Félagsmálaráðherra (Jóhanna Sigurðardóttir) :
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir frv. til laga um breytingu á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins varðandi húsbréfadeild og húsbréfaviðskipti. Frv. þetta er samið í félmrn. með hliðsjón af þeirri reynslu sem komin er af húsbréfakerfinu á því eina ári sem liðið er frá því að lög þar um tóku gildi.
Frv. fjallar um eftirfarandi atriði: Húsbréf er taki til endurbóta og endurnýjunar á notuðu íbúðarhúsnæði. Húsbréf miðist við allt að 75% af matsverði verðminnstu íbúða. Heimiluð verði tímabundin aðstoð við íbúðaeigendur í greiðsluerfiðleikum.
Áður en ég lýsi einstökum greinum frv. vil ég fara nokkrum orðum um reynsluna sem komin er af húsbréfakerfinu á því eina ári sem liðið er frá því að lög um það tóku gildi og hvaða áætlanir eru gerðar um framtíð þessa lánakerfis. Ríkisstjórnin skipaði starfshóp í júní sl. til að leggja mat á niðurstöður þeirra athugana sem þá höfðu verið gerðar á fjárhagsstöðu Byggingarsjóðs ríkisins. Starfshópurinn fékk einnig það verkefni að fjalla almennt um stöðu húsnæðismála og koma með tillögur um hvernig best væri að standa að hinu opinbera húsnæðislánakerfi. Í starfshópnum voru fulltrúar félmrn., fjmrn. og forsrn. Niðurstöður starfshópins voru í megindráttum eftirfarandi:
Eftirspurn eftir lánum úr lánakerfinu frá 1986 hefur að mestu dottið niður. Um 11 -- 12 milljarða kr. þarf til að afgreiða þær 5500 umsóknir sem bíða afgreiðslu hjá Húsnæðisstofnun ríkisins, en skv. reglugerð, sem ég gaf út og tók gildi 1. júní sl., geta þeir sem bíða afgreiðslu láns fært umsóknir sínar yfir í húsbréfakerfið, hvort sem þeir hafa fest kaup á húsnæði eða ekki. Í þessu sambandi ber þess þó að geta að meginkrafan í húsbréfakerfinu er sú að kaup hafi ekki farið fram eða bygging hafin áður en sótt er um húsbréfalán.
Starfshópurinn komst því að þeirri niðurstöðu að unnt væri að loka lánakerfinu frá 1986 og afgreiða einungis þegar gefin lánsloforð. Starfshópurinn áætlaði að heildarútgáfa húsbréfa á ári verði um 12 milljarðar kr. þegar húsbréfakerfið hefur að fullu tekið við af lánakerfinu frá 1986 svo að líkleg sala á húsbréfamarkaði verði rúmir 9 milljarðar kr.
Starfshópurinn komst að þeirri niðurstöðu að ekki væri ástæða til þess að ætla að ríkissjóður verði fyrir kostnaði vegna ríkisábyrgðar á húsbréfum. Ástæðan fyrir því er að skil á innheimtum hafa batnað á yfirstandandi ári. Lántökugjald í húsbréfakerfinu er 1% og er ætlað til að standa undir rekstrarkostnaði húsbréfadeildar og áætluðum útlánatökum og síðast en ekki síst er greiðslugeta umsækjenda í húsbréfakerfinu metin gaumgæfilega áður en umsækjendur kaupa eða hefja byggingu íbúða.
Starfshópurinn mat það svo að ef lánakerfinu frá 1986 yrði lokað og aukin umsvif húsbréfakerfisins, þá gæti það haft jákvæð áhrif á fjármagnsmarkaðinn, þar sem losna mundi mikið fjármagn lífeyrissjóða og viðskiptabanka. Þetta gæti leitt til lækkunar vaxta. Lántökur Húsnæðisstofnunar hjá lífeyrissjóðum munu
verða um 14 milljörðum kr. minni en ella að jafnaði á ári til aldamóta. Áætlað er að lántökur húsnæðiskaupenda hjá bönkum, lífeyrissjóðum og með handhafaskuldabréfum verði um 4,5 milljörðum kr. lægri á ári. Þannig er áætlað að ráðstöfunarfé lífeyrissjóða og banka muni aukast um samtals allt að 18 milljarða kr. á ári ef lánakerfinu frá 1986 yrði lokað og með auknum umsvifum húsbréfakerfisins. Til samanburðar er áætlað að sala húsbréfa á markaði verði rúmir 9 milljarðar kr. á ári eða um 5 milljörðum minna en lántökur Húsnæðisstofnunar þyrftu að vera á ári ef lánakerfið frá 1986 starfaði óbreytt áfram.
