147. löggjafarþing 2017–2018.

Þingskjal 118 — 118. mál.

Tillaga til þingsályktunar

um rafræn fasteignaviðskipti og ástandsskýrslur fasteigna.

Flm.: Björn Leví Gunnarsson, Eva Pandora Baldursdóttir, Smári McCarthy.

Alþingi ályktar að fela ferðamála-, iðnaðar- og nýsköpunarráðherra að undirbúa og leggja fram lagafrumvarp sem feli í sér endurskoðun á lögum nr. 70/2015, um sölu fasteigna og skipa, lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, og þinglýsingalögum, nr. 39/1978, með eftir
farandi að leiðarljósi:

a.	að seljendur fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar muni bera skyldu til að láta ástands
skýrslur fylgja með eignunum þegar um er að ræða notaðar eignir,

b.	að þeir aðilar sem útbúa ástandsskýrslur vegna sölu fasteigna skuli bera ábyrgð á því þegar upp koma gallar sem rýra verðmæti eignarinnar að nokkru marki sem ekki eru til
greindir í skýrslum þeirra; þá skuli þeir hafa slíkar starfsábyrgðartryggingar að kaup
endur og seljendur fasteigna geti í öllum tilfellum verið skaðlausir þegar mistök þeirra leiða til bótaskyldu,

c.	að stuðla að því, án þess þó að leggja á beina lagaskyldu, að eigendur fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar haldi viðhaldsdagbók sem verði færð rafrænt undir fastanúmeri eignar,

d.	að hægt verði að gera einfalda löggerninga á borð við umboð vegna sölu fasteignar, undirritun leigusamninga og kaupsamninga um fasteignir rafrænt með notkun þjónustu á borð við island.is.

Greinargerð.

Viðskipti með íbúðarhúsnæði eru afar vandasöm en þegar þau fara fram eru einstaklingar og fjölskyldur í flestum tilfellum að taka þátt í stærstu viðskiptum ævi sinnar, þar sem mikill hluti fjármuna einstaklinga er undir. Þar að auki er fjárfesting í íbúðarhúsnæði oftast einnig fjárfesting í heimili. Afar mikilvægt er að reglurnar sem gilda um slík viðskipti séu til þess fallnar að auka öryggi neytenda, tryggja fyrirsjáanleika og koma í veg fyrir tjón og óþarfa deilu- og dómsmál auk þess að stuðla að því að einstaklingar þurfi ekki að þola heilsuspill
andi húsnæði.

Með betri þekkingu undanfarinna ára á heilsuspillandi áhrifum ófullkomins og gallaðs íbúðarhúsnæðis hefur orðið nokkur vitundarvakning um hætturnar sem stafa af slíku húsnæði og nauðsyn fyrir aukið öryggi neytenda þegar kemur að fjárfestingu í íbúðarhúsnæði. Hingað til hafa ekki verið gerðar slíkar breytingar að þær hafi leitt til teljandi úrbóta á málasviðinu.

Hér er lagt til að ráðherra verði falið að leggja fram frumvarp til breytinga á lögum sem mundu leiða til bættrar stöðu neytenda. Með tillögu þessari er lögð áhersla á það að ástand húsnæðis sé kunnugt öllum aðilum er koma að viðkomandi fasteignaviðskiptum, kaupanda, seljanda og milliliðum. Með þessu má draga verulega úr líkum á því að eftir að viðskipti með íbúðarhúsnæði hafa farið fram komi upp leyndir gallar með tilheyrandi kostnaði fyrir kaupendur, seljendur og samfélagið. Þá er lagt til að settar verði skýrar reglur um ábyrgð vegna galla sem ekki koma fram í ástandsskýrslum.

Nú er fyrirkomulagið þannig að þær ástandsskýrslur sem gerðar eru vegna sölu fasteignar eru oft á tíðum keyptar af tilboðsgjöfum og kaupendum. Aðgangur þeirra að húsnæði er ekki sá sami og aðgangur seljanda sem getur orsakað lakari gæði skýrslu og auk þess felst óskil
virkni í því að tveir eða fleiri tilboðsgjafar ákveði hver fyrir sig að láta gera ástandsskýrslu vegna fasteignar. Þá getur myndast hvati við vissar markaðsástæður til að láta kyrrt liggja að gera slíkar skýrslur, en sem dæmi má nefna að þegar mikil eftirspurn er eftir húsnæði getur fyrirvari um ástandsskoðun fasteignar verið talið kauptilboði til frádráttar.

Með því að leggja á skyldu um að ástandsskýrsla sé meðal sölugagna má verulega draga úr ágreiningi og dómsmálum í kjölfar sölu á íbúðarhúsnæði. Slíkt skref myndi draga úr óþarfa kostnaði og auka gæði viðskiptanna. Kaupandi hefði þannig betri upplýsingar um ástand hús
næðis fyrr í ferlinu og öryggi seljanda væri meira þar sem söluyfirlit og önnur gögn yrðu nákvæmari og betri. Þá gæfi þetta milliliðum kost á að veita betri og nákvæmari upplýsingar, og þar með, betri þjónustu.

Tilgangur þess að halda viðhaldsdagbók fyrir íbúðarhúsnæði er sambærilegur við tilgang olíudagbóka fyrir bíla. Ekki er gert ráð fyrir með þingsályktun þessari að slík viðhaldsdagbók skuli gerð að skyldu en aukin gæði upplýsinga varðandi íbúðarhúsnæði með viðhaldsdagbók eru til þess fallin að auka traust um viðskipti með þá fasteign. Í viðhaldsdagbók má skrá upp
lýsingar á borð við hvenær meiri háttar framkvæmdir eru gerðar á húsnæðinu. Það að geta flett upp þessum upplýsingum, jafnvel langt aftur í tímann, mundi auka til muna skilvirkni í viðhaldi á fasteignum auk þess að auka traust í viðskiptum með íbúðarhúsnæði.

Þá er það eitt helsta markmið breytinganna sem lagðar eru til að einfalda samskipti á milli seljanda og kaupanda húsnæðis, sem og leigusala og leigjanda, hvað varðar gerð samninga og frágang annara nauðsynlegra löggerninga. Slík einföldun er til þess fallin að minnka kostnað við kaup og sölu, auka skilvirkni í viðskiptum, minnka flækjustig og auka öryggi neytenda í viðskiptunum. Með því að álykta að nota skuli rafrænar lausnir á borð við island.is væri stigið skref áfram í þá átt sem viðskiptagrein þessi er að þróast í, m.a. með rafrænum þinglýsingum, en frumvarp þess efnis hefur verið unnið hjá innanríkisráðuneytinu og er þess að vænta að á alla næstu árum muni þinglýsingar og undirritun og gerð löggerninga færast í auknum mæli í rafrænar lausnir. Slíka þróun verður að hagnýta til þess að auka skilvirkni, bæta öryggi og þjónustu við neytendur.

Til glöggvunar á umfangi þessara mála má líta til dóma sem fallið hafa vegna fasteigna
kaupa. Það þarf þó að hafa þann vara á að ekki fara öll mál alla leið í gegnum dómskerfið og ætla má að mun fleiri mál séu afgreidd án aðkomu dómstóla. Ætla má að dómsmálum, sem og málum sem afgreidd eru utan þeirra, myndi fækka verulega með þeim breytingum sem hér eru lagaðar til.

Héraðsdómar: Leitað eftir lykilorðunum fasteign", fasteignakaup", fasteignakaup-
gallar" og fasteignakaup-greiðslufrádráttur" á domstolar.is á tímabilinu 1. janúar 2010 til 18. ágúst 2017.	Dómar eða reifanir voru lesnar til að sjá hvort dómsmálið snerist að hluta eða öllu leyti um galla á fasteign. Í töflunni hér á eftir má sjá niðurstöður leitarinnar:

Alls vegna fasteignakaupa*	Þar af vegna galla á fasteign
2017	12	9
2016	25	19
2015	21	16
2014	11	9
2013	9	8
2012	14	11
2011	13	11
2010	25	19
Alls	130	102
* Fleiri dómar komu upp tengdir fasteignum en málum þar sem meginágreiningur sneri t.d. að erfðamálum, lóðakaupum, sambúðarslitum, þátttöku í framkvæmdum og forkaupsrétti var sleppt.

Málskostnaður: Í þeim 25 málum sem dæmt var í árið 2016 og sneru að fasteignakaupum er málskostnaður dæmdur í 22 en felldur niður í þremur. Að meðaltali var dæmdur máls
kostnaður 1.227.500 kr., lægstur 250.000 kr. en hæstur 3.200.000 kr. Hafa ber í huga að málskostnaður er einungis dæmdur öðrum aðila máls þannig að málskostnaður hins stendur út af. Auk þess þarf dæmdur málskostnaður ekki að endurspegla raunverulegan málskostnað.

Hæstaréttardómar: Á þessu sama tímabili tengdust 15 dómar göllum í fasteignum. Leitað var eftir lykilorðunum fasteign og galli".