146. löggjafarþing 2016–2017.

Þingskjal 1143 — 558. mál.

Svar

fjármála- og efnahagsráðherra við fyrirspurn frá Sigurði Inga Jóhannssyni
um samskipti og verðmat við sölu á landi Vífilsstaða.

1.	Hvaða gögn eru varðveitt í skjalasafni ráðuneytisins um samskipti ríkisins, Garðabæjar og matsmanna varðandi sölu á landi Vífilsstaða til Garðabæjar samkvæmt kaupsamn
ingi sem undirritaður var í apríl sl.? Óskað er eftir afriti af þessum gögnum og öllum samskiptum nefndra aðila.

Ráðuneytinu berast reglulega fyrirspurnir og kaupbeiðnir frá sveitarfélögum á landinu öllu varðandi land í eigu ríkisins innan marka sveitarfélaga. Sérstaklega er gert ráð fyrir sölu lands í eigu ríkisins til sveitarfélaga innan marka þeirra í 35. gr. jarðalaga, nr. 81/2004. Sérstök heimild hefur um langt skeið einnig verið í fjárlögum hvers árs til sölu á landspildum ríkisins í Garðabæ. Haldnir voru nokkrir fundir á síðasta ári með þátttöku ráðuneytisins og Garðabæjar sem snerust um áhuga sveitarfélagsins á að eignast land í eigu ríkisins innan marka sveitarfélagsins. Fundirnir voru óformlegir upplýsinga- og vinnufundir sem byggðust á vilja sveitarfélagsins til þess að standa fyrir uppbyggingu til framtíðar á hluta Vífilsstaða
landsins á grundvelli nýrra draga að aðalskipulagi bæjarins og hvernig slík uppbygging gæti fallið að þeirri nýtingu sem ríkið hefur nú á þessu svæði. Á fundunum var farið yfir þær hugmyndir sem hvor aðili um sig hafði til slíkrar uppbyggingar og hvernig rétt væri að verð
leggja slík svæði yrði af sölu þeirra til sveitarfélagsins.

Engar endanlegar ákvarðanir voru teknar um sölu landsins á þessum fundum heldur voru þar reifaðar og ræddar hugmyndir hvors aðila um sig varðandi aðferðarfræði við verðmat slíkra svæða sem aðilar gætu sammælst um og hvaða skilmálar gætu gilt um slíka sölu. Þeim fundum lauk með gerð verðmatsforsendna sem báðir aðilar sammæltust um. Í framhaldinu var haldinn sameiginlegur fundur með matsmönnum þar sem farið var yfir umræddar mats
forsendur. Í framhaldinu hófu matsmenn störf að verðmatinu á grundvelli fyrirliggjandi forsendna. Eftir að matsmenn höfðu lokið störfum sínum kynntu þeir fulltrúum matsbeiðanda sameiginlega niðurstöðu sína. Einstakir fundarmenn tóku niður minnispunkta í tengslum við viðræðurnar milli matsmanna, ríkis og sveitarfélags en ekki voru haldnar formlegar eða sam
eiginlegar fundargerðir eða sérstök minnisblöð skrifuð. Í skjalasafni ráðuneytisins er því ekki að finna önnur gögn um samskipti ríkisins og Garðabæjar við matsmenn í máli þessu en verð
matsforsendur sem þeir byggðu mat sitt á að beiðni matsbeiðenda. Umræddar verðmatsfor
sendur má sjá í fylgiskjali.

2.	Við hvaða opinberu viðmið var stuðst við gerð matsins?

Meginregla ríkisins við sölu á fasteignum er að þær séu seldar á markaðsverði. Markaðs
verðs er almennt aflað með auglýsingu á fasteignum á opinberum vettvangi og hæsta tilboði tekið enda sé það metið viðunandi. Ríkið hefur eins og áður sagði hins vegar um langt skeið talið eðlilegt að það svari ákalli sveitarfélaga um viðræður um kaup á landi eða lóðum sem eru innan marka skipulagsvalds þeirra, liggi fyrir rökstuddar ástæður fyrir slíkum kaupum og viðskiptin eigi sér stað á viðskiptalegum forsendum.

Meginviðmið ríkisins við sölu á fasteignum til sveitarfélaga án undanfarandi auglýsingar er að söluverð byggist á hlutlægu mati. Við sölu á umræddu landi Vífilsstaða til sveitarfélags
ins var þessu opinbera viðmiði fylgt að fullu og öllu.

Verðmæti lands byggist ávallt á nýtingarmöguleikum landsins út frá því skipulagi sem sveitarfélag heimilar á landinu. Það er því í raun skipulag landsins sem skapar þá verðmæta
aukningu sem er á byggingarlandi annars vegar og óskipulögðu landi eða landi sem skipulagt er t.d. sem opið svæði eða svæði sem skipulagt er til útivistar eða íþróttastarfsemi hins vegar. Ákveðið var í matsforsendum að horfa til aðalskipulagsdraga sveitarfélagsins og verðmeta alla þá uppbyggingu sem þar var fyrirhuguð. Þar sem skipulagsvaldið og þar með endanleg ákvörðun um nýtingu landsins er hins vegar hjá sveitarfélaginu sem er um leið fyrirhugaður kaupandi var talið eðlilegt að horfa einnig til breytinga sem gerðar yrðu á skipulagi til næstu 40 ára og að seljandinn fengi þá sanngjarnan og eðlilegan hlut í þeim ábata sem af slíkum breytingum hlytist.

