Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect. Ferill 372. máls.
Þskj. 614 — 372. mál.
Ákvæði laga þessara eru ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls.
Í lögunum er merking eftirtalinna orða og orðasambanda þessi:
1. Frístundabyggð: Afmarkað svæði innan jarðar eða jarða þar sem eru a.m.k. sex lóðir undir frístundahús.
2. Frístundahús: Hús utan þéttbýlis sem aðallega er nýtt til að fólk geti dvalist þar tímabundið til að eyða frítíma sínum og þar sem að öðru jöfnu er óheimilt að hafa skráð lögheimili. Mannvirki sem stendur á lóð fyrir frístundahús, svo sem geymsla, en er ekki samtengt frístundahúsi, er hluti hússins í skilningi laga þessara. Þó teljast eftirfarandi mannvirki ekki frístundahús í skilningi laga þessara: Fjallaskálar, gangnamannaskálar, aðstöðuhús, neyðarskýli, kofar og önnur slík mannvirki utan þéttbýlis. Enn fremur teljast hús og önnur mannvirki, sem standa á landi sem fellur utan 3. tölul., ekki frístundahús í skilningi laga þessara.
3. Lóð undir frístundahús: Skiki lands utan þéttbýlis sem afmarkaður er í samningi eða skipulagi, sem á grundvelli sérgreindrar hagnýtingar, auðkenna eða landamerkja getur talist sjálfstæð eind og hefur a.m.k. að hluta til verið nýttur undir frístundahús eða heimilt er að reisa slíkt hús þar.
4. Réttur til að framlengja leigusamning: Réttur leigutaka lóðar undir frístundahús til að leigja lóðina áfram að leigutíma loknum enda sé frístundahús á lóðinni.
5. Sambúðaraðili: Einstaklingur sem er í skráðri sambúð með leigutaka eða umráðamanni lóðar í frístundabyggð.
6. Umráðamaður lóðar undir frístundahús: Sá sem hefur umráð yfir lóð undir frístundahús í frístundabyggð í a.m.k. eitt ár.
Í leigusamningi skv. 1. mgr. skal m.a. koma fram:
1. nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila,
2. staðsetning og hnit hins leigða lands,
3. hvort samningur sé tímabundinn eða ótímabundinn,
4. fjárhæð leigu og ákvæði um endurskoðun á leigutíma ef því er að skipta,
5. hvar og hvernig skuli greiða leiguna,
6. réttur leigutaka til að framlengja leigusamning,
7. hvort leigutaki njóti forkaupsréttar við sölu og
8. hvort leigutaki skuli setja tryggingu og með hvaða hætti.
Í samningnum skal enn fremur ákvarða hvort og að hve miklu leyti skal greiða kostnað vegna:
1. aðgangs að vatni,
2. aðgangs að rafmagni,
3. lagningar og viðhalds vega og
4. uppsetningar og viðhalds girðinga.
Þurfi aðili leigusamnings vegna fyrirmæla þessa kafla að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, skal hún send með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt hefur orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda.
Aðilar geta samið um að senda megi orðsendingar skv. 1. mgr. á rafrænu formi.
Lóð undir frístundahús skal, þegar hún er afhent leigutaka, vera í því ástandi sem um var samið og sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun hennar og staðsetningu.
Leigutaka ber að sjá til þess að landamerki lóðar séu greinileg nema um annað sé samið.
Framleiga og framsal leiguréttinda á lóð undir frístundahús er leigutaka heimil án samþykkis leigusala. Leigutaki skal tilkynna leigusala um framleigu lóðarleiguréttinda til lengri tíma en eins árs eða framsal lóðarleiguréttinda innan fjögurra vikna frá slíkum aðilaskiptum.
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þó öðlast leigutaki lóðar, sem frístundahús stendur á, rétt til að framlengja leigusamning hafi leigusali ekki sagt leigusamningi upp a.m.k. tveimur árum fyrir lok umsamins leigutíma. Uppsögn tímabundins samnings haggar ekki leigutíma hans.
Uppsögn leigusamnings skal vera skrifleg.
Nú ná aðilar ekki samkomulagi áður en samningstími eldri leigusamnings rennur út og framlengist þá eldri samningur um 25 ár nema samkomulag sé um lengri gildistíma. Að öðru leyti skulu skilmálar framlengds leigusamnings vera hinir sömu og í eldri leigumála, sbr. þó 3. og 4. mgr.
Nú hefur eldri leigusamningur verið framlengdur skv. 2. mgr. og er leigusala þá einhliða heimilt að hækka ársleigu framlengds leigusamnings sem nemur allt að tvöfaldri fjárhæð ársleigu eldri leigusamnings. Leigusali getur einnig einhliða ákveðið að leigufjárhæð hækki árlega í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs eða byggingarvísitölu hafi slíkt ákvæði ekki verið fyrir hendi í eldri samningi.
Þegar leigusamningur er framlengdur skv. 2. mgr. er leigusala heimilt að fara fram á það skriflega við leigutaka að hann velji hvaða hluti landsins, umfram hálfan hektara, fari úr leigunotum gegn hlutfallslegri lækkun lóðarleigu. Hafi leigusala borist rökstuddar óskir leigutaka skal hann í samráði við hann breyta stærðarmörkun lóðarinnar. Svari leigutaki ekki leigusala skriflega innan fjögurra vikna frá því að beiðni leigusala var send eða leigutaki hafnar að velja hvaða hluti landsins fari úr leigunotum getur leigusali einhliða minnkað stærð hins leigða. Endurmörkun lóðar samkvæmt þessari málsgrein má aldrei leiða til þess að lóð verði minni en hálfur hektari. Sé breyting á stærð lóðar háð samþykki skipulags- og byggingaryfirvalda getur endurmörkun lóðar ekki átt sér stað fyrr en að fengnu samþykki þar til bærra stjórnvalda.
Leigusali skal tilkynna leigutaka að hann hyggist beita heimildum sínum skv. 3. og 4. mgr. eigi síðar en ári eftir að framlengdur leigusamningur komst á ella fyrirgerir hann rétti sínum til breytinga á samningnum. Nú hefur þessum heimildum leigusala verið beitt og öðlast þær þá fyrst gildi þegar leigutaka hefur verið tilkynnt um þær skriflega.
Nú sættir annar hvor aðila sig ekki við leigufjárhæð skv. 3. mgr. eða endurmörkun lóðar skv. 4. mgr. og getur hann þá skotið málinu til úrskurðar kærunefndar frístundabyggðarmála skv. 24. gr.
Nú hafa aðilaskipti orðið að leiguréttindum eftir að leigusamningur var framlengdur skv. 11. gr. og öðlast þá leigusali rétt til að segja leigusamningi upp með sex mánaða fyrirvara og leysa til sín þau mannvirki sem eru á lóðinni gegn fullu verði enda tilkynni hann skriflega um beitingu þessa réttar innan þriggja mánaða frá því að honum var send tilkynning skv. 8. gr.
Ákvæði 2. mgr. koma ekki til framkvæmda þegar nýr leigutaki er maki, sambúðaraðili, barn, barnabarn, kjörbarn, systkini, foreldri, lögerfingi eða bréferfingi. Þau koma ekki heldur til framkvæmda ef aðilaskipti hafa orðið á grundvelli nauðungarsölu, búskipta, félags- og sameignarslita, fyrirframgreiðslu arfs og annarra þess háttar aðilaskipta.
Nú greinir aðila á um innlausnarverð eða réttmæti uppsagnar samkvæmt þessari grein og getur annar hvor aðila þá skotið ágreiningnum til úrskurðar kærunefndar frístundabyggðarmála skv. 24. gr.
Félagssvæði ræðst af jarðarmörkum. Heimilt er að sérstakir sameiginlegir hagsmunir eða önnur landfræðileg mörk afmarki umdæmi félags þannig að fleiri en eitt félag geti starfað á sömu jörð eða félagssvæði nái til fleiri en einnar jarðar.
Nú er félag í frístundabyggð stofnað fyrir gildistöku laga þessara og skulu samþykktir þess halda gildi sínu að því leyti sem þær samrýmast lögum þessum.
Á stofnfundi skal setja félaginu samþykktir sem hafa a.m.k. að geyma ákvæði um:
1. nafn félags,
2. heimilisfang og varnarþing,
3. félagssvæði og skulu þar taldar upp allar lóðir í viðkomandi frístundabyggð,
4. verkefni félagsins,
5. skipun og starfssvið félagsstjórnar,
6. málsmeðferðarreglur, reikninga félags og skoðunarmenn þeirra,
7. skyldu til framlagningar endurskoðaðra reikninga,
8. árgjald vegna starfsemi félagsins.
Stjórn félags í frístundabyggð skal hlutast til um að samþykktum félagsins verði þinglýst á allar þær fasteignir sem taldar eru upp í samþykktum þess.
1. lagningu og viðhald akvega og göngustíga að og innan svæðis,
2. gerð og rekstur á sameiginlegum svæðum í frístundabyggðinni, svo sem leiksvæðum og bílastæðum.
3. gerð og rekstur á sameiginlegum aðveitum og fráveitum,
4. gerð og viðhald sameiginlegrar girðingar um svæðið,
5. uppsetningu og rekstur öryggiskerfa.
Aðalfund skal boða bréflega með a.m.k. tveggja vikna fyrirvara. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Þá skal geta þeirra mála sem ræða á og meginefnis tillagna þeirra sem leggja á fyrir fundinn.
Á aðalfundi skulu a.m.k. vera eftirtalin mál á dagskrá:
1. skýrsla stjórnar um starfsemi félagsins,
2. endurskoðaðir reikningar lagðir fram til samþykktar og umræður um þá,
3. kosning formanns,
4. kosning annarra stjórnarmanna,
5. kosning varamanna,
6. kosning skoðunarmanna reikninga og varamanna þeirra,
7. framlagning rekstrar- og framkvæmdaáætlunar fyrir næsta ár,
8. ákvörðun um árgjald til félagsins,
9. mál sem tiltekin eru í fundarboði og
10. önnur mál.
Kostnaður skiptist að jöfnu og ræðst af fjölda lóða undir frístundahús á félagssvæðinu. Umráðamanni lóðar undir frístundahús er skylt að greiða sinn hluta kostnaðar sem hlýst af ákvörðun sem löglega hefur verið tekin.
Greiði félagsmaður ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði og í félagssjóð eignast félagið lögveð í eign hans á félagssvæðinu til tryggingar kröfunni. Lögveðið nær einnig til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfunni ef því er að skipta.
Lögveð stofnast þegar félag innir greiðslu af hendi eða á gjalddaga félagsgjalds ef um slík vanskil er að ræða.
Lögveð fellur niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Viðurkenning eiganda utan réttar nægir ekki til að rjúfa fyrningu.
Félagsmaður má veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Skal umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð. Slíkt umboð má hvenær sem er afturkalla.
Afl atkvæða ræður úrslitum mála annarra en þeirra sem fjallað er um í 4. og 5. mgr.
Ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir eða stofna til kostnaðar sem leiðir til útgjalda sem eru umfram venjulegan rekstrarkostnað félagsins telst því aðeins gild að hún hljóti samþykki minnst 2/ 3 hluta greiddra atkvæða og minnst þriðjungur félagsmanna sæki fundinn.
Ákvörðun um gerð samþykkta skv. 15. gr. eða breytingu á þeim verður því aðeins gild að hún hljóti samþykki minnst 2/ 3 hluta greiddra atkvæða og minnst helmingur félagsmanna sæki fundinn.
Nefndarmenn skulu vera þrír og skulu a.m.k. tveir vera lögfræðingar. Varamenn skulu vera jafnmargir og skipaðir á sama hátt. Formaður nefndarinnar skal fullnægja skilyrðum laga til að hljóta skipun í embætti héraðsdómara.
Sá sem vísar ágreiningi til kærunefndar frístundabyggðarmála skal greiða 15.000 króna gjald til ríkissjóðs. Að öðru leyti skal kostnaður við störf kærunefndar greiðast úr ríkissjóði.
Álit og úrskurðir kærunefndar frístundabyggðarmála eru endanlegir á stjórnsýslustigi.
Nú sættir annar hvor aðila sig ekki við endurmörkun á stærð lóðar skv. 4. mgr. 12. gr. og getur hann þá skotið málinu til úrskurðar kærunefndar frístundabyggðarmála sem getur hliðrað mörkum lóðarinnar til enda sé sýnt fram á að endurmörkunin hafi verið ósanngjörn eða óeðlileg.
Nú greinir aðila á um lögmæti innlausnar og innlausnarverðs skv. 1. og 2. mgr. 13. gr. og geta þeir skotið málinu til úrskurðar kærunefndar frístundabyggðarmála. Sé innlausn talin gild skal innlausnarverð miðast við markaðsverðmæti.
Þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum að samkvæmt þessari grein skal kærunefnd leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Náist sátt skal hún færð til bókar og skal þar greina fjárhæðir og aðra skilmála.
Ráðherra er heimilt í reglugerð að setja fyrirmæli um viðmiðunarfjárhæðir við ákvörðun leigugjalds og innlausnarverð sem nefndin getur haft til hliðsjónar í úrskurðum sínum. Þessar viðmiðunarfjárhæðir skulu byggjast á haldbærum upplýsingum um markaðsverðmæti lóða og frístundahúsa í helstu frístundabyggðum landsins.
Úrskurðir skv. 1.–3. mgr. og sáttir skv. 4. mgr. eru aðfararhæfir.
Skal kærunefnd gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri. Skal gefa honum hæfilegan frest í því skyni. Heimilt er kærunefnd að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum og óska umsagnar frá öðrum sem málið snertir eða við kemur. Um málsmeðferð fer að öðru leyti samkvæmt stjórnsýslulögum.
Ráðherra er heimilt með reglugerð að setja nánari ákvæði um erindi til kærunefndar, störf hennar, starfsskilyrði, sáttatilraunir o.fl.
Lög þessi taka ekki til samninga um leigu á lóðum undir frístundahús sem fallið hafa úr gildi fyrir gildistöku laganna.
Lög þessi taka til samninga um leigu á lóð undir frístundahús sem eru í gildi við gildistöku laga þessara. Ákvæði slíkra samninga, sem brjóta í bága við lög þessi, eru ógild nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Leigutími slíkra samninga skal þó vera óhaggaður.
Nú fellur tímabundinn samningur um leigu á lóð undir frístundahús úr gildi innan tveggja ára frá gildistöku laga þessara og skal þá leigutaki lóðar, sem frístundahús stendur á, hafa rétt til að framlengja leigusamning, sbr. 11. gr. Leigutaki skal tilkynna leigusala þessa fyrirætlan sína skriflega innan þriggja mánaða frá því að lög þessi taka gildi, en að öðrum kosti fellur réttur hans til að framlengja samning niður og leigutími og aðrir skilmálar leigusamnings halda gildi sínu. Nú fellur leigusamningur úr gildi á tímabilinu 1. september til 1. desember 2008 án þess að leigutaki hafi tilkynnt leigusala að rétti til að framlengja leigusamningi verði beitt. Getur leigutaki þá eigi að síður öðlast slíkan rétt enda hafi hann sent leigusala tilkynningu um beitingu hans fyrir 1. desember 2008.
I. Aðdragandi að samningu frumvarps þessa.
Hinn 21. júlí 2006 skipaði félagsmálaráðherra sjö manna starfshóp til að fjalla um réttarstöðu eigenda og íbúa frístundahúsa samkvæmt gildandi lögum og reglugerðum og gera tillögur um nauðsynlegar breytingar ef þörf krefði. Í erindisbréfi fyrir starfshópinn var m.a. tekið fram að hópnum væri falið að kanna hvort þörf væri á að semja heildstæða löggjöf um frístundahús eða réttarstöðu eigenda og íbúa slíkra húsa. Í starfshópnum sátu: Atli Már Ingólfsson, lögfræðingur í landbúnaðarráðuneytinu, Haraldur Benediktsson, formaður Bændasamtaka Íslands, Ingibjörg Halldórsdóttir, lögfræðingur í umhverfisráðuneytinu, Jana Friðfinnsdóttir, lögfræðingur hjá Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Skúli Guðmundsson, skrifstofustjóri í dóms- og kirkjumálaráðuneytinu, Sveinn Guðmundsson, framkvæmdastjóri Landssambands sumarhúsaeigenda, og Gylfi Kristinsson, skrifstofustjóri í félagsmálaráðuneytinu, sem var formaður. Með starfshópnum unnu Guðjón Bragason skrifstofustjóri og Lárus Bollason, þáverandi starfsmaður á skrifstofu sveitarstjórnarmála í félagsmálaráðuneytinu. Lárus starfar nú hjá Íbúðalánasjóði.
Samtals hélt starfshópurinn 23 fundi. Hópurinn fékk á sinn fund Margeir Ingólfsson, oddvita Bláskógabyggðar, Margréti Hauksdóttur, aðstoðarforstjóra Fasteignamats ríkisins, Málfríði Kristiansen, sérfræðing hjá Skipulagsstofnun, og Valtý Sigurðsson, formann kærunefndar fjöleignarhúsamála. Einnig komu á fund starfshópsins Guðmundur Þórðarson, Jón M. Benediktsson og Runólfur Gunnlaugsson, fulltrúar Sumarhúsafélagsins í Dagverðarnesi í Skorradal. Starfshópurinn hafði einnig samráð við embætti talsmanns neytenda.
Starfshópurinn skilaði félagsmálaráðherra 28. febrúar 2007 tillögum að frumvarpi til laga um réttindi og skyldur á svæðum skipulögðum fyrir frístundahús. Skömmu eftir það var ákveðið að senda frumvarp starfshópsins til umsagnar sveitarstjórna, talsmanns neytenda og ýmissa hagsmunasamtaka ásamt því sem almenningi var gert kleift að koma á framfæri athugasemdum við frumvarpið á heimasíðu félagsmálaráðuneytisins. Samtals bárust ráðuneytinu umsagnir 17 aðila.
Í nokkrum umsögnum kom fram gagnrýni á að með frumvarpi starfshópsins væri ekki brugðist við þeim vanda sem blasir við mörgum leigutökum lóða undir frístundahús þegar hillir undir lok leigutíma. Félagsmálaráðuneytið brást við þessari gagnrýni með því að leita eftir því við Lagastofnun Háskóla Íslands að hún léti kanna með hvaða hætti væri hægt að jafna samningsstöðu leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús en þó þannig að gætt yrði meðalhófs og grundvallarreglna um verndun eignarréttar og afturvirkni. Í minnispunktum Eyvindar G. Gunnarssonar, lektors við lagadeild Háskóla Íslands, og Helga Áss Grétarssonar, sérfræðings við Lagastofnun Háskóla Íslands, frá 4. október 2007, kemur m.a. fram sú skoðun að Alþingi geti sett lög sem komi meira jafnræði á milli leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús án þess að það brjóti í bága við reglur stjórnarskrárinnar um eignarrétt og afturvirkni. Aftur á móti skipti miklu máli hvernig slík löggjöf verði úr garði gerð.
Um miðjan nóvember 2007 var Lagastofnun Háskóla Íslands falið að gera tillögu að frumvarpi til laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Við samningu frumvarpsins skyldi byggt á frumvarpsdrögum fyrrnefnds starfshóps og þeim athugasemdum sem bárust við hana. Hugmyndir starfshópsins um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð voru að mestu látnar halda sér en í því frumvarpi sem hér er lagt fram eru gerðar tillögur sem ætlað er að taka á réttarsambandi leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús.
II. Söguleg þróun.
Samkvæmt eldri jarðalögum, nr. 65/1976, var sumarbústaður bygging sem reist var til þess að búa í að sumri til og einungis endrum og eins á öðrum tímum árs, sbr. 1. málsl. 2. mgr. 10. gr. laganna. Ekki þurfti að afla leyfis til að aðilaskipti færu fram í landbúnaðarlandi ef þau vörðuðu sumarbústað í sumarbústaðahverfi, sbr. 7. tölul. 4. mgr. 6. gr. laganna, sbr. 2. gr. laga nr. 28/1995. Það taldist vera sumarbústaðahverfi í skilningi laganna þegar fjórir eða fleiri sumarbústaðir voru byggðir á sömu lóð (landi) eða samtengdum lóðum.
Það tíðkaðist áður en jarðalög, nr. 65/1976, voru sett og eftir setningu þeirra að einstaklingar og hvers konar félagsskapur manna, sérstaklega stéttarfélög, leigðu lóðir til langs tíma eða keyptu þær. Á grundvelli lóðarréttinda voru sumarbústaðir reistir og jafnvel heilu hverfin af slíkum bústöðum. Almennt má segja að leiga á lóðum undir sumarbústaði hafi verið hófleg og stafaði það sjálfsagt af margvíslegum ástæðum, svo sem þeim að mannvirki þau sem reist voru á lóðinni voru yfirleitt ekki ýkja stór og möguleikar jarðareiganda til að nýta landið undir annað en búskap eða leigu á lóðum undir frístundahús voru að mörgu leyti takmarkaðri en nú er.
Á tíunda áratug síðustu aldar setti félagsmálaráðherra á laggirnar tvær nefndir til að skoða málefni eigenda sumarbústaða. Annars vegar var um nefnd að ræða sem skipuð var árið 1993 og hins vegar nefnd sem skipuð var árið 1996. Í álitum beggja þessara nefnda kom fram að æskilegt væri að skýrari reglur yrðu settar um réttarstöðu sumarbústaðaeigenda gagnvart sveitarfélögum sem og gagnvart landeigendum. Engar róttækar breytingar voru þó gerðar á löggjöf í kjölfar þessara tveggja álita.
Í dómi Hæstaréttar frá 14. apríl 2005 í máli nr. 474/2004 var talið að eigandi og íbúi frístundahúss hefði heimild til að skrá lögheimili sitt þar. Að óbreyttum lögum hefði afleiðing dómsins orðið sú að þjónustuhlutverk sveitarfélaga gagnvart eigendum frístundahúsa hefði tekið miklum breytingum. Félagsmálaráðherra skipaði því starfshóp sem falið var að fara yfir tengsl lögheimilislaga við ákvæði annarra laga og reglugerða sem höfðu að geyma fyrirmæli um skyldur sveitarfélaga gagnvart íbúum sínum, kröfur til mannvirkja og skipulag búsetu. Á grundvelli tillagna starfshópsins var lagt fram frumvarp á Alþingi sem varð að lögum nr. 149/2006, um breytingu á lögum um lögheimili, nr. 21/1990, með síðari breytingum, og skipulags- og byggingarlögum, nr. 73/1997, með síðari breytingum. Samkvæmt lögunum hafa einstaklingar og fjölskyldur ekki getað skráð lögheimili sitt í frístundahúsi eftir 1. janúar 2007.
