Ferill 507. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: Word Perfect.



122. löggjafarþing 1997–98.
Þskj. 877 – 507. mál.



Frumvarp til laga



um húsnæðismál.

(Lagt fyrir Alþingi á 122. löggjafarþingi 1997–98.)




1. ÞÁTTUR
Almenn ákvæði.
I. KAFLI
Tilgangur og orðskýringar.
1. gr.
Tilgangur.

    Tilgangur laga þessara er að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum verði sér staklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðan legum kjörum.


2. gr.
Orðskýringar.

    Merking orða í lögum þessum er sem hér segir:
    Almenn lán eru þær lánveitingar sem fólgnar eru í skiptum á húsbréfum fyrir fasteignaveðbréf sem gefin eru út með veði í íbúðarhúsnæði.
    Fasteignaveðbréf eru skuldabréf sem kaupandi íbúðarhúsnæðis gefur að jafnaði út með 1. eða 2. veðrétti í íbúðarhúsnæði í tengslum við fasteignaviðskipti, nýbyggingar og meiri háttar viðbyggingar, endurbætur og endurnýjun á notuðu íbúðarhúsnæði.
    Félagasamtök merkja almenn félög eða almannasamtök sem starfa að húsnæðismálum með það langtímamarkmið að koma á fót húsnæði og sjá um rekstur þess í þágu félagsmanna sinna.
    Félög merkja félög sem rekin eru að hætti samvinnufélaga, hlutafélaga, einkahlutafélaga, sjálfseignarstofnana eða félaga með ótakmarkaðri ábyrgð er hafa að markmiði að byggja, eiga og reka leiguhúsnæði.
    Húsbréf eru markaðshæf skuldabréf sem gefin eru út í nafni Íbúðalánasjóðs í tengslum við lánveitingar hans.
    Húsnæðisbréf eru skuldabréf sem gefin eru út í nafni Íbúðalánasjóðs og sjóðurinn selur á almennum markaði í því skyni að afla fjár til starfsemi sinnar.
    Húsnæðislán nefnast þær lánveitingar sem Íbúðalánasjóður annast samkvæmt lögum þessum.
    Lán til leiguíbúða eru lán sem Íbúðalánasjóður veitir sveitarfélögum, aðilum á þeirra vegum, félögum eða félagasamtökum til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði með 1. veðrétti í hlutaðeigandi eign.
    Viðbótarlán eru lán sem Íbúðalánasjóður veitir einstaklingum til viðbótar almennu húsnæðisláni til öflunar eigin húsnæðis að jafnaði með 1. eða 2. veðrétti í hlutaðeigandi eign, næst á eftir fasteignaveðbréfi, eftir tilvísun húsnæðisnefndar sveitarfélags.


2. ÞÁTTUR
Stjórn húsnæðismála.
II. KAFLI
Skipulag.
3. gr.
Yfirstjórn.

    Félagsmálaráðherra fer með yfirstjórn þeirra mála sem lög þessi taka til.


4. gr.
Íbúðalánasjóður.

    Stofna skal sérstakan lánasjóð er nefnist Íbúðalánasjóður. Íbúðalánasjóður skal annast stjórn og framkvæmd húsnæðismála samkvæmt lögum þessum. Skal sjóðurinn vera ráðgef andi fyrir félagsmálaráðherra og önnur stjórnvöld í húsnæðismálum og fara með þau verkefni sem getið er í lögum þessum og ráðherra felur honum með reglugerð.
    Íbúðalánasjóður er sjálfstæð stofnun í eigu ríkisins er lýtur sérstakri stjórn, og heyrir undir félagsmálaráðherra.


5. gr.
Sveitarstjórnir.

    Sveitarstjórn ber ábyrgð á og hefur frumkvæði að því að leysa húsnæðisþörf þess fólks í sveitarfélaginu sem þarfnast aðstoðar við húsnæðisöflun. Í því skyni skal sveitarstjórn fylgjast með þörf á húsnæði í sveitarfélaginu.


6. gr.
Húsnæðisnefndir.

    Sveitarstjórnir skipa húsnæðisnefndir sveitarfélaga.
    Húsnæðisnefndir sveitarfélaga fara með stjórn og samræmingu húsnæðismála á vegum sveitarfélags.


III. KAFLI
Íbúðalánasjóður.
7. gr.
Stjórn.

    Félagsmálaráðherra skipar stjórn Íbúðalánasjóðs til fjögurra ára í senn. Stjórnina skipa fimm menn og jafnmargir til vara. Félagsmálaráðherra skipar formann og varaformann úr hópi stjórnarmanna, en stjórn sjóðsins skiptir að öðru leyti með sér verkum. Ráðherra ákveður þóknun stjórnarmanna.


8. gr.
Framkvæmdastjóri.

    Stjórn Íbúðalánasjóðs ræður framkvæmdastjóra til fimm ára í senn. Framkvæmdastjóri ræður annað starfsfólk. Hann annast daglegan rekstur skrifstofu sjóðsins, fjárreiður og reikningsskil. Framkvæmdastjóri framfylgir ákvörðunum stjórnar Íbúðalánasjóðs.
    Framkvæmdastjóri vinnur tillögur að starfs- og fjárhagsáætlun sjóðsins.


9. gr.
Verkefni.

    Verkefni Íbúðalánasjóðs eru:
     1.      Að annast lánveitingar og sinna húsbréfaviðskiptum í samræmi við ákvæði laga þessara.
     2.      Að annast lánveitingar til sveitarfélaga og félagasamtaka til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði.
     3.      Að hafa umsjón með fjárhag, rekstri og annarri starfsemi Íbúðalánasjóðs, og gæta þess að sjóðurinn starfi í samræmi við gildandi lög og reglugerðir.
     4.      Að gera fjárhagsáætlun fyrir sjóðinn í samræmi við ákvæði fjárlaga þar sem fram komi sundurliðaður áætlaður rekstrarkostnaður.
     5.      Að koma á framfæri við almenning upplýsingum um hlutverk og þjónustu Íbúðalánasjóðs.
     6.      Að stuðla að tækninýjungum og öðrum umbótum í byggingariðnaði, m.a. með veitingu lána eða styrkja samkvæmt nánari ákvæðum í reglugerð sem ráðherra setur.
     7.      Að sinna öðrum verkefnum sem ráðherra felur sjóðnum með reglugerð á sviði húsnæðismála.


10. gr.
Tekjur.

    Íbúðalánasjóður fjármagnar þau verkefni sem honum eru falin samkvæmt lögum þessum með þeim hætti sem hér segir:
     1.      Með tekjum af eigin fé sjóðsins, þ.e. afborgunum, vöxtum og verðtryggingu af veittum lánum.
     2.      Með sölu húsnæðisbréfa.


11. gr.
Varsla.

    Íbúðalánasjóður skal varðveita og ávaxta það fé sem hann hefur umsjón með. Stjórn Íbúðalánasjóðs getur, að fengnu samþykki félagsmálaráðherra, tekið ákvörðun um að fela öðrum varðveislu eigna sjóðsins, að nokkru leyti eða öllu. Þess skal gætt að sjóðurinn hafi jafnan nægilegt laust fé til að standa við skuldbindingar sínar.
    Stjórn Íbúðalánasjóðs skal, að fengnu samþykki félagsmálaráðherra, semja við lánastofn anir um afgreiðslu og innheimtu lána eða einstakra flokka þeirra.


12. gr.
Skipulag.

    Ráðherra er heimilt að ákveða með reglugerð, að fenginni tillögu stjórnar Íbúðalánasjóðs, frekari verkefni og skipulag sjóðsins, þar á meðal skiptingu hans í svið eða deildir að því leyti sem ekki er kveðið á um í lögum þessum.

IV. KAFLI
Húsnæðisnefndir.
13. gr.
Skipan.

    Sveitarstjórn skipar húsnæðisnefnd að loknum hverjum sveitarstjórnarkosningum. Nefndina skipa þrír til fimm menn og jafnmargir til vara. Formaður skal kjörinn af sveitarstjórn en að öðru leyti skiptir nefndin með sér verkum.


14. gr.
Verkefni.

    Helstu verkefni húsnæðisnefndar sveitarfélags eru:
     1.      Að gera árlega áætlanir fyrir sveitarfélagið um þörf á íbúðarhúsnæði í sveitarfélaginu og að hafa milligöngu um, og eiga frumkvæði að því, að aflað verði húsnæðis í því skyni og aðstoða einstaklinga við húsnæðisöflun.
     2.      Að leggja mat á þörf einstaklinga, sem búa við erfiðar aðstæður, á viðbótarláni og hvort þeir uppfylli skilyrði í því efni.
     3.      Að hafa milligöngu um töku lána hjá Íbúðalánasjóði fyrir hönd sveitarfélags til öflunar leiguhúsnæðis fyrir einstaklinga.
     4.      Að veita almennar upplýsingar og ráðgjöf um húsnæðismál og húsaleigusamninga.
     5.      Að aðstoða aldraða og samtök þeirra við öflun húsnæðis, með ráðgjöf, við útboð, byggingarframkvæmdir, samningsgerð o.fl.
    Jafnframt sér húsnæðisnefnd um önnur þau verkefni sem sveitarstjórn felur henni á sviði húsnæðismála. Húsnæðisnefndir setja sér starfsreglur sem sveitarstjórnir skulu staðfesta og almenningur skal hafa greiðan aðgang að.
    Húsnæðisnefnd er heimilt að taka gjald fyrir kostnað við þjónustu sem þær veita sam kvæmt gjaldskrá sem sveitarstjórn staðfestir.


3. ÞÁTTUR
Húsnæðislán.
V. KAFLI
Almenn ákvæði.
15. gr.
Lánveitingar Íbúðalánasjóðs.

    Íbúðalánasjóður annast lánveitingar samkvæmt eftirfarandi lánaflokkum:
     1.      Almenn lán til einstaklinga skv. VI. kafla laga þessara til byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði.
     2.      Viðbótarlán til einstaklinga skv. VII. kafla laga þessara til byggingar eða kaupa á eigin íbúðarhúsnæði.
     3.      Lán til leiguíbúða til sveitarfélaga, félagasamtaka og félaga skv. VIII. kafla laga þessara til byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði til útleigu.


16. gr.
Aðrir lánaflokkar.

    Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt, að fengnu samþykki félagsmálaráðherra, að stofna til nýrra lánaflokka. Gert skal ráð fyrir öllum lánaflokkum í fjárhagsáætlun sjóðsins fyrir það ár sem veiting láns fer fram. Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að skuldbreyta lánum sjóðsins.
    Um nánari skilyrði lánveitinga samkvæmt þessari grein fer eftir því sem ákveðið er í lög um þessum og reglugerð sem félagsmálaráðherra setur að fenginni umsögn stjórnar Íbúða lánasjóðs.


17. gr.
Húsbréfadeild.

    Til þess að annast almenn húsnæðislán skal Íbúðalánasjóður starfrækja húsbréfadeild. Hlutverk húsbréfadeildar er:
     1.      Að gefa út flokka markaðshæfra húsbréfa í nafni Íbúðalánasjóðs með þeim kjörum og skilmálum sem ákveðin eru með lögum þessum eða reglugerð.
     2.      Að skipta á húsbréfum og fasteignaveðbréfum.
     3.      Að stuðla að því að greið sala sé á húsbréfum á markaði.
     4.      Að gæta þess að inn- og útgreiðslur vegna fasteignaveðbréfa og húsbréfa standist á þannig að jafnvægi sé á hverjum ársfjórðungi. Í þessu skyni skal deildin gera áætlanir um fjárstreymi fram í tímann.


VI. KAFLI
Almenn lán — húsbréf.
18. gr.
Greiðslumat.

    Um skilyrði þess að húsbréfadeild samþykki skipti á húsbréfum fyrir fasteignaveðbréf fer eftir viðmiðunarreglum sem stjórn Íbúðalánasjóðs setur um veðhæfni fasteigna og greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfa. Ef þau skilyrði eru ekki uppfyllt er húsbréfadeild heimilt að synja um skipti á skuldabréfum.
    Við skipti á húsbréfum gegn fasteignaveðbréfum skv. 2. tölul. 17. gr. skal liggja fyrir mat á eftirfarandi þáttum:
     1.      Veðhæfni þeirrar fasteignar sem lögð er að veði fyrir tilgreindri skuld.
     2.      Greiðslugetu skuldara.
     3.      Verðmæti húsbréfa og fasteignaveðbréfa miðað við markaðsvexti sambærilegra verðbréfa á viðskiptadegi. Sé ekki unnt að miða við vexti á viðskiptadegi skal miða við nýj ustu og bestu heimildir um markaðsvexti.
    Stjórn Íbúðalánasjóðs skal, að fengnu samþykki félagsmálaráðherra, semja við viðskipta banka og aðrar fjármálastofnanir um að annast mat skv. 2. og 3. tölul. 2. mgr. og hafa með höndum samskipti útgefanda fasteignabréfa við húsbréfadeild. Jafnframt má ákveða í reglu gerð að mat skv. 1. tölul. 2. mgr. megi fela sérstökum trúnaðarmönnum.


19. gr.
Fasteignaveðbréf.

    Fasteignaveðbréf skal vera verðtryggt með vísitölu neysluverðs, sbr. lög um vísitölu neysluverðs, og hafa sömu lánskjör og þau húsbréf, sem skipta á fyrir fasteignaveðbréfið, sbr. 25. gr., að viðbættu föstu vaxtaálagi, sbr. 29. gr.
    Skipta má fasteignaveðbréfi og húsbréfum fyrir fjárhæð sem nemur allt að 70% af mats verði íbúðar, ef umsækjandi er að kaupa eða byggja sína fyrstu íbúð, en annars allt að 65% af matsverði íbúðar. Taka ber tillit til áhvílandi veðskulda þannig að fasteignaveðbréfið sé innan þessara marka. Ráðherra getur með reglugerð ákveðið hámarksfjárhæð fasteigna veðbréfa sem húsbréfadeild kaupir vegna hverrar fasteignar.

20. gr.
Matsverð.

    Stjórn Íbúðalánasjóðs setur reglur, sem félagsmálaráðherra staðfestir, um eðlilegt mats verð fasteigna sem skulu byggjast á viðmiðun við markaðsverð, brunabótamat, byggingar kostnað og samþykktan kostnað við meiri háttar endurnýjun eða endurbætur á íbúðarhús næði.

21. gr.
Lánstími og lánskjör.

    Hámarkslánstími á fasteignaveðbréfum er húsbréfadeild kaupir skal vera 40 ár. Ráðherra skal kveða nánar á um lánstíma einstakra lánaflokka í reglugerð.
    Fasteignaveðbréf ber vexti og verðbætur frá þeim degi sem kaup takast eða þeim degi sem aðilar koma sér saman um.
    Vextir skulu vera óbreytanlegir allan lánstímann. Lánstími er hinn sami og lánstími hús bréfa.


22. gr.
Hlutkesti.

    Íbúðalánasjóður innheimtir afborganir og vexti af keyptum fasteignaveðbréfum og ráð stafar því fé sem þannig innheimtist til endurgreiðslu húsbréfa eftir hlutkesti sem sýslumaður hefur umsjón með. Þegar hlutkesti hefur farið fram skal auglýsa með tveggja mánaða fyrirvara númerin á húsbréfunum sem upp hafa komið til innlausnar. Skal kveða nánar á um framkvæmd þessa í reglugerð.


23. gr.
Aukaafborganir.

    Skuldurum fasteignaveðbréfa er heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Til að jafna fjárstreymi vegna slíkra endurgreiðslna er heimilt að innleysa útgefin húsbréf eftir hlutkesti, sbr. 22. gr.


24. gr.
Frestun afborgana.

    Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að fresta greiðslum hjá einstökum lánþegum fasteigna veðbréfa í allt að þrjú ár og leggjast þær greiðslur við höfuðstól skuldarinnar, enda þyki slík aðstoð líkleg til að koma í veg fyrir greiðsluvanda. Skilyrði frestunar er að greiðsluvandi stafi af óvæntum tímabundnum erfiðleikum vegna veikinda, slysa, minni atvinnu, atvinnu leysis eða af öðrum ófyrirséðum atvikum.
    Ráðherra setur nánari reglur um framkvæmd þessa ákvæðis að fengnum tillögum stjórnar Íbúðalánasjóðs.


25. gr.
Greiðslukjör húsbréfa.

    Húsbréf skulu gefin út í verðbréfaflokkum og skulu öll bréf í sama flokki bera sömu upphæð. Stjórn Íbúðalánasjóðs gerir tillögu til félagsmálaráðherra um verðtryggingarskilmála, endurgreiðsluform, lánstíma, vexti og heildarfjárhæðir í hverjum flokki. Félagsmálaráðherra tekur ákvörðun um framangreind atriði að fenginni umsögn Seðlabanka Íslands.

26. gr.
Gjaldfallin húsbréf.

    Endurgreiðslur höfuðstóls og vaxta af húsbréfum, sem fallnar eru í gjalddaga, fyrnast sé þeirra ekki vitjað innan tíu ára frá gjalddaga. Gjaldfallnar endurgreiðslur verðtryggðra lána bera ekki vexti eða verðbætur eftir gjalddaga. Um ógildingu húsbréfa fer eftir almennum lögum.


27. gr.
Verðbréfaviðskipti.

    Húsbréf skulu skráð á Verðbréfaþingi Íslands.
    Fyrirtækjum sem leyfi hafa til verðbréfaviðskipta og annast viðskipti með húsbréf er skylt að hafa á reiðum höndum, og aðgengilega, nýjustu skráningu á gengi húsbréfa fyrir viðskiptaaðila sína. Viðskiptaaðilum er óheimilt að láta fara fram viðskipti sem eru í ósamræmi við það bil sem er á milli hæsta og lægsta söluverðs eða kaupverðs sem opinbert er, án þess að koma opinberlega slíku kaup- eða sölutilboði á framfæri. Fyrirtækjum, sem annast viðskipti með húsbréf, er skylt að tilkynna öll viðskipti sem þau annast jafnharðan til þess verðbréfaþings sem annast skráningu húsbréfa.


28. gr.
Eftirlit.

    Bankaeftirlit Seðlabanka Íslands skal hafa eftirlit með því að starfsemi húsbréfadeildar sé í samræmi við ákvæði laga þessara og reglugerða settra samkvæmt þeim. Um eftirlitið fer eftir ákvæðum laga um Seðlabanka Íslands. Haft skal eftirlit með útgáfu húsbréfa og fjárhag húsbréfadeildar. Skal Íbúðalánasjóður veita bankaeftirlitinu allar þær upplýsingar sem það telur nauðsynlegar. Í þeim mæli sem bankaeftirlitið telur nauðsynlegt til að meta fjárhagsstöðu húsbréfadeildar hefur það rétt til að afla upplýsinga og láta fara fram vett vangsrannsóknir hjá öðrum deildum Íbúðalánasjóðs.
    Auk eftirlits með húsbréfadeild skv. 1. mgr. skal bankaeftirlitið hafa eftirlit með við skiptum með húsbréf á eftirmarkaði á grundvelli laga um verðbréfaviðskipti og laga um verðbréfasjóði.
    Seðlabanki Íslands skal stuðla að því að jafnvægi ríki á húsbréfamarkaði. Seðlabankinn skal í þeim mæli sem hann telur nauðsynlegt hindra að verulegt misvægi myndist á mark aðnum fyrir húsbréf.


29. gr.
Vaxtaálag.

    Húsbréfadeildinni er heimilt að áskilja sér vaxtaálag til að mæta rekstrarkostnaði og áætluðum útlánatöpum. Félagsmálaráðherra ákveður vaxtaálag þetta, að fengnum tillögum stjórnar Íbúðalánasjóðs.


30. gr.
Reglugerð.

    Félagsmálaráðherra getur sett frekari fyrirmæli í reglugerð um fyrirkomulag og tilhögun húsbréfaviðskipta, þar á meðal um skyldur fasteignasala til þess að veita upplýsingar um gengi húsbréfa.


VII. KAFLI
Viðbótarlán.
31. gr.
Lánveiting.

    Að beiðni húsnæðisnefndar sveitarfélags veitir Íbúðalánasjóður einstaklingum sem rétt eiga á almennu láni til kaupa á eigin íbúð viðbótarlán sem nema má nema allt að 25% af matsverði íbúðar. Heildarlánveiting úr Íbúðalánasjóði (almennt lán og viðbótarlán) getur þó aldrei orðið hærra en 90% af verði íbúðar. Taka ber tillit til áhvílandi veðskulda þannig að almennt lán og viðbótarlán séu innan þessara marka.
    Að fengnum tillögum Sambands íslenskra sveitarfélaga setur ráðherra nánari fyrirmæli í reglugerð um skilyrði lánveitinga skv. 1. mgr. Við veitingu viðbótarlána skal höfð hliðsjón af fjölskyldustærð, eignum, tekjum, íbúðarstærð og gerð húsnæðis.
    Að höfðu samráði við stjórn Íbúðalánasjóðs er ráðherra heimilt að setja í reglugerð nánari skilyrði fyrir veitingu almenns láns skv. 18. gr. til einstaklinga sem hyggjast taka bæði almennt lán og viðbótarlán.
    Sveitarstjórn er heimilt að takmarka fjölda viðbótarlána skv. 1. mgr. ef fyrirséð er að víkja verður frá fjárhagsáætlun sveitarfélagsins eða þau raski í verulegum atriðum fjárhag þess.

    
32. gr.
Lánskjör viðbótarlána.

    Viðbótarlán skulu vera að fullu verðtryggð og skal höfuðstóll lánsins miðast við neyslu vísitölu, eins og hún er á hverjum tíma.
    Viðbótarlán eru afborgunarlaus fyrsta árið.
    Hámarkslánstími viðbótarlána skal vera 40 ár. Ráðherra er heimilt að kveða nánar á um lánstíma í reglugerð.
    Viðbótarlán endurgreiðast að fullu með jöfnum greiðslum vaxta og afborgana (annuitet) að viðbættum verðbótum samkvæmt neysluvísitölu á eftirstöðvum lánstímans.
    Gjalddagar viðbótarlána skulu eigi vera færri en fjórir á ári. Íbúðalánasjóði er heimilt að fjölga gjalddögum ef það er talið æskilegt.
    Vextir af viðbótarlánum skulu vera breytilegir. Stjórn Íbúðalánasjóðs skal við gerð fjár hagsáætlunar ár hvert ákveða vexti af slíkum lánum að fenginni umsögn Seðlabanka Íslands. Birta skal ákvarðanir um vexti í Lögbirtingablaði.
    Um viðbótarlán skulu að öðru leyti gilda meginreglur VI. kafla laga þessara um fast eignaveðbréf eftir því sem við getur átt.


33. gr.
Sala íbúðar með viðbótarláni.

    Eiganda íbúðar sem á hvílir viðbótarlán er heimilt að selja íbúð sína, enda greiði hann annaðhvort upp viðbótarlánið eða afli samþykkis Íbúðalánasjóðs um yfirtöku kaupanda á láninu. Að höfðu samráði við húsnæðisnefnd sveitarfélags skal Íbúðalánasjóður við þær aðstæður gæta þess að nýr kaupandi sem ætlað er að yfirtaka viðbótarlánið uppfylli þau skil yrði sem gerð eru til þeirra sem ætluð eru slík lán.


34. gr.
Leiga íbúðar með viðbótarláni.

    Eiganda íbúðar sem á hvílir viðbótarlán er við óvenjulegar aðstæður heimilt að leigja íbúð sína tímabundið, enda afli hann samþykkis húsnæðisnefndar sveitarfélags og kynni henni efni leigusamnings. Húsnæðisnefnd sveitarfélags skal kynna Íbúðalánasjóði slíka ákvörðun tafarlaust. Standi leiga íbúðar óvenjulengi að mati húsnæðisnefndar sveitarfélags getur Íbúðalánasjóður eftir skriflega aðvörun til eiganda íbúðar gjaldfellt veitt viðbótarlán sem á íbúðinni hvílir.


VIII. KAFLI
Lán til leiguíbúða.
35. gr.
Almennt.

    Íbúðalánasjóður veitir sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum, er hafa að markmiði að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis, lán til byggingar eða kaupa leiguíbúða.
    Samþykktir eða stofnskrár félaga og félagasamtaka skv. 1. mgr. skulu hafa hlotið stað festingu félagsmálaráðherra áður en þau eru skráð og hefja starfsemi sína.


36. gr.
Samþykktir.

    Í samþykktum félaga og félagasamtaka skulu vera ákvæði um eigið fé, fjárhagslega ábyrgð, skipun stjórnar, fjölda stjórnarmanna, kjör stjórnarmanna, fundarboðun, hver geti skuldbundið félagið, reikningsár og endurskoðun og ráðstöfun eigin fjár við slit félags. Í reglugerð sem félagsmálaráðherra setur skal kveða nánar á um efni samþykkta félaga sam kvæmt lögum þessum.
    Félagsmálaráðherra lætur gera fyrirmyndir að samþykktum skv. 1. mgr.
    Áður en félagsmálaráðuneytið staðfestir samþykktir hlutaðeigandi félagasamtaka skal senda þær til umsagnar sveitarstjórnar eða húsnæðisnefndar sveitarfélags, þar sem þær eru starfandi. Í slíkri umsögn skal koma fram hvort samþykktirnar fullnægja skilyrðum laga þessara og reglugerða sem settar hafa verið samkvæmt þeim.
    Samþykktir, sem félagsmálaráðuneytið hefur þegar staðfest vegna félaga og félagasam taka, sem undir lög þessi falla, halda gildi sínu.


37. gr.
Lánsumsóknir.

    Þegar sótt er um lán til leiguíbúða skv. 35. gr. skal koma fram í lánsumsókn fjöldi, gerð og stærð fyrirhugaðra íbúða, framkvæmdatími, áætlaður byggingarkostnaður og annað það sem nauðsynlegt er til þess að unnt sé að taka afstöðu til umsóknar. Einnig skal fylgja greinargerð um útvegun nauðsynlegs viðbótarfjár. Að lokinni athugun tekur Íbúðalánasjóður ákvörðun um hvort framkvæmdin og lánveiting falli að settum skilyrðum fyrir láni.
    Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að hafna lánsumsókn ef íbúðarhúsnæði telst óvandað eða ófullnægjandi að mati stjórnar sjóðsins.
    Félagsmálaráðherra setur með reglugerð frekari ákvæði um skilyrði lána til leiguíbúða, þar á meðal um gerð íbúða, stærðir þeirra, hagkvæmni og byggingarkostnað, svo og úrræði til þess að tryggja sem lægst íbúðarverð.

38. gr.
Lánskjör.

    Lán til leiguíbúða sem veitt eru sveitarfélögum, félagasamtökum og félögum til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði skulu tryggð með 1. veðrétti í hlutaðeigandi íbúð. Lánin skulu vera að fullu verðtryggð og höfuðstóll þeirra miðast við neysluvísitölu, eins og hún er á hverjum tíma.
    Lán til leiguíbúða mega nema allt að 90% af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar, þó aldrei meiru en 90% af þeim kostnaðargrundvelli af lánveitingu sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur samþykkt.
    Lánstími lána skv. 1. og 2. mgr. má nema allt að 50 árum. Lánin endurgreiðast að fullu með jöfnum greiðslum vaxta og afborgana (annuitet) að viðbættum verðbótum á lánstíman um. Gjalddagar lána skulu eigi vera færri en fjórir á ári. Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að fjölga gjalddögum ef það er talið æskilegt.
    Vextir af lánum til leiguíbúða skulu vera breytilegir. Stjórn Íbúðalánasjóðs skal við gerð fjárhagsáætlunar ár hvert ákveða vexti af slíkum lánum að fenginni umsögn Seðlabanka Ís lands. Birta skal ákvarðanir um vexti í Lögbirtingablaði.


39. gr.
Upplýsingaskylda.

    Félög og félagasamtök samkvæmt lögum þessum skulu láta Íbúðalánasjóði í té bókhalds gögn, ársskýrslur og upplýsingar um framkvæmdir og húsbyggingar óski Íbúðalánasjóður eftir því.


40. gr.
Ráðstöfun leiguhúsnæðis.

    Um rétt til leiguhúsnæðis fer eftir félagslegum aðstæðum umsækjanda og því hvort tekjur hans og eignir hans séu innan tekju- og eignamarka, sem nánar skulu ákveðin í reglugerð er félagsmálaráðherra setur að fenginni umsögn Sambands íslenskra sveitarfélaga.
    Sveitarfélögum sem fengið hafa lán til leiguíbúða er heimilt að ráðstafa leiguhúsnæði með kaupleigusamningi til einstaklinga skv. 1. mgr.
    Óheimilt er að hafa eigendaskipti á íbúðum sem byggðar eru eða keyptar samkvæmt lög um þessum á meðan á þeim hvíla lán til leiguíbúða úr Íbúðalánasjóði eða lán sem veitt hafa verið samkvæmt eldri lögum og Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið nema til komi annaðhvort uppgreiðsla lánsins eða breytt lánskjör með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs.


41. gr.
Leiguíbúðir sveitarfélaga.

    Sveitarfélagi er heimilt að stofna hlutafélag, sjálfseignarstofnun eða félag með ótakmark aðri ábyrgð er annist útleigu íbúða í eigu sveitarfélagsins. Sveitarstjórn er heimilt að leggja slíku félagi til íbúðir í eigu sveitarfélags, ásamt þeim skuldbindingum sem þeim fylgja.
    Áður en skráning hlutafélags fer fram skulu samþykktir þess staðfestar af félagsmálaráðherra.
    Stofni sveitarfélag hlutafélag skv. 1. mgr. skal allt hlutafé þess vera í eigu sveitarfélags og skal sala þess óheimil án samþykkis félagsmálaráðherra. Að öðru leyti skulu ákvæði laga um hlutfélög gilda um slíkt félag eftir því sem við getur átt.
    Sveitarfélag er leggur félagi skv. 1. mgr. til íbúðir í eigu sveitarfélagsins ber áfram ábyrgð á þeim fjárhagsskuldbindingum sem til hefur verið stofnað vegna byggingar eða kaupa slíkra íbúða.
    Ráðherra setur nánari ákvæði í reglugerð um skilyrði þess að sveitarstjórn megi stofna félag skv. 1. mgr., hvað skuli koma fram í samþykktum þess og hvernig skuli hagað yfir færslu eigna og skulda til slíks félags.


42. gr.
Leigufjárhæð.

    Félagsmálaráðherra er heimilt að ákveða í reglugerð að mánaðarlegt leigugjald íbúða sem njóta láns til leiguíbúða úr Íbúðalánasjóði skuli miðast við afborganir og vexti af slíku láni og vaxtakostnað af framlagi eiganda íbúðar auk almenns rekstrarkostnaðar. Víki lántakandi frá viðmiðunarleiguupphæð er stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að gjaldfella lán til leiguhúsnæðis sem veitt hefur verið.


4. ÞÁTTUR
Önnur ákvæði.
IX. KAFLI
Kærunefnd húsnæðismála.
43. gr.
Skipan.

    Félagsmálaráðherra skipar kærunefnd húsnæðismála til þriggja ára í senn. Hlutverk nefndarinnar er að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana stjórnar Íbúðalánasjóðs ríkisins og húsnæðisnefnda samkvæmt lögum þessum.
    Nefndarmenn skulu vera þrír og skulu a.m.k. tveir vera lögfræðingar. Félagsmálaráðherra skipar formann úr hópi nefndarmanna og skal hann fullnægja almennum skilyrðum til þess að hljóta skipun í embætti héraðsdómara. Varamenn skulu vera jafnmargir og skipaðir á sama hátt.
    Nefndin skal taka mál til meðferðar án tafar og kveða upp úrskurð sinn innan átta vikna frá því nefndinni barst mál til úrskurðar. Ef ástæða þykir til getur nefndin mælt fyrir um munnlegan eða skriflegan málflutning.
    Nefndinni er heimilt að kveðja sér til ráðuneytis sérfróða aðila við úrskurð einstakra mála.
    Kostnaður við störf kærunefndar greiðist úr ríkissjóði.


44. gr.
Valdsvið.

    Til kærunefndar húsnæðismála má skjóta ákvörðunum stjórnar Íbúðalánasjóðs og ákvörðunum húsnæðisnefnda sveitarfélaga er varða úthlutun viðbótarlána. Áður en kærunefnd húsnæðismála tekur ákvarðanir húsnæðisnefnda sveitarfélaga til meðferðar skal ákvörðun sveitarstjórnar liggja fyrir.
    Úrskurði kærunefndar húsnæðismála verður ekki skotið til félagsmálaráðherra.
    Félagsmálaráðherra getur með reglugerð sett nánari ákvæði um störf og starfshætti kæru nefndar og skrifstofuhald. Í slíkri reglugerð er jafnframt heimilt að kveða nánar á um vald svið kærunefndar og hvaða málefnum megi skjóta til hennar.


X. KAFLI
Varasjóður.
45. gr.
Stjórn.

    Starfræktur skal sérstakur varasjóður í eigu og á ábyrgð sveitarfélaga sem Íbúðalánasjóð ur varðveitir. Félagsmálaráðherra skipar stjórn varasjóðs til fjögurra ára í senn. Stjórnina skipa fimm menn og jafnmargir til vara. Þrír stjórnarmenn ásamt varamönnum skulu skipaðir eftir tilnefningu Sambands íslenskra sveitarfélaga, einn ásamt varamanni eftir tilnefningu fjármálaráðherra og einn ásamt varamanni af félagsmálaráðherra. Félagsmálaráðherra skipar formann stjórnarinnar og varamann hans og ákveður þóknun stjórnarmanna.
    Kostnaður við störf stjórnar varasjóðs greiðist úr varasjóði.


46. gr.
Hlutverk.

    Varasjóðurinn bætir einstök tjón sem Íbúðalánasjóður verður fyrir vegna útlánatapa á viðbótarlánum og vegna kostnaðar við uppboðsmeðferð eigna sem á hvíla viðbótarlán. Þegar fyrirsjáanlegt er að ábyrgð eða kostnaður muni falla á varasjóðinn skal Íbúðalánasjóður tilkynna stjórn varasjóðs slíkt.
    Varasjóðurinn skal aðskilinn frá öðrum fjárhag Íbúðalánasjóðs í bókhaldi og öðru reikn ingshaldi.


47. gr.
Framlög.

    Til þess að standa undir tjóni Íbúðalánasjóðs skv. 46. gr. greiða sveitarfélög tiltekinn hundraðshluta viðbótarlána sem framlag í varasjóð. Framlagið skal nema 5,0% af viðbótar láni sem veitt er út á hverja íbúð í sveitarfélaginu. Viðbótarlán, sbr. 31. gr., skal ekki koma til útborgunar fyrr en framlag sveitarfélags í varasjóð hefur verið greitt.
    Hundraðshluti framlaga sveitarfélaga skv. 1. mgr. skal endurskoðaður á a.m.k eins árs fresti. Félagsmálaráðherra er með reglugerð heimilt að hækka eða lækka hlutfallið, að feng inni slíkri endurskoðun og umsögn Seðlabanka Íslands.
    Nánari ákvæði um varasjóð skulu sett í reglugerð sem félagsmálaráðherra gefur út að höfðu samráði við Samband íslenskra sveitarfélaga.


XI. KAFLI
Ýmis ákvæði.
48. gr.
Stimpilgjald.

    Um stimpilgjöld af skjölum vegna lána samkvæmt lögum þessum gilda ákvæði laga um stimpilgjöld.


49. gr.
Afskriftir.

    Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins sem glatað hafa veðtryggingu við nauðungarsölu íbúðar.
    Félagsmálaráðherra setur, að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, reglugerð um nánari framkvæmd innheimtu krafna skv. 1. mgr. og um skilyrði fyrir afskriftum samkvæmt þessari grein.

50. gr.
Gjaldtaka.

    Félagsmálaráðherra ákvarðar með reglugerð, að fengnum tillögum stjórnar Íbúðalána sjóðs, lántökugjöld, gjöld fyrir tæknilega þjónustu, svo og gjöld vegna innheimtu af lánum stofnunarinnar sem eru í vanskilum. Heimilt er að jafna síðastgreindum kostnaði niður á skuldara þannig að búseta hafi ekki áhrif á kostnaðinn.


51. gr.
Reglugerð.

    Félagsmálaráðherra setur með reglugerð nánari ákvæði um framkvæmd laga þessara.


52. gr.
Viðurlög.

    Brot gegn lögum þessum og reglugerðum settum samkvæmt þeim geta varðað fangelsi eða sektum.


XII. KAFLI
Gildistaka og lagaskil.
53. gr.
Gildistaka.

    Lög þessi öðlast gildi 1. janúar 1999.
    Við gildistöku laganna falla úr gildi lög nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins. Þau ákvæði laga nr. 97/1993 sem vísað er til í ákvæði I til bráðabirgða skulu þó halda gildi sínu. Jafnframt skulu halda gildi sínu þau ákvæði laga nr. 97/1993 sem vísað er til í ákvæði II til bráðabirgða og snerta innlausn félagslegra íbúða og útreikning innlausnarverðs. Enn fremur halda gildi sínu þau ákvæði sem vísað er til í ákvæði IV til bráðabirgða og varða réttarstöðu eigenda félagslegra íbúða, svo og þær greinar sem vísað er til í ákvæði V til bráðabirgða og snerta réttarstöðu þeirra sem gert hafa samninga um leigu á félagslegum leiguíbúðum og kaupleiguíbúðum.
    Við gildistöku laga þessara skal félagsmálaráðherra gefa út þau ákvæði laga nr. 97/1993 sem halda skulu gildi sínu skv. 2. mgr.
    Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. skulu ákvæði 13. gr. um skipan húsnæðisnefnda öðlast gildi þegar í stað og koma fyrst til framkvæmda eftir næstu sveitarstjórnarkosningar. Frá sama tíma fellur úr gildi 39. gr. laga nr. 97/1993. Ákvæði 56. gr. um undirbúningsnefnd og 57. gr. um matsnefnd öðlast gildi þegar í stað. Félagsmálaráðherra skal skipa nefndir þessar eigi síðar en 15. maí 1998.
    Ákvæði 3. mgr. í ákvæði til bráðabirgða V og 6. mgr. í ákvæði til bráðabirgða VI öðlast gildi þegar í stað.
    Við gildistöku laganna skal Húsnæðisstofnun ríkisins lögð niður. Íbúðalánasjóður skal þá taka við hlutverki, réttindum, öllum eignum, skyldum og skuldbindingum Húsnæðisstofnunar ríkisins.


54. gr.
Sameining sjóða.

    Við gildistöku laga þessara skulu Byggingarsjóður ríkisins og Byggingarsjóður verka manna lagðir niður og sameinaðir. Frá sama tíma tekur Íbúðalánasjóður við hlutverki, rétt indum, eignum, skuldum og skuldbindingum Byggingarsjóðs ríkisins og Byggingarsjóðs verkamanna. Réttindi og undanþágur sem Byggingarsjóður ríkisins og Byggingarsjóður verkamanna njóta samkvæmt gildandi lögum skulu taka til Íbúðalánasjóðs.
    Greiðslu- og vistunarstaður skuldaskjala, sem eru í eigu eða til innheimtu hjá Byggingar sjóði ríkisins eða Byggingarsjóði verkamanna, verður hjá Íbúðalánasjóði þegar hann tekur til starfa. Íbúðalánasjóður tekur við öllum réttindum og öllum skyldum tengdum skulda skjölum í eigu þeirra eða aðild að dómsmálum sem þeir reka eða rekin eru gegn þeim. Byggingarsjóður ríkisins og Byggingarsjóður verkamanna skulu birta tvær auglýsingar þessa efnis í Lögbirtingablaðinu. Skulu þær birtast með u.þ.b. tveggja vikna millibili, hin fyrri a.m.k. 30 dögum áður en Íbúðalánasjóður tekur til starfa. Ákvæði í veðskuldabréfum, sem gefin hafa verið út vegna lána úr Byggingarsjóði ríkisins og Byggingarsjóði verkamanna skulu að öðru leyti halda gildi sínu.
    Við gildistöku laga þessara skal Tryggingarsjóður vegna byggingargalla skv. 81. gr. laga nr. 97/1993 lagður niður. Frá sama tíma tekur varasjóður skv. X. kafla laga þessara og ákvæði til bráðabirgða VII við hlutverki, réttindum, eignum, skuldum og skuldbindingum sjóðsins.


55. gr.
Skipun stjórnar.

    Stjórn Íbúðalánasjóðs skal skipuð í fyrsta sinn frá og með 1. janúar 1999. Á sama tíma lýkur skipunartíma núverandi húsnæðismálastjórnar og til starfa tekur stjórn Íbúðalánasjóðs samkvæmt þessum lögum.


56. gr.
Undirbúningsnefnd.

    Félagsmálaráðherra skipar þriggja manna undirbúningsnefnd til þess að annast undirbún ing og nauðsynlegar aðgerðir vegna stofnunar Íbúðalánasjóðs og yfirtöku réttinda og skyldna samkvæmt lögum þessum. Nefndin skal hafa heimild til þess að gera hvers kyns löggerninga, sem eru nauðsynlegir vegna fyrirhugaðrar starfrækslu Íbúðalánasjóðs. Við gildistöku laga þessara skal Íbúðalánasjóður bundinn við þá löggerninga. Ráðherra setur nefndinni erindisbréf.
    Undirbúningsnefndin skal hafa fullan aðgang að öllum gögnum Húsnæðisstofnunar ríkis ins og sjóða sem hún fer með. Skulu stjórnendur og starfsmenn stofnunarinnar veita nefndinni alla nauðsynlega aðstoð, sem hún óskar eftir.
    Kostnaður við störf undirbúningsnefndarinnar greiðist úr ríkissjóði.


57. gr.
Matsnefnd.

    Félagsmálaráðherra skipar nefnd þriggja óvilhallra manna til þess að leggja mat á allar eignir og skuldir Húnæðisstofnunar ríkisins, Byggingarsjóðs ríkisins, Byggingarsjóðs verka manna og annarra sjóða sem Húsnæðisstofnun ríkisins fer með eða varðveitir. Niðurstöður nefndarinnar skulu liggja fyrir í síðasta lagi 1. mars 1999. Ráðherra setur nefndinni erindis bréf.
    Matsnefndin skal hafa fullan aðgang að öllum gögnum Húsnæðisstofnunar ríkisins og sjóða sem hún fer með. Skulu stjórnendur og starfsmenn stofnunarinnar veita nefndinni nauðsynlega aðstoð.
    Kostnaður við störf nefndarinnar greiðist úr ríkissjóði.


Ákvæði til bráðabirgða.
I.
Ákvæði laga nr. 97/1993.

    Þrátt fyrri ákvæði laga þessara skulu eftirtalin ákvæði laga nr. 97/1993, með síðari breyt ingum, ásamt fyrirsögnum einstakra greina, halda gildi sínu, að því er snertir lán sem veitt hafa verið úr Byggingarsjóði ríkisins og Byggingarsjóði verkamanna og eftir því sem við getur átt: 2.–4. mgr. 16. gr., 36. gr., 44. gr., 46. gr., 9.–13. mgr. 52. gr., 3. og 4. mgr. 58. gr. a, 5. mgr. 65. gr., 2. mgr. 68. gr., 77. gr., 79. gr., 80. gr., 1., 3. og 4. mgr. 82. gr., 83.–86. gr., 93. gr. a og ákvæði IV til bráðabirgða í þeim lögum, þó með þeim takmörkunum sem fram koma í lögum þessum.
    Jafnframt skulu halda gildi sínu þau ákvæði sem vísað er til í ákvæði til bráðabirgða II, IV og V í lögum þessum, með þeim takmörkunum, sem fram koma í 2. mgr. 53. gr. laga þessara og nefndum bráðabirgðaákvæðum.


II.
Innlausn eldri íbúða.

    Með íbúðir sem sveitarfélög hafa innleyst og ekki hefur verið endurúthlutað á grundvelli eldri laga við gildistöku laga þessara og íbúðir sem sveitarfélög innleysa eftir gildistöku laga þessara skal farið samkvæmt lögum þessum.
    Kaupskylda sveitarfélags eða annars framkvæmdaraðila sem kann að vera til staðar eftir að félagsleg íbúð hefur verið innleyst fellur niður eftir það.
    Ákveði sveitarstjórn eða annar framkvæmdaraðili að nýta sér forkaupsrétt á félagslegri íbúð eða kaupleiguíbúð, sem boðin er til sölu, fellur slíkur réttur niður eftir að íbúð hefur verið ráðstafað á ný. Sveitarstjórn eða framkvæmdaraðili skal þá gefa út yfirlýsingu um að niður séu fallnar kvaðir sem verið hafa á íbúðinni um forkaupsrétt og takmarkanir á ráðstöf unarrétti. Skal yfirlýsingunni þinglýst.
    Kaupskylda sveitarfélags við nauðungarsölu íbúðar skv. 86. gr. laga nr. 97/1993 skal ekki vara lengur en í 15 ár frá útgáfu síðasta afsals.
    Á meðan kaupskylda og forkaupsréttur sveitarfélaga á félagslegu húsnæði varir sam kvæmt ákvæðum laga nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins, skulu húsnæðisnefndir, þar sem þær eru starfandi, annast meðferð mála vegna þeirra íbúða, sem ganga til sveitarfélaga.
    Um útreikning á innlausnarverði félagslegra íbúða, sem sveitarfélög leysa til sín skv. 1. mgr., skal beita fyrirmælum 1. og 4. mgr. 87. gr. laga nr. 97/1993. Hafi íbúð verið byggð eftir gildistöku laga nr. 51/1980 skal enn fremur gæta ákvæða 1. og 2. mgr. 88. gr. laga nr. 97/1993, en annars 1.– 3. og 8. mgr. 89. gr. laga nr. 97/1993, hafi íbúðin verið byggð fyrir gildistöku fyrrnefndra laga. Um íbúðir á vegum Byggingarfélags verkamanna fer eftir ákvæðum 90. gr. laga nr. 97/1993. Stjórn varasjóðs skv. 45. gr. laga þessara skal fjalla um heimildir húsnæðisnefnda skv. 4. mgr. 87. gr. laga nr. 97/1993.
    Kærunefnd húsnæðismála skal úrskurða samkvæmt þessu ákvæði um þann ágreining sem verður á milli seljanda íbúðar og framkvæmdaraðila.


III.
Ráðstöfun innleystra íbúða.

    Íbúð sem sveitarstjórn hefur leyst til sín samkvæmt ákvæðum eldri laga getur hún ráð stafað þannig:
     1.      Sveitarstjórn getur ákveðið að selja íbúðina á almennum markaði. Áður skal hún greiða upp áhvílandi lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna.
     2.      Sveitarstjórn getur ákveðið að leigja íbúðina út. Áður skal sveitarstjórn greiða upp áhvílandi lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna. Við þær aðstæður skal sveitarfélagið eiga rétt á nýju láni úr Íbúðalánasjóði skv. VIII. kafla laga þessara.
    Á meðan innlausnarskylda hvílir á sveitarfélögum samkvæmt lögum nr. 97/1993 er þeim heimilt eftir tillögu húsnæðisnefnda sveitarfélaga að ákveða að tiltekinn hluti árlegra við bótarlána skuli fara til að mæta endursölu innleystra íbúða, enda taki söluverð slíkra íbúða mið af markaðsverði íbúða á viðkomandi svæði.


IV.
Sala og ráðstöfun eignaríbúða.

    Eftir gildistöku laga þessara getur eigandi félagslegrar eignaríbúðar hvenær sem er, að virtum ákvæðum um forkaupsrétt sveitarfélaga, selt íbúð sína á almennum markaði, greiði hann upp skuld við framkvæmdaraðila og lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verka manna. Forkaupsréttur sveitarfélaga skal aldrei vera lengri en 30 ár frá útgáfu síðasta afsals íbúðar. Sveitarstjórn er heimilt að stytta þann tíma hvenær sem er.
    Um réttarstöðu eigenda félagslegra eignaríbúða fer að öðru leyti eftir því sem mælt er fyrir um í 70.–71. gr. laga nr. 97/1993 eftir því sem við getur átt og með þeim takmörkunum sem í lögum þessum greinir.


V.
Leigu- og kaupleiguíbúðir.

    Samningar, sem einstaklingar hafa gert um félagslegar leiguíbúðir, halda gildi sínu. Um samskipti leigutaka og framkvæmdaraðila gilda ákvæði laga um húsaleigusamninga. Um leigugjald gilda ákvæði 73. gr. laga nr. 97/1993.
    Samningar, sem einstaklingar hafa gert um kaupleiguíbúðir, halda gildi sínu. Um réttar stöðu slíkra aðila og um samskipti við framkvæmdaraðila fer eftir því sem segir í 72. gr., 2., 3., 5. og 6. mgr.73. gr. og 76. gr. laga nr. 97/1993 með þeim takmörkunum þó sem í lögum þessum greinir.
    Einstaklingur sem hefur kauprétt vegna íbúðar sem hann hefur á leigu, sbr. 1. mgr. 73. gr. laga nr. 97/1993, og hyggst nýta sér þann rétt skal hafa gert það fyrir 31. desember 1998. Að þeim tíma liðnum fellur kaupréttur niður. Eftir samþykkt laga þessara og a.m.k. þremur mánuðum fyrir gildistöku þeirra skulu húsnæðisnefndir sveitarfélaga þar sem við á tilkynna öllum þeim sem fengið hafa íbúð leigða með kauprétti um þennan frest til nýtingar kaup réttar.


VI.
Framkvæmdaíbúðir.

    Framkvæmdalánssamningar, sem Húsnæðisstofnun ríkisins hefur gert fyrir gildistöku laga þessara skv. 58. gr. laga nr. 97/1993, skulu halda gildi sínu.
    Stjórn Íbúðalánasjóðs skal staðfesta lok framkvæmda og byggingarkostnað íbúða, sem fullgerðar eru eftir gildistöku laga þessara, með úttekt sinni.
    Sveitarstjórn eða annar framkvæmdaraðili skal skila lokauppgjöri á byggingarkostnaði innan mánaðar frá því er framkvæmdalánssamningur rann út eða lokaúttekt fór fram.
    Að uppfylltu ákvæði 3. mgr. skulu greiddar eftirstöðvar framkvæmdaláns sem Húsnæðis stofnun ríkisins hefur veitt.
    Með allar íbúðir sem eru á framkvæmdastigi skal farið á grundvelli laga þessara eftir gildistöku þeirra. Lán til slíkra íbúða skulu einnig veitt á grundvelli þessara laga frá gildis töku þeirra.
    Eftir samþykkt laga þessara og a.m.k. þremur mánuðum fyrir gildistöku þeirra skulu hús næðisnefndir sveitarfélaga þar sem við á tilkynna breytt ástand öllum þeim sem fengið hafa loforð eða úthlutun íbúðar á byggingarstigi eða annars konar íbúðar samkvæmt eldra kerfi og ljóst er að ekki verður tilbúin til afhendingar og/eða uppgjörs fyrr en eftir gildistöku laga þessara. Slíkum aðilum skal jafnframt gefinn kostur á því að hætta við kaup óski þeir þess.


VII.
Varasjóður.

    Í varasjóð skv. X. kafla laga þessara skulu auk framlaga sveitarfélaga renna:
     1.      Allar eignir og réttindi Tryggingarsjóðs vegna byggingargalla skv. 81. gr. laga nr. 97/ 1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins.
     2.      Söluhagnaður af íbúðum sem innleystar eru af hálfu sveitarfélaga og endurseldar með söluhagnaði.
     3.      Framlög ríkissjóðs samkvæmt fjárlögum vegna afskrifta og niðurgreiðslna eldri lána Byggingarsjóðs verkamanna.
    Varasjóðurinn skal meðan þörf gerist bæta byggingargalla en ekki það sem telst eðlilegt viðhald á íbúðum sem af hefur verið greitt tryggingargjald samkvæmt ákvæðum 81. gr. laga nr. 97/1993.
    Stjórn varasjóðsins skal nota söluhagnað af innleystum íbúðum, sbr. 2. tölul. 1. mgr., og framlög ríkissjóðs skv. fjárlögum, sbr. 3. tölul. 1. mgr., til þess að greiða niður áhvílandi framreiknuð eldri veðlán Byggingarsjóðs verkamanna. Hámark niðurgreiðslu má nema mis mun á uppgreiddu láni og 90% af markaðsverði þeirrar íbúðar sem um er að ræða, þó aldrei fyrr en íbúð er orðin eign sveitarfélags og að höfðu samráði við viðkomandi sveitarfélag.
    Varasjóður skal starfa í sjálfstæðum og aðskildum deildum vegna verkefna skv. 2. og 3. mgr. Stjórn sjóðsins er þó heimilt að færa fé á milli deilda ef ástæða þykir til. Félagsmála ráðherra setur að höfðu samráði við Samband íslenskra sveitarfélaga reglur um nánari fram kvæmd 2. og 3. mgr.


VIII.
Fjárframlög.

    Á árunum 1999 og 2000 er Íbúðalánasjóði heimilt að veita lán til leiguíbúða, sbr. VIII. kafla laga þessara, með niðurgreiddum vöxtum. Fjöldi og upphæð lána skal taka mið af framlagi ríkissjóðs á fjárlögum og áætluðum kostnaði vegna niðurgreiðslu vaxta.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.


1.
Inngangur.

    Frumvarp þetta er samið sameiginlega af samráðshópi ríkis og sveitarfélaga, sem félags málaráðherra skipaði 15. október 1997, og starfshópi til að undirbúa frumvarp um breytt hlutverk og starfsemi Húsnæðisstofnunar ríkisins, sem félagsmálaráðherra skipaði 22. októ ber 1997. Verkefni samráðshópsins var að vinna að útfærslu tillagna um breytingar á félagslega íbúðakerfinu yfir í félagslegt lánakerfi. Markmiðið skyldi vera að auka sveigjanleika félagslega lánakerfisins og færa umsýslu þess í auknum mæli til sveitarfélaga. Jafnframt var samráðshópnum falið að annast viðræður við sveitarfélög um að félagsleg aðstoð húsnæðiskerfisins fari í gegnum húsnæðisnefndir sveitarfélaga og um uppgjör vegna fortíðarvanda í félagslega húsnæðiskerfinu. Samráðshópnum var falið að hafa samráð við verkalýðshreyfinguna og nefnd sem hefur það hlutverk að undirbúa frumvarp um breytt hlutverk Húsnæðisstofnunar. Í samráðshópinn voru skipaðir Karl Björnsson bæjarstjóri, Páll R. Magnússon, formaður húsnæðisnefndar Reykjavíkur, Gunnar S. Björnsson, vara formaður húsnæðismálastjórnar, Steingrímur Ari Arason, aðstoðarmaður fjármálaráðherra, og Árni Gunnarsson, aðstoðarmaður félagsmálaráðherra, sem jafnframt var skipaður formaður samráðshópsins. Verkefni starfshópsins var að undirbúa frumvarp um breytt hlutverk og starfsemi Húsnæðisstofnunar ríkisins. Skyldi starfshópurinn gera tillögur um nauðsynlegar breytingar á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins með hliðsjón af tillögum þriggja nefnda sem skilað höfðu tillögum um breytingar á húsnæðiskerfinu. Starfshópnum var falið að vinna að útfærslu á tillögum um breytt stjórnskipulag stofnunarinnar, sameiningu byggingarsjóðanna og starfsemi þeirra í ljósi breyttra aðstæðna á húsnæðis- og fjármagnsmarkaði. Loks var starfshópnum ætlað að taka til úrvinnslu niðurstöður starfshóps ríkis og sveitarfélaga um breytingar á félagslega íbúðakerfinu. Í starfshópinn voru skipaðir Hákon Hákonarson, formaður húsnæðismálastjórnar, Gunnar S. Björnsson, varaformaður húsnæðismálastjórnar, Páll Gunnar Pálsson, deildarstjóri í iðnaðar- og viðskiptaráðuneyti, Steingrímur Ari Arason, aðstoðarmaður fjármálaráðherra, og Árni Gunnarsson, aðstoðar maður félagsmálaráðherra, sem jafnframt var skipaður formaður starfshópsins.
    Starfsmaður beggja hópanna var Ingi Valur Jóhannsson, deildarstjóri í félagsmálaráðu neytinu. Með hópunum störfuðu að frumvarpsgerð þeir Jón Sveinsson hæstaréttarlögmaður og Þórhallur Vilhjálmsson lögfræðingur. Að tilteknum þáttum og útreikningum vann Har aldur Haraldsson hagfræðingur. Einnig komu að útreikningum starfsmenn Þjóðhagsstofn unar.
    Hóparnir tveir hafa í sameiningu unnið að gerð frumvarps þessa ásamt fylgifrumvarpi þess. Til grundvallar vinnunni voru lagðar þær skýrslur, álit og gögn sem vísað er til hér á eftir. Meðan á vinnu hópanna stóð var jafnframt haft samráð við Samband íslenskra sveitar félaga um útfærslu einstakra hugmynda og ákvæða. Hóparnir tveir eru sammála um efni frumvarpanna og telja þau bæta verulega úr því ástandi á sviði húsnæðismála sem nú ríkir.
    Í 2. kafla hér á eftir er lýst meginmarkmiðum þessa frumvarps og helstu frávikum frá gildandi lögum á þessu sviði. Því næst er í 3. kafla fjallað um samanburð á núverandi lánakerfi til byggingar og kaupa á félagslegu íbúðarhúsnæði og nýju kerfi viðbótarlána, er komi í stað þess. Þá er í 4. kafla fjallað um aðdraganda og undirbúning málsins og niðurstöður helstu skýrslna sem um húsnæðismál fjalla í seinni tíð. Í 5. kafla er vikið að þróun löggjafar um húsnæðismál og helstu einkennum hennar. Í 6. kafla er síðan fjallað um stöðu félagslega íbúðakerfisins á árunum 1990–96. Þar á eftir eru athugasemdir við einstakar greinar. Frumvarpinu fylgja töflur og línurit sem vísað er til í texta þess, umsögn fjárlagaskrifstofu fjármálaráðuneytisins, yfirlit yfir þær greinar laga nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins, sem halda munu gildi sínu eftir gildistöku laganna og yfirlýsing fjármálaráðherra um samráð við félagsmálaráðherra um ákvarðanir er snerta vaxtabætur og fjárhæð þeirra.
    Frumvarpinu fylgir frumvarp til laga um byggingar- og húsnæðissamvinnufélög. Um skýringar á því frumvarpi vísast til athugasemda með því. Samhliða frumvarpi þessu mun fjármálaráðherra leggja fram frumvarp til laga um breytingu á lögum nr. 75/1981, um tekjuskatt og eignarskatt, vegna nauðsynlegra breytinga á vaxtabótakerfinu sem leiðir af frumvarpi þessu ef að lögum verður. Þá má hér einnig nefna frumvarp fjármálaráðherra um stimpilgjald sem ætlað er að verða að lögum á þessu þingi.

2.
Markmið og helstu breytingar.

2.1. Almennt.
    Frumvarp það sem hér er lagt fram um húsnæðismál er annað tveggja frumvarpa er hafa það að markmiði að einfalda og samræma skipulag húsnæðismála til lengri tíma og tryggja rétt þeirra sem þurfa á félagslegri aðstoð að halda við öflun húsnæðis. Frumvarpið leysir til framtíðar af hólmi núgildandi ákvæði laga um Húsnæðisstofnun ríkisins sem snerta málefni Byggingarsjóðs ríkisins og Byggingarsjóðs verkamanna, svo og atriði er lúta að lánveitingum til íbúðarhúsnæðis og verkefni sveitarfélaga í þeim efnum. Frumvarpið er í fjórum meginþáttum, því er skipt í 12 kafla og alls í 57 greinar. Í frumvarpinu eru átta umfangsmikil bráðabirgðaákvæði, meðal annars vegna lokunar eldra kerfis. Í síðara frumvarpinu (fylgifrumvarpi), um byggingar- og húsnæðisamvinnufélög, er fjallað um búseturétt og samvinnufélög með svipuðum hætti og gert er í núgildandi lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins. Þykir eðlilegra að sérlög gildi um þessa starfsemi, enda um frjáls félög að ræða sem byggja á sérstöku formi og fyrirkomulagi án beinna tengsla við Íbúðalánasjóð, nema hvað snertir lánveitingar og eftirlit með þeim. Fylgifrumvarpið er alls í sex köflum og 23 greinum. Samhliða frumvörpum þessum mun fjármálaráðherra leggja fram frumvarp til laga um breytingu á lögum nr. 75/1981, um tekjuskatt og eignarskatt, með síðari breytingum, þar sem lagðar eru til breytingar á fyrirkomulagi vaxtabóta og útborgun þeirra.
    Nokkur umræða hefur farið fram á síðustu árum um skipulag húsnæðismála hér á landi, einkum félagslega húsnæðiskerfið, svo og um málefni Húsnæðisstofnunar ríkisins. Lögð hefur verið veruleg vinna í endurskoðun á húsnæðislánakerfinu. Í 4. kafla er vitnað til fjögurra nefnda á vegum félagsmálaráðuneytis sem störfuðu frá miðju ári 1995 til febrúarloka 1998, skýrslu vinnuhóps Sambands íslenskra sveitarfélaga um félagslega íbúðakerfið frá febrúar 1997 og skýrslu Ríkisendurskoðunar um stjórnsýsluendurskoðun á Húsnæðisstofnun ríkisins sem gefin var út í október 1996. Í niðurstöðum allra þessara skýrslna koma fram kröfur um verulegar breytingar á húsnæðislánakerfinu. Þá hafa félagsmálaráðherra borist tíðar kvartanir og ábendingar um breytingar frá fólki sem býr í félagslegum eignaríbúðum.
    Fram hafa komið verulegir gallar á félagslega húsnæðiskerfinu. Gildandi lög um félags lega húsnæðiskerfið voru að stofni til samin á þeim tíma er skortur var á íbúðarhæfu húsnæði og framboð fjármagns til byggingar íbúðarhúsnæðis var af skornum skammti. Umhverfið á húsnæðismarkaði og fjármagnsmarkaði er hins vegar gerbreytt og nægt framboð af hvoru tveggja. Þau lög sem lagt er til að horfið verði frá með þessu frumvarpi eru þess vegna barn síns tíma. Þau eru flókin, bjóða upp á lítinn sveigjanleika og taka ekki mið af þeim breytingum sem hafa orðið á íslensku samfélagi undanfarna áratugi. Þá hefur umtalsverð gagnrýni beinst að umfangi og kostnaði þess, innlausn sveitarfélaga á félagslegum íbúðum og endursölu þeirra, fjármögnun kerfisins o.fl. Við samningu frumvarpsins hefur verið reynt að taka tillit til þeirra sjónarmiða sem hæst hefur borið í þessari umræðu. Stefnt er að því að skapa nýtt og einfaldara kerfi sem þjónar betur tekjulágu fólki og öldruðum, er ódýrara í rekstri og hentar betur sveitarfélögunum. Þá er jafnframt leitast við að gera málskotsrétt einstaklinga vegna ákvarðana húsnæðisnefnda og annarra stjórnvalda gleggri og skilvirkari með því að koma á fót sjálfstæðri úrskurðarnefnd.
    Meginmarkmið frumvarpsins eru eftirfarandi:
     1.      Að einfalda og samræma meðferð og lánveitingar til húsnæðismála til lengri tíma litið.
     2.      Að stofna sjálfstæðan sjóð, Íbúðalánasjóð, sem ætlast er til að verði fjárhagslega sjálfstæður til framtíðar og standi undir lánveitingum sínum og rekstri með eigin tekjum.
     3.      Að sameina Byggingarsjóð ríkisins og Byggingarsjóð verkamanna.
     4.      Að loka félagslega eignaríbúðakerfinu í núverandi mynd.
     5.      Að félagsleg jöfnun við öflun eigin húsnæðis sé í formi sértækra viðbótarlána og að fjárhagsleg aðstoð til einstaklinga fari í gegnum vaxtabótakerfi.
     6.      Að breyta þátttöku, áhrifum og ábyrgð sveitarfélaga og húsnæðisnefnda sveitarfélaga hvað félagslegt húsnæði og lánveitingar varðar.
     7.      Að stofna varasjóð, sem verði í eigu og á ábyrgð sveitarfélaga, og hafi það hlutverk að bæta Íbúðalánasjóði það tjón sem hann kann að verða fyrir vegna tapaðra viðbótarlána.
     8.      Að stofna sjálfstæða kærunefnd húsnæðismála.

2.2. Einföldun og samræming.
    Afar þýðingarmikið er að einfalda og samræma betur þá húsnæðislöggjöf sem nú gildir, sérstaklega félagslega húsnæðiskerfið, sem er að mörgu leyti ábótavant. Dregið hefur úr eftirspurn eftir félagslegum eignaríbúðum og þær hafa staðið auðar í nokkrum sveitarfélög um. Nauðungarsala félagslegra eignaríbúða hefur aukist á síðari árum. Þá þykir félagslega eignaríbúðakerfið flókið og óskilvirkt og lítt sveigjanlegt. Viðbótarlán til kaupa á eignar íbúðum, sem fela í sér allt að 100% lán, hafa í mjög mörgum tilfellum leitt einstaklinga í fjárhagserfiðleika, sem þeir eiga erfitt með að komast út úr. Eru mörg dæmi þess að kaup endur íbúða hafi ekki ráðið við svo mikla skuldsetningu, misst eignina á uppboð og staðið eftir í skuld við húsnæðislánakerfið og þar af leiðandi ekki átt aðgang að neinni fyrirgreiðslu til öflunar húsnæðis annarri en frá viðkomandi sveitarfélagi. Þessi hópur hefur þannig orðið mun verr settur en áður. Í frumvarpinu er að fenginni reynslu gert ráð fyrir að 10% eigin framlag íbúðarkaupanda sé ófrávíkjanlegt skilyrði fyrir aðgangi að lánafyrirgreiðslu til félagslegra eignaríbúða. Eðlilegra er að ætla að fólk sem ekki á neinn sparnað til þess að leggja til við íbúðarkaup fari á leigumarkað, enda er gert ráð fyrir eflingu leigumarkaðarins samhliða þeim breytingum sem hér eru kynntar á húsnæðislánakerfinu. Þannig er rétt að skoða frumvarp þetta með hliðsjón af nýjum lögum um húsaleigubætur er samþykkt voru á Alþingi í lok síðasta árs.
    Þótt félagslega íbúðalánakerfið hafi haft verulega þýðingu í að sjá fólki fyrir hagkvæmu og vel byggðu húsnæði hafa vandamálin hin síðari ár verið að koma betur og betur í ljós. Að sumu leyti eru þau staðbundin, þar sem markaðsverð fasteigna hefur fallið á meðan verðlagning félagslegra eignaríbúða lýtur öðrum lögmálum. Við nánari skoðun má hins vegar ljóst vera að veruleg vandamál við núverandi fyrirkomulag félagslegra eignaríbúða eru einnig til staðar á höfuðborgarsvæðinu og annars staðar þar sem markaðsverð húsnæðis er nálægt byggingarkostnaði. Endursala hefur aukist stórlega í kjölfar verulegrar fjölgunar félagslegra íbúða og einnig virðast eigendaskipti í félagslega íbúðalánakerfinu vera tíðari en áður. Á árinu 1996 var gengið frá endursölu 819 íbúða. Samsvarandi fjöldi árið 1990 var 317 íbúðir. Eigendaskipti virðast tíðari í félagslega kerfinu en á almennum fast eignamarkaði, en miðað við upplýsingar frá félagsíbúðadeild Húsnæðisstofnunar má ætla að um 11% íbúða í kerfinu séu endurseldar árlega. Þá kemur vandinn einnig fram í fjölgun íbúða í félagslega kerfinu, sem þar með eru á ábyrgð húsnæðisnefnda sveitarfélaga. Á vegum Húsnæðisnefndar Reykjavíkur eru t.d. nú um 3.900 íbúðir. Eftirfarandi tafla sýnir fjölgun félagslegra íbúða á vegum húsnæðisnefndar Reykjavíkurborgar frá árinu 1987. Um er að ræða félagslegar eignaríbúðir og félagslegar og almennar kaupleiguíbúðir (gögn um fjölda íbúða í Reykjavík 1994 vantar):

Graphic file object #0000. with height 325 p and width 332 p Left aligned     Árið 1987 voru íbúðir á vegum húsnæðisnefndar Reykjavíkurborgar 7,6% af öllum íbúð um í Reykjavík. Þetta hlutfall var orðið 9,2% í árslok 1997.
    Jafnframt hefur verið gagnrýnt hversu kostnaðarsamt er að halda uppi rekstri Húsnæðis stofnunar ríkisins og einstakra húsnæðisnefnda. Með því að einfalda og samræma betur opinber afskipti af lánveitingum til húsnæðismála fæst gleggri mynd af réttindum og skyldum manna í þeim efnum. Í stuttu máli má segja að verið sé að bregðast við tvíþættum vanda sem er innbyggður í núverandi kerfi. Annars vegar er verið að leggja af mjög kostnaðarsama yfirbyggingu við niðurgreiðslu lána og færa aðstoðina inn í skattkerfið líkt og tíðkast á almennum markaði. Reyndar hefur vaxtabótakerfið virkað samhliða á hluta af félagslegu lánunum, þannig að í raun hefur niðurgreiðslan komið í gegn um tvö kerfi. Allur kostnaður vegna reksturs kerfisins, sem nú skiptir hundruðum milljóna króna á ári, leggst á eigendur félagslegra íbúða. Hins vegar er verið að bregðast við því að félagslega íbúðalánakerfið hefur ekki tekið mið af almennum íbúðamarkaði, en það fyrirkomulag hefur í mörgum tilfellum valdið togstreitu milli notenda kerfisins og húsnæðisnefnda sveitarfélaga.
    Að síðustu er rétt að minna á þá staðreynd að félagslega íbúðalánakerfið stefnir í þrot og að óbreyttu hefði þurft að koma til veruleg hækkun vaxta af félagslegum lánum.

2.3. Stofnun Íbúðalánasjóðs.
    Stofnaður er Íbúðalánasjóður, sjálfstæð ríkisstofnun, sem hefur það meginhlutverk að standa undir og fjármagna nýtt húsnæðislánakerfi. Í fyrsta lagi er um að ræða almennar lán veitingar sem grundvallast á núverandi húsbréfakerfi. Í öðru lagi verði tekin upp viðbótarlán, sem húsnæðisnefndir sveitarfélaga hafa milligöngu um að veita, og í þriðja lagi er um að ræða lán til byggingar leiguhúsnæðis. Auk þessara meginlánaflokka hefur Íbúðalánasjóður heimildir til þess að stofna til nýrra lánaflokka. Með stofnun Íbúðalánasjóðs er horft til framtíðar um rekstur og fjármögnun nýs húsnæðislánakerfis, sem ætlað er að standa undir eigin lánveitingum og að þátttaka ríkisins verði fyrst og fremst í formi vaxtabóta að því er snertir kaup og byggingu eigin íbúðarhúsnæðis.

2.4. Sameining sjóða.
    Nauðsynlegt er að sameina Byggingarsjóð ríkisins og Byggingarsjóð verkamanna til þess að mynda einn sterkan sjóð, sem geti verið bakhjarl hins nýja húsnæðislánakerfis. Slíkur sjóður, í því fjármálaumhverfi sem við búum nú við, hefur alla möguleika til þess að leita eftir hagstæðri fjármögnun viðbótarlána með sölu húsnæðisbréfa á innlendum og erlendum markaði. Með sameiningu sjóðanna er enn fremur tekist á við vanda Byggingarsjóðs verka manna, en töluvert hefur gengið á eigið fé sjóðsins og stefnir í þrot hans ef ekkert verður að gert.

2.5. Lokun eldra kerfis.
    Núverandi félagslegt eignaríbúðakerfi er lagt niður og upp tekin viðbótarlán til þeirra sem búa við erfiðar aðstæður. Í því felst að kaupskylda og forkaupsréttur sveitarfélaga líður undir lok og enn fremur núverandi kaupleigukerfi. Í þess stað er lagt til að núverandi leigu íbúðakerfi verði styrkt, sem er í samræmi við nýsamþykkt lög um húsaleigubætur. Til þess að ekki verði röskun á högum þeirra sem búa í félagslegum íbúðum og til þess að koma í veg fyrir óæskileg áhrif, sem kunna að fylgja breytingunni, er gert ráð fyrir nokkuð löngum aðlögunartíma. Búast má við því að kostnaður sveitarfélaganna af rekstri félagslegra eignaríbúða minnki þegar fram líða stundir.

2.6. Viðbótarlán og vaxtabætur.
    Tekin verða upp viðbótarlán sem geta numið allt að 25% af kaupverði íbúðar til viðbótar almennu láni. Heildarlánveiting getur því numið allt að 90% af kaupverði íbúðar. Með núverandi vaxtabótakerfi, ásamt þeim breytingum sem gerðar verða á ákvæðum laga um tekjuskatt og eignarskatt samhliða frumvarpi þessu, er síðan vegið á móti þeim áhrifum sem hækkun vaxta hefur í för með sér. Ein stærsta breytingin á vaxtabótakerfinu verður fólgin í fyrirframgreiðslu bótanna. Þá er það jafnframt nýjung að frá 25. ári lánstímans lækkar 6% tekjuskerðing vaxtabóta um 0,5% á ári hverju en sú breyting léttir verulega greiðslubyrðina í kerfinu án þess að draga úr hraðri eignarmyndun á síðari hluta lánstímans. Er við það mið að að þær komi til útborgunar á þriggja mánaða fresti. Með þessu er stuðlað að því að þeir sem búa við erfiðar aðstæður og eiga ekki kost á lánsfjármagni á almennum markaði, vegna þeirra kjara sem þar eru í boði, geti fjármagnað eigin íbúðakaup. Er við það miðað að þeir sem kost eiga á viðbótarláni verði betur settir en ef þeir hefðu keypt félagslega eignaríbúð samkvæmt því kerfi er nú gildir. Eftir breytinguna er fólki skapaður möguleiki til þess að velja um íbúðir á almennum markaði, en ekki eingöngu íbúðir á vegum húsæðisnefnda sveitarfélaga eins og nú er. Greiðslubyrði er í flestum tilfellum léttari á fyrri hluta lánstím ans. Kerfið er gert einfaldara og sveigjanlegra. Með vaxtabótakerfinu næst enn fremur það markmið að laga kerfið betur að sveiflum sem kunna að verða á tekjum fólks.

2.7. Breytt þátttaka, áhrif og ábyrgð sveitarfélaga.
    Sveitarfélög hafa áfram það meginhlutverk að kanna þörf fyrir íbúðarhúsnæði í sveitar félaginu og eiga frumkvæði, og eftir atvikum, milligöngu um að aðstoða einstaklinga við öflun eigin húsnæðis. Lögð er sérstök áhersla á það hlutverk húsnæðisnefnda að aðstoða aldraða og samtök þeirra við öflun húsnæðis með ýmiss konar ráðgjöf, en reynslan hefur sýnt að þörf er fyrir slíkt. Við það að taka upp viðbótarlán til þeirra sem eru tekjulágir og búa við erfiðar aðstæður, ásamt því að leggja af byggingu og úthlutun félagslegra eignaríbúða, er ljóst að umtalsverðar breytingar munu verða á umfangi þess starfs sem húsnæðisnefndir hafa haft með höndum. Er því aukin áhersla lögð á þau verkefni húsnæðisnefnda að gera áætlanir fyrir sveitarfélagið um þörf á húsnæði. Þá verður það í verkahring húsnæðisnefnda að leggja mat á aðstæður umsækjenda og fjalla um umsóknir þeirra um viðbótarlán. Til þess að mæta kostnaði vegna hugsanlegs taps við veitingu viðbótarlána er gert ráð fyrir því að sveitarfélag greiði framlag í varasjóð og standi þar með undir hugsanlegu tjóni Íbúðalánasjóðs vegna tapaðra útlána. Með þessu er stefnt að því að gera sveitarfélögin ábyrgari og meðvitaðri um framangreint hlutverk sitt, jafnframt að veita sveitarfélögum hverju um sig svigrúm til þess að skipuleggja og móta eigin stefnu í húsnæðismálum.

2.8. Stofnun varasjóðs.
    Til þess að standa undir því tjóni, sem Íbúðalánasjóður kann að verða fyrir vegna tapaðra viðbótarlána, greiða sveitarfélög ákveðið hlutfall af viðbótarláni í varasjóð sem þau bera síðan ábyrgð á að standi undir skuldbindingum. Auk þessa er varasjóðnum fengið það hlut verk að fara með mál er snerta lokun eldra kerfis og um samskipti ríkis og sveitarfélaga í þeim efnum.

2.9. Kærunefnd húsnæðismála.
    Með því að koma á fót kærunefnd húsnæðismála er stefnt að því að gera meðferð mála er upp kunna að koma í samskiptum einstaklinga við Íbúðalánasjóð og húsnæðisnefndir sveitarfélaga einfaldari og skýrari. Með því er jafnframt stefnt að því að félagsmálaráðu neytið geti betur sinnt stefnumótunarhlutverki sínu í húsnæðismálum.

2.10. Helstu breytingar frá gildandi lögum.
    Stærsta breytingin sem felst í frumvarpinu lýtur að félaglega íbúðakerfinu. Er sú grund vallarbreyting lögð til að byggingu og kaupum á félagslegum eignaríbúðum verði hætt og í stað þess tekið upp nýtt félagslegt íbúðalánakerfi. Að meginstefnu til eru núgildandi ákvæði til byggingar leiguíbúða óbreytt, en lagt til að ákvæði um kaupleiguíbúðir verði felld brott. Auk þessa sem hér hefur verið rakið eru sett í sjálfstætt frumvarp ákvæði um byggingar- og húsnæðissamvinnufélög.
    Helstu breytingar frumvarpsins má að öðru leyti greina í þrjá þætti. Í fyrsta lagi lúta þær að félagslegri aðstoð við einstaklinga. Í öðru lagi að þátttöku sveitarfélaga í slíkri aðstoð og í þriðja lagi að breytingum sem snerta uppbyggingu og skipulag húsnæðismála.

2.10.1. Félagsleg aðstoð til einstaklinga.
    Þær breytingar sem lúta að félagslegri aðstoð til einstaklinga eru einkum með þrennu móti:
     a.      Núverandi félagslegu húsnæðiskerfi verður lokað frá og með gildistöku laganna. Við tekur nýtt og breytt kerfi. Eldra kerfi félagslegra íbúða verður þó viðhaldið meðan inn lausn íbúða samkvæmt eldra kerfi stendur yfir. Innlausnarreglur eldra kerfis geta því gilt í nokkurn tíma enn. Um frekari úthlutanir félagslegra íbúða verður hins vegar ekki að ræða á grundvelli eldri reglna.
     b.      Félagsleg aðstoð (jöfnun) verður annars vegar í formi húsbréfaláns, 65–70% láns, og hins vegar í formi 20–25% viðbótarláns.
     c.      Félagsleg jöfnun verður framkvæmd með vaxtabótakerfi. Vaxtabætur verða greiddar út á kaupári.
     d.      Einstaklingar geta valið úr öllum íbúðum á markaði, en ekki fyrir fram ákveðnum fjölda íbúða.

2.10.2. Þátttaka sveitarfélaga.
    Við það að taka upp viðbótarlán til þeirra sem búa við erfiðar aðstæður verða óhjá kvæmilega umtalsverðar breytingar á þátttöku sveitarfélaga í því sambandi. Þær breytingar sem hér eru lagðar til eru fjórþættar:
     a.      Kaupskylda sveitarfélaga á núverandi félagslegum eignaríbúðum verður afnumin við endursölu og þeim heimilað að selja félagslegar eignaríbúðir á almennum markaði án annarra skilyrða en að áhvílandi félagsleg lán verði gerð upp.
     b.      Sveitarfélögum verður heimilað að breyta félagslegum eignaríbúðum, sem koma til innlausnar, í leiguíbúðir til frambúðar.
     c.      Svonefndum framkvæmdarlánveitingum verður hætt.
     d.      Sveitarfélögum verður heimilað að stofna félög um rekstur leiguíbúða sinna, þar með talin hlutafélög, jafnvel með þátttöku utanaðkomandi aðila að fengnu samþykki félags málaráðherra, enda ábyrgist sveitarfélag við þær aðstæður allar greiðsluskyldur gagn vart Íbúðalánasjóði vegna lána sem veitt hafa verið úr sjóðnum.
     e.      Sveitarfélög greiða í varasjóð framlag sem bætir tjón Íbúðalánasjóðs vegna tapaðra viðbótarlána og kostnað vegna þeirra.

2.10.3. Skipulag húsnæðismála.
    Helstu breytingar, sem lagt er til að gerðar verði á skipulagi húsnæðismála, eru eftirfar andi:
     a.      Húsnæðisstofnun ríkisins verður lögð niður. Við tekur sjálfstæð ríkisstofnun, Íbúðalánasjóður, sem hefur á að skipa sérstakri fimm manna stjórn sem félagsmálaráðherra skipar.
     b.      Byggingarsjóður ríkisins og Byggingarsjóður verkamanna verða sameinaðir og tekur Íbúðalánasjóður við hlutverki þeirra.
     c.      Íbúðalánasjóður hefur það meginhlutverk að veita einstaklingum, sveitarfélögum og félagasamtökum lán til íbúðakaupa samkvæmt nánari reglum.
     d.      Stofnaður verður sérstakur varasjóður til að bæta tjón Íbúðalánasjóðs vegna tapaðra viðbótarlána. Vegna eldra kerfis verður hlutverk sjóðsins þó víðtækara fyrst í stað.
     e.      Tryggingarsjóður vegna byggingargalla verður lagður niður.
     f.      Komið verður á sérstakri kærunefnd húsnæðismála sem skjóta má til ágreiningsmálum er upp kunna að koma og tengjast íbúðalánveitingum og meðferð á íbúðum sveitar félaga.
     g.      Sjálfstæð lög verða sett um byggingar- og húsnæðissamvinnufélög.
     h.      Heimilt verður að stofna frjáls félög um rekstur leiguíbúða að uppfylltum ákveðnum skilyrðum.

3.
Samanburður á núverandi lánakerfi og nýju kerfi viðbótarlána.

3.1. Almennt.
    Frumvarpið gerir ráð fyrir að horfið verði frá núverandi kerfi um fjármögnun félagslegra eignaríbúða. Í stað þess er tekið upp kerfi þar sem stuðningur hins opinbera við þá sem búa við erfiðar aðstæður og ekki eiga kost á að fjármagna eigin íbúðakaup á þeim lánskjörum, sem almennt bjóðast, felst í vaxtabótum, svo og viðbótarlánum. Núverandi aðstoð er í reynd sambland af tvennu. Annars vegar vaxtabótakerfi, þar sem vaxtagjöld vegna íbúðarkaupa mynda stofn til vaxtabóta að teknu tilliti til eigna og tekna hlutaðeigandi. Hins vegar er um það að ræða að vextir eru greiddir niður af félagslegum íbúðum. Erfitt er að hafa heildarsýn yfir stuðning hins opinbera við eigendur félagslegra eignaríbúða, en á hinn bóginn er einnig vandkvæðum bundið að finna út umfang vaxtabóta til eigenda félagslegra eignaríbúða. Meginkostir þess að stuðningur hins opinbera við íbúðareigendur verði í formi vaxtabóta eru fólgnir í einfaldleika vaxtabótakerfisins, það er mun ódýrara og það léttir greiðslubyrði af lánum vegna íbúðarkaupa, einkum á fyrri hluta lánstímans. Ekki síður er mikilvægt að það markmið næst að laga vaxtakjör betur að aðstæðum íbúðareigenda hverju sinni. Í núgildandi félagsíbúðakerfi er heimilt að hækka vexti ef tekjur íbúðareiganda hækka tvö ár í röð og fara yfir viðmiðunarmörk. Hins vegar er ekki heimilt að lækka vexti aftur ef tekjur lækka. Vaxtabótakerfið fylgir hins vegar þeim breytingum sem verða á tekjum íbúðareiganda þannig að vaxtaniðurgreiðslan verður ávallt í samræmi við aðstæður fólks hverju sinni.

3.2. Vaxtabætur og niðurgreiðslur.
    Á árinu 1996 voru greiddar vaxtabætur að upphæð 3.300.931 þús. kr. og 3.457.959 þús. kr. árið 1997. Samvæmt upplýsingum frá embætti ríkisskattstjóra fengu 47.133 einstaklingar þessar greiðslur árið 1996 eða að meðaltali 70.034 kr. hver einstaklingur; 48.946 einstaklingar árið 1997 eða að meðaltali 70.648 kr. hver. Ekki liggja fyrir upplýsingar um fjölda hjóna sem fengu greiddar vaxtabætur. Hjón eru hér talin sem tveir einstaklingar, þannig voru vaxtabætur á hjón árið 1996 að meðaltali 140.068 kr.
    Um áramótin 1996/1997 var tala lántakenda vegna félagslegra eignaríbúða 5.764, sam kvæmt upplýsingum frá Húsnæðisstofnun ríkisins. Þar kemur einnig fram að niðurgreiddir vextir vegna félagslegra eignaríbðúa voru 838 millj kr. á árinu 1996 eða 145.385. kr. að meðaltali á hvern lántakenda. Hér eru hjón talin saman sem einn lántakandi, sem og ein staklingar. Vegna þessa er fjöldi lántakenda í félagslega eignaríbúðakerfinu ekki fyllilega samanburðarhæfur við fjölda einstaklinga sem fengu vaxtabætur. Eftirfarandi tafla sýnir skiptingu vaxtabóta á milli tekjuhópa á árunum 1994–96:

Tekjubil í þús. kr. Vaxtabætur
1994
Hlutfalls-leg skipting Vaxtabætur 1995 Hlutfalls-leg skipting Vaxtabætur 1996 Hlutfalls-leg skipting
0–2.000 1.379.515.800 50,0% 1.523.197.300 50,4% 1.608.378.900 48,7%
2.000–3.000 782.114.900 28,4% 854.432.800 28,3% 912.229.300 27,6%
3.000–4.000 401.741.200 14,5% 432.329.200 14,3% 505.333.300 15,3%
4.000> 192.996.600 7,0% 213.001.000 7,0% 274.990.200 8,3%
Samtals 2.756.368.500 100,0% 3.022.960.300 100,0% 3.300.931.700 100,0%
Heimild: Þjóðhagsstofnun.

    Samkvæmt töflunni hér að framan fara um 50% af greiddum vaxtabótum til einstaklinga með tekjur innan við 2,0 millj. kr. Hér er að hluta til um sama hóp að ræða og fær niður greidda vexti í gegnum félagslega íbúðakerfið. Af þessu má ætla að stór hluti þeirra, sem fá félagslega aðstoð í formi niðurgreiddra vaxta, fái einnig vaxtabætur. Þannig er stuðningur til sama einstaklings orðinn með tvennum hætti, annars vegar niðurgreiddir vextir og hins vegar vaxtabætur. Athyglisvert er að á árinu 1996 fengu aðilar, sem höfðu 2 millj. kr. eða minna í tekjur, samtals í vaxtabætur um 1,6 milljarða kr. Á sama tíma voru niðurgreiðslur vaxta hjá Byggingarsjóði verkamanna vegna félgslegra eignaríbúða um helmingi lægri upphæð, eða 838 millj. kr. (sbr. síðar).

3.3. Rekstrarkostnaður félagslega eignaríbúða- og vaxtabótakerfisins.
3.3.1. Vaxtaniðurgreiðslur.
    Samkvæmt ársskýrslu Húsnæðisstofnunar ríkisins 1996 var hlutdeild Byggingarsjóðs verkamanna í rekstrarkostnaði Húsnæðisstofnunar ríkisins 138,2 millj. kr. Til samanburðar voru niðurgreiddir vextir vegna félagslegra eignar- og leiguíbúða um 1.320 millj. kr. Rekstrarkostnaðurinn er því um 10,5%, sem hlutfall af vaxtaniðurgreiðslunni. Vaxtaniður greiðslan skiptist þannig á milli eignar- og leiguíbúða, samkvæmt upplýsingum Húsnæðis stofnunar ríkisins, og rekstrarkostnaður Byggingarsjóðs verkamanna miðað við sömu hlutföll og vaxtaniðurgreiðslurnar:

Vaxtaniður-greiðslur,
millj. kr.
Hlutfall Rekstrarkostnaður Byggingarsjóðs verkamanna,
millj. kr.
Eignaríbúðir
838 63,5 87,8
Leiguíbúðir
236 17,9 24,7
Félagslegar kaupleiguíbúðir (leiguíbúðir)
212 16,1 22,3
Almennar kaupleiguíbúðir (leiguíbúðir)
33 2,5 3,4
Samtals
1.319 100 138

    Ef rekstrarkostnaður Byggingarsjóðs verkamanna skiptist í sömu hlutföllum og niður greiðslur vaxta vegna félagslegra íbúða var rekstrarkostnaður vegna félagslegra eignaríbúða hjá sjóðnum á sl. ári um 87,8 millj. kr., sem er eins og áður um 10,5% af vaxtaniðurgreiðsl unum. Hafa ber í huga að umsýslukostnaður við lánafyrirgreiðslu sjóðsins er hér meðtalinn.
    Auk þessa fellur til nokkur kostnaður hjá sveitarfélögum við rekstur húsnæðisnefnda og því sem nefndunum fylgir, sbr. framanritað.

3.3.2. Vaxtabætur.
    Á árinu 1996 voru greiddir út um 3,3 millljarðar kr. í vaxtabætur. Útreikningur vaxtabóta fer að mestu fram vélrænt í gegnum skattkerfið. Ekki liggja fyrir tölur um kostnaðarauka í skattkerfinu vegna útreiknings á vaxtabótum en ætla verður að um óverulegan viðbótar kostnað sé að ræða vegna þessa. Samkvæmt ríkisreikningi árið 1996 nam rekstrarkostnaður allra skattstofa á landinu það ár 505 millj. kr. sem samsvarar um 15% af greiddum vaxtabótum á því ári.
    Hér er eingöngu fjallað um samanburð á rekstrarkostnaði þessara tveggja kerfa. Rétt er að benda á að ef aukin áhersla yrði lögð á félagslega aðstoð við íbúðaeigendur í gegnum vaxtabótakerfið má ætla að það leiði til kostnaðarauka, a.m.k. fyrst um sinn, þar sem þeir sem nú eru á biðlista eftir félagslegum eignaríbúðum gætu fengið íbúðir strax á almennum markaði og þar með vaxtabætur. Fyrst um sinn gæti aðstoðin náð til fleiri aðila en nú.

3.4. Samanburður á greiðslubyrði.
    Eftirfarandi tafla sýnir nokkur dæmi um samanburð á greiðslubyrði vegna íbúðakaupa miðað við 90% lán, sem ber 2,4% ársvexti, og 90% lán, sem ber 5,1% ársvexti. Lánstími í báðum tilfellum er 40 ár. Gert er ráð fyrir að frá og með 26. ári lækki það hlutfall af tekjum (6%) sem dregið er frá vaxtagjöldum við útreikning vaxtabóta um 0,5% á ári.

Yfirlit yfir nettógreiðslur í vaxtabótakerfinu af 40 ára jafngreiðsluláni. Án verðbólgu miðað við 5,1% vexti, 2,4% vexti, frádráttur frá vaxtabótum lækkar um 1/2% á ári frá og með 26. ári.


Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.




















    Með þeirri breytingu á útreikningi vaxtabóta, sem hér er gert ráð fyrir, sýnir taflan að nýtt kerfi stenst fyllilega samanburð við greiðslubyrði af lánum eins og þau eru í núverandi félagslegu eignaríbúðakerfi. Um nánari samanburð í einstökum dæmum vísast til fylgiskjals I með frumvarpinu.

3.5. Samanburður á eignarmyndun.
    Nægjanlegt íbúðarhúsnæði er til í landinu og í mörgum sveitarfélögum er framboð meira en eftirspurn. Þetta kemur fram í því að íbúðir, félagslegar og almennar, standa víða auðar.
    Jafnframt má benda á að á almennum markaði eru byggðar íbúðir sem eru sambærilegar að verði og gæðum við þær sem félagslega kerfið hefur byggt og/eða boðið til sölu.
    Einnig má benda á ýmis gjöld sem lögð eru á söluverð félagslegra íbúða án tillits til markaðsverðs á hverjum tíma. Slík gjöld skekkja allan samanburð á verði félagslegra íbúða og íbúða á almennum markaði. Jafnframt er við innlausn félagslegra íbúða stuðst við ákveðnar reikniforsendur við afskrift íbúða, óháð markaðsverði þeirra. Þetta hefur leitt til þess að eignarmyndun í núverandi félagslegu eignaríbúðakerfi hefur verið mun hægari en ella.
    Þrenns konar reglur hafa gilt um afskriftir við útreikning greiðslna til seljanda. Í reglum frá 1984 um verðbætur á afskriftir voru íbúðir afskrifaðar um 0,5% á ári miðað við hvert ár sem seljandi átti íbúðina. Í reglum um 4% aukaverðbætur frá sama ári voru afskriftirnar hins vegar 1% á ári fyrstu 20 árin sem seljandi átti íbúðina og 0,5% eftir það. Í reglum sem giltu um íbúðir seldar eða byggðar eftir 1990 voru afskriftirnar 1,5% á ári fyrstu 20 árin en 0,75% eftir það. Á árinu 1995 var afskriftarhlutfallið lækkað í 1%.
    Ljóst er að mismunandi aðferðir á hverjum tíma hafa leitt til verulegs mismunar á verði íbúða. Við hverja innlausn íbúða hefur verið notast við þá reglu sem í gildi hefur verið þegar innlausnin hefur farið fram. Þannig hefur verið notast við mismunandi reglur fyrir sömu íbúð án leiðréttingar.
    Á eftirfarandi mynd má sjá hvernig eignarhluti íbúðarkaupanda félagslegrar íbúðar rýrnar samkvæmt núgildandi lögum og reglugerðum. Um endursölu á félagslegum íbúðum fer skv. VIII. kafla reglugerðar nr. 375/1996. Um eignarhluta seljanda og greiðslu til hans við endursölu á íbúð hans gilda tvær greinar í reglugerðinni. Fyrri greinin, 74. gr., fjallar um eignarhlut seljanda íbúða sem byggðar eru eftir gildistöku laga nr. 51/1980. Þar segir um fyrningu að frá framreiknuðu kaupverði sé dregin fyrning 1% fyrir hvert eignarhaldsár. Í 75. gr. er fjallað um íbúðir byggðar fyrir gildistöku laga nr. 51/1980. Fyrir þessar íbúðir eru tvær reiknireglur notaðar. Reikniregla 1 miðar við 0,5% fyrningu, en reikniregla 2 miðar við 1% fyrningu.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.


    Ef miðað er við að íbúðarverðið sé 100 kr. á fyrsta ári hefur eignarhlutur íbúðarkaupand ans eftir 15 ára eignarhald rýrnað í 85 kr. miðað við 1% árlega fyrningu. Eignarhlutinn hefur þá rýrnað í 93 kr. miðað við 0,5% fyrningu. Að loknum 26 ára eignarhaldstíma hefur eignarhlutur íbúðareigandans rýrnað í 87 kr. miðað við 0,5% fyrningu og 74 kr. miðað við 1% fyrningu. Eftir 33 ár er eignarhluti íbúðareigandans 84 kr. miðað við 0,5% fyrningu og 67 kr. miðað við 1% fyrningu og loks eftir 42 ár er eignarhluti íbúðareigandans 79 kr. miðað við 0,5% fyrningu og 58 kr. miðað við 1% fyrningu.

Eignarhluti seljanda.


Eignarhaldsár 0,5% 1,0%
1 100 99
15 93 85
26 87 74
33 84 67
42 79 58

    Rétt er að taka fram í þessu sambandi að ekki hefur verið tekið tillit til annarra þátta í reiknireglum þeim sem eignarhluti seljenda í félagslega íbúðakerfinu byggist á. Reglurnar gera ráð fyrir því að við eignarhluta seljanda bætist þær endurbætur sem gerðar hafa verið á íbúðinni en frá dragist vanræksla á viðhaldi, auk annarra þátta sem ekki verða raktir hér.
    Gert er ráð fyrir því að íbúðaverð á almennum markaði þróist þannig að hlutfallsleg breyting sé jöfn á milli ára og verðmunur á nýrri íbúð og eldri íbúð verði jafnmikill og verð munur á íbúðum byggðum 1990 og síðar annars vegar og á íbúðum byggðum 1940–49. Ljóst er að margir þættir spila inn í markaðsverð íbúða, svo sem staðsetning þeirra og meðferð íbúðareigenda á eigninni. Á töflunni hér að neðan má sjá hvernig íbúðaverðið hefur þróast í fjölbýlishúsum í Reykjavík á árunum 1940–96.

Fasteignaverð í fjölbýli í Reykjavík árið 1996, eftir byggingartíma.
Byggingartímabil
Herb. stærð 1940–49 1950–59 1960–69 1970–79 1980–89 1990– Meðaltal
2 79483 82.763 83.666 81.824 90.869 91.049 84.628
3 74458 79.566 78.687 73.947 85.197 86.083 79.072
4 76032 74.484 72.276 70.218 81.040 75.067 74.002
5 70437 71.444 67.772 65.627 70.880 65.068 68.854
Íbúðarverð eftir byggingartímabilum margfaldað með fjölda íbúða í hverjum stærðarflokki
Herb.
stærð

1940–49

1950–59

1960–69

1970–79

1980–89

1990–

Meðaltal
2 7312436 4.717.491 9.872.588 11.700.832 11.812.970 4.006.156 49.422.752
3 8637128 8.911.392 11.094.867 7.542.594 7.582.533 6.284.059 50.052.576
4 6538752 6.703.560 10.26.3192 8.285.724 4.862.400 3.603.216 40.257.088
5 1831362 4.929.636 5.286.216 3.871.993 2.976.960 520.544 19.416.828
Vegið . 75999 77.019 76.236 74.410 84.844 83.318 77.900
Sem hlutfall af fasteignaverði byggðar 1990 og síðar:
91% 92% 91% 89% 102% 100%

    Á eftirfarandi mynd má sjá eignarmyndun í almenna kerfinu annars vegar og í félagslega íbúðakerfinu hins vegar. Eignarmyndunin er mun hraðari í almenna kerfinu en félagslega íbúðakerfinu.










MYND











4.
Undirbúningur.

4.1. Almennt.
    Við undirbúning og gerð lagafrumvarps þessa hafa legið fyrir skýrslur Ríkisendurskoðun ar og nefnda sem félagsmálaráðherra hefur skipað til þess að kanna ýmsa þætti húsnæðis mála og koma með tillögur til úrbóta. Einnig hefur verið höfð til hliðsjónar skýrsla vinnu hóps Sambands íslenskra sveitarfélaga um félagslega íbúðakerfið.
    Hér á eftir verður gerð grein fyrir helstu niðurstöðum í skýrslu Ríkisendurskoðunar og niðurstöðum og tillögum helstu nefnda og starfshópa eins og þær eru birtar í skýrslum þeirra.

4.2. Skýrsla Ríkisendurskoðunar, október 1996.
    Í framhaldi fundar sem félagsmálaráðherra átti með Ríkisendurskoðun í nóvember 1995 ritaði hann Ríkisendurskoðun bréf, dags. 6. desember 1995, og fór þess á leit að framkvæmd yrði stjórnsýsluendurskoðun á Húsnæðisstofnun ríkisins, sbr. 9. gr. laga nr. 12/1986, um Ríkisendurskoðun. Ríkisendurskoðun hóf vinnu í maímánuði 1996 og skilaði skýrslu í októ ber 1996.
    Í skýrslu Ríkisendurskoðunar koma fram allmiklar athugasemdir, þar á meðal við fjár mögnun húsnæðiskerfisins og fjárhagslega stöðu byggingarsjóðanna. Að mati Ríkisendur skoðunar bendir fátt til annars en að eigið fé Byggingarsjóðs ríkisins muni varðveitast á næstu árum og að staða sjóðsins muni haldast traust. Sömu sögu sé að segja um húsbréfa deildina, en aftur á móti er vakin athygli á þeim kostnaði sem fylgir rekstri deildarinnar, hvernig honum verði mætt og nauðsyn vaxtamunar til þess að mæta áætluðum útlánatöpum. Um Byggingarsjóð verkamanna segir að staða hans sé alvarleg og að við sjóðnum blasi greiðsluþrot á næstu árum. Aðgerðir, sem gripið hafi verið til á árunum 1992–93, hafi brugð ist. Þó hafi bein framlög til sjóðsins farið lækkandi og vanda sjóðsins verið velt áfram frá ári til árs.
    Um rekstur Húsnæðisstofnunar ríkisins tekur Ríkisendurskoðun fram að efla þurfi kostn aðareftirlit hjá stofnuninni þannig að draga megi úr útgjöldum, en rekstrarkostnaður stofnun arinnar hafi numið 440,3 millj. kr. á árinu 1995. Sé þetta nauðsynlegt svo stofnuninni verið kleift að halda sig innan þess fjárveitingarramma sem Alþingi hafi markað henni árlega. Enn fremur bendir Ríkisendurskoðun á að húsnæðismálastjórn og félagsmálaráðuneytið þurfi að sinna virkara eftirlits- og aðhaldshlutverki með fjárhagsmálefnum stofnunarinnar.

4.3. Skýrsla nefndar um húsbréfakerfið, janúar 1997.
    Félagsmálaráðherra skipaði 10. janúar 1996 nefnd til að kanna möguleika á að draga úr ríkisábyrgð í húsbréfakerfinu og að færa starfsemi húsbréfadeildar frá Húsnæðisstofnun til lánastofnana. Í nefndinni voru skipaðir Benedikt Árnason hagfræðingur, viðskiptaráðuneyti, Einar K. Guðfinnsson alþingismaður, Ingi Valur Jóhannsson deildarstjóri, félagsmálaráðu neyti, Pétur H. Blöndal alþingismaður, Sigurður E. Guðmundsson, framkvæmdastjóri Hús næðisstofnunar, Yngvi Örn Kristinsson, framkvæmdastjóri peningamálasviðs Seðlabanka Íslands, og Magnús Stefánsson alþingismaður sem jafnframt var skipaður formaður nefndar innar. Sigurður Geirsson, forstöðumaður verðbréfadeildar Húsnæðisstofnunar, starfaði með nefndinni. Í starfi sínu hafði nefndin samráð við Samband íslenskra viðskiptabanka og for ráðamenn fasteignasala.
    Nefndin skilaði sameiginlegum tillögum og niðurstöðum í skýrslu til félagsmálaráðherra í janúar 1997. Hún taldi að draga mætti úr áhættu ríkissjóðs með því að endurbæta aðferðir við greiðslu- og veðmat og að ástæða væri til þess að lánastofnanir og verðbréfafyrirtæki öxluðu fulla ábyrgð á því að greiðslumatið væri í samræmi við þær reglur sem húsbréfa deildin setti. Jafnframt taldi nefndin að bæta mætti veðmat sem lagt hefði verið til grundvall ar veðsetningu fasteignaveðbréfa og kæmi þar tvennt til álita. Annars vegar hvort áfram væri rétt að styðjast að hluta við brunabótamat og hins vegar hvort ekki kynni að vera betra að fela lánastofnunum, sem jafnframt önnuðust greiðslumat, að gera jafnhliða mat á fyrirhuguðu veði. Það var mat nefndarinnar að draga mætti úr áhættu ríkissjóðs af rekstri húsbréfadeild arinnar með þessu móti. Mikilvægt væri að hrinda þessum áformum í framkvæmd hið fyrsta. Nefndin kannaði jafnframt þróun vanskila og útlánatapa hjá húsbréfadeildinni með hliðsjón af skýrslu Ríkisendurskoðunar um Húsnæðisstofnun ríkisins frá október 1996. Enn fremur lét deildin framreikna fjárhagsstöðu húsbréfadeildar, miðað við mismunandi forsendur um útlánatöp. Niðurstöður þessara athugana bentu til þess að núverandi vaxtaálag, 0,35%, væri of lágt.
    Nefndin skilaði sameiginlegum tillögum. Annars vegar var um að ræða tillögur um að gerðir sem unnt væri að grípa strax til. Hins vegar benti nefndin á mögulega þróun húsbréfa kerfisins til lengri tíma, með það fyrir augum að draga úr ríkisábyrgð á húsbréfum og/eða gera hana óþarfa. Lagði nefndin til að þrír eftirtaldir kostir yrðu kannaðir í því sambandi:
     1.      Að strax yrði hafist handa um að færa afgreiðslu og alla þjónustu vegna húsbréfakerfisins frá húsbréfadeild til viðskiptabanka, sparisjóða og verðbréfafyrirtækja, með sérstök um þjónustusamningi.
     2.      Að framkvæmd greiðslu- og veðmats færi fram saman og yrði alfarið á ábyrgð viðskiptabanka, sparisjóða og verðbréfafyrirtækja. Ábyrgðin fælist í því að bætt yrði krafa, sem hefði tapast þar sem ekki hefði verið farið í einu og öllu að reglum um greiðslu- og veðmat. Hafist yrði handa um endurbætur á því greiðslu- og veðmati sem nú væri grund völlur að heimild til skuldabréfaskipta.
     3.      Að ekki væri unnt að hverfa frá ríkisábyrgð nema að til kæmi aðili sem veitt gæti sambærilega ábyrgð. Lagði nefndin til að unnið yrði að afnámi ríkisábyrgðar samkvæmt langtímaáæltun, með það að markmiði að öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum raskist ekki við afnám hennar, enda leiði það ekki til aukins kostnaðar fyrir húskaupendur eða húsbyggjendur.
    Í skýrslu nefndarinnar var einnig vikið að langtímastefnumörkun fyrir húsbréfakerfið sem ekki þykir ástæða til að fjalla sérstaklega um hér.

4.4.    Skýrsla vinnuhóps Sambands íslenskra sveitarfélaga um félagslega íbúðakerfið, febrúar 1997.
    Hinn 5. september 1996 skipaði stjórn Sambands íslenskra sveitarfélaga vinnuhóp til at hugunar á skuldbindingum sveitarfélaga vegna félagslega húsnæðiskerfisins og gerð tillagna af því tilefni. Í vinnuhópinn voru tilnefndir Karl Björnsson bæjarstjóri, sem jafnframt var skipaður formaður, Magnús B. Jónsson sveitarstjóri og Páll R. Magnússon, formaður hús næðisnefndar Reykjavíkur. Með vinnuhópnum störfuðu Haraldur L. Haraldsson hagfræðing ur og Guðrún Hilmisdóttir verkfræðingur.
    Vinnuhópurinn skilaði sameiginlegri skýrslu sinni í lok febrúar 1997 til stjórnar Sam bands íslenskra sveitarfélaga. Helstu tillögur vinnuhópsins eru samandregið þessar:
     1.      Að vextir af félagslegum íbúðalánum og af lánum vegna félagslegra eignaríbúða og félagslegra kaupleiguíbúða verði breytilegir og háðir tekjum viðkomandi. Vaxtaprósenta geti verið á bilinu 1–5,1% og að vextir og lánstími lána vegna félagslegra leiguíbúða sveitarfélaga verði óbreyttir frá því sem nú er.
     2.      Að Tryggingarsjóður vegna byggingargalla verði lagður niður. Eignum sjóðsins verði ráðstafað til viðkomandi sveitarfélaga og félagasamtaka sem greiðslur hafa komið frá, í sama hlutfalli og þær komu í sjóðinn. Greiðslunum verði ráðstafað til lagfæringar á félagslegum íbúðum og/eða til lækkunar verðs þeirra.
     3.      Að 0,75% þóknun af félagslegum nýbyggingum til tæknideildar Húsnæðisstofnunar ríkisins verði felld niður. Sveitarfélögum verði falið að annast það eftirlitshlutverk, sem tæknideildin hefur séð um, ásamt öðrum umsýsluþáttum kerfisins. Jafnframt verði þókn un til sveitarfélaga (2–6%) tekin til endurskoðunar ásamt 3,5% óafturkræfu framlagi sveitarfélaga vegna nýrra félagslegra íbúða. Stefnt verði að því að öll umsýsluþjónusta vegna félagslegra íbúða verði sjálfbær.
     4.      Að veitt verði lán vegna félagslegrar íbúðar ásamt bílskúr/bílskýli við ákveðnar aðstæður.
     5.      Að við gerð samnings um kaupleiguíbúð eignist leigjandi/kaupandi sjálfkrafa eignarhlut þegar afborgunarhlutur í húsaleigu hefur náð 10% af verðmæti íbúðar.
     6.      Að kaupskylda sveitarfélaga á félagslegum íbúðum verði fimm ár, en forkaupsréttur 30 ár. Allir sem geri upp lán á íbúðum sínum að kaupskyldutíma liðnum eigi rétt á kvaða lausu afsali, enda hafi sveitarfélag hafnað forkaupsrétti á viðkomandi íbúð.
     7.      Að lögum um skyldur sveitarfélaga til að innleysa félagslegar íbúðir á nauðungarsölu verði breytt þannig að innlausnarskyldan sé bundin þeim tíma sem sveitarfélag hefur kaupskyldu á íbúðinni.
     8.      Að íbúðarkaupandi geti valið um hvort greidd sé afborgun af láni á fyrsta ári í félagslega kerfinu.
     9.      Að sveitarfélögum sem þess óska verði heimilað að hætta að reka félagslegt eignaríbúðakerfi og kaupleiguíbúðakerfi, að undanskildum kaupleiguíbúðum fyrir öryrkja og aldraða. Í stað félagslegra eignaríbúða á vegum sveitarfélaga verði einstaklingum veitt félagsleg íbúðalán.
     10.      Að þeim sveitarfélögum, sem ákveða að innleiða félagsleg íbúðalán, verði heimilað að selja á almennum markaði þær íbúðir, sem ekki hefur tekist að selja, samkvæmt skilmál um um sölu kaupleigu- og eignaríbúða.
     11.      Að sveitarfélög reki áfram félagslegar leiguíbúðir eins og verið hefur.
     12.      Að vaxtabætur verði greiddar af félagslegum lánum til einstaklinga og þær renni til Byggingarsjóðs verkamanna til lækkunar á greiðslubyrði viðkomandi lántakanda.
     13.      Að náið samráð verði haft við Samband íslenskra sveitarfélaga um framtíðarhlutverk Húsnæðisstofnunar ríkisins og að sambandið tilnefni fulltrúa í stjórn stofnunarinnar.
     14.      Að allsherjarendurskoðun fari fram á stuðningi hins opinbera við íbúðarhúsnæðiskerfið í landinu, þ.e. vegna eignar- og leiguíbúða. Stuðningur hins opinbera verði samræmdur. Hann fari fram annars vegar með vaxtabótum til íbúðarkaupenda og hins vegar með húsaleigubótum til leigjenda. Miðað verði við markaðsverð íbúða. Íbúðareigendur og leigjendur afli sér íbúða á almennum markaði og greiði fyrir þær á því verði sem þar er.

4.5.     Skýrsla nefndar um félagslegar íbúðir sveitarfélaga, maí 1997.
    Hinn 16. október 1995 skipaði félagsmálaráðherra nefnd til að fjalla um félagslega íbúða lánakerfið og leita leiða til lausnar á þeim vanda sem sveitarfélögin ættu við að glíma vegna íbúða sem ekki hefði tekist að nýta. Í nefndinni sátu Magnús B. Jónsson sveitarstjóri, Stein grímur Ari Arason, aðstoðarmaður fjármálaráðherra, Ingi Valur Jóhannsson deildarstjóri og Magnús Stefánsson alþingismaður sem jafnframt var skipaður formaður nefndarinnar. Í júní 1996 var leitað eftir þátttöku fulltrúa Alþýðusambands Íslands í nefndina og tók Kristján Gunnarsson, formaður Verkalýðs- og sjómannafélags Keflavíkur, sæti í henni. Með nefnd inni störfuðu Gísli Gíslason, deildarstjóri félagsíbúðadeildar Húsnæðisstofnunar, og Þor gerður Benediktsdóttir, deildarstjóri í félagsmálaráðuneytinu, sem vann að frumvarpsgerð.
    Í nefndinni voru lagðar fram skýrslur Sambands íslenskra sveitarfélaga um félagslega íbúðalánakerfið (fræðslurit 18. mars 1997) og ályktun um félagslega íbúðakerfið sem sam þykkt var á 53. fulltrúaráðsfundi Sambands íslenskra sveitarfélaga í mars 1997, svo og ályktun um félagslegar íbúðir sem samþykkt var á sambandsstjórnarfundi Alþýðusambands Íslands sem haldinn var 19.–20. nóvember 1996.
    Verkefni nefndarinnar var tvískipt. Annars vegar að leysa vanda sveitarfélaga vegna íbúða sem standa auðar og ónotaðar. Hins vegar að gera tillögur um breytingar á félagslega húsnæðiskerfinu. Vísaði nefndin til þess að athuganir hennar á félagslega íbúðakerfinu hefðu leitt í ljós nauðsyn þess að gera verulegar breytingar, þar sem viðfangsefnið væri fyrst og fremst félagslegar eignaríbúðir á vegum sveitarfélaga. Ekki væri fjallað sérstaklega um fé lagslegar leiguíbúðir á vegum sveitarfélaga og félagasamtaka. Fyrra verkefnið hafði forgang og skilaði nefndin tillögum í formi frumvarps um breytingu á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins 7. mars 1996, er síðar var samþykkt sem lög nr. 76/1996.
    Nefndin skilaði síðan skýrslu sinni til félagsmálaráðherra í maí 1997. Var nefndin sam mála um að leggja til að félagslega eignaríbúðakerfinu yrði breytt í félagslegt húsnæðislána kerfi þannig að félagsleg lán færu beint til einstaklinga til kaupa á almennum markaði. Í þeim hluta skýrslunnar þar sem gerð er grein fyrir tillögum nefndarinnar segir meðal annars:
    „Í nefndinni hefur verið fjallað um ýmsar hugmyndir um úrlausnir og breytingar á félags lega íbúðakerfinu. Tillögurnar snúa annars vegar að nýju fyrirkomulagi og hins vegar að vanda vegna þeirra félagslegu íbúða sem fyrir eru í eignaríbúðakerfinu. Gert er ráð fyrir breytingum á félagslegum lánamálum, dregið verði úr og breytt lánveitingum til eignaríbúða en lögð áhersla á að efla leigumarkað. […]
    Nefndin leggur til að hafist verði handa um að gera breytingar á félagslega húsnæðislána kerfinu. Lagt er til að félagslega eignaríbúðakerfinu verði breytt í félagslegt húsnæðislána kerfi, að félagsleg lán fari beint til einstaklinganna til kaupa á almennum fasteignamarkaði. Um leið og umsækjendur fá sjálfdæmi um kaup fellur niður kaupskylda sveitarfélaganna. Nefndin var ekki sammála um að leggja fram eina ákveðna tillögu í þessum efnum, því eru settar fram þrjár mismunandi hugmyndir um félagsleg lán til frekari athugunar og útfærslu, m.a. með tilliti til fjármögnunar. Almenn skilyrði fyrir möguleikum á félagslegu láni eru tekju- og eignarmörk. Einnig verði lánin til einstaklinga háð ákveðnum kröfum um greiðslu mat, verð íbúða, stærð og gæði. Í stað aðstoðar í formi niðurgreiðslu vaxta verði stefnt að því að veita hana í formi vaxtabóta.
    Nefndin setur hér fram þrjár mismunandi útfærslur varðandi nýjar lánveitingar:
     I.      Veitt verði 70% félagslegt lán beint til umsækjenda sem geta keypt íbúðir á almennum fasteignamarkaði. Til viðbótar verði hægt að sækja um viðbótarlán (stofnlán) allt að 20% fyrir milligöngu Byggingarsjóðs verkamanna. Eigið fé húsnæðiskaupanda verði á bilinu 10–30% kaupverðs. Hlutverk sveitarfélaga snúi að afgreiðslu og ábyrgð gagn vart „stofnláninu“ en kaupskylda falli niður. Sveitarfélag geti tekið lántökugjald til að standa undir umsýslukostnaði sveitarfélaga. Ábyrgðargjald verði innheimt og renni í varasjóð til að mæta útlánatöpum. Við endursölu verði félagsleg lán innheimt og gerð upp.
     II.      Samkvæmt settum reglum verði húsnæðiskaupanda veitt félagslegt lán úr Byggingarsjóði verkamanna sem nemi allt að 80% af kaupverði íbúðar á frjálsum fasteignamark aði. Eftirstöðvar verði eigið fé húsnæðiskaupanda. Umsækjanda verði við greiðslumat gerð grein fyrir hve dýra íbúð honum sé heimilt að kaupa, líkt og gert er við afgreiðslu húsbréfa. Viðkomandi velji sér síðan þá fasteign sem hann hyggst fjárfesta í. Áður en hann fær félagslegt lán lætur viðkomandi banki/stofnun athuga hvort íbúðin uppfyllir þau skilyrði sem sett eru um slíkar íbúðir. Að öðru leyti færu húsnæðiskaupin fram eins og önnur fasteignaviðskipti. Endursala á íbúð sem keypt er með þessu móti væri alfarið á ábyrgð eiganda og gæti hann selt íbúðina með kvaðalausu afsali ef lán á íbúðinni eru uppgerð eða færð.
                  Samkvæmt þessari tillögu hætta sveitarfélögin afskiptum af nýjum félagslegum eignaríbúðum en leggja í staðinn áherslu á að mæta skyldum félagsþjónustu sveitar félaga með félagslegum leiguíbúðum og húsaleigubótum.
     III.      Veitt verði allt að 65% húsbréfalán fyrir milligöngu húsbréfadeildar ásamt allt að 25% viðbótarláni sem veitt verði úr Byggingarsjóði verkamanna fyrir milligöngu sveitarfé lagsins. Viðbótarlánið verði í raun að stórum hluta til styrkur, t.d vaxta- og afborgunar laust í ákveðinn tíma eða meðan lántakandinn uppfyllir tiltekin skilyrði. Ríki og /eða sveitarfélög standi undir kostnaði við viðbótarlánin.“
    Um núgildandi félagslegt íbúðakerfi tók nefndin eftirfarandi fram:
    „Þær félagslegu eignaríbúðir sem byggðar hafa verið fylgja núgildandi lögum varðandi kaupskyldu, forkaupsrétt og öðrum þeim kvöðum sem fylgja félagslegum eignaríbúðum. Réttindum og skyldum þeirra sem nú eiga félagslegar íbúðir verður ekki breytt afturvirkt. Íbúðum sem koma til innlausnar er hins vegar hægt að ráðstafa til næsta kaupanda með breyttum forsendum hafi lögum verið breytt. Nefndin setur fram mismunandi leiðir til frekari athugunar og útfærslu, m.a. með tilliti til fjármögnunar.
     Meðfylgjandi tillögur snúa að þeim íbúðum sem nú eru í notkun:
     I.      Núverandi félagslegum eignaríbúðum verði breytt í þá veru að kaupskylda verði afnumin við endursölu og sveitarfélögum verði heimilað að selja félagslegar eignaríbúðir á almennum markaði án annarra skilyrða en að lán verði gerð upp. Þar með félli niður kaupskylda og önnur þau skilyrði sem fylgja félagslegum eignaríbúðum enda yrðu þær þar með hluti af almennum fasteignamarkaði.
     II.      Sveitarfélögum verði heimilað að breyta félagslegum eignaríbúðum, sem koma til innlausnar, í leiguíbúðir til frambúðar.
     III.      Sveitarfélög geti valið óbreytt félagsíbúðakerfi eða tekið upp bein lán til einstaklinga. Við ákvörðun um að tekin skuli upp félagsleg lán væri jafnframt tekin ákvörðun um að sveitarfélagið hætti að sækja um nýjar félagslegar íbúðir og endurúthlutun félagslegra íbúða verði hætt. Í stað þess verði félagslegar íbúðir sem sveitarfélög þurfa að leysa til sín seldar á markaðsverði á frjálsum markaði eða breytt í félagslegar leiguíbúðir. „Markaðsverð“ íbúðar gæti þó aldrei orðið lægra en svo að áhvílandi lán yrði gert upp miðað við uppgreiðsluverð þess. Við útreikning á uppgreiðsluverði láns á félagslegri íbúð verði miðað við tiltekna vexti, t.d. ávöxtunarkröfu húsbréfa og niðurgreiðslu lána til allt að 43 ára. Lækkun íbúðarverðs vegna slíkrar niðurgreiðslu skiptist milli sveitar félags og Byggingarsjóðs verkamanna.
                  Hlutverk sveitarfélags sem tæki ákvörðun um að taka upp félagsleg lán yrði fremur að „eiga“ og reka félagslegar leiguíbúðir og stefnt verði að því að félagslegar íbúðir verði ekki aðrar en leiguíbúðir í eigu sveitarfélaga og félagasamtaka en félagsleg lán verði úrræði til fasteignakaupa á frjálsum markaði.“
    Auk framangreindra tillagna lagði nefndin til að gerðar yrðu breytingar á ákvæðum nú gildandi laga um kaupleiguíbúðir er miðuðu að því að leigugreiðslur mynduðu eign leigjand ans í íbúðinni. Þá lagði nefndin til að hætt yrði veitingu 10% viðbótarlána úr Byggingarsjóði verkamanna. Um aðgerðir til þess að fyrirbyggja nauðungarsölu félagslegra íbúða lagði nefndin til að greiðslumat það sem lægi til grundvallar ákvörðun um lánveitingu yrði endur skoðað og lögð yrði meiri áhersla á eigið fjárframlag. Einnig að gripið yrði fyrr til aðgerða og lögð til innlausn íbúðar þegar sýnt þætti að stefndi í óefni og að auka þyrfti framboð á leiguhúsnæði.
    Nefndin lagði enn fremur til í tillögum sínum að kannaðir yrðu kostir þess og gallar að vaxtabreytingar hjá Byggingarsjóði verkamanna ættu sér stað í áföngum, þannig að ef tekjur færu yfir ákveðin mörk hækkuðu vextir allt að þeim sem eru á húsbréfum. Á sama hátt lækk uðu vextir færu tekjur niður fyrir ákveðin mörk. Í því sambandi þyrfti að athuga reglur um tekjumörk og samband þeirra við vaxtastig. Nefndin taldi einnig að unnt væri að ná þessum markmiðum með breyttu vaxtabótakerfi og að kanna bæri kosti og galla þeirrar leiðar.
    Nefndin var sammála um nauðsyn þess að leita þyrfti leiða til að rétta hlut Byggingar sjóðs verkamanna. Hefðu ýmsar hugmyndir verið settar fram. Nefndin setti þó ekki fram sér stakar tillögur í þessu efni enda ekki verkefni hennar, en hún lagði áherslu á nauðsyn þess að leiða málið sem fyrst til lykta.
    Á 53. fulltrúaráðsfundi Sambands íslenskra sveitarfélaga í mars 1997 sem vísað er til í skýrslu nefndarinnar ályktaði sambandið um félagslega íbúðakerfið. Í inngangi ályktunarinn ar er tekið fram að í löggjöf um félagslega íbúðakerfið hafi miklar skyldur verið lagðar á sveitarfélögin. Á allra síðustu árum hefðu fjárhagslegar skuldbindingar þeirra farið ört vax andi vegna ákvæða um kaupskyldu og aukinnar innlausnar félagslegra íbúða, sem ekki hefði reynst unnt að endurselja. Síðan segir í ályktuninni:
    „Vandi einstakra sveitarfélaga vegna skuldbindinga og ábyrgða af félagslega íbúðakerf inu er þó mjög misjafn og í mörgum þeirra hefur rekstur þess gengið vel þótt ýmsar ábend ingar hafi komið fram um úrbætur á kerfinu. Eigi að síður standa mörg sveitarfélög frammi fyrir mjög alvarlegum fjárhagsvanda og uppsöfnun skulda vegna kaupskyldunnar, sem í sum um tilvikum er gjörsamlega óviðráðanleg.
    Fulltrúaráðið leggur til að félagslega íbúðakerfið verði tekið til gagngerrar endurskoðunar af nefnd þeirri sem félagsmálaráðherra hefur falið endurskoðun laga um félagslegar íbúðir og að vinnu nefndarinnar verði hraðað. Fulltrúaráðið telur að með skýrslu vinnuhóps sam bandsins frá í febrúar 1997 sé lagður góður grunnur að uppstokkun kerfisins.“
    Í ályktun sambandsins er síðan að finna ábendingar um hvað beri að hafa til hliðsjónar við endurskoðunina, þar á meðal að tekin verði upp félagsleg íbúðalán og að sveitarfélögin reki áfram félagslegar leiguíbúðir.
    Á sambandsstjórnarfundi Alþýðusambands Íslands í nóvember 1996 var ályktað um fé lagslega íbúðakerfið. Í inngangi ályktunarinnar, sem vísað er til í skýrslu nefndarinnar um félagslegar íbúðir sveitarfélaga, er rakið hvernig staðið hafi verið að undirbúningi málsins og að helsti vandinn nú í húsnæðismálum væri vandi þess fólks sem ekki tækist að halda sér inni í félagslegu eignaríbúðunum eða komist þar ekki inn. Ástæða þess væru lágar tekjur og fjárskortur. Þó svo að fólk fengi lánað fyrir 10% hlutanum og þar með fyrir öllu kaupverðinu réði það ekki við afborganir. Sú lausn hefði því verið rædd að fjölga félagslegum leiguíbúð um.
    Vísað er til þess að félagslegu eignaríbúðirnar hafi greitt úr húsnæðisvanda mikils fjölda fólks og tryggt viðunandi húsnæði. Þær breytingar hafi á hinn bóginn orðið á undanförnum árum að almennur húsnæðisskortur væri ekki lengur vandamál. Framboð á lánsfé hefði aukist verulega, verðmunur á eldri íbúðum og nýbyggingum væri víða mikill og vaxtabætur væru komnar ásamt húsaleigubótum. Með þessu væru forsendur félagslega íbúðakerfisins orðnar allt aðrar en áður. Lagði sambandsstjórnin til þær breytingar á félagslegum íbúðalánum að veitt yrðu sérstök lán til þeirra sem uppfylltu skilyrði Byggingarsjóðs verkamanna um lán úr sjóðnum til þess að kaupa sér íbúð að eigin vali. Þessu fyrirkomulagi mundi fylgja nokkur áhætta fyrir kaupandann en lágir vextir og góðir greiðsluskilmálar drægju verulega úr henni. Um félagslegar leiguíbúðir lagði sambandsstjórnin til að leiguíbúðum yrði fjölgað verulega til ráðstöfunar fyrir þá eigna- og tekjuminnstu.

