Félagsmálaráðherra (Jóhanna Sigurðardóttir):
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir frv. til laga um breytingu á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988, sbr. lög nr. 109/1988. Meginmarkmið þessa frv. er að lagt er til að tekið verði upp kerfi skuldabréfaskipta, húsbréfamiðlunar, í stað beinna lána til íbúðarkaupa. Í þessu felst að íbúðarkaupandi gefur út skuldabréf fyrir láni því sem hann fær frá seljanda, en þessu bréfi er síðan hægt að skipta fyrir ríkistryggð og markaðshæf húsbréf. Þessu kerfi er ætlað að stuðla að víðtækari fjármögnun íbúðafjárfestinga og meiri innri fjármögnun en verið hefur, svo og að lækkun útborgunarhlutfalls.
Í fyrra unnu tvær nefndir á mínum vegum við að greina stöðuna í almenna húsnæðislánakerfinu og lögðu nefndirnar fram tillögur til úrbóta. Niðurstöður greiningar á kerfinu voru í meginatriðum þær að núverandi húsnæðislánakerfi valdi ekki hlutverki sínu. Almenn niðurgreiðsla vaxta leiði til umframeftirspurnar og biðraðar sem gerir kerfið ósveigjanlegt og ófært um að bregðast við þörfum umsækjenda. Fjárhag Byggingarsjóðs ríkisins er stefnt í voða með núverandi vaxtaniðurgreiðslu. Að óbreyttu mun eigið fé sjóðsins, sem nú er um 13 milljarðar kr., verða uppurið á næstu 10--15 árum. Áætla má að á næstu 5 árum verði niðurgreiðsla að óbreyttu um 3 milljarðar kr. og á árinu 1993 má áætla að að óbreyttu fari allt ríkisframlagið, um 1 milljarður kr., í vaxtaniðurgreiðslur. Frv. byggir á niðurstöðum nefndar sem skilaði niðurstöðum um miðjan des. sl.
Áður en ég geri grein fyrir einstökum greinum frv. vil ég ræða almennt um þá hugmynd sem býr að baki húsbréfaskiptum. Hugmynd þessi felst í aðalatriðum í eftirfarandi:
Í fasteignaviðskiptum myndast fasteignaveðbréf sem kaupandi gefur út til seljanda fyrir eftirstöðvum íbúðarverðs. Byggingarsjóður ríkisins býðst til að skipta á þessum bréfum og markaðshæfum verðbréfum, húsbréfum. Húsnæðisstofnun kaupir fasteignaveðbréf á gengi miðað við markaðsvexti á hverjum tíma og lætur í staðinn ríkistryggð húsbréf. Húsbréfin skapa því traustan samningsgrundvöll til lánsviðskipta á milli kaupenda og seljenda íbúða. Áhætta seljandans verður engin því það verður Byggingarsjóður ríkisins eða húsbréfadeild sem innheimtir síðan afborganir af fasteignaveðbréfi sem kaupandi gefur út. Þetta er mjög mikilvægur þáttur og leiðir til verulegrar lækkunar á útborgun, en hingað til hefur reynst erfitt að fá seljendur til þess að lána kaupendum til langs tíma á verðtryggðum kjörum því að seljendur hafa talið sig taka of mikla áhættu með því. Með þessu fyrirkomulagi er þeirri áhættu seljenda rutt úr vegi.
Seljandi íbúðar hefur þrjá kosti varðandi húsbréfin. Hann getur átt bréfið, látið það ganga áfram í öðrum fasteignaviðskiptum eða selt það á húsbréfamarkaðnum. Kostir þessa fyrirkomulags eru einkum þeir að dregið er úr beinni lánastarfsemi hins opinbera á sviði húsnæðismála, ýtt undir aukna innri fjármögnun fasteignaviðskipta og þessi viðskipti flutt
yfir á hinn almenna lánamarkað. Allt þetta dregur úr fjárþörf kerfisins og skapar möguleika á að draga úr þeirri miðstýringu sem verið hefur við afgreiðslu húsnæðislána.
