141. löggjafarþing 2012–2013.

Þingskjal 5 — 5. mál.

Tillaga til þingsályktunar

um almenna niðurfærslu á verðtryggðum fasteignaveðlánum heimila

og afnám verðtryggingar.

Flm.: Þór Saari, Birgitta Jónsdóttir, Margrét Tryggvadóttir.

Alþingi ályktar að fjármála- og efnahagsráðherra skipi þriggja manna starfshóp, óháðan hagsmunaaðilum, sem útfæri áætlun um almenna niðurfærslu á verðtryggðum fasteigna
veðlánum heimila. Áætlunin skal byggð á því að þær skuldir sem til eru komnar vegna hækk
unar vísitölu neysluverðs frá árslokum 2007 og eru umfram verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands verði fluttar frá heimilunum í sérstakan afskriftasjóð fasteignaveðlána auk breytinga á verðtryggingarákvæðum slíkra lána. Starfshópurinn geri tillögu til ráðherra um stofnun sjóðsins og nauðsynlegar lagabreytingar. Starfshópurinn ljúki störfum ekki síðar en 1. nóv
ember 2012. Miða skal við að áætlunin komi til framkvæmdar ekki síðar en 1. janúar 2013.

Greinargerð.

Þingsályktunartillaga þessi var lögð fram á 140. löggjafarþingi (580. mál) og er nú endur
flutt nokkuð breytt.

Með tillögu þessari er lagt til að fjármála- og efnahagsráðherra skipi þriggja manna starfs
hóp, óháðan hagsmunaaðilum, sem útfæri áætlun um almenna niðurfærslu á verðtryggðum fasteignaveðlánum heimila. Í áætluninni felist að þær skuldir sem til eru komnar vegna hækk
unar vísitölu neysluverðs frá árslokum 2007 og eru umfram verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands verði fluttar frá heimilunum í sérstakan afskriftasjóð fasteignaveðlána. Auk þess er gert ráð fyrir því að breytingar verði gerðar á verðtryggingarákvæðum slíkra lána. Tillagan gerir ráð fyrir að starfshópurinn ljúki störfum eigi síðar en 1. nóvember 2012 og útfærslan verði eins og nánar er útlistað hér. Tillagan gerir ráð fyrir að áætlunin komi til framkvæmdar eigi síðar en 1. janúar 2013.

Frá áramótum 2007/2008 hafa eftirstöðvar verðtryggðra fasteignaskulda heimilanna hækkað um 384,2 ma.kr. eða 38,2% vegna hækkunar á vísitölu neysluverðs. Þessi mikla hækkun hefur sett þúsundir heimila í mikinn vanda en fjöldi heimila með fasteignaveðlán í lok árs 2010 var um 72.700. Tugir þúsunda heimila eru komin með neikvæða eiginfjárstöðu sem þau munu ekki ná sér upp úr í fyrirsjáanlegri framtíð og sú staða mun fyrr eða síðar leiða til uppgjafar og verða dragbítur á allt efnahagslíf í landinu.

Hækkun þessi er til komin vegna hruns bankakerfisins og gengisfalls krónunnar, atburða sem ekki voru fyrirsjáanlegir lántakendum sem byggðu lántökur sínar á upplýsingum frá fjármálafyrirtækjum og úr fjölmiðlum en ekki síst frá ráðamönnum þjóðarinnar sem alveg fram á síðustu daga fyrir hrunið staðhæfðu að engin hætta væri í aðsigi.

Það hefur því orðið alger forsendubrestur fyrir öllum greiðslumöguleikum á fasteigna
veðlánum heimila landsins, forsendubrestur sem ekki er ásættanlegt að þau beri ein og sér. Það er því brýnt að heimilunum sé skapaður ásættanlegur og réttlátur grunnur til að standa undir sér og að þessar miklu hækkanir verði leiðréttar, enda eins og áður sagði til komnar vegna forsendubrests sem heimilunum var stöðugt tilkynnt að gæti ekki orðið. Tillaga þessi gengur út á að leiðrétta þennan forsendubrest án þess að það leiði til aukins kostnaðar fyrir ríkissjóð og Íbúðalánasjóð og hlífi einnig eignahlið efnahagsreikninga lífeyrissjóða og fjár
málafyrirtækja við skelli.

Leiðréttingin gengur út á að sú hækkun á fasteignaveðlánum heimilanna sem varð vegna hækkunar á vísitölu neysluverðs umfram verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands (2,5%) verði færð af heimilunum og yfir í sérstakan sjóð, afskriftasjóð fasteignaveðlána, sem verður eign í efnahagsreikningum skuldaeigendanna. Þar myndar þessi hluti lánanna nýtt óverðtryggt lán sem ber árlega 3,5% vexti. Sjóður þessi verður greiddur niður með 25 jöfnum árlegum greiðslum, í fyrsta sinn einu ári eftir stofnun sjóðsins. Sjóðnum verði skapaðar tekjur eins og greint er frá hér að aftan.

Í töflu 1 má sjá sundurliðun á fasteignaveðlánum annars vegar eftir tegund láns og hins vegar eftir lánveitanda.

Hagfræðistofnun Háskóla Íslands birti í skýrslu sinni, Skýrsla um afföll íbúðalána við stofnun nýju bankanna og kostnað við niðurfærslu lána, útreikninga á upphæð verðbóta á verðtryggð lán miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs frá nóvember 2007 (gildir fyrir verðbreytingar lána í janúar 2008) til og með júlí 2011 (gildir fyrir verðbreytingar í septem
ber 2011). Flutningsmenn fengu Marinó G. Njálsson, ráðgjafa, til að fara yfir og sannreyna þess útreikninga og framlengja þá til síðustu áramóta. Einnig var upphæð verðbóta reiknuð út frá 2,5% þaki á árlegar verðbætur. Niðurstöðurnar má sjá í töflu 2.

Samkvæmt þessu væri forsendubrestur lánanna því 275,9 ma.kr. miðað við 2,5% þak á árlegar verðbætur sem jafngildir 22,7% af eftirstöðvum verðtryggðra fasteignaveðlána í lok 2. ársfjórðungs 2012.

Fjármálafyrirtæki hafa þegar komið að einhverju leyti til móts við lántaka vegna hækkunar á höfuðstól verðtryggðra húsnæðislána og samkvæmt upplýsingum frá Samtökum fjár
málafyrirtækja nam sú leiðrétting um 49,8 ma.kr. í árslok 2011, þegar miðað er við að allar leiðréttingar samkvæmt 110% leiðinni annars vegar og sértækrar skuldaaðlögunar hins vegar séu vegna verðtryggðra lána. Ef gert er ráð fyrir að helmingur þeirrar upphæðar teljist leið
rétting á verðbótum, þ.e. 24,9 ma.kr., þykir rétt að taka tillit til þess og lækka reiknaðan forsendubrest sem því nemur. Verði sýnt fram á að meiri leiðréttingar á verðbótum hafi þegar farið fram lækki þessi tala enn frekar.

Bankarnir þrír, þ.e. Arion banki, Íslandsbanki og Landsbankinn, fengu umtalsverðan af
slátt af lánum heimilanna við flutning lánanna frá gömlu bönkunum, þ.e. Kaupþingi, Glitni og Landsbanka Íslands. Þessi afsláttur var misjafn frá einum banka til annars, en nam þó tugum prósenta samkvæmt upplýsingum frá bönkunum sjálfum. Breytilegt var eftir bönkum hvernig afslátturinn dreifðist á tegundir lána og var hann lægri á verðtryggðum lánum en gengistryggðum. Ekki hefur að fullu verið sýnt hver afslátturinn var né hvernig hann hefur verið nýttur. Þrátt fyrir að bankarnir hafi lækkað höfuðstól skulda heimilanna og fyrirtækja um umtalsverðar upphæðir, þá sýna þeir nánast á hverjum ársfjórðungi mjög góðan hagnað, sem að einhverju leyti byggist á endurmati eignasafna, m.a. lánasafna. Virðist því vera sem bókfært virði lánasafnanna sé umtalsvert lægra en sú upphæð sem bankarnir reyna að inn
heimta, þ.e. kröfuvirði. Af þeim sökum telja flutningsmenn að hjá bönkunum sé meira en borð fyrir báru til að mæta þeirri lækkun verðtryggðra lána sem hér er mælt fyrir. Þetta á hins vegar ekki við um Íbúðalánasjóð og suma lífeyrissjóði. Er það þess vegna sem lögð er fram sú tillaga að stofnaður sé afskriftasjóður fasteignaveðlána.