4.6.     Skýrsla nefndar um endurskoðun á starfsemi Húsnæðisstofnunar ríkisins, janúar 1998.
    Hinn 13. janúar 1997 skipaði félagsmálaráðherra nefnd til að vinna að endurskipulagn ingu á rekstri og skipulagi Húsnæðisstofnunar ríkisins. Í nefndina voru skipuð: Einar Kr. Guðfinnsson alþingismaður, Halldór Árnason, skrifstofustjóri í fjármálaráðuneytinu, Hákon Hákonarson, formaður húsnæðismálastjórnar, Ingi Valur Jóhannsson, deildarstjóri í félags málaráðuneytinu, Sigríður Lillý Baldursdóttir, skrifstofustjóri í félagsmálaráðuneytinu, Sig urður E. Guðmundsson, framkvæmdastjóri Húsnæðisstofnunar ríkisins, og Árni Gunnarsson, aðstoðarmaður félagsmálaráðherra, sem jafnframt var skipaður formaður. Í skipunarbréfi nefndarinnar var kveðið á um að nefndin skyldi taka mið af eftirfarandi:
     a.      Niðurstöðum og tillögum Ríkisendurskoðunar í skýrslu um stjórnsýsluendurskoðun á Húsnæðisstofnun ríkisins.
     b.      Niðurstöðum og tillögum nefndar sem félagsmálaráðherra skipaði í ársbyrjun 1996 til að kanna möguleika á að draga úr ríkisábyrgð í húsbréfakerfinu og færa starfsemi hús bréfadeildar frá Húsnæðisstofnun ríkisins til lánastofnana.
     c.      Niðurstöðum og tillögum nefndar sem félagsmálaráðherra skipaði í september 1995 til þess að fjalla um félagslega húsnæðiskerfið.
    Nefndin skilaði skýrslu sinni til félagsmálaráðherra með bréfi, dags. 19. desember 1997, og var hún gefin út í janúar 1998. Nefndin fjallaði um niðurstöður Ríkisendurskoðunar í skýrslu um stjórnsýsluendurskoðun á Húsnæðisstofnun ríkisins, skýrslu nefndar um hús bréfakerfið og skýrslu nefndar um félagslegar íbúðir sveitarfélaga. Nefndin var sammála um að nauðsynlegt væri að gera breytingar á gildandi lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins. Helstu tillögur nefndarinnar um breytt fyrirkomulag húsnæðiskerfisins eru eftirfarandi:
     1.      Að skýrar verði kveðið á um hlutverk Húsnæðisstofnunar og húsnæðismálastjórnar, að hlutverk hennar verði að útfæra og framfylgja á hverjum tíma stefnu stjórnvalda í hús næðismálum. Stofnunin heyri undir félagsmálaráðherra sem skipi stjórn hennar. Ráð herra skipi jafnframt þriggja manna kærunefnd til þess að úrskurða í ágreiningsmálum, sem kunna að koma upp við afgreiðslu mála hjá stofnuninni. Meginhlutverk stjórnarinn ar verði umsjón með starfsemi og rekstri stofnunarinnar. Stefnumótun verði í höndum félagsmálaráðherra og Alþingis.
     2.      Að Byggingarsjóður ríkisins og Byggingarsjóður verkamanna verði sameinaðir. Sameining sjóðanna geti skapað forsendu til að vinna að öflugri fjármögnun sjóðanna og meiri hagkvæmni. Lagt er til að kannaðir verði möguleikar á því að sameinaður sjóður taki sjálfur lán til fjármögnunar útlána án þess að það skráist á skuldalista ríkisins. Lánakerfi stofnunarinnar og alla stjórnsýslu megi einfalda og gera skilvirkari.
     3.      Að afgreiðsla og öll þjónusta húsbréfakerfisins verði færð frá húsbréfadeild til viðskiptabanka og sparisjóða.
     4.      Að starfsemi ráðgjafarstöðvar Húsnæðisstofnunar verði breytt og miðist eingöngu við úrvinnslu á niðurstöðum og tillögum frá Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna og frá lánastofnunum. Með því lagi verður samræmd úrvinnsla á greiðsluerfiðleikamálum á vegum þeirra aðila sem málið varðar bæði skilvirkari fyrir neytendur og hagkvæmari fyrir aðila málsins. Ákvörðun um úrræði, skuldbreytingu og/eða frestun greiðslna verði áfram tekin af Húsnæðisstofnun og hlutaðeigandi lánastofnun á grundvelli heildaryfirlits og tillagna frá Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna.
     5.      Að unnið verði að breytingum á núgildandi fyrirkomulagi vaxtabóta með það fyrir augum að sú aðstoð verði skilvirkari og komi til móts við mismunandi þarfir fjölskyldna eft ir stærð þeirra og stöðu á húsnæðismarkaði.
     6.      Að teknar verði upp viðræður ríkis og sveitarfélaga um útfærslu á tillögum nefndarinnar um breytingar á félagslega íbúðakerfinu yfir í félagslegt lánakerfi. Markmiðið verði að færa afgreiðslu og umsýslu félagslega lánakerfisins í auknum mæli til sveitarfélaga. Gengið verði til viðræðna við sveitarfélög um að félagsleg aðstoð húsnæðiskerfisins fari gegnum húsnæðisnefndir þeirra.

4.7. Skýrsla starfshóps um nýtt greiðslumat, febrúar 1998.
    Hinn 17. apríl 1997 skipaði félagsmálaráðherra starfshóp til þess að endurskoða núgild andi greiðslumat húsbréfakerfisins og gera tillögur um nýtt greiðslumat vegna fasteigna veðlána. Starfshópnum var ætlað að gera tillögu um nýtt greiðslumat er byggi m.a. á upplýs ingum um tekjur, eignir, skuldir og framfærslukostnað fjölskyldunnar. Starfshópnum var falið að gera tillögur um samræmt greiðslumat með það fyrir augum að framkvæmd og ábyrgð verði alfarið á hendi viðskiptabanka og sparisjóða. Í starfshópinn voru skipuð Hilmar Þórisson, aðstoðarframkvæmdastjóri Húsnæðisstofnunar ríkisins, Þórunn Þorsteinsdóttir, þjónustufulltrúi hjá Landsbanka Íslands, Sólrún Halldórsdóttir, hagfræðingur hjá Ráðgjafar stofu um fjármál heimilanna, í fjarveru Elínar Sigrúnar Jónsdóttur, forstöðumanns Ráðgjaf arstofunnar, en hún kom til starfa í júní 1997, og Ingi Valur Jóhannsson, deildarstjóri í fé lagsmálaráðuneytinu, sem jafnframt var skipaður formaður starfshópsins. Sigurður Kr. Frið riksson viðskiptafræðingur starfaði með starfshópnum fram til 1. september 1997.
    Í skýrslu hópsins í febrúar 1998 koma meðal annars fram eftirfarandi tillögur:
     1.      Að heildartekjur, skuldir, eignir og framfærslukostnaður heimilisins verði grundvöllur fyrir nýtt greiðslumat.
     2.      Að framkvæmd og ábyrgð greiðslumats verði alfarið á herðum lánastofnana. Ábyrgð verði skilgreind og miðist við starfslega ábyrgð við framkvæmdina.
     3.      Að Húsnæðisstofnun og lánastofnanir vinni saman að gerð nýs forrits á grundvelli þess sem Ráðgjafarstofa um fjármál heimilanna hefur þróað.
     4.      Að vinnsluferlið og greiðslumatið verði einfaldað.
     5.      Að samið verði einfalt og notendavænt forrit til greiðslumats. Markmið þess verði að einstaklingar er hyggjast ráðast í fasteignakaup geti sjálfir greiðslumetið sig. Slíkt forrit verði hægt að nálgast á heimasíðum Húnæðisstofnunar, lánastofnana, fasteignasala og annarra þeirra er tengjast fjármálum heimilanna.
     6.      Að greiðslumatið verði skilyrt því að viðskiptabanki viðkomandi hafi unnið greiðslumatið og það fari fram þegar kauptilboð liggur fyrir.
     7.      Í húsnæðiskerfinu verði greiðslumat samræmt. Sömu forsendur, þ.e. tekjur, skuldir, eignir og framfærslukostnaður, verði lagðar til grundvallar þegar um kaup á frjálsum markaði er að ræða, í félagslega húsnæðiskerfinu og þegar metin er heimild til skuld breytinga og frystingar lána. Grundvallarreglurnar eru þær sömu en hægt að meta önnur atriði sjálfstætt eftir aðstæðum hverju sinni.
     8.      Að unnið verði að gerð „neysluviðmiðunar“ fyrir íslensk heimili sem verði grundvöllur leiðbeininga fyrir greiðslumatið um framfærslu fjölskyldunnar.
     9.      Að sérstök framkvæmdanefnd Húsnæðisstofnunar og lánastofnana hafi umsjón með framgangi greiðslumatsins og meti árangur.
     10.      Að álitamálum um framkvæmd greiðslumats verði vísað til úrskurðarnefndar um viðskipti neytenda og fjármálafyrirtækja.
     11.      Að lögð verði rík áhersla á traust til viðskiptavinarins og það meginmarkmið greiðslumatsins að hjálpa fólki að átta sig á raunverulegri greiðslugetu sinni.
     12.      Að aukin áhersla verði lögð á ráðgjöf um fjármál heimilanna í tengslum við greiðslumat.

5.
Þróun löggjafar um húsnæðismál og helstu einkenni.

    Löggjöf um lánveitingar til byggingar og kaupa íbúða, um skipulag húsnæðismála og um afskipti opinberra aðila af slíkum málum á sér langa sögu hér á landi. Þrátt fyrir að löggjöf þessi hafi tekið ýmsum breytingum, sem nánar verður rakið hér á eftir, hefur meginmarkmið ið verið að takast á við þörf fólks, sem hefur búið við mismunandi aðstæður og kjör, fyrir húsnæði og öryggi í húsnæðimálum. Þar hefur annars vegar verið greint á milli almenns hús næðislánakerfis og félagslegs íbúðalánakerfis.

5.1.     Skipan húsnæðismála fram til ársins 1970.
5.1.1. Bygging verkamannabústaða.
    Upphaf félagslegra íbúðarbygginga má rekja til ársins 1919 þegar fulltrúaráð verkalýðs félaganna í Reykjavík beitti sér fyrir stofnun samvinnufélags um byggingu leiguíbúða er hlaut nafnið Byggingarfélag Reykjavíkur. Á þeim tíma var Reykjavík í örum vexti og skortur á frambærilegu leiguhúsnæði mikill.
    Með lögum nr. 45/1929, um verkamannabústaði, var í fyrsta sinn mælt fyrir um opinberan stuðning við byggingu verkamannabústaða. Gerðu lögin ráð fyrir stofnun byggingarsjóðs í hverju bæjarfélagi. Í stjórn sjóðsins skyldu sitja þrír menn, tveir kosnir af hlutaðeigandi sveitarstjórn eða bæjarstjórn og einn af atvinnu- og samgöngumálaráðuneytinu sem jafnframt væri formaður stjórnar sjóðsins. Fjár til sjóðsins skyldi meðal annars aflað með framlögum úr ríkissjóði og samsvarandi framlögum úr bæjar- og sveitarsjóði. Við það var miðað að sjóðurinn veitti byggingarfélagi, sem reist væri á samvinnugrundvelli, lán til þess að koma upp íbúðum fyrir félagsmenn sína. Í greinargerð með frumvarpi því, er varð að lögum nr. 45/1929, kemur fram að þegar litið væri til efna fjöldans yrði seint komið á slíkri skipan mála að „verkalýðurinn“ fengi „hollar og ódýrar íbúðir með þægindum nútímans“, nema ríki og sveitarfélög gengjust fyrir því og veittu aðstoð sína. 1 Nokkrar breytingar voru gerðar á ákvæðum laganna með lögum nr. 55/1931, þar á meðal að hækka framlög ríkis og sveitar félaga til sjóðsins. Lögin voru síðan endurútgefin sem lög nr. 71/1931, um verkamannabú staði.
    Lög nr. 3/1935, um verkamannabústaði, leystu af hólmi lög nr. 71/1931. Með þeim var sú breyting gerð, að fjármögnun verkamannabústaða var færð til eins sjóðs er náði yfir land ið allt. Skiptist sjóðurinn í deildir, eina fyrir hvern kaupstað eða kauptún og skyldi aðeins veita lán til eins byggingarfélags í hverjum kaupstað eða kauptúni sem reist væri á samvinnu grundvelli.

5.1.2. Opinber aðstoð við byggingar íbúðarhúsa.
    Lög nr. 44/1946, um opinbera aðstoð við byggingar íbúðarhúsa í kaupstöðum og kauptún um, leystu af hólmi lög nr. 3/1935 og lög nr. 71/1938, um byggingarsamvinnufélög. Fram að setningu laganna höfðu verið byggðar 300–400 íbúðir í verkamannabústöðum.
    Með lögum nr. 44/1946 var ætlunin að gera löggjöf um afskipti ríkisins og sveitarfélaga af íbúðarbyggingum einfaldari og þægilegri í meðförum og fella í einn lagabálk öll ákvæði um stuðning hins opinbera við íbúðarbyggingar í kaupstöðum og kauptúnum. Svaraði I. kafl inn til gildandi laga um verkamannabústaði og II. kafli til laga um byggingarsamvinnufélög. Í III. kafla var fjallað um íbúðarbyggingar sveitarfélaga, en þar var fyrst opnað fyrir mögu leika á lánveitingum til byggingar félagslegra íbúða á vegum sveitarfélaga. Loks var í IV. kafla fjallað um skiptingu byggingarefnis og eftirlit af hálfu ríkisvaldsins með byggingar málum þeim sem lögin tækju til. Í greinargerð með frumvarpinu er því lýst að afskipti ríkis ins og sveitarfélaga af íbúðarbyggingum hafi farið ört vaxandi og að þeim byggingarfélögum verkamanna sem hefðu hlotið styrk hefði fjölgað. Þá hafi sveitarfélög og byggingarsam vinnufélög ráðist í byggingarframkvæmdir, en þrátt fyrir það væri áfram þörf á að leysa hús næðisvandræði fólks á ýmsum stöðum, þar á meðal í Reykjavík. Var gert ráð fyrir því að það yrði hlutverk byggingarfélaganna og byggingarsamvinnufélaga að byggja miðað við eðlilega fólksfjölgun og hæfilegt aðstreymi eða tilflutning fólks, svo og að útrýma lélegum og göml um íbúðum. Á hinn bóginn yrði það hlutverk sveitarfélaganna sjálfra að útrýma heilsuspill andi íbúðum og ráða fram úr húsnæðisvandræðum þeim sem leiddi af of örum flutningi fólks til einhvers staðar, en í báðum tilfellum nytu þessir aðilar mikillar aðstoðar ríkisins. 2
    Með lögum nr. 27/1952 var aukið við nýjum kafla í lög nr. 44/1946 er fjallaði um lánveit ingar til smáíbúðarhúsa sem menn, sem í húsnæðisvandræðum ættu, kæmu sér upp til eigin íbúðar að verulegu leyti með eigin vinnu sinni og fjölskyldu sinnar. Lög nr. 44/1946 voru síðan endurútgefin sem lög nr. 36/1952. Með lögum nr. 51/1954 var IV. kafla laga nr. 36/1952 breytt þannig að ákveðið var að lána til smáíbúða og að einnig mætti lána sveitar félögum úr lánadeildinni til þess að byggja litlar íbúðir.
    Með lögum nr. 55/1955, um húsnæðismálastjórn, veðlán til íbúðarbygginga og útrýmingu heilsuspillandi íbúða, var III. kafli laga nr. 36/1952 felldur brott. Þá leystu lög nr. 60/1962, um verkamannabústaði, af hólmi I. kafla laga nr. 36/1952. Með lögunum var lögbundið heit ið Byggingarsjóður verkamanna, en það hafði verið notað um þann sjóð er komið var á fót með lögum nr. 3/1935. Hlutverk Byggingarsjóðs verkamanna skyldi vera að bæta úr hús næðisþörf þeirra íbúa kaupstaða og kauptúna sem ekki hefðu tekjur né ættu eignir yfir til teknu hámarki sem nánar var ákveðið í lögunum. Skyldi sjóðurinn þannig vera til hjálpar þeim sem væru verst settir í þjóðfélaginu og ekki gert ráð fyrir að aðstoðin yrði eingöngu bundin við verkamenn. Í 4. gr. laganna var áfram gert ráð fyrir að veitt yrðu lán aðeins til eins byggingarfélags í hverju bæjarfélagi. Lög nr. 60/1962 voru síðan felld úr gildi með lög um nr. 30/1970, um Húsnæðismálastjórn, en þar með lauk lánveitingum til byggingarfélag anna og sveitarfélög og stjórnir verkamannabústaða tóku yfir verkefni þeirra.

5.1.3. Stofnun húsnæðismálastjórnar.
    Með lögum nr. 55/1955, um húsnæðismálastjórn, veðlán til íbúðarbygginga og útrýmingu heilsuspillandi íbúða, var felldur brott III. kafli laga nr. 36/1952 er fjallaði um íbúðarbygg ingar sveitarfélaga. Með lögunum var lagður grundvöllur að skipulegri starfsemi á vegum ríkisins, bæði til stefnumótunar á sviði húsnæðismála og lánveitinga vegna íbúðarbygginga. Komið var á fót húsnæðismálastjórn, sem ríkisstjórnin skipaði, er heyrði undir félagsmála ráðuneytið. Skyldi verkefni húsnæðismálastjórnar vera að beita sér fyrir umbótum í bygg ingarmálum og að hafa umsjón lánsfjáröflunar og lánveitinga til íbúðarbygginga í landinu. Mælt var fyrir um stofnun almenns veðlánakerfis til íbúðarbygginga, undir yfirstjórn hús næðismálastjórnar og veðdeildar Landsbanka Íslands, og að Landsbanki Íslands aflaði fjár til hins nýja veðlánakerfis. Í varasjóð hins almenna veðlánakerfis skyldu meðal annars renna afborganir og vextir lána sem veitt hefðu verið eða veitt yrðu af framlögum ríkisins til heilsuspillandi húsnæðis. Enn fremur eignir Lánadeildar smáíbúða. Samkvæmt lögunum skyldi aðeins veita lán til byggingar íbúða, meiri háttar viðbygginga eða kaupa á nýjum íbúðum. Í II. kafla laga nr. 55/1955 var síðan fjallað um útrýmingu heilsuspillandi húsnæðis. Skyldi húsnæðismálastjórn vera í fyrirsvari við ráðstafanir til útrýmingar heilsuspillandi íbúðum. Með lögum nr. 3/1957 var sú breyting gerð að húsnæðismálastjórn skyldi skipuð sjö mönnum, völdum af ráðherra.
    Með lögum nr. 55/1955 hefst saga húsnæðismálastjórnar og í raun Húsnæðisstofnunar ríkisins þótt formlega væri hún ekki stofnsett fyrr en með lögum nr. 42/1957, um húsnæðis málastjórn, Byggingarsjóð ríkisins, sparnað til íbúðarbygginga, breyting á I. kafla laga nr. 36/1952 o.fl., en þau lög leystu af hólmi lög nr. 55/1955.

5.1.4.     Stofnun Húsnæðisstofnunar ríkisins.
    Með lögum nr. 42/1957 var kveðið á um stofnun Húsnæðismálastofnunar ríkisins er heyrði undir félagsmálaráðuneytið. Skyldi stofnunin beita sér fyrir umbótum í byggingarmál um og lánveitingum til íbúðarbygginga í landinu. Gert var ráð fyrir að húsnæðismálastjórn veitti stofnuninni forstöðu og að í stjórninni sætu fimm menn. Skyldu fjórir þeirra kosnir af sameinuðu Alþingi og einn skipaður af ráðherra eftir tilnefningu Landsbanka Íslands. Þá skyldi félagsmálaráðherra skipa stofnuninni framkvæmdastjóra að fengnum tillögum hús næðismálastjórnar. Með lögum nr. 42/1957 var komið á fót Byggingarsjóði ríkisins er skyldi annast lánveitingar til íbúðarbygginga og standa straum af framkvæmdum er húsnæðismálastjórn kynni að ráðast í til lausnar á húsnæðisvandamálum almennings. Skyldi stofnfé sjóðs ins meðal annars vera varasjóður hins almenna veðlánakerfis og lán ríkisins til Lánadeildar smáíbúða. Þá var sjóðnum ætlað að standa straum af kostnaði við störf húsnæðismála stjórnar. Veðlánakerfi til íbúðarbygginga skyldi starfrækt undir stjórn húsnæðismálastjórnar og veðdeildar Landsbanka Íslands og lánveitingar innan þess vera í samræmi við hinar al mennu útlánareglur húsnæðismálastjórnar. Gert var ráð fyrir að hið almenna veðlánakerfi, sem myndað var með lögum nr. 55/1955, starfaði áfram. Þá var það nýmæli að mælt var fyrir um skyldusparnað ungs fólks á aldrinum 16–25 ára til íbúðarbygginga og samningsbundinn sparnað annarra í sama skyni. Með lögum nr. 56/1962 var sú breyting gerð á lögum nr. 42/1957 að alþingiskjörnum stjórnarmönnum var fjölgað úr fjórum í fimm, auk þess sem kjörtímabil stjónarmanna varð fjögur ár í stað þriggja.
    Með lögum nr. 19/1965, um Húsnæðismálastofnun ríkisins, var sett ný heildarlöggjöf um Húsnæðismálastofnun ríkisins. Ekki voru gerðar efnisbreytingar að því er snerti stjórn stofn unarinnar og hlutverk. Ákvæði laganna um Byggingarsjóð ríkisins voru að mestu samhljóða fyrri lagaákvæðum, en útlánareglum húsnæðismálastjórnar var breytt í verulegum atriðum, þar á meðal var heimilt að veita sveitarfélögum og Öryrkjabandalagi Íslands lán til bygging ar leiguhúsnæðis í kaupstöðum og kauptúnum. Heimild þessi var síðar aukin svo að hún næði einnig til aldraðra og annarra félaga öryrkja.

5.1.5.     Byggingarframkvæmdir í Breiðholti.
    Með lögum nr. 97/1965 voru gerðar allnokkrar breytingar á ákvæðum laga nr. 19/1965. Tilefni þeirra voru kjarasamningar sem aðilar vinnumarkaðarins höfðu þá gert og svonefnd júlíyfirlýsing ríkisstjórnarinnar þá um sumarið. Með þessum aðgerðum var lagður grundvöllur að hinum miklu byggingarframkvæmdum í Breiðholti sem kenndar hafa verið við fram kvæmdanefnd byggingaráætlunar ríkisins og Reykjavíkurborgar. Á vegum nefndarinnar voru byggðar samtals 1.251 íbúð á árunum 1968–80. Þar af voru 248 leiguíbúðir sem komu í hlut Reykjavíkurborgar. Láglaunafólk gat fengið lánuð 80% af kostnaðarverði íbúðar til 33 ára með 4% vöxtum og afgangurinn, 20%, átti að greiðast með jöfnum afborgunum á fjórum ár um. Á sama tíma voru hvorki greiddir vextir né afborganir af 80% láninu. Samhliða þessum aðgerðum var hið almenna húsnæðislánakerfi styrkt enn frekar með ýmsum aðgerðum.

5.2.     Skipan húsnæðismála 1970–1980.
5.2.1. Afskipti færð undir húsnæðismálastjórn.
    Með lögum nr. 30/1970, um Húsnæðismálastofnun ríkisins, voru ákvæði laga um Hús næðismálastofnun ríkisins, nr. 19/1965, og ákvæði laga um verkamannabústaði, nr. 60/1962, sameinuð í lögum um Húsnæðismálastofnun ríkisins. Helstu efnisbreytingar frá eldri lögum voru þær að stjórn Byggingarsjóðs verkamanna var falin húsnæðismálastjórn, en þar með annaðist húsnæðismálastjórn úthlutun lána úr báðum sjóðunum. Með þessu voru öll opinber afskipti af íbúðarbyggingum, nema lánveitingar úr stofnlánadeild landbúnaðarins, færð undir eina stjórn. Að því er snerti skipan stjórnar stofnunarinnar var sú breyting gerð að í henni áttu sæti sex menn, þar af fimm kosnir hlutbundinni kosningu af sameinuðu Alþingi og einn skipaður af félagsmálaráðherra samkvæmt tilnefningu Landsbanka Íslands og skyldi hann hafa sömu réttarstöðu og aðrir fulltrúar í stjórninni. Þá var sú breyting gerð að kostnaði stofnunarinnar skyldi skipt á milli Byggingarsjóðs ríkisins og Byggingarsjóðs verkamanna í hlutfalli við útlán hvors sjóðsins fyrir sig.
    Með lögum nr. 30/1970 voru þau verkefni byggingarfélaga verkamanna að byggja verka mannabústaði færð til sveitarfélaganna og stjórna verkamannabústaða. Í stjórnum verkamannabústaða sátu sex menn skipaðir af félagsmálaráðherra til fjögurra ára í senn. Voru þrír tilnefndir af sveitarstjórn, tveir eftir tilnefningu húsnæðismálastjórnar og einn eftir tilnefn ingu verkalýðsfélaganna í sveitarfélaginu. Þrátt fyrir að lánveitingum til byggingarfélaga verkamanna hefði verið hætt var megininnihald laganna hið sama og áður, að aðstoða launa fólk til að eignast eigið íbúðarhúsnæði. Árið 1970 höfðu verið byggðar 1748 íbúðir í verka mannabústöðum.

5.2.2. Leiguíbúðir sveitarfélaga.
    Með lögum nr. 58/1973 var sú breyting gerð á lögum nr. 30/1970 að sveitarfélögum, sem ekki áttu kost á íbúðum framkvæmdanefndar byggingaráætlunar, var gert mögulegt að byggja leiguíbúðir. Á grundvelli laga þessara voru byggðar alls 849 leiguíbúðir. Til þeirra voru lán uð úr Byggingarsjóði ríkisins 80% af kostnaði til 33 ára með almennum vaxtakjörum sjóðs ins. Þremur árum síðar var lögum um leiguíbúðir sveitarfélaga breytt á þann veg að sveitar félögum var heimilað að selja leiguíbúðirnar á almennum markaði.

5.2.3.     Byggingarsamvinnufélög.
    Með lögum nr. 59/1973 var bætt nýjum kafla við lög nr. 30/1970 er fjallaði um bygg ingarsamvinnufélög og lánveitingar til slíkra félaga. Með lögunum voru endanlega felld úr gildi lög nr. 36/1952, um opinbera aðstoð við byggingar íbúðarhúsa í kaupstöðum og kaup túnum. Í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 59/1973 kemur fram að ákveðið hafi verið að hafa lagaákvæði um byggingarsamvinnufélög sem sérstakan kafla í lögum um Húsnæðismálastofnun ríkisins við hlið kaflans um Byggingarsjóð verkamanna og verkamannabústaði, en að öðru leyti yrði skírskotað til ákvæða laga um samvinnufélög. Var talið að með því yrði húsnæðislöggjöfin sem heilsteyptust, enda væri góð samvinna milli byggingarsamvinnufélaga annars vegar og stofnunarinnar og Byggingarsjóðs ríkisins hins vegar nauðsynleg. Helsta breytingin fólst í því að byggingarsamvinnufélögin hættu að vera milliliðir um ríkisábyrgðir fyrir þá sem sjálfir byggðu eða keyptu íbúðir, og veðdeild Landsbanka Íslands tók við verkefni þeirra aðila sem höfðu fjallað um ábyrgðirnar.
    Með lögum nr. 61/1993 var felld niður sú heimild byggingarsamvinnufélaga að geta fjár magnað byggingu íbúða fyrir félagsmenn sína með framkvæmdalánum úr Byggingarsjóði ríkisins, en slík heimild hafði í raun verið felld brott með lögum nr. 47/1991. Eftir þessar lagabreytingar má segja að lokið hafi afskiptum Húsnæðisstofnunar ríkisins af lánveitingum til byggingarsamvinnufélaga.

5.3.     Skipan húsnæðismála 1980–89.
5.3.1. Breyttir tímar kalla á breytta löggjöf.
    Með lögum nr. 51/1980, um Húsnæðisstofnun ríkisins, voru veigamiklar breytingar gerðar á gildandi löggjöf um húsnæðismál. Nafni stofnunarinnar var breytt í Húsnæðisstofnun ríkis ins. Breytingar urðu á tekjustofnum Byggingarsjóðs ríkisins. Tekið var inn í lögin það mark mið, er sett hafði verið í kjarasamningum 1974, að þriðjungur allra íbúða í landinu yrði byggður á félagslegum grundvelli. Þá var í lögunum sérstaklega kveðið á um þá lánaflokka sem Byggingarsjóður ríkisins lánaði til og um heimildir húsnæðimálastjórnar til þess að ákveða nýja lánaflokka.
    Að því er snerti stöðu, skipulag, stjórn og hlutverk stofnunarinnar voru þær breytingar helstar að tekið var fram að Húsnæðisstofnun ríkisins væri sjálfstæð ríkisstofnun sem lyti sérstakri stjórn og heyrði undir félagsmálaráðuneytið. Var þetta talið rétt til þess að koma á glöggri verkaskiptingu milli ráðuneytisins og stofnunarinnar. Á vegum stofnunarinnar skyldi unnið að samræmingu og skipulagi opinberra afskipta af húsnæðismálum. Skyldi stofnunin hafa forustu um stefnumótun í húsnæðismálum og fara með stjórn hins opinbera veðlánakerfis. Kveðið var á um deildarskiptingu innan Húsnæðisstofnunar sem starfaði eftir sem áður sem ein heild. Um stjórn stofnunarinnar var tekið fram að stjórnin skyldi skipuð níu mönnum. Ekki var lengur gert ráð fyrir að Landsbanki Íslands tilnefndi fulltrúa í stjórnina. Á hinn bóginn áttu sæti í stjórninni tveir menn skipaðir af félagsmálaráðherra eftir tilnefningu Alþýðusambands Íslands, en sjö voru kosnir hlutbundinni kosningu af sameinuðu Alþingi. Þá var kjörtímabil stjórnar miðað við almennar alþingiskosningar í stað þess að vera fjögur ár. Í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 51/1980 sagði um kjör tímabil stjórnarinnar að eðlilegra þætti að fulltrúarnir væru kosnir eftir hverjar almennar al þingiskosningar þar sem ákvarðanir og stefnumörkun í íbúðalánum hins opinbera vörðuðu mikla fjármuni og hlytu að tengjast stefnumótun stjórnvalda á sviði fjárfestingar- og lána mála, ríkisfjármála og raunar einnig félagsmála. Í 5. gr. laganna var hlutverk húsnæðismála stjórnar rakið í sex töluliðum. Í skýringum við ákvæði er vakin athygli á því að húsnæðis málastjórn skuli skera úr vafa eða ágreiningsmálum um einstakar lánveitingar og ákveða greiðsludag þeirra. Tekið var fram að í þessu fælist að húsnæðismálastjórn ætti ekki að hafa bein afskipti af einstökum lánveitingum sem fullnægðu lánshæfisskilyrðum, nema til að ákveða greiðsludag þeirra. Aftur á móti færi stjórnin með úrskurðarvald í öllum ágreinings- og vafamálum.
    Ári áður en lög nr. 51/1980 tóku gildi hafði Húsnæðisstofnun ríkisins einnig tekið við því hlutverki Stofnlánadeildar landbúnaðarins að annast lánveitingar til íbúðarbygginga í sveit um landsins. Eftir þessa breytingu má segja að Húsnæðisstofnun ríkisins hafi, ein allra lána stofnana, annast veitingu langtímalána til húsnæðismála í landinu. Lífeyrissjóðirnir höfðu þær þó enn með höndum en starfssvið þeirra hefur þó fyrst og fremst verið á öðrum vett vangi.