III. Nauðsyn lagasetningar.
Samkvæmt íslenskum rétti er fasteign að jafnaði skilgreind sem afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki sem varanlega eru við landið skeytt. Eins og þessi skilgreining ber með sér eru mannvirki ekki hluti af fasteign nema þau séu varanlega við landið skeytt. Mikilvæg réttaráhrif eru því bundin þeirri skipan að langtímalóðarréttindi fylgi mannvirkjum.
Sú venja hefur skapast að nefna sumarbústaði frístundahús og sumarbústaðahverfi frístundabyggð. Þar sem æ algengara er að fólk dveljist á veturna í frístundahúsum er það heiti talið heppilegra en sumarbústaður. Hugtökin frístundahús og frístundabyggð eru skilgreind í 2. gr. frumvarpsins. Lóðarréttindi eigenda frístundahúsa grundvallast oft á leigusamningi við eiganda jarðar. Þessir samningar hafa venjulega haft langan gildistíma, að jafnaði 25–50 ár. Eðli þessara samninga líkjast að þessu leyti grunnleigusamningum á lóðum í þéttbýli en þar er tíðkanlegt að sveitarfélög eigi þar allar lóðir en leigi þær út til 50–100 ára í senn gegn afar vægu gjaldi. Viðskipti með lóðarleiguréttindin og eignarrétt á mannvirkjum ganga svo kaupum og sölum á markaði.
Heimildir jarðareiganda til að ráðstafa eign sinni án íhlutunarréttar stjórnvalda hafa aukist á undanförnum árum, sbr. gildandi jarðalög, nr. 81/2004, með síðari breytingum. Jafnframt má telja að jarðareigandi hafi meiri möguleika en áður til að nýta eign sína með öðrum hætti en undir landbúnað. Þannig hafa breyttir atvinnuhættir í landbúnaði sjálfsagt aukið líkur á að jarðareigendur vilji fremur nýta landið undir annað en að stunda búskap. Stjórnvöld hafa nú takmarkaðri heimildir en áður til að koma í veg fyrir að slíkt gerist enda var á sínum tíma talið að skipulag eldri jarðalaga, nr. 65/1976, kynni að ganga í berhögg við tiltekin ákvæði samningsins um Evrópska efnahagssvæðið, sbr. lög nr. 2/1993, með síðari breytingum.
Leiga á lóðum undir frístundahús til lengri tíma er afar mikilsverð ráðstöfun nú á dögum ekki síst vegna þess að mannvirkin sem reist eru á lóðunum geta verið afar verðmæt. Algengt er að sama fjölskyldan hafi haft lóð á leigu svo að áratugum skipti. Bygging frístundahússins, trjárækt og umhverfisbætur hafa verið sameiginlegt áhugamál og viðfangsefni fjölskyldunnar. Fyrir þennan hóp skiptir afar miklu að leiguréttindi séu traust og til langs tíma.
Framangreind samfélagsþróun hefur án efa aukið líkur á að meiri togstreita sé nú á milli hagsmuna jarðeiganda, þ.e. leigusala, annars vegar og leigutaka lóðar undir frístundahús hins vegar. Réttarstaðan í dag er sú að beri ákvæði leigusamnings þess ekki með sér að leigutaki hafi ótvíræðan rétt til leigu að leigutíma loknum getur hann í leigulok átt von á að standa uppi án nokkurs réttar til lóðarinnar þar sem frístundahús hans hefur staðið. Þannig eru dæmi þess að landeigandi hafni leigutaka um framlengingu á lóðarleigusamningi gangi leigutaki ekki að skilmálum hans um verulega hækkun leigugjalds eða kaupi lóðina á margföldu fasteignamatsverði. Fallist leigutaki ekki á hina nýju skilmála er honum gert ljóst að frístundahúsið ásamt fylgihlutum kunni að verða fjarlægt með útburðargerð ef því er að skipta. Verulegur fjöldi umkvartana leigutaka lóða undir frístundahús til stjórnvalda á undanförnum missirum bendir til þess að skynsamlegt og nauðsynlegt geti verið að bregðast við með lagasetningu.
Eitt helsta markmið þessa frumvarps er að tryggja leigutaka lóðar, þar sem frístundahús stendur, rétt til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum. Við útfærslu þessara nýju réttinda leigutaka verður að taka réttmætt tillit til beggja aðila, þ.e. leigusala og leigutaka, þar sem aukin réttindi leigutaka mega ekki ganga um of á eignarrétt leigusala. Eins og síðar verður rakið er talið að þær leiðir sem farnar eru í frumvarpinu nái settum markmiðum án þess að gengið sé of langt í þessum efnum.
Annað helsta markmið þessa frumvarps er að taka á innbyrðis samskiptum eigenda húsa á frístundasvæðum en í seinni tíð hefur borið meira á þessum samskiptum. Þar hafa komið upp hliðstæð álitamál og meðal íbúa í fjöleignarhúsum, þ.e. ágreiningur um þátttöku í og skiptingu kostnaðar vegna viðhalds og framkvæmda við sameign. Fulltrúar frístundahúsaeigenda hafa farið þess á leit að lögfestar verði svipaðar reglur til lausnar ágreiningi og eru í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Með frumvarpi þessu er ætlunin að koma til móts við þær óskir og setja almennar reglur um félög í frístundabyggð og skyldu þeirra sem eiga eða leigja lóðir undir frístundahús til að eiga aðild að slíku félagi.
Fjöldi frístundahúsa hefur vaxið hratt undanfarinn áratug. Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins voru slík hús um 5.000 árið 1994 en um 11.000 í árslok 2006. Er því eðlilegt að löggjafinn láti þessi málefni til sín taka, annars vegar samskipti leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús og hins vegar innbyrðis samskipti umráðamanna lóða undir frístundahús í frístundabyggðum. Engin heildstæð löggjöf er um réttarstöðu eigenda frístundahúsa í frístundabyggðum. Ljóst má vera að margir hafa hagsmuna að gæta við setningu laga um frístundabyggðir, þar á meðal leigusalar og leigutakar lóða undir frístundahús og sveitarfélög.
IV. Erlend löggjöf.
Starfshópurinn, sem skipaður var í júlí 2006, kannaði réttarstöðu eigenda og íbúa frístundahúsa í Danmörku og Noregi. Niðurstaða hópsins var að aðstæður hér á landi væru mjög ólíkar aðstæðum í þessum tveimur löndum. Starfshópurinn taldi ekki þörf á að girða fyrir búsetu í frístundahúsum einhvern tiltekinn hluta ársins.
Í Noregi gilda almenn lög um lóðarleigu nr. 106/1996 sem komu upphaflega til framkvæmda 1. janúar 1976 (n. lov om tomtefeste nr. 106/1996). Samkvæmt þeim lögum eru réttindi lóðarleigutaka allmikil en þau gilda m.a. um leigu á lóðum undir frístundahús. Árið 2004 var lögunum m.a. breytt í þá veru að leigutaki lóðar gæti við leigulok, að tilteknum skilyrðum uppfylltum, leigt lóðina áfram á sömu kjörum. Hinn 21. september 2007 felldi Hæstiréttur Noregs þrjá dóma í málum nr. 2007/237, nr. 2007/350 og nr. 2007/410. Málin lutu að því hvort tiltekin ákvæði lóðarleigulaga stæðust ákvæði norsku stjórnarskrárinnar um vernd eignarréttar og bann við afturvirkni laga. Hæstiréttur Noregs taldi í máli nr. 2007/410 að sú lagaregla stæðist stjórnarskrána að leigutaki lóðar undir frístundahús gæti við leigulok leigt lóðina áfram á sömu kjörum og áður. Fram kom í dómnum að löggjafinn hafi sett þessa reglu árið 2004 til að vernda hagsmuni lóðarleigutaka og tryggja rétt þeirra til að hafa afdrep fyrir sig og fjölskyldur sínar í frístundahúsum. Hafi lagabreytingin m.a. verið gerð í ljósi þess að fasteignarverð í Noregi hefði hækkað mikið undanfarna áratugi. Einnig taldi rétturinn að með hliðsjón af því að lóðarleigusamningar væru gerðir til langs tíma gætu samningsaðilar átt von á því að löggjafinn setti lög til að tryggja eðlilegt og sanngjarnt jafnvægi milli hagsmuna beggja aðila. Með hliðsjón af þessu var talið að ákvæðið um rétt lóðarleigutaka til leiga á sömu kjörum og áður stæðist ákvæði norsku stjórnarskrárinnar um vernd eignarréttar og bann við afturvirkni.
V. Meginefni frumvarpsins og þær hugmyndir sem það byggist á.
1. Tillögur starfshóps ráðherra.
Starfshópur sá sem skipaður var í júlí 2006 sá mörg tormerki á því að bæta réttarstöðu leigutaka lóða undir frístundahús með afturvirkri löggjöf og taldi skynsamlegra að löggjöfin kvæði eingöngu á um hvaða atriða skyldi getið í leigusamningi, auk þess að kveða á um rétt leigutaka til að framleigja og framselja leiguréttindin og heimild til að veðsetja mannvirki og leigulóðarréttindi. Einnig lagði starfshópurinn til að mælt yrði fyrir um í lögum að samningar um kaup á lóð undir frístundahús uppfyllti tiltekin lámarksskilyrði. Með því yrði samningsaðilum gert að taka afstöðu til tiltekinna atriða sem reynslan hefur sýnt að hafa síðar orðið að ágreiningsefnum. Hugmyndir starfshópsins um reglur um innbyrðis samskipti eigenda frístundahúsa eru að mestu leyti lagðar til grundvallar í frumvarpi þessu.
2. Uppbygging frumvarpsins og helstu frávik frá tillögum starfshópsins.
Frumvarp þetta er í eðli sínu einkaréttarlegs eðlis. Það fjallar einkum um innbyrðis samskipti manna en tekur síður til samskipta borgaranna og stjórnvalda. Ákvæði laganna hafa að geyma lágmarksreglur en að öðru leyti er aðilum frjálst að semja um skipan mála sinna. Grundvallarmarkmið frumvarpsins er að veita einkaðilum svigrúm til að ná samningum á eigin spýtur en ef samningar nást ekki um framlengingu á leigukjörum að þá sé staða leigutaka tryggð en á móti öðlast leigusali ýmsar nýjar heimildir.
Helstu frávik frumvarps þessa frá tillögum starfshóps ráðherra eru eftirfarandi:
Í fyrsta lagi er eingöngu fjallað um leigusamninga undir lóðir fyrir frístundahús en ekki kaup á slíkum lóðum. Talið er að lög um fasteignakaup, nr. 40/2002, veiti viðunandi leiðsögn fyrir aðila til að semja um kaup á slíkum lóðum.
Í öðru lagi eru mun ítarlegri reglur settar um réttarsamband leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús en í tillögum starfshópsins. Er tekið á helstu atriðum í þessu sambandi og helstu meginreglur eru ófrávíkjanlegar. Mestu máli skiptir að staða leigutaka lóða undir frístundahús er tryggð með því að hann hefur rétt til að framlengja leigusamning samhliða því sem reynt er að koma til móts við þarfir leigusala með heimildum hans til að hækka leigu og endurskilgreina mörk hins leigða og ákvæðum um innlausnarrétt og riftun.
Í þriðja lagi er lagt til að sérstakri kærunefnd verði komið á fót, kærunefnd frístundabyggðarmála. Nefndinni er m.a. ætlað að skera úr um ágreining aðila sem lýtur að fjárhæð leigugjalds, endurmörkun lóðar og beitingu innlausnarréttar. Einnig er kærunefndinni ætlað það hlutverk að skera úr um ágreiningsatriði á milli umráðamanna lóða í frístundabyggð. Slík deilumál geta komið upp við framkvæmd III. kafla frumvarpsins, t.d. við skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda, og um skyldu til greiðslu slíks kostnaðar, lögmæti ákvörðunartöku o.s.frv.
VI. Grunnreglur og lagafrumvarp þetta.
Við setningu laga sem annars vegar varða réttarstöðu leigusala og leigutaka fasteigna og hins vegar innbyrðis réttarstöðu umráðamanna lóða í frístundabyggð er eðlilegt að skoða ákvæði frumvarpsins með hliðsjón af mannréttindaákvæðum stjórnarskrár. Koma hér einkum til skoðunar ákvæði stjórnarskrárinnar um vernd eignarréttar, bann við afturvirkni laga og félagafrelsi.
1. Sjónarmið um afturvirkni.
Í 1. mgr. 68. gr. og 2. mgr. 77. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 7. gr. og 15. gr. stjórnarskipunarlaga, nr. 97/1995, er mælt fyrir um bann við afturvirkni laga, nánar tiltekið að taka ákvörðun um refsinæmi verknaðar, þyngingu viðurlaga við afbrotum og álagningu skatta. Á fleiri sviðum réttarins gilda reglur um afturvirkni laga, m.a. sem varða eignarrétt. Segja má að réttmætar væntingar eiganda tengist álitaefnum um afturvirkni laga þar sem réttarskipan, sem hefur gilt lengi um réttarstöðu eiganda, getur haft þau áhrif að hann megi með réttu vænta þess að sú skipan haldist og að löggjafinn afnemi ekki með afturvirkum hætti réttindi eiganda. Af þessu leiðir að huga verður að sjónarmiðum um afturvirkni og réttmætar væntingar þegar metið er hvert sé svigrúm löggjafans til setningar laga sem raska réttarstöðu eigenda leigulóða undir frístundahús.
Algengast er að leigusamningar um lóðir fyrir frístundahús séu til langs tíma. Almennar reglur fjármunaréttarins hafa gilt um þessa samninga. Ætlunin er að reglur frumvarpsins taki til þeirra samninga sem eru í gildi við gildistöku laganna. Þar sem ákvæði frumvarpsins eru ófrávíkjanleg er ljóst, verði frumvarpið að lögum, að ákvæði í samningum sem verða í gildi við gildistöku laganna, en stangast á við ákvæði frumvarpsins, verða ógild. Afturvirkni af þessu tagi getur verið réttlætanleg að uppfylltum tilteknum skilyrðum, þar á meðal ef mikilvægir almannahagsmunir knýja á um slíkt. Þess eru ýmis dæmi úr lagasetningu að lög hafi haft áhrif á efni viðvarandi samninga. Hér má t.d. nefna samninga um húsaleigu sem voru gerðir áður en gildandi húsaleigulög, nr. 36/1994, tóku gildi.
Löggjafinn hefur stjórnskipulegar heimildir til að meta hvort nauðsyn beri til að breyta réttarástandi. Tilgangurinn með þessu frumvarpi er að jafna samningsstöðu leigutaka lóða undir frístundahús og eigenda slíkra lóða. Útilokað er að lagfæra réttarstöðu þeirra leigutaka sem nú hafa gilda leigusamninga nema lagasetningin nái til slíkra samninga. Ákvæði frumvarps þessa, verði það að lögum, fara því vart á svig við neinar grundvallarreglur um afturvirkni.
2. Eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar.
Vikið var að því hér að framan að breyttar aðstæður á undanförnum árum kalla á að nauðsynlegt sé að ná meira jafnvægi í réttarsambandi leigusala og leigutaka lóðar þar sem frístundahús stendur. Hækkandi fasteignaverð, ný jarðalög, aukinn aðgangur að lánsfé, breytingar á eðli mannvirkja á lóðum undir frístundahús og fleiri þættir kalla á að löggjafinn taki á þessu málefni. Að margra mati er brýnast að tryggja leigulóðarréttindi leigutaka þegar til loka leigusamnings kemur. Á þessu er tekið í frumvarpi þessu með því að veita leigutaka rétt til að framlengja leigusamning, þ.e. rétt til að leigja hið leigða áfram að leigutíma loknum.
Nái frumvarp þetta fram að ganga taka samningar um leigu á lóðum undir frístundahús, sem enn eru í gildi við gildistöku laganna, breytingum. Leigutaki hefur þá rétt til að leigja lóðina óháð afstöðu eiganda hennar. Meginskilyrði þess að leigutaki geti nýtt sér þennan rétt er að hann eigi frístundahús á lóðinni og að lóðin sé tveir hektarar að stærð eða minni. Að jafnaði þarf leigutaki einnig að uppfylla formskilyrði, þ.e. að upplýsa leigusala um beitingu þessa réttar með skriflegum tilkynningum, sbr. 11. gr. frumvarpsins.
Samfara þessum nýja rétti leigutaka þarf að koma til móts við hagsmuni leigusala svo að eðlilegs jafnvægis sé gætt við að tryggja réttinda beggja aðila samnings um leigu á lóð undir frístundahús. Þetta er gert fyrst og fremst með eftirfarandi hætti í frumvarpinu:
i. Gildissvið II. kafla laganna nær ekki til stórra leigulóða, þ.e. lóða sem eru stærri en tveir hektarar. Hafa verður í huga að leigusamningar kunna að hafa byggst á þeirri forsendu að leigusali gæti tekið landið aftur til eigin afnota, t.d. fyrir afkomendur sína. Í stað þess að selja það hefur hann kosið að leiga það út. Þegar svo háttar til kann að vera ósanngjarnt að ákvæði um rétt leigutaka til að framlengja leigusamning gildi um stórar lóðir undir frístundahús. Tveggja hektara viðmiðið þykir eðlilegt og ættu flestar leigulóðir að vera nokkuð undir þeim mörkum.
ii. Takist ekki samkomulag á milli aðila um gerð nýs leigusamnings áður en eldri leigusamningur rennur út og leigutaki beitir rétti sínum til að framlengja leiguna hefur leigusali heimildir til að hækka leiguna og binda fjárhæð hennar vísitölu neysluverðs eða byggingarvísitölu á gildistíma hins framlengda samnings, sbr. 3. mgr. 12. gr. frumvarpsins.
iii. Sé hin leigða lóð stærri en hálfur hektari en ekki stærri en tveir hektarar er boðið upp á þau úrræði fyrir leigusala að minnka stærð hinnar leigðu lóðar allt niður í hálfan hektara, sbr. 4. mgr. 12. gr. frumvarpsins.
iv. Að liðnum tíu árum frá framlengingu leigusamnings getur leigusali krafist þess að leigutaki innleysi lóðina til sín gegn fullu verði.
v. Leigusali hefur heimildir til að segja framlengdum leigusamningi upp ef aðilaskipti verða með tilteknum hætti, sbr. 2. og 3. mgr. 13. gr.
vi. Að lokum getur leigusali rift leigusamningi ef leigutaki hefur á gildistíma hins framlengda samnings framselt leiguréttindi sín til ótengdra aðila án þess að fylgja eftir fyrirmælum 8. gr. frumvarpins um að tilkynna leigusala það innan tiltekins frests.
Verði ágreiningur um framangreind atriði getur annar hvor aðila skotið málinu til kærunefndar frístundabyggðarmála. Auk þess geta aðilar að sjálfsögðu ávallt borið málið undir dómstóla með venjulegum hætti.
Þetta frumvarp mælir fyrir um almennar takmarkanir á eignarrétti eiganda leigulóðar. Að baki löggjöfinni búa þeir almannahagsmunir að bæta réttarstöðu leigutaka lóða undir frístundahús sem hafa e.t.v. um afar langt skeið ræktað landið og sinnt þeim mannvirkjum sem á því standa. Við mat á heimildum löggjafans til þess að setja reglur um þessi mál verður að horfa til þess að aðilar að langtímasamningum um fasteignir geta ekki vænst þess að þeir þurfi ekki að sæta einhverjum breytingum á réttarstöðu sinni. Það er sérstaða fasteigna að löggjafinn hefur lengi haft mikil afskipti af eignarráðum fasteignareigenda. Þannig getur fasteignareigandi ekki með sanngirni gert ráð fyrir því að möguleikar hans til nýtingar eignarinnar verði ávallt óbreyttir frá því sem verið hefur. Sjónarmið um réttmætar væntingar fasteignareiganda mótast m.a. af þessari staðreynd. Þá skal þess getið að þó að leigutaki öðlist rétt til að framlengja leigusamning og möguleikar leigusala til ráðstöfunar eignarinnar séu þannig þrengdir er rétti eigandans engan veginn varpað fyrir róða. Á móti heimildum leigutaka til framlengingar á leigu öðlast leigusali ýmsar heimildir sem hann hefur ekki samkvæmt gildandi réttarskipan.
Að framangreindu virtu verður að telja að ákvæði frumvarpsins standist ákvæði stjórnarskrárinnar um verndun eignarréttarins, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 12. gr. laga til stjórnarskipunarlaga, nr. 97/1995.
3. Sjónarmið um skylduaðild að félögum í frístundabyggð.
Nokkur dæmi eru í íslenskum lögum um skyldu til stofnunar og aðildar að félögum sem gegna lögmæltri hagsmunagæslu fyrir félagsmenn án þess að talið sé að slíkt fari í bága við ákvæði 74. gr. stjórnarskrárinnar um félagafrelsi. Nefna má að í 56. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, er gengið út frá því að í öllum fjöleignarhúsum séu starfandi húsfélög í krafti laganna og að allir eigendur og aðeins þeir séu félagsmenn. Í IV. kafla laga nr. 61/2006, um lax- og silungsveiði, er fjallað um veiðifélög. Samkvæmt 37. gr. laganna er mönnum skylt að hafa með sér félagsskap um skipulag veiði í hverju fiskihverfi. Í greininni er nánar kveðið á um hlutverk félagsins.
Í 1. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 12. gr. laga nr. 97/1995, er kveðið á um félagafrelsi. Í 1. málsl. 2. mgr. 74. gr. kemur fram að rétturinn til að standa utan félaga sé verndaður og að engan megi skylda til aðildar að félagi. Í 2. málsl. 2. mgr. 74. gr. er að finna undantekningar frá þeirri meginreglu en þar segir að með lögum megi kveða á um skyldu til aðildar að félagi ef það er nauðsynlegt til að félag geti sinnt lögmæltu hlutverki vegna almannahagsmuna eða réttinda annarra. Í athugasemdum með 12. gr. frumvarps þess sem varð að stjórnarskipunarlögum, nr. 97/1995, er skylduaðild rökstudd með vísan til þess að við ákveðnar aðstæður geti tengsl á milli hagsmuna manna orðið svo náin að nauðsynlegt þyki að leggja þá skyldu á þá að virða hagsmuni hvor eða hver annars með því að standa að sameiginlegu félagi í því skyni (sjá Alþt. 1994–1995, A-deild, bls. 2108).
Í þessu frumvarpi er við það miðað að heimildir löggjafans til að mæla fyrir um skylduaðild að félagi í frístundabyggð helgist af þeim nánu tengslum sem telja má að séu milli manna og af 2. málsl. 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og þeim sjónarmiðum sem ákvæðið er byggt á. Þá er rétturinn til að standa utan félaga ekki með berum orðum varinn í 1. mgr. 11. gr. mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Í dómaframkvæmd hefur Mannréttindadómstóll Evrópu þó komist að þeirri niðurstöðu að ákvæðið verndi þann rétt þótt hann hafi ekki skýrlega tekið afstöðu til þess hvort þessi réttur njóti verndar í sama mæli og rétturinn til að stofna og starfrækja félög. Af þessu leiðir skv. 2. mgr. 11. gr. mannréttindasáttmálans að uppfylla þarf tiltekin skilyrði til að rétturinn til að standa utan félaga verði takmarkaður. Um skylduaðild að félagi verður því að mæla fyrir í lögum. Hún þarf að vera í þágu lögmætra markmiða, þ.e. vegna þjóðaröryggis eða almannaheilla, til þess að vinna gegn glundroða eða glæpum, til verndar heilsu eða siðgæði manna eða réttindum og frelsi. Loks má skylduaðildin ekki ganga lengra en nauðsyn ber til í lýðræðisþjóðfélagi.
Með vísan til þess sem að framan er rakið er talið heimilt að mæla fyrir um skyldu til að stofna og vera í félagi í frístundabyggð.
Í I. kafla frumvarpsins, sem nær yfir 1.–2. gr., er að finna ákvæði um gildissvið laganna og skilgreiningar. Gildissviðið markast af því að lögin eiga fyrst og fremst að gilda um leigu lóða undir frístundahús og réttindi og skyldur umráðamanna slíkra lóða í frístundabyggð. Mikilvæg hugtök eru skilgreind og á það að auðvelda ólöglærðum að fara eftir þeim.
Þetta ákvæði er um gildissvið laganna. Í fyrri málsgrein ákvæðisins er kveðið á um að lögin fjalli um leigu lóða undir frístundahús sem eru tveir hektarar og minni. Ekki skiptir máli hvar lóðin er, lögin taka til leigu allra slíkra lóða undir frístundahús. Ástæða þess að II. kafli laganna gildir ekki um leigu lóða sem eru stærri en tveir hektarar er fyrst og fremst sú að taka verður tillit til hagsmuna landeiganda til að vera ekki þvingaður til að leigja út stórt land undir frístundahús um langa hríð og að markmið frumvarpsins er aðallega að bæta réttarstöðu þeirra leigutaka sem hafa leigt skika lands til þess að geta átt athvarf fyrir sig og fjölskyldu sína utan þéttbýlis en síður aðila sem hafa gnægð lands fyrir frístundahús sín. Jafnframt er tekið fram í málsgreininni að lögin gildi um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð.
Í síðari málsgrein ákvæðisins er kveðið á um að lögin séu ófrávíkjanleg. Væri mönnum að meginstefnu til heimilt að semja sig frá ákvæðum laganna næðust ekki markmið frumvarpsins um að skylda menn til að vera í félagi sem tæki afstöðu til sameiginlegra hagsmuna í frístundabyggð og lágmarksréttar leigutaka lóða undir frístundahús.
Í þessu ákvæði eru nokkur mikilvæg orð og orðasambönd skýrð og skilgreind. Hugtakið frístundabyggð miðast þannig við sex lóðir á tilteknu svæði en ekki hvort sex frístundahús eru á svæðinu. Aðalatriðið hér er að lóðirnar séu skipulagðar með einhverjum hætti þannig að þær myndi eina heild.
Rétt eins og reyndin hefur verið við framkvæmd laga um fjöleignarhús kann að vera flókið að skilgreina hvað sé frístundahús og um það kunna að spretta deilur. Helsta eðliseinkenni hugtaksins samkvæmt þessu frumvarpi er að um hús er að ræða sem stendur utan þéttbýlis og er nýtt í þeim tilgangi að fólk geti dvalist þar tímabundið til að eyða þar frítíma sínum. Orðasambandið „utan þéttbýlis“ ber að skýra í samræmi við skipulagslöggjöf á hverjum tíma en nú er þéttbýli skilgreint sem þyrping húsa þar sem búa a.m.k. 50 manns og fjarlægð milli húsa fer að jafnaði ekki yfir 200 metra, sbr. 14. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997. Eins og áður hefur verið vikið að, er ekki hægt að skrá lögheimili sitt í frístundahúsi eftir 1. janúar 2007, sbr. bráðabirgðaákvæði lögheimilislaga, nr. 21/1990, sbr. lög nr. 149/2006. Skilgreiningin á frístundahúsi byggist því á að þar sé að öðru jöfnu óheimilt að hafa skráð lögheimili. Fylgi geymslur og þess konar mannvirki frístundahúsi, án þess þó að vera samtengd húsinu, er slíkt mannvirki talið vera hluti hússins.
Til að eyða vafa um hugtakið frístundahús er æskilegt að taka fram hvaða mannvirki falla þar ekki undir. Í og skipulags- og byggingarlögum er frístundahús skilgreint sem hús utan þéttbýlis sem ætlað er til tímabundinnar dvalar. Samkvæmt gildandi byggingareglugerð eru svæði fyrir fjallaskála, gangnamannaskála og neyðarskýli flokkuð sem frístundabyggð. Aðstöðuhús, kofar og önnur slík mannvirki kunna að vera reist á landi utan þéttbýlis sem ætlað er samkvæmt samningi eða skipulagi til nota fyrir skógrækt eða annarra nota en þeirra að reisa hefðbundið frístundahús fyrir fjölskylduna til að eyða frítíma saman. Rétt þykir að taka af öll tvímæli um að mannvirki af þessu tagi eru ekki frístundahús í skilningi frumvarps þessa.
Síðasti málsliður 2. tölul. tengist 3. tölul. greinarinnar órjúfanlegum böndum þar sem í síðastnefnda töluliðnum er skilgreint hvaða eiginleika land þarf að búa yfir til að þar geti verið frístundahús í skilningi frumvarpsins. Standi mannvirki á landi sem er ekki skiki undir frístundahús að þá getur mannvirkið aldrei verið frístundahús þó að það uppfylli aðra þætti skilgreiningarinnar.
Samkvæmt 3. tölul. greinarinnar verður skiki lands að vera afmarkaður með nánar tilgreindum hætti og a.m.k. hluti hans nýttur undir frístundahús, eða heimilt að reisa þar slíkt hús, til að um lóð undir frístundahús sé að ræða. Samkvæmt umsögn umhverfisráðuneytisins við frumvarpstillögunni sem lögð var fram í mars 2007 kann að vera að í einstökum byggðarlögum sé ekkert skipulag í gildi um frístundabyggð eða lóðir undir frístundahús. Þetta hefur í för með sér að skilgreina verður lóð undir frístundahús í þessu frumvarpi með víðtækari hætti en eingöngu samkvæmt byggingar- og skipulagslöggjöf. Þetta er ein ástæða þess að lagt er til að lóð verði afmörkuð í samningi eða skipulagi og sem á grundvelli sérgreindrar hagnýtingar, auðkenna eða landamerkja geti talist sjálfstæð eind þar sem hægt er að hafa frístundahús. Önnur ástæða fyrir þessari skipan er að koma í veg fyrir þann skilning að ósérgreind lóð geti fallið undir lögin. Slík lóð kann eðli málsins samkvæmt að vera hluti stórrar fasteignarheildar eins og jarðar, eyðijarðar eða jarðarhluta sem nýttur er af ábúanda, sbr. 2. gr. jarðalaga, nr. 81/2004. Þetta á m.a. að hafa þær afleiðingar að mannvirki, sem varanlega eru skeytt við land sem nýtt er til landbúnaðarnota eða er í ábúð, er ekki frístundahús í skilningi frumvarpsins þó að það kunni að vera nýtt með sambærilegum hætti og slík hús. Segja má að þetta atriði undirstriki gildissvið laganna, þ.e. að þau eigi við um leigu lóða undir frístundahús en ekki leigu á yfirgripsmiklum og stórum landsvæðum.
Réttur til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum er grundvallaratriði í þessu frumvarpi. Mikilvægt er að skilgreina hvað sá réttur merkir. Samkvæmt skilgreiningunni verður frístundahús að standa á lóð til að leigutaki öðlist slíkan rétt. Það verður að vera háð mati hvað sé frístundahús þó að skilgreining í þessari grein ætti að skýra það prýðilega. Í vafatilvikum verður að horfa til þess hvort hús sé tilbúið til notkunar og hvort það sé hæft til búsetu. Sé svo ekki er síður ástæða til að líta á mannvirki sem frístundahús. Hins vegar kann mannvirki sem er í fokheldu ástandi að vera talið frístundahús. Hér verður að hafa í huga að samkvæmt frumvarpinu er réttur til að framlengja leigusamning sterkur réttur leigutaka þar sem hann er ekki háður viljafstöðu eiganda lóðarinnar eða því hvort lóðin sé föl til áframhaldandi leigu eins og t.d. forgangsréttur til húsaleigu er nú skilgreindur í húsaleigulögum, nr. 36/1994. Þessi sérstaða skýrist af því að leigusamningar um lóð undir frístundahús eru að jafnaði langtímasamningar og með stoð í slíkum samningum eru reist verðmæt mannvirki sem yrðu verðlítil ef lóðarréttindi væru ótrygg.
Í frumvarpi þessu eru réttaráhrif bundin við orðið sambúðaraðili, sbr. 3. mgr. 13. gr. og 1. mgr. 20. gr., og kann að skapast vafi um hvernig beri að túlka það. Því þykir rétt að taka af öll tvímæli um að sambúðaraðili merkir einstakling sem er í skráðri sambúð með leigutaka eða umráðamanni lóðar í frístundabyggð. Nánari fyrirmæli um hvað það merkir að vera í skráðri sambúð er nú að finna í 3. mgr. 7. gr. laga um lögheimili, nr. 21/1990, með síðari breytingum.
Umráðamaður lóðar undir frístundahús í frístundabyggð er sá aðili sem hefur umráð yfir slíkri lóðar í a.m.k. eitt ár. Í umráðum yfir lóð undir frístundahús felst að umráðamaður nýti lóðina í því skyni að reisa frístundahús eða hagnýta sér slíkt hús sem þar stendur. Leigutaki lóðar, hvort sem það er upphaflegur leigutaki eða framleigutaki, telst að jafnaði umráðamaður í þessu samhengi. Leigusalar slíkra lóða falla almennt ekki undir þennan hóp. Þinglýstir eigendur lóða, sem ekki hafa verið leigðar út eða seldar, eru þó ávallt umráðamenn lóða í skilningi laga þessara.
Í öðrum kafla laganna, sem spannar 3.–14. gr., er fjallað um réttarsamband leigutaka lóða undir frístundahús og eiganda slíkra lóða. Hugmyndin að baki þessum kafla er að setja grundvallarreglur um samskipti þessara tveggja aðila þannig að líklegt sé að þeir nái samkomulagi á eigin spýtur en fari svo ekki er með ýmsu móti reynt að jafna samningsstöðu aðila.
Í frumvarpstillögum áðurnefnds starfshóps félagsmálaráðherra frá mars 2007 var lagt til að sambærilegt ákvæði yrði lögfest. Það hefur þó tekið hér nokkrum breytingum þar sem lagt er til að lágmarkstími leigu verði 25 ár en í norsku grunnleigusamningslögunum er kveðið á um að lágmarkstími leigu skuli vera 80 ár. Þetta er talið nauðsynlegt til að tryggt sé að samningur sé til langs tíma og tryggi þannig réttarstöðu leigutaka lóðar betur en ef ekkert slíkt ákvæði væri fyrir hendi.
Nauðsynlegt er að tekin sé afstaða til þeirra lágmarksatriða sem fram koma í 1.–8. tölul. 2. mgr. við samningsgerð um leigu lóða undir frístundahús. Ætla má að ef vel er gengið frá samningum í upphafi séu minni líkur á því að deilur komi upp síðar meir. Það er til hagsbóta fyrir báða aðila. Ekki er tekin afstaða til þess í frumvarpinu með hvaða hætti skuli kveðið á um þau atriði sem talin eru í 2. mgr. heldur er aðilum frjálst að semja um þessi atriði eftir því sem henta þykir en skylt er að taka afstöðu til þeirra atriða sem talin eru í 2. mgr.
Þess má vænta að ráðuneytið geri stöðluð samningseyðublöð sem aðilar geti litið til við samningsgerð sína.
Fyrri málsgreinin er samhljóða 13. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samningssamband leigusala og leigutaka lóðar undir frístundahús er langt og viðvarandi. Orðsendingar á milli slíkra aðila hafa að jafnaði mikilvæg réttaráhrif. Hin almenna regla er sú að orðsendingar hafa ekki gildi nema þær hafi borist til móttakanda eða jafnvel komist til vitundar hans. Undantekningar eru frá þessu vegna svokallaðra ákvaða, svo sem uppsagna.
Rétt þykir að taka af öll tvímæli um það að sendanda orðsendinga nægi að jafnaði að sýna fram á og tryggja sér sönnur fyrir því að hann hafi sent orðsendingu þess efnis sem hann heldur fram og vill byggja rétt sinn á af stað frá sér með þeim hætti sem almennt er talinn tryggilegur. Hér er því tekið af skarið um það að áhættan af sendingunni eftir að hún er sannanlega send af stað hvílir á móttakandanum en ekki sendandanum.
Norsku grunnleigulögin gera ráð fyrir að tilkynningar aðila geti farið fram með rafrænum hætti enda hafi verið samið um slíkt. Síðari málsgrein ákvæðisins á sér því þar hliðstæðu.
Fyrri málsgrein þessa ákvæðis er einföld vísiregla um það ástand sem lóð skal vera í þegar til samnings er stofnað. Við túlkun á ákvæðinu má líta til nákvæmari ákvæða í lögum um lausafjárkaup og fasteignakaup, sem og ákvæða húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Landamerki lóða þurfa að vera glögg. Leigutaki skal sjá til þess að svo sé nema um annað sé samið.
Ákvæði þetta er hliðstætt 18. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Sú sérstaða ríkir um leigu á lóðum undir frístundahús að leigutaki ber að jafnaði allan kostnað af viðhaldi, rekstri og greiðslu opinberra gjalda af hinu leigða. Aðilar geta þó samið um aðra skipan.
Sú venja er að leiga fyrir afnot lóðar í eitt ár undir frístundahús skuli greidd einu sinni ári. Ákvæðið lögfestir þá venju. Eðlilegt er að gjalddagi skuli vera um mitt ár enda algengast að umráðamenn lóða undir frístundahús noti sumarleyfi til að vera þar.
Meginregla leiguréttar er að leigutaki megi ekki framleigja hið leigða eða framselja leigusamning án heimildar leigusala. Hér er gert ráð fyrir að slíkt sé heimilt án þess að fengist hafi sérstakt leyfi leigusala. Þetta byggist á eðli hins leigða og að samningar um þetta efni séu til langs tíma.
Færst hefur í vöxt að eigendur frístundahúsa framleigi hús sín til skemmri tíma. Um er að ræða leigu til félagasamtaka og einstaklinga. Lagt er til að tekin verði af öll tvímæli um að leigutaka er heimil framleiga án samþykkis eða samráðs við leigusala.
Þegar leigutaki framleigir lóðarrétt sinn til lengri tíma en eins árs og þegar hann framselur slíkan rétt er honum skylt að tilkynna leigusala um þessi aðilaskipti innan fjögurra vikna frá því að þau voru gerð. Með þessu á að tryggja að leigutaki sýni leigusala eðlilega tillitssemi þegar svo mikilsverðar ráðstafanir á hinu leigða hafa átt sér stað.
Í ákvæðinu er kveðið á um heimild leigutaka til að veðsetja frístundahús sitt ásamt þeim leigulóðarréttindum sem því fylgja án íhlutunar leigusala. Rétt þykir að með skýrum hætti sé kveðið á um að leigutaki geti veðsett mannvirki sín á lóðinni ásamt þeim afnotarétti sem hann nýtur samkvæmt lóðarleigusamningi. Þessi regla er í samræmi við 1. mgr. 17. gr. laga nr. 75/1997, um samningsveð, en þar er mælt svo fyrir að veðsetning á varanlegum afnotarétti til lands og húsa o.fl., sem á landinu eru, nái til allra þeirra réttinda sem veðsali nýtur samkvæmt afnotasamningi. Að öðrum kosti væru möguleikar leigutaka á að veðsetja eignir sínar takmarkaðir.
Þetta ákvæði um uppsögn leigusamnings er mikilvægt í tengslum við rétt leigutaka til að framlengja leigusamning þar sem í frumvarpinu er gert ráð fyrir að leigusali þurfi að segja samningi upp hafi hann hug á að slíta réttarsambandi sínu við leigutaka lóðar sem frístundahús stendur á. Við þá uppsögn öðlast hins vegar leigutaki rétt á að grípa til úrræða sem tryggja honum rétt til að framlengja leigusamning.
Í 1. mgr. er tekið á leigusamningum sem eru ótímabundnir. Mælt fyrir um það að uppsagnarfrestur slíks samnings sé tvö ár. Það er talið mjög íþyngjandi fyrir báða samningsaðila ef samningur er ekki uppsegjanlegur.
Í 2. mgr. er fjallað um lok leigusamninga sem eru tímabundnir. Hin almenna regla er sú að tímabundnir leigusamningar renna út án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila við lok samningsins, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þessari almennu reglu er hér fylgt en á hinn bóginn öðlast leigutaki lóðar, sem frístundahús stendur á, sjálfkrafa rétt til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum hafi tímabundnum leigusamningi ekki verið sagt upp a.m.k. tveimur árum áður en samningur rennur út. Síðasti málsliður 2. mgr. er til að taka af öll tvímæli um að verði tímabundnum samningi sagt upp á samningstímanum taki slík uppsögn aldrei gildi fyrr en við lok umsamins leigutíma.
Í 3. mgr. er kveðið á um að uppsögn leigusamnings skuli vera skrifleg.
Í þessu ákvæði er mælt fyrir um rétt leigutaka lóðar undir frístundahús til að framlengja leigusamning sem er að renna út. Við samningu slíks ákvæðis þarf að gæta að hagsmunum beggja aðila, ekki síst vegna þess að lögin munu gilda um þá samninga sem voru gerðir fyrir gildistöku laganna og eru í gildi þegar lögin koma til framkvæmda. Það er forsenda þessa frumvarps að hægt sé að bæta réttarstöðu þeirra fjölmörgu lóðarleigutaka sem eiga frístundahús á lóð og hafa nú gilda samninga sem renna út innan skamms. Fáar leiðir eru færar í þeim efnum nema leigutaki hafi ótvíræðan rétt til að framlengja leigusamning eða rétt til að leysa lóðina til sín. Hér er fyrrnefnda leiðin valin.
Þessi aðferð við að bæta réttarstöðu leigutaka á sér að einhverju leyti samsvörun í ákvæðum um forgangsrétt leigjanda til húsaleigu að leigutíma loknum, sbr. 51. gr. laga um húsaleigu, nr. 36/1994, og 8. gr. eldri laga um húsaleigusamninga, nr. 44/1979. Sá munur er þó á að frumvarp þetta gerir ráð fyrir að viljafstaða leigusala til áframhaldandi leigu skipti almennt ekki máli. Þessi takmörkun á réttindum landeigenda er sett til að jafna samningsstöðu leigusala og leigutaka lóðar þar sem frístundahús stendur. Það ber að forðast að draga þá ályktun að þetta réttarúrræði hafi almennt gildi eða skuli gilda á öðrum sviðum þar sem það er sérstaklega hugsað til að rétta hlut leigutaka lóðar þar sem frístundahús stendur.
Uppsagnarfrestur ótímabundins samnings er tvö ár og í reynd á það sama við um tímabunda samninga, sbr. 2. mgr. 10. gr. frumvarpsins. Hér er lagt til að leigutaki, þar sem frístundahús stendur, geti brugðist við slíkri uppsögn með skriflegri tilkynningu til leigusala um beitingu réttar til að framlengja leigusamning. Hafi leigutaki ekki sent frá sér slíka tilkynningu a.m.k. ári áður en samningur fellur úr gildi glatar hann rétti sínum til að framlengja leigusamning. Hafi tímabundnum leigusamningi ekki verið sagt upp af hálfu leigusala öðlast leigutaki sjálfkrafa rétt til að framlengja leigusamning, sbr. 2. mgr. 10. gr. frumvarpsins.
Nærtækast er að frestur til að tilkynna um beitingu réttar til að framlengja leigusamning miðist við þann tíma sem eftir er af samningi aðila. Í ljósi þess að slit á langvarandi samningssambandi kann að vera viðurhlutamikið úrræði þykir rétt að leigutaki hafi rúman tíma til að gera upp við sig hvort hann beiti rétti sínum til að framlengja leigusamning. Þetta fyrirkomulag er hliðstætt því sem áðurnefnd lög í Noregi um grunnleigusamninga mæla fyrir um.
Þegar aðilar hafa haft samskipti sín á milli nokkru áður en eldri leigusamningur rennur út, sbr. 10. og 11. gr., er nærtækt að veita þeim svigrúm að ná samkomulagi um gerð nýs leigusamnings áður en sá eldri rennur út. Við gerð slíks samnings gilda öll ákvæði þessara laga, m.a. 3. gr. um form samnings. Verði niðurstaðan sú að aðilar ná ekki samkomulagi verður réttur leigutaka til að framlengja leigusamning virkur.
Í 2. mgr. greinarinnar er gert ráð fyrir að hinn framlengdi samningur verði til 25 ára nema samið sé um lengri gildistíma og að skilmálar framlengda samningsins verði hinir sömu og eldri leigumáli að teknu tilliti þó til 3. og 4. mgr. Þessari skipan er ætlað skapa ákveðna festu við framkvæmd réttar leigutaka til að framlengja leigusamning. Almennt séð er erfiðleikum bundið að sjá öll þau tilvik fyrir þegar rétti til að framlengja leigusamning er beitt. Eðlilegast er því að miða við eldri samning. Séu ákvæði eldri samnings ósanngjörn að verulegu marki kunna aðilar að geta skotið máli fyrir dómstóla með stoð í ákvæðum ógildingarkafla laga um um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936.
Samkvæmt 3. mgr. er leigusala veitt einhliða heimildir til að hækka ársleigu í samanburði við eldri samning. Erfitt er um vik að meta hversu mikið leigusali skuli geta hækkað leiguna þar sem á gildistíma eldri samning kann leigufjárhæð að hafa verið afar lág eða með samkomulagi aðila tekið umtalsverðum hækkunum. Þó að það kunni að vera fýsilegt að miða við hærri stuðul en tvöfalda ársleigu á grundvelli eldri leigusamnings þykir það viðmið varfærnislegt og ætti oft að vera fullnægjandi fyrir málsaðila. Sé annar hvor aðila óánægður með hina nýja leigufjárhæð geta þeir borið hið nýja leigugjald undir kærunefnd frístundabyggðarmála sem hefur heimild til að lækka gjaldið eða hækka með hliðsjón af markaðsaðstæðum.