Lagt er til að í afskriftasjóð fasteignaveðlána færist allar áfallnar verðbætur á verðtryggð
um fasteignaveðlánum heimilanna umfram 2,5% þak, að frádregnum þeim leiðréttingum sem þegar hafa farið fram. Staða sjóðsins við stofnun yrði því um 250 ma.kr. Þar sem Íbúða
lánasjóður er í raun aðeins milliliður fyrir fjármagnseigendur sem fjármagna íbúðakaup fer hlutur Íbúðalánasjóðs í afskriftunum yfir til handhafa skuldabréfa sem Íbúðalánasjóður og forverar hans hafa gefið út til að fjármagna útlán sín til íbúðakaupenda (HFF-bréf). Eigendur afskriftasjóðsins (kröfuhafar) verði því innlánsstofnanir, aðrir eigendur HFF-bréfa (og ann
arra bréfa Íbúðalánasjóðs) sem ekki eru í eigu lífeyrissjóða og lífeyrissjóðirnir. Eign þeirra er í sömu hlutföllum og kröfur þeirra hljóða upp á og fá þeir kröfur sínar greiddar á 25 árum með jöfnum árlegum greiðslum (jafngreiðslulán). Miðað er við að höfuðstóll kröfunnar beri 3,5% vexti. Það þýðir að sjóðurinn þyrfti að standa undir 15,168 ma.kr. inngreiðslu árlega. Fyrsta árið skiptist sú greiðsla þannig að 3,322 milljarðar koma frá sérstöku 0,25% vaxtaálagi á öll fasteignaveðlán, 2,874 milljarðar frá lífeyrissjóðum, 6,284 milljarðar frá innlánsstofn
unum og öðrum handhöfum skuldabréfa Íbúðalánasjóðs en lífeyrissjóðunum og 2,688 milljarðar frá svokölluðum eltandi vaxtabótum.

Tillagan gerir ráð fyrir að sjóðnum verði skapaðar tekjur til 25 ára til að standa undir útgjöldum sínum. Þessar tekjur eru fjórþættar:

a.	Sérstakt vaxtaálag verði lagt á öll fasteignaveðlán. Nemur það í upphafi 0,25%, en lækkar árlega um 0,01% uns það verður 0,10% þegar tíu ár eru eftir af endurgreiðslutímabilinu og helst óbreytt eftir það. Miðað við forsendur sem gera ráð fyrir 3% árlegri aukningu í fasteignaveðlánum verður sá hluti 3,32 ma.kr. fyrsta árið en 2,7 ma.kr. síðasta árið.

b.	Lagður verði árlegur tímabundinn eignarskattur á eignir innlánsstofnana og HFF-bréfa eign annarra en lífeyrissjóða. Nemur hann 0,195% í upphafi, en lækkar um 0,005% árlega og endar því í 0,075% á 25. ári. Miðað við forsendur sem gera ráð fyrir 5% árlegri eigna
aukningu yrði sá hluti 6,28 ma.kr. fyrsta árið en 7,8 ma.kr. síðasta árið.

c.	Vaxtabætur (eltandi vaxtabætur) sem hefði verið ráðstafað í vaxtabætur til heimilanna ef ekki hefði komið til niðurfærsla á skuldunum verða notaðar í staðinn til niðurgreiðslu sjóðsins. Miðað við að útgreiddar vaxtabætur árið 2011 voru um 12 ma.kr. og að 22,4% lækkun verði á þeim eru þetta 2,69 ma.kr. fyrsta árið. Miðað er við að þessi upphæð lækki hlutfallslega í samræmi við höfuðstól afskriftasjóðsins og verði því komnar niður 158 m.kr. síðasta árið.

d.	Afgangurinn af fjármögnun sjóðsins verður fengin með sérstökum tímabundnum eignar
skatti á eignir lífeyrissjóða. Nemur hann 0,14% í upphafi, en lækkar árlega og endar í 0,07% á 25. ári. Miðað er við forsendur sem gera ráð fyrir 5% árlegri eignaaukningu lífeyrissjóða og verður hluti lífeyrissjóðanna 2,8 ma.kr. fyrsta árið en 4,5 ma.kr. síðasta árið.

Með þessu er lagt til að byrðarnar af leiðréttingunni dreifist á marga aðila. Inni í út
reikningum á greiðslum lántaka er gert ráð fyrir vexti fasteignaveðlána um 3% á ári (hvort heldur út af nýjum lánum eða vegna verðbóta á eldri). Verði vöxtur lánanna meiri, þá er hægt að draga hraðar úr vaxtaálaginu, lækka sérstakan eignarskatt hraðar eða greiða eftirstöðvar sjóðsins hraðar upp. Í útreikningum á greiðslum lánafyrirtækja er gert ráð fyrir 5% árlegum vexti eigna.

Þar sem lífeyrissjóðirnir eru afgangsstærð í fjármögnun afskriftasjóðsins og í raun nettó-
þiggjendur greiðslna úr sjóðnum mun þessi aðgerð ekki koma illa við lífeyrissjóðina svo neinu marki nemi. Þess ber að geta að lífeyrissjóðirnir hafa þegar fengið um 170 ma.kr. eingöngu í verðbætur af lánum til heimilanna frá áramótum 2007/2008 auk þess að hafa fengið 33,4 ma.kr. afslátt í svokölluðum Avens-viðskiptum. Flutningsmenn telja að bæði lífeyrissjóðir og innlánsstofnanir hafi góða getu til að standa undir þeim greiðslum sem hér um ræðir. Hagnaður bankanna frá hruni hefur sýnt að þar er vel borð fyrir báru og eiginfjár
staða þeirra er sterk. Hvað lífeyrissjóðina varðar eru þetta hlutfallslega mjög lágar upphæðir sem ekki vega þungt. Yngri kynslóðir sjóðfélaga greiða nú þegar háar upphæðir til að rétta af skekkjuna sem er milli lofaðs réttindaávinnings og raunverulegs. Framlag sjóðanna til uppgjörs afskriftasjóðs fasteignaveðlána mundi þá skila til baka hluta af þeim peningum sem yngri sjóðfélagar hafa lagt í þessa kynslóðatilfærslu. Reyndin er þó sú að afslátturinn sem fékkst vegna Avens-bréfanna gerir meira en að dekka hlut lífeyrissjóðanna vegna inn
greiðslna í afskriftasjóðinn.

Samhliða þessu er lagt til að verðtrygging á nýjum fasteignaveðlánum verði afnumin með öllu og að verðtrygging eldri lána verði lögfest með hámarki í samræmi við verðbólgumark
mið Seðlabanka Íslands sem nú er 2,5%.

Þar sem um almenna aðgerð er að ræða er einnig lagt til að hugað verði að því sem heildarlausn hvort hægt sé að færa öll óverðtryggð fasteignaveðlán sem ekki falla undir gengislánadóma Hæstaréttar yfir í þetta umhverfi frá og með áramótum 2007/2008 og með
höndla þau með sama hætti og verðtryggðu lánin.

Flutningsmenn telja að sú framkvæmd sem hér er lögð til muni hafa gríðarlega jákvæð áhrif á efnahagslífið í heild sinni og skila öllum kröfuhöfum fasteignaveðlána öruggari og betri stöðu að endingu vegna þeirrar miklu óvissu um þessar skuldir sem minnkar verulega við þessa framkvæmd.

Með tillögu þessari eru þrjú fylgiskjöl með útreikningum.

Fylgiskjal I.

Bankakerfi og lífeyrissjóðir. Eignir í lok 3. ársfjórðungs 2011.

Fylgiskjal II.

Þróun greiðslna í afskriftasjóð fasteignaveðlána.
Þróun stiglækkandi eignarskatts á eignir fjár
málafyrirtækja og eigenda HHF-bréfa (m.kr.)	Þróun stiglækkandi eignarskatts á eignir lífeyrissjóða (m.kr.)
Ár	Eignir*	Skatt
prósenta	Ár	Eignir*	Skatt
prósenta	Skattur í krónum
2012	3.222.553	0,195%	6.284	2012	2.078.028	0,14%	2.874
2013	3.383.681	0,190%	6.429	2013	2.181.929	0,13%	2.835
2014	3.552.865	0,185%	6.573	2014	2.291.026	0,12%	2.805
2015	3.730.508	0,180%	6.715	2015	2.405.577	0,12%	2.785
2016	3.917.034	0,175%	6.855	2016	2.525.856	0,11%	2.775
2017	4.112.885	0,170%	6.992	2017	2.652.149	0,10%	2.777
2018	4.318.530	0,165%	7.126	2018	2.784.756	0,10%	2.792
2019	4.534.456	0,160%	7.255	2019	2.923.994	0,10%	2.820
2020	4.761.179	0,155%	7.380	2020	3.070.194	0,09%	2.863
2021	4.999.238	0,150%	7.499	2021	3.223.703	0,09%	2.922
2022	5.249.200	0,145%	7.611	2022	3.384.889	0,09%	2.999
2023	5.511.660	0,140%	7.716	2023	3.554.133	0,09%	3.095
2024	5.787.243	0,135%	7.813	2024	3.731.840	0,09%	3.212
2025	6.076.605	0,130%	7.900	2025	3.918.432	0,09%	3.350
2026	6.380.435	0,125%	7.976	2026	4.114.353	0,09%	3.513
2027	6.699.457	0,120%	8.039	2027	4.320.071	0,09%	3.702
2028	7.034.430	0,115%	8.090	2028	4.536.075	0,08%	3.705
2029	7.386.151	0,110%	8.125	2029	4.762.878	0,08%	3.726
2030	7.755.459	0,105%	8.143	2030	5.001.022	0,08%	3.765
2031	8.143.232	0,100%	8.143	2031	5.251.073	0,07%	3.825
2032	8.550.393	0,095%	8.123	2032	5.513.627	0,07%	3.909
2033	8.977.913	0,090%	8.080	2033	5.789.308	0,07%	4.017
2034	9.426.809	0,085%	8.013	2034	6.078.774	0,07%	4.152
2035	9.898.149	0,080%	7.919	2035	6.382.712	0,07%	4.317
2036	10.393.057	0,075%	7.795	2036	6.701.848	0,07%	4.514
* Hækkun eigna miðað við 5% árlegan vöxt á eignum.	* Hækkun eigna miðað við 5% árlegan vöxt á eignum.