5.3.2. Breytingar á lánskjörum og lánaflokkum.
    Með lögum nr. 60/1984, um Húsnæðisstofnun ríkisins, var engin breyting gerð á stöðu, skipulagi, stjórn og hlutverki stofnunarinnar frá því sem verið hafði. Með lögunum var á hinn bóginn horfið frá því að fastbinda vexti af lánum byggingarsjóðanna í lögum, en ákvörðunar vald fært til ríkisstjórnarinnar. Í lögunum voru heimildir Byggingarsjóðs verkamanna til byggingar leiguíbúða auknar verulega. Lánstími leiguíbúða sveitarfélaga var lengdur úr 16 árum í 31 ár. Einnig var mælt fyrir um lánveitingar til sveitarfélaga, félagasamtaka, stofnana á vegum ríkisins eða sveitarfélaga sem byggðu eða keyptu leiguíbúðir, ætlaðar til útleigu á hóflegum kjörum fyrir námsmenn, aldraða og öryrkja. Þá var einnig heimilað að selja leigu taka eignarhlut í íbúð, að því tilskildu að eignarhluti stæði óhreyfður meðan leigutaki hefði not af íbúðinni. Með lögum nr. 25/1988 var lánstíminn lengdur úr 31 ári í 43 ár. Hann var síðan enn lengdur í 50 ár með lögum nr. 58/1995.

5.3.3. Ráðgjöf vegna greiðsluvanda.
    Á árinu 1985 tók til starfa við Húsnæðisstofnun ríkisins sérstök ráðgjafarstöð til þess að leysa vanda þess fólks sem hafði lent í greiðsluerfiðleikum þegar laun voru skert á árinu 1983 á sama tíma og greiðslubyrði lána vegna húsnæðiskaupa og húsbygginga jókst veru lega. Í fyrstu var ráðgjafarstöðin hugsuð sem tímabundið verkefni, en hún hefur verið starf rækt síðan. Ráðgjafarstöðin hefur sinnt erindum mikils fjölda fólks og undirbúið veitingu svonefndra „greiðsluerfiðleikalána“ auk stórfelldra skuldbreytinga. Frá því að ráðgjafar stöðin tók til starfa og fram til ársloka 1996 höfðu rúmlega 13.000 umsóknir borist og rúmlega 10.000 þeirra verið afgreiddar með úrræðum stofnunarinnar. Nokkuð hefur dregið úr aðsókn að ráðgjafarstöðinni undanfarin ár. Á árinu 1995 voru umsóknir 1.545 en fækkaði um 23% á árinu 1996 og miðað við sex fyrstu mánuði ársins 1997 er líklegt að fjöldi umsókna verði um 30% færri en árið 1996. Á verðlagi ársins 1995 námu lán vegna greiðsluerfiðleika frá 1985–91 um 6,3 milljörðum kr. Á árinu 1994 höfðu rúmlega 700 umsækjendum verið veittar 273 millj. kr. í skuldbreytingarlán og alls hafa 430 umsækjendur fengið að fresta greiðslum af lánum sínum í eitt til þrjú ár.

5.3.4. Breytingar á lánsfjárhæð og lánstíma.
    Í kjölfar kjarasamninga milli aðila vinnumarkaðarins voru samþykkt á Alþingi lög nr. 54/1986 er fólu í sér veigamiklar breytingar á húsnæðislánakerfinu. Hafa þær breytingar stundum verið nefndar „86 kerfið“. Meginbreytingarnar fólu í sér að fjárhæð lána frá Hús næðisstofnun ríkisins tvöfaldaðist og lánstími var lengdur í 40 ár. Lífeyrissjóðir skuldbundu sig til að verja allt að 55% af ráðstöfunarfé sínu til kaupa á skuldabréfum stofnunarinnar, sem kæmi fram fyrir hönd byggingarsjóðanna beggja og skipti síðan niður lánsfénu milli sjóðanna eftir þörfum. Þá var fallið frá þeirri tilhögun að fastbinda lágmarksframlag ríkis sjóðs. Það skilyrði var sett fyrir lánveitingum frá Byggingarsjóði ríkisins að umsækjandi fengi skriflegt lánsloforð innan ákveðins tíma frá því að hann afhenti umsókn sína. Í lánslof orðinu var tilgreind fjárhæð lánsins og greiðsludagar. Sú breyting var gerð á stjórn stofn unarinnar að félagsmálaráðherra skyldi auk þeirra sem fyrir voru skipa einn mann eftir til nefningu Vinnuveitendasambands Íslands og urðu því stjórnarmenn tíu. Þær breytingar urðu hjá Byggingarsjóði verkamanna að lánshlutfall var hækkað úr 80% í 85% af samþykktu kostnaðarverði íbúðar. Jafnframt var heimilað að hækka lánshlutfallið í 90% ef um sérstak lega erfiðar fjölskyldu- eða fjárhagsaðstæður var að ræða. Þá var jafnframt tekin upp heimild til að veita sérstök lán til þriggja ára þeim sem ættu í verulegum erfiðleikum með útborgun við kaup á íbúðum í verkamannabústöðum. Með þessu var veitt heimild til þess að lána allt kaupverðið.
    Hlutverk Byggingarsjóðs ríkisins hefur ætíð verið að veita almenn veðlán til íbúðarbygg inga, sem og til kaupa á nýjum og notuðum íbúðum, lán vegna greiðsluerfiðleika, lán til við halds og endurbóta, orkusparandi breytinga, lán til almennra kaupleiguíbúða o.fl. Grund vallarbreytingar voru gerðar á starfsemi sjóðsins með lögum nr. 47/1991 er hið almenna lánakerfi frá árinu 1986 var lagt niður. Þar með urðu lánaflokkar einungis þrír að tölu, en þeir voru tólf þegar þeir voru flestir, á árunum 1988–90. Með tilkomu húsbréfakerfisins 1989 drógust útborguð lán sjóðsins verulega saman. Á árinu 1989 námu þau rúmum 7.500 millj. kr. en á árinu 1994 einungis 40 millj. kr.

5.3.5. Kaupleigukerfi.
    Enn voru gerðar breytingar á húsnæðiskerfinu með lögum nr. 56/1988 þar sem komið var á fót kaupleigukerfi er byggðist á þeim forsendum að á vegum sveitarfélaga og annarra fram kvæmdaraðila væru byggðar eða keyptar íbúðir þar sem íbúar ættu kost á að velja um leigu eða kaup með jöfnum mánaðarlegum greiðslum. Kaupleiguíbúðirnar eru tvenns konar: fé lagslegar kaupleiguíbúðir og almennar kaupleiguíbúðir. Byggingarsjóður verkamanna hefur það verkefni að lána til sveitarfélaga eða félagasamtaka sem kaupa eða byggja félagslegar kaupleiguíbúðir ætlaðar fólki sem af félagslegum ástæðum þarf aðstoð við útvegun húsnæð is. Almennar kaupleiguíbúðir eru á hinn bóginn byggðar og reknar á félagslegum grundvelli fyrir almennan húsnæðismarkað og fjármagnaðar úr Byggingarsjóði ríkisins. Á árinu 1988 var einnig gerð sú breyting með lögum nr. 25/1988 að lánstími leiguíbúðalána til sveitarfé laga og félagasamtaka var lengdur úr 31 ári í 43 ár og með lögum nr. 58/1995 í allt að 50 ár.
    Lög nr. 60/1984 voru síðar endurútgefin sem lög nr. 86/1988. Með lögum nr. 109/1988 voru gerðar breytingar á ákvæðum laganna um kaupleiguíbúðir með þeim hætti að íbúar í félagslegum kaupleiguíbúðum skyldu einnig eiga kost á að kaupa eignarhlut í leiguíbúð sem tryggði þeim öruggan afnotarétt af íbúðinni.

5.4.     Skipan húsnæðismála 1989–98.
5.4.1. Húsbréfaviðskipti.
    Húsnæðislánakerfið frá 1986 var síðan leyst af hólmi með lögum nr. 76/1989 er bættu við nýjum kafla í húsnæðislöggjöfina, um húsbréfaviðskipti. Tilgangurinn með „húsbréfakerf inu“, eins og það er oft nefnt, var að breyta fjármögnun hins almenna húsnæðislánakerfis þannig að í stað þess að sækja um beint peningalán til Húsnæðisstofnunar fara viðskiptin fram með þeim hætti að kaupandi/seljandi íbúðar eða byggjandi óskar eftir kaupum á fast eignaveðbréfi sem kaupandi gefur út. Það er síðan keypt af Húsnæðisstofnun sem greiðir fyr ir það með ríkistryggðum og markaðshæfum húsbréfum. Fasteignaveðbréfið getur verið allt að 65% af matsverði íbúðar, en 70% ef um er að ræða kaup á fyrstu íbúð. Meðal skilyrða þess að skuldabréfakaup verði heimiluð er að umsækjandi gangist undir greiðslumat. Vextir voru nokkru hærri en í eldra lánakerfi. Samhliða voru teknar upp vaxtabætur sem jafna vaxtamuninn í mörgum tilvikum. Það er seljandi sem fær húsbréfin í hendurnar, en hann get ur látið þau ganga áfram í næstu íbúðarkaup, átt þau áfram sem sparnað eða selt þau á mark aði.

5.4.2. Húsnæðissamvinnufélög og búseturéttur.
    Með lögum nr. 24/1991 var bætt nýjum kafla við húsnæðislöggjöfina er fjallaði um hús næðissamvinnufélög og búseturétt. Lögin geyma almenn ákvæði um skipan og hlutverk hús næðissamvinnufélaga og um réttarstöðu félagsmanna í slíkum félögum. Í stað hlutaréttar sem menn gátu keypt sér í kaupleiguíbúðum samkvæmt þeim lagabreytingum sem áttu sér stað á árunum 1988 og 1990 gátu félagsmenn í húsnæðissamvinnufélögum keypt sér búseturétt er tryggði leigutaka ótímabundinn afnotarétt af íbúðinni. Að öðru leyti væru markmið hús næðissamvinnufélaga sambærileg við markmið byggingarsamvinnufélaga.

5.4.3. Þróun félagslega íbúðakerfisins hin síðari ár.
    Með lögum nr. 70/1990 voru gerðar allnokkrar breytingar á þeim þætti húsnæðislöggjaf arinnar er snerti skipulag og lánveitingar í félagslega íbúðakerfinu. Ein veigamesta breyting in fólst í því að stjórnir verkamannabústaða voru lagðar niður og húsnæðismál sveitarfélaga voru sett undir sérstakar húsnæðisnefndir. Þá var hugtakið „verkamannabústaðir“ fellt brott og öll félagsleg húsnæðislán sameinuð í Byggingarsjóði verkamanna, þar á meðal lánaflokk urinn til almennra kaupleiguíbúða. Felldur var niður sá lánaflokkur Byggingarsjóðs ríkisins að veita lán til útrýmingar heilsuspillandi húsnæðis. Er í greinargerð tekið fram að umsóknir um slík lán hafi verið afar fáar og að Byggingarsjóður verkamanna sjái einnig um þennan þátt. Lánaflokkar voru ákveðnir fjórir: Lán til félagslegra kaupleiguíbúða, lán til félagslegra eignaríbúða, lán til félagslegra leiguíbúða og lán til almennra kaupleiguíbúða. Þá var láns hlutfall hækkað og lánstími samræmdur. Gerð var sú breyting að sveitarfélög þyrftu ekki lengur að leggja fram 10% óafturkræft framlag til félagslegra eignaríbúða, en í þess stað gert ráð fyrir að sveitarfélögin lánuðu Byggingarsjóði verkamanna 10% byggingarkostnaðar sem þau fengju síðan endurgreidd á 15 árum með sömu vöxtum og gilda um lán sjóðsins til félagslegra eignaríbúða. Með lögum nr. 70/1990 var enn fremur gert ráð fyrir að kaupendur íbúða greiddu 10% íbúðarverðs og að hægt yrði að veita lán fyrir allt íbúðarverðið. Þá voru hækkuð tekjumörk umsækjenda og sett skilyrði um að umsækjendur réðu yfir tilteknu tekju lágmarki og að það fólk, sem lenti undir tekjumörkunum, ætti kost á leiguhúsnæði. Auk þessa sem hér hefur verið rakið voru gerðar ýmsar breytingar er lutu að heimild til þess að breyta vaxtakjörum yrðu breytingar á fjárhagsstöðu þeirra sem fengið höfðu félagslegt húsnæði. Opnað var fyrir heimild til þess að lána til bílskýla og til upphitunar gangstétta og fram kvæmdaraðilum veitt aukið svigrúm til þess að ákveða í upphafi hvers konar íbúðir þeir hygðust kaupa eða byggja. Stofnaður var Tryggingarsjóður vegna byggingargalla, en til hans skal leggja 1% af byggingarkostnaði hverrar íbúðar. Hlutfall fyrningar var hækkað í 1,5% fyrstu 20 árin en eftir það skyldi hún vera 0,75%. Þá voru stimpilgjöld af skuldabréfum felld niður þegar félagslegar íbúðir ættu í hlut og kaupskylda sveitarfélaganna stytt úr 15 árum í 10 ár.
    Með 10.–12. gr. laga nr. 1/1992, um ráðstafanir í ríkisfjármálum á árinu 1992, urðu þær breytingar að sveitarfélögum var, auk framlags síns er fólst í 10% láni til Byggingarsjóðs verkamanna, gert að leggja fram óafturkræft framlag, 3,5% af kostnaðarverði hverrar félags legrar íbúðar í sveitarfélaginu. Þá var ákveðið að lán til félagslegra íbúða mætti nema allt að 90% af byggingarkostnaði eða kaupverði og að húsnæðismálastjórn væri heimilt að veita sérstök lán til allt að þriggja ára til þeirra sem ættu í verulegum erfiðleikum með útborgun við kaup á íbúð ef um væri að ræða sérstakar erfiðar fjölskyldu- eða fjárhagsaðstæður.
    Með lögum nr. 12/1994 var Byggingarsjóði verkamanna heimilað að veita sveitarfélögum framkvæmdarlán til byggingar félagslegra eignaríbúða á lögbýlum og létt var á greiðslubyrði almennra kaupleiguíbúða.
    Enn voru breytingar gerðar á ákvæðum er snertu félagslega íbúðakerfið með lögum nr. 58/1995. Til grundvallar þeirri lagasetningu lá skýrsla nefndar sem vann að því að leggja mat á reynsluna af lögum nr. 70/1990. Skilaði nefndin skýrslu um athuganir sínar og tillögur til úrbóta í maí 1993. Með lögum nr. 58/1995 var húsnæðisnefndum falið að taka endanlega ákvörðun um úthlutun íbúða til einstaklinga. Ákveðið var að 3,5% framlag sveitarfélaga til félagasamtaka og fyrirtækja yrði háð samþykki sveitarstjórnar. Meðal þeirra markmiða sem lögunum var ætlað að ná var að gera félagslega íbúðarkerfið sveigjanlegra fyrir sveitarfélög in. Í því sambandi skyldi t.d. heimilað að færa lán, sem veitt höfðu verið framkvæmdaraðil um, milli lánaflokka og að víkja frá skilyrðum greiðslumats um hámarksgreiðslubyrði og að vaxtakjör miðuðust við raunverulegar aðstæður fólks. Þá var fyrningarreglum laganna breytt þannig að fyrning yrði 1% af öllum íbúðum sem byggðar hefðu verið eftir gildistöku laga nr. 51/1980.
    Með lögum nr. 61/1993 voru gerðar allnokkrar breytingar á II. kafla laga nr. 86/1988, er fjallar um hlutverk og skipulag Húsnæðisstofnunar ríkisins. Var meðal annars fellt út það ákvæði að Húsnæðisstofnun ríkisins væri „sjálfstæð ríkisstofnun“. Í greinargerð með frum varpinu er það rakið að félagsmálaráðuneytið og Húsnæðisstofnun ríkisins hafi verið ósam mála um stjórnsýslulega stöðu stofnunarinnar og að niðurstöður athugana hefðu sýnt fram á að sjálfstæði hennar væri verulegt eða mjög mikið og að það væri í raun aðeins með setn ingu laga og reglugerða sem áhrif ráðherra kæmu fram. Á hinn bóginn hefði húsnæðismála stjórn nær algert forræði í málefnum stofnunarinnar og um útlán að undanskildum vaxta ákvörðunum. Með lögunum var kveðið á um að félagsmálaráðherra færi með yfirstjórn hús næðismála og að Húsnæðisstofnun ríkisins væri „ríkisstofnun“ er lyti stjórn húsnæðismála stjórnar. Í áliti umboðsmanns Alþingis í máli nr. 1746/1996 (SUA 1996:168) tók umboðs maður að eigin frumkvæði til athugunar skilyrði stjórnsýslukæru til félagsmálaráðuneytisins, samkvæmt lögum nr. 97/1993. Eftir könnun umboðsmanns á tilurð laganna var það niður staða hans að eftir lagabreytinguna teldist Húsnæðisstofnun ríkisins ekki hafa stöðu sjálf stæðrar stofnunar og væri stofnunin því ekki lengur undanþegin yfirstjórn félagsmálaráðu neytisins sem sjálfstæð ríkisstofnun. Ótvírætt væri að félagsmálaráðherra færi með yfirstjórn stofnunarinnar frá gildistöku laga nr. 61/1993 og að frá þeim tíma hefði stofnunin haft stöðu lægra setts stjórnvalds gagnvart félagsmálaráðherra. Af þessum sökum yrðu stjórnvalds ákvarðanir Húsnæðisstofnunar ríkisins, þar með talið húsnæðismálastjórnar, skotið til félagsmálaráðherra á grundvelli 26. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993.
    Auk þeirra breytinga, sem gerðar voru á skipulagi húsnæðismála með lögum nr. 61/1993, lauk 26 ára sögu skyldusparnaðar ungmenna á Íslandi. Sömu örlög hlaut hönnunardeild (teiknistofa) Húsnæðisstofnunar. Deildinni hafði verið komið á fót með lögum nr. 42/1957.
    Hinn 1. maí 1997 störfuðu alls 53 einstaklingar hjá Húsnæðisstofnun ríkisins í 52 stöðu gildum.
    Með lögum nr. 76/1996 voru síðan gerðar þær breytingar að húsnæðismálastjórn var heimilað að breyta félagslegum eignaríbúðum í félagslegar kaupleiguíbúðir, enda væru íbúð irnar taldar óseljanlegar í sveitarfélaginu. Í öðru lagi var húsnæðismálastjórn veitt heimild til þess að víkja frá reglum um tekjumörk einstaklinga, enda sýndi húsnæðisnefnd fram á að það væri eina leiðin til að íbúð yrði úthlutað. Loks var ákveðið að hafi sveitarfélag innleyst eða innleysi félagslegar íbúðir samkvæmt kaupskyldu, og þær yrðu ekki nýttar árið um kring vegna hættu á snjóflóði eða skriðuföllum, yrði húsnæðismálastjórn heimilt að veita sveitar stjórn greiðslufrest á láni Byggingarsjóðs verkamanna í ákveðinn tíma. Með þessum breyt ingum var ætlunin að finna lausn á þeim vanda sem sum sveitarfélög áttu við að glíma vegna félagslegra íbúða sem ekki hefði tekist að nýta. Um tilurð þess frumvarps er varð að lögum nr. 76/1996 er fjallað í kafla 4.5 hér að framan.

5.5.     Megineinkenni húsnæðislöggjafarinnar — samantekt.
    Þegar litið er til þeirra breytinga sem löggjöf um húsnæðismál hefur tekið og raktar hafa verið hér að framan má sjá í hnotskurn nokkra þróun einstakra þátta í hinu almenna og fé lagslega íbúðalánakerfi, svo og í stjórnsýslulegri stöðu Húsnæðisstofnunar ríkisins. Almennu húsnæðislánakerfi var komið á fót um miðjan sjötta áratuginn þar sem einstaklingar hafa átt kost á lánum úr Byggingarsjóði ríkisins með hagstæðum vöxtum, tryggðum með veði í hlut aðeigandi húseign. Á árinu 1989 var veðlánakerfi þetta leyst af hólmi með áðurnefndu hús bréfakerfi þar sem kaupandi húseignar gefur út svonefnt fasteignaveðbréf með veði í hlutað eigandi húseign, sem síðan eru skiptanleg fyrir ríkistryggð og markaðshæf húsbréf. Í annan stað hefur opinber aðstoð byggst á félagslegu húsnæðiskerfi sem á sér lengri forsögu. Í fé lagslega húsnæðiskerfinu hefur aðstoðin verið með mismunandi hætti. Bakhjarl þess hefur verið Byggingarsjóður verkamanna, en upphaf hans má rekja til laga nr. 3/1935, þegar stofn aður var einn byggingarsjóður er náði til landsins alls og skyldi vera bakhjarl verkamanna bústaðakerfisins. Einkenni félagslega kerfisins hefur verið að aðstoða efnalitla einstaklinga og fjölskyldur til þess að eignast eigið húsnæði með sem hagkvæmasta hætti og að aðstoða sveitarfélög við að anna þörf fyrir húsnæði með byggingu félagslegra eignaríbúða og leigu íbúða.
    Eftir að húsbréfakerfið leysti af hólmi lánakerfið frá 1986 hefur langmestur hluti þeirra breytinga, sem átt hafa sér stað síðan, snert þau ákvæði húsnæðislöggjafarinnar sem fjallað hafa um félagslegar íbúðir. Með lögum nr. 70/1990 voru verkefni stjórna verkamanna bústaða, er heyrðu til stjórnsýslu ríkisins, færð til húsnæðisnefnda sveitarfélaga og aukin ábyrgð lögð á sveitarfélög um skipulagningu félagslegra íbúða í sveitarfélaginu. Reynt hefur verið að auka valkosti einstaklinga í félagslega íbúðakerfinu með lánveitingum til bygginga leiguíbúða og kaupleiguíbúða. Þá hefur þurft að bregðast við einstökum vandamálum er upp hafa komið meðal annars vegna þeirrar lögbundnu skyldu sveitarfélaga að kaupa til sín fé lagslegt húsnæði.
    Á árinu 1952 hófst opinber aðstoð við byggingar íbúðarhúsa í kaupstöðum og kauptúnum með stofnun byggingarsjóðs. Húsnæðismálastjórn er síðan sett á laggirnar á árinu 1957 og jafnframt varð Húsnæðisstofnun ríkisins til sem sérstök stofnun. Með lögum nr. 51/1980 eru Húsnæðisstofnun ríkisins falin þau verkefni sem Húsnæðismálastofnun hafði áður haft og verður hún þá sjálfstæð ríkisstofnun.
    Innra skipulag stofnunarinnar hefur einnig breyst. Fram að setningu laga nr. 61/1993 hafði stjórnarmönnum fjölgað frá fimm upp í tíu, en með þeim lögum fækkaði þeim í sjö. Jafnframt var sú breyting gerð að stofnuninni var fengin staða lægra setts stjórnvalds gagnvart félagsmálaráðherra. Um nánara skipulag Húsnæðisstofnunar ríkisins hefur félagsmálaráðherra sett reglugerð nr. 370/1994, um skipulag Húsnæðisstofnunar ríkisins. Gert er ráð fyrir því samkvæmt reglugerðinni, að Húsnæðisstofnun ríkisins starfi sem ein heild, en skiptist í tvö svið, rekstrarsvið og lánasvið.
    Verkefni Húsnæðisstofnunar ríkisins hafa lengst af verið að annast lánveitingar til íbúðar bygginga og stýring á veðlánakerfi til íbúðarbygginga. Húsbréfakerfið, sem komið var á fót árið 1989, hefur síðan komið í stað þess og hefur sérstök deild innan stofnunarinnar haft með höndum framkvæmd húsbréfaviðskipta. Með lögum nr. 30/1970 var stjórn Byggingarsjóðs verkamanna falin húsnæðismálastjórn. Með lögum nr. 51/1980 var henni falið að samræma og skipuleggja opinber afskipti húsnæðismála og hafa forustu um stefnumótun í húsnæðis málum ásamt stjórn hins almenna veðlánakerfis. Á hinn bóginn hefur dregið úr því hlutverki stofnunarinnar að standa fyrir leiðbeiningarstarfsemi og tæknirannsóknum, enda hafa aðrar stofnanir komið til, er helga sig þeim málum. Þá hafa stofnuninni verið falin ýmis verkefni er snerta upplýsingagjöf og ráðgjöf í tengslum við löggjöf um fjöleignarhús og útleigu íbúðarhúsnæðis. Hlutverk húsnæðismálastjórnar hefur því verið að breytast í samræmi við breyttar aðstæður og breyttar þarfir fólks.
    Núverandi löggjöf um skipan húsnæðismála er nú að finna í lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993. Þau lög verða ekki skilin til hlítar nema menn þekki nokkuð forsögu þeirra og hvernig einstök ákvæði hafa komið til. Í dag geyma lögin rétt um 120 greinar. Í fyrstu 34 greinunum er fjallað um markmið laganna, hlutverk og skipulag Húsnæðisstofnunar ríkisins, Byggingarsjóð ríkisins og húsbréfaviðskipti. Í greinum 35–93 a er ákvæði um skipu lag og verkefni félagslega íbúðakerfisins. Loks er í 94–119 gr. fjallað um húsnæðis- og byggingarsamvinnufélög. Af þessu sést að langflest ákvæði lúta að skipulagi félagslega íbúðakerfisins og lánveitingum í því kerfi. Hið almenna húsnæðislánakerfi, er komið var á fót með húsbréfakerfinu, hefur fest sig í sessi og jafnvægi hefur verið í viðskiptum með hús bréf.
    Helstu verkefni Húsnæðisstofnunar nú við framkvæmd húsnæðismála má draga saman þannig:
     1.      Að hafa með höndum umsjón með rekstri, fjárhag og starfsemi Byggingarsjóðs ríkisins, þar sem starfræksla húsbréfadeildar er mest áberandi en einnig hefur sjóðurinn annast lánveitingar samkvæmt nánar tilgreindum lánaflokkum. Gert er ráð fyrir því í skipulagi stofnunarinnar að það sé húsbréfadeildin sem annist starfrækslu Byggingarsjóðs ríkis ins, úrvinnslu aðsendra gagna vegna húsbréfalána og dagleg samskipti við þá aðila er annast greiðslumat fyrir einstaklinga vegna fyrirhugaðra húsbréfalána, sbr. 10. gr. reglugerðar nr. 370/1994.
     2.      Að hafa með höndum umsjón með rekstri, fjárhag og starfsemi Byggingarsjóðs verkamanna, sem hefur verið bakhjarl félagslega íbúðalánakerfisins. Í því sambandi er starf rækt við stofnunina sérstök félagsíbúðadeild sem annast lánveitingar og önnur fjármál á vegum félagslega lánakerfisins og undirbýr tillögur um ráðstöfun þess fjármagns sem sjóðurinn hefur til umráða. Til aðstoðar við félagsíbúðadeildina hefur einnig verið starf rækt sérstök tæknideild er heyrir undir rekstrarsvið og annast gerð tæknilegra umsagna, kostnaðareftirlit og lokaúttektir á félagslegum íbúðarbyggingum. Jafnframt hefur tækni deildin haft með höndum úrvinnslu á tæknilegum upplýsingum og tekið þátt í þróun byggingariðnaðar.
     3.      Að veita upplýsingar og ráðgjöf til einstaklinga. Upplýsingagjöf þessi er í höndum sérstakrar þjónustudeildar sem einnig sér um útgáfu á ársskýrslu stofnunarinnar, ráðgjöf til einstaklinga, aðstoð við íbúðareigendur í greiðsluerfiðleikum og öflun og miðlun upplýsinga um húsnæðismál, þar á meðal um fjöleignarhús og löggjöf um leigu íbúðar húsnæðis.

6.
Staða félagslega íbúðakerfisins 1990–96.

    Eins og rakið er í kafla 5.4.3 hér að framan hafa í tímans rás verið gerðar breytingar á skilyrðum og fyrirkomulagi félagslega íbúðakerfisins. Á árinu 1990 var gerð mikil breyting á félagslegum lánum, m.a. var kveðið skýrt á um skyldur og ábyrgð sveitarfélaga um félags legar íbúðir sem færðar voru frá stjórnum verkamannabústaða til húsnæðisnefnda sveitar félaga, kaupskylda sveitarfélaga var stytt úr 15 árum í tíu ár ásamt fjölmörgum öðrum atrið um. Gerð var úttekt á framkvæmd laga nr. 70/1990 og birt í skýrslu nefndar sem mat reynsl una af lögunum (félagsmálaráðuneytið, maí 1993).

6.1.     Þróun útlána Byggingarsjóðs verkamanna 1990–96.
    Í byrjun árs 1990 voru félagslegar íbúðir í landinu öllu 6.613 talsins. Í lok árs 1995 voru á skrá 9.965 félagslegar íbúðir og hafði þeim því fjölgað um 3.352 frá árinu 1990, eða um 51%. Þessa miklu fjölgun má rekja til stóraukins áhuga sveitarfélaga og félagasamtaka á byggingu félagslegra íbúða, sérstaklega í lok síðasta áratugar og í byrjun þessa. Þetta sést vel á umsóknum sem sveitarfélög og félagasamtök senda Húsnæðisstofnun þegar sótt er um lán úr Byggingarsjóði verkamanna til byggingar eða kaupa á félagslegum íbúðum.

Umsóknir um lán 1990–96.


Ár 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996
Umsóknir 1115 1716 2044 1688 1408 887 687

    Samtals bárust umsóknir um að byggja eða kaupa 1.115 íbúðir árið 1990. Flestar voru umsóknirnar árið 1992 en þá var sótt um lán til að byggja eða kaupa samtals 2.044 íbúðir. Eftir það fer að draga úr umsóknum og fyrir árið 1996 var sótt um lán vegna 687 íbúða. Einnig er athyglisvert að umsækjendur, þ.e. framkvæmdaaðilar sem geta sótt um lán úr sjóðnum, voru aðeins 20 á árinu 1996, en voru vel yfir 100 árið 1992. Þetta skýrist að miklu leyti af því að dregið hefur verulega úr umsóknum frá minni sveitarfélögum og hefur sú þró un verið áberandi undanfarið.
    Ef þrjú síðustu ár eru skoðuð sérstaklega með tilliti til þessa kemur fram að á árinu 1994 voru umsækjendur samtals 74, þar af 49 sveitarfélög. Árið 1995 voru umsækjendur samtals 57, þar af 36 sveitarfélög og árið 1996 voru 30 umsækjendur eins og áður segir, þar af 16 sveitarfélög. Í eftirfarandi töflu hér að neðan er umsóknum sveitarfélaga þessi þrjú ár skipt eftir kjördæmum. Félagasamtök eru talin sérstaklega enda þjóna sum þeirra landinu öllu.

Umsóknir
um lán 1994
Fjöldi um-
sækjenda
Umsóknir
um lán 1995
Fjöldi um-
sækjenda
Umsóknir
um lán 1996
Fjöldi um-
sækjenda
Reykjavík 194 1 200 1 180 1
Reykjanes 425 11 261 10 155 6
Vesturland 31 6 27 7 5 2
Vestfirðir 13 3 8 3 0 0
N-vestra 28 5 8 2 3 1
N-eystra 84 9 31 5 38 2
Austurland 28 7 6 2 4 2
Suðurland 37 7 16 6 3 2
Kjördæmin 840 49 557 36 388 16
Félagasamtök 568 25 330 21 299 14
Samtals 1408 74 887 57 687 30

    Árið 1994 bárust umsóknir frá 49 sveitarfélögum um samtals 840 íbúðir en 16 sveitar félög óskuðu eftir lánum vegna 388 íbúða árið 1996. Umsóknum á þessum tveimur árum hef ur því fækkað um 54% og umsækjendum um tvo þriðju. Sama þróun er hjá félagasamtökum en ekki eins mikil hlutfallslega.

