húsnæðissamvinnufélög.

Virðulegi forseti. Ég mæli fyrir frumvarpi til laga um breytingu á lögum um húsnæðissamvinnufélög. Í september 2013, eins og hefur svo sem komið fram hér fyrr í dag, skipaði ég verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála í samræmi við þingsályktun um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi. Verkefnisstjórnin skilaði tillögum sínum með skýrslu í maí 2014, en á meðal þess sem verkefnisstjórnin lagði til var að löggjöf um húsnæðissamvinnufélög yrði endurskoðuð með það að leiðarljósi að starfsemi þeirra yrði efld svo slík félög styddu enn betur við nýtt framtíðarskipulag húsnæðismála. Nú mæli ég því fyrir frumvarpi til laga um breytingu á lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 66/2003. Við gerð frumvarpsins var haft samráð við fulltrúa húsnæðissamvinnufélaganna Búseta, Búseta á Norðurlandi og Búmanna.

Meginmarkmið frumvarps þessa er að auðvelda húsnæðissamvinnufélögum að starfa á Íslandi í samræmi við það markmið að landsmenn búi við öryggi í húsnæðismálum í samræmi við þarfir hvers og eins og hafi raunverulegt val um búsetuform þannig að einstaklingar geti í auknum mæli valið á milli eignar-, leigu- og búsetuíbúða. Frumvarpið hefur að auki nokkur viðbótarmarkmið, svo sem að auka vernd búseturéttarhafa, skýra nánar réttarstöðu þeirra, annarra félagsmanna og húsnæðissamvinnufélaganna sjálfra. Því er líka ætlað að stuðla að sjálfbærum rekstri slíkra félaga á Íslandi á sama tíma og leitast er við að auka svigrúm fyrir fjölbreytileika þeirra með því að fela þeim sjálfum ákvörðunarvald um ýmis atriði sem kunna að hafa áhrif á rekstur þeirra í samþykktum þeirra í stað þess að fjalla um þau með nákvæmum hætti í lögum. Í því felst einnig áhersla á eitt megineinkenni húsnæðissamvinnufélaga, en slík félög byggjast á þátttöku félagsmanna sinna og því er mikilvægt að þeir geti komið, og komi, að ákvörðunum sem hafa áhrif á hag félaganna til lengri og skemmri tíma.

Í þessu sambandi tel ég einkum mikilvægt að tryggja að réttarstaða búseturéttarhafa sé skýr, bæði við inngöngu í húsnæðissamvinnufélög og ekki síst við sölu búseturéttar. Í síðarnefnda tilvikinu er oftar en ekki um að ræða umtalsverða fjármuni fyrir venjulega fjölskyldu hér á landi sem jafnvel telur ævisparnaðinn. Tel ég mikilvægt að tryggja að sá lagarammi sem gildir um húsnæðissamvinnufélög stuðli að því að rekstur slíkra félaga sé sjálfbær sem því miður hefur ekki alltaf verið raunin hér á landi. Er sú fyrirætlan ekki síst ætluð til hagsbóta fyrir félagsmennina sjálfa.

Frumvarpinu er þannig ætlað að auðvelda húsnæðissamvinnufélögum að starfa á Íslandi. Það eru lagðar til margvíslegar breytingar á gildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög sem er ætlað að stuðla að öruggari og sjálfbærari rekstri félaganna, en líka að húsnæðissamvinnufélög hafi svigrúm til að skapa sér sérstöðu á húsnæðismarkaði og hafi þannig möguleika á að haga reglum félagsins og rekstrarlíkani með þeim hætti sem félagsmenn telja hæfa félaginu. Er með frumvarpinu leitast til að skilgreina þau atriði sem húsnæðissamvinnufélög skuli útfæra nánar í samþykktum sínum með þeim hætti sem félagsmenn kjósa og telja hag félagsins best borgið til lengri eða skemmri tíma án þess að þau atriði séu fastákveðin í lögum. Þetta er eitt af þeim atriðum sem ég undirstrika sérstaklega hér.

