Ferill 306. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Microsoft Word.
157. löggjafarþing 2025–2026.
Þingskjal 427 — 306. mál.
Stjórnarfrumvarp.
Frumvarp til laga
um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998
(hlutdeildarlán).
Frá félags- og húsnæðismálaráðherra.
1. gr.
a. Í stað fjárhæðanna „7.560.000 kr.“ og „10.560.000 kr.“ í 1. málsl. og „1.560.000 kr.“ í 2. málsl. 1. mgr. kemur: 10.000.000 kr.; 15.965.000 kr.; og: 2.254.000 kr.
b. Í stað „20%“ í 1. málsl., „30%“, „5.018.000 kr.“ og „7.020.000 kr.“ í 2. málsl. og „1.560.000 kr.“ í 3. málsl. 2. mgr. kemur: 30%; 35%; 6.793.000 kr.; 10.620.000 kr.; og: 2.254.000 kr.
c. Við 3. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Séu hjón eða sambúðarfólk ekki bæði umsækjendur um hlutdeildarlán skal engu að síður litið til tekna beggja við mat á því hvort umsækjandi falli undir tekjumörk skv. 1. eða 2. mgr. nema fyrir liggi leyfi til skilnaðar að borði og sæng, krafa um lögskilnað án undangengins skilnaðar að borði og sæng eða að höfðað hafi verið mál til skilnaðar eða ógildingar hjúskapar.
d. 2. málsl. 5. mgr. fellur brott.
e. Á eftir 5. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:
Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun er heimilt að gera samninga við byggingaraðila þar sem byggingaraðilinn skuldbindur sig til að byggja tiltekinn fjölda íbúða sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána gegn því að stofnunin skuldbindi sig til að veita hlutdeildarlán til kaupa á íbúðunum að uppfylltum öðrum skilyrðum hlutdeildarlána. Skilyrði er að byggingaraðilinn bjóði íbúðirnar til sölu með hlutdeildarláni í a.m.k. þrjá mánuði frá því að þær fara á sölu og að á þeim tíma hafi tilboðsgjafar sem hyggjast fjármagna söluna með hlutdeildarláni forgang til kaupanna fram yfir aðra tilboðsgjafa. Ráðherra er heimilt með reglugerð að kveða nánar á um framkvæmd þessarar málsgreinar, þ.m.t. að setja frekari skilyrði fyrir samningunum og kveða nánar á um efni þeirra. Ráðherra getur enn fremur með reglugerð kveðið á um heimild Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar til að semja við byggingaraðila á grundvelli slíkra samninga um útgreiðslu hlutdeildarlána fyrr á framkvæmdatíma að uppfylltum nánari skilyrðum. Samningar samkvæmt þessari málsgrein skulu gerðir með fyrirvara um heimildir í fjárlögum til útlánaflokksins hverju sinni.
f. 7. mgr. orðast svo:
Lánveitingar samkvæmt þessari grein takmarkast við heimildir í fjárlögum til útlánaflokksins hverju sinni. Leita skal umsagnar Seðlabanka Íslands við endurskoðun heimilda til lánaflokksins í fjárlögum ár hvert. Hafi heimild samkvæmt fjárlögum verið fullnýtt er Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun óheimilt að samþykkja umsókn um lán þrátt fyrir að umsækjandi uppfylli skilyrði fyrir því. Hlutdeildarlánum skal úthlutað mánaðarlega og skal miða við að ár hvert úthluti stofnunin a.m.k. 20% hlutdeildarlána til kaupa á íbúðum á landsbyggðinni. Dugi fjármagn sem til úthlutunar er hverju sinni ekki til að anna eftirspurn eftir lánunum skal dregið úr þeim umsóknum sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána. Þó skulu umsækjendur með samþykkt kauptilboð njóta forgangs að hlutdeildarlánum. Aukinn forgang hafa umsækjendur með samþykkt kauptilboð gert á grundvelli samnings byggingaraðila við Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun um byggingu íbúða fyrir kaupendur með hlutdeildarlán, sbr. 6. mgr. Samþykktri umsókn fylgir lánsvilyrði sem gildir í þrjá mánuði frá útgáfudegi. Ráðherra skal setja nánari reglur um úthlutun hlutdeildarlána í reglugerð, þ.m.t. um forgang tekjulægri umsækjenda, úthlutunardagsetningar og verklagsreglur sem fara skal eftir ef ætla má að fjárveitingar muni ekki duga til að anna eftirspurn eftir hlutdeildarlánum.
g. Við bætist ný málsgrein, svohljóðandi:
Hlutföll hlutdeildarlána skv. 1. og 2. málsl. 2. mgr. koma til endurskoðunar ár hvert með tilliti til þróunar launa, húsnæðisverðs, lánakjara og lánaframboðs og skulu vera í heilum prósentum. Þegar fyrrgreindar forsendur gefa tilefni til breytinga á hlutföllum hlutdeildarlána skal ráðherra breyta þeim með reglugerð.
2. gr.
a. Við 1. tölul. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Sé umsækjandi í hjónabandi eða sambúð skal litið til tekna og eigna maka við mat á skilyrði 1. málsl., enda þótt hann sé ekki umsækjandi um hlutdeildarlán, nema fyrir liggi leyfi til skilnaðar að borði og sæng, krafa um lögskilnað án undangengins skilnaðar að borði og sæng eða að höfðað hafi verið mál til skilnaðar eða ógildingar hjúskapar.
b. Við 2. tölul. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Sé umsækjandi í hjónabandi eða sambúð gildir hið sama um maka umsækjanda, enda þótt hann sé ekki umsækjandi um hlutdeildarlán, nema fyrir liggi leyfi til skilnaðar að borði og sæng, krafa um lögskilnað án undangengins skilnaðar að borði og sæng eða að höfðað hafi verið mál til skilnaðar eða ógildingar hjúskapar.
c. Í stað „5%“ í 2. málsl. 3. tölul. kemur: 10%.
d. 5. tölul. orðast svo: Meðalafborganir fasteignaláns mega ekki nema meira en 40% ráðstöfunartekna umsækjanda, ef um er að ræða hjón eða sambúðarfólk, eða 45% ráðstöfunartekna umsækjanda, ef um einstakling er að ræða.
e. Við bætist nýr töluliður, svohljóðandi: Umsækjandi skal hafa ótímabundið dvalarleyfi, sé hann dvalarleyfisskyldur samkvæmt lögum um útlendinga, nr. 80/2016.
3. gr.
4. gr.
Greinargerð.
Frumvarpið var samið í félags- og húsnæðismálaráðuneytinu. Með því eru lagðar til breytingar á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, til að festa hlutdeildarlán í sessi og gera þau skilvirkari. Frumvarpið hefur það að markmiði að jafna tækifæri ólíkra tekjuhópa til fyrstu íbúðarkaupa og draga þannig úr misskiptingu á húsnæðismarkaði.