Einnig er vert að geta þess að nákvæm athugun á greiðslugetu og greiðslubyrði samfara íbúðakaupum í húsbréfakerfinu hvetji til aukins sparnaðar íbúðakaupenda. Húsbréfakerfið hefur hingað til ekki leitt til hækkunar á íbúðaverði. Svo virðist sem íbúðaseljendur hafi ekki tekið á sig þau afföll sem eru á húsbréfum og meta það svo að meira virði sé að fá íbúðirnar greiddar og fá þær greiddar mun fyrr en áður. Starfshópurinn lagði til að lánakerfinu frá 1986 yrði lokað og húsbréfakerfið tæki alfarið við á hinum almenna fasteignamarkaði. Starfshópurinn lagði einnig til að það frv. sem ég hér mæli fyrir verði samþykkt.
Þá vil ég fara nokkrum orðum um einstakar greinar frv. en eins og áður sagði tekur það til þriggja þátta. Það er í fyrsta lagi að meiri háttar endurbætur og endurnýjun á notuðu íbúðarhúsnæði verði lánshæfar í húsbréfakerfinu. Í öðru lagi að húsbréf geti numið allt að 75% af matsverði verðminnstu íbúða og í þriðja lagi að íbúðaeigendur í greiðsluerfiðleikum geti fengið fyrirgreiðslu í húsbréfakerfinu. Í lánakerfinu frá 1986 var ekki gerður greinarmunur á endurnýjun eða endurbótum á notuðu íbúðarhúsnæði og viðbyggingum við notaða íbúð. Hvort tveggja er lánshæft að uppfylltum ákveðnum skilyrðum.
1. júlí 1980 tóku gildi lög um breytingar á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins þar sem viðbyggingar og endurbætur á notuðu íbúðarhúsnæði rúmuðust innan sérstaks lánaflokks. Fram að þeim tíma var ekki lánað vegna endurbóta. Síðan þá hafa verið veitt lán til 2000 viðbygginga og endurbótalán úr Byggingarsjóði ríkisins. Meðallán á árinu 1990 voru um 1200 þús. kr. Í rauninni er lítill munur á endurbótum á notuðu íbúðarhúsnæði eða viðbyggingu við notaða íbúð. Í báðum tilvikum er verið að gera notaða íbúðarhúsnæðið hæfara til íveru. Því þykir eðlilegt að endurbætur og endurnýjun á notuðu íbúðarhúsnæði rúmist innan húsbréfakerfisins á sama hátt og hingað til hefur þótt rétt að þetta tvennt rúmist innan sama lánaflokks hjá Byggingarsjóði ríkisins.
2. gr. fjallar um að húsbréf miðist við allt að 75% af matsverði verðmestu íbúða. Þess misskilnings hefur oft gætt hjá þeim sem gagnrýnt hafa húsbréfakerfið að halda að það lánakerfi útiloki fleiri frá íbúðakaupum á hinum almenna markaði en lánakerfið frá 1986. Svo er ekki. Hvort sem íbúðakaupendur fá lán úr lánakerfinu frá 1986 eða gefa út fasteignaveðbréf, sem unnt er að skipta fyrir húsbréf, þurfa kaupendur að eiga ákveðið fjármagn í útborgun. Sumir hafa gert
athugasemdir við það að unnt sé að fá hærra lán í lánakerfinu frá 1986 en í húsbréfakerfinu þegar verðmestu íbúðirnar eiga í hlut, eða allt að 70% af matsverði íbúða í lánakerfinu frá 1986 en 65% í húsbréfakerfinu. Hámarkslán í lánakerfinu frá 1986 er hins vegar aðeins um helmingur af hámarksláni í húsbréfakerfinu. Þessi gagnrýni á rétt á sér. Þó ber þess að geta að þegar tillit er tekið til vaxtabóta jafnast þessi munur að miklu leyti út fyrir fólk með lágar eða miðlungstekjur. Um það vil ég fara nokkrum orðum.
Fyrr á árinu skipaði ég starfshóp, sem í voru fulltrúar félmrn. og Húsnæðisstofnunar ríkisins, til að bera saman greiðslubyrði íbúðakaupa í húsbréfakerfinu annars vegar og í lánakerfinu frá 1986 hins vegar. Niðurstöður þessa starfshóps voru að mánaðarleg greiðslubyrði vegna íbúðakaupa fyrstu árin er lægri í húsbréfakerfinu ef kaupverð íbúðar er yfir 5 millj. kr., að gefnum ákveðnum forsendum þegar íbúðakaup í heild eru skoðuð. Greiðslubyrðin er svipuð í báðum lánakerfunum fyrir lágtekju - og meðaltekjufólk sem á litlar eignir, að teknu tilliti til vaxtabóta ef kaupverð íbúðar er innan við 5 millj. kr. Greiðslubyrðin er hins vegar lægri í lánakerfinu frá 1986 fyrir hátekjufólk ef það festir kaup á ódýrum íbúðum.
