húsaleigulög.
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum. Frumvarpið er endurflutt og er nær óbreytt frá því að það var lagt fram á síðasta löggjafarþingi. Þó hafa minni háttar breytingar verið gerðar til samræmis við þær ábendingar sem fram komu í umsögnum til velferðarnefndar Alþingis um málið síðastliðið vor. Þá var frumvarpið einnig lagt fram á 151. löggjafarþingi.
Með frumvarpinu er lagt til að komið verði á skráningarskyldu leigusamninga í opinberan gagnagrunn í samræmi við tillögu 13 í skýrslu átakshóps stjórnvalda um húsnæðismál frá árinu 2019. Með slíkri skráningarskyldu munu fást tölfræðiupplýsingar um leigumarkaðinn þannig að hægt verði að byggja stefnumótun í málaflokknum á áreiðanlegum raungögnum. Þannig munu fást betri upplýsingar um leigumarkaðinn hér á landi, ekki síst um markaðsleigu og þróun leiguverðs, lengd leigusamninga og tegundir, þ.e. hvort samningar séu tímabundnir eða ótímabundnir. Þessar upplýsingar munu ekki síður nýtast almenningi við ákvörðun leiguverðs enda er markaðsleiga meginviðmið sanngjarns og eðlilegs leiguverðs samkvæmt húsaleigulögum.
Frumvarpið er einnig liður í að bæta brunavarnir í leiguhúsnæði og draga þannig lærdóm af þeim skelfilega eldsvoða sem varð við Bræðraborgarstíg 1 þann 25. júní árið 2020 og kostaði þrjá einstaklinga lífið. Frumvarpinu er þannig ætlað að koma til framkvæmda tillögum 4 og 5 í skýrslu samráðsvettvangs um brunavarnir í íbúðarhúsnæði frá því í mars á síðasta ári með því að tryggja að leigusali geri grein fyrir brunavörnum í leigusamningnum við upphaf leigusambands samkvæmt niðurstöðu ástandsskoðunar.
Ég mun nú gera stuttlega grein fyrir helstu efnisatriðum frumvarpsins.
Sem fyrr greinir er lagt til að komið verði á skráningarskyldu vegna leigusamninga í opinberan gagnagrunn, svokallaðan húsnæðisgrunn sem komið hefur verið á laggirnar hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Einnig er gert ráð fyrir að skylt verði að skrá þar breytingar á leigufjárhæð og samningstíma til að tryggja sem réttastar upplýsingar um þróun leiguverðs hverju sinni sem og til að afskrá samning að leigutíma loknum. Í þessu sambandi er gert ráð fyrir að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun birti upplýsingar úr leigusamningnum, m.a. um markaðsleigu og þróun leiguverðs almennt, sem og lengd leigusamninga og skiptingu í tímabundna og ótímabundna samninga. Slíkar upplýsingar munu nýtast stjórnvöldum við stefnumótun og ákvarðanatöku í málaflokknum og þannig undirbyggja þær lagabreytingar sem áformaðar eru samkvæmt ríkisstjórnarsáttmálanum á kjörtímabilinu til að bæta réttarstöðu leigjenda. Einnig munu þær nýtast bæði hinu opinbera sem og almenningi í tengslum við skattlagningu leigutekna. Þá mun skráningarskyldan ekki síst nýtast almenningi með beinum hætti með því að gera leigumarkaðinn gegnsærri en nú er.
Við skráningu leigusamninga í opinberan gagnagrunn verður hægt að nálgast upplýsingar um markaðsleigu húsnæðis eftir staðsetningu, tegund og fleiri þáttum byggðar á raungögnum úr leigusamningum. Þessar upplýsingar munu framvegis nýtast við mat á því hvort leigufjárhæð eða síðari hækkun hennar sé sanngjörn og eðlileg í garð beggja samningsaðila í samræmi við áskilnað 37. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt gildandi rétti er markaðsleiga sambærilegs húsnæðis það meginviðmið sem líta ber til við mat á því hvort leigufjárhæð sé sanngjörn og eðlileg en skort hefur á að aðilar leigusamnings geti nálgast áreiðanlegar upplýsingar um markaðsleigu hverju sinni. Ekki er þó gert ráð fyrir að um einhvers konar opinbert leiguviðmið verði að ræða, enda ber samkvæmt húsaleigulögum einnig að líta til annarra þátta en markaðsleigu við ákvörðun leigufjárhæðar, einkum til almenns húsnæðiskostnaðar, þar á meðal vaxtakostnaðar, skatta, gjalda, staðsetningar, gerðar og ástands húsnæðis auk fleiri þátta.
Þær upplýsingar sem við höfum á að byggja í dag um þróun leiguverðs, meðallengd leigutíma og fjölda tímabundinna og ótímabundinna leigusamninga eru ófullkomnar að því leyti að þær byggjast á upplýsingum úr þinglýstum leigusamningum. Ekki er skylda hér á landi að þinglýsa slíkum samningum og því endurspegla upplýsingar úr þinglýstum leigusamningum engan veginn alla þá samninga sem í gildi eru hverju sinni. Auk þess nær kerfið ekki utan um hvernig leigufjárhæð hvers samnings kemur til með að breytast á leigutímanum. Upplýsingar um leigufjárhæð endurspegla þannig eingöngu upphaflega fjárhæð við gerð leigusamnings en taka ekki mið af umsömdum breytingum á samningstíma, svo sem þegar leigufjárhæð er verðtryggð með vísitölu neysluverðs, líkt og algengt er. Er því afar brýnt að búið verði svo um hnúta að stjórnvöld hafi aðgang að betri upplýsingum um leigumarkaðinn til að byggja ákvarðanir sínar á, ekki síst um þessar mundir þegar mikið ákall er um aðgerðir stjórnvalda til að bæta húsnæðismarkaðinn.
Hvað leigumarkaðinn varðar hefur lengi verið bent á að leigjendur búi við skert húsnæðisöryggi og séu sá hópur sem standa höllustum fæti á húsnæðismarkaði. Helstu ástæður þess að leigjendur telja sig ekki búa við húsnæðisöryggi eru tímabundnir leigusamningar, of hátt leiguverð og lítið framboð af íbúðarhúsnæði. Því er nauðsynlegt að stjórnvöld geti nálgast áreiðanlegar upplýsingar byggðar á raungögnum um þróun leiguverðs, lengd og tegundir leigusamninga til að unnt sé að stíga markviss skref til að bæta húsnæðisöryggi og réttarstöðu þessa hóps á komandi misserum. Í því sambandi mun aukið framboð á íbúðarhúsnæði á næstu tíu árum, á grundvelli rammasamnings ríkis og sveitarfélaga um húsnæðisuppbyggingu, vera lykilþáttur í því að auka húsnæðisöryggi leigjenda, enda rík tengsl á milli skorts á leiguíbúðum og húsnæðisöryggis leigjenda. Þar munu húsnæðisáætlanir sveitarfélaga ásamt mannvirkjaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar leika grundvallarhlutverk við að gera samfélaginu kleift að meta íbúðaþörf og greina það byggingarmagn sem í vændum er inn á markaðinn hverju sinni. Með þessum verkfærum verður byggingaraðilum þannig mögulegt að miða byggingaráætlanir sínar við uppbyggingarþörf hverju sinni þannig að minni sveiflur verði á húsnæðismarkaðnum með tilheyrandi áhrifum á húsnæðisöryggi.
Hvað skráningarskylduna varðar er lagt til að hún hvíli á leigusala og hann hafi 30 daga til að skrá leigusamning sem og breytingar á húsaleigu og samningstíma sem ekki leiða af upphaflegum ákvæðum samningsins. Sömu tímamörk gildi einnig um skyldu hans til afskráningar samnings að leigutíma loknum. Í þessu sambandi er gert ráð fyrir að sambærileg sektarheimild verði fyrir hendi og nú gildir um brot gegn skráningarskyldu vegna heimagistingar samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald sem reynst hefur áhrifarík til að stuðla að bættri skráningu á því sviði. Þannig gætu stjórnvaldssektir vegna brota á skráningarskyldunni numið frá 10.000 kr. til einnar milljónar fyrir hvert brot eftir eðli þess og alvarleika hverju sinni. Jafnframt er lögð til sú þýðingarmikla breyting á húsaleigulögum að skráning á hækkun leigufjárhæðar í gagnagrunninn verði forsenda þess að hækkunin taki gildi gagnvart leigjanda. Einnig er gert ráð fyrir að núverandi skattaívilnun vegna tekna af útleigu íbúðarhúsnæðis vegna atvinnurekstrar verði framvegis bundin því skilyrði að leigusamningur hafi verið skráður í húsnæðisgrunn og er það jafnframt í samræmi við fyrrnefnda tillögu 13 í skýrslu átakshóps stjórnvalda um húsnæðismál. Sömuleiðis er lagt til að skráning samnings í gagnagrunninn verði skilyrði réttar leigjanda til húsnæðisbóta í stað núgildandi skilyrðis um að samningnum hafi verið þinglýst. Þó er gert ráð fyrir að aðilar leigusamnings geti óskað eftir því að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun miðli samningnum einnig til sýslumanns til þinglýsingar. Jafnframt hefur verið bætt við frumvarpið heimild stofnunarinnar til að miðla beiðni um aflýsingu þinglýsts leigusamnings til sýslumanns og er það í samræmi við ábendingar sem komu fram í umsögn sýslumannaráðs til velferðarnefndar Alþingis síðastliðið vor. Lagt er til að skráningarskylda taki gildi 1. janúar næstkomandi en sektarheimild vegna brota á henni taki gildi ári síðar eða 1. janúar 2024. Í því sambandi er gert ráð fyrir að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun fari í umfangsmikið fræðsluátak til að tryggja að leigusalar séu upplýstir tímanlega um skráningarskyldu.