2. Tilefni og nauðsyn lagasetningar.
Misskipting á húsnæðismarkaði hefur aukist undanfarið samhliða erfiðu aðgengi þeirra sem ekki njóta fjárhagslegs stuðnings foreldra eða annarra ættingja til fyrstu íbúðarkaupa að húsnæðismarkaðnum. Margvíslegir þættir hafa leitt til þess að bilið milli ólíkra tekjuhópa ungs fólks sem á íbúð hefur breikkað. Má þar ekki síst nefna hátt fasteignaverð og vaxtastig, breytingar á framboði húsnæðislána í kjölfar dóms Hæstaréttar Íslands frá 14. október 2025 í máli nr. 55/2024 í svokölluðu vaxtamáli, og skilyrði um 40% hámark greiðslubyrðar af fasteignaláni sem hlutfall af tekjum fyrstu kaupenda. Efnameira ungt fólk er mun líklegra en efnaminna til að eiga íbúð og vegur þar þungt hvort viðkomandi njóti fjárhagslegs stuðnings foreldra eða annarra ættingja til íbúðarkaupanna. Sterkar vísbendingar eru um að frá árinu 2022 hafi umfang fjárhagslegrar aðstoðar ættingja við fyrstu kaupendur aukist verulega.
Í þessu sambandi hefur enn fremur dregið úr hlutfalli séreignaríbúða hér á landi en umfang leiguíbúða á húsnæðismarkaði aukist. Samkvæmt upplýsingum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (hér eftir HMS en stofnunin mun heita Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun frá og með 1. janúar 2026 nái frumvarp félags- og húsnæðismálaráðherra um sameiningu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og Skipulagsstofnunar fram að ganga, sbr. þingskjal 340 – 256. mál á 157. löggjafarþingi) eru 161.527 íbúðir á landinu og ætla má að eigendur búi í um 70% þeirra (112.614 íbúðum) en um 30% íbúða séu nýttar til langtíma- eða skammtímaútleigu. Sé horft til þróunar undanfarinna tveggja áratuga er talið að árið 2005 hafi um 80% íbúða á húsnæðismarkaði verið séreignaríbúðir og því ljóst að fjöldi slíkra íbúða á markaðnum hefur dregist umtalsvert saman á umræddu tímabili. Samkvæmt upplýsingum frá Efnahags- og framfarastofnuninni (OECD) er Ísland nú komið undir meðaltal hvað varðar hlutfall séreignaríbúða á húsnæðismarkaði þegar horft er til aðildarríkja OECD og Evrópusambandsins.
Nauðsynlegt er að stjórnvöld grípi inn í þessa þróun með aðgerðum sem greiða leið fyrstu kaupenda þannig að þeir þurfi ekki að reiða sig á stuðning frá ættingjum til að komast inn á markaðinn. Eitt helsta verkfæri stjórnvalda í þeim efnum er hlutdeildarlánakerfið, en ráðast þarf í markvissar breytingar á úrræðinu til að það þjóni betur tilgangi sínum og markhópi. Með frumvarpinu eru því lagðar til breytingar á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, til að festa hlutdeildarlán varanlega í sessi og gera þau skilvirkari í samræmi við áherslur ríkisstjórnarinnar í húsnæðismálum sem settar voru fram með stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnarinnar í desember 2024.
Hlutdeildarlán eru lán sem HMS veitir þeim sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð eða hafa ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum. Markmið hlutdeildarlána er að bæta stöðu ungra og tekjulágra á húsnæðismarkaði með því að brúa eiginfjárkröfu við fyrstu fasteignakaup. Hlutdeildarlán bera hvorki vexti né afborganir og geta numið allt að 20% af kaupverði íbúðar. Þó er heimilt að veita allt að 30% hlutdeildarlán til einstaklinga undir lægri tekjumörkum. Lántaki þarf að reiða fram a.m.k. 5% kaupverðs sjálfur og eru eftirstöðvar kaupverðs fjármagnaðar með hefðbundnu húsnæðisláni. Takmarkaður fjöldi hlutdeildarlána er í boði ár hvert. Ef umframeftirspurn er eftir lánum er dregið úr umsóknum en umsækjendur með samþykkt kauptilboð í íbúð ganga þó fyrir. Endurgreiða þarf hlutdeildarlán við sölu íbúðar eða að hámarki að liðnum 25 árum frá lánveitingu. Endurgreiðslufjárhæðin nemur sama hlutfalli af söluverði íbúðar við endurgreiðslu og upphafleg lánveiting nam af kaupverði.
Aðeins er lánað fyrir nýjum íbúðum sem hafa verið samþykktar af HMS sem hagkvæmar íbúðir á grundvelli samnings byggingaraðilans við stofnunina. Þó er heimilt samkvæmt gildandi lögum að veita hlutdeildarlán til kaupa á hagkvæmum eldri íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins í húsnæði sem hefur hlotið gagngerar endurbætur. Til að tryggja hagkvæmni íbúða er kveðið á um stærðar- og verðmörk íbúðanna og mælt fyrir um að herbergjafjöldi taki mið af stærð og þörfum fjölskyldu umsækjanda. Mismunandi hámarksverð íbúða gilda eftir staðsetningu þeirra og taka þannig mið af ólíkum markaðsaðstæðum, auk stærðar íbúðar og herbergjafjölda. Þrír verðflokkar eru í gild: fyrir höfuðborgarsvæðið, vaxtarsvæði utan höfuðborgarsvæðisins, þ.e. Akraneskaupstað, Akureyrarbæ, Grindavíkurbæ, Hveragerðisbæ, Hörgársveit, Reykjanesbæ, Suðurnesjabæ, Sveitarfélagið Árborg, Sveitarfélagið Voga og Sveitarfélagið Ölfus, og á landsbyggðinni utan vaxtarsvæða.
Hlutdeildarlánakerfinu var komið á fót 1. nóvember 2020 með breytingu á lögum um húsnæðismál, sbr. VI. kafla A, sem fjallar um hlutdeildarlán. Opnað var í fyrsta sinn fyrir umsóknir um hlutdeildarlán hjá HMS 2. nóvember sama ár. Í upphafi var gert ráð fyrir að veitt yrðu 400–500 hlutdeildarlán á ári og að úrræðið yrði tímabundið til tíu ára. Ákveðið var að binda hlutdeildarlán við nýbyggingar eingöngu og því er almennt ekki heimilt að veita þau til kaupa á notuðum íbúðum. Var það gert til að auka framboð hagkvæmra íbúða og takmarka möguleg áhrif úrræðisins á fasteignaverð. Hlutdeildarlánakerfið var útfært m.a. að höfðu samráði við Seðlabanka Íslands sem taldi að efnahagsleg áhrif og áhrif á fjármálastöðugleika af upptöku hlutdeildarlána yrðu lítil miðað við umfang úrræðisins. Frá því að opnað var fyrir umsóknir í nóvember 2020 og til október 2025 hafa borist alls 1.983 umsóknir um hlutdeildarlán. Af þeim voru 1.369 samþykktar, eða 69%, og alls hafa 1.625 einstaklingar keypt íbúð með hlutdeildarláni. Af þessum 1.369 samþykktu umsóknum hafa 1.110 orðið að útgefnum lánum. Heildarútlán nema um 11,8 milljörðum kr. og hefur meðaltal hlutdeildarlána verið um 20,8% af kaupverði íbúða. Fjöldi lána sem greidd hafa verið út þar sem hlutfall láns er yfir 20% af kaupverði eru 157 talsins eða 14,1% af útgreiddum lánum. Yngri kaupendur eru ríkjandi hópur, en um 51% lántaka eru á aldrinum 24–33 ára.
Af þeim 1.110 íbúðum sem hafa verið keyptar með hlutdeildarlánum eru 622 á höfuðborgarsvæðinu eða um 56%.
Allt frá því að hlutdeildarlánakerfinu var komið á laggirnar hefur mikill skortur á fyrirsjáanleika um framtíð úrræðisins sem og um reglubundnar úthlutanir lánanna, ágreiningur um fjármögnunarfyrirkomulag þess og aðstæður á húsnæðismarkaði orðið til þess að úrræðið hefur ekki virkað sem skyldi. Þótt gert hafi verið ráð fyrir 400–500 hlutdeildarlánum árlega hefur fjöldi hlutdeildarlána, af ýmsum ástæðum, fram til þessa ekki enn náð 300 lánum á ársgrundvelli. Árið 2020 voru fjögur lán veitt, árið 2021 297 lán, árið 2022 152 lán, árið 2023 232 lán, árið 2024 278 lán og á fyrstu tíu mánuðum ársins 2025 hafa 133 lánsumsóknir verið samþykktar.
Eftir því sem þrýstingur jókst á fasteignamarkaðnum samhliða vaxtalækkunarferli Seðlabanka Íslands á tímum COVID-19 heimsfaraldursins hækkaði fasteignaverð mikið. Varð það til þess að skilyrði um hámarksverð hlutdeildarlánaíbúða ollu því að ekki var hægt að nýta úrræðið til kaupa á íbúðum á virkari markaðssvæðum þar sem íbúðaverð var yfir hámarksverði. Við árlega endurskoðun á hámarksverðum hlutdeildarlánaíbúða tóku stjórnvöld ákvörðun um að halda hámarksverðum óbreyttum til að auka ekki eftirspurnarþrýsting á markaðnum. Á þessum tíma var opnað fyrir umsóknir um hlutdeildarlán sex sinnum á ári lögum samkvæmt en lítið var þó um úthlutanir á lánunum þar sem fáar íbúðir uppfylltu skilyrðin um hámarksverð.
Það var ekki fyrr en hægst hafði á markaðnum sem ákveðið var að hækka hámarksverð hlutdeildarlánaíbúða sumarið 2023 en samhliða var ákveðið að lánum yrði úthlutað mánaðarlega í stað sex sinnum á ári. Gekk úrræðið þá vel fyrir sig fram á næsta vor þegar loka þurfti fyrir úthlutun lána í apríl 2024 vegna ágreinings um fjármögnunarfyrirkomulag úrræðisins. Opnað var aftur fyrir úthlutanir í október 2024 og úthlutað í þá þrjá mánuði sem eftir stóðu af árinu. Úrræðinu var lokað að nýju í janúar og febrúar 2025 þar sem enn átti eftir að leysa úr fjármögnunarfyrirkomulagi hlutdeildarlána en það opnað aftur í tvo mánuði, þ.e. mars og apríl 2025. Loka þurfti úrræðinu enn á ný af fjármögnunarástæðum í maí og júní 2025 en fjármögnun úrræðisins var svo tryggð til mánaðarlegra úthlutana frá júlí 2025.
Hámarksverð hafa ekki verið hækkuð síðan sumarið 2023 og er svo komið að fáar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu uppfylla skilyrðin auk þess sem önnur skilyrði hlutdeildarlánakerfisins og aðstæður á húsnæðis- og lánamarkaði takmarka enn frekar möguleika fólks til að nýta úrræðið til fyrstu kaupa.
Sá ófyrirsjáanleiki sem hlotist hefur af þessari framkvæmd hefur í fyrsta lagi valdið því að byggingaraðilar hafa ekki treyst sér til að hanna og byggja sérstaklega íbúðir sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlánakerfisins, líkt og upphaflega stóð til. Kerfið hefur því ekki haft sömu framboðshvetjandi áhrif og ætlunin var. Í öðru lagi hafa fyrstu kaupendur og fólk sem ekki hefur átt íbúð í fimm ár eða lengri tíma ekki getað nýtt sér úrræðið sem skyldi vegna stopulla úthlutana, óuppfærðra hámarksverða og hás fasteignaverðs sem og þröngra lánþegaskilyrða sem birtast ekki síst í hámarksgreiðslubyrðarhlutfalli fasteignalána. Þá hefur samspil lágra tekjumarka úrræðisins og ríkra krafna um greiðslubyrðarhlutfall og greiðslumat á sama tíma og vaxtastig er hátt valdið því að umsækjendur hafa helst þurft að vera að hefja vel launuð störf eftir tekjulágt tímabil, svo sem vegna náms eða fæðingarorlofs, þegar umsókn um hlutdeildarlán er lögð fram til að uppfylla samtímis öll skilyrði úrræðisins. Fólk á leigumarkaði hefur aðeins í litlum mæli getað nýtt sér úrræðið. Helsta synjunarástæða umsókna um hlutdeildarlán hefur verið sú umsækjendur standist ekki skilyrði um hámarksgreiðslubyrðarhlutfall fasteignalána af tekjum sínum. Þá er ljóst að breytt framboð húsnæðislána í kjölfar dóms Hæstaréttar Íslands frá 14. október 2025 í máli nr. 55/2024 í svokölluðu vaxtamáli hefur þrengt enn frekar að möguleikum fólks til að nýta sér úrræðið.
Til að ná markmiðum frumvarpsins er því nauðsynlegt að gera breytingar á löggjöfinni um hlutdeildarlán þannig að úrræðið þjóni betur markmiðum sínum og markhópi og greiði leið fyrstu kaupenda að húsnæðismarkaðnum án fjárhagslegs stuðnings ættingja. Þegar hefur verið gengið frá framtíðarfyrirkomulagi fjármögnunar hlutdeildarlána og þar með tryggður nauðsynlegur fyrirsjáanleiki, bæði gagnvart lántökum og byggingaraðilum, um að úrræðið sé komið til að vera og að hlutdeildarlánum verði framvegis úthlutað í hverjum mánuði. Með frumvarpinu eru lagðar til breytingar á lögum um húsnæðismál til að festa hlutdeildarlán varanlega í sessi og gera þau skilvirkari til að hlutdeildarlán nýtist sem öflugt jöfnunartæki stjórnvalda á húsnæðismarkaði vegna fyrstu kaupa.
3. Meginefni frumvarpsins.
3.1. Hlutdeildarlán fest varanlega í sessi og fyrirsjáanleiki tryggður gagnvart lántökum og byggingaraðilum.
Með frumvarpinu er lagt til að hlutdeildarlán verði fest í sessi og fyrirsjáanleiki um framtíð úrræðisins og mánaðarlegar úthlutanir lána tryggður gagnvart lántökum jafnt sem byggingaraðilum. Með því verði enn fremur stuðlað að framboðshvetjandi áhrifum úrræðisins með það að markmiði að auka framboð á hagkvæmum íbúðum. Samhliða breytingum á fyrirkomulagi hlutdeildarlána samkvæmt frumvarpi þessu er gert ráð fyrir að lánsfjárheimild HMS vegna hlutdeildarlána hækki úr 4 milljörðum kr. í 5,5 milljarða kr. árið 2026.