Í þessum samanburði hefur það mikil áhrif að unnt er að fá hærra langtímalán í húsbréfakerfinu en samkvæmt lánakerfinu frá 1986. Þörf íbúðakaupenda fyrir skammtímalán minnka þar með en skammtímalánin hafa mikil áhrif á greiðslubyrðina fyrstu árin og þar með á þá möguleika sem íbúðakaupendur hafa á að eignast þær íbúðir sem þeir festa kaup á. Þessar niðurstöður breyta því þó ekki að ávallt er nauðsynlegt að leita leiða til að aðstoða þá sem þurfa aðstoð við íbúðakaup eins og frekast er unnt. Viðmiðunarmörk í húsbréfakerfinu eru nú 65% af eðlilegu matsverði íbúða. Að mínu mati er reynslan af húsbréfakerfinu hingað til það góð að lítil hætta er á auknum útlánatöpum húsbréfadeildar ef viðmiðunarmörkin eru hækkuð í 75% fyrir verðminnstu íbúðirnar.
Starfshópur ríkisstjórnarinnar sem kannaði ýmsa þætti húsnæðiskerfisins, sem ég nefndi hér áðan, komst að sömu niðurstöðu. Í frv. er gert ráð fyrir að viðmiðunarmörk hækki í 75% einungis ef matsverð íbúða er 6,2 millj. kr. eða lægra en sú fjárhæð sem þá fæst er nokkuð hærri en hámarkslán úr Byggingarsjóði ríkisins í dag. Ef matsverð er 7 millj. 154 þús.
kr. eða hærra verði unnt að skipta húsbréfum fyrir fasteignaveðbréf fyrir allt að 65% af matsverði eins og hingað til. Ef matsverð er á bilinu 6,2 millj. til 7 millj. 154 þús. kr. geti fjárhæð fasteignaveðbréfs verið allt að 4 millj. 650 þús. kr. sem þýðir að viðmiðunarmörkin lækka hlutfallslega úr 75% í 65%. Greiðslubyrði íbúðakaupenda minnkar verulega ef viðmiðunarmörk útgefins fasteignaveðbréfs sem húsbréfadeild tekur í skiptum fyrir húsbréf hækkar úr 65% í 75% vegna verðminnstu íbúðanna eða um 10 -- 15%. Möguleikar lágtekju - og meðaltekjufólks til að kaupa íbúð á hinum almenna markaði aukast verulega vegna þessa, en það er megintilgangur þessara breytinga.
Í ákvæði til bráðabirgða í frv. er fjallað um að
tímabundið verði heimilt að aðstoða íbúðaeigendur í greiðsluerfiðleikum með því að gefa þeim kost á að nýta sér húsbréfakerfið til að endurfjármagna íbúðakaup sín. Það er þekkt að mestallan þennan áratug, sem nú er að líða, hafa margar fjölskyldur í landinu átt í miklum greiðsluerfiðleikum. Fjöldi gjaldþrota er til vitnis um það. Ástæður þessara erfiðleika eru margar en mér þykir ekki rétt að fara út í þá sálma hér og nú. Staðreyndin er sú að vandinn er til staðar og við honum verður að bregðast. Greiðsluerfiðleikar íbúðaeigenda hafa í för með sér mikla erfiðleika, jafnt fyrir viðkomandi fjölskyldur og þjóðfélagið í heild. Afleiðingarnar eru oft og tíðum hjónaskilnaðir, upplausn fjölskyldna, veikindi og vinnutap. Gjaldþrot blasir við mörgum íbúðaeigendum sem eru í greiðsluerfiðleikum. Sumir þeirra geta leyst vanda sinn með því að selja íbúðir sínar og fest kaup á annarri íbúð með því að nýta sér húsbréfakerfið. Mörgum íbúðaeigendum í greiðsluerfiðleikum gengur hins vegar oft illa að selja þær íbúðir sem teknar hafa verið til uppboðsmeðferðar. Fjárnám og lögtök draga oft úr áhuga íbúðakaupenda. Það frv. sem hér er mælt fyrir getur komið í veg fyrir nauðungaruppboð og gjaldþrot hjá mörgum fjölskyldum.
