húsaleigulög.
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir hönd meiri hluta velferðarnefndar fyrir nefndaráliti í 272. máli um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994 (skráning samninga og breyting á leigufjárhæð). Lagt er til að stofnunin fái heimild til að leggja stjórnvaldssektir á leigusala sem vanræki skráningarskyldu leigusamninga auk þess sem hækkun leigufjárhæðar verði ekki bindandi fyrir leigjanda nema hún sé skráð í húsnæðisgrunn. Í frumvarpinu er að finna tillögu um til hvaða þátta beri að líta við ákvörðun leigufjárhæðar eða hækkun hennar við mat á því hvort fjárhæðin sé sanngjörn og eðlileg í skilningi 37. gr. laganna en ekki er um að ræða breytingu á gildandi rétti.
Lagðar eru til breytingar á lögum um húsnæðisbætur þar sem gert er ráð fyrir að skilyrði fyrir rétti leigjanda til húsnæðisbóta verði skráning leigusamnings í húsnæðisgrunn. Sömuleiðis eru lagðar til breytingar á lögum um tekjuskatt svo að núgildandi ákvæði um að ekki skuli leggja tekjuskatt á 50% af tekjum manns af útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög verði bundið því skilyrði að leigusamningur hafi verið skráður í umræddan gagnagrunn. Enn fremur mælir frumvarpið fyrir um að úttekt á ástandi leiguhúsnæðis fari fram við gerð leigusamnings í stað afhendingar húsnæðis og að niðurstaða úttektarinnar skuli skráð í leigusamning. Þar skulu koma fram niðurstöður ástandsskoðunar brunavarna. Loks felur frumvarpið í sér að nánar verði kveðið á um greiningar- og stefnumótunarhlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þegar kemur að húsaleigumálum.
Nefndin fjallaði um málið og fékk á sinn fund gesti og henni bárust umsagnir og minnisblöð. Greint er frá því í nefndaráliti sem liggur frammi.
Meiri hluti velferðarnefndar tekur fram að með frumvarpinu er brugðist við tillögu 13 úr skýrslu átakshóps stjórnvalda um aukið framboð á íbúðum og aðrar aðgerðir til að bæta stöðu á húsnæðismarkaði. Með skráningu leigusamninga í húsnæðisgrunn fást betri upplýsingar um leigumarkaðinn sem nýtast stjórnvöldum við stefnumótun í húsnæðismálum. Er frumvarpinu ætlað að vera fyrsta skrefið í endurskoðun húsaleigulaga á kjörtímabilinu með það fyrir augum að bæta húsnæðisöryggi og réttarstöðu leigjenda með traustri lagaumgjörð. Frumvarpið er liður í að tryggja betur framkvæmd þeirrar reglu húsaleigulaga að leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Þá er frumvarpinu enn fremur ætlað að koma til framkvæmda tillögum 4 og 5 í skýrslu samráðsvettvangs um úrbætur á brunavörnum í húsnæði þar sem fólk hefur búsetu. Sú skýrsla var unnin í kjölfar brunans við Bræðraborgarstíg 1.
Umsagnaraðilar töldu jákvætt að bæta upplýsingaöflun um leigumarkaðinn, en koma bæði með fyrirvara og ábendingar um framkvæmdina.
Meiri hlutinn brást við ábendingum bæði með umfjöllun og breytingartillögum sem gerð er grein fyrir í nefndarálitinu og hér mun ég stikla á stóru yfir það helsta.
Fyrst um húsnæðisgrunn; skráningu og miðlun upplýsinga. Húsnæðisgrunnur er rafrænn gagnagrunnur sem starfræktur er af Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Er gagnagrunninum ætlað að halda utan um gögn og upplýsingar um húsnæðismál. Til húsnæðisgrunns teljast mannvirkjaskrá, sem áður hét byggingagátt, og fasteignaskrá. Frumvarpið gerir ráð fyrir að inn í húsnæðisgrunninn bætist sérstök leiguskrá sem starfrækt verði innan grunnsins. Leigusamningar verði vistaðir í leiguskrárhluta húsnæðisgrunns en almennar ópersónugreinanlegar upplýsingar úr skránni verði síðan birtar opinberlega á vef Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Þær upplýsingar sem skulu samkvæmt 6. gr. húsaleigulaga koma fram í leigusamningi verða skráðar í leiguskrá húsnæðisgrunns.
