Ferill 108. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect.
157. löggjafarþing 2025–2026.
Þingskjal 264 — 108. mál.
2. umræða.
Nefndarálit
um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994 (almenn skráningarskylda leigusamninga og breyting leigufjárhæðar).
Frá minni hluta velferðarnefndar.
Samkvæmt greinargerð með frumvarpinu er því ætlað að auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda með því að stuðla að aukinni langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð. Efnislega mælir frumvarpið hins vegar fyrir um takmarkanir á samningsfrelsi aðila, auknar kvaðir á leigusala og aukið eftirlit, en ekkert af framangreindu er til þess fallið að lækka leiguverð íbúðarhúsnæðis eða bæta að öðru leyti stöðu og húsnæðisöryggi leigjenda. Minni hlutinn er því mótfallinn samþykkt þessa frumvarps í óbreyttri mynd.
Forsögu máls þessa má rekja til skipanar starfshóps um endurskoðun húsaleigulaga í júní 2022, sem skyldi horfa til tillagna í skýrslu átakshóps um aukið framboð á íbúðum og aðrar aðgerðir til að bæta stöðu á húsnæðismarkaði sem áréttaðar voru í skýrslu starfshóps um aðgerðir og umbætur á húsnæðismarkaði.
Í greinargerð frumvarps þáverandi innviðaráðherra um breytingar á húsaleigulögum (þskj. 1134, 754. mál á 154. löggjafarþingi) segir:
„Almennt hafa húsaleigulög verið talin veita leigjendum ríka réttarvernd en skortur á framboði á leiguhúsnæði og lök samningsstaða sem af honum leiðir verður til þess að leigjendur hafa í raun takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Hefur áhersla því verið lögð á að þess verði að gæta að breytingar á húsaleigulögum dragi ekki úr framboði á leiguhúsnæði. Almenn samstaða hefur verið um að áhrifaríkasta leiðin til að auka húsnæðisöryggi leigjenda sé að auka framboð á leiguíbúðum í samræmi við þörf enda ljóst að á meðan ekki er nægt framboð af leiguíbúðum verði áfram hætta á að leigjendur veigri sér við að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum og leita réttar síns fyrir kærunefnd húsamála.“
Frumvarpið heggur hins vegar að þessu jafnvægi og leggur auknar kvaðir á leigusala, umfram þá ríku réttarvernd sem þegar er í gildi samkvæmt húsaleigulögum, og er af þeim sökum ólíklega til þess fallið að auka framboð á leigumarkaði, heldur þvert á móti draga úr því.
Efnisatriði frumvarpsins skiptast í nokkra þætti:
Í fyrsta lagi er lagt bann við því að semja um að leigufjárhæð breytist á fyrstu 12 mánuðum leigusamnings þegar um er að ræða tímabundna leigusamninga. Breytingunni er ætlað að stuðla að auknum fyrirsjáanleika um leigufjárhæð og hvetja til þess að gerðir séu ótímabundnir leigusamningar frekar en tímabundnir. Að mati minni hlutans getur það ekki talist sjálfstætt markmið að allir leigusamningar verði ótímabundnir, enda getur það hentað hagsmunum bæði leigusala og leigutaka í ákveðnum tilfellum að gera tímabundna leigusamninga. Þá mun sá aukni fyrirsjáanleiki sem að er stefnt ekki gagnast leigjendum ef afleiðing frumvarpsins verður sú að leigusalar krefjist hærra leiguverðs en ella við upphaf tímabundins leigusamnings til að mæta hugsanlegum verðlagshækkunum á samningstímanum.
Ljóst má vera að ofangreint bannákvæði 2. gr. frumvarpsins, eins og það verður skýrt með nefndaráliti meiri hluta nefndarinnar, muni taka til allrar leigu íbúðarhúsnæðis, þ.m.t. félagslegs leiguhúsnæðis, áfangaheimila og námsmannaíbúða á vegum lögaðila sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni og hafa þjónustu við námsmenn að meginmarkmiði. Meiri hluti velferðarnefndar hefur þannig tekið af allan vafa um að bannákvæðið sé ófrávíkjanlegt og muni því gilda um alla útleigu Félagsbústaða, Byggingafélags námsmanna, Félagsstofnunar stúdenta og annarra sambærilegra óhagnaðardrifinna leigufélaga, sem hingað til hefur verið heimilt að víkja frá ákvæðum húsaleigulaga með samningi, sbr. 3. mgr. 2. gr. gildandi húsaleigulaga. Enn fremur er ljóst að leigusamningum þessara leigufélaga verður ekki breytt í ótímabundna samninga, enda er þeim almennt ætlað að mæta tímabundinni þörf skjólstæðinga þeirra. Þannig er þjónustan í eðli sínu yfirleitt tímabundin, veitt á grundvelli laga eða reglna, og getur verið bundin ýmiss konar skilyrðum, svo sem um skráningu í nám, lágmarkseiningafjölda eða hámarksdvalarlengd.
Minni hlutinn er ósammála órökstuddri afstöðu meiri hluta velferðarnefndar um að ástæðulaust sé að gera greinarmun á ólíku hlutverki hefðbundinna leigusala og leigufélaga sem eru ekki rekin í hagnaðarskyni heldur ætlað að veita tiltekna þjónustu til skjólstæðinga sinna á grundvelli laga, reglugerða eða sérstakra úthlutunarreglna. Í rekstri slíkra félaga er áhersla lögð á að hafa jafnvægi í rekstri félaganna og hafa leigusamningar þeirra verið verðtryggðir enda skuldir þeirra að stærstum hluta verðtryggðar. Í því sambandi er vísað í dæmaskyni til umsagnar Félagsbústaða frá 14. apríl 2025 þar sem frumvarpið var sagt „ógna fjárhagslegri sjálfbærni Félagsbústaða, enda grunnforsenda viðskiptalíkans að allar leigutekjur séu verðtryggðar“. Í svipaðan streng hafa Félagsstofnun stúdenta og Byggingafélag námsmanna tekið án árangurs fyrir meiri hluta nefndarinnar.
Í öðru lagi er kveðið á um að allir leigusamningar verði skráningarskyldir í húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og stjórnvöldum veitt sektarheimild farist það fyrir óháð því hvort leigusali er í atvinnurekstri eður ei. Slíkar tillögur hafa áður komið til athugunar á Alþingi en í meirihlutaáliti velferðarnefndar ( þskj. 858, 272. mál á 153. löggjafarþingi) var tekið undir ábendingar umsagnaraðila þess efnis að húsaleigulög væru af einkaréttarlegum toga og fjölluðu um gagnkvæmar skyldur og réttindi aðila leigusamnings. Með slíkri skráningarskyldu og refsiheimildum væri gengið langt, ekki síst gagnvart einstaklingum sem hefðu útleigu húsnæðis ekki að atvinnu. Auk þess kynni slík breyting að hafa áhrif á vilja til útleigu húsnæðis og ýta þar með undir hærra leiguverð og/eða draga úr framboði á leigumarkaði, þvert gegn markmiði frumvarpsins.
Minni hluti velferðarnefndar áréttar þessi sjónarmið og bendir enn fremur á að samkvæmt núgildandi lögum og reglugerðum er leigusala, sem ekki hefur atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis, heimilt að skrá leigusamninga í húsnæðisgrunninn og er slík skráning nauðsynleg til þess að fá stuðning í gegnum húsnæðisbótakerfið. Að mati minni hlutans er því nægur hvati fyrir leigusala að skrá leigusamninga og óþarfi að leggja á þessar kvaðir að viðlögðum sektum.
Í þriðja lagi er ráðgert að leigusamningar í leiguskrá verði ekki undanþegnir upplýsingarétti almennings. Ástæða þessarar breytingar eða nauðsyn er óljós, en víst er að samanburður við aðgengi að þinglýstum leigusamningum er ótækur. Annars vegar er sá grundvallarmunur að baki þinglýsingu liggur ákvörðun samningsaðilanna sjálfra en ekki lagaboð. Hins vegar að leiguverðs eða annarra slíkra viðkvæmra upplýsinga er sjaldnast getið í hinum þinglýstu skjölum heldur viðaukum leigusamninga sem ekki er þinglýst og eru af þeim sökum ekki aðgengilegir almenningi.
Í fjórða lagi er í 3. gr. frumvarpsins mælt fyrir um afturvirkni þess, enda leigusölum skylt að skrá alla leigusamninga, þ.m.t. leigusamninga sem gerðir hafa verið fyrir gildistíð frumvarpsins og af aðilum sem hafa ekki atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis. Farist það fyrir verður stjórnvöldum heimilt frá og með 1. janúar 2027 að sekta hinn brotlega um allt að 1.000.000 kr.
Það má telja líklegt að verði umræddar breytingar lögfestar skapist nokkur hætta á að leigusalar verði óafvitandi brotlegir við lögin. Fjöldi einstaklinga leigir út íbúðarhúsnæði í litlum mæli, hefur ekki atvinnu af slíku og gæti því ekki verið nægjanlega upplýstur um skyldu til skráningar sem lögfest er eftir gildistöku þeirra leigusamninga sem nú bæri að skrá. Að framangreindu virtu leggur minni hlutinn til að málinu verði hafnað.
Alþingi, 3. nóvember 2025.
| Sigurður Örn Hilmarsson, frsm. |
Rósa Guðbjartsdóttir. | Sigríður Á. Andersen. |