Allt frá árinu 1985 hafa íbúðaeigendum í greiðsluerfiðleikum verið veitt sérstök lán úr Byggingarsjóði ríkisins. Lánað hefur verið svo til stöðugt úr þeim lánaflokki frá því hann var stofnaður. Lengst af hefur verið veitt sérstakt framlag úr ríkissjóði til fjármögnunar þessa lánaflokks. Samtals hefur íbúðaeigendum í greiðsluerfiðleikum verið lánað um 2,8 milljarðar kr. úr þessum lánaflokki, uppreiknað til september 1990. Það má fullyrða að vel hafi tekist til við úthlutun þessa fjármagns en það hefur verið gert í nánu samráði við viðskiptabanka og sparisjóði. Margir íbúðaeigendur hafa fengið úrlausn sinna mála með þessum lánum. Íbúðaeigendur í greiðsluerfiðleikum hafa getað fengið allt að 600 þús. kr. lán úr Byggingarsjóði ríkisins. Samkvæmt upplýsingum frá ráðgjafarstöð Húsnæðisstofnunar ríkisins eru meðalskuldir íbúðaeigenda í greiðsluerfiðleikum, sem hafa sótt um aðstoð hjá stofnuninni sl. tvö ár, um 3,5 millj. kr. Um 1200 þús. kr. eru skuldir hjá Húsnæðisstofnun, um 800 þús. skuldir við lífeyrissjóði og skammtímalán eru að meðaltali um 1450 þús. 600 þús. kr. lán vegna greiðsluerfiðleika hefur í mörgum tilfellum því ekki dugað til að snúa greiðsluerfiðleikunum nægjanlega vel við hjá mörgum.
Á síðustu missirum hefur það orðið æ algengara að fólk sem hefur fengið lán úr lánakerfinu frá 1986 hafi þurft að sækja um lán vegna greiðsluerfiðleika hjá Húsnæðisstofnun. Þetta stafar af því hvað íbúðaeigendur hafa þurft að taka mikið af skammtímalánum með þeim lánum sem þeir hafa fengið frá Byggingarsjóði ríkisins. Með þeirri leið sem hér er lögð til í frv. er ljóst að húsbréfakerfið getur boðið upp á nýja leið til þess að aðstoða íbúðaeigendur í greiðsluerfiðleikum.
Ég er þeirrar skoðunar að með því að gefa íbúðaeigendum, sem eru í greiðsluerfiðleikum, kost á að
endurfjármagna sín íbúðakaup með því að nýta sér húsbréfakerfið sé hægt að koma í veg fyrir mörg nauðungaruppboð og gjaldþrot sem hætta er á að geti verið í uppsiglingu. Ráð er fyrir gert að íbúðaeigendum verði gefinn kostur á því næstu 12 mánuði eftir gildistöku laganna, ef frv. þetta verður að lögum, að gefa út fasteignaveðbréf sem unnt verði að skipta fyrir húsbréf. Þannig geti þeir, sem verði lánshæfir, greitt upp eða inn á þær skuldir sem valda mestri greiðslubyrði. Fjárhæð fasteignaveðbréfsins verði þó aldrei hærri en þörf er á til að umsækjandi geti staðið undir greiðslubyrði skulda sinna miðað við þær reglur sem húsbréfadeild setur um greiðslugetu íbúðakaupenda. Skilyrði fyrir afgreiðslu er að fjárhagsvandi umsækjenda sé til kominn vegna fjármögnunar á hóflegu íbúðarhúsnæði miðað við fjölskylduaðstæður, fyrirliggjandi skipti á húseignum fyrir fasteignaveðbréf leysi greiðsluvanda umsækjenda, skuldaeigendur samþykki greiðslu skulda umsækjenda með húsbréfum, umsækjandi uppfylli skilyrði um greiðslugetu og að íbúð uppfylli skilyrði um veðhæfni.
Að lokum vil ég segja, virðulegi forseti, að ég tel að með samþykkt frv. muni húsbréfakerfið í verulegum mæli geta leyst af hólmi lánakerfið frá 1986. Fleiri munu eiga möguleika á íbúðakaupum á hinum almenna markaði en eiga möguleika á því samkvæmt lánakerfinu frá 1986. Með þeim breytingum sem gerðar voru á lögum um félagslega íbúðarkerfið sl. vor og með samþykkt þessa frv. hefur það bil sem var á milli félagslega kerfisins og lánakerfisins frá 1986 að mestu verið brúað.
Með frv. þessu er einnig verulega komið til móts við fjölda íbúðaeigenda sem eiga í greiðsluerfiðleikum og sjá að óbreyttu fram á gjaldþrotauppboð á eignum sínum verði ekkert að gert.
Virðulegi forseti. Ég legg til að að lokinni þessari umræðu verði frv. vísað til 2. umr. og hv. félmn.
