðlilegt þykir að hafa mjög hátt fasteignamat á bújörðum, ef notkun þeirra til búskapar gefur ekki tilefni til þess.

Í sambandi við þetta vaknaði spurningin, hvernig ætti að skipta verðmæti leigulands milli eigenda og leigjenda, og í 3. mgr. 16. gr. er sett fram ákveðin regla, sem er á þá leið, að verðmæti leigulands skuli skiptast milli eigenda og leigjenda þannig, að 15-föld ársleiga eftir landið skuli að jafnaði teljast verðmætishluti landeigenda og metið gangverð umfram þetta skuli teljast verðmætishluti leigjenda landsins.

N. óskaði eftir skýringu fjmn. á þessu ákvæði, og tel ég rétt að láta hana koma hér fram að lokum, en í bréfi fjmrn. segir svo:

„Óeðlilegt má teljast, að land, sem leigt er út, sé að öllu leyti metið sem verðmæti landeigandans. Skýrast kemur þetta fram, þar sem leigt er til langs tíma. Eigandi hefur venjulega engin not landsins önnur en leigugjaldið, sem oft er lágt miðað við verðmæti landsins. Allan annan arð og hag af því fær leigjandi í sinn hlut, sem oft er hlutfallslega mun meiri en landeigandi fær, miðað við metið verðmæti landsins í kaupum og sölum. Er því eðlilegt, að verðmætaskipting eigi sér stað í matinu. Með orðinu afgjaldskvaðarverðmæti er átt við verðmæti, sem svarar til leigugjalds. Þau gæði, sem landeigandi þannig hefur af landinu, margfaldað með vissum árafjölda, eru metin sem verðmætishluti hans. Það, sem umfram er, svo að fullt gangverð náist, er verðmætishluti leigjanda. Þessi regla mundi ná yfir allt leiguland, þ. á m. bújarðir í leiguábúð, en þar njóta hins vegar eigandi og leigjandi þess hagræðis, sem 2. mgr. 16. gr. frv. gerir ráð fyrir varðandi mat á bújörðum. Ákvæði sama efnis og í 3. mgr. 16. gr. frv., er að finna í 9. gr. núgildandi reglugerðar, nr. 301 1969, um fasteignamat og fasteignaskráninga.

Sú aðferð til skiptingar verðmætis milli eigenda og leigjenda, sem að framan er lýst, er skásta lausnin, sem fasteignamatsmenn og semjendur frv. hafa fundið á þeim vanda, sem skapast vegna hins geysilega munar, sem er á lóðarleigum almennt í landinu og gangverði lands í kaupum og sölum. Ætla má, að ákvæði eins og þau, sem eru í frv., og þróun til hækkandi landverðs leiði til þess, að leigutakar lands þrýsti á um hækkun lóðarleigu, þannig að eignarhluti þeirra minnki eða hverfi. Verður að telja æskilegt, að löggjöfin hafi þannig áhrif í þá átt, að lóðareigendur nálgist raunverð.“

Þetta var sem sagt bréf frá fjmrn. til n. varðandi þetta ákvæði, og mér þykir rétt, að þetta komi hér fram við umr., vegna þess að af umsögnum, sem n. bárust, var ljóst, að menn höfðu alls ekki skilið, hvers vegna þetta ákvæði var á þennan veg. Það er því rétt, að þessi skilningur rn. og skýring komi einhvers staðar fram.