Ég tel mjög brýnt að hv. alþm. geri sér ljóst að hvergi á hinum Norðurlöndunum er lánað eins mikið til húsnæðismála úr opinberum sjóðum og hér á landi. Skýringin á miklu meiri opinberum lánum til húsnæðismála hér á landi helgast að verulegu leyti af því hve mikið fjármagn rennur hér til endurfjármögnunar á eldri íbúðum, en víðast hvar á Vesturlöndum er ekki lánað úr opinberum sjóðum til kaupa eða endurfjármögnunar á eldra húsnæði. Hins vegar fer nú hér á landi meira en helmingur af fjármagni Byggingarsjóðs ríkisins til að fjármagna og endurfjármagna eldri íbúðir.
Kosturinn við húsbréfakerfið er að þegar húsbréfakerfið verður að fullu komið á mun fasteignamarkaðurinn fjármagna sig sjálfur og á það ekki síst við um endurfjármögnun á eldra húsnæði en á árinu 1988 fóru tæpir 3 milljarðar kr. til fjármögnunar eldri íbúða úr Byggingarsjóði ríkisins.
Í umræðum um vandamál núverandi kerfis er því stundum haldið fram að aukið fjármagn úr ríkissjóði geti leyst aðsteðjandi vanda. Í þessu sambandi er nauðsynlegt að hv. þm. athugi hve mikið fjármagn nú fer til útlána til íbúðafjárfestinga almennt. Áætlað er að heildarlán Húsnæðisstofnunar ríkisins á þessu ári verði um 11 milljarðar kr. Áætlað er að lífeyrissjóðirnir veiti viðbótarlán til einstaklinga um 2 milljarða kr. og bankakerfið fjármagni með einum eða öðrum hætti íbúðafjárfestingar fyrir um 2--3 milljarða kr. Handhafabréf má áætla að séu um 2 milljarðar kr. Hér er því um að ræða 17--18 milljarða kr. sem á ári hverju fara til húsnæðismála.
Samkvæmt þjóðhagsáætlun fyrir árið 1989 er gert ráð fyrir að nýfjárfestingar í landinu séu um helmingur þessarar fjárhæðar eða 9--10 milljarðar kr. A.m.k. 7--8 milljarðar virðast því fara með einum eða öðrum hætti til endurfjármögnunar á eldri íbúðum. Því er auðvitað hægt að velta fyrir sér hvort skynsamlegt sé að bæta 2--3 milljörðum við þessa 17--18 milljarða eins og lagt var til af fulltrúum minni hlutans í nefndinni sem samdi fyrirliggjandi frv. Ég held líka að það megi leiða að því verulegum líkum að
hluti af þessum 17--18 milljörðum renni ekki í íbúðafjárfestingar heldur til annarrar eyðslu. Það er einmitt kosturinn við húsbréfakerfið að það grundvallast á því að fjármögnun íbúðakaupa á sér stað í beinum tengslum við fasteignaviðskipti.
Sumir hafa af því áhyggjur að með húsbréfakerfinu sé verið að setja inn á markaðinn miklu meira fjármagn heldur en er í dag. Ég held einmitt að þetta sé rangt og mjög mikilvægt að þingmenn átti sig á því að í reynd er verið að draga úr því mikla fjármagni sem fer með einum eða öðrum hætti til íbúðafjárfestinga hér á landi. Það helgast af því að til viðbótar við það fjármagn sem fólk getur nú fengið í Húsnæðisstofnun í gegnum núverandi lánakerfi þarf fólk að sækja verulegan hluta og oft meira en helming
af sinni fjármögnun gegnum skammtímalán í bönkum, hjá lífeyrissjóðum og einnig með því að gefa út handhafabréf sem er, eins og ég nefndi áðan, áætlað um 7--8 milljarðar kr. samanlagt.
Í húsbréfakerfinu er fjármögnuninni raunverulega beint meira eða minna í einn farveg, þ.e. seljandi lánar kaupandanum verulegan hluta af verði fasteignarinnar eða um 65%. Þar með er það í mörgum tilfellