rafræn fasteignaviðskipti og ástandsskýrslur fasteigna.

Virðulegi forseti. Hér er annað málið af þremur sem ég er með í dag. Ég veit ekki hvort ég næ þriðja málinu, en í staðinn fyrir að fara í fundarstjórn forseta hefði ég viljað fá þriðja málið samhliða hinum tveimur. En einhverra hluta vegna eru önnur þrjú mál á milli og ég þarf að sinna fjölskyldu í dag, ná í barn á leikskóla o.s.frv., þannig að við sjáum hvernig þetta gengur. Ég ætla að reyna að fara fljótt yfir málið. Það er ívið viðameira mál en hin tvö.

Þetta mál er þingsályktunartillaga þar sem Alþingi ályktar að fela ferðamála-, iðnaðar- og nýsköpunarráðherra og dómsmálaráðherra og undirbúa og leggja fram lagafrumvarp sem feli í sér endurskoðun á nokkrum lögum um sölu fasteigna og skipa, um fasteignakaup, og á þinglýsingarlögum með eftirfarandi að leiðarljósi: Að seljendum notaðra fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar, verði skylt að láta ástandsskýrslur fylgja með þeim. Þannig að þegar ég ætla að selja íbúð þarf ég að láta fylgja með sölugögnunum ástandsskoðun til þess að þeir sem kaupa eða skoða hafi aðgang að upplýsingum um ástand íbúðarinnar. Eins og það er alla jafna núna kaupir sá sem gerir tilboð í íbúðina ástandsskoðun á íbúðinni, en ef viðkomandi hættir við kaupin og annar líklegur kaupandi gerir nýtt tilboð þá þarf sami aðili að kaupa aftur ástandsskoðun. Það er mikil endurtekning sem er algjör óþarfi.

Svona fyrirkomulag er m.a. í Noregi þar sem ástandsskýrslan fylgir einmitt sölunni.

Í b-lið tillögunnar er lagt til að aðilar sem útbúa ástandsskýrslur vegna sölu fasteigna verði ábyrgir fyrir göllum sem rýra verðmæti þeirra svo nokkru varði og ekki voru tilgreindir í skýrslum þeirra og skuli hafa starfsábyrgðartryggingu sem tryggi skaðleysi kaupenda og seljenda fasteigna þegar mistök þeirra leiða til bótaskyldu.

Í c-lið er lagt til að stuðla að því, án þess þó að gera það að beinni lagaskyldu, að eigendur fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar haldi viðhaldsdagbók sem sé færð rafrænt undir fastanúmeri eignar. Það er í raun mjög svipað og að halda akstursdagbók, að kvitta undir og skrá hvenær maður skiptir um olíu o.s.frv. Það er engin skylda að halda henni við en hún myndi væntanlega auka traust í söluferlinu. Auk þessa fylgja fyrri ástandsskoðanir. Þær detta væntanlega beint inn í viðhaldsdagbókina þannig þá er að minnsta kosti hægt að skoða fyrri ástandsskoðanir og muninn á milli þeirrar skoðunar sem gefin var út við þá sölu og fyrri sölu.

Að lokum er lagt til í d-lið að hægt verði að ganga frá einföldum löggerningum á borð við umboð vegna sölu fasteignar, undirritun leigusamnings og kaupsamning um fasteign rafrænt með notkun þjónustu á borð við island.is.

Viðskipti með íbúðarhúsnæði eru nefnilega afar vandasöm. Þau eru yfirleitt stærstu viðskiptin sem einstaklingar og fjölskyldur taka þátt í á ævi sinni og mikill hluti fjármuna þeirra er undir í þeim viðskiptum. Fjárfesting í íbúðarhúsnæðis er oftast einnig fjárfesting í heimili. Afar mikilvægt er að reglur um slík viðskipti auki fyrirsjáanleika og öryggi neytenda og dragi úr tjóni og óþarfadeilum og dómsmálum. Þá er mikilvægt að koma í veg fyrir að fólk þurfi að þola íveru í heilsuspillandi húsnæði, en nokkur vitundarvakning hefur orðið um þær hættur sem af því stafa. Hingað til hafa ekki verið gerðar teljandi úrbætur á þessu sviði.

Með tillögu þessari er lagt til að ráðherra verði falið að útbúa nokkrar breytingar til þess að bæta stöðu neytenda. Lögð er áhersla á að ástand húsnæðis verði kunnugt öllum aðilum er koma að fasteignaviðskiptum, þ.e., kaupendum, seljendum og líka milliliðum.

Með því mætti draga verulega úr líkum á því, eftir að viðskipti með íbúaðarhúsnæði hafa farið fram, að upp komi leyndir gallar með tilheyrandi kostnaði fyrir kaupendur, seljendur og samfélagið. Þá er lagt til að settar verði skýrar reglur um ábyrgð vegna galla sem ekki koma fram í ástandsskýrslum. Ástandsskýrslur eru gerðar vegna sölu fasteigna, en þær eru nú á tímum oft keyptar af tilboðsgjöfum og kaupendum. Aðgangur þeirra að fasteign er síðan ekki sá sami og seljenda, sem getur leitt af sér lakari skýrslur, auk þess sem óskilvirkt er að tveir eða fleiri tilboðsgjafar láti báðir gera ástandsskýrslu vegna sömu fasteignar, hvað þá þegar maður hefur heyrt að bæði seljandi og kaupandi geri ástandsskýrslur til að vera alveg vissir um að allt sé í lagi. En þegar sá sem gerir ástandsskoðunina er þegar með tryggingu er miklu meira traust þar á bak við, að þar sé faglega að verki staðið.

Þó getur myndast hvati við vissar markaðsaðstæður til að sleppa því að gera slíkar ástandsskýrslur, sem dæmi má nefna að þegar að mikil eftirspurn er eftir húsnæði getur fyrirvari um ástandsskoðun fasteignar verið talinn kauptilboði til frádráttar, þ.e. þá er frekar valið kauptilboð þar sem ekki er beðið um fyrirvara vegna ástandsskoðunar.

Með því að leggja á þá skyldu að ástandsskýrsla verði á meðal sölugagna má verulega draga úr ágreiningi og dómsmálum í kjölfar á sölu íbúðarhúsnæði. Slík skref drægju úr óþarfakostnaði og ykju á gæði viðskiptanna. Kaupandi hefði þannig betri upplýsingar um ástand húsnæðis fyrr í ferlinu og öryggi seljenda ykist þar sem gæði og nákvæmni söluyfirlits og annarra gagna væru meiri. Það gerði milliliðum kost á að veita betri og nákvæmari upplýsingar og þar með betri þjónustu.

Viðhaldsdagbók fyrir íbúðarhúsnæði hefur sambærilegan tilgang og olíudagbækur fyrir bíla. Í viðhaldsdagbók má skrá upplýsingar á borð við hvenær meiri háttar framkvæmdir eru gerðar á húsnæðinu. Ekki er þó gert ráð fyrir að skylt verði að halda slíkar viðhaldsdagbækur, en betri upplýsingar í viðhaldsdagbók varðandi íbúðarhúsnæði eru þess til fallnar að auka traust á viðskiptum með þá fasteign. Það yki jafnvel skilvirkni í viðhaldi á fasteignum að geta flett upp þessum upplýsingum langt aftur í tímann. Einnig gæti það hjálpað til að vinna gegn svartri starfsemi í viðhaldi á byggingum þar sem að kaupandi þjónustu og uppfærslu á íbúðarhúsnæði myndi vilja fá skráninguna í viðhaldsdagbókina, sem yrði alla jafna ekki gert ef það væri unnið svart.

Eitt helsta markmið þessarar tillögu er að einfalda samskipti milli seljenda og kaupenda húsnæðis, sem og leigusala og leigjenda, hvað varðar gerð samninga og frágang annarra nauðsynlegra löggerninga. Slík einföldun er til þess fallin að minnka kostnað við kaup og sölu, auka skilvirkni í viðskiptum, minnka flækjustig og auka öryggi notenda. Með rafrænum lausnum á borð við island.is verður stigið skref fram á við í þá átt sem þessi viðskiptagrein er nú að þróast.

Frumvarp um rafrænar þinglýsingar hefur verið unnið hjá innanríkisráðuneytinu, nú dómsmálaráðuneytinu, og er þess að vænta á allra næstu árum að þinglýsingar og undirritanir við gerð löggerninga muni í auknum mæli fara fram rafrænum hætti. Slíka þróun verður að hagnýta til að auka skilvirkni og öryggi og bæta þjónustu við neytendur. Til glöggvunar á umfangi þessara mála má líta til dóma sem fallið hafa vegna fasteignakaupa. Þó þarf að hafa þann vara á að ekki fara öll mál alla leið í gegnum dómskerfið. Má ætla að mun fleiri mál séu afgreidd án aðkomu dómstóla.

Ætla má að dómsmálum sem og þeim málum sem ekki fara fyrir dóm megi fækka verulega með þeim breytingum sem hér eru lagðar til. Við vinnslu tillögunnar var leitað eftir héraðsdómum með lykilorðunum „fasteign“, „fasteignakaup“, „fasteignakaup-gallar“ og „fasteignakaup-greiðslufrádráttur“ á vefsíðunni domstolar.is á tímabilinu 1. janúar 2010 til 18. ágúst 2017. Dómar og reifanir voru lesin til þess að sjá hvort dómsmálið snerist að öllu leyti um galla á fasteign. Í töflunni sem fylgir hér með má sjá niðurstöðu leitarinnar. Alls um 360 mál eru vegna fasteignakaupa og 102 mál vegna galla á fasteign. Það voru dómar sem féllu, og þar af leiðandi bara dómar sem fóru í alla leið í gegnum kerfið.

Dæmdur var málskostnaður í 22 málum frá 2016 en felldur niður í þremur málum. Að meðaltali var dæmdur málskostnaður rúmar 1,2 milljónir, lægstur 250 þúsund og hæstur 3,2 milljónir. Hafa ber í huga að málskostnaður er einungis dæmdur öðrum aðila máls, þannig að málskostnaður hins aðilans stendur út af. Auk þess þarf dæmdur málskostnaður ekki endurspegla raunverulegan málskostnað.

Á sama tímabili tengdust 15 dómar Hæstaréttar göllum í fasteignum. Leitað var eftir lykilorðunum „fasteign“ og „galli“.

Ég mælist til þess að þingmenn skoði þessa tillögu og meti það sem hún hefur fram að færa. Ég hlakka til samstarfsins.