Í samræmi við markmið um fyrirsjáanleika og framboðshvetjandi áhrif úrræðisins er lagt til í e-lið 1. gr. frumvarpsins að lögfest verði heimild til handa HMS til að gera samninga við byggingaraðila um að byggja sérstaklega íbúðir inn í hlutdeildarlánakerfið sem sniðnar eru að skilyrðum löggjafarinnar um hagkvæmni, þ.e. um stærð og hámarksverð íbúða. Gert er ráð fyrir að byggingaraðilinn skuldbindi sig til að byggja tiltekinn fjölda íbúða sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána gegn því að stjórnvöld skuldbindi sig til að fjármagna hlutdeildarlán til kaupa á íbúðunum þegar þær hafa verið byggðar og kauptilboð verið samþykkt gagnvart væntanlegum hlutdeildarlántaka. Skilyrði er að byggingaraðilinn bjóði íbúðirnar til sölu með hlutdeildarláni í a.m.k. þrjá mánuði frá því að þær fara á sölu og að á þeim tíma hafi tilboðsgjafar sem hyggjast fjármagna söluna með hlutdeildarláni forgang til kaupanna fram yfir aðra tilboðsgjafa á markaði. Að þeim tíma loknum er byggingaraðila heimilt að selja íbúð til annarra á markaði, hafi ekki fundist kaupandi að henni í gegnum hlutdeildarlánakerfið.
Farsæl reynsla hefur þegar hlotist af sambærilegu samstarfi stjórnvalda og byggingaraðila en hinn 12. september 2023 undirrituðu HMS, Byggingafélagið Bakki og Mosfellsbær viljayfirlýsingu um byggingu íbúða sem uppfylltu skilyrði hlutdeildarlána við Huldugötu 2–4 og 6–8 í Helgafellshverfi í Mosfellsbæ. Í því tilviki hafði sveitarfélagið þýðingarmikla aðkomu að uppbyggingunni en bæjarráð Mosfellsbæjar samþykkti að fella burt kvöð um tiltekinn fjölda íbúða fyrir einstaklinga 55 ára og eldri á umræddum lóðum og auka þannig möguleika fyrstu kaupenda og efnaminni einstaklinga og fjölskyldna til íbúðarkaupa þar. Byggingafélagið Bakki skuldbatt sig til að byggja allar 60 íbúðirnar á lóðunum þannig að þær uppfylltu skilyrði hlutdeildarlána og skuldbatt sig enn fremur til að selja að lágmarki 30 þeirra til einstaklinga sem hefðu fengið samþykki fyrir veitingu hlutdeildarláns. Loks skuldbatt HMS sig til að gera ráð fyrir úthlutun að lágmarki 30 hlutdeildarlána á umræddum lóðum. Gert er ráð fyrir að íbúðir við Huldugötu 6–8 fari á sölu vorið 2026 en af þeim 30 íbúðum sem risu við Huldugötu 2–4 voru 14 íbúðir fjármagnaðar með hlutdeildarlánum.
Við samráð stjórnvalda við byggingaraðila við undirbúning frumvarps þessa kom fram skýrt ákall um fyrirsjáanleika um framtíð úrræðisins og reglubundnar úthlutanir hlutdeildarlána yfir árið. Lýstu byggingaraðilar yfir almennri ánægju með úrræðið sem slíkt en að ófyrirsjáanleiki um úthlutanir og framtíð úrræðisins hefði orðið til þess að þeir treystu sér ekki til að byggja íbúðir sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlánakerfisins. Lýstu þeir miklum vilja til að byggja slíkar íbúðir ef nauðsynlegur fyrirsjáanleiki yrði tryggður með gagnkvæmum samningum milli byggingaraðila og stjórnvalda. Með frumvarpinu er því skapaður grundvöllur undir slíka samningsgerð milli byggingaraðila og HMS. Gert er ráð fyrir að sveitarfélög geti einnig komið að slíkum samningum til að liðka fyrir uppbyggingu hlutdeildarlánaíbúða, líkt og gert var í Mosfellsbæ, svo sem með breytingum á skipulagi, fyrirkomulagi gjaldtöku eða öðrum aðgerðum til að ýta undir uppbyggingu hagkvæmra íbúða fyrir fyrstu kaupendur.
Til viðbótar við framangreint er lagt til í e-lið 1. gr. að ráðherra geti með reglugerð veitt HMS heimild til að semja á grundvelli fyrrnefndra samninga við byggingaraðila um lánveitingu hlutdeildarlána til kaupanda fyrr á framkvæmdatíma, svo sem við fokheldi, með það að markmiði að hraða framboði hagkvæmra íbúða sem falla undir hlutdeildarlánakerfið og auka fyrirsjáanleika fyrir bæði kaupendur og byggingaraðila. Gert er ráð fyrir að slík heimild verði háð skilyrðum um að hlutaðeigandi byggingaraðili uppfylli nánari skilyrði um fjárhagslega burði og farsæla reynslu af íbúðauppbyggingu. Með þessu fyrirkomulagi verði byggingaraðilum gert kleift að selja þær íbúðir sem samningurinn nær til fyrr í gegnum í hlutdeildarlánakerfið en löggjöfin gerir nú ráð fyrir með því að hlutdeildarlán verði greidd út fyrr á framkvæmdatíma íbúða. Til samanburðar er í gildandi löggjöf kveðið á um að heimilt sé að samþykkja lánveitingu þótt íbúð sé ekki tilbúin til afhendingar enda liggi fyrir undirritaður kaupsamningur um íbúðina og að íbúðin verði tilbúin til afhendingar innan sex mánaða frá undirritun kaupsamningsins, sbr. 6. mgr. 13. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán, nr. 1084/2020. Með þessu skapast aukinn fyrirsjáanleiki fyrir bæði byggingaraðila og kaupendur sem geta bæði tryggt sér íbúð og fest kaupverðið fyrr í ferlinu.
Í samræmi við áskilnað laga um húsnæðismál og laga um opinber fjármál er enn fremur í e-lið 1. gr. lagt til að kveðið verði á um að umræddir samningar við byggingaraðila skuli gerðir með fyrirvara um heimildir í fjárlögum til útlánaflokksins hverju sinni. Þá er enn fremur lagt til að ráðherra verði veitt heimild til að kveða nánar á um framkvæmd ákvæðisins, þ.m.t. að setja nánari skilyrði fyrir samningum við byggingaraðila og kveða nánar á um efni þeirra.