Af margvíslegum ástæðum kann leigusali hafa ríka ástæðu til að minnka hið leigða land. Samkvæmt 4. mgr. eru honum veittar heimildir til þess. Miðað er við að sé lóðin hálfur hektari geti leigusali ekki minnkað lóðina en allt umfram það að tveggja hektara mörkunum er leigusala fært að draga úr því óhagræði sem fylgir því að leigutaki hafi rétt til að framlengja leigu. Eðlilegt þykir að leigusali hafi leigutaka með í ráðum en sé leigusala ekki svarað innan tiltekins frests getur hann minnkað lóðina einhliða. Réttarúrræði leigusala samkvæmt þessari grein miðast við að byggingar- og skipulagsyfirvöld veiti samþykki fyrir sitt leyti fyrir því að lóðin sé minnkuð. Fáist það ekki er leigusala ómögulegt að minnka hina leigðu lóð. Löglíkur ættu að vera fyrir því að leigusali fái samþykki yfirvalda enda er þetta úrræði hugsað til að draga úr því höggi sem framlengingarrétturinn til leigu er. Nauðsynlegt er að leigusali bregðist fljótlega við eftir að framlengdur samningur er kominn á og af þeim sökum eru tímafrestir settir í 5. mgr. ákvæðisins.
Þegar leigusali hefur hækkað leigu er eðlilegt að aðilar geti leitað til óháðs aðila sem getur endurmetið þessar ráðstafanir að teknu tilliti til aðstæðna á markaði. Einnig kann endurmörkun lóðar að vera óviðunandi fyrir hagsmuni leigutaka, svo sem ef þrengt er verulega að honum án málefnalegrar ástæðu.
Þegar rétti til að framlengja leigusamning hefur verið beitt er ljóst að leigutaki getur haft lóðina á leigu til frambúðar. Þannig verður til nýr 25 ára lóðarleigusamningur þegar rétti til framlengingar á leigu er beitt skv. 11. gr. frumvarpsins og svo koll af kolli. Slíkt þrengir möguleika leigusalans til að nýta sér eign sína. Með hliðsjón af þessu þykir sanngjarnt að leigusali geti hvenær sem er að liðnum tíu árum frá því að framlengdur lóðarleigusamningur tók gildi krafist þess að leigutaki leysi lóðina til sín gegn fullu verði. Komist aðilar ekki að samkomulagi um verð geta þeir skotið málinu til kærunefndar frístundabyggðarmála. Skýra verður orðin fullt verð með hliðsjón af 72. gr. stjórnarskrárinnar.
Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar eru leigusala veittar heimildir til að segja framlengdum samningi upp og leysa lóðina til sín þegar aðilaskipti verða. Þessar heimildir eru háðar því skilyrði að aðstæður við aðilaskipti falli ekki undir tilvik sem nefnd eru í 3. mgr. Þetta ákvæði þarf að mótast í framkvæmd en grunnhugmynd þess er að þrengja rétt leigutaka til að ráðstafa réttindum sínum á grundvelli hins framlengda samnings nema ráðstöfunin sé í þágu náins venslafólks. Þetta er í samræmi við yfirlýstan tilgang frumvarpsins um að bæta réttarstöðu fjölskyldufólks sem hefur um langt skeið hlúð að frístundahúsi sínu og þeirri lóð sem það stendur á.
Þar sem í 8. gr. er kveðið á um skyldu leigutaka til að upplýsa leigusala um framsal leiguréttinda og 2. mgr. 13. gr. kveður á um mikilvæg réttaráhrif til handa leigusala ef aðilaskipti verða að leiguréttindum, þykir nærtækt að leigusali geti rift leigusamningi hafi leigutaki brotið tilkynningarskyldu sína skv. 8. gr. þegar um er að ræða sölu eða önnur aðilaskipti á leiguréttindunum á gildistíma hins framlengda samnings.
Að öðru leyti gilda almennar reglur um riftun samninga um leigu á lóð undir frístundahús og verða dómstólar að meta hvort skilyrði riftunar sé fullnægt.
Í III. kafla frumvarpsins, 15.–21. gr., er fjallað um samskiptareglur á milli umráðamanna lóða undir frístundahús í frístundabyggð. Fjölmörg atriði sameina hagsmuni umráðamanna slíkra lóða. Það þarf að gera vegi um frístundabyggðina svo að hægt sé að komast að einstökum lóðum og það kann að vera vilji til þess að gera göngustíga, leiksvæði o.s.frv. Talið er nauðsynlegt að allir umráðamenn lóða þurfi að vera í félagi til að geta tekið ákvörðun um þessi atriði sem bindi alla. Ákvæði þessa kafla eru lítið breytt frá tillögum starfshóps sem félagsmálaráðherra skipaði í júlí 2006.
Samkvæmt þessari grein er umráðamönnum lóða undir frístundahús skylt að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Hér að framan voru færð rök fyrir þessari skyldu til félagsaðildar og þykir hún að meginstefnu til nauðsynleg þegar lóðir undir frístundahús eru orðnar sex eða fleiri á tilteknu afmörkuðu svæði, sbr. orðskýringu á hugtakinu frístundabyggð í 2. gr. frumvarpsins. Frá þessari félagsskyldu er þó undantekning gerð ef umráðamenn lóða undir frístundahús í frístundabyggð eru þrír eða færri. Þetta stafar m.a. af því að ekki er óalgengt að stéttarfélög eða önnur slík samtök hafi umráð nánast allra lóða í byggðinni. Engin ástæða er til að skylda slíka aðila til að vera í félagsskap.
Í greininni er fjallað um afmörkun félagssvæðis frístundabyggðar. Meginreglan er sú að landamerki þeirrar jarðar sem frístundabyggðin tilheyrir eða hefur tilheyrt afmarkar félagssvæði. Lagt er til að veittar séu rúmar heimildir til að láta aðra þætti ráða afmörkun félagssvæðis. Þannig er heimilað að láta félagssvæði taka til fleiri en einnar jarðar náist um það samkomulag á milli eigenda frístundahúsa í viðkomandi frístundabyggðum. Einnig er heimilt að láta sameiginlega hagsmuni eða önnur landfræðileg mörk afmarka umdæmi félags, t.d. ár eða vegi sem skipta jörð í aðskildar einingar.
Greinin fjallar um boðun stofnfundar félags í frístundabyggð. Einn umráðamaður lóðar undir frístundahús getur boðið til fundar og þarf að boða alla umráðamenn þeirra lóða sem taldar eru falla innan félagssvæðis byggðarinnar. Upplýsinga um alla umráðamenn þarf án efa yfirleitt að afla hjá jarðareiganda eða hjá sýslumanni. Ekki er gerð krafa um að fundur sé boðaður með ábyrgðarbréfi þar sem það gæti verið íþyngjandi fyrir smærri félög. Hins vegar er á það lögð áhersla að staðið sé að fundarboði með hliðstæðum hætti og í smærri félögum með bréfi, tölvubréfi og auglýsingu á áberandi stað, t.d. við aðalinnkeyrslu á umrætt frístundasvæði.
Markmiðið með því að stofnsamþykktum félags í frístundabyggð verð þinglýst sem athugasemdum á allar þær lóðir sem taldar eru upp í samþykktum þess er að með þeim hætti getur þriðji aðili ávallt fengið upplýsingar um gildandi samþykktir við kaup og sölu eigna. Slíkt fyrirkomulag er talið mundu þjóna svipuðu hlutverki og eignaskiptasamningur.
Í greininni er fjallað um hlutverk félaga í frístundabyggð. Þar sem hlutverk þeirra geta verið misjafnlega stór í sniðum þykir rétt að ákvæði þetta sé frávíkjanlegt þó að talin séu upp í dæmaskyni verkefni sem slík félög taka venjulega að sér. Eðli málsins samkvæmt geta verkefni félagsins ráðist t.d. af ákvæðum í kaup- eða leigusamningum.
Yfirleitt gildir sú regla í félögum að aðalfundir eru haldnir að vori. Hér er lagt til að aðalfund þurfi í síðasta lagi að halda fyrir 1. september ár hvert. Þetta helgast af séraðstæðum í frístundabyggð. Eðli málsins samkvæmt eru eigendur mest í húsum sínum yfir sumartímann. Á þeim tíma kann að vera auðveldast að boða til fundar í félaginu. Þeim kosti er haldið opnum að félagsmenn geta boðað til fundar hafi félagsstjórn einhverra hluta vegna ekki gert það fyrir 1. október.
Dagskrármál aðalfundar eru hefðbundin og í samræmi við það sem tíðkast.
Ákvæðið fjallar um vægi atkvæða og skiptingu kostnaðar. Fram hefur komið að við samningu greina frumvarpsins hefur verið horft til laga um fjöleignarhús. Í þeim eru ítarlegar ákvæði um töku ákvarðana og vægi atkvæða. Hér er sú leið valin að allar reglur um þessi efni séu einfaldar.
Umhverfisráðuneytið hefur bent á að aðstæður í frístundabyggðum geta verið ólíkar og að sumar byggðir væru ekki formlegar samþykktar sem slíkar. Þetta kann m.a. að stafa af því að skipulagsvinnu fyrir svæðið er ekki lokið þrátt fyrir ákvæði skipulags- og bygginglaga þar að lútandi. Lóð undir frístundahús kann því að vera skilgreind í samningi en ekki í staðfestu skipulagi, sbr. skilgreiningu á því hugtaki í 2. gr. frumvarpsins. Með hliðsjón af þessu er lagt til að grundvöllur við ákvörðun á vægi atkvæða og skiptingu kostnaðar sé lóð undir frístundahús. Hverri lóð fylgir eitt atkvæði og umráðamaður slíkrar lóðar fer með atkvæðið. Einn og sami umráðamaðurinn getur haft mörg atkvæði í félaginu enda hafi hann umráð margra lóða í byggðinni.
Ákvæði um lögveð ofl. á sér hliðstæðu í 48. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Nauðsynlegt er að hafa ákvæði af þessu tagi til að félag hafi úrræði til að þvinga fram greiðslu sameiginlegs kostnaðar.
Greinin fjallar um þátttöku í ákvörðunum og lögmæti þeirra. Í 1. mgr. er fjallað um aðila sem eiga rétt til fundarsetu en þeir eru félagsmenn, makar þeirra og sambúðarfólk. Maki félagsmanns er hjúskaparaðili samkvæmt hjúskaparlögum eða lögum um staðfesta samvist. Með sambúðarfólki er átt við fólk í skráðri sambúð, sbr. 3. mgr. 7. gr. lögheimilislaga, nr. 21/1990.
Samkvæmt 2. mgr. getur umboðsmaður mætt á fund og farið með atkvæðisrétt félagsmanns. Hliðstætt ákvæði er í 3. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Við samningu 4. mgr. vógust á þau sjónarmið að vernda félagsmenn fyrir ákvörðunum félagsins sem væru fjárhagslega íþyngjandi og að ekki væru settar svo strangar kröfur um þátttöku í ákvörðunum að félagið yrði óstarfhæft. Niðurstaðan er sú að gera auknar kröfur til fundarboðunar þegar fyrir liggur tillaga um að taka ákvarðanir sem leiða af sér útgjöld sem eru meiri en nemur árlegum tekjum þess af félagsgjöldum. Í greininni er kveðið á um að í þessum tilvikum beri að boða fund með sannanlegum hætti sem felur í sér að fund skuli boða með ábyrgðarbréfi. Sama gildir um ákvarðanir sem fela í sér bindingu til langs tíma fyrir félagið. Í staðinn er slakað á kröfum um þátttöku í ákvörðunum. Þannig telst slík ákvörðun lögleg sé hún tekin að viðstöddum þriðjungi félagsmanna og 2/ 3 hlutar þeirra eru samþykkir.
Greinin þarfnast ekki skýringa.
Í IV. kafla frumvarpsins, 22.–28. gr., er m.a. fjallað um mögulegt samstarf félags frístundabyggðar við sveitarstjórn, valdsvið kærunefndar frístundabyggðarmála og fleira.
Ákvæði greinarinnar er stefnuvísandi um samráð sveitarstjórnar við félög í frístundabyggð. Í greininni kemur fram að félög í frístundabyggð geti óskað eftir því við hlutaðeigandi sveitarstjórn að halda fund til að veita upplýsingar um sameiginleg hagsmunamál, þjónustu, skipulagsmál og önnur mál sem snerta frístundabyggðina og sveitarfélagið.
Áður en frumvarp þetta var endanlega smíðað hafði þó nokkur umræða farið fram á vegum starfshóps þess sem skipaður var af ráðherra í júlí 2006 um hvernig leysa ætti úr ágreiningsefnum sem kæmu upp á grundvelli laganna. Niðurstaða starfshópsins var að fela kærunefnd fjöleignarhúsamála vald til að leysa úr ágreiningi sem varðaði framkvæmd ákvæði sem er nú að finna í III. kafla frumvarps þessa. Margvíslegar athugasemdir bárust við þessa skipan og var m.a. lagt til að leigutaki lóðar hefði rétt til að framlengja leigu og að ef aðilar kæmust ekki að samkomulagi um leiguverð gætu þeir skotið máli til gerðardóms sem mundi starfa eftir lögum um samningsbundna gerðardóma, nr. 53/1989, með síðari breytingum. Í frumvarpi þessu er hins vegar sú leið farin að skipuð verði sérstök kærunefnd, kærunefnd frístundabyggðamála, sem hafi vald til að taka aðfararhæfar ákvarðanir varðandi leigugjald og innlausnarverð en geti eingöngu gefið rökstutt álit vegna álitamála sem varða innbyrðis samskipti umráðamanna lóða í frístundabyggð.
Þar sem nefndin á að vera allvaldamikil í mikilvægum málefnum er talið nærtækast að ráðherra skipi alla þá sem sæti skulu eiga í nefndinni og að formaður hennar skuli uppfylla skilyrði laga til að gegna embætti héraðsdómara. Rétt þykir að lágt gjald verði tekið af þeim sem vísar ágreiningi til nefndarinnar. Afgreiðsla nefndarinnar á málum eru endanlegir lyktir mála á stjórnvaldsstigi en aðilar geta skotið málum til dómstóla ef því er að skipta.
Nýbreytni sem þetta frumvarp leiðir af sér er að leigutaki lóðar undir frístundahús þar sem frístundahús stendur hefur rétt til að framlengja leigusamning takist ekki samningur um gerð nýs leigusamnings. Þessi ríki réttur leigutaka kann í einstaka tilvikum að vera ósanngjarn í garð leigusala. Af þeim sökum er leigusala veittar ýmsar heimildir, eins og til að hækka leigu, endurmarka stærð lóðar og krefjast innlausnar með tilteknum hætti. Til að þessi úrræði leigusala verði raunhæf, sanngjörn og virk er nauðsynlegt að veita honum og gagnaðila möguleika á að leita til óháðs aðila sem getur endurskoðað fjárhæðir leigugjalds eða innlausnarverð og stærð lóðar. Um þennan starfa kærunefndar frístundabyggðarmála þarf því að hafa allviðamikil ákvæði eins og þessi grein ber með sér.
Í 1. mgr. er kveðið á um mál sem varða fjárhæð nýs leigugjalds á grundvelli framlengds leigusamnings, sbr. 3. mgr. 12. gr. Mikilvægt er að hafa í huga að nefndin getur hækkað leigugjaldið umfram það hámark sem getið er í 3. mgr. 12. gr. og helgast það af því að ósjaldan er leiga á lóðum undir frístundahús lág og ósanngjarnt kann að vera að leigusali sé bundinn af tvöföldun leigugjaldsins en að það miðist ekki við markaðsverðmæti. Við ákvörðun leigugjalds með úrskurði skal nefndin fyrst og fremst leitast við að líta til markaðsverðmætis en í undantekningartilvikum, t.d. ef aðstaða leigutaka er þannig eða fyrri samskipti aðila hníga í þá veru, getur nefndin í úrskurðum sínum litið til sanngirnissjónarmiða.
Almennt séð eiga heimildir nefndarinnar til að hliðra til stærð lóðar að vera nokkuð þröngar. Sé hins vegar augljóst að hin nýju mörk séu leigutaka íþyngjandi hefur nefndin færi á að breyta þeim með úrskurði enda væri slíkur úrskurður í samræmi við önnur lög, t.d. skipulags- og byggingarlög.
Við ákvörðun innlausnarverðs skv. 13. gr. skal nefndin miða við markaðsverðmæti þeirra verðmæti sem innleyst eru. Hafi ákvörðun um innlausn farið í bága við lagaskilyrði ber að hafna því að innlausnarrétturinn komi til framkvæmda.
Fyllsta ástæða er fyrir kærunefndina að leita sátta á meðal aðila ef þess er kostur. Takist sáttir skal hún færð til bókar. Sátt eins og úrskurður er aðfararhæf, sbr. 6. mgr. greinarinnar.
Með þessari grein er kveðið á um að kærunefndin geti eingöngu gefið rökstutt álit um málefni sem varðar framkvæmd einstakra mála í frístundabyggð. Þetta hlutverk nefndarinnar væri því svipað og kærunefndar fjöleignarhúsamála.
Greinarnar þarfnast ekki skýringa.
Í þessari grein er fjallað um gildistöku laganna. Lagt er til að þau taki gildi 1. september 2008 svo að hægt sé að nýta sumarið 2008 til að kynna lögin í helstu frístundabyggðum landsins. Rétt þykir að taka af öll tvímæli um að lögin taka ekki til samninga undir frístundahús sem hafa runnið úr gildi fyrir gildistöku laganna. Lögin gilda hins vegar um samninga sem eiga rót sína að rekja fyrir gildistöku laganna og eru enn í gildi þegar lögin koma til framkvæmda. Leigutími slíkra samninga heldur gildi sínu þó að hann kunni að vera styttri en 25 ár. Önnur ákvæði slíkra samninga sem brjóta í bága við lögin hafa ekki gildi nema annað sé tekið fram í lögunum eða leiði af eðli máls.
Leysa þarf úr þeim málum þegar réttar til að framlengja leigusamning er neytt en leigutími samnings rennur út innan tveggja ára frá gildistöku laganna. Úr þessu er leyst með ákvæði til bráðabirgða þar sem kveðið er á um að leigutaki verði að tilkynna leigusala fyrir 1. desember 2008 að hann vilji neyta réttar til að framlengja leigusamning ella hafi hann fyrirgert þessum rétti. Einnig þarf að taka sérstaklega á því þegar leigusamningur rennur út skömmu eftir gildistöku laganna en innan þess frests sem veittur er fyrir leigutaka til að öðlast rétt til að framlengja samning. Ákvæðið tekur af öll tvímæli um að leigutaki geti innan frestsins beitt þessum rétti þrátt fyrir umsamin leigulok.
Fylgiskjal I.
Félags- og tryggingamálaráðuneytið:
Í frumvarpinu kemur fram að fjöldi húsa í frístundabyggð hafi rúmlega tvöfaldast á áratugnum 1994 til ársloka 2006; fjögað úr 5000 í 11.000. Af þessu hefur leitt fjölgun erinda sem sveitarstjórnum hafa borist frá eigendum húsa í frístundabyggð. Samkvæmt upplýsingum sem fram komu á fundum starfshópsins sem samdi frumtillögu að frumvarpinu eru erindin af margvíslegum toga. Þó er fyrst og fremst verið að leita upplýsinga og skýringa, t.d. á ákvörðun sveitarstjórna á álagningu fateignagjalda og breytingum á gjaldskrám fyrir ýmiss konar þjónustu við eigendur húsa í frístundabyggð. Ætla má að vinna starfsfólks sveitarstjórna við úrlausn slíkra fyrirspurna hafi vaxið í réttu hlutfalli við fjölgun frístundahúsa. Með frumvarpinu er lagt til í 22. gr. að félag eigenda húsa í frístundabyggð geti óskað eftir því við hlutaðeigandi sveitarstjórn að haldinn verði fundur til að veita upplýsingar um sameiginleg hagsmunamál, þjónustu, skipulagsmál og önnur mál sem snerta frístundabyggðina og sveitarfélagið. Fram kemur í athugasemdum að ákvæðið er stefnuvísandi og ekki skuldbindandi fyrir sveitarstjórn að verða við slíkri ósk. Ekki felst nein skylda fyrir sveitarfélag að halda fund með sérhverju félagi í sveitarfélaginu. Þannig getur sveitarstjórn hæglega haldið einn sameiginlegan fund með fulltrúum allra félaga í sveitarfélaginu. Þar af leiðandi verður ekki séð að frumvarpið feli í sér útgjaldaauka fyrir sveitarfélögin í landi. Þvert á móti má ætla að með skipulögðu og reglubundnu samráði muni draga úr fyrirspurnum frá einstaklingum og félögum um sameiginleg hagsmunamál. Sé rétt staðið að málum getur frumvarpið leitt til hagræðingar og sparnaðar fyrir sveitarfélögin.
Fylgiskjal II.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Með frumvarpinu er lagt til að settar verði lágmarksreglur um samninga um leigu lóða undir frístundahús sem eru tveir hektarar að stærð eða minni og reglur um réttarsamband leigusala og leigutaka slíkra lóða. Þá er lagt til að komið verði á fót sérstakri kærunefnd, kærunefnd frístundabyggðamála, sem er ætlað m.a. að skera úr um fjárhæð leigugjalds ef forgangsrétti til leigu lóðar er beitt og enn fremur að skera úr um ágreiningsatriði á milli umráðamanna lóða í frístundabyggð. Gert er ráð fyrir að kostnaður vegna starfa úrskurðarnefndar verði óverulegur og rúmist innan fjárhagsramma félags- og tryggingamálaráðuneytis.
Þskj. 614 — 372. mál.
Frumvarp til laga
um frístundabyggð.
(Lagt fyrir Alþingi á 135. löggjafarþingi 2007–2008.)
I. KAFLI
Almenn ákvæði.
1. gr.
Gildissvið.
Ákvæði laga þessara eru ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls.
2. gr.
Orðskýringar.
Í lögunum er merking eftirtalinna orða og orðasambanda þessi:
1. Frístundabyggð: Afmarkað svæði innan jarðar eða jarða þar sem eru a.m.k. sex lóðir undir frístundahús.
2. Frístundahús: Hús utan þéttbýlis sem aðallega er nýtt til að fólk geti dvalist þar tímabundið til að eyða frítíma sínum og þar sem að öðru jöfnu er óheimilt að hafa skráð lögheimili. Mannvirki sem stendur á lóð fyrir frístundahús, svo sem geymsla, en er ekki samtengt frístundahúsi, er hluti hússins í skilningi laga þessara. Þó teljast eftirfarandi mannvirki ekki frístundahús í skilningi laga þessara: Fjallaskálar, gangnamannaskálar, aðstöðuhús, neyðarskýli, kofar og önnur slík mannvirki utan þéttbýlis. Enn fremur teljast hús og önnur mannvirki, sem standa á landi sem fellur utan 3. tölul., ekki frístundahús í skilningi laga þessara.