Þróun stiglækkandi vaxtaálags á öll fasteignaveðlán (m.kr.)	Þróun stiglækkandi framlags ríkissjóðs (eltandi vaxtabætur) (m.kr.)
Ár	Upphæð lána *	Vaxta- álag	Greiðsla	Ár	Upphæð afskriftasjóðs	Greiðsla
2012	1.348.578	0,25%	3.322	2012	250.000.000	2.688
2013	1.389.036	0,24%	3.285	2013	243.581.491	2.619
2014	1.430.707	0,23%	3.243	2014	236.938.334	2.548
2015	1.473.628	0,22%	3.195	2015	230.062.667	2.474
2016	1.517.837	0,21%	3.141	2016	222.946.351	2.397
2017	1.563.372	0,20%	3.081	2017	215.580.965	2.318
2018	1.610.273	0,19%	3.015	2018	207.957.789	2.236
2019	1.658.581	0,18%	2.942	2019	200.067.803	2.151
2020	1.708.339	0,17%	2.862	2020	191.901.667	2.063
2021	1.759.589	0,16%	2.774	2021	183.449.716	1.972
2022	1.812.376	0,15%	2.679	2022	174.701.947	1.878
2023	1.866.748	0,14%	2.575	2023	165.648.007	1.781
2024	1.922.750	0,13%	2.463	2024	156.277.178	1.680
2025	1.980.433	0,12%	2.342	2025	146.578.370	1.576
2026	2.039.846	0,11%	2.211	2026	136.540.104	1.468
2027	2.101.041	0,10%	2.070	2027	126.150.499	1.356
2028	2.164.072	0,10%	2.133	2028	115.397.257	1.241
2029	2.228.994	0,10%	2.197	2029	104.267.652	1.121
2030	2.295.864	0,10%	2.262	2030	92.748.511	997
2031	2.364.740	0,10%	2.330	2031	80.826.200	869
2032	2.435.682	0,10%	2.400	2032	68.486.608	736
2033	2.508.753	0,10%	2.472	2033	55.715.130	599
2034	2.584.015	0,10%	2.546	2034	42.496.651	457
2035	2.661.536	0,10%	2.623	2035	28.815.524	310
2036	2.741.382	0,10%	2.701	2036	14.655.559	158
* Hækkun eigna miðað við 3% árlegan vöxt á eignum.	* Lækkun greiðslna tekur mið af höfuðstól afskriftasjóðs.

Fylgiskjal III.

Þróun greiðslna afskriftasjóðs fasteignaveðlána (m.kr.).

Höfuðstóll	250.000.000	Vextir	3,50%
Lánstími	25 ár	Lántökudagur	1.3.2012
Gjalddagi	Eftirstöðvar	Afborgun	Vextir	Greiðsla alls
1.3.2013	250.000.000	6.418.509	8.750.000	15.168.509
1.3.2014	243.581.491	6.643.157	8.525.352	15.168.509
1.3.2015	236.938.334	6.875.667	8.292.842	15.168.509
1.3.2016	230.062.667	7.116.316	8.052.193	15.168.509
1.3.2017	222.946.351	7.365.387	7.803.122	15.168.509
1.3.2018	215.580.965	7.623.175	7.545.334	15.168.509
1.3.2019	207.957.789	7.889.986	7.278.523	15.168.509
1.3.2020	200.067.803	8.166.136	7.002.373	15.168.509
1.3.2021	191.901.667	8.451.951	6.716.558	15.168.509
1.3.2022	183.449.716	8.747.769	6.420.740	15.168.509
1.3.2023	174.701.947	9.053.941	6.114.568	15.168.509
1.3.2024	165.648.007	9.370.829	5.797.680	15.168.509
1.3.2025	156.277.178	9.698.808	5.469.701	15.168.509
1.3.2026	146.578.370	10.038.266	5.130.243	15.168.509
1.3.2027	136.540.104	10.389.605	4.778.904	15.168.509
1.3.2028	126.150.499	10.753.242	4.415.267	15.168.509
1.3.2029	115.397.257	11.129.605	4.038.904	15.168.509
1.3.2030	104.267.652	11.519.141	3.649.368	15.168.509
1.3.2031	92.748.511	11.922.311	3.246.198	15.168.509
1.3.2032	80.826.200	12.339.592	2.828.917	15.168.509
1.3.2033	68.486.608	12.771.478	2.397.031	15.168.509
1.3.2034	55.715.130	13.218.479	1.950.030	15.168.509
1.3.2035	42.496.651	13.681.126	1.487.383	15.168.509
1.3.2036	28.815.524	14.159.966	1.008.543	15.168.509
1.3.2037	14.655.559	14.655.564	512.945	15.168.509
Alls	250.000.006	129.212.719	379.212.725