Gert er ráð fyrir að við miðlun tölfræðiupplýsinga um leigumarkaðinn verði upplýsingarnar flokkaðar eftir tegund og gerð húsnæðis. Þannig verði til að mynda upplýsingar um markaðsleigu og þróun leiguverðs flokkaðar eftir því hvort um er að ræða leiguhúsnæði á vegum einstaklinga á almennum markaði, leigufélaga sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni, annarra leigufélaga, sveitarfélaga, nemendagarða o.s.frv.
Á einföldu máli þýðir þetta að þegar upplýsingar verða komnar inn í húsnæðisgrunninn geta landsmenn flett upp í honum og fundið upplýsingar um leiguverð, t.d. eftir svæðum og/eða gerð og tegund húsnæðis. Þannig geta t.d. bæði leigjendur og leigusalar náð í meðaltöl til samanburðar við gerð leigusamninga.
Fjallað var um í nefndaráliti rafrænt aðgengi og leiðbeiningarskyldu stjórnvalda. Beinir meiri hlutinn því til ráðherra að leitað verði leiða til að koma til móts við fram komnar athugasemdir varðandi þessi atriði við setningu reglugerðar um framkvæmd skráningar leigusamninga.
Fjallað var um rafrænt aðgengi og leiðbeiningarskyldu stjórnvalda og beinir meiri hlutinn því til ráðherra að leitað verði leiða til að koma til móts við framangreindar athugasemdir við setningu reglugerðar um framkvæmd skráningar leigusamninga.
Þá komu fram ábendingar varðandi samspil við sérstakan húsnæðisstuðning sveitarfélaganna og beinir meiri hlutinn því til innviðaráðuneytisins að taka til skoðunar með öðrum framkvæmdaraðilum hvort breytingarnar sem frumvarpið felur í sér til einföldunar á afgreiðslu húsnæðisbóta geti einnig náð yfir sérstakan húsnæðisstuðning sveitarfélaganna. Þá beinir nefndin því til félags- og vinnumarkaðsráðuneytisins að taka samspil leigutekna og lífeyrisgreiðslna til sérstakrar athugunar við heildarendurskoðun á örorkulífeyriskerfinu.
Þá er komið að því að gera grein fyrir breytingartillögunum.
Meiri hluti velferðarnefndar leggur til nokkrar breytingar á frumvarpinu. Í fyrsta lagi er lögð til breyting er varðar skráningarskylduna þar sem lögð er til breyting á 3. gr. þannig að einungis leigusölum sem hafa atvinnu af útleigu samkvæmt lögum um tekjuskatt skuli skylt að skrá leigusamning hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, einstaklingar sem ekki hafa útleigu húsnæðis að atvinnu, skv. 3. mgr. 66. gr. og 5. tölulið 70. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt, hlíti þannig ekki skráningarskyldu með sama hætti og þeir sem hafa útleigu íbúðarhúsnæðis að atvinnu.
Meiri hlutinn vill jafnframt benda á að frumvarpið felur í sér hvata til skráningar leigusamninga þrátt fyrir þessa breytingu. Þannig er greiðsla húsnæðisbóta alfarið háð skráningu leigusamnings hjá Húsnæðis- og Mannvirkjastofnun, sem og forskráning leigutekna í skattframtal. Þá má reikna með að aðgengilegir rafrænir samningar sem styðja vel við samningagerð milli leigutaka og leigusala skapi hvata til skráningar í húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Sjálfvirk uppfærsla leigufjárhæðar á samningstímanum sem tekur breytingum samkvæmt ákvæðum í samningum auðveldar samskipti leigusala og leigutaka og eins möguleikinn á að vista fylgigögn varðandi úttektir á húsnæði á Mínum síðum á island.is við upphaf og lok samnings.
