húsaleigulög.
Virðulegur forseti. Það er auðvelt að skilja markmiðið sem liggur að baki þessu frumvarpi. Leigumarkaðurinn hefur verið erfiður, leiguverð er hátt, margir leigjendur búa við óöryggi og heimili þurfa meiri fyrirsjáanleika í húsnæðiskostnaði sínum. Um það getum við verið sammála. Við verðum að skoða þetta frumvarp út frá því hvaða áhrif það mun raunverulega hafa á leigumarkaðinn en ekki eingöngu út frá því hvaða áhrif við óskum okkur að það hafi. Frumvarpið felur í sér verulega aukið inngrip í samningsfrelsi leigusala og leigjenda. Samkvæmt því verða reglubundnar breytingar á leigufjárhæð aðeins heimilar á 12 mánaða fresti. Jafnframt verður ekki lengur hægt að breyta leigufjárhæð fyrstu 12 mánuði ótímabundins leigusamnings. Það kann við fyrstu sýn að hljóma eins og skýr kjarabót fyrir leigjendur, en spurningin er: Hvernig bregst markaðurinn við? Leigusali sem veit við upphaf samnings að hann getur ekki breytt leigunni næstu 12 mánuði mun eðlilega taka tillit til þess þegar upphaflegt leiguverð er ákveðið. Þar liggur fyrsta hættan við frumvarpið. Við getum einfaldlega verið að færa hækkunina framar. Í stað þess að leiguverð taki minni breytingum yfir árið verður upphaflega leiguverðið hærra. Þá höfum við ekki leyst vandann. Við höfum bara breytt því hvenær leigjandinn greiðir fyrir hann.
Virðulegur forseti. Enn stærra áhyggjuefni er hvaða áhrif frumvarpið getur haft á framboð leiguhúsnæðis. Þegar við aukum kvaðir, takmörkum ráðstöfunarrétt og gerum fólki erfiðara fyrir að leigja út eignir sínar verðum við að gera ráð fyrir því að einhverjir einfaldlega ákveði að gera það ekki. Sumir selja eignina, aðrir hætta við að setja húsnæði á almennan leigumarkað og afleiðingin getur orðið minna framboð. Það er sérstaklega varhugavert vegna þess að skortur á framboði er nú þegar eitt stærsta vandamál íslenska húsnæðismarkaðarins. Ef markmið okkar er að bæta stöðu leigjenda verðum við að fjölga valkostum þeirra, ekki fækka þeim. Minna framboð þýðir meiri samkeppni leigjenda um hverja íbúð og meiri samkeppni um færri íbúðir skapar þrýsting á hækkun leiguverðs. Þannig getur frumvarp sem ætlað er að halda aftur af leiguverði á endanum stuðlað að nákvæmlega öfugri þróun. Og hverjir verða verst úti þegar framboðið minnkar? Það eru ekki endilega þeir sem hafa sterkustu stöðuna á húsnæðismarkaði, það eru frekar þeir sem eru að stíga sín fyrstu skref, ungt fólk, tekjulágir einstaklingar og ekki síst stúdentar.
Tökum stúdenta og framhaldsskólanema sem dæmi. Einstaklingur sem flytur til Reykjavíkur frá Höfn í Hornafirði til að hefja nám þarf húsnæði, eðli málsins samkvæmt. Hann hefur kannski takmarkaðar tekjur, litla eða enga eignamyndun að baki og getur ekki keppt við tekjuhærri einstaklinga um íbúðir. Ef við setjum reglur sem gera einstaklingi sem á aukaíbúð, kjallaraíbúð eða annað húsnæði sem er fýsilegt til að leigja, og stúdentinn hættir við að leigja þá íbúð, þá er stúdentinn ekkert endilega betur settur. Hann hefur einfaldlega úr færri íbúðum að velja. Þegar margir stúdentar og framhaldsskólanemar keppa um fáar íbúðir vitum við hver niðurstaðan verður: Staða leigjandans gagnvart leigusalanum veikist. Það er líka mikilvægt að hafa í huga að húsnæðisþarfir stúdenta geta verið aðrar en annarra hópa. Stúdent gæti þurft húsnæði í níu mánuði yfir skólaárið, annar fer í skiptinám í eina önn, sá þriðji flytur tímabundið til Reykjavíkur vegna náms en fer aftur heim fyrir sumarið og enn annar vill leigja herbergi með öðrum stúdentum. Þetta er hópur sem þarf á fjölbreyttum og sveigjanlegum leigumarkaði að halda. Þess vegna eigum við að fara sérstaklega varlega við að setja reglur sem gera leigusamninga einsleitnari eða draga úr vilja fólks til að bjóða fram húsnæði. Við megum ekki gera þau mistök að rugla saman auknum reglum og auknu öryggi. Öryggi stúdents felst ekki bara í því að leiguverð hans megi ekki breytast næstu 12 mánuðina.
Það eru nokkrir hv. þingmenn sem hafa verið formenn Stúdentaráðs og þar má t.d. nefna hv. þingmenn Dag B. Eggertsson, Maríu Rut Kristinsdóttur og Rögnu Sigurðardóttur. Ég kalla sérstaklega eftir þeirra afstöðu hvað þetta varðar vegna þess að þetta mun snerta stúdenta sérstaklega og þá sérstaklega þá stúdenta sem þurfa að flytja sig um set af landsbyggðinni til þess eins að sækja sér menntun. Það er lítil huggun fyrir ungan einstakling sem hefur t.d. ekki efni á 250.000 kr. mánaðarleigu að vita að leigan verði a.m.k. ekki hækkuð næstu 12 mánuði. Aðgengi að húsnæði skiptir ekki minna máli en reglurnar um það húsnæði sem þegar hefur verið leigt.
Virðulegur forseti. Það er líka önnur afleiðing sem mér finnst sérstaklega mikilvægt að varpa ljósi á og það er hættan á fækkun ótímabundinna leigusamninga. Í dag er ákveðinn hvati fyrir leigusala til að gera ótímabundna leigusamninga, m.a. vegna þess að það er meira svigrúm til að breyta leigufjárhæð innan þeirra en tímabundinna samninga. Frumvarpið dregur verulega úr þessum mun. Þá vaknar spurningin: Af hverju ætti leigusali að velja ótímabundinn samning ef hagstæðara er fyrir hann að gera styttri, tímabundinn leigusamning, láta hann renna út og semja síðan að nýju um nýja leigufjárhæð? Það væri sérstaklega óheppileg niðurstaða fyrir leigjandann. Ótímabundnir leigusamningar geta nefnilega verið afar mikilvægir fyrir leigjendur og veita t.d. fjölskyldum mikilvægan stöðugleika. Þeir draga úr þeirri óvissu sem fylgir því að vita ekki hvort maður þurfi að finna sér nýtt heimili eftir eitt eða tvö ár. Við eigum að skapa hvata fyrir langtímasamband leigusala og leigjanda, ekki kerfi þar sem hagkvæmast verður að gera tímabundna samninga aftur og aftur með tilheyrandi óvissu.
Virðulegur forseti. Svo komum við að síðasta atriðinu, afturvirkninni. Frumvarpið gerir ráð fyrir því að reglurnar nái einnig til samninga sem þegar hafa verið gerðir. Samkvæmt þeim upplýsingum sem liggja fyrir er í um 60% leigusamninga kveðið á um mánaðarlegar vísitölubreytingar. Það þýðir að lögin munu ekki aðeins setja reglur um þá samninga sem fólk gerir eftir gildistöku þeirra, þau munu grípa inn í samninga sem tveir aðilar hafa þegar gert sín í milli og breyta þeim. Þetta er mikið inngrip inn í nú þegar gerða samninga. Löggjafinn á almennt að fara sérstaklega varlega þegar settar eru reglur sem breyta réttaráhrifum samninga sem þegar hafa verið gerðir. Þar koma ekki aðeins til sjónarmið um samningsfrelsi heldur einnig um eignarrétt, meðalhóf og réttmætar væntingar fólks. Hér verður spurningin um nauðsyn sérstaklega mikilvæg. Í greinargerð frumvarpsins sjálfs kemur fram að nær allir ótímabundnir leigusamningar sem nú eru í gildi verði fallnir úr gildi eftir um átta til tíu ár. Þá hlýtur löggjafinn að þurfa að færa mjög sterk rök fyrir því hvers vegna nauðsynlegt sé að grípa inn í þá samninga sem þegar hafa verið gerðir í stað þess að láta nýjar reglur gilda um nýja samninga.
Virðulegur forseti. Við þurfum að passa okkur á þeirri freistingu að halda að það sé hægt að leysa húsnæðisvandann með því einu að ákveða með lögum hvernig verð megi þróast. Leiguverð verður ekki til í tómarúmi. Það ræðst m.a. af framboði húsnæðis, vaxtakostnaði, byggingarkostnaði, rekstri fasteigna, sköttum og gjöldum og auðvitað eftirspurn. Ef undirliggjandi vandi er að það séu of fáar íbúðir í boði þá leysum við hann ekki með því að setja hömlur á þær íbúðir sem eru í boði. Við þurfum miklu frekar að spyrja: Hvernig fjölgum við leiguíbúðum? Hvernig auðveldum við uppbyggingu? Hvernig hvetjum við fólk og fyrirtæki til að setja húsnæði á langtímaleigumarkað og hvernig búum við til umhverfi þar sem bæði leigjendur og leigusalar sjá sér hag í langtímasamningum? Sterk staða leigjenda verður líklega til þegar nóg er af húsnæði og leigjandinn hefur raunverulegt val. Ég óttast að þetta frumvarp færi okkur í gagnstæða átt. Það getur hækkað upphaflegt leiguverð, það getur dregið úr framboði, það getur ýtt undir tímabundna samninga á kostnað ótímabundinna samninga og síðast en ekki síst eykur það skriffinnsku. Frumvarpið gengur svo langt að breyta samningum sem nú þegar hafa verið gerðir. Við gerum leigjendum engan greiða ef aðgerðir í þeirra nafni leiða að lokum til þess að færri íbúðir eru í boði, upphaflegt leiguverð hækkar og langtímaöryggi á leigumarkaði minnkar. Það væri ekki leigubremsa. Það væri einfaldlega tilfærsla á vandanum og hugsanlega stækkun hans.
Virðulegur forseti. Við þurfum fleiri íbúðir, meira framboð, heilbrigðari leigumarkað. Við þurfum að tryggja réttindi leigjenda án þess að eyðileggja hvatann til að bjóða húsnæði til langtímaleigu. Þar ætti áherslan að liggja en ekki í því að stjórnarliðar klappi sér á bakið fyrir að kynna til leiks leigubremsu þegar í raun er verið að stuðla að því að leiguverð hækki þegar samningur er gerður og grípa inn í samningsfrelsi leigjanda og leigusala og stuðla að því að fólk hugsi sig tvisvar um áður en það ákveður að setja húsnæði á leigu.
Virðulegur forseti. Ég hef lokið máli mínu.