Frumvarpið gefur þannig svigrúm til að félagsmenn ákvarði sjálfir hvernig búseturéttargjald og búsetugjald sé ákveðið sem og framlög í aðra sjóði félaganna, svo sem viðhaldssjóð og hússjóði búsetufélaganna. Er því gert ráð fyrir, sem ég tel eitt af þýðingarmestu atriðum þessa frumvarps, að félagsmenn geti ákveðið hvort til dæmis búsetugjaldið skuli miðast við heildarkostnað félagsins af rekstri þess eða einstökum búsetuíbúðum. Gera gildandi lög eingöngu ráð fyrir síðarnefnda kostinum. Engu að síður er talið nauðsynlegt að lögfest verði tiltekin atriði sem stuðlað geti að sjálfbærum rekstri húsnæðissamvinnufélaga ásamt því að veita rekstri þeirra aðhald. Meðal þess er lagt til að óheimilt verði að greiða fé úr húsnæðissamvinnufélögunum sem arð eða ígildi arðs og óheimilt er að kveða á um kaupskyldu félagsins á búseturétti. Reynslan hefur sýnt okkur að kaupskyldan hefur reynst félögunum of þungur baggi fyrir reksturinn og að betra væri að hafa það valkvætt fyrir félögin að leggja slíka skyldu á rekstur þeirra. Það kann að vera góður kostur í fyrstu sem síðar breytist í tálmynd sem getur reynst dýru verði keypt. Áhersla er þó lögð á að eldri samningar sem gerðir voru í tíð eldri laga eða hafa að geyma slík ákvæði halda gildi sínu eftir sem áður.

Þá er í fyrsta skipti kveðið á um reglulegar úttektir á fjárhag félaganna, skuldbindingum þeirra og starfsemi til að auðvelda félagsmönnum og stjórnum félaganna að fá yfirsýn yfir stöðu félaganna, þar á meðal framtíðarskuldbindingar þeirra.

Í frumvarpinu er lagt til að kveðið verði nánar á um skipun og hlutverk stjórna húsnæðissamvinnufélaga, en mikilvægt er að þeir sem taka að sér stjórnarsetu í slíkum félögum og félagsmenn átti sig á hlutverki stjórna húsnæðissamvinnufélaga. Það er líka lagt til að sett verði nánari ákvæði um framkvæmdastjóra húsnæðissamvinnufélaga til að skýra nánar skilin á milli ábyrgðar stjórnar annars vegar og framkvæmdastjóra hins vegar. Þetta er ekki hvað síst mikilvægt þegar við höfum það í huga að stærstu húsnæðissamvinnufélögin eru ekki bara með hundruð milljóna undir, ekki milljarða, heldur tugi milljarða í verðmætum sem viðkomandi stjórnir og framkvæmdastjórar fara með. Ég tel því afar mikilvægt að félagsmenn húsnæðissamvinnufélaga séu líka vel upplýstir um eðli búseturéttar og þá fjárhagslegu áhættu sem kann að felast í þátttöku í slíkum félögum, einkum fyrir búseturéttarhafa enda þótt félagsmenn beri ekki persónulega ábyrgð á heildarskuldbindingum félagsins.

Því er í frumvarpinu lagt til að efni samþykkta húsnæðissamvinnufélaga og reglur sem settar hafa verið á grundvelli þeirra skuli kynntar félagsmönnum við gerð búsetusamninga ásamt réttindum búseturéttarhafa og skyldum og ekki síst eðli búseturéttargjaldsins sem kemur til greiðslu við kaup búseturéttar. Er þar meðal annars vísað til þess að verðmæti búseturéttar er háð aðstæðum hverju sinni og er því ljóst að verðmæti búseturéttar getur bæði hækkað og lækkað frá því að búseturéttargjaldið er reitt af hendi við gerð búsetusamnings og þar til búseturéttarhafi óskar á síðari stigum eftir að selja búseturétt sinn.

Mikilvægt er að búseturéttarhafi geri sér grein fyrir eðli búseturéttar að þessu leyti, en einnig að þeir geri sér grein fyrir að búseturéttargjaldið er ekki sérstaklega sérgreint í vörslu húsnæðissamvinnufélagsins eða tryggt að öðru leyti komi til gjaldþrots þess. Í ljósi þessa sem og að búseturéttarhafi nýtur ekki sérstakra trygginga fyrir búseturétti sínum og þeim fjárhagslegu verðmætum sem honum tengjast tel ég einnig mikilvægt og eðlilegt að fjárhæð búseturéttargjaldsins verði sett ákveðin takmörk í lögum. Með frumvarpi þessu er því lagt til að á sama tíma og gert er ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélögin ákveði sjálf í samþykktum sínum hvernig búseturéttargjaldið sé ákveðið verði kveðið á um að það geti að hámarki numið þeirri fjárhæð sem jafngildir þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup búseturéttar.

Með frumvarpinu er einnig leitast við að skýra réttarstöðu félagsmanna húsnæðissamvinnufélaga sem og félaganna sjálfra, svo sem við inngöngu félagsmanna í félagið, hjónaskilnaði og andlát félagsmanna, þar á meðal búseturéttarhafa, ábyrgðarskiptingu á viðhaldi fasteigna sem og réttarstöðu aðila við lok búsetusamnings.