Í öðru lagi leggur meiri hlutinn til breytingu er varðar upptalningu og upplýsingar sem skulu koma fram í leigusamningi. Með frumvarpinu er lagt til að í leigusamningi skuli bæta við skráningu á niðurstöðu úttektar á hinu leigða, þar á meðal brunavörnum, en meiri hlutinn leggur til frekari breytingar á 6. gr. þar sem upptalning á upplýsingum sem skulu koma fram í leigusamningi er. Sú breyting varðar tegund og gerð húsnæðis, þ.e. að það komi fram í leigusamningi hvort húsnæði sé ætlað sérstökum afmörkuðum hópum. Breytingartillagan er ekki tæmandi hvað þá hópa varðar en það gæti verið fatlað fólk, námsmenn, sem geta verið í ólíkum aðstæðum eftir því hvort þeir eru á nemendagörðum eða heimavistum — þetta gæti verið félagslegt húsnæði eða húsnæði sem er ætlað skjólstæðingum félagsþjónustu, gæti verið húsnæði sem er sérstaklega ætlað að eldra fólki eða öryrkjum eða öðrum hópum sem við sjáum ekki endilega fyrir núna. Þá bendir meiri hlutinn á að þessi breyting felur í sér vinnslu og meðferð viðkvæmra persónuupplýsinga.
Í þriðja lagi leggur meiri hlutinn til að skyldan til úttektar á brunavörnum sé áréttuð þannig að skýrt sé í leigusamningi að niðurstaða úttektar á brunavörnum skuli sérstaklega koma fram.
Í fjórða lagi er lögð til breyting er varðar kæruheimild vegna lögmætis leigufjárhæðar. Meiri hlutinn bendir á að skv. 37. gr. húsaleigulaga er heimild til að bera lögmæti leigufjárhæðar undir kærunefnd húsamála á grundvelli almennrar kæruheimildar. Meiri hlutinn telur ástæðu til að skýra þessa heimild nánar, þ.e. tímafrest samningsaðilanna. Leggur meiri hlutinn til að ágreiningi um fjárhæð húsaleigu skuli vísað til kærunefndar húsamála innan mánaðar frá gildistöku leigusamnings eða samkomulags sem gert er síðar á leigutíma um breytingu leigufjárhæðar.
Þá beinir meiri hlutinn því til innviðaráðuneytis að taka til sérstakrar skoðunar hvort ástæða sé til að breyta því fyrirkomulagi að kærunefnd húsamála taki einungis við kærum á íslensku.
Í fimmta lagi telur meiri hlutinn að tilgreining verkefna Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eigi að vera orðuð með almennari hætti í lögum um húsnæðismál en frumvarpið gerir ráð fyrir og leggur til breytingu á frumvarpinu þar að lútandi.
Í sjötta lagi er lögð til breyting varðandi persónuvernd og aðgengi almennings að upplýsingum úr einstökum leigusamningum. Samkvæmt frumvarpinu er ekki gert ráð fyrir takmörkunum á aðgengi almennings að þeim upplýsingum sem fram koma í einstökum leigusamningum í leiguskrá húsnæðisgrunns. Þeir leigusamningar sem frumvarpið gerir ráð fyrir að verði skráðir í leiguskrá húsnæðisgrunns innihalda persónuupplýsingar og þar með felur skráningin í sér vinnslu persónuupplýsinga í skilningi laga nr. 90/2018, um persónuvernd og vinnslu persónuupplýsinga. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur nú þegar skýrar heimildir til vinnslu almennra persónuupplýsinga samkvæmt lögum um stofnunina og öðrum lögum í samvinnu við 3. tölulið 9. gr. laga um persónuvernd og vinnslu persónuupplýsinga. Með breytingartillögum við frumvarpið er verið að færa stofnuninni auknar heimildir til vinnslu viðkvæmra persónuupplýsinga.