3.	Var leitað til fleiri matsmanna eða aðila en þeirra sem unnu það að lokum?

Ráðuneytið hefur ekki látið aðra aðila verðmeta landið en þann tiltekna matsmann sem tók þátt í hinu sameiginlega mati. Ráðuneytið getur ekki svarað þessum lið fyrirspurnarinnar að því er varðar kaupanda landsins.

4.	Hvað kostaði verðmatið?

Ráðuneytið greiddi sérstaklega tilnefndum matsmanni ríkisins 950 þús. kr. auk virðisauka
skatts fyrir sinn hlut í matsgerðinni.

Fylgiskjal.

Forsendur við verðmat á landi Vífilsstaða.

Samkomulag um meginforsendur fyrir sameiginlegu mati ríkisins og Garðabæjar á verð
mæti eignarlands ríkisins við Vífilsstaði í Garðabæ.

Gert er ráð fyrir að matið verði unnið sameiginlega af tveimur matsmönnun, einum til
nefndum af ríkinu og einum af sveitarfélagi.

1. Tilgreining á metnu landsvæði í eigu ríkisins.

Hinu metna landi verður skipt niður í afmörkuð svæði sem byggist á fyrirliggjandi af
mörkun í meðfylgjandi vinnslutillögu að aðalskipulagi Garðabæjar.

Í drögum að nýju aðalskipulagi er Vífilsstaðaland hluti af austursvæði sem er nánar til
tekið Hnoðraholt, Vetrarmýri og Vífilsstaðir. Á vegum Garðabæjar eru uppi áætlanir um að vinna rammaskipulag fyrir svæðið þar sem fléttast saman ólíkir hagsmunir; uppbygging íbúðabyggðar, íþróttasvæði, heilbrigðisstarfsemi og starfsemi GKG.

Skipting landsvæða ríkisins samkvæmt stærð og landnotkun í drögum að nýju aðalskipulagi.

Landsvæði:	Stærð [ha]	Landnotkun samkvæmt drögum að skipulagi
Svínahraun (4.20)	70 ,2	Friðlýst svæði
Golfvöllur (4.10)	30 ,8	Íþróttasvæði
Golfvöllur (stækkun 4.13)	9 ,3	Íþróttasvæði
Vetrarmýri (4.09)	10 ,8	Nýtt íþrótta- og skólasvæði
Vífilsstaðir (4.01)	11 ,5	Spítali/stofnanir
Vífilsstaðir (4.02)	3 ,6	Skrúðgarður
Landsímalóð	40 ,1	Óráðstafað
Jaðarsvæði	26 ,1	Óbyggt svæði
Alls	202,4 ha

2. Forsendur verðmats.

Í matsforsendum er farið fram á að hinir sameiginlegu matsmenn ríkis og sveitarfélags meti Vífilsstaðalandið út frá neðangreindum grunnforsendum:

Verðmat skal byggt á aðferð sem tekur mið af hlutfallskiptingu ávinnings af framtíðarsölu eða annarri ráðstöfun á byggingarrétti á svæðinu milli ríkisins sem hugsanlegs seljanda og sveitarfélags sem hugsanlegs kaupanda. Í verðmati skal miða við að gert verði samkomulag milli aðila um skiptingu ávinnings af framtíðarnýtingu landsins sem gildi a.m.k. til einhverra áratuga.

•	Matsmenn skulu leggja mat á tekju- og hagnýtingarmöguleika sveitarfélags á einstökum svæðum á grundvelli draga að aðalskipulagsáætlun þess hér að framan.

•	Séu ekki fyrir hendi skýrar forsendur um landnotkun eða umfang þeirrar uppbyggingar sem gert er ráð fyrir á einstökum svæðum af hendi sveitarfélags skulu matsmenn gefa sér tilteknar forsendur í verðmatinu um uppbyggingu þeirra miðað við eðlilega og góða nýtingu svæðanna með tilliti til aðstæðna, staðhátta og legu landsins.

•	Við matið skal taka tillit til eðlilegra og almennra takmarkana á því að landið eða hluti þess verði skilgreint sem byggingarland, svo sem vegna náttúruverndar, vatnsverndar eða annarra hlutlægra skilyrða.

•	Gatnagerðargjöld, byggingarleyfisgjöld, skipulagsgjöld, úttektargjöld og sambærileg gjöld eru ekki hluti af virði byggingarréttar eða ávinningi sem kemur til skipta.

•	Á grundvelli framangreindra þátta og annars sem að áliti matsmanna skiptir máli skulu þeir leggja til ákveðið grunnverð einstakra svæða aðalskipulagsáætlunarinnar.

•	Að fenginni niðurstöðu um grunnverð svæðanna skulu matsmenn jafnframt leggja fram tillögu að hlutfallsskiptingu ávinnings af framtíðarsölu eða ráðstöfun á byggingarrétti með öðrum hætti, milli hugsanlegs seljanda og kaupanda, umfram þá nýtingu sem skil
greind verður sem hluti af grunnverði.

•	Gert er ráð fyrir að hinir sameiginlegu matsmenn ríkisins annars vegar og sveitarfélags hins vegar reyni eins og kostur er að ná sameiginlegri niðurstöðu um framangreinda þætti.