6.2.     Framkvæmdalán.
    Framkvæmdaaðilar í félagslega íbúðakerfinu, þ.e. sveitarfélög og félagasamtök, eiga kost á að fá hluta af lánsfjárhæð greiddan á framkvæmdatíma. Algengast er að framkvæmdalán séu greidd framkvæmdaaðilum á 15 mánuðum með sem næst jöfnum mánaðarlegum afborg unum. Vextir framkvæmdalána eru 4,9% og er heimilt að greiða út allt að 90% af endanlegu láni á framkvæmdatíma. Þegar byggingu er lokið og lokaúttekt hefur farið fram er fram kvæmdalánið gert upp og því breytt í langtímalán.
    Veitt framkvæmdalán til sveitafélaga og félagasamtaka undanfarin ár, til byggingar og kaupa á félagslegum íbúðum, hafa verið í kringum 500 á ári. Árið 1990 og árið 1996 skera sig þó úr eins og fram kemur í töflunni.

Veitt framkvæmdalán 1990–96.


Ár 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996
Veitt lán 827 597 535 500 505 459 250

    Fjöldi framkvæmdaheimilda á hverju ári á að byggjast á framlagi ríkisins til sjóðsins ár hvert. Á árinu 1992 var gengið út frá því að sjóðnum yrðu tryggðar í ríkisframlag tæpar 1.100 millj. kr. á ári til frambúðar. Þegar árið eftir var vikið frá þeirri stefnumörkun og ríkis framlagið lækkað. Árið 1996 var framlagið 400 millj. kr. og 300 millj. kr. árið 1997.
    Eins og áður segir hefur félagslegum íbúðum fjölgað um 3.352 íbúðir frá árinu 1990. Er þar um að ræða bæði nýjar og notaðar íbúðir sem teknar hafa verið í notkun á tímabilinu. Átt er við þær íbúðir þar sem gengið hefur verið frá langtímaláni við uppgjör á áður veittu fram kvæmdaláni sjóðsins.

Skipting milli nýrra og notaðra íbúða.


1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996
Nýjar íbúðir 480 273 359 563 925 409 341
Notaðar íbúðir 27 88 83 64 76 52 84
Samtals 507 361 442 627 1001 461 425

    Undanfarin ár hefur Húsnæðisstofnun lagt ríka áherslu á að framkvæmdaaðilar gangi úr skugga um hvort hagkvæmt sé að kaupa eldra húsnæði eða íbúðir í smíðum áður en tekin er ákvörðun um byggingu nýrra íbúða. Þetta hefur borið árangur, sérstaklega úti á landi þar sem mikið framboð er á notuðu húsnæði.
    Rétt er að vekja athygli á því að víða á Vesturlöndum eru lánveitingar opinberra aðila og almennra húsnæðisstofnana með þeim hætti að lánveitingar miðast við fullbúnar íbúðir en fjármögnun framkvæmda er á verksviði banka og sparisjóða.

6.3.     Endursöluíbúðir.
    Endursölur félagslegra íbúða hafa stórlega aukist undanfarin ár eins og fram kemur í eftir farandi töflu. Við endursölu er að öllu jöfnu veitt viðbótarlán sem er mismunurinn á áhvíl andi láni og fullu láni sjóðsins, sem er allt að 90% af samþykktu íbúðaverði. Viðbótarlán þetta hefur að meðaltali lækkað þar sem við innlausn hefur þeim íbúðum smátt og smátt fækkað þar sem áhvílandi eru óverðtryggð eða hlutaverðtryggð lán, en að sama skapi hefur íbúðum með full verðtryggð lán fjölgað.

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996
Fjöldi endursöluíbúða 317 426 519 608 752 817 819
Viðbótarlán (heild),
millj. kr.

370

476

632

551

417

477

500
Meðallán á íbúð,
millj. kr.

1,2

1,1

1,2

0,9

0,6

0,6

0,6

    Á árinu 1996 var gengið frá endursölu 819 íbúða. Árið 1990 voru íbúðirnar 317. Endur sölur hafa aukist stórlega í kjölfar verulegrar aukningar félagslegra íbúða á síðastliðnum ár um og einnig virðast eigendaskipti í félagslega íbúðakerfinu vera tíðari en áður. Miðað við upplýsingar frá félagsíbúðadeild Húsnæðisstofnunar má ætla að um 11% íbúða séu endur seldar árlega. Eigendaskipti virðast tíðari í félagslega íbúðakerfinu en á almennum fasteigna markaði.

6.4.     Íbúðaverð.
    Á undanförnum árum hefur meðallán Byggingarsjóðs verkamanna til byggingar og kaupa á íbúðum lækkað. Þannig var meðallánið um 6,2 millj. kr. árið 1992, en er nú um 5,6–5,7 millj. kr. Ástæðurnar eru:
     1.      Kostnaðargrundvöllurinn var lækkaður um 5% í júní 1992.
     2.      Húsnæðismálastjórn setti stærðarreglur árið 1992 .
     3.      Sveitarfélögum var árið 1992 gert skylt að leggja fram sérstakt óafturkræft framlag, 3,5% af byggingarkostnaði hverrar íbúðar. Við þetta lækkar söluverð til kaupenda og lán Byggingarsjóðs verkamanna sem því nemur.
     4.      Framkvæmdaaðilum var gert skylt að athuga fyrst um kaup á notuðu húsnæði áður en ráðist er í byggingu. Á þetta hefur verið lögð rík áhersla undanfarin ár.

6.5.     Viðbótarlán.
    Í nefnd þeirri er fjallaði um félagslegar íbúðir sveitarfélaga, sbr. kafla 2.5, var nokkur umræða um viðbótarlánin, þ.e. hin svokölluðu 100% lán, og reynsluna af þeim, sérstaklega með tilliti til þess hvort þeim sem fá slík lán sé hættara en öðrum lántakendum við að geta ekki staðið undir umsömdum greiðslum og missa íbúðir sínar á nauðungarsölu. Umsóknum um þessi aukalán hefur farið ört fjölgandi undanfarin ár eins og meðfylgjandi tafla sýnir:

1992 1993 1994 1995 1996
Samþykkt viðbótarlán 63 99 113 179 176
Synjað um viðbótarlán 11 26 33 39 83
Samtals 74 125 146 218 259

    Ekki er fjarri lagi að ætla að árlega hafi um 1.000 félagslegum íbúðum verið ráðstafað til nýrra eigenda undanfarin ár. Er þá átt við íbúðir sem koma til endursölu á ári hverju og nýjar íbúðir í kerfið sem seldar eru einstaklingum. Samkvæmt því hafa um 15–20% kaupenda fengið viðbótarlán síðastliðin ár (yfirleitt eru lánin ekki 100%, því að lögð er áhersla á að kaupendur leggi fram eigið fé, oft 2,5–5% af kaupverði). Við skoðun á 88 nauðungarsölu íbúðum, sem komið höfðu til skráningar hjá félagsíbúðadeild stofnunarinnar á árinu 1996, reyndust 29 íbúðarkaupendur hafa fengið viðbótarlán frá stofnuninni þegar kaupin voru gerð. Þetta þýðir að um þriðjungur nauðungarsöluíbúða voru með viðbótarlán. Lausleg skoðun fyrir árið 1995 sýndi að hlutfallið var um 25%.
    Óvarlegt er að fullyrða mikið um reynsluna af viðbótarlánum út frá þessum tölum þar sem ekki eru allar nauðungarsölur skoðaðar og ýmsir þættir sem ekki er hægt að sjá fyrir nema með nákvæmri úttekt hafa áhrif. Allt að einu benda þessar tölur til að hlutfallslega fleiri íbúðir með áhvílandi viðbótarláni fari á nauðungarsölu en íbúðir þar sem ekki hefur verið veitt slíkt lán. Viðbótarlánin hafa hjálpað mörgum fjölskyldum til að koma sér þaki yfir höf uðið en jafnframt er ljóst að boginn er spenntur til hins ýtrasta og lítið eða ekkert má út af bregða. Í stjórnsýsluúttekt Ríkisendurskoðunar á Húsnæðisstofnun ríkisins kemur fram það álit að full ástæða sé til að kanna hvort ekki beri fremur að vísa því fólki út á leigumarkaðinn sem ekkert getur lagt til íbúðarkaupanna (bls. 92).

6.6. Nauðungarsölur.
    Tölur lögfræðideildar Húsnæðisstofnunar um fjölda íbúða sem seldar eru á nauðungarsölu sýna að þeim hefur fjölgað töluvert undanfarin ár. Ástæður þessa geta verið ýmsar, svo sem verri afkoma fólks almennt miðað við það sem áður var, breyttar eða hertar innheimtu aðgerðir, aukning viðbótarlána og of lítil eigin fjármögnun. Í þessu sambandi er þó rétt að geta þess að komi til vanskila á lánum Húsnæðisstofnunar getur skuldari samið um vanskilin ef sýnt þykir að hann geti gert þau upp á tiltölulega skömmum tíma ásamt því að standa í skilum með afborganir lána. Ef vandinn er meiri á viðkomandi kost á aðstoð Ráðgjafastöðvar stofnunarinnar þar sem niðurstaðan getur verið skuldbreyting vanskila og frestun á afborgun um lána, oft í samvinnu við aðrar lánastofnanir.
    Í töflunni sést fjöldi kröfulýsinga (uppboða) á árunum 1991–96, skipt á milli sjóða Hús næðisstofnunar.

Fjöldi kröfulýsinga 1991–96.


1992 1993 1994 1995 1996
Bygg.sj. ríkisins 236 266 249 253 172
Húsbréfadeild 39 121 179 233 258
Bygg.sj. verkam. 55 77 112 142 181
Samtals 330 464 540 628 611

    Eins og sjá má fækkaði uppboðum milli áranna 1995 og 1996 með tilliti til heildarlána Húsnæðisstofnunar. Ef félagslegar íbúðir, þ.e. íbúðir með lánum úr Byggingarsjóði verka manna, eru skoðaðar kemur í ljós að uppboðum hefur fjölgað úr 142 árið 1995 í 181 árið 1996, eða liðlega 27%. Er það svipuð aukning og árin áður. Í þessu sambandi er rétt að hafa í huga hve vöxturinn í félagslega kerfinu hefur verið á liðnum árum, eða fjölgun íbúða um rúmlega helming frá árinu 1990. Á árinu 1996 voru 30% af öllum uppboðsíbúðum Hús næðisstofnunar félagslegar eignaríbúðir. Sambærilegar hlutfallstölur fyrir árið 1995 eru 23% og árið 1994 um 21%. Miðað við að hlutfall félagslegra eignaríbúða er um 8% af íbúð um landsmanna er augljóst að greiðsluvandi íbúa í félagslegum eignaríbúðum er mikill. Þetta sést einnig á umsóknum til Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna en eins og áður var vikið að voru á fyrsta starfsári stofunnar 23,5% afgreiddra umsókna vegna eigenda félagslegra eignaríbúða.

6.7.     Kostnaður og ábyrgð vegna nauðungarsölu.
    Sú regla gildir hjá Húsnæðisstofnun ef lán er ekki greitt á gjalddaga að 30 dögum síðar hefst innheimtuferill sem lýkur annaðhvort með því að skuldari gerir upp vanskil sín eða að íbúð viðkomandi er seld nauðungarsölu. Innheimtuferlinum má í stórum dráttum skipta í þrennt: Í fyrsta lagi er send ítrekun til skuldara, 30 dögum frá gjalddaga, í öðru lagi greiðslu áskorun, 90 dögum frá gjalddaga hafi greiðsla þá ekki verið innt af hendi og að síðustu nauð ungarsölubeiðni. Nauðungarsölubeiðni er send sex mánuðum frá gjalddaga og hefst þá upp boðsferillinn. Honum er skipt í þrjú stig; fyrsta fyrirtaka, byrjun uppboðs og framhald upp boðs.
    Meðan á innheimtuferlinum stendur getur skuldari leitað til Húsnæðisstofnunar eða veð deildar Landsbanka Íslands til þess að semja um greiðslur á vanskilum eða leitað eftir greiðslufrystingu lána sinna eða skuldbreytingu. Hægt er að fresta uppboðsmálum meðan umsókn er í vinnslu og einnig er uppboðsmál afturkallað ef samþykkt hefur verið að veita skuldara fyrirgreiðslu. Af þessum sökum m.a. getur innheimtuferillinn verið mjög mislangur eftir því hver á í hlut. Þannig virðist það ekki vera mjög óalgengt, hvað varðar íbúðir sem að lokum eru seldar nauðungarsölu, að ferillinn geti tekið 1 1/ 2 ár til 2 ár.
    Á uppboði ber viðkomandi sveitarfélagi að leysa til sín félagslegar eignaríbúðir sem byggðar hafa verið á þeirra vegum. Kaupverðið er matsverð hennar, skv. 88. gr. og 89. gr. laga nr. 97/1993. Kaupverð húsnæðisnefndarinnar er því alveg óháð því hver vanskil fyrri eiganda eru eða hvort Húsnæðisstofnun hafi fengið allar kröfur sínar greiddar á uppboðinu. Ef útreiknaður eignarhluti uppboðsþola (10%) dugar ekki og krafa stofnunarinnar fæst ekki greidd á uppboðinu, að hluta eða öllu leyti, fellur það sem á vantar á Byggingarsjóð verka manna. Stofnunin á samt sem áður enn kröfur á uppboðsþola, en eðli máls samkvæmt eru litl ar líkur á að krafan fáist greidd. Athugun leiðir í ljós að meðalkrafa eftir nauðungarsölu á félagslegum íbúðum sé um 700–900 þús. kr. á íbúð. Í þessari tölu eru ekki eingöngu vanskil í eiginlegri merkingu, heldur einnig dráttarvextir (oft 30–40% af heild) og kostnaður ýmiss konar, svo sem greiðsla í ríkissjóð og kostnaður vegna vanrækts viðhalds uppboðsþola sam kvæmt mati húsnæðisnefndar. Ætla má að undanfarin ár hafi um 60–70 íbúðir verið seldar nauðungarsölu á ári, sem þýðir að kostnaður Byggingarsjóðs verkamanna vegna þessa er um 50–55 millj. kr.
    Á uppboði verður viðkomandi sveitarfélag eigandi íbúðarinnar og ber af henni skatta og skyldur og hirðir af henni arð. Frágangur og endursala þessara íbúða til nýs kaupanda tekur oft nokkuð langan tíma. Oftar en ekki er ástæðan sú að illa gengur að fá uppboðsþola til að rýma íbúðina. Samkvæmt upplýsingum húsnæðisnefndar Reykjavíkur eru uppboðsíbúðir nú seldar aftur eftir 8–10 mánuði að meðaltali. Kostnaður sveitarfélagsins af íbúðunum á þess um tíma er frá 70–100 þús. kr. vegna fasteignagjalda, trygginga, hússjóðs, viðhalds og þess háttar. Kostnaður annarra sveitarfélaga í landinu virðist vera mjög svipaður.
    Samkvæmt framansögðu má áætla að heildarkostnaður ríkis og sveitarfélaga vegna upp boðsíbúða í félagslega kerfinu sé um 55–60 millj. kr. á ári.

6.8.     Auðar íbúðir.
    Frá árinu 1995 hefur Húsnæðisstofnun gert þrjár sérstakar athuganir eða kannanir á fjölda félagslegra eignaríbúða sem ekki hefur tekist að ráðstafa, þ.e. hvorki selja né leigja. Athugað var hversu margar íbúðir í viðkomandi sveitarfélagi hafi staðið auðar. Í fyrsta lagi lengur en tvo mánuði, í öðru lagi lengur en sex mánuði og að síðustu lengur en eitt ár. Jafnframt var leitað upplýsinga um félagslegar eignaríbúðir sem ekki hefur tekist að selja, en verið leigðar í þess stað. Niðurstaða þessara þriggja athugana fyrir landið í heild var eftirfarandi:

Fjöldi íbúða
auðar lengur
en 2 mánuði
Fjöldi íbúða
auðar lengur
en 6 mánuði
Fjöldi íbúða
auðar lengur
en 1 ár
Fjöldi fél. eignaríbúða í leigu
Athugun í nóv. 1995 102 53 25 172
Athugun í maí 1996 140 89 30 234
Athugun í okt. 1996 116 79 32 266

    Ef skoðuð er þróun á fjölda íbúða sem staðið hafa auðar í sex mánuði eða lengur (en telja má að illa sé fyrir komið með íbúðir sem hafa verið auðar í svo langan tíma) sést að þeim hefur fjölgað úr 53 í nóvember 1995 í 79 í október 1996. Hafði þeim þó fækkað um 10 frá athuguninni í maí sama ár. Fjöldi félagslegra íbúða í leigu eykst hins vegar um nærri 55% milli ára, úr 172 íbúðum í 266 íbúðir árið 1996.
    Ef athugun Húsnæðisstofnunar sem gerð var í október 1996 er skoðuð sérstaklega kemur í ljós að samtals 116 félagslegar íbúðir höfðu staðið auðar lengur en tvo mánuði, 79 íbúðir lengur en sex mánuði og 32 íbúðir lengur en eitt ár.
    Hjá félagsíbúðadeild Húsnæðisstofnunar voru í október 1996 skráðar 10.195 félagslegar íbúðir. Skipting þeirra eftir kjördæmum var eftirfarandi:

Skipting félagslegra íbúða 1996 eftir kjördæmum



Kjördæmi
Fjöldi íbúða Hlutfallsleg
skipting
Reykjavík 4.649 47%
Reykjanes 2.030 20%
Vesturland 355 3%
Vestfirðir 516 5%
Norðurland vestra 458 4%
Norðurland eystra 1.199 12%
Austfirðir 534 5%
Suðurland 454 4%
Samtals: 10.195 100%

    Ef miðað er við þær íbúðir sem staðið hafa auðar lengur en tvo mánuði er hlutfall þeirra af heildarfjölda félagslegra íbúða 1,14%, ef miðað er við sex mánuði er hlutfallið 0,77% og ef miðað er við íbúðir sem hafa staðið auðar lengur en eitt ár er hlutfallið 0,31%.
    Skipting auðra íbúða eftir kjördæmum og hlutfall þeirra af fjölda félagslegra íbúða í við komandi kjördæmi er eftirfarandi samkvæmt fyrrnefndri athugun:

Fjöldi íbúða
auðar lengur
en 2 mánuði

Hlut-
fall
Fjöldi íbúða
auðar lengur
en 6 mánuði

Hlut-
fall
Fjöldi íbúða
auðar lengur
en 1 ár

Hlut-
fall
Reykjavík 15 0,32% 8 0,17% 0 0,00%
Reykjanes 6 0,30% 3 0,15% 0 0,00%
Vesturland 4 1,13% 2 0,56% 2 0,56%
Vestfirðir 56 10,85% 44 8,53% 20 3,88%
Norðurland vestra 5 1,09% 2 0,44% 0 0,00%
Norðurlandeystra 7 0,58% 3 0,25% 0 0,00%
Austurland 8 1,50% 6 1,12% 2 0,37%
Suðurland 15 3,30% 11 2,42% 8 1,76%

    Af þessu má ráða að vandamálið er að stærstum hluta bundið við eitt kjördæmi, Vestfirði, en þar eru yfir 50% þeirra íbúða sem hafa verið auðar lengur en sex mánuði. Einnig er hlut fall auðra íbúða merkjanlega hærra á Suðurlandi en í hinum kjördæmunum (að Vestfjörðum frátöldum). Í fyrri athugunum voru hlutföllin nokkuð álíka hvað þetta varðar.
    Ástæða er til að vekja athygli á því að þetta vandamál, þ.e. að íbúðir standa auðar í ýms um sveitarfélögum eða seljast ekki, er ekki eingöngu bundið við félagslegar íbúðir. Sama gildir um íbúðir á almennum markaði þar sem atvinnuástand er bágborið, fólksfækkun hefur orðið og fasteignamarkaðurinn er almennt veikur. Engar sérstakar athuganir eða kannanir hafa verið gerðar á umfangi þessa vanda. Í þessu sambandi þarf einnig að hafa í huga að endursala íbúða á almennum markaði á landsbyggðinni er erfiðari viðfangs fyrir einstaklinga en í félagslega kerfinu þar sem kaupskylda sveitarfélaga tryggir örugga endursölu.

6.9.     Framlög sveitarfélaga.
    Á tímabilinu 1980–90 lögðu sveitarfélög fram óafturkræft framlag vegna félagslegra eignaríbúða er nam 10% byggingarkostnaðar. Framlag þetta var í raun lagt í Byggingarsjóð verkamanna sem síðan lánaði út 80% byggingarkostnaðar.
    Þegar lögunum var breytt 1990 var þessu fyrirkomulagi breytt. Í stað óafturkræfs fram lags var tekið upp framlag sem var í formi láns til Byggingarsjóðs verkamanna. Er það gert með því að sveitarfélögin kaupa skuldabréf af Húsnæðisstofnun sem hún endurgreiðir sveitarfélaginu á 15 árum en vextir eru þeir sömu og á lánum Byggingarsjóðs verkamanna til eignaríbúða. Ef miðað er við meðalíbúð í félagslega kerfinu sem kostar 7.200.000 kr. er lán sveitarfélagsins 694.800. kr.
    Samkvæmt 42. gr. laga nr. 97/ 1993 skal sveitarfélag einnig leggja fram sem sérstakt óafturkræft framlag 3,5% af kostnaðarverði hverrar félagslegrar íbúðar á vegum sveitar félagsins. Markmiðið með þessu fyrirkomulagi er að lækka verð félagslegra íbúða en þetta þýðir að söluverð þeirra er 3,5% lægra en ella. Miðað við meðalíbúð eins og í dæminu á undan verður framlag sveitarfélagsins 252.000 kr. Þá var einnig gert ráð fyrir greiðslu fram lagsins þegar um aðra framkvæmdaaðila en sveitarfélög er að ræða en með lögum nr. 58/1995 var greiðsla framlagsins háð samþykki sveitarstjórnar.

6.10.     Staða Byggingarsjóðs verkamanna.
    Samkvæmt athugunum á fjárhagsstöðu Byggingarsjóðs verkamanna er ljóst að mjög hratt gengur á eigið fé sjóðsins og að grípa þarf til aðgerða til að koma í veg fyrir að sjóðurinn komist í þrot. Framlög ríkisins hafa dregist saman umfram samdrátt í útlánum og aðgerðir til að draga úr fjárþörf hafa ekki allar gengið eftir. Á síðastliðnum árum hefur niðurgreiðsla Byggingarsjóðs verkamanna aukist jafnt og þétt en framlög til sjóðsins minnkað. Samkvæmt efnahagsreikningi sjóðsins 31. desember 1996 var eigið fé hans 7,7 milljarðar kr. og hafði rýrnað um 900 millj. kr. frá árinu áður. Á árinu 1996 voru vaxtagjöld og gengistap 1.322 millj. kr. umfram vaxtatekjur sem er í raun niðurgreiðsla félagslega húsnæðiskerfisins. Í ár er framlag ríkissjóðs lækkað úr 400 millj. kr. í 300 millj. kr. og því er viðbúið að umfang niðurgreiðslunnar aukist enn á árinu 1997. Samkvæmt úttekt húsnæðismálastjórnar dagsettri 11. febrúar 1997, sem gerð var samkvæmt beiðni félagsmálaráðherra, má gera ráð fyrir að miðað við óbreyttan rekstur verði eigið fé sjóðsins komið í þrot á árinu 2004.
    Í ársskýrslu Húsnæðisstofnunar fyrir árið 1996 kemur fram að vextir á útlánum sjóðsins voru að meðaltali 2,4% á árinu, en vextir af teknum lánum voru að meðaltali um 6,2%. Ef eignir sjóðsins eru núvirtar með sömu vöxtum og eru á teknum lánum er verðmæti þeirra 35.506 millj. kr. sem er 13.573 millj. kr. lægra en bókfært verð þeirra (bls. 46). Bókfært eig ið fé sjóðsins er 7,7 milljarðar kr., eins og áður segir, en það væri neikvætt um 5,9 milljarða kr. ef eignir sjóðsins (útlánin) væru bókfærð með framangreindum hætti. Ljóst er samkvæmt framangreindu að fjárhagsstaða sjóðsins er afar slæm og óviðunandi.
    Miðað við óbreytt kerfi kæmi einkum tvennt til greina til að bjarga sjóðnum frá greiðslu þroti, þ.e. annars vegar hækkun vaxta og hins vegar aukið ríkisframlag. Vextir hjá Bygg ingarsjóði verkamanna voru síðast hækkaðir árið 1993 úr 1% í 2,4%. Útreikningar benda til þess að vextir á félagslegum íbúðalánum þurfi að hækka um og yfir 1%, úr 2,4% í allt að 3,6%, svo að tryggt sé að núverandi eiginfjárstaða sjóðsins haldist miðað við að framlag ríkissjóðs sé a.m.k. 400 millj. kr. á ári. Samkvæmt fjárlögum 1998 er gert ráð fyrir að fram lag ríkissjóðs í ár til Byggingarsjóðs verkamanna verði 275 millj. kr. Þannig er ljóst að mið að við þetta framlag þarf að hækka vexti á félagslegum íbúðalánum enn meira til þess að sjóðurinn fari ekki í greiðsluþrot að öllu öðru óbreyttu.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.


Um 1. þátt.

    Fyrsti þáttur frumvarpsins geymir I. kafla, þar sem fjallað er um tilgang laganna og orð skýringar. Hér er framsetningin önnur en í gildandi lögum, þar sem tekið er upp það nýmæli að skýra í sérstakri grein grunnhugtök frumvarpsins.

Um 1. gr.

    Markmið núgildandi laga um Húsnæðisstofnun ríkisins er að stuðla að því, með lánveit ingum og skipulagi húsnæðismála og húsbygginga, að landsmenn geti búið við öryggi í hús næðismálum og enn fremur að stuðla að jafnrétti í húsnæðismálum, þannig að fjármunum verði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Greinin felur ekki í sér breytingu á þessu meginmarkmiði. Þó er orðalagi breytt með þeim hætti að í stað þess að geta um markmið er í greininni fjallað um tilgang.

Um 2. gr.

    Greinin er nýmæli. Til þess að stuðla að gleggri og skýrari framsetningu er í upphafi frumvarpsins skýrð merking grunnhugtaka frumvarpsins. Jafnframt veita orðskýringarnar nokkra vísbendingu um innihald og uppbyggingu frumvarpsins. Flest orðanna eru þegar notuð í núverandi löggjöf og fela því ekki í sér nýja merkingu. Má þar nefna orðin fasteigna veðbréf, húsbréf og félagasamtök. Með orðinu félög er vísað til orðsins fyrirtæki í núgild andi löggjöf. Sú breyting er gerð að ekki er vísað til einstaklinga í upptalningunni. Það útilokar á hinn bóginn ekki að þeir geti rekið félög sem frumvarpið tekur til. Nauðsynlegt er að skýra orðin félög og félagasamtök þegar kemur að því að ákveða hvaða aðilar skuli eiga kost á lánum til byggingar leiguíbúða, samkvæmt VIII. kafla frumvarpsins. Um rétt einstak linga til lána fer að öðru leyti eftir VI. kafla og VII. kafla frumvarpsins. Greinin þarfnast að öðru leyti ekki skýringa.

Um 2. þátt.

    Í 2. þætti frumvarpsins eru í þremur köflum ákvæði er fjalla um stjórnskipulag húsnæðis mála. Framsetning þessara ákvæða er með öðrum hætti en í gildandi lögum. Tilgangurinn með henni er að veita glögga yfirsýn yfir þau stjórnvöld sem hafa með höndum framkvæmd húsnæðislöggjafarinnar og hver séu helstu verkefni þeirra. Horfir þetta til einföldunar miðað við framsetningu gildandi löggjafar, sem geymir meðal annars fyrirmæli um verkefni hús næðismálastjórnar, Byggingarsjóðs ríkisins, Byggingarsjóðs verkamanna og húsbréfadeild ar, sem hefur mikið sjálfstæði innan Húsnæðisstofnunar ríkisins. Einnig er í sumum ákvæð um núgildandi laga fjallað um verkefni Húsnæðisstofnunar ríkisins. Auk þessa koma sveitarfélög og húsnæðisnefndir einnig að húsnæðismálum. Í II. kafla er að finna almenna lýsingu á stjórnkerfi húsnæðismála, þar sem félagsmálaráðherra fer með yfirstjórnina. Í III. kafla er síðan fjallað um Íbúðalánasjóð, stjórn hans, helstu verkefni og skipulag. Loks er í IV. kafla fjallað um húsnæðisnefndir sveitarfélaga, skipan þeirra og verkefni.

Um 3. og 4. gr.

    Í núgildandi lögum er gert ráð fyrir að félagsmálaráðherra fari með yfirstjórn húsnæðis mála og beri stjórnskipulega ábyrgð á framkvæmd þeirra. Til þess að annast stjórn og fram kvæmd húsnæðismála í umboði ráðherra er gert ráð fyrir stofnun Íbúðalánasjóðs, sem verði sjálfstæð ríkisstofnun. Með sjálfstæðri ríkisstofnun er vísað til þeirra almennu reglna sem gilda um samband æðra og lægra stjórnvalds og um heimildir æðra stjórnvalds til afskipta af einstökum málum. Ekki er gert ráð fyrir að félagsmálaráðherra hafi afskipti af starfsemi sjóðsins, nema með setningu stjórnvaldsfyrirmæla. Þrátt fyrir þetta felst þó ekki takmörkun á rétti félagsmálaráðherra sem yfirstjórnanda húsnæðismála til þess að krefja sjóðinn um upplýsingar og gögn um málefni sjóðsins, þar á meðal um einstök mál. Sú staðreynd að sjóðurinn skuli vera ráðgefandi fyrir félagsmálaráðherra og önnur stjórnvöld í húsnæðis málum takmarkast að sjálfsögðu af því sem fram kemur í einstökum greinum frumvarpsins og þeim stjórnvaldsfyrirmælum sem kunna að verða gefin á grundvelli þeirra.

Um 5. og 6. gr.

    Í 5. og 6. gr. frumvarpsins er fjallað um þá stjórnsýslu er sveitarfélög skulu hafa með höndum. Skylda sveitarstjórna verður eftir sem áður að eiga frumkvæði að því að leysa úr
húsnæðisþörf fólks í sveitarfélaginu og aðstoða það við öflun húsnæðis og kanna þörf á hús næði í sveitarfélaginu. Um skyldur sveitarfélaga til þess að tryggja framboð á íbúðarhúsnæði handa þeim sem búa við erfiðar aðstæður er fjallað í 45. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjón ustu sveitarfélaga. Þykir eðlilegra að í þeim lögum sé fjallað um skyldur sveitarfélaga í þess um efnum.
    Til þess að fara með stjórn og samræmingu húsnæðismála í sveitarfélaginu skipa sveitar félög húsnæðisnefndir.

Um 7. gr.

    Greinin fjallar um skipan Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við þá grundvallarreglu íslenskrar stjórnskipunar að ráðherra beri stjórnskipulega ábyrgð á þeim málaflokki eða málaflokkum, sem honum eru fengnir samkvæmt lögum, er eðlilegt að hann skipi stjórn Íbúðalánasjóðs. Í gildandi lögum og í eldri löggjöf hefur verið við það miðað að húsnæðismálastjórn, er fari með stjórn Húsnæðisstofnunar ríkisins, skuli kosin hlutbundinni kosningu af Alþingi eftir hverjar kosningar og varamenn með sama hætti. Breytilegt hefur verið hve margir hafa setið í húsnæðismálastjórn, eins og rakið er í almennum athugasemdum. Þá hefur jafnframt verið breytilegt hverjir hafi haft rétt til þess að tilnefna menn til setu í húsnæðismálastjórn.
    Sé litið yfir þróun löggjafar um afskipti opinberra aðila af húsnæðismálum er ljóst að hún hefur einkennst nokkuð af því hvernig staðið hefur verið að fjármögnun húsnæðislánakerfis ins og útdeilingu þeirra fjármuna sem til ráðstöfunar hafa verið hverju sinni. Með því að fela Alþingi afskipti af skipun húsnæðismálastjórnar má segja að í því hafi verið fólgið visst eftirlit með ráðstöfun þeirra fjármuna sem Húsnæðisstofnun voru fengnir til ráðstöfunar. Þegar litið er til þess að með frumvarpinu er stefnt að því að Íbúðalánasjóður verði fjárhags lega sjálfstæður, að fjármunum til húsnæðismála er að miklu leyti aflað með sölu skulda bréfa á almennum markaði og að það er félagsmálaráðherra sem fer með yfirstjórn húsnæð ismála í landinu verður ekki séð að sérstök ástæða sé til þess að Alþingi kjósi stjórn Íbúða lánasjóðs með sama hætti og fyrr. Auk þess ber að líta til þess að Íbúðalánasjóður kemur til með að lúta eftirliti þeirra stofnana er undir Alþingi heyra, Ríkisendurskoðunar og eftir atvikum umboðsmanns Alþingis.

Um 8. gr.

    Til þess að annast daglegan rekstur stofnunarinnar er gert ráð fyrir því að stjórn Íbúðalánasjóðs ráði framkvæmdastjóra. Ekki þykir rétt að það sé í verkahring ráðherra að skipa framkvæmdastjóra eins og nú er ætlast til í 6. gr. gildandi laga um Húsnæðisstofnun ríkisins. Í 22. gr. laga nr. 70/1996, um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins, er gert ráð fyrir því að fjármálaráðherra birti lista yfir þá starfsmenn sem ekki eru taldir upp í ákvæðinu og teljast embættismenn. Ekki er gert ráð fyrir því að framkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs falli undir þessa upptalningu. Því er gert ráð fyrir að um framkvæmdastjóra gildi ekki ákvæði II. hluta starfsmannalaga. Þykir fara betur á þessu þegar litið er til þess að það er stjórn Íbúðalánasjóðs sem ber endanlega ábyrgð á rekstri sjóðsins og að þau markmið sem sett eru náist. Framkvæmdastjóri hans ber síðan ábyrgð á þeim störfum sem honum eru falin gagnvart stjórn sjóðsins. Af þessu leiðir enn fremur að framkvæmdastjóri verður ekki bundinn af ákvörðunum kjaranefndar og kjaradóms um starfskjör sín. Ætti því stjórn Íbúðalánasjóðs að hafa aukið svigrúm til þess að ráða mann í starf framkvæmdastjóra.
    Með því að taka fram að framkvæmdastjóri skuli framfylgja ákvörðunum stjórnar Íbúða lánasjóðs er ekki einvörðungu verið að undirstrika hlýðniskyldu framkvæmdastjóra, heldur einnig að leggja áherslu á að stjórn Íbúðalánasjóðs geti falið honum önnur verkefni en tilgreind eru í greininni.
    Greinin gerir ekki ríkari hæfniskröfur til framkvæmdastjóra en almennt eru gerðar til ríkisstarfsmanna. Gera verður þó ráð fyrir því að framkvæmdastjóri hafi þá viðbótarþekk ingu og reynslu sem stjórn Íbúðalánasjóðs telur nauðsynlega að framkvæmdastjóri hafi til þess að geta gegnt starfinu.

Um 9. gr.

    Meginverkefni stjórnar Íbúðalánasjóðs verður að annast framkvæmd húsnæðislánakerfis ins samkvæmt nánari fyrirmælum í þriðja þætti frumvarpsins. Auk þessa hefur stjórn sjóðs ins á hendi þau verkefni er lúta að fjárhag og rekstri sjóðsins og að hann starfi í samræmi við ákvæði laga og reglna sem um hann gilda hverju sinni. Jafnframt er vísað til þess að stjórn Íbúðalánasjóðs skuli koma á framfæri við almenning upplýsingum um hlutverk og þjónustu sjóðsins. Þó er gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður geti eftir því sem fjárhagur hans leyfir veitt lán eða styrki til þess að stuðla að tækninýjungum og öðrum umbótum á íbúðamarkaði. Loks er ráðherra heimilt að fela sjóðnum viðbótarverkefni á sviði húsnæðismála, enda sé það gert með reglugerð.

Um 10. gr.

    Í frumvarpinu er gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóður verði fjárhagslega sjálfstæð stofnun og að ekki þurfi í framtíðinni bein fjárframlög úr ríkissjóði til þess að standa undir starfsemi hans. Við það er miðað að Íbúðalánasjóður standi undir þeim verkefnum sem honum eru falin með vöxtum af lánastarfsemi sinni, ávöxtun eigna sinna og með sölu húsnæðisbréfa. Tímabundið er þó gert ráð fyrir sérstökum fjárframlögum af fjárlögum, eins og fram kemur í ákvæði VIII til bráðabirgða.

Um 11. gr.

    Í núgildandi löggjöf er gert ráð fyrir því að varsla Byggingarsjóðs ríkisins og Byggingar sjóðs verkamanna sé hjá Seðlabanka Íslands. Jafnframt er gert ráð fyrir því að húsnæðis málastjórn geti að fengnu samþykki félagsmálaráðherra ákveðið að sjóðirnir skuli varðveittir á annan hátt. Ekki þykir ástæða til þess að taka sérstaklega fram að varsla Íbúðalánasjóðs sé hjá Seðlabanka Íslands, enda hvílir sú skylda á stjórn Íbúðalánasjóðs að tryggja sem besta ávöxtun eigna sinna.
    Í 2. mgr. er vísað til þess að Íbúðalánasjóður skuli, að fengnu samþykki félagsmálaráð herra, semja við lánastofnanir um afgreiðslu og innheimtu lána eða einstakra flokka þeirra. Hér er stuðst við sama orðalag og er í núgildandi lögum um lánveitingar Byggingarsjóðs ríkisins. Um lánveitingar Byggingarsjóðs verkamanna er gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður semji með sama hætti við lánastofnanir um að þær annist afgreiðslu lána og innheimtu þeirra.

Um 12. gr.

    Greinin er að meginhluta til samhljóða 1. mgr. 3. gr. gildandi laga og þarfnast ekki skýr inga.

Um 13. gr.

    Sveitarstjórn, sem kosin er við hverjar sveitarstjórnarkosningar, fer með æðsta vald í málefnum sveitarfélagsins og ber ábyrgð á rekstri þess og er jafnframt við framkvæmdir sín ar bundin af lögum og almennum grundvallarreglum. Í greininni er mælt fyrir um að sveitar stjórnir skipi húsnæðisnefndir til þess að fara með vald sitt í húsnæðismálum. Það er lagt í vald sveitarstjórnar að ákveða hvort nefndarmenn í húsnæðisnefnd verði þrír eða fimm. Ekki þykir ástæða til að láta það ráðast af fjölda íbúa í sveitarfélaginu eins og nú er gert. Með þessu er sveitarstjórnum veitt færi á að skipuleggja störf húsnæðisnefnda eftir umfangi þeirra í samræmi við ákvæði sveitarstjórnarlaga.
    Í núgildandi lögum er gert ráð fyrir því að samtök stærstu samtaka launafólks í sveitar félaginu komi að skipun húsnæðisnefnda. Ekki er nánar tilgreint hvaða samtök launafólks sé þar um að ræða. Eins og rakið er í almennum athugasemdum við frumvarp þetta tóku stjórnir verkamannabústaða og sveitarstjórna við verkefnum byggingarfélaga verkamanna með lögum nr. 30/1970. Með lögum nr. 70/1990 var síðan ákveðið að húsnæðisnefndir kæmu í stað stjórna verkamannabústaða. Þegar litið er til þess að það er sveitarstjórn sem ber ábyrgð á framkvæmd húsnæðismála í sveitarfélaginu og það getur skipt hana miklu hvernig verkefni húsnæðisnefnda eru skipulögð,verður að telja eðlilegt að sömu reglur gildi um skip un húsnæðisnefnda og um skipun annarra nefnda sveitarfélags. Þá er á það að líta að sam kvæmt sveitarstjórnarlögum geta sveitarstjórnir falið öðrum nefndum sveitarfélagsins verkefni húsnæðisnefnda. Í ljósi þess er ekki eðlilegt að takmarka í þessu frumvarpi þann rétt sveitarstjórna.

Um 14. gr.

    Í greininni eru tilgreind þau meginverkefni sem húsnæðisnefndir skulu hafa með höndum. Upptalningin er ekki tæmandi og getur sveitarstjórn ákveðið að fela húsnæðisnefnd frekari verkefni, sbr. 2. mgr.
    Við það að taka upp viðbótarlán til þeirra sem eru tekjulágir og búa við erfiðar aðstæður, ásamt því að leggja af byggingu og úthlutun félagslegra eignaríbúða, er ljóst að umtalsverðar breytingar munu verða á umfangi þess starfs sem húsnæðisnefndir hafa haft með höndum þegar fram í sækir. Samkvæmt þessu verður aukin áhersla lögð á þau verkefni húsnæðis nefnda að gera áætlanir fyrir sveitarfélagið um þörf á húsnæði og eiga frumkvæði að því að aflað verði húsnæðis í því skyni að aðstoða einstaklinga við húsnæðisöflun. Þá verður það í verkahring húsnæðisnefnda að leggja mat á aðstæður umsækjanda um viðbótarlán. Auk þessa er gert ráð fyrir því að húsnæðisnefndir hafi með höndum upplýsingagjöf til íbúa sveitarfélagsins um húsnæðismál. Í 5. tölul. er það nýmæli tekið upp að það skuli vera meðal verkefna húsnæðisnefnda að aðstoða aldraðra og samtök þeirra við öflun húsnæðis, með ráðgjöf við útboð, byggingarframkvæmdir, samningsgerð og fleiri þætti.
    Í 3. mgr. er sveitarstjórnum veitt heimild til þess að taka gjöld fyrir þá þjónustu sem húsnæðisnefndir veita samkvæmt lögum þessum. Mikilvægt er að kostnaðargrundvöllur slíkrar gjaldtöku sé skýr.

Um 3. þátt.

    Í 3. þætti er fjallað um lánveitingar Íbúðalánasjóðs, sem einu nafni nefnast húsnæðislán. Framsetningin er hér önnur en í gildandi lögum, sem einkum leiðir af sameiningu byggingar sjóðanna og veitingu viðbótarlána til einstaklinga. Í þessum þætti eru fjórir kaflar, V. kafli um lánveitingar Íbúðalánasjóðs, VI. kafli um almenn lán og húsbréf, VII. kafli um viðbótar lán og VIII. kafli um lánveitingar til leiguíbúða.

Um V. kafla.

    Kaflinn geymir almenn ákvæði um lánveitingar Íbúðalánasjóðs. Meginbreytingin frá núgildandi lögum felst í veitingu viðbótarlána til einstaklinga og að ekki er lengur gert ráð fyrir sérstökum framkvæmdarlánum til byggingaraðila.

Um 15. gr.

    Lánveitingar Íbúðalánasjóðs eru þrenns konar. Í fyrsta lagi er um að ræða almenn lán til byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði, sem í daglegu tali eru einnig nefnd húsbréfalán. Eins og í núverandi löggjöf er ekki gert að skilyrði að lánveitingin sé vegna kaupa á eigin íbúð. Í öðru lagi eru í greininni tilgreind viðbótarlán og loks í þriðja lagi lán til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum.

Um 16. gr.

    Greinin fjallar um heimild til þess að stofna til nýrra lánaflokka að því tilskildu að gert sé ráð fyrir þeim í fjárhagsáætlunum sjóðsins fyrir það ár sem fjárveiting fer fram. Ekki þykir ástæða til þess að lögbinda sérstaklega þá lánaflokka sem unnt er að lána til í þessu sambandi. Þó er gert ráð fyrir því að heimildinni verði beitt í samræmi við þær heimildir sem verið hafa í núgildandi lögum. Þannig verður áfram gert ráð fyrir því að unnt verði að stofna sérstaka lánaflokka vegna bygginga fyrir aldraðra, til dagvistarstofnana fyrir börn og aldraða, til einstaklinga með sérþarfir, vegna greiðsluerfiðleika einstaklinga, þar sem skil yrði er að greiðsluvandinn stafi af óvæntum tímabundnum erfiðleikum, vegna veikinda, slysa, minni atvinnu, atvinnuleysis eða af öðrum ófyrirséðum atvikum, sbr. 27. gr. a núgild andi laga. Á sama hátt og í gildandi lögum eru slíkar lánveitingar háðar mati stjórnar Íbúða lánasjóðs hverju sinni.
    Orðalag greinarinnar útilokar ekki að Íbúðalánasjóður veiti einstaklingum almenn lán til þess að byggja eða kaupa íbúðarhúsnæði sem ætlað er til útleigu, ef stjórn Íbúðalánasjóðs telur þess háttar lánveitingar eðlilegar og hagkvæmar.

Um 17. gr.

    Greinin er efnislega samhljóða 19. og 22. gr. gildandi laga og þarfnast ekki skýringa.

Um VI. kafla.

    Í kaflanum er að finna efnislega samhljóða ákvæði og er að finna í IV. kafla gildandi laga, er fjallar um húsbréfaviðskipti. Þó hafa verið gerðar breytingar á framsetningu einstakra ákvæða og orðalagi í þeim tilgangi að skýra frekar almennar lánveitingar Íbúðalánasjóðs og starfsemi húsbréfadeildar. Í þessu skyni eru tekin upp ákvæði um fasteignaveðbréf og láns kjör þeirra sem ekki er að finna í núgildandi lögum. Þá er sú breyting gerð að það skal vera stjórn Íbúðalánasjóðs sem tekur ákvarðanir í stað húsbréfadeildar. Þykir það eðlilegra, þar sem það er Íbúðalánasjóður sem ber ábyrgð á rekstri og starfsemi húsbréfadeildar.

Um 18. gr.

    Greinin er sama efnis og 20. gr. núgildandi laga.

Um 19. gr.

    Rétt er að hafa sérstakt ákvæði um fasteignaveðbréf sem kaupandi íbúðarhúsnæðis gefur út og hvaða meginreglur gildi um slík skuldabréf.
    Í 2. mgr. er vikið frá þeirri reglu 27. gr. gildandi laga að skipta megi á fasteignaveðbréf um fyrir húsbréf, sem nema megi allt að 75% af eðlilegu matsverði fasteignar. Í stað þess er miðað við að hámark þetta verði fært niður í 70% þegar umsækjandi er að kaupa eða byggja sína fyrstu íbúð, en annars 65%. Er þetta í samræmi við það fyrirkomulag sem verið hefur. Þá er einnig til þess að líta að heildarlánveiting til íbúðakaupa, þ.e. almennt lán og viðbótarlán, fari ekki yfir 90% af kaupverði íbúðar, sbr. skýringu við 31. gr.

Um 20. gr.

    Greinin er sama efnis og 2. mgr. 27. gr. gildandi laga.

Um 21. gr.

    Greining fjallar um lánskjör fasteignaveðbréfa. Í 1. mgr. er stuðst við efni 26. gr. gildandi laga að því slepptu að ekki er gert ráð fyrir því að unnt sé að áskilja að einungis verðtryggð skuldabréf verði gjaldgeng í skiptum fyrir húsbréf.
    Í 3. og 4. mgr. er mælt fyrir um frá hvaða tíma fasteignaveðbréf skuli bera vexti og verð bætur og um vaxtakjör.

Um 22. gr.

    Greinin er að efni til samhljóða 23. gr. gildandi laga.

Um 23. gr.

    Greinin er sama efnis og 24. gr. gildandi laga.

Um 24. gr.

    Greinin er efnislega samhljóða 2. og 4. mgr. 27. gr. a gildandi laga. Greininni er ekki ætlað að útiloka þær heimildir sem verið hafa til þess að saman fari frestun afborgana og sérstakar lánveitingar vegna greiðsluerfiðleika, sbr. skýringu við 16. gr.

Um 25. gr.

    Greinin er sama efnis og 28. gr. gildandi laga.

Um 26. gr.

    Greinin er samhljóða 25. gr. gildandi laga.

Um 27. gr.

    Í 1. mgr. er mælt fyrir um skyldu til skráningar húsbréfa á Verðbréfaþingi Íslands.
    Í 2. mgr. er að finna efnislega svipað ákvæði og nú er í 31. gr. gildandi laga. Sú breyting er þó gerð að í stað verðbréfamiðlara koma fyrirtæki sem hafa fengið leyfi til þess að stunda verðbréfaviðskipti. Er þessi breyting nauðsynleg þar sem hugtak þetta er ekki notað lengur sem lögbundið starfsheiti. Í lögum nr. 13/1996, um verðbréfaviðskipti er notað hugtakið „fyrirtæki í verðbréfaþjónustu“ um verðbréfafyrirtæki og verðbréfamiðlun.

Um 28. gr.

    Greinin er samhljóða 32. gr. gildandi laga.

Um 29. gr.

    Greinin er samhljóða 21. gr. gildandi laga.

Um 30. gr.

    Greinin geymir almenna heimild fyrir ráðherra til þess að setja frekari fyrirmæli í reglugerð um fyrirkomulag og tilhögun húsbréfaviðskipta og þarfnast ekki skýringa.

Um VII. kafla.

    Hér er lagt til að tekin verði upp sérstök viðbótarlán, auk almenns láns, sem veitt verði þeim sem búa við erfiðar aðstæður. Með viðbótarláninu getur heildarlánveitingin numið allt að 90% af kaupverði íbúðar. Með þessu er stuðlað að því að þeir sem búa við slíkar að stæður og eiga ekki kost á lánsfjármagni á almennum markaði geti fjármagnað eigin íbúðar kaup, sem þeir ættu ella ekki kost á. Með núverandi vaxtabótakerfi ásamt þeim breytingum sem gerðar verða á ákvæðum laga um tekju- og eignarskatt, samhliða frumvarpi þessu, er síðan vegið á móti þeim áhrifum sem hækkun vaxta hefur í för með sér. Er við það miðað að þeir sem kost eiga á viðbótarláni verði ekki verr settir en þeir væru hefðu þeir keypt félagslega eignaríbúð samkvæmt því kerfi er nú gildir.
    Til þess að mæta kostnaði vegna tapaðra viðbótarlána og kostnaði við innheimtu hugsanlegs taps á viðbótarlánum gerir frumvarpið ráð fyrir því að sveitarfélög greiði tiltekið hlutfall af viðbótarlánum í sérstakan varasjóð, samkvæmt nánari fyrirmælum í 47. gr.
    Gert er ráð fyrir því að framkvæmd viðbótarlánveitinga verði þannig að húsnæðisnefndir sveitarfélaga hafi það verkefni að kanna þörf fyrir íbúðarhúsnæði og aðstoða fólk við húsnæðisöflun. Sveitarfélög geri síðan áætlun um þörf fyrir íbúðarhúsnæði í sveitarfélaginu, sem þau senda Íbúðalánasjóði með ósk um að sjóðurinn veiti viðbótarlán upp að tilteknu hámarki, sem húsnæðisnefnd hafi heimild til þess að ávísa á. Stjórn Íbúðalánasjóðs fer yfir þessar áætlanir og þau gögn sem þær byggjast á og ákveður hámark lánsheimildar sem sveitarfélagi er heimilt að nýta og miðað við það heildarfjármagn sem sjóðurinn hefur til ráðstöfunar í það skiptið. Miðað er við að í lok hvers árs liggi fyrir hverjar verði lánsheim ildir húsnæðisnefndar fyrir næsta ár.

Um 31. gr.

    Greinin gerir ráð fyrir að húsnæðisnefnd sé heimilt að vísa á allt að 25% viðbótarlán hjá Íbúðalánasjóði, sem síðan sjái um afgreiðslu lánsins auk almenna lánsins. Tekið er fram að almennt lán og viðbótarlán geta aldrei orðið hærra en 90%. Greiðsla viðbótarláns er síðan skilyrt því að húsnæðisnefnd greiði framlag sitt í varasjóð. Leiði greiðslufall til tjóns fyrir Íbúðalánasjóð getur hann gengið að varasjóðnum, sbr. 46. gr.
    Gert er ráð fyrir að húsnæðisnefnd ákveði á grundvelli greiðslumats, sem nefndin annast og ber ábyrgð á, hversu hátt viðbótarlánið megi vera. Nánari reglur um hverjir skuli eiga rétt á viðbótarláni og um framkvæmd greiðslumats verða settar í reglugerð sem félagsmála ráðherra setur, að fengnum tillögum Sambands íslenskra sveitarfélaga. Tekið er fram að við setningu slíkrar reglugerðar skuli höfð hliðsjón af fjölskyldustærð, eignum, tekjum og íbúðarstærð. Jafnframt er gert ráð fyrir því að í slíkri reglugerð verði unnt að gera kröfur um gerð og ástand þess húsnæðis sem um er að ræða. Er það í raun í samræmi við það sem lagt er til að gert verði varðandi ástand og gerð leiguhúsnæðis, sbr. 2. mgr. 37. gr. Gert er ráð fyrir að tekið verði upp nýtt greiðslumat með hliðsjón af tillögum starfshóps um nýtt greiðslumat sem vísað er til í kafla 4.6 að framan. Þar er m.a. lagt til að Húsnæðisstofnun ríkisins (Íbúðalánasjóður samkvæmt frumvarpinu) og lánastofnanir vinni saman að nýju sameiginlegu greiðslumati vegna húsnæðislána og annarra lána þar sem tekjur, heildaryfirlit yfir skuldir, eignir og fjölskylduframfærsla eru grundvallarþættir.
    Samkvæmt 18. gr. frumvarpsins setur stjórn Íbúðalánasjóðs viðmiðunarreglur um fram kvæmd greiðslumats. Til þess að tryggja samspil almenns láns og viðbótarláns þykir rétt að taka upp heimildarákvæði í 3. mgr. þess efnis að ráðherra geti ákveðið í reglugerð nánari skilyrði fyrir veitingu almenns láns þegar ljóst er að lántakandi verður jafnframt að taka viðbótarlán. Skilyrðin geta með öðrum orðum orðið vægari í því tilviki en almennt gerist. Verði frumvarpið að lögum munu þessir þættir þarfnast frekari athugunar og útfærslu, m.a. í ljósi skýrslu starfshóps um greiðslumat sem áður er vísað til, svo og í ljósi núgildandi reglugerðar nr. 592/1996, um tekjumörk, eignamörk og greiðslugetu vegna félagslegra íbúða. Með frumvarpinu er ekki ætlunin að þeir sem lagt geta fram 10% íbúðarverðs og rétt eiga á 90% láni samkvæmt núgildandi kerfi verði lakar settir í því kerfi sem við tekur samkvæmt frumvarpinu. Ætlast verður til þess að undirbúningsnefnd skv. 56. gr. frumvarpsins hugi strax að þessu atriði í samráði við starfsmenn Húsnæðisstofnunar, sveitarfélög og félags málaráðuneytið.
    Í sveitarstjórnarlögum er að finna ítarleg ákvæði um fjármál sveitarfélaga. Er við það miðað að sveitarstjórn hafi fyrir lok janúarmánaðar gert fjárhagsáætlun fyrir sveitarsjóð, stofnanir og fyrirtæki sveitarfélagsins fyrir yfirstandandi ár. Jafnframt er gert ráð fyrir því að sveitarstjórn geti endurskoðað fjárhagsáætlun sveitarfélags ef í ljós koma breytingar á forsendum áætlunarinnar. Til samræmis við ákvæði sveitarstjórnarlaga er því tekið fram í 4. mgr. að sveitarstjórn sé heimilt að takmarka þann fjölda viðbótarlána sem hún hefur til ráðstöfunar hverju sinni, komi í ljós að forsendur fyrir fjárhagsáætluninni hafi breyst.

Um 32. gr.

    Greinin fjallar um lánskjör viðbótarlána. Í 6. mgr. er tekið fram að vextir séu breytilegir og að stjórn Íbúðalánasjóðs skuli við gerð fjárhagsáætlunar ár hvert ákveða vexti af slíkum lánum að fenginni umsögn Seðlabanka Íslands. Tekið er fram að birta skuli slíkar ákvarðanir í Lögbirtingablaði. Í lokamálsgrein ákvæðisins er kveðið á um að við veitingu viðbótarlána skuli að öðru leyti gilda meginreglur VI. kafla laga þessara um fasteignaveðbréf eftir því sem við á. Er þar meðal annars horft til 23. gr. um aukaafborganir og 24. gr. um frestun afborg ana, svo og um matsverð íbúða, sbr. 20. gr.

Um 33. gr.

    Í greininni er kveðið á um það hvernig með skuli fara ef eigandi íbúðar, sem fengið hefur félagslegt lán, ákveður að selja íbúðina. Sett eru þau skilyrði að hann geri annaðhvort að greiða upp viðbótarlánið eða afla samþykkis Íbúðalánasjóðs um yfirtöku kaupanda á láninu. Í slíkum tilvikum þarf að vera ljóst að nýr kaupandi uppfylli skilyrði fyrir veitingu viðbótar láns. Ekki er gert ráð fyrir því að undir slíkum kringumstæðum skerðist það heildarfjármagn til viðbótarlána sem húsnæðisnefndir sveitarfélaga fá heimild til að vísa á hverju sinni.

Um 34. gr.

    Greinin veitir eiganda íbúðar, sem fengið hefur viðbótarlán, heimild til þess að leigja hana undir vissum kringumstæðum, að uppfylltum tilgreindum skilyrðum og með ákveðinni málsmeðferð. Með þessu er stuðlað að því að viðbótarlán séu veitt á réttum forsendum og að einstaklingar er njóta viðbótarlána hafi visst svigrúm ef óvæntar og tímabundnar aðstæð ur leiða til þess að viðkomandi þarf að leigja íbúð sína. Ákveðnar skyldur eru lagðar á húsnæðisnefndir, enda þekkja þær aðstæður betur en Íbúðalánasjóður.

Um VIII. kafla.

    Áfram er gert ráð fyrir lánveitingum til byggingar og kaupa leiguíbúða á vegum sveitar félaga og félagasamtaka, þar á meðal húsnæðissamvinnufélaga. Um skyldur sveitarfélaga til þess að tryggja framboð á íbúðarhúsnæði handa þeim sem búa við erfiðar aðstæður er fjallað í 45. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga. Samkvæmt ákvæðinu skal sveitarstjórn, eftir því sem kostur er og þörf er á, tryggja meðal annars framboð leiguhús næðis handa þeim fjölskyldum og einstaklingum sem ekki eru á annan hátt færir um að sjá sér fyrir húsnæði sökum lágra launa, þungrar framfærslubyrðar eða annarra félagslegra að stæðna.
    Gert er ráð fyrir því að sömu reglur gildi að meginstefnu til um lánveitingar til byggingar leiguíbúða og áður. Þá er gert ráð fyrir að teknar verði upp viðræður milli ríkis og Sambands íslenskra sveitarfélaga um hvernig sveitarfélög komi nánar að fjármögnun lána til leiguíbúða og meðferð kaupleiguíbúða, en samkvæmt núgildandi lögum standa sveitarfélög með ýmsum hætti að slíkri fjármögnun. Gert er ráð fyrir því að niðurstaða þessara viðræðna liggi fyrir við gildistöku laga þessara.
    Ekki er gert ráð fyrir veitingu sérstakra lána til byggingar kaupleiguíbúða. Í þess stað er gert ráð fyrir því að sveitarfélög geti, óski þau þess, ráðstafað leiguíbúðum sínum með kaup leigusamningi. Um samningskjör fer að öðru leyti eftir ákvörðun sveitarstjórnar.

Um 35. gr.

    Lánveitingar til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði eru takmarkaðar við þau félög og félagasamtök sem félagsmálaráðherra hefur staðfest samþykktir eða stofnskrár fyrir. Af þessu leiðir að einstaklingar geta ekki átt kost á slíkum lánum, nema þeir hafi um þá starf semi félög sem fullnægja framangreindum skilyrðum. Hér er um að ræða sérstakar lánveit ingar sem lúta sérstökum skilmálum, þar á meðal um ákvörðun vaxta og leigugjalds. Þykir rétt að binda slíkar lánveitingar við tilgreinda aðila eins og verið hefur í framkvæmd.

Um 36. gr.

    Til þess að félög eða félagasamtök geti átt kost á láni til byggingar leiguíbúða þurfa slíkir aðilar að uppfylla skilyrði sem snerta innra skipulag þeirra.
    Gert er ráð fyrir því að félagasmálaráðherra leiti eftir umsögn sveitarstjórnar eða húsnæðisnefndar á því hvort hlutaðeigandi félag uppfylli skilyrði laganna. Tilgangurinn með þessu er, auk þess að tryggja vandaðri málsmeðferð, að tryggja að sveitarstjórnir og húsnæð isnefndir hafi ávallt vitneskju um fjölda þeirra félaga og félagasamtaka sem hafa að markmiði að byggja og reka leiguíbúðir. Fellur slíkt vel að skyldu sveitarfélaga til að fylgjast með þörf fólks fyrir íbúðarhúsnæði í sveitarfélaginu og aðstoða það við húsnæðisöflun. Tekið er fram að eldri samþykktir félaga og félagasamtaka, sem félagsmála ráðuneytið hefur samþykkt, halda gildi sínu.

Um 37. gr.

    Í 1. mgr. er að finna efnislega samhljóða ákvæði og nú er í 115. gr. gildandi laga. Við það er miðað að áður en lánsloforð er veitt hafi umsækjandi lagt fram fullnægjandi gögn og upplýsingar um fyrirhugaðar byggingarframkvæmdir eða um kaup á húsnæði til útleigu.
    Í 2. mgr. er fjallað um meðferð lánsumsókna. Tekið er fram að stjórn Íbúðalánasjóðs sé heimilt að hafna lánsumsókn ef íbúðarhúsnæði telst óvandað eða ófullnægjandi. Er slíkt í samræmi við fyrirmæli 1. mgr. um að lánsumsókn sé afgreidd áður en byggingarframkvæmd ir eru hafnar eða kaup á íbúðarhúsnæði eru gerð. Slík heimild er nauðsynleg þegar litið er til þess að í 3. mgr. er gert ráð fyrir að ráðherra setji í reglugerð frekari ákvæði um skilyrði lána, þar á meðal um gerð íbúða, stærð þeirra, hagkvæmni og byggingarkostnað og til þess að tryggja sem lægst íbúðarverð. Þá getur verið rétt að binda lánveitingar ákveðnum skilyrð um þegar þeim íbúðum sem um er að ræða er ætlað að þjóna tilteknum hópi manna, svo sem barnafólki og þeim sem búa við erfiðar aðstæður, þar á meðal öryrkjum og öldruðum.

Um 38. gr.

    Greinin geymir efnislega sömu ákvæði og gilda um lánveitingar til byggingar leiguíbúða, sbr. 52. gr. gildandi laga. Þó er gert ráð fyrir því að það verði stjórn Íbúðalánasjóðs sem ákveði vexti, að fenginni umsögn Seðlabanka Íslands.

Um 39. gr.

    Greinin er efnislega samhljóða 3. mgr. 116. gr. núgildandi laga og þarfnast ekki skýr ingar.

Um 40. gr.

    Greinin geymir almenn ákvæði um ráðstöfun leiguhúsnæðis og um rétt til leiguhúsnæðis. Í 1. mgr. eru þau meginsjónarmið rakin sem ráðandi verða um rétt einstaklinga til leigu húsnæðis. Gert er ráð fyrir því að þessi sjónarmið verði nánar útfærð í reglugerð, sem félagsmálaráðherra setur að fenginni umsögn Sambands íslenskra sveitarfélaga.
    Í 2. mgr., sem er nýmæli, er mælt fyrir um rétt sveitarfélags, sem fengið hefur lán til leiguíbúða, til þess að ráðstafa leiguhúsnæði með kaupleigusamningi. Með kaupleigu er hér vísað til þess að leigutaki verði eigandi íbúðar þegar samanlagðar leigugreiðslur hans hafa náð tiltekinni fjárhæð. Gert er ráð fyrir því að fjallað verði nánar um þennan þátt í samkomu lagi ríkis og sveitarfélaga, sem getið er um í umfjöllun um VIII. kafla hér að framan.