Eins og fram kemur í greinargerð frumvarpsins er markmiðið að afla upplýsinga um leigumarkaðinn með skrifum skráningu leigusamninga í opinbera gagnagrunn. Markmiðið er ekki síst að afla upplýsinga um þróun leiguverðs og tegund og lengd leigusamninga sem nýtast m.a. stjórnvöldum við stefnumótun í húsnæðismálum og þar með að tryggja betur en fram til þessa framkvæmd þeirrar grundvallarreglu húsaleigulaga að leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg. Leigusamningar eru í eðli sínu einkaréttarlegir samningar milli tveggja og fleiri aðila, leigjenda og leigusala, og hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun ekki beina aðkomu að þeirri samningsgerð. Því þykir ekki eðlilegt að samningarnir sem slíkir verði undirorpnir upplýsingarétti almennings um að skylt sé að veita almenningi aðgang að fyrirliggjandi gögnum sem varða tiltekið mál með nánar tilteknum takmörkunum. Markmið þess er að tryggja gegnsæi í stjórnsýslu og við meðferð opinberra hagsmuna. Þeir leigusamningar sem skráðir eru í húsnæðisgrunn lúta ekki að meðferð opinberra hagsmuna eða eru þess eðlis að þeir geti tryggt aukið gagnsæi í stjórnsýslunni.
Með vísan til þessa leggur meiri hlutinn til breytingu þess efnis að leigusamningar sem skráðir hafa verið í húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar verði undanþegnir rétti almennings til aðgangs að gögnum samkvæmt ákvæðum 5. gr. upplýsingalaga.
Í sjöunda og síðasta lagi er lögð til breyting sem varðar leiðréttingu leigutekna í skattframtali einstaklinga. Þrátt fyrir að leigutekjur verði forskráðar í skattframtal samhliða skráningu í húsnæðisgrunn firrir það leigusala ekki ábyrgð á að tryggja réttar upplýsingar í skattskýrslu eða við skattskil. Í því ljósi álítur meiri hlutinn að einstaklingar skuli eiga möguleika á að gera grein fyrir eða leiðrétta leigutekjur við gerð skattframtals eins og lög segja til um og njóta ákvæða tekjuskattslaga um að ekki skuli leggja tekjuskatt á 50% af tekjum manns af útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög, enda verði gerð grein fyrir tekjunum í samræmi við kröfur Skattsins og í öllum tilvikum gerð sú krafa að íbúðarhúsnæði sé nýtt til búsetu leigjenda, útleigan falli undir húsaleigulög. Meiri hlutinn leggur því til ákvæði til viðbótar við 4. lið 10. gr. frumvarpsins þar að lútandi.
Þá eru lagðar til lagatæknilegar breytingar sem þarfnast ekki sérstakrar umfjöllunar og snúa einkum að gildistökuákvæðum. Vísast að öðru leyti til ítarlegrar umfjöllunar um breytingartillögur í áliti meiri hluta velferðarnefndar.
Að framansögðu virtu leggur meiri hluti velferðarnefndar til að frumvarpið verði samþykkt með þeim breytingum sem gerð hefur verið grein fyrir og lagðar eru til í sérstöku þingskjali.
Undir álit meiri hluta velferðarnefndar rita, auk þeirrar sem hér stendur, hv. þingmenn Hafdís Hrönn Hafsteinsdóttir, Haraldur Benediktsson, Hildur Sverrisdóttir, Orri Páll Jóhannsson og Óli Björn Kárason.
Að lokum vil ég þakka velferðarnefnd, hv. fulltrúum í velferðarnefnd, samstarfið við umfjöllun og afgreiðslu þessa frumvarps sem og samstarfið á haustþingi sem hefur verið gott samspil rökræðna og samvinnu.