3. Lóð undir frístundahús: Skiki lands utan þéttbýlis sem afmarkaður er í samningi eða skipulagi, sem á grundvelli sérgreindrar hagnýtingar, auðkenna eða landamerkja getur talist sjálfstæð eind og hefur a.m.k. að hluta til verið nýttur undir frístundahús eða heimilt er að reisa slíkt hús þar.
4. Réttur til að framlengja leigusamning: Réttur leigutaka lóðar undir frístundahús til að leigja lóðina áfram að leigutíma loknum enda sé frístundahús á lóðinni.
5. Sambúðaraðili: Einstaklingur sem er í skráðri sambúð með leigutaka eða umráðamanni lóðar í frístundabyggð.
6. Umráðamaður lóðar undir frístundahús: Sá sem hefur umráð yfir lóð undir frístundahús í frístundabyggð í a.m.k. eitt ár.
II. KAFLI
Leiga á lóð undir frístundahús.
3. gr.
Form og efni samnings um leigu á lóð undir frístundahús.
Í leigusamningi skv. 1. mgr. skal m.a. koma fram:
1. nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila,
2. staðsetning og hnit hins leigða lands,
3. hvort samningur sé tímabundinn eða ótímabundinn,
4. fjárhæð leigu og ákvæði um endurskoðun á leigutíma ef því er að skipta,
5. hvar og hvernig skuli greiða leiguna,
6. réttur leigutaka til að framlengja leigusamning,
7. hvort leigutaki njóti forkaupsréttar við sölu og
8. hvort leigutaki skuli setja tryggingu og með hvaða hætti.
Í samningnum skal enn fremur ákvarða hvort og að hve miklu leyti skal greiða kostnað vegna:
1. aðgangs að vatni,
2. aðgangs að rafmagni,
3. lagningar og viðhalds vega og
4. uppsetningar og viðhalds girðinga.
4. gr.
Orðsendingar.
Þurfi aðili leigusamnings vegna fyrirmæla þessa kafla að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, skal hún send með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt hefur orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda.
Aðilar geta samið um að senda megi orðsendingar skv. 1. mgr. á rafrænu formi.
5. gr.
Ástand hins leigða.
Lóð undir frístundahús skal, þegar hún er afhent leigutaka, vera í því ástandi sem um var samið og sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun hennar og staðsetningu.
Leigutaka ber að sjá til þess að landamerki lóðar séu greinileg nema um annað sé samið.
6. gr.
Viðhald og rekstur hins leigða. Greiðsla opinberra gjalda.
7. gr.
Greiðsla leigu.
8. gr.
Framleiga og framsal.
Framleiga og framsal leiguréttinda á lóð undir frístundahús er leigutaka heimil án samþykkis leigusala. Leigutaki skal tilkynna leigusala um framleigu lóðarleiguréttinda til lengri tíma en eins árs eða framsal lóðarleiguréttinda innan fjögurra vikna frá slíkum aðilaskiptum.
9. gr.
Veðsetning leigulóðarréttinda.
10. gr.
Uppsögn leigusamnings.
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þó öðlast leigutaki lóðar, sem frístundahús stendur á, rétt til að framlengja leigusamning hafi leigusali ekki sagt leigusamningi upp a.m.k. tveimur árum fyrir lok umsamins leigutíma. Uppsögn tímabundins samnings haggar ekki leigutíma hans.
Uppsögn leigusamnings skal vera skrifleg.
11. gr.
Réttur til að framlengja leigusamning.
12. gr.
Skilmálar framlengds leigusamnings.
Nú ná aðilar ekki samkomulagi áður en samningstími eldri leigusamnings rennur út og framlengist þá eldri samningur um 25 ár nema samkomulag sé um lengri gildistíma. Að öðru leyti skulu skilmálar framlengds leigusamnings vera hinir sömu og í eldri leigumála, sbr. þó 3. og 4. mgr.
Nú hefur eldri leigusamningur verið framlengdur skv. 2. mgr. og er leigusala þá einhliða heimilt að hækka ársleigu framlengds leigusamnings sem nemur allt að tvöfaldri fjárhæð ársleigu eldri leigusamnings. Leigusali getur einnig einhliða ákveðið að leigufjárhæð hækki árlega í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs eða byggingarvísitölu hafi slíkt ákvæði ekki verið fyrir hendi í eldri samningi.
Þegar leigusamningur er framlengdur skv. 2. mgr. er leigusala heimilt að fara fram á það skriflega við leigutaka að hann velji hvaða hluti landsins, umfram hálfan hektara, fari úr leigunotum gegn hlutfallslegri lækkun lóðarleigu. Hafi leigusala borist rökstuddar óskir leigutaka skal hann í samráði við hann breyta stærðarmörkun lóðarinnar. Svari leigutaki ekki leigusala skriflega innan fjögurra vikna frá því að beiðni leigusala var send eða leigutaki hafnar að velja hvaða hluti landsins fari úr leigunotum getur leigusali einhliða minnkað stærð hins leigða. Endurmörkun lóðar samkvæmt þessari málsgrein má aldrei leiða til þess að lóð verði minni en hálfur hektari. Sé breyting á stærð lóðar háð samþykki skipulags- og byggingaryfirvalda getur endurmörkun lóðar ekki átt sér stað fyrr en að fengnu samþykki þar til bærra stjórnvalda.
Leigusali skal tilkynna leigutaka að hann hyggist beita heimildum sínum skv. 3. og 4. mgr. eigi síðar en ári eftir að framlengdur leigusamningur komst á ella fyrirgerir hann rétti sínum til breytinga á samningnum. Nú hefur þessum heimildum leigusala verið beitt og öðlast þær þá fyrst gildi þegar leigutaka hefur verið tilkynnt um þær skriflega.
Nú sættir annar hvor aðila sig ekki við leigufjárhæð skv. 3. mgr. eða endurmörkun lóðar skv. 4. mgr. og getur hann þá skotið málinu til úrskurðar kærunefndar frístundabyggðarmála skv. 24. gr.
13. gr.
Innlausnarréttur.
Nú hafa aðilaskipti orðið að leiguréttindum eftir að leigusamningur var framlengdur skv. 11. gr. og öðlast þá leigusali rétt til að segja leigusamningi upp með sex mánaða fyrirvara og leysa til sín þau mannvirki sem eru á lóðinni gegn fullu verði enda tilkynni hann skriflega um beitingu þessa réttar innan þriggja mánaða frá því að honum var send tilkynning skv. 8. gr.
Ákvæði 2. mgr. koma ekki til framkvæmda þegar nýr leigutaki er maki, sambúðaraðili, barn, barnabarn, kjörbarn, systkini, foreldri, lögerfingi eða bréferfingi. Þau koma ekki heldur til framkvæmda ef aðilaskipti hafa orðið á grundvelli nauðungarsölu, búskipta, félags- og sameignarslita, fyrirframgreiðslu arfs og annarra þess háttar aðilaskipta.
Nú greinir aðila á um innlausnarverð eða réttmæti uppsagnar samkvæmt þessari grein og getur annar hvor aðila þá skotið ágreiningnum til úrskurðar kærunefndar frístundabyggðarmála skv. 24. gr.
14. gr.
Riftun leigusamnings.
III. KAFLI
Réttindi og skyldur í frístundabyggð.
15. gr.
Félag í frístundabyggð.
Félagssvæði ræðst af jarðarmörkum. Heimilt er að sérstakir sameiginlegir hagsmunir eða önnur landfræðileg mörk afmarki umdæmi félags þannig að fleiri en eitt félag geti starfað á sömu jörð eða félagssvæði nái til fleiri en einnar jarðar.
Nú er félag í frístundabyggð stofnað fyrir gildistöku laga þessara og skulu samþykktir þess halda gildi sínu að því leyti sem þær samrýmast lögum þessum.
16. gr.
Stofnfundur.
Á stofnfundi skal setja félaginu samþykktir sem hafa a.m.k. að geyma ákvæði um:
1. nafn félags,
2. heimilisfang og varnarþing,
3. félagssvæði og skulu þar taldar upp allar lóðir í viðkomandi frístundabyggð,
4. verkefni félagsins,
5. skipun og starfssvið félagsstjórnar,
6. málsmeðferðarreglur, reikninga félags og skoðunarmenn þeirra,
7. skyldu til framlagningar endurskoðaðra reikninga,
8. árgjald vegna starfsemi félagsins.
Stjórn félags í frístundabyggð skal hlutast til um að samþykktum félagsins verði þinglýst á allar þær fasteignir sem taldar eru upp í samþykktum þess.
17. gr.
Hlutverk félags.
1. lagningu og viðhald akvega og göngustíga að og innan svæðis,
2. gerð og rekstur á sameiginlegum svæðum í frístundabyggðinni, svo sem leiksvæðum og bílastæðum.
3. gerð og rekstur á sameiginlegum aðveitum og fráveitum,
4. gerð og viðhald sameiginlegrar girðingar um svæðið,
5. uppsetningu og rekstur öryggiskerfa.
18. gr.
Um aðalfund.
Aðalfund skal boða bréflega með a.m.k. tveggja vikna fyrirvara. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Þá skal geta þeirra mála sem ræða á og meginefnis tillagna þeirra sem leggja á fyrir fundinn.
Á aðalfundi skulu a.m.k. vera eftirtalin mál á dagskrá:
1. skýrsla stjórnar um starfsemi félagsins,
2. endurskoðaðir reikningar lagðir fram til samþykktar og umræður um þá,
3. kosning formanns,
4. kosning annarra stjórnarmanna,
5. kosning varamanna,
6. kosning skoðunarmanna reikninga og varamanna þeirra,
7. framlagning rekstrar- og framkvæmdaáætlunar fyrir næsta ár,
8. ákvörðun um árgjald til félagsins,
9. mál sem tiltekin eru í fundarboði og
10. önnur mál.
19. gr.
Vægi atkvæða og skipting kostnaðar.
Kostnaður skiptist að jöfnu og ræðst af fjölda lóða undir frístundahús á félagssvæðinu. Umráðamanni lóðar undir frístundahús er skylt að greiða sinn hluta kostnaðar sem hlýst af ákvörðun sem löglega hefur verið tekin.
Greiði félagsmaður ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði og í félagssjóð eignast félagið lögveð í eign hans á félagssvæðinu til tryggingar kröfunni. Lögveðið nær einnig til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfunni ef því er að skipta.
Lögveð stofnast þegar félag innir greiðslu af hendi eða á gjalddaga félagsgjalds ef um slík vanskil er að ræða.
Lögveð fellur niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Viðurkenning eiganda utan réttar nægir ekki til að rjúfa fyrningu.
20. gr.
Þátttaka í ákvörðunum og lögmæti þeirra.
Félagsmaður má veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Skal umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð. Slíkt umboð má hvenær sem er afturkalla.
Afl atkvæða ræður úrslitum mála annarra en þeirra sem fjallað er um í 4. og 5. mgr.
Ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir eða stofna til kostnaðar sem leiðir til útgjalda sem eru umfram venjulegan rekstrarkostnað félagsins telst því aðeins gild að hún hljóti samþykki minnst 2/ 3 hluta greiddra atkvæða og minnst þriðjungur félagsmanna sæki fundinn.
Ákvörðun um gerð samþykkta skv. 15. gr. eða breytingu á þeim verður því aðeins gild að hún hljóti samþykki minnst 2/ 3 hluta greiddra atkvæða og minnst helmingur félagsmanna sæki fundinn.
21. gr.
Félagsstjórn.
IV. KAFLI
Ýmis ákvæði.
22. gr.
Samráð sveitarstjórna og félags í frístundabyggð.
23. gr.
Kærunefnd frístundabyggðarmála.
Nefndarmenn skulu vera þrír og skulu a.m.k. tveir vera lögfræðingar. Varamenn skulu vera jafnmargir og skipaðir á sama hátt. Formaður nefndarinnar skal fullnægja skilyrðum laga til að hljóta skipun í embætti héraðsdómara.
Sá sem vísar ágreiningi til kærunefndar frístundabyggðarmála skal greiða 15.000 króna gjald til ríkissjóðs. Að öðru leyti skal kostnaður við störf kærunefndar greiðast úr ríkissjóði.
Álit og úrskurðir kærunefndar frístundabyggðarmála eru endanlegir á stjórnsýslustigi.
24. gr.
Úrskurðir kærunefndar frístundabyggðarmála.
Nú sættir annar hvor aðila sig ekki við endurmörkun á stærð lóðar skv. 4. mgr. 12. gr. og getur hann þá skotið málinu til úrskurðar kærunefndar frístundabyggðarmála sem getur hliðrað mörkum lóðarinnar til enda sé sýnt fram á að endurmörkunin hafi verið ósanngjörn eða óeðlileg.
Nú greinir aðila á um lögmæti innlausnar og innlausnarverðs skv. 1. og 2. mgr. 13. gr. og geta þeir skotið málinu til úrskurðar kærunefndar frístundabyggðarmála. Sé innlausn talin gild skal innlausnarverð miðast við markaðsverðmæti.
Þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum að samkvæmt þessari grein skal kærunefnd leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Náist sátt skal hún færð til bókar og skal þar greina fjárhæðir og aðra skilmála.
Ráðherra er heimilt í reglugerð að setja fyrirmæli um viðmiðunarfjárhæðir við ákvörðun leigugjalds og innlausnarverð sem nefndin getur haft til hliðsjónar í úrskurðum sínum. Þessar viðmiðunarfjárhæðir skulu byggjast á haldbærum upplýsingum um markaðsverðmæti lóða og frístundahúsa í helstu frístundabyggðum landsins.
Úrskurðir skv. 1.–3. mgr. og sáttir skv. 4. mgr. eru aðfararhæfir.
25. gr.
Álit kærunefndar um frístundabyggð.
26. gr.
Málsmeðferð kærunefndar.
Skal kærunefnd gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri. Skal gefa honum hæfilegan frest í því skyni. Heimilt er kærunefnd að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum og óska umsagnar frá öðrum sem málið snertir eða við kemur. Um málsmeðferð fer að öðru leyti samkvæmt stjórnsýslulögum.
Ráðherra er heimilt með reglugerð að setja nánari ákvæði um erindi til kærunefndar, störf hennar, starfsskilyrði, sáttatilraunir o.fl.
27. gr.
Reglugerðarheimild.
28. gr.
Gildistaka og lagaskil.
Lög þessi taka ekki til samninga um leigu á lóðum undir frístundahús sem fallið hafa úr gildi fyrir gildistöku laganna.
Lög þessi taka til samninga um leigu á lóð undir frístundahús sem eru í gildi við gildistöku laga þessara. Ákvæði slíkra samninga, sem brjóta í bága við lög þessi, eru ógild nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Leigutími slíkra samninga skal þó vera óhaggaður.
Ákvæði til bráðabirgða.
Nú fellur tímabundinn samningur um leigu á lóð undir frístundahús úr gildi innan tveggja ára frá gildistöku laga þessara og skal þá leigutaki lóðar, sem frístundahús stendur á, hafa rétt til að framlengja leigusamning, sbr. 11. gr. Leigutaki skal tilkynna leigusala þessa fyrirætlan sína skriflega innan þriggja mánaða frá því að lög þessi taka gildi, en að öðrum kosti fellur réttur hans til að framlengja samning niður og leigutími og aðrir skilmálar leigusamnings halda gildi sínu. Nú fellur leigusamningur úr gildi á tímabilinu 1. september til 1. desember 2008 án þess að leigutaki hafi tilkynnt leigusala að rétti til að framlengja leigusamningi verði beitt. Getur leigutaki þá eigi að síður öðlast slíkan rétt enda hafi hann sent leigusala tilkynningu um beitingu hans fyrir 1. desember 2008.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
I. Aðdragandi að samningu frumvarps þessa.
Hinn 21. júlí 2006 skipaði félagsmálaráðherra sjö manna starfshóp til að fjalla um réttarstöðu eigenda og íbúa frístundahúsa samkvæmt gildandi lögum og reglugerðum og gera tillögur um nauðsynlegar breytingar ef þörf krefði. Í erindisbréfi fyrir starfshópinn var m.a. tekið fram að hópnum væri falið að kanna hvort þörf væri á að semja heildstæða löggjöf um frístundahús eða réttarstöðu eigenda og íbúa slíkra húsa. Í starfshópnum sátu: Atli Már Ingólfsson, lögfræðingur í landbúnaðarráðuneytinu, Haraldur Benediktsson, formaður Bændasamtaka Íslands, Ingibjörg Halldórsdóttir, lögfræðingur í umhverfisráðuneytinu, Jana Friðfinnsdóttir, lögfræðingur hjá Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Skúli Guðmundsson, skrifstofustjóri í dóms- og kirkjumálaráðuneytinu, Sveinn Guðmundsson, framkvæmdastjóri Landssambands sumarhúsaeigenda, og Gylfi Kristinsson, skrifstofustjóri í félagsmálaráðuneytinu, sem var formaður. Með starfshópnum unnu Guðjón Bragason skrifstofustjóri og Lárus Bollason, þáverandi starfsmaður á skrifstofu sveitarstjórnarmála í félagsmálaráðuneytinu. Lárus starfar nú hjá Íbúðalánasjóði.
Samtals hélt starfshópurinn 23 fundi. Hópurinn fékk á sinn fund Margeir Ingólfsson, oddvita Bláskógabyggðar, Margréti Hauksdóttur, aðstoðarforstjóra Fasteignamats ríkisins, Málfríði Kristiansen, sérfræðing hjá Skipulagsstofnun, og Valtý Sigurðsson, formann kærunefndar fjöleignarhúsamála. Einnig komu á fund starfshópsins Guðmundur Þórðarson, Jón M. Benediktsson og Runólfur Gunnlaugsson, fulltrúar Sumarhúsafélagsins í Dagverðarnesi í Skorradal. Starfshópurinn hafði einnig samráð við embætti talsmanns neytenda.
Starfshópurinn skilaði félagsmálaráðherra 28. febrúar 2007 tillögum að frumvarpi til laga um réttindi og skyldur á svæðum skipulögðum fyrir frístundahús. Skömmu eftir það var ákveðið að senda frumvarp starfshópsins til umsagnar sveitarstjórna, talsmanns neytenda og ýmissa hagsmunasamtaka ásamt því sem almenningi var gert kleift að koma á framfæri athugasemdum við frumvarpið á heimasíðu félagsmálaráðuneytisins. Samtals bárust ráðuneytinu umsagnir 17 aðila.
Í nokkrum umsögnum kom fram gagnrýni á að með frumvarpi starfshópsins væri ekki brugðist við þeim vanda sem blasir við mörgum leigutökum lóða undir frístundahús þegar hillir undir lok leigutíma. Félagsmálaráðuneytið brást við þessari gagnrýni með því að leita eftir því við Lagastofnun Háskóla Íslands að hún léti kanna með hvaða hætti væri hægt að jafna samningsstöðu leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús en þó þannig að gætt yrði meðalhófs og grundvallarreglna um verndun eignarréttar og afturvirkni. Í minnispunktum Eyvindar G. Gunnarssonar, lektors við lagadeild Háskóla Íslands, og Helga Áss Grétarssonar, sérfræðings við Lagastofnun Háskóla Íslands, frá 4. október 2007, kemur m.a. fram sú skoðun að Alþingi geti sett lög sem komi meira jafnræði á milli leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús án þess að það brjóti í bága við reglur stjórnarskrárinnar um eignarrétt og afturvirkni. Aftur á móti skipti miklu máli hvernig slík löggjöf verði úr garði gerð.
Um miðjan nóvember 2007 var Lagastofnun Háskóla Íslands falið að gera tillögu að frumvarpi til laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Við samningu frumvarpsins skyldi byggt á frumvarpsdrögum fyrrnefnds starfshóps og þeim athugasemdum sem bárust við hana. Hugmyndir starfshópsins um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð voru að mestu látnar halda sér en í því frumvarpi sem hér er lagt fram eru gerðar tillögur sem ætlað er að taka á réttarsambandi leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús.
II. Söguleg þróun.
Samkvæmt eldri jarðalögum, nr. 65/1976, var sumarbústaður bygging sem reist var til þess að búa í að sumri til og einungis endrum og eins á öðrum tímum árs, sbr. 1. málsl. 2. mgr. 10. gr. laganna. Ekki þurfti að afla leyfis til að aðilaskipti færu fram í landbúnaðarlandi ef þau vörðuðu sumarbústað í sumarbústaðahverfi, sbr. 7. tölul. 4. mgr. 6. gr. laganna, sbr. 2. gr. laga nr. 28/1995. Það taldist vera sumarbústaðahverfi í skilningi laganna þegar fjórir eða fleiri sumarbústaðir voru byggðir á sömu lóð (landi) eða samtengdum lóðum.
Það tíðkaðist áður en jarðalög, nr. 65/1976, voru sett og eftir setningu þeirra að einstaklingar og hvers konar félagsskapur manna, sérstaklega stéttarfélög, leigðu lóðir til langs tíma eða keyptu þær. Á grundvelli lóðarréttinda voru sumarbústaðir reistir og jafnvel heilu hverfin af slíkum bústöðum. Almennt má segja að leiga á lóðum undir sumarbústaði hafi verið hófleg og stafaði það sjálfsagt af margvíslegum ástæðum, svo sem þeim að mannvirki þau sem reist voru á lóðinni voru yfirleitt ekki ýkja stór og möguleikar jarðareiganda til að nýta landið undir annað en búskap eða leigu á lóðum undir frístundahús voru að mörgu leyti takmarkaðri en nú er.
Á tíunda áratug síðustu aldar setti félagsmálaráðherra á laggirnar tvær nefndir til að skoða málefni eigenda sumarbústaða. Annars vegar var um nefnd að ræða sem skipuð var árið 1993 og hins vegar nefnd sem skipuð var árið 1996. Í álitum beggja þessara nefnda kom fram að æskilegt væri að skýrari reglur yrðu settar um réttarstöðu sumarbústaðaeigenda gagnvart sveitarfélögum sem og gagnvart landeigendum. Engar róttækar breytingar voru þó gerðar á löggjöf í kjölfar þessara tveggja álita.
Í dómi Hæstaréttar frá 14. apríl 2005 í máli nr. 474/2004 var talið að eigandi og íbúi frístundahúss hefði heimild til að skrá lögheimili sitt þar. Að óbreyttum lögum hefði afleiðing dómsins orðið sú að þjónustuhlutverk sveitarfélaga gagnvart eigendum frístundahúsa hefði tekið miklum breytingum. Félagsmálaráðherra skipaði því starfshóp sem falið var að fara yfir tengsl lögheimilislaga við ákvæði annarra laga og reglugerða sem höfðu að geyma fyrirmæli um skyldur sveitarfélaga gagnvart íbúum sínum, kröfur til mannvirkja og skipulag búsetu. Á grundvelli tillagna starfshópsins var lagt fram frumvarp á Alþingi sem varð að lögum nr. 149/2006, um breytingu á lögum um lögheimili, nr. 21/1990, með síðari breytingum, og skipulags- og byggingarlögum, nr. 73/1997, með síðari breytingum. Samkvæmt lögunum hafa einstaklingar og fjölskyldur ekki getað skráð lögheimili sitt í frístundahúsi eftir 1. janúar 2007.
III. Nauðsyn lagasetningar.
Samkvæmt íslenskum rétti er fasteign að jafnaði skilgreind sem afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki sem varanlega eru við landið skeytt. Eins og þessi skilgreining ber með sér eru mannvirki ekki hluti af fasteign nema þau séu varanlega við landið skeytt. Mikilvæg réttaráhrif eru því bundin þeirri skipan að langtímalóðarréttindi fylgi mannvirkjum.
Sú venja hefur skapast að nefna sumarbústaði frístundahús og sumarbústaðahverfi frístundabyggð. Þar sem æ algengara er að fólk dveljist á veturna í frístundahúsum er það heiti talið heppilegra en sumarbústaður. Hugtökin frístundahús og frístundabyggð eru skilgreind í 2. gr. frumvarpsins. Lóðarréttindi eigenda frístundahúsa grundvallast oft á leigusamningi við eiganda jarðar. Þessir samningar hafa venjulega haft langan gildistíma, að jafnaði 25–50 ár. Eðli þessara samninga líkjast að þessu leyti grunnleigusamningum á lóðum í þéttbýli en þar er tíðkanlegt að sveitarfélög eigi þar allar lóðir en leigi þær út til 50–100 ára í senn gegn afar vægu gjaldi. Viðskipti með lóðarleiguréttindin og eignarrétt á mannvirkjum ganga svo kaupum og sölum á markaði.
Heimildir jarðareiganda til að ráðstafa eign sinni án íhlutunarréttar stjórnvalda hafa aukist á undanförnum árum, sbr. gildandi jarðalög, nr. 81/2004, með síðari breytingum. Jafnframt má telja að jarðareigandi hafi meiri möguleika en áður til að nýta eign sína með öðrum hætti en undir landbúnað. Þannig hafa breyttir atvinnuhættir í landbúnaði sjálfsagt aukið líkur á að jarðareigendur vilji fremur nýta landið undir annað en að stunda búskap. Stjórnvöld hafa nú takmarkaðri heimildir en áður til að koma í veg fyrir að slíkt gerist enda var á sínum tíma talið að skipulag eldri jarðalaga, nr. 65/1976, kynni að ganga í berhögg við tiltekin ákvæði samningsins um Evrópska efnahagssvæðið, sbr. lög nr. 2/1993, með síðari breytingum.
Leiga á lóðum undir frístundahús til lengri tíma er afar mikilsverð ráðstöfun nú á dögum ekki síst vegna þess að mannvirkin sem reist eru á lóðunum geta verið afar verðmæt. Algengt er að sama fjölskyldan hafi haft lóð á leigu svo að áratugum skipti. Bygging frístundahússins, trjárækt og umhverfisbætur hafa verið sameiginlegt áhugamál og viðfangsefni fjölskyldunnar. Fyrir þennan hóp skiptir afar miklu að leiguréttindi séu traust og til langs tíma.
Framangreind samfélagsþróun hefur án efa aukið líkur á að meiri togstreita sé nú á milli hagsmuna jarðeiganda, þ.e. leigusala, annars vegar og leigutaka lóðar undir frístundahús hins vegar. Réttarstaðan í dag er sú að beri ákvæði leigusamnings þess ekki með sér að leigutaki hafi ótvíræðan rétt til leigu að leigutíma loknum getur hann í leigulok átt von á að standa uppi án nokkurs réttar til lóðarinnar þar sem frístundahús hans hefur staðið. Þannig eru dæmi þess að landeigandi hafni leigutaka um framlengingu á lóðarleigusamningi gangi leigutaki ekki að skilmálum hans um verulega hækkun leigugjalds eða kaupi lóðina á margföldu fasteignamatsverði. Fallist leigutaki ekki á hina nýju skilmála er honum gert ljóst að frístundahúsið ásamt fylgihlutum kunni að verða fjarlægt með útburðargerð ef því er að skipta. Verulegur fjöldi umkvartana leigutaka lóða undir frístundahús til stjórnvalda á undanförnum missirum bendir til þess að skynsamlegt og nauðsynlegt geti verið að bregðast við með lagasetningu.
Eitt helsta markmið þessa frumvarps er að tryggja leigutaka lóðar, þar sem frístundahús stendur, rétt til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum. Við útfærslu þessara nýju réttinda leigutaka verður að taka réttmætt tillit til beggja aðila, þ.e. leigusala og leigutaka, þar sem aukin réttindi leigutaka mega ekki ganga um of á eignarrétt leigusala. Eins og síðar verður rakið er talið að þær leiðir sem farnar eru í frumvarpinu nái settum markmiðum án þess að gengið sé of langt í þessum efnum.
Annað helsta markmið þessa frumvarps er að taka á innbyrðis samskiptum eigenda húsa á frístundasvæðum en í seinni tíð hefur borið meira á þessum samskiptum. Þar hafa komið upp hliðstæð álitamál og meðal íbúa í fjöleignarhúsum, þ.e. ágreiningur um þátttöku í og skiptingu kostnaðar vegna viðhalds og framkvæmda við sameign. Fulltrúar frístundahúsaeigenda hafa farið þess á leit að lögfestar verði svipaðar reglur til lausnar ágreiningi og eru í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Með frumvarpi þessu er ætlunin að koma til móts við þær óskir og setja almennar reglur um félög í frístundabyggð og skyldu þeirra sem eiga eða leigja lóðir undir frístundahús til að eiga aðild að slíku félagi.
Fjöldi frístundahúsa hefur vaxið hratt undanfarinn áratug. Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins voru slík hús um 5.000 árið 1994 en um 11.000 í árslok 2006. Er því eðlilegt að löggjafinn láti þessi málefni til sín taka, annars vegar samskipti leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús og hins vegar innbyrðis samskipti umráðamanna lóða undir frístundahús í frístundabyggðum. Engin heildstæð löggjöf er um réttarstöðu eigenda frístundahúsa í frístundabyggðum. Ljóst má vera að margir hafa hagsmuna að gæta við setningu laga um frístundabyggðir, þar á meðal leigusalar og leigutakar lóða undir frístundahús og sveitarfélög.
IV. Erlend löggjöf.
Starfshópurinn, sem skipaður var í júlí 2006, kannaði réttarstöðu eigenda og íbúa frístundahúsa í Danmörku og Noregi. Niðurstaða hópsins var að aðstæður hér á landi væru mjög ólíkar aðstæðum í þessum tveimur löndum. Starfshópurinn taldi ekki þörf á að girða fyrir búsetu í frístundahúsum einhvern tiltekinn hluta ársins.
Í Noregi gilda almenn lög um lóðarleigu nr. 106/1996 sem komu upphaflega til framkvæmda 1. janúar 1976 (n. lov om tomtefeste nr. 106/1996). Samkvæmt þeim lögum eru réttindi lóðarleigutaka allmikil en þau gilda m.a. um leigu á lóðum undir frístundahús. Árið 2004 var lögunum m.a. breytt í þá veru að leigutaki lóðar gæti við leigulok, að tilteknum skilyrðum uppfylltum, leigt lóðina áfram á sömu kjörum. Hinn 21. september 2007 felldi Hæstiréttur Noregs þrjá dóma í málum nr. 2007/237, nr. 2007/350 og nr. 2007/410. Málin lutu að því hvort tiltekin ákvæði lóðarleigulaga stæðust ákvæði norsku stjórnarskrárinnar um vernd eignarréttar og bann við afturvirkni laga. Hæstiréttur Noregs taldi í máli nr. 2007/410 að sú lagaregla stæðist stjórnarskrána að leigutaki lóðar undir frístundahús gæti við leigulok leigt lóðina áfram á sömu kjörum og áður. Fram kom í dómnum að löggjafinn hafi sett þessa reglu árið 2004 til að vernda hagsmuni lóðarleigutaka og tryggja rétt þeirra til að hafa afdrep fyrir sig og fjölskyldur sínar í frístundahúsum. Hafi lagabreytingin m.a. verið gerð í ljósi þess að fasteignarverð í Noregi hefði hækkað mikið undanfarna áratugi. Einnig taldi rétturinn að með hliðsjón af því að lóðarleigusamningar væru gerðir til langs tíma gætu samningsaðilar átt von á því að löggjafinn setti lög til að tryggja eðlilegt og sanngjarnt jafnvægi milli hagsmuna beggja aðila. Með hliðsjón af þessu var talið að ákvæðið um rétt lóðarleigutaka til leiga á sömu kjörum og áður stæðist ákvæði norsku stjórnarskrárinnar um vernd eignarréttar og bann við afturvirkni.
V. Meginefni frumvarpsins og þær hugmyndir sem það byggist á.
1. Tillögur starfshóps ráðherra.
Starfshópur sá sem skipaður var í júlí 2006 sá mörg tormerki á því að bæta réttarstöðu leigutaka lóða undir frístundahús með afturvirkri löggjöf og taldi skynsamlegra að löggjöfin kvæði eingöngu á um hvaða atriða skyldi getið í leigusamningi, auk þess að kveða á um rétt leigutaka til að framleigja og framselja leiguréttindin og heimild til að veðsetja mannvirki og leigulóðarréttindi. Einnig lagði starfshópurinn til að mælt yrði fyrir um í lögum að samningar um kaup á lóð undir frístundahús uppfyllti tiltekin lámarksskilyrði. Með því yrði samningsaðilum gert að taka afstöðu til tiltekinna atriða sem reynslan hefur sýnt að hafa síðar orðið að ágreiningsefnum. Hugmyndir starfshópsins um reglur um innbyrðis samskipti eigenda frístundahúsa eru að mestu leyti lagðar til grundvallar í frumvarpi þessu.
2. Uppbygging frumvarpsins og helstu frávik frá tillögum starfshópsins.
Frumvarp þetta er í eðli sínu einkaréttarlegs eðlis. Það fjallar einkum um innbyrðis samskipti manna en tekur síður til samskipta borgaranna og stjórnvalda. Ákvæði laganna hafa að geyma lágmarksreglur en að öðru leyti er aðilum frjálst að semja um skipan mála sinna. Grundvallarmarkmið frumvarpsins er að veita einkaðilum svigrúm til að ná samningum á eigin spýtur en ef samningar nást ekki um framlengingu á leigukjörum að þá sé staða leigutaka tryggð en á móti öðlast leigusali ýmsar nýjar heimildir.
Helstu frávik frumvarps þessa frá tillögum starfshóps ráðherra eru eftirfarandi:
Í fyrsta lagi er eingöngu fjallað um leigusamninga undir lóðir fyrir frístundahús en ekki kaup á slíkum lóðum. Talið er að lög um fasteignakaup, nr. 40/2002, veiti viðunandi leiðsögn fyrir aðila til að semja um kaup á slíkum lóðum.
Í öðru lagi eru mun ítarlegri reglur settar um réttarsamband leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús en í tillögum starfshópsins. Er tekið á helstu atriðum í þessu sambandi og helstu meginreglur eru ófrávíkjanlegar. Mestu máli skiptir að staða leigutaka lóða undir frístundahús er tryggð með því að hann hefur rétt til að framlengja leigusamning samhliða því sem reynt er að koma til móts við þarfir leigusala með heimildum hans til að hækka leigu og endurskilgreina mörk hins leigða og ákvæðum um innlausnarrétt og riftun.
Í þriðja lagi er lagt til að sérstakri kærunefnd verði komið á fót, kærunefnd frístundabyggðarmála. Nefndinni er m.a. ætlað að skera úr um ágreining aðila sem lýtur að fjárhæð leigugjalds, endurmörkun lóðar og beitingu innlausnarréttar. Einnig er kærunefndinni ætlað það hlutverk að skera úr um ágreiningsatriði á milli umráðamanna lóða í frístundabyggð. Slík deilumál geta komið upp við framkvæmd III. kafla frumvarpsins, t.d. við skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda, og um skyldu til greiðslu slíks kostnaðar, lögmæti ákvörðunartöku o.s.frv.
VI. Grunnreglur og lagafrumvarp þetta.
Við setningu laga sem annars vegar varða réttarstöðu leigusala og leigutaka fasteigna og hins vegar innbyrðis réttarstöðu umráðamanna lóða í frístundabyggð er eðlilegt að skoða ákvæði frumvarpsins með hliðsjón af mannréttindaákvæðum stjórnarskrár. Koma hér einkum til skoðunar ákvæði stjórnarskrárinnar um vernd eignarréttar, bann við afturvirkni laga og félagafrelsi.
1. Sjónarmið um afturvirkni.
Í 1. mgr. 68. gr. og 2. mgr. 77. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 7. gr. og 15. gr. stjórnarskipunarlaga, nr. 97/1995, er mælt fyrir um bann við afturvirkni laga, nánar tiltekið að taka ákvörðun um refsinæmi verknaðar, þyngingu viðurlaga við afbrotum og álagningu skatta. Á fleiri sviðum réttarins gilda reglur um afturvirkni laga, m.a. sem varða eignarrétt. Segja má að réttmætar væntingar eiganda tengist álitaefnum um afturvirkni laga þar sem réttarskipan, sem hefur gilt lengi um réttarstöðu eiganda, getur haft þau áhrif að hann megi með réttu vænta þess að sú skipan haldist og að löggjafinn afnemi ekki með afturvirkum hætti réttindi eiganda. Af þessu leiðir að huga verður að sjónarmiðum um afturvirkni og réttmætar væntingar þegar metið er hvert sé svigrúm löggjafans til setningar laga sem raska réttarstöðu eigenda leigulóða undir frístundahús.
Algengast er að leigusamningar um lóðir fyrir frístundahús séu til langs tíma. Almennar reglur fjármunaréttarins hafa gilt um þessa samninga. Ætlunin er að reglur frumvarpsins taki til þeirra samninga sem eru í gildi við gildistöku laganna. Þar sem ákvæði frumvarpsins eru ófrávíkjanleg er ljóst, verði frumvarpið að lögum, að ákvæði í samningum sem verða í gildi við gildistöku laganna, en stangast á við ákvæði frumvarpsins, verða ógild. Afturvirkni af þessu tagi getur verið réttlætanleg að uppfylltum tilteknum skilyrðum, þar á meðal ef mikilvægir almannahagsmunir knýja á um slíkt. Þess eru ýmis dæmi úr lagasetningu að lög hafi haft áhrif á efni viðvarandi samninga. Hér má t.d. nefna samninga um húsaleigu sem voru gerðir áður en gildandi húsaleigulög, nr. 36/1994, tóku gildi.
Löggjafinn hefur stjórnskipulegar heimildir til að meta hvort nauðsyn beri til að breyta réttarástandi. Tilgangurinn með þessu frumvarpi er að jafna samningsstöðu leigutaka lóða undir frístundahús og eigenda slíkra lóða. Útilokað er að lagfæra réttarstöðu þeirra leigutaka sem nú hafa gilda leigusamninga nema lagasetningin nái til slíkra samninga. Ákvæði frumvarps þessa, verði það að lögum, fara því vart á svig við neinar grundvallarreglur um afturvirkni.
2. Eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar.
Vikið var að því hér að framan að breyttar aðstæður á undanförnum árum kalla á að nauðsynlegt sé að ná meira jafnvægi í réttarsambandi leigusala og leigutaka lóðar þar sem frístundahús stendur. Hækkandi fasteignaverð, ný jarðalög, aukinn aðgangur að lánsfé, breytingar á eðli mannvirkja á lóðum undir frístundahús og fleiri þættir kalla á að löggjafinn taki á þessu málefni. Að margra mati er brýnast að tryggja leigulóðarréttindi leigutaka þegar til loka leigusamnings kemur. Á þessu er tekið í frumvarpi þessu með því að veita leigutaka rétt til að framlengja leigusamning, þ.e. rétt til að leigja hið leigða áfram að leigutíma loknum.
Nái frumvarp þetta fram að ganga taka samningar um leigu á lóðum undir frístundahús, sem enn eru í gildi við gildistöku laganna, breytingum. Leigutaki hefur þá rétt til að leigja lóðina óháð afstöðu eiganda hennar. Meginskilyrði þess að leigutaki geti nýtt sér þennan rétt er að hann eigi frístundahús á lóðinni og að lóðin sé tveir hektarar að stærð eða minni. Að jafnaði þarf leigutaki einnig að uppfylla formskilyrði, þ.e. að upplýsa leigusala um beitingu þessa réttar með skriflegum tilkynningum, sbr. 11. gr. frumvarpsins.
Samfara þessum nýja rétti leigutaka þarf að koma til móts við hagsmuni leigusala svo að eðlilegs jafnvægis sé gætt við að tryggja réttinda beggja aðila samnings um leigu á lóð undir frístundahús. Þetta er gert fyrst og fremst með eftirfarandi hætti í frumvarpinu:
i. Gildissvið II. kafla laganna nær ekki til stórra leigulóða, þ.e. lóða sem eru stærri en tveir hektarar. Hafa verður í huga að leigusamningar kunna að hafa byggst á þeirri forsendu að leigusali gæti tekið landið aftur til eigin afnota, t.d. fyrir afkomendur sína. Í stað þess að selja það hefur hann kosið að leiga það út. Þegar svo háttar til kann að vera ósanngjarnt að ákvæði um rétt leigutaka til að framlengja leigusamning gildi um stórar lóðir undir frístundahús. Tveggja hektara viðmiðið þykir eðlilegt og ættu flestar leigulóðir að vera nokkuð undir þeim mörkum.
ii. Takist ekki samkomulag á milli aðila um gerð nýs leigusamnings áður en eldri leigusamningur rennur út og leigutaki beitir rétti sínum til að framlengja leiguna hefur leigusali heimildir til að hækka leiguna og binda fjárhæð hennar vísitölu neysluverðs eða byggingarvísitölu á gildistíma hins framlengda samnings, sbr. 3. mgr. 12. gr. frumvarpsins.
iii. Sé hin leigða lóð stærri en hálfur hektari en ekki stærri en tveir hektarar er boðið upp á þau úrræði fyrir leigusala að minnka stærð hinnar leigðu lóðar allt niður í hálfan hektara, sbr. 4. mgr. 12. gr. frumvarpsins.
iv. Að liðnum tíu árum frá framlengingu leigusamnings getur leigusali krafist þess að leigutaki innleysi lóðina til sín gegn fullu verði.
v. Leigusali hefur heimildir til að segja framlengdum leigusamningi upp ef aðilaskipti verða með tilteknum hætti, sbr. 2. og 3. mgr. 13. gr.
vi. Að lokum getur leigusali rift leigusamningi ef leigutaki hefur á gildistíma hins framlengda samnings framselt leiguréttindi sín til ótengdra aðila án þess að fylgja eftir fyrirmælum 8. gr. frumvarpins um að tilkynna leigusala það innan tiltekins frests.
Verði ágreiningur um framangreind atriði getur annar hvor aðila skotið málinu til kærunefndar frístundabyggðarmála. Auk þess geta aðilar að sjálfsögðu ávallt borið málið undir dómstóla með venjulegum hætti.
Þetta frumvarp mælir fyrir um almennar takmarkanir á eignarrétti eiganda leigulóðar. Að baki löggjöfinni búa þeir almannahagsmunir að bæta réttarstöðu leigutaka lóða undir frístundahús sem hafa e.t.v. um afar langt skeið ræktað landið og sinnt þeim mannvirkjum sem á því standa. Við mat á heimildum löggjafans til þess að setja reglur um þessi mál verður að horfa til þess að aðilar að langtímasamningum um fasteignir geta ekki vænst þess að þeir þurfi ekki að sæta einhverjum breytingum á réttarstöðu sinni. Það er sérstaða fasteigna að löggjafinn hefur lengi haft mikil afskipti af eignarráðum fasteignareigenda. Þannig getur fasteignareigandi ekki með sanngirni gert ráð fyrir því að möguleikar hans til nýtingar eignarinnar verði ávallt óbreyttir frá því sem verið hefur. Sjónarmið um réttmætar væntingar fasteignareiganda mótast m.a. af þessari staðreynd. Þá skal þess getið að þó að leigutaki öðlist rétt til að framlengja leigusamning og möguleikar leigusala til ráðstöfunar eignarinnar séu þannig þrengdir er rétti eigandans engan veginn varpað fyrir róða. Á móti heimildum leigutaka til framlengingar á leigu öðlast leigusali ýmsar heimildir sem hann hefur ekki samkvæmt gildandi réttarskipan.
Að framangreindu virtu verður að telja að ákvæði frumvarpsins standist ákvæði stjórnarskrárinnar um verndun eignarréttarins, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 12. gr. laga til stjórnarskipunarlaga, nr. 97/1995.
3. Sjónarmið um skylduaðild að félögum í frístundabyggð.
Nokkur dæmi eru í íslenskum lögum um skyldu til stofnunar og aðildar að félögum sem gegna lögmæltri hagsmunagæslu fyrir félagsmenn án þess að talið sé að slíkt fari í bága við ákvæði 74. gr. stjórnarskrárinnar um félagafrelsi. Nefna má að í 56. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, er gengið út frá því að í öllum fjöleignarhúsum séu starfandi húsfélög í krafti laganna og að allir eigendur og aðeins þeir séu félagsmenn. Í IV. kafla laga nr. 61/2006, um lax- og silungsveiði, er fjallað um veiðifélög. Samkvæmt 37. gr. laganna er mönnum skylt að hafa með sér félagsskap um skipulag veiði í hverju fiskihverfi. Í greininni er nánar kveðið á um hlutverk félagsins.
Í 1. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 12. gr. laga nr. 97/1995, er kveðið á um félagafrelsi. Í 1. málsl. 2. mgr. 74. gr. kemur fram að rétturinn til að standa utan félaga sé verndaður og að engan megi skylda til aðildar að félagi. Í 2. málsl. 2. mgr. 74. gr. er að finna undantekningar frá þeirri meginreglu en þar segir að með lögum megi kveða á um skyldu til aðildar að félagi ef það er nauðsynlegt til að félag geti sinnt lögmæltu hlutverki vegna almannahagsmuna eða réttinda annarra. Í athugasemdum með 12. gr. frumvarps þess sem varð að stjórnarskipunarlögum, nr. 97/1995, er skylduaðild rökstudd með vísan til þess að við ákveðnar aðstæður geti tengsl á milli hagsmuna manna orðið svo náin að nauðsynlegt þyki að leggja þá skyldu á þá að virða hagsmuni hvor eða hver annars með því að standa að sameiginlegu félagi í því skyni (sjá Alþt. 1994–1995, A-deild, bls. 2108).
Í þessu frumvarpi er við það miðað að heimildir löggjafans til að mæla fyrir um skylduaðild að félagi í frístundabyggð helgist af þeim nánu tengslum sem telja má að séu milli manna og af 2. málsl. 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og þeim sjónarmiðum sem ákvæðið er byggt á. Þá er rétturinn til að standa utan félaga ekki með berum orðum varinn í 1. mgr. 11. gr. mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Í dómaframkvæmd hefur Mannréttindadómstóll Evrópu þó komist að þeirri niðurstöðu að ákvæðið verndi þann rétt þótt hann hafi ekki skýrlega tekið afstöðu til þess hvort þessi réttur njóti verndar í sama mæli og rétturinn til að stofna og starfrækja félög. Af þessu leiðir skv. 2. mgr. 11. gr. mannréttindasáttmálans að uppfylla þarf tiltekin skilyrði til að rétturinn til að standa utan félaga verði takmarkaður. Um skylduaðild að félagi verður því að mæla fyrir í lögum. Hún þarf að vera í þágu lögmætra markmiða, þ.e. vegna þjóðaröryggis eða almannaheilla, til þess að vinna gegn glundroða eða glæpum, til verndar heilsu eða siðgæði manna eða réttindum og frelsi. Loks má skylduaðildin ekki ganga lengra en nauðsyn ber til í lýðræðisþjóðfélagi.
Með vísan til þess sem að framan er rakið er talið heimilt að mæla fyrir um skyldu til að stofna og vera í félagi í frístundabyggð.
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Um I. kafla.
Í I. kafla frumvarpsins, sem nær yfir 1.–2. gr., er að finna ákvæði um gildissvið laganna og skilgreiningar. Gildissviðið markast af því að lögin eiga fyrst og fremst að gilda um leigu lóða undir frístundahús og réttindi og skyldur umráðamanna slíkra lóða í frístundabyggð. Mikilvæg hugtök eru skilgreind og á það að auðvelda ólöglærðum að fara eftir þeim.
Um 1. gr.
Þetta ákvæði er um gildissvið laganna. Í fyrri málsgrein ákvæðisins er kveðið á um að lögin fjalli um leigu lóða undir frístundahús sem eru tveir hektarar og minni. Ekki skiptir máli hvar lóðin er, lögin taka til leigu allra slíkra lóða undir frístundahús. Ástæða þess að II. kafli laganna gildir ekki um leigu lóða sem eru stærri en tveir hektarar er fyrst og fremst sú að taka verður tillit til hagsmuna landeiganda til að vera ekki þvingaður til að leigja út stórt land undir frístundahús um langa hríð og að markmið frumvarpsins er aðallega að bæta réttarstöðu þeirra leigutaka sem hafa leigt skika lands til þess að geta átt athvarf fyrir sig og fjölskyldu sína utan þéttbýlis en síður aðila sem hafa gnægð lands fyrir frístundahús sín. Jafnframt er tekið fram í málsgreininni að lögin gildi um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð.
Í síðari málsgrein ákvæðisins er kveðið á um að lögin séu ófrávíkjanleg. Væri mönnum að meginstefnu til heimilt að semja sig frá ákvæðum laganna næðust ekki markmið frumvarpsins um að skylda menn til að vera í félagi sem tæki afstöðu til sameiginlegra hagsmuna í frístundabyggð og lágmarksréttar leigutaka lóða undir frístundahús.
Um 2. gr.
Í þessu ákvæði eru nokkur mikilvæg orð og orðasambönd skýrð og skilgreind. Hugtakið frístundabyggð miðast þannig við sex lóðir á tilteknu svæði en ekki hvort sex frístundahús eru á svæðinu. Aðalatriðið hér er að lóðirnar séu skipulagðar með einhverjum hætti þannig að þær myndi eina heild.
Rétt eins og reyndin hefur verið við framkvæmd laga um fjöleignarhús kann að vera flókið að skilgreina hvað sé frístundahús og um það kunna að spretta deilur. Helsta eðliseinkenni hugtaksins samkvæmt þessu frumvarpi er að um hús er að ræða sem stendur utan þéttbýlis og er nýtt í þeim tilgangi að fólk geti dvalist þar tímabundið til að eyða þar frítíma sínum. Orðasambandið „utan þéttbýlis“ ber að skýra í samræmi við skipulagslöggjöf á hverjum tíma en nú er þéttbýli skilgreint sem þyrping húsa þar sem búa a.m.k. 50 manns og fjarlægð milli húsa fer að jafnaði ekki yfir 200 metra, sbr. 14. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997. Eins og áður hefur verið vikið að, er ekki hægt að skrá lögheimili sitt í frístundahúsi eftir 1. janúar 2007, sbr. bráðabirgðaákvæði lögheimilislaga, nr. 21/1990, sbr. lög nr. 149/2006. Skilgreiningin á frístundahúsi byggist því á að þar sé að öðru jöfnu óheimilt að hafa skráð lögheimili. Fylgi geymslur og þess konar mannvirki frístundahúsi, án þess þó að vera samtengd húsinu, er slíkt mannvirki talið vera hluti hússins.
Til að eyða vafa um hugtakið frístundahús er æskilegt að taka fram hvaða mannvirki falla þar ekki undir. Í og skipulags- og byggingarlögum er frístundahús skilgreint sem hús utan þéttbýlis sem ætlað er til tímabundinnar dvalar. Samkvæmt gildandi byggingareglugerð eru svæði fyrir fjallaskála, gangnamannaskála og neyðarskýli flokkuð sem frístundabyggð. Aðstöðuhús, kofar og önnur slík mannvirki kunna að vera reist á landi utan þéttbýlis sem ætlað er samkvæmt samningi eða skipulagi til nota fyrir skógrækt eða annarra nota en þeirra að reisa hefðbundið frístundahús fyrir fjölskylduna til að eyða frítíma saman. Rétt þykir að taka af öll tvímæli um að mannvirki af þessu tagi eru ekki frístundahús í skilningi frumvarps þessa.
Síðasti málsliður 2. tölul. tengist 3. tölul. greinarinnar órjúfanlegum böndum þar sem í síðastnefnda töluliðnum er skilgreint hvaða eiginleika land þarf að búa yfir til að þar geti verið frístundahús í skilningi frumvarpsins. Standi mannvirki á landi sem er ekki skiki undir frístundahús að þá getur mannvirkið aldrei verið frístundahús þó að það uppfylli aðra þætti skilgreiningarinnar.
Samkvæmt 3. tölul. greinarinnar verður skiki lands að vera afmarkaður með nánar tilgreindum hætti og a.m.k. hluti hans nýttur undir frístundahús, eða heimilt að reisa þar slíkt hús, til að um lóð undir frístundahús sé að ræða. Samkvæmt umsögn umhverfisráðuneytisins við frumvarpstillögunni sem lögð var fram í mars 2007 kann að vera að í einstökum byggðarlögum sé ekkert skipulag í gildi um frístundabyggð eða lóðir undir frístundahús. Þetta hefur í för með sér að skilgreina verður lóð undir frístundahús í þessu frumvarpi með víðtækari hætti en eingöngu samkvæmt byggingar- og skipulagslöggjöf. Þetta er ein ástæða þess að lagt er til að lóð verði afmörkuð í samningi eða skipulagi og sem á grundvelli sérgreindrar hagnýtingar, auðkenna eða landamerkja geti talist sjálfstæð eind þar sem hægt er að hafa frístundahús. Önnur ástæða fyrir þessari skipan er að koma í veg fyrir þann skilning að ósérgreind lóð geti fallið undir lögin. Slík lóð kann eðli málsins samkvæmt að vera hluti stórrar fasteignarheildar eins og jarðar, eyðijarðar eða jarðarhluta sem nýttur er af ábúanda, sbr. 2. gr. jarðalaga, nr. 81/2004. Þetta á m.a. að hafa þær afleiðingar að mannvirki, sem varanlega eru skeytt við land sem nýtt er til landbúnaðarnota eða er í ábúð, er ekki frístundahús í skilningi frumvarpsins þó að það kunni að vera nýtt með sambærilegum hætti og slík hús. Segja má að þetta atriði undirstriki gildissvið laganna, þ.e. að þau eigi við um leigu lóða undir frístundahús en ekki leigu á yfirgripsmiklum og stórum landsvæðum.
Réttur til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum er grundvallaratriði í þessu frumvarpi. Mikilvægt er að skilgreina hvað sá réttur merkir. Samkvæmt skilgreiningunni verður frístundahús að standa á lóð til að leigutaki öðlist slíkan rétt. Það verður að vera háð mati hvað sé frístundahús þó að skilgreining í þessari grein ætti að skýra það prýðilega. Í vafatilvikum verður að horfa til þess hvort hús sé tilbúið til notkunar og hvort það sé hæft til búsetu. Sé svo ekki er síður ástæða til að líta á mannvirki sem frístundahús. Hins vegar kann mannvirki sem er í fokheldu ástandi að vera talið frístundahús. Hér verður að hafa í huga að samkvæmt frumvarpinu er réttur til að framlengja leigusamning sterkur réttur leigutaka þar sem hann er ekki háður viljafstöðu eiganda lóðarinnar eða því hvort lóðin sé föl til áframhaldandi leigu eins og t.d. forgangsréttur til húsaleigu er nú skilgreindur í húsaleigulögum, nr. 36/1994. Þessi sérstaða skýrist af því að leigusamningar um lóð undir frístundahús eru að jafnaði langtímasamningar og með stoð í slíkum samningum eru reist verðmæt mannvirki sem yrðu verðlítil ef lóðarréttindi væru ótrygg.
Í frumvarpi þessu eru réttaráhrif bundin við orðið sambúðaraðili, sbr. 3. mgr. 13. gr. og 1. mgr. 20. gr., og kann að skapast vafi um hvernig beri að túlka það. Því þykir rétt að taka af öll tvímæli um að sambúðaraðili merkir einstakling sem er í skráðri sambúð með leigutaka eða umráðamanni lóðar í frístundabyggð. Nánari fyrirmæli um hvað það merkir að vera í skráðri sambúð er nú að finna í 3. mgr. 7. gr. laga um lögheimili, nr. 21/1990, með síðari breytingum.
Umráðamaður lóðar undir frístundahús í frístundabyggð er sá aðili sem hefur umráð yfir slíkri lóðar í a.m.k. eitt ár. Í umráðum yfir lóð undir frístundahús felst að umráðamaður nýti lóðina í því skyni að reisa frístundahús eða hagnýta sér slíkt hús sem þar stendur. Leigutaki lóðar, hvort sem það er upphaflegur leigutaki eða framleigutaki, telst að jafnaði umráðamaður í þessu samhengi. Leigusalar slíkra lóða falla almennt ekki undir þennan hóp. Þinglýstir eigendur lóða, sem ekki hafa verið leigðar út eða seldar, eru þó ávallt umráðamenn lóða í skilningi laga þessara.
Um II. kafla laganna.
Í öðrum kafla laganna, sem spannar 3.–14. gr., er fjallað um réttarsamband leigutaka lóða undir frístundahús og eiganda slíkra lóða. Hugmyndin að baki þessum kafla er að setja grundvallarreglur um samskipti þessara tveggja aðila þannig að líklegt sé að þeir nái samkomulagi á eigin spýtur en fari svo ekki er með ýmsu móti reynt að jafna samningsstöðu aðila.
Um 3. gr.
Í frumvarpstillögum áðurnefnds starfshóps félagsmálaráðherra frá mars 2007 var lagt til að sambærilegt ákvæði yrði lögfest. Það hefur þó tekið hér nokkrum breytingum þar sem lagt er til að lágmarkstími leigu verði 25 ár en í norsku grunnleigusamningslögunum er kveðið á um að lágmarkstími leigu skuli vera 80 ár. Þetta er talið nauðsynlegt til að tryggt sé að samningur sé til langs tíma og tryggi þannig réttarstöðu leigutaka lóðar betur en ef ekkert slíkt ákvæði væri fyrir hendi.
Nauðsynlegt er að tekin sé afstaða til þeirra lágmarksatriða sem fram koma í 1.–8. tölul. 2. mgr. við samningsgerð um leigu lóða undir frístundahús. Ætla má að ef vel er gengið frá samningum í upphafi séu minni líkur á því að deilur komi upp síðar meir. Það er til hagsbóta fyrir báða aðila. Ekki er tekin afstaða til þess í frumvarpinu með hvaða hætti skuli kveðið á um þau atriði sem talin eru í 2. mgr. heldur er aðilum frjálst að semja um þessi atriði eftir því sem henta þykir en skylt er að taka afstöðu til þeirra atriða sem talin eru í 2. mgr.
Þess má vænta að ráðuneytið geri stöðluð samningseyðublöð sem aðilar geti litið til við samningsgerð sína.
Um 4. gr.
Fyrri málsgreinin er samhljóða 13. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samningssamband leigusala og leigutaka lóðar undir frístundahús er langt og viðvarandi. Orðsendingar á milli slíkra aðila hafa að jafnaði mikilvæg réttaráhrif. Hin almenna regla er sú að orðsendingar hafa ekki gildi nema þær hafi borist til móttakanda eða jafnvel komist til vitundar hans. Undantekningar eru frá þessu vegna svokallaðra ákvaða, svo sem uppsagna.
Rétt þykir að taka af öll tvímæli um það að sendanda orðsendinga nægi að jafnaði að sýna fram á og tryggja sér sönnur fyrir því að hann hafi sent orðsendingu þess efnis sem hann heldur fram og vill byggja rétt sinn á af stað frá sér með þeim hætti sem almennt er talinn tryggilegur. Hér er því tekið af skarið um það að áhættan af sendingunni eftir að hún er sannanlega send af stað hvílir á móttakandanum en ekki sendandanum.
Norsku grunnleigulögin gera ráð fyrir að tilkynningar aðila geti farið fram með rafrænum hætti enda hafi verið samið um slíkt. Síðari málsgrein ákvæðisins á sér því þar hliðstæðu.
Um 5. gr.
Fyrri málsgrein þessa ákvæðis er einföld vísiregla um það ástand sem lóð skal vera í þegar til samnings er stofnað. Við túlkun á ákvæðinu má líta til nákvæmari ákvæða í lögum um lausafjárkaup og fasteignakaup, sem og ákvæða húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Landamerki lóða þurfa að vera glögg. Leigutaki skal sjá til þess að svo sé nema um annað sé samið.
Um 6. gr.
Ákvæði þetta er hliðstætt 18. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Sú sérstaða ríkir um leigu á lóðum undir frístundahús að leigutaki ber að jafnaði allan kostnað af viðhaldi, rekstri og greiðslu opinberra gjalda af hinu leigða. Aðilar geta þó samið um aðra skipan.
Um 7. gr.
Sú venja er að leiga fyrir afnot lóðar í eitt ár undir frístundahús skuli greidd einu sinni ári. Ákvæðið lögfestir þá venju. Eðlilegt er að gjalddagi skuli vera um mitt ár enda algengast að umráðamenn lóða undir frístundahús noti sumarleyfi til að vera þar.
Um 8. gr.
Meginregla leiguréttar er að leigutaki megi ekki framleigja hið leigða eða framselja leigusamning án heimildar leigusala. Hér er gert ráð fyrir að slíkt sé heimilt án þess að fengist hafi sérstakt leyfi leigusala. Þetta byggist á eðli hins leigða og að samningar um þetta efni séu til langs tíma.
Færst hefur í vöxt að eigendur frístundahúsa framleigi hús sín til skemmri tíma. Um er að ræða leigu til félagasamtaka og einstaklinga. Lagt er til að tekin verði af öll tvímæli um að leigutaka er heimil framleiga án samþykkis eða samráðs við leigusala.
Þegar leigutaki framleigir lóðarrétt sinn til lengri tíma en eins árs og þegar hann framselur slíkan rétt er honum skylt að tilkynna leigusala um þessi aðilaskipti innan fjögurra vikna frá því að þau voru gerð. Með þessu á að tryggja að leigutaki sýni leigusala eðlilega tillitssemi þegar svo mikilsverðar ráðstafanir á hinu leigða hafa átt sér stað.
Um 9. gr.
Í ákvæðinu er kveðið á um heimild leigutaka til að veðsetja frístundahús sitt ásamt þeim leigulóðarréttindum sem því fylgja án íhlutunar leigusala. Rétt þykir að með skýrum hætti sé kveðið á um að leigutaki geti veðsett mannvirki sín á lóðinni ásamt þeim afnotarétti sem hann nýtur samkvæmt lóðarleigusamningi. Þessi regla er í samræmi við 1. mgr. 17. gr. laga nr. 75/1997, um samningsveð, en þar er mælt svo fyrir að veðsetning á varanlegum afnotarétti til lands og húsa o.fl., sem á landinu eru, nái til allra þeirra réttinda sem veðsali nýtur samkvæmt afnotasamningi. Að öðrum kosti væru möguleikar leigutaka á að veðsetja eignir sínar takmarkaðir.
Um 10. gr.
Þetta ákvæði um uppsögn leigusamnings er mikilvægt í tengslum við rétt leigutaka til að framlengja leigusamning þar sem í frumvarpinu er gert ráð fyrir að leigusali þurfi að segja samningi upp hafi hann hug á að slíta réttarsambandi sínu við leigutaka lóðar sem frístundahús stendur á. Við þá uppsögn öðlast hins vegar leigutaki rétt á að grípa til úrræða sem tryggja honum rétt til að framlengja leigusamning.
Í 1. mgr. er tekið á leigusamningum sem eru ótímabundnir. Mælt fyrir um það að uppsagnarfrestur slíks samnings sé tvö ár. Það er talið mjög íþyngjandi fyrir báða samningsaðila ef samningur er ekki uppsegjanlegur.
Í 2. mgr. er fjallað um lok leigusamninga sem eru tímabundnir. Hin almenna regla er sú að tímabundnir leigusamningar renna út án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila við lok samningsins, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þessari almennu reglu er hér fylgt en á hinn bóginn öðlast leigutaki lóðar, sem frístundahús stendur á, sjálfkrafa rétt til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum hafi tímabundnum leigusamningi ekki verið sagt upp a.m.k. tveimur árum áður en samningur rennur út. Síðasti málsliður 2. mgr. er til að taka af öll tvímæli um að verði tímabundnum samningi sagt upp á samningstímanum taki slík uppsögn aldrei gildi fyrr en við lok umsamins leigutíma.
Í 3. mgr. er kveðið á um að uppsögn leigusamnings skuli vera skrifleg.
Um 11. gr.
Í þessu ákvæði er mælt fyrir um rétt leigutaka lóðar undir frístundahús til að framlengja leigusamning sem er að renna út. Við samningu slíks ákvæðis þarf að gæta að hagsmunum beggja aðila, ekki síst vegna þess að lögin munu gilda um þá samninga sem voru gerðir fyrir gildistöku laganna og eru í gildi þegar lögin koma til framkvæmda. Það er forsenda þessa frumvarps að hægt sé að bæta réttarstöðu þeirra fjölmörgu lóðarleigutaka sem eiga frístundahús á lóð og hafa nú gilda samninga sem renna út innan skamms. Fáar leiðir eru færar í þeim efnum nema leigutaki hafi ótvíræðan rétt til að framlengja leigusamning eða rétt til að leysa lóðina til sín. Hér er fyrrnefnda leiðin valin.
Þessi aðferð við að bæta réttarstöðu leigutaka á sér að einhverju leyti samsvörun í ákvæðum um forgangsrétt leigjanda til húsaleigu að leigutíma loknum, sbr. 51. gr. laga um húsaleigu, nr. 36/1994, og 8. gr. eldri laga um húsaleigusamninga, nr. 44/1979. Sá munur er þó á að frumvarp þetta gerir ráð fyrir að viljafstaða leigusala til áframhaldandi leigu skipti almennt ekki máli. Þessi takmörkun á réttindum landeigenda er sett til að jafna samningsstöðu leigusala og leigutaka lóðar þar sem frístundahús stendur. Það ber að forðast að draga þá ályktun að þetta réttarúrræði hafi almennt gildi eða skuli gilda á öðrum sviðum þar sem það er sérstaklega hugsað til að rétta hlut leigutaka lóðar þar sem frístundahús stendur.
Uppsagnarfrestur ótímabundins samnings er tvö ár og í reynd á það sama við um tímabunda samninga, sbr. 2. mgr. 10. gr. frumvarpsins. Hér er lagt til að leigutaki, þar sem frístundahús stendur, geti brugðist við slíkri uppsögn með skriflegri tilkynningu til leigusala um beitingu réttar til að framlengja leigusamning. Hafi leigutaki ekki sent frá sér slíka tilkynningu a.m.k. ári áður en samningur fellur úr gildi glatar hann rétti sínum til að framlengja leigusamning. Hafi tímabundnum leigusamningi ekki verið sagt upp af hálfu leigusala öðlast leigutaki sjálfkrafa rétt til að framlengja leigusamning, sbr. 2. mgr. 10. gr. frumvarpsins.
Nærtækast er að frestur til að tilkynna um beitingu réttar til að framlengja leigusamning miðist við þann tíma sem eftir er af samningi aðila. Í ljósi þess að slit á langvarandi samningssambandi kann að vera viðurhlutamikið úrræði þykir rétt að leigutaki hafi rúman tíma til að gera upp við sig hvort hann beiti rétti sínum til að framlengja leigusamning. Þetta fyrirkomulag er hliðstætt því sem áðurnefnd lög í Noregi um grunnleigusamninga mæla fyrir um.
Um 12. gr.
Þegar aðilar hafa haft samskipti sín á milli nokkru áður en eldri leigusamningur rennur út, sbr. 10. og 11. gr., er nærtækt að veita þeim svigrúm að ná samkomulagi um gerð nýs leigusamnings áður en sá eldri rennur út. Við gerð slíks samnings gilda öll ákvæði þessara laga, m.a. 3. gr. um form samnings. Verði niðurstaðan sú að aðilar ná ekki samkomulagi verður réttur leigutaka til að framlengja leigusamning virkur.
Í 2. mgr. greinarinnar er gert ráð fyrir að hinn framlengdi samningur verði til 25 ára nema samið sé um lengri gildistíma og að skilmálar framlengda samningsins verði hinir sömu og eldri leigumáli að teknu tilliti þó til 3. og 4. mgr. Þessari skipan er ætlað skapa ákveðna festu við framkvæmd réttar leigutaka til að framlengja leigusamning. Almennt séð er erfiðleikum bundið að sjá öll þau tilvik fyrir þegar rétti til að framlengja leigusamning er beitt. Eðlilegast er því að miða við eldri samning. Séu ákvæði eldri samnings ósanngjörn að verulegu marki kunna aðilar að geta skotið máli fyrir dómstóla með stoð í ákvæðum ógildingarkafla laga um um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936.
Samkvæmt 3. mgr. er leigusala veitt einhliða heimildir til að hækka ársleigu í samanburði við eldri samning. Erfitt er um vik að meta hversu mikið leigusali skuli geta hækkað leiguna þar sem á gildistíma eldri samning kann leigufjárhæð að hafa verið afar lág eða með samkomulagi aðila tekið umtalsverðum hækkunum. Þó að það kunni að vera fýsilegt að miða við hærri stuðul en tvöfalda ársleigu á grundvelli eldri leigusamnings þykir það viðmið varfærnislegt og ætti oft að vera fullnægjandi fyrir málsaðila. Sé annar hvor aðila óánægður með hina nýja leigufjárhæð geta þeir borið hið nýja leigugjald undir kærunefnd frístundabyggðarmála sem hefur heimild til að lækka gjaldið eða hækka með hliðsjón af markaðsaðstæðum.
Af margvíslegum ástæðum kann leigusali hafa ríka ástæðu til að minnka hið leigða land. Samkvæmt 4. mgr. eru honum veittar heimildir til þess. Miðað er við að sé lóðin hálfur hektari geti leigusali ekki minnkað lóðina en allt umfram það að tveggja hektara mörkunum er leigusala fært að draga úr því óhagræði sem fylgir því að leigutaki hafi rétt til að framlengja leigu. Eðlilegt þykir að leigusali hafi leigutaka með í ráðum en sé leigusala ekki svarað innan tiltekins frests getur hann minnkað lóðina einhliða. Réttarúrræði leigusala samkvæmt þessari grein miðast við að byggingar- og skipulagsyfirvöld veiti samþykki fyrir sitt leyti fyrir því að lóðin sé minnkuð. Fáist það ekki er leigusala ómögulegt að minnka hina leigðu lóð. Löglíkur ættu að vera fyrir því að leigusali fái samþykki yfirvalda enda er þetta úrræði hugsað til að draga úr því höggi sem framlengingarrétturinn til leigu er. Nauðsynlegt er að leigusali bregðist fljótlega við eftir að framlengdur samningur er kominn á og af þeim sökum eru tímafrestir settir í 5. mgr. ákvæðisins.
Þegar leigusali hefur hækkað leigu er eðlilegt að aðilar geti leitað til óháðs aðila sem getur endurmetið þessar ráðstafanir að teknu tilliti til aðstæðna á markaði. Einnig kann endurmörkun lóðar að vera óviðunandi fyrir hagsmuni leigutaka, svo sem ef þrengt er verulega að honum án málefnalegrar ástæðu.
Um 13. gr.
Þegar rétti til að framlengja leigusamning hefur verið beitt er ljóst að leigutaki getur haft lóðina á leigu til frambúðar. Þannig verður til nýr 25 ára lóðarleigusamningur þegar rétti til framlengingar á leigu er beitt skv. 11. gr. frumvarpsins og svo koll af kolli. Slíkt þrengir möguleika leigusalans til að nýta sér eign sína. Með hliðsjón af þessu þykir sanngjarnt að leigusali geti hvenær sem er að liðnum tíu árum frá því að framlengdur lóðarleigusamningur tók gildi krafist þess að leigutaki leysi lóðina til sín gegn fullu verði. Komist aðilar ekki að samkomulagi um verð geta þeir skotið málinu til kærunefndar frístundabyggðarmála. Skýra verður orðin fullt verð með hliðsjón af 72. gr. stjórnarskrárinnar.
Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar eru leigusala veittar heimildir til að segja framlengdum samningi upp og leysa lóðina til sín þegar aðilaskipti verða. Þessar heimildir eru háðar því skilyrði að aðstæður við aðilaskipti falli ekki undir tilvik sem nefnd eru í 3. mgr. Þetta ákvæði þarf að mótast í framkvæmd en grunnhugmynd þess er að þrengja rétt leigutaka til að ráðstafa réttindum sínum á grundvelli hins framlengda samnings nema ráðstöfunin sé í þágu náins venslafólks. Þetta er í samræmi við yfirlýstan tilgang frumvarpsins um að bæta réttarstöðu fjölskyldufólks sem hefur um langt skeið hlúð að frístundahúsi sínu og þeirri lóð sem það stendur á.
Um 14. gr.
Þar sem í 8. gr. er kveðið á um skyldu leigutaka til að upplýsa leigusala um framsal leiguréttinda og 2. mgr. 13. gr. kveður á um mikilvæg réttaráhrif til handa leigusala ef aðilaskipti verða að leiguréttindum, þykir nærtækt að leigusali geti rift leigusamningi hafi leigutaki brotið tilkynningarskyldu sína skv. 8. gr. þegar um er að ræða sölu eða önnur aðilaskipti á leiguréttindunum á gildistíma hins framlengda samnings.
Að öðru leyti gilda almennar reglur um riftun samninga um leigu á lóð undir frístundahús og verða dómstólar að meta hvort skilyrði riftunar sé fullnægt.
Um III. kafla.
Í III. kafla frumvarpsins, 15.–21. gr., er fjallað um samskiptareglur á milli umráðamanna lóða undir frístundahús í frístundabyggð. Fjölmörg atriði sameina hagsmuni umráðamanna slíkra lóða. Það þarf að gera vegi um frístundabyggðina svo að hægt sé að komast að einstökum lóðum og það kann að vera vilji til þess að gera göngustíga, leiksvæði o.s.frv. Talið er nauðsynlegt að allir umráðamenn lóða þurfi að vera í félagi til að geta tekið ákvörðun um þessi atriði sem bindi alla. Ákvæði þessa kafla eru lítið breytt frá tillögum starfshóps sem félagsmálaráðherra skipaði í júlí 2006.
Um 15. gr.
Samkvæmt þessari grein er umráðamönnum lóða undir frístundahús skylt að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Hér að framan voru færð rök fyrir þessari skyldu til félagsaðildar og þykir hún að meginstefnu til nauðsynleg þegar lóðir undir frístundahús eru orðnar sex eða fleiri á tilteknu afmörkuðu svæði, sbr. orðskýringu á hugtakinu frístundabyggð í 2. gr. frumvarpsins. Frá þessari félagsskyldu er þó undantekning gerð ef umráðamenn lóða undir frístundahús í frístundabyggð eru þrír eða færri. Þetta stafar m.a. af því að ekki er óalgengt að stéttarfélög eða önnur slík samtök hafi umráð nánast allra lóða í byggðinni. Engin ástæða er til að skylda slíka aðila til að vera í félagsskap.
Í greininni er fjallað um afmörkun félagssvæðis frístundabyggðar. Meginreglan er sú að landamerki þeirrar jarðar sem frístundabyggðin tilheyrir eða hefur tilheyrt afmarkar félagssvæði. Lagt er til að veittar séu rúmar heimildir til að láta aðra þætti ráða afmörkun félagssvæðis. Þannig er heimilað að láta félagssvæði taka til fleiri en einnar jarðar náist um það samkomulag á milli eigenda frístundahúsa í viðkomandi frístundabyggðum. Einnig er heimilt að láta sameiginlega hagsmuni eða önnur landfræðileg mörk afmarka umdæmi félags, t.d. ár eða vegi sem skipta jörð í aðskildar einingar.
Um 16. gr.
Greinin fjallar um boðun stofnfundar félags í frístundabyggð. Einn umráðamaður lóðar undir frístundahús getur boðið til fundar og þarf að boða alla umráðamenn þeirra lóða sem taldar eru falla innan félagssvæðis byggðarinnar. Upplýsinga um alla umráðamenn þarf án efa yfirleitt að afla hjá jarðareiganda eða hjá sýslumanni. Ekki er gerð krafa um að fundur sé boðaður með ábyrgðarbréfi þar sem það gæti verið íþyngjandi fyrir smærri félög. Hins vegar er á það lögð áhersla að staðið sé að fundarboði með hliðstæðum hætti og í smærri félögum með bréfi, tölvubréfi og auglýsingu á áberandi stað, t.d. við aðalinnkeyrslu á umrætt frístundasvæði.
Markmiðið með því að stofnsamþykktum félags í frístundabyggð verð þinglýst sem athugasemdum á allar þær lóðir sem taldar eru upp í samþykktum þess er að með þeim hætti getur þriðji aðili ávallt fengið upplýsingar um gildandi samþykktir við kaup og sölu eigna. Slíkt fyrirkomulag er talið mundu þjóna svipuðu hlutverki og eignaskiptasamningur.
Um 17. gr.
Í greininni er fjallað um hlutverk félaga í frístundabyggð. Þar sem hlutverk þeirra geta verið misjafnlega stór í sniðum þykir rétt að ákvæði þetta sé frávíkjanlegt þó að talin séu upp í dæmaskyni verkefni sem slík félög taka venjulega að sér. Eðli málsins samkvæmt geta verkefni félagsins ráðist t.d. af ákvæðum í kaup- eða leigusamningum.
Um 18. gr.
Yfirleitt gildir sú regla í félögum að aðalfundir eru haldnir að vori. Hér er lagt til að aðalfund þurfi í síðasta lagi að halda fyrir 1. september ár hvert. Þetta helgast af séraðstæðum í frístundabyggð. Eðli málsins samkvæmt eru eigendur mest í húsum sínum yfir sumartímann. Á þeim tíma kann að vera auðveldast að boða til fundar í félaginu. Þeim kosti er haldið opnum að félagsmenn geta boðað til fundar hafi félagsstjórn einhverra hluta vegna ekki gert það fyrir 1. október.
Dagskrármál aðalfundar eru hefðbundin og í samræmi við það sem tíðkast.
Um 19. gr.
Ákvæðið fjallar um vægi atkvæða og skiptingu kostnaðar. Fram hefur komið að við samningu greina frumvarpsins hefur verið horft til laga um fjöleignarhús. Í þeim eru ítarlegar ákvæði um töku ákvarðana og vægi atkvæða. Hér er sú leið valin að allar reglur um þessi efni séu einfaldar.
Umhverfisráðuneytið hefur bent á að aðstæður í frístundabyggðum geta verið ólíkar og að sumar byggðir væru ekki formlegar samþykktar sem slíkar. Þetta kann m.a. að stafa af því að skipulagsvinnu fyrir svæðið er ekki lokið þrátt fyrir ákvæði skipulags- og bygginglaga þar að lútandi. Lóð undir frístundahús kann því að vera skilgreind í samningi en ekki í staðfestu skipulagi, sbr. skilgreiningu á því hugtaki í 2. gr. frumvarpsins. Með hliðsjón af þessu er lagt til að grundvöllur við ákvörðun á vægi atkvæða og skiptingu kostnaðar sé lóð undir frístundahús. Hverri lóð fylgir eitt atkvæði og umráðamaður slíkrar lóðar fer með atkvæðið. Einn og sami umráðamaðurinn getur haft mörg atkvæði í félaginu enda hafi hann umráð margra lóða í byggðinni.
Ákvæði um lögveð ofl. á sér hliðstæðu í 48. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Nauðsynlegt er að hafa ákvæði af þessu tagi til að félag hafi úrræði til að þvinga fram greiðslu sameiginlegs kostnaðar.
Um 20. gr.
Greinin fjallar um þátttöku í ákvörðunum og lögmæti þeirra. Í 1. mgr. er fjallað um aðila sem eiga rétt til fundarsetu en þeir eru félagsmenn, makar þeirra og sambúðarfólk. Maki félagsmanns er hjúskaparaðili samkvæmt hjúskaparlögum eða lögum um staðfesta samvist. Með sambúðarfólki er átt við fólk í skráðri sambúð, sbr. 3. mgr. 7. gr. lögheimilislaga, nr. 21/1990.
Samkvæmt 2. mgr. getur umboðsmaður mætt á fund og farið með atkvæðisrétt félagsmanns. Hliðstætt ákvæði er í 3. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Við samningu 4. mgr. vógust á þau sjónarmið að vernda félagsmenn fyrir ákvörðunum félagsins sem væru fjárhagslega íþyngjandi og að ekki væru settar svo strangar kröfur um þátttöku í ákvörðunum að félagið yrði óstarfhæft. Niðurstaðan er sú að gera auknar kröfur til fundarboðunar þegar fyrir liggur tillaga um að taka ákvarðanir sem leiða af sér útgjöld sem eru meiri en nemur árlegum tekjum þess af félagsgjöldum. Í greininni er kveðið á um að í þessum tilvikum beri að boða fund með sannanlegum hætti sem felur í sér að fund skuli boða með ábyrgðarbréfi. Sama gildir um ákvarðanir sem fela í sér bindingu til langs tíma fyrir félagið. Í staðinn er slakað á kröfum um þátttöku í ákvörðunum. Þannig telst slík ákvörðun lögleg sé hún tekin að viðstöddum þriðjungi félagsmanna og 2/ 3 hlutar þeirra eru samþykkir.
Um 21. gr.
Greinin þarfnast ekki skýringa.
Um IV. kafla.
Í IV. kafla frumvarpsins, 22.–28. gr., er m.a. fjallað um mögulegt samstarf félags frístundabyggðar við sveitarstjórn, valdsvið kærunefndar frístundabyggðarmála og fleira.
Um 22. gr.
Ákvæði greinarinnar er stefnuvísandi um samráð sveitarstjórnar við félög í frístundabyggð. Í greininni kemur fram að félög í frístundabyggð geti óskað eftir því við hlutaðeigandi sveitarstjórn að halda fund til að veita upplýsingar um sameiginleg hagsmunamál, þjónustu, skipulagsmál og önnur mál sem snerta frístundabyggðina og sveitarfélagið.
Um 23. gr.
Áður en frumvarp þetta var endanlega smíðað hafði þó nokkur umræða farið fram á vegum starfshóps þess sem skipaður var af ráðherra í júlí 2006 um hvernig leysa ætti úr ágreiningsefnum sem kæmu upp á grundvelli laganna. Niðurstaða starfshópsins var að fela kærunefnd fjöleignarhúsamála vald til að leysa úr ágreiningi sem varðaði framkvæmd ákvæði sem er nú að finna í III. kafla frumvarps þessa. Margvíslegar athugasemdir bárust við þessa skipan og var m.a. lagt til að leigutaki lóðar hefði rétt til að framlengja leigu og að ef aðilar kæmust ekki að samkomulagi um leiguverð gætu þeir skotið máli til gerðardóms sem mundi starfa eftir lögum um samningsbundna gerðardóma, nr. 53/1989, með síðari breytingum. Í frumvarpi þessu er hins vegar sú leið farin að skipuð verði sérstök kærunefnd, kærunefnd frístundabyggðamála, sem hafi vald til að taka aðfararhæfar ákvarðanir varðandi leigugjald og innlausnarverð en geti eingöngu gefið rökstutt álit vegna álitamála sem varða innbyrðis samskipti umráðamanna lóða í frístundabyggð.
Þar sem nefndin á að vera allvaldamikil í mikilvægum málefnum er talið nærtækast að ráðherra skipi alla þá sem sæti skulu eiga í nefndinni og að formaður hennar skuli uppfylla skilyrði laga til að gegna embætti héraðsdómara. Rétt þykir að lágt gjald verði tekið af þeim sem vísar ágreiningi til nefndarinnar. Afgreiðsla nefndarinnar á málum eru endanlegir lyktir mála á stjórnvaldsstigi en aðilar geta skotið málum til dómstóla ef því er að skipta.
Um 24. gr.
Nýbreytni sem þetta frumvarp leiðir af sér er að leigutaki lóðar undir frístundahús þar sem frístundahús stendur hefur rétt til að framlengja leigusamning takist ekki samningur um gerð nýs leigusamnings. Þessi ríki réttur leigutaka kann í einstaka tilvikum að vera ósanngjarn í garð leigusala. Af þeim sökum er leigusala veittar ýmsar heimildir, eins og til að hækka leigu, endurmarka stærð lóðar og krefjast innlausnar með tilteknum hætti. Til að þessi úrræði leigusala verði raunhæf, sanngjörn og virk er nauðsynlegt að veita honum og gagnaðila möguleika á að leita til óháðs aðila sem getur endurskoðað fjárhæðir leigugjalds eða innlausnarverð og stærð lóðar. Um þennan starfa kærunefndar frístundabyggðarmála þarf því að hafa allviðamikil ákvæði eins og þessi grein ber með sér.
Í 1. mgr. er kveðið á um mál sem varða fjárhæð nýs leigugjalds á grundvelli framlengds leigusamnings, sbr. 3. mgr. 12. gr. Mikilvægt er að hafa í huga að nefndin getur hækkað leigugjaldið umfram það hámark sem getið er í 3. mgr. 12. gr. og helgast það af því að ósjaldan er leiga á lóðum undir frístundahús lág og ósanngjarnt kann að vera að leigusali sé bundinn af tvöföldun leigugjaldsins en að það miðist ekki við markaðsverðmæti. Við ákvörðun leigugjalds með úrskurði skal nefndin fyrst og fremst leitast við að líta til markaðsverðmætis en í undantekningartilvikum, t.d. ef aðstaða leigutaka er þannig eða fyrri samskipti aðila hníga í þá veru, getur nefndin í úrskurðum sínum litið til sanngirnissjónarmiða.
Almennt séð eiga heimildir nefndarinnar til að hliðra til stærð lóðar að vera nokkuð þröngar. Sé hins vegar augljóst að hin nýju mörk séu leigutaka íþyngjandi hefur nefndin færi á að breyta þeim með úrskurði enda væri slíkur úrskurður í samræmi við önnur lög, t.d. skipulags- og byggingarlög.
Við ákvörðun innlausnarverðs skv. 13. gr. skal nefndin miða við markaðsverðmæti þeirra verðmæti sem innleyst eru. Hafi ákvörðun um innlausn farið í bága við lagaskilyrði ber að hafna því að innlausnarrétturinn komi til framkvæmda.
Fyllsta ástæða er fyrir kærunefndina að leita sátta á meðal aðila ef þess er kostur. Takist sáttir skal hún færð til bókar. Sátt eins og úrskurður er aðfararhæf, sbr. 6. mgr. greinarinnar.
Um 25. gr.
Með þessari grein er kveðið á um að kærunefndin geti eingöngu gefið rökstutt álit um málefni sem varðar framkvæmd einstakra mála í frístundabyggð. Þetta hlutverk nefndarinnar væri því svipað og kærunefndar fjöleignarhúsamála.
Um 26. og 27. gr.
Greinarnar þarfnast ekki skýringa.
Um 28. gr.
Í þessari grein er fjallað um gildistöku laganna. Lagt er til að þau taki gildi 1. september 2008 svo að hægt sé að nýta sumarið 2008 til að kynna lögin í helstu frístundabyggðum landsins. Rétt þykir að taka af öll tvímæli um að lögin taka ekki til samninga undir frístundahús sem hafa runnið úr gildi fyrir gildistöku laganna. Lögin gilda hins vegar um samninga sem eiga rót sína að rekja fyrir gildistöku laganna og eru enn í gildi þegar lögin koma til framkvæmda. Leigutími slíkra samninga heldur gildi sínu þó að hann kunni að vera styttri en 25 ár. Önnur ákvæði slíkra samninga sem brjóta í bága við lögin hafa ekki gildi nema annað sé tekið fram í lögunum eða leiði af eðli máls.
Um ákvæði til bráðabirgða.
Leysa þarf úr þeim málum þegar réttar til að framlengja leigusamning er neytt en leigutími samnings rennur út innan tveggja ára frá gildistöku laganna. Úr þessu er leyst með ákvæði til bráðabirgða þar sem kveðið er á um að leigutaki verði að tilkynna leigusala fyrir 1. desember 2008 að hann vilji neyta réttar til að framlengja leigusamning ella hafi hann fyrirgert þessum rétti. Einnig þarf að taka sérstaklega á því þegar leigusamningur rennur út skömmu eftir gildistöku laganna en innan þess frests sem veittur er fyrir leigutaka til að öðlast rétt til að framlengja samning. Ákvæðið tekur af öll tvímæli um að leigutaki geti innan frestsins beitt þessum rétti þrátt fyrir umsamin leigulok.
Fylgiskjal I.
Félags- og tryggingamálaráðuneytið:
Áhrif af samþykkt frumvarpsins á fjárhag sveitarfélaga.
Í frumvarpinu kemur fram að fjöldi húsa í frístundabyggð hafi rúmlega tvöfaldast á áratugnum 1994 til ársloka 2006; fjögað úr 5000 í 11.000. Af þessu hefur leitt fjölgun erinda sem sveitarstjórnum hafa borist frá eigendum húsa í frístundabyggð. Samkvæmt upplýsingum sem fram komu á fundum starfshópsins sem samdi frumtillögu að frumvarpinu eru erindin af margvíslegum toga. Þó er fyrst og fremst verið að leita upplýsinga og skýringa, t.d. á ákvörðun sveitarstjórna á álagningu fateignagjalda og breytingum á gjaldskrám fyrir ýmiss konar þjónustu við eigendur húsa í frístundabyggð. Ætla má að vinna starfsfólks sveitarstjórna við úrlausn slíkra fyrirspurna hafi vaxið í réttu hlutfalli við fjölgun frístundahúsa. Með frumvarpinu er lagt til í 22. gr. að félag eigenda húsa í frístundabyggð geti óskað eftir því við hlutaðeigandi sveitarstjórn að haldinn verði fundur til að veita upplýsingar um sameiginleg hagsmunamál, þjónustu, skipulagsmál og önnur mál sem snerta frístundabyggðina og sveitarfélagið. Fram kemur í athugasemdum að ákvæðið er stefnuvísandi og ekki skuldbindandi fyrir sveitarstjórn að verða við slíkri ósk. Ekki felst nein skylda fyrir sveitarfélag að halda fund með sérhverju félagi í sveitarfélaginu. Þannig getur sveitarstjórn hæglega haldið einn sameiginlegan fund með fulltrúum allra félaga í sveitarfélaginu. Þar af leiðandi verður ekki séð að frumvarpið feli í sér útgjaldaauka fyrir sveitarfélögin í landi. Þvert á móti má ætla að með skipulögðu og reglubundnu samráði muni draga úr fyrirspurnum frá einstaklingum og félögum um sameiginleg hagsmunamál. Sé rétt staðið að málum getur frumvarpið leitt til hagræðingar og sparnaðar fyrir sveitarfélögin.
Fylgiskjal II.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til laga um frístundabyggð.
Með frumvarpinu er lagt til að settar verði lágmarksreglur um samninga um leigu lóða undir frístundahús sem eru tveir hektarar að stærð eða minni og reglur um réttarsamband leigusala og leigutaka slíkra lóða. Þá er lagt til að komið verði á fót sérstakri kærunefnd, kærunefnd frístundabyggðamála, sem er ætlað m.a. að skera úr um fjárhæð leigugjalds ef forgangsrétti til leigu lóðar er beitt og enn fremur að skera úr um ágreiningsatriði á milli umráðamanna lóða í frístundabyggð. Gert er ráð fyrir að kostnaður vegna starfa úrskurðarnefndar verði óverulegur og rúmist innan fjárhagsramma félags- og tryggingamálaráðuneytis.