Samhliða er lagt til í f-lið 1. gr. að kveðið verði á um að umsækjendur með samþykkt kauptilboð á grundvelli slíks samnings byggingaraðila við HMS njóti aukins forgangs við úthlutun hlutdeildarlána en samkvæmt reglugerð um hlutdeildarlán, sbr. einnig 8. málsl. 7. mgr. 29. gr. a laga um húsnæðismál, njóta umsækjendur með samþykkt kauptilboð nú þegar forgangs að hlutdeildarlánum ef umframeftirspurn er eftir lánunum við úthlutun. Í ljósi skuldbindingar stjórnvalda samkvæmt samningum við byggingaraðila er nauðsynlegt að slíkar umsóknir hafi aukinn forgang fram yfir aðrar umsóknir, þar á meðal þær umsóknir þar sem fyrir liggur samþykkt kauptilboð. Lögð er áhersla á að HMS verði enn fremur í reglubundnum samskiptum við byggingaraðila um framvindu íbúðauppbyggingarinnar og áætlaða tímasetningu á sölu íbúða til að tryggja að nægt fjármagn sé fyrir hendi til úthlutunar í samræmi við skuldbindingar samningsaðila og fyrirhugaða sölu íbúða á hverjum tíma. Jafnframt er lagt til að ráðherra kveði með reglugerð á um forgang tekjulægri umsækjenda þegar umframeftirspurn er eftir hlutdeildarlánum. Enn fremur er í þessu sambandi lagt til að kveðið verði á um að hlutdeildarlánum skuli úthlutað mánaðarlega en í lögunum er nú kveðið á um að miða skuli við að úthlutun hlutdeildarlána fari fram sex sinnum á ári. Að öðru leyti er ákvæði 7. mgr. 29. gr. a efnislega óbreytt.
Í samræmi við það markmið frumvarpsins að auka framboðshvetjandi áhrif hlutdeildarlánakerfisins er einnig lagt til með d-lið 1. gr. að brott falli heimild 2. málsl. 5. mgr. 29. gr. a laganna til að veita hlutdeildarlán til kaupa á hagkvæmum eldri íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins í húsnæði sem hlotið hefur gagngerar endurbætur, enda sé ástand íbúðar þannig að jafna megi til ástands nýrrar íbúðar. Ákvæðið hefur reynst flókið í framkvæmd þar sem ríkar kröfur eru gerðar til ástands slíkra íbúða sem kalla á ítarlega og kostnaðarsama ástandsskoðun á eigninni. Fyrir vikið hafa skilyrði sjaldan verið uppfyllt til veitingar hlutdeildarláns til kaupa á slíkum íbúðum. Í þessu sambandi er rétt að taka fram að áfram verður lagt til grundvallar við framkvæmd löggjafarinnar um hlutdeildarlán að umbreyting atvinnuhúsnæðis í íbúðarhúsnæði teljist til nýrra íbúða í skilningi 1. málsl. 5. mgr. 29. gr. a laganna og því girðir þessi breyting ekki fyrir að slík verkefni geti orðið andlag hlutdeildarlána.
3.2. Skilvirkari hlutdeildarlán sem þjóna betur markhópi sínum og tilgangi.
Lagðar eru til breytingar á lögunum til að gera hlutdeildarlán skilvirkari þannig að þau nýtist í auknum mæli til að greiða leið fyrstu kaupenda að húsnæðismarkaðnum án fjárhagslegs stuðnings frá ættingjum. Nauðsynlegt er að gera breytingar á fyrirkomulagi og skilyrðum hlutdeildarlána í þessu skyni.
Í fyrsta lagi er með b-lið 1. gr. lagt til að hlutföll hlutdeildarlána skv. 1. og 2. málsl. 2. mgr. 29. gr. a laganna, þ.e. hlutfall hlutdeildarláns af kaupverði íbúðarhúsnæðis, verði hækkuð til að bregðast við hærri greiðslubyrði af húsnæðislánum vegna núverandi vaxtastigs, breytinga á framboði húsnæðislána og þróunar fasteignaverðs. Skv. 2. mgr. 29. gr. a laga um húsnæðismál getur hlutdeildarlán numið allt að 20% af kaupverði íbúðarhúsnæðis miðað við almenn tekjumörk úrræðisins en þó er heimilt að veita allt að 30% hlutdeildarlán til lántaka undir lægri tekjumörkum. Með frumvarpinu er lagt til að hlutfall hlutdeildarlána fyrir fólk undir almennum tekjumörk úrræðisins hækki úr 20% í 30% og að hlutfall hlutdeildarlána fyrir þá sem falla undir lægri tekjumörk hlutdeildarlána hækki úr 30% í 35%.
Í öðru lagi er lagt til með g-lið 1. gr. að hlutföll hlutdeildarlána komi til endurskoðunar ár hvert með tilliti til þróunar launa, húsnæðisverðs, lánakjara og lánaframboðs. Lagt er til að hlutföllin skuli vera í heilum prósentum og þegar fyrrgreindar forsendur gefi tilefni til breytinga á hlutföllunum skuli ráðherra breyta þeim með reglugerð. Þannig er gert ráð fyrir að úrræðið taki mið af aðstæðum á markaði og almennri kaupgetu fyrstu kaupenda hverju sinni þannig að það nái sem best markmiðum sínum. Lánveitingarnar takmarkast eftir sem áður við heimildir í fjárlögum til útlánaflokksins hverju sinni og er áfram gert ráð fyrir að umsagnar Seðlabanka Íslands skuli leitað við endurskoðun heimilda til lánaflokksins í fjárlögum ár hvert, sbr. 7. mgr. 29. gr. a laga um húsnæðismál.
Í þriðja lagi er með a- og b-lið 1. gr. lagt til að tekjumörk lántaka hlutdeildarlána verði hækkuð. Þau eru samkvæmt gildandi löggjöf um hlutdeildarlán annars vegar, fyrir allt að 20% hlutdeildarlán, 9.465.000 kr. miðað við einstakling og 13.221.000 kr. samanlagt fyrir hjón eða sambúðarfólk. Við þá fjárhæð bætast 1.953.000 kr. fyrir hvert barn eða ungmenni fram að 20 ára aldri sem er á framfæri umsækjanda eða býr á heimilinu. Hins vegar, fyrir allt að 30% hlutdeildarlán, 6.283.000 kr. miðað við einstakling og 8.789.000 kr. samanlagt fyrir hjón eða sambúðarfólk. Viðbót vegna barna er hin sama og gildir um allt að 20% hlutdeildarlán. Miðað er við tekjur síðastliðna 12 mánuði. Með frumvarpinu er lagt til að tekjumörk fyrir allt að 30% hlutdeildarláni samkvæmt almennum tekjumörkum kerfisins verði 10.000.000 kr. fyrir einstaklinga og 15.965.000 kr. samanlagt fyrir hjón og sambúðarfólk. Viðbót vegna barna hækki í 2.254.000 kr. Þá verði lægri tekjumörk hlutdeildarlána fyrir allt að 35% hlutdeildarláni hækkuð í 6.793.000 kr. fyrir einstaklinga og 10.620.000 kr. samanlagt fyrir hjón og sambúðarfólk. Viðbót við þau tekjumörk vegna barna verði 2.254.000 kr. Í þessu sambandi er í fjórða lagi lagt til með c-lið 1. gr. að tekið verði fram í lögunum að við mat á því hvort umsækjandi falli undir tekjumörk hlutdeildarlána skuli litið til tekna beggja hjóna eða sambúðarfólks, séu viðkomandi ekki bæði umsækjendur um lánið, nema fyrir liggi leyfi til skilnaðar að borði og sæng, krafa um lögskilnað án undangengins skilnaðar að borði og sæng eða að höfðað hafi verið mál til skilnaðar eða ógildingar hjúskapar. Nokkuð hefur borið á því að aðeins annað hjóna eða sambúðarfólks sæki um hlutdeildarlán og hefur þá ekki verið nægilega skýrt samkvæmt lögunum að litið skuli til tekna beggja við mat á því hvort skilyrði laganna um tekjumörk séu uppfyllt. Með sambærilegum hætti er lagt til með a-lið 2. gr. að tekið verði fram í 1. tölul. 1. mgr. 29. gr. b laganna, sem kveður á um það skilyrði að umsækjandi skuli sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni, að sé umsækjandi í hjónabandi eða sambúð skuli litið til tekna og eigna maka, enda þótt viðkomandi sé ekki umsækjandi um hlutdeildarlán. Það gildi þó ekki liggi fyrir leyfi til skilnaðar að borði og sæng, krafa um lögskilnað án undangengins skilnaðar að borði og sæng eða að höfðað hafi verið mál til skilnaðar eða ógildingar hjúskapar. Enn fremur er lagt til að sambærilegu ákvæði verði bætt við 2. tölul. 1. mgr. 29. gr. b laganna, þar sem kveðið er á um það skilyrði hlutdeildarláns að umsækjandi megi ekki eiga annað íbúðarhúsnæði eða hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár. Þannig er lagt til með b-lið 2. gr. að tekið verði fram í ákvæðinu að sé umsækjandi í hjónabandi eða sambúð gildi hið sama um maka umsækjanda, enda þótt hann sé ekki umsækjandi um hlutdeildarlán, nema fyrir liggi leyfi til skilnaðar að borði og sæng, krafa um lögskilnað án undangengins skilnaðar að borði og sæng eða að höfðað hafi verið mál til skilnaðar eða ógildingar hjúskapar.
Þá er í fimmta lagi lagt til með c-lið 2. gr. að eigi umsækjandi meira eigið fé en sem nemur 10% kaupverðs komi það sem umfram er til lækkunar hlutdeildarláni, en í dag kemur eigið fé umfram 5% kaupverðs til skerðingar á hlutdeildarláni. Breytingunni er ætlað að hvetja til aukins sparnaðar til íbúðarkaupanna og minnka þörf á lántöku sem leiðir til lægri greiðslubyrðar.
Í sjötta lagi er með lagt til að skilyrði 5. tölul. 1. mg. 29. gr. b laganna, um hámarksgreiðslubyrðarhlutfall, verði rýmkað gagnvart einstaklingum, en reynslan hefur sýnt að umrætt skilyrði hefur haft verulega takmarkandi áhrif á möguleika einstaklinga til að nýta sér hlutdeildarlán til fyrstu kaupa. Áfram er gert ráð fyrir að meðalafborganir fasteignaláns megi ekki nema meira en 40% ráðstöfunartekna umsækjanda þegar um hjón eða sambúðarfólk er að ræða, en með d-lið 2. gr. er lagt til að hlutfallið verði hækkað í 45% fyrir einstaklinga.
Í sjöunda lagi er lagt til að nýtt skilyrði bætist við 1. mgr. 29. gr. b, sbr. e-lið 2. gr. frumvarpsins, þess efnis að umsækjandi hafi ótímabundið dvalarleyfi sé hann dvalarleyfisskyldur samkvæmt lögum um útlendinga. Reynt hefur á heimild HMS til að synja umsækjendum með tímabundið dvalarleyfi um hlutdeildarlán fyrir úrskurðarnefnd velferðarmála, sbr. úrskurði nefndarinnar í málum nr. 529/2025 og 531/2025. Komst úrskurðarnefndin að þeirri niðurstöðu í þessum málum að ekki væri fullnægjandi stoð fyrir því í löggjöfinni að synja umsækjendum með tímabundið dvalarleyfi um hlutdeildarlán á þeim grundvelli að framtíðargeta viðkomandi til að standa skil á lánveitingunni væri ekki tryggð. Í málunum lá ekki fyrir hvort umsækjendur myndu fá endurnýjað dvalarleyfi eða ótímabundið dvalarleyfi.
Í áttunda lagi er gert ráð fyrir að hámarksverð hlutdeildarlánaíbúða verði uppfærð samhliða gildistöku frumvarps þessa 1. janúar 2026, verði frumvarpið að lögum, en hámarksverð skulu endurskoðuð með breytingum á reglugerð um hlutdeildarlán, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 29. gr. d laganna. Hámarksverð íbúða hafa ekki verið uppfærð frá því um mitt ár 2023 og er svo komið að fáar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu uppfylla gildandi skilyrði. Mikilvægt er að úrræðið nýtist á höfuðborgarsvæðinu jafnt sem landsbyggðinni og er því nauðsynlegt að gera breytingar á hámarksverðum íbúða sem heimilt er að kaupa með hlutdeildarláni. Gert er ráð fyrir að verðflokkum verði fjölgað úr þremur í fjóra í því skyni að taka betur mið af ólíkum markaðsaðstæðum milli sveitarfélaga. Áfram verður byggt á þróun byggingarkostnaðar við endurskoðunina en ekki markaðsverðs til að þrýsta ekki upp fasteignaverði. Rétt er að taka fram í þessu sambandi að heimilað söluverð hlutdeildarlánaíbúða samkvæmt samningi HMS og byggingaraðila miðast ekki sjálfkrafa við hámarksverð reglugerðarinnar heldur er söluverð metið sérstaklega í hverju tilviki byggt á umsókn byggingaraðila, upplýsingum um byggingarkostnað og mati HMS á því hvað teljist vera hagkvæmt söluverð innan þess hámarksverðs sem gildir samkvæmt viðkomandi verðflokki. Í því sambandi er m.a. litið til söluverðs sambærilegra íbúða á viðkomandi svæðum. Söluverð hverrar íbúðar er þannig ákvarðað við veitingu svokallaðs forsamþykkis HMS fyrir því að íbúð uppfylli skilyrði hlutdeildarláns og heimilt sé að auglýsa hana til kaupa með hlutdeildarláni. Óheimilt er að auglýsa íbúð á hærra verði en heimiluðu söluverði ef markaðsefni um hlutdeildarlán er notað við söluna auk þess sem óheimilt er að kaupa íbúðina með hlutdeildarláni á hærra verði en kveðið hefur verið á um í forsamþykki HMS. Breytist forsendur fyrir heimiluðu söluverð þarf byggingaraðili að óska eftir endurmati HMS á söluverðinu til að því verði breytt.
Í níunda lagi eru lagðar til breytingar á 29. gr. d laganna sem fjallar um reglugerðarheimildir ráðherra skv. VI. kafla A laganna sem fjallar um hlutdeildarlán. Með 3. gr. frumvarpsins eru lagðar til breytingar á 1. tölul. 1. mgr. 29. gr. d til að endurspegla þær breytingar sem lagðar eru til með g-lið 1. gr. um heimild ráðherra til að endurskoða árlega hlutföll hlutdeildarlána og breyta þeim með reglugerð svo og e-lið 1. gr. um samninga við byggingaraðila. Enn fremur er vísað til „hámarksverðs“ íbúða í stað „hámarkskaupverðs“ í samræmi við hugtakanotkun í reglugerð um hlutdeildarlán, en það hugtak hefur almennt verið notað við framkvæmd úrræðisins.
4. Samræmi við stjórnarskrá og alþjóðlegar skuldbindingar.
Frumvarpið þykir ekki fela í sér álitaefni sem kalli á sérstaka umfjöllun um samræmi við stjórnarskrá eða alþjóðlegar skuldbindingar.
5. Samráð.
Frumvarpið snertir einkum fyrstu kaupendur og þá sem ekki hafa átt íbúð í fimm ár eða lengri tíma en einnig til að mynda byggingaraðila, lánveitendur húsnæðislána, fasteignasala, sveitarfélög og HMS.
Vorið 2025 hófst vinna við heildarendurskoðun hlutdeildarlánaúrræðisins í félags- og húsnæðismálaráðuneytinu í samstarfi við HMS. Víðtækt samráð var haft við hagaðila til að greina bæði áskoranir og sóknarfæri í kerfinu. Samráð var haft við ýmsa byggingaraðila sem komið hafa að úrræðinu fram til þessa, fasteignasala á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðinni, Samtök iðnaðarins, Viðskiptaráð Íslands, ÖBÍ réttindasamtök, Hagsmunasamtök heimilanna, Seðlabanka Íslands og Samtök fjármálafyrirtækja auk þess var spurningakönnun send til hóps umsækjenda um hlutdeildarlán. Skýrt ákall var um að fyrirsjáanleiki yrði tryggður í hlutdeildarlánakerfinu og skilyrði og fyrirkomulag lánanna endurskoðuð til að úrræðið þjóni betur tilgangi sínum.
Í framhaldinu stóð félags- og húsnæðismálaráðherra í samstarfi við fjármála- og efnahagsráðherra og HMS fyrir vinnustofu um húsnæðismál 4. september 2025 undir yfirskriftinni Rétta leiðin í húsnæðismálum. Markmið vinnustofunnar var að leiða saman alla helstu hagaðila á húsnæðismarkaði til að draga fram sameiginleg gildi um framtíðarsýn í málaflokknum, helstu áskoranir á húsnæðismarkaðnum og hugmyndir að aðgerðum í málaflokknum. Vinnustofan var vel sótt af hagaðilum auk þess tóku félags- og húsnæðismálaráðherra, fjármála- og efnahagsráðherra, borgarstjóri og seðlabankastjóri þátt í samtali við hagaðila. Meðal þátttakenda á vinnustofunni voru fulltrúar sveitarfélaga og landshlutasamtaka sveitarfélaga víðsvegar um landið, fulltrúar ýmissa hagsmunasamtaka, svo sem Samtaka iðnaðarins, Samtaka atvinnulífsins, Samtaka fyrirtækja í fjármálaþjónustu, Arkitektafélags Íslands, Viðskiptaráðs Íslands, Neytendasamtakanna, Landssamtaka lífeyrissjóða, Hagsmunasamtaka heimilanna, Húseigendafélagsins, Félags fasteignasala, ÖBÍ réttindasamtaka og Landssamtakanna Þroskahjálp. Einnig sóttu vinnustofuna fulltrúar verkalýðshreyfingarinnar, þ.e. Alþýðusambands Íslands, BSRB, VR og Bandalags háskólamanna auk fulltrúa byggingaraðilanna JÁVERKS, Klasa og Reir verks svo og fulltrúar leigufélaganna Brynju – hússjóðs ÖBÍ, Bjargs íbúðafélags, Búseta húsnæðissamvinnufélags og Íveru íbúðafélags. Einnig tóku þátt fulltrúar þeirra opinberu aðila sem koma að húsnæðismálum með einum eða öðrum hætti, þ.e. frá HMS, Skipulagsstofnun og Hagstofu Íslands, auk þingmanna sem sitja í aðgerðahópi ríkisstjórnarinnar um húsnæðismál. Á vinnustofunni var annars vegar fjallað um hvað einkenni heilbrigðan húsnæðismarkað og hins vegar hvaða aðgerðir ráðast þurfi í til að bæta stöðuna á markaðnum. Skýrt ákall var á vinnustofunni um aðgerðir til að greiða leið fyrstu kaupenda að húsnæðismarkaðnum sem og um að fyrirsjáanleiki verði tryggður í hlutdeildarlánakerfinu og skilyrði endurskoðuð til að úrræðið þjóni tilgangi sínum.
Áform um fyrirhugaða lagasetningu voru kynnt í samráðsgátt stjórnvalda á vefnum Ísland.is 11. júlí 2025. Var veittur frestur frá og með 11. júlí til og með 15. ágúst 2025 til að veita umsagnir um áformin (mál nr. S-121/2025). Alls bárust sjö umsagnir í samráðsgáttina, frá sveitarfélaginu Skagafirði, Bændasamtökum Íslands, Hagsmunasamtökum heimilanna, Landssamtökunum Þroskahjálp, Samtökum iðnaðarins, Viðskiptaráði Íslands og ÖBÍ réttindasamtökum.
Ríkisstjórnin kynnti aðgerðapakka í húsnæðismálum 29. október 2025 sem felur í sér aðgerðir til að fjölga íbúðum, lækka verð og gera húsnæðisstuðning markvissari. Einnig aðgerðir til að draga úr hvata til að safna íbúðum og ráðast í tímabæra tiltekt í húsnæðiskerfinu. Á meðal þeirra aðgerða sem boðaðar voru með húsnæðispakkanum var að gerðar yrðu breytingar á hlutdeildarlánakerfinu með fleiri hlutdeildarlánum, mánaðarlegum úthlutunum, tryggri fjármögnun og rýmri skilyrðum.
Sú óvissa sem breytingar á framboði húsnæðislána í kjölfar fyrrnefnds dóms Hæstaréttar Íslands í vaxtamálinu svokallaða hafði í för með sér urðu til þess að ekki var unnt að ljúka við útfærslu breytingartillagnanna fyrr en um miðjan nóvember 2025. Af þeim sökum gafst ekki tími til að kynna drög að frumvarpinu í samráðsgátt stjórnvalda þar sem áhersla var áfram lögð á að frumvarpið yrði lagt fram á haustþingi 2025 með það fyrir augum að breytingar á hlutdeildarlánakerfinu taki gildi 1. janúar 2026. Samráð var haft við forsætisráðuneytið og fjármála- og efnahagsráðuneytið við vinnslu þeirra tillagna sem frumvarpið byggist á.
6. Mat á áhrifum.
Verði frumvarpið að lögum mun það að jafna tækifæri ólíkra tekjuhópa til fyrstu íbúðarkaupa og draga þannig úr misskiptingu á húsnæðismarkaði. Breytingarnar eru til þess fallnar að hlutdeildarlánakerfið nýtist betur sem verkfæri stjórnvalda til að auka möguleika ungs og tekjulágs fólks á fyrstu kaupum og fjölga íbúðum með viðráðanlegum húsnæðiskostnaði.