Mig langar að nefna sérstaklega að lagt er til að búseturéttur erfist samkvæmt almennum reglum erfðalaga við andlát búseturéttarhafa, enda verður að gera ráð fyrir að verulegir fjármunir hafi verið lagðir fram við kaup á búseturétti ef litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Í búseturétti felast því fjárhagsleg verðmæti sem almennt eru ekki talin svo persónuleg í eðli sínu að komi í veg fyrir að þau erfist milli manna. Lagt er til að erfingja sé heimilt að nýta sér búseturéttinn nema stjórn húsnæðissamvinnufélags færi fram gildar ástæður er mæli gegn því, en félaginu er heimilt að endurskoða — þetta er mjög mikilvægt — fjárhæð búsetugjaldsins sem kann að vera mikilvægt fyrir framtíðarrekstur þess. Nýti erfingi sér ekki búseturéttinn skal hann hins vegar selja hann samkvæmt þeim reglum sem gilda um sölu búseturéttar samkvæmt lögunum og samþykktum félagsins.

Virðulegi forseti. Í ákvæðum gildandi laga um húsnæðissamvinnufélög sem fjalla um lok búsetusamnings og þar með búseturéttar er gert ráð fyrir að búseturéttarhafi segi samningi upp með sex mánaða uppsagnarfresti. Gert er ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélag taki sjálfkrafa yfir búseturéttinn eftir að uppsagnarfrestur er liðinn ásamt þeim réttindum og skyldum sem honum fylgja og búseturéttarhafa beri að afhenda íbúðina óháð því hvort tekist hafi að selja búseturéttinn. Félaginu er þá heimilt að leigja út umrædda búsetuíbúð og getur félagið haft leigutekjur af íbúðinni, en sérstaklega er tekið fram í 2. mgr. 25. gr. laganna að fyrri íbúi skuli hafa forleigurétt óski hann þess. Virðist sem réttarstaða búseturéttarhafa sé nokkuð óljós í slíkum tilvikum og þá sérstaklega að því er varðar endurgreiðslu á andvirði búseturéttar. Það þykir einnig bagalegt í ljósi þess að gera verður ráð fyrir að þeir fjármunir sem viðkomandi lagði fram er hann keypti búseturéttinn, og mátti vænta þess að fá til baka að hluta eða að öllu leyti við sölu búseturéttarins, geti verið umtalsverðir. Þessu tel ég mikilvægt að breyta svo tryggja megi betur réttarstöðu búseturéttarhafa við þær aðstæður þegar búseturétturinn selst ekki frá því sem gildir samkvæmt 25. gr. gildandi laga. Því er lagt til að búseturéttarhafi haldi þeim rétti sem hann hefur greitt fyrir og haldi þannig áfram að njóta hans, hvort sem hann kýs að búa áfram í búsetuíbúðinni eða framleigja íbúðina þangað til búseturétturinn selst, enda sé íbúðin áfram í sölumeðferð hjá félaginu. Framleiga er þá alltaf háð samþykki húsnæðissamvinnufélagsins þar sem markmiðið er ávallt að nýta búsetuíbúð sem slíka en ekki sem leiguíbúð. Jafnframt verður ekki betur séð en að hagsmunir húsnæðissamvinnufélagsins séu tryggðir þar sem gert er ráð fyrir að viðkomandi búseturéttarhafi haldi áfram að sinna skyldum sínum gagnvart félaginu á þeim tíma er búseturéttur hans er í sölumeðferð, bæði er varðar greiðslu gjalda til félagsins og viðhalds á búsetuíbúðinni.

Þetta frumvarp hefur því að geyma mikilvægar breytingar á lögum um húsnæðissamvinnufélög þar sem er leitast við að stuðla að sjálfbærum og öruggum rekstri húsnæðissamvinnufélaga, auk þess sem leitast er við að skýra betur og tryggja réttarstöðu félagsmanna og þá ekki síst búseturéttarhafanna. Ég tel nauðsynlegt að gera þessar breytingar á lögunum þannig að búseturéttarformið verði fest enn betur í sessi hér á landi en verið hefur hingað til. Það er skýrt í huga mínum að hér eigi fólk að geta valið um þrenns konar búsetuform, þ.e. eignar-, leigu- og búsetuíbúðir. Þetta er þá mikilvægur hlekkur til að slíkt val geti orðið fólki raunverulegt.

Það er eitt í viðbót sem ég vildi nefna því að það hefur aðeins verið umræða sem snýr að breytingunni á kaupskyldunni. Það er jafnframt ákvæði í frumvarpinu sem segir að þó að kaupskylda sé ekki til staðar getur stjórn, ef rekstur félagsins er með þeim hætti, tekið ákvörðun um að kaupa búseturéttinn af búseturéttarhafanum. Það verður að sjálfsögðu að byggjast á því að félagið hafi efni á því að kaupa búseturéttinn þannig að þar undir séu þá hagsmunir félagsins í heild sinni.

Að lokinni þessari umræðu legg ég til að frumvarpinu verði vísað til hv. velferðarnefndar.