Virðulegi forseti. Hvað varðar umbætur til að stuðla að betri brunavörnum í leiguhúsnæði í samræmi við tillögur samráðsvettvangs um brunavarnir í íbúðarhúsnæði er gert ráð fyrir að úttekt á ástandi hins leigða skuli fara fram við gerð leigusamnings og niðurstaða hennar skráð í sérstakan úttektarkafla samningsins. Þar er m.a. gert ráð fyrir að gerð verði sérstaklega grein fyrir brunavörnum en skv. 14. gr. húsaleigulaga skal leiguhúsnæði við afhendingu þess fullnægja kröfum laga og reglugerðar um brunavarnir. Ljóst er að svo er því miður ekki alltaf raunin og mikilvægt að vekja báða aðila til vitundar um hvað felist í slíkum áskilnaði og hvernig þeir geti tryggt að svo sé. Þannig er m.a. gert ráð fyrir að við úttekt húsnæðis og gerð leigusamnings verði gerð grein fyrir því hvort slökkvitæki sé í íbúðinni, hvort það hafi verið yfirfarið af þar til bærum aðila fyrir gerð leigusamnings, hvort reykskynjarar séu í öllum helstu rýmum, þar með töldum öllum svefnherbergjum og þeir hafa verið prófaðir við úttektina, hvort eldvarnarteppi sé fyrir hendi í eldhúsi, hvort flóttaleiðir úr húsnæðinu séu fullnægjandi, þ.e. einfaldar, auðrataðar, greiðfærar og merktar í samræmi við gildandi kröfur. Með þessu er stuðlað að bættri vitund bæði leigusala og leigjenda um ástand brunavarna og nauðsynlegt viðhald þeirra. Rétt er að taka fram að úttekt á leiguhúsnæði þarf ekki að hafa kostnað í för með sér, enda er gert ráð fyrir að samningsaðilar geti sjálfir framkvæmt hana með stöðluðu úttektareyðublaði stjórnvalda. Horft er til þess að unnt verði að fylla út rafrænan leigusamning á stöðluðu samningsformi inn á vefsvæði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, undirrita hann með rafrænum skilríkjum og ganga í kjölfarið frá skráningu samningsins og jafnvel umsókn um húsnæðisbætur til leigjanda hjá stofnuninni. Jafnframt verði unnt að vista myndir á vögnum á ástandi húsnæðisins við framkvæmd úttektarinnar. Þannig má draga úr líkum á að upp komi ágreiningur síðar meir á milli aðila leigusamningsins um tjón á húsnæðinu og rétt til tryggingarfjár.
Virðulegi forseti. Samkvæmt mati á kostnaðaráhrifum frumvarpsins er talið að skráning leigusamninga og birting upplýsinga úr húsnæðisgrunni um leigusamninga, m.a. um markaðsleigu, muni hafa óverulegan kostnað í för með sér, enda var þegar gert ráð fyrir stofnun og rekstri húsnæðisgrunns við setningu laga nr. 137/2019, um Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Kostnaður við grunninn er því hluti af rekstraráætlun stofnunarinnar nú þegar, þar með talið fjármögnun. Þess má að lokum geta að samkvæmt mati á jafnréttisáhrifum frumvarpsins er það talið líklegt til að hafa enn jákvæðari áhrif á konur en karla, ekki síst einstæðar mæður að því leyti sem betri upplýsingar um leigumarkaðinn, þar á meðal um leigufjárhæð, eru til þess fallnar að bæta stefnumótun stjórnvalda í málaflokknum og beitingu stuðningsúrræða, svo sem húsnæðisbóta, og stuðla að því að leiguverð sé sanngjarnt og eðlilegt í garð beggja samningsaðila. Nánar er gerð grein fyrir jafnréttismatinu í greinargerð frumvarpsins.
Virðulegi forseti. Ég tel að þær lagabreytingar sem hér hafa verið kynntar feli í sér mikilvæga réttarbót fyrir alla hlutaðeigandi. Ég hef nú gert grein fyrir helstu efnisatriðum frumvarpsins og legg til að því verði, að lokinni þessari umræðu, vísað til hv. velferðarnefndar og 2. umr.