Ekki er gert ráð fyrir að frumvarpið hafi í för með sér aukinn kostnað umfram lánsfjárheimildir. Skv. 7. mgr. 29. gr. a laga um húsnæðismál eru lánveitingar vegna hlutdeildarlána takmarkaðar við heimildir í fjárlögum til útlánaflokksins hverju sinni og skal leita umsagnar Seðlabanka Íslands við endurskoðun lánsfjárheimilda í tengslum við fjárlagagerð. Hafi heimild samkvæmt fjárlögum verið fullnýtt er HMS óheimilt að samþykkja umsókn um lán þrátt fyrir að umsækjandi uppfylli skilyrði fyrir því. Dugi fjármagn sem til úthlutunar er hverju sinni ekki til að anna eftirspurn eftir lánunum skal dregið af handahófi úr þeim umsóknum sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána í samræmi við það verklag sem tilgreint er í 9. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán. Fjárhagsleg áhrif á ríkissjóð eru því takmörkuð.
Talið er að þær breytingar sem lagðar eru til með frumvarpinu muni hafa takmörkuð efnahagsleg áhrif. Líkt og fram kemur í kafla 3.1 er gert ráð fyrir að samhliða þeim breytingum hækki lánsfjárheimild HMS vegna hlutdeildarlána úr 4 milljörðum kr. í 5,5 milljarða kr. árið 2026. Áætlað er að með þeirri lánsfjárheimild verði unnt að fjármagna um 280–310 hlutdeildarlán á árinu 2026. Kaupverði íbúða verður enn fremur áfram sett takmörk annars vegar með því hámarksverði sem gildir innan hvers verðflokks samkvæmt reglugerð um hlutdeildarlán út frá staðsetningu, stærð og herbergjafjölda og hins vegar með sérstöku mati HMS á heimiluðu söluverði hverrar íbúðar innan þess ramma sem hámarksverðið setur, sbr. nánari umfjöllun í lok kafla 3.2. Einnig setur fjölskyldustærð umsækjanda því skorður hve stóra íbúð hann getur keypt með hlutdeildarláni skv. 14. gr. reglugerðarinnar. Þar segir að umsækjanda sé heimilt að festa kaup á íbúðarhúsnæði með einu auka svefnherbergi umfram þarfir fjölskyldunnar á umsóknardegi miðað við fjölskyldustærð. Þó sé heimilt að víkja frá því viðmiði vegna sérstakra aðstæðna umsækjanda eða fjölskyldu hans, svo sem þegar þörf er á aukaherbergi vegna aðstoðarfólks vegna fötlunar. Við mat á fjölskyldustærð skuli, auk umsækjanda, líta til fjölda barna eða ungmenna undir 20 ára aldri sem eru á framfæri umsækjanda eða býr á heimilinu.
Hvað varðar mat á jafnréttisáhrifum þá er eitt af meginmarkmiðum stjórnvalda í húsnæðismálum að tryggja öruggt húsnæði fyrir alla. Þeir sem verða fyrir áhrifum af þessu markmiði eru einkum efnaminna fólk. Samkvæmt upplýsingum á vef Hagstofu Íslands frá 2025 var lítill munur á hlutfalli kvenna og karla sem bjuggu við íþyngjandi húsnæðiskostnað á tímabilinu 2004–2018. Af ólíkum heimilisgerðum var algengast að heimili með einum fullorðnum og börnum skorti efnisleg lífsgæði (25,2%) en næst á eftir komu heimili einstæðra og barnlausra einstaklinga (11%).
Takmarkað framboð hefur þó verið af hagkvæmu íbúðarhúsnæði til sölu undanfarin misseri en alls hafa verið veitt 1.129 hlutdeildarlán frá upphafi.
| Kaupendur | Fjöldi | Hlutfall | Umsækjendur með barn | Heildarfjöldi barna |
| Karlar að kaupa | 279 | 24,7% | 31 | 43 |
| Konur að kaupa | 322 | 28,5% | 95 | 134 |
| Kynsegin að kaupa | 2 | 0,2% | 0 | 0 |
| Sambýlisfólk að kaupa | 526 | 46,6% | 266 | 397 |
| Samtals | 1.129 | 100,0% | 392 | 574 |
|
Kaupendur |
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Samtals |
| Einstaklingar, fjöldi | 2 | 177 | 108 | 120 | 126 | 73 | 606 |
| Einstaklingar, hlutfall | 50,0% | 59,6% | 71,1% | 51,7% | 45,3% | 44,0% | 53,7% |
| Sambýlisfólk, fjöldi | 2 | 120 | 44 | 112 | 152 | 93 | 523 |
| Sambýlisfólk, hlutfall | 50,0% | 40,4% | 28,9% | 48,3% | 54,7% | 56,0% | 46,3% |
| Samtals | 4 | 297 | 152 | 232 | 278 | 166 | 1.129 |
Algengara hefur verið að hlutdeildarlánþegi sé einstæður, eða að meðaltali í 53,7% tilvika af öllum veittum lánum. Aftur á móti hafa möguleikar einstaklinga á að nýta sér hlutdeildarlán versnað og hlutfall þeirra farið minnkandi í lánveitingum undanfarin ár. Það sem af er ári 2025 hafa 44,0% lána verið veitt til einstaklinga.
Sé litið til einstæðra hlutdeildarlánþega má flokka hópinn annars vegar í barnlausa og hins vegar í einstæða með börn. Hlutfall barnlausra, einstæðra hlutdeildarlánþega er svipað á milli kvenna (20,1%) og karla (22,0%). Einstæðir með börn eru um 11,2% þeirra sem nýta sér hlutdeildarlán til íbúðarkaupa en þar eru konur í miklum meiri hluta eða 75,4% þess hóps. Hlutfall barnafjölskyldna af heildarfjölda hlutdeildarlánþega er um 34,7%. Þannig er algengara að hlutdeildarlánþegar séu barnlausir. Rétt rúmlega helmingur hlutdeildarlánþega sem eru í hjónabandi eða sambúð er barnafjölskyldur eða 50,6%.
Heilt á litið má segja að hlutdeildarlánþegar séu að meiri hluta til barnlaus heimili. Í hlutdeildarlánakerfinu eru barnlausir og einhleypir einstaklingar um 42% þeirra sem nýta úrræðið. Hlutfall kvenna og karla í þeim hópi er nokkuð jafnt meðal karla (22%) og kvenna (20%) en þegar litið er til einstæðra með börn eru konur aftur á móti í miklum meiri hluta. Sé litið til heimilisgerða er algengast að heimili eins fullorðins með börn skorti efnisleg lífsgæði. Þá virðist sem einstæðar mæður eigi erfiðara með að ná endum saman, búi jafnvel við fátækt og séu líklegri til að vera á leigumarkaði en í eigin húsnæði. Ljóst er af framangreindri umfjöllun að hlutdeildarlán nýtast ekki síst þessum hópum, samanborið við aðrar heimilisgerðir.
Um einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1.–4. gr.
Um d–f-lið 1. gr. vísast til umfjöllunar í kafla 3.1.
Um g-lið 1. gr. vísast til umfjöllunar í kafla 3.2.
Um a–e-lið 2. gr. vísast til umfjöllunar í kafla 3.2.
Um 3. gr. vísast til umfjöllunar í kafla 3.2.
4. gr. þarfnast ekki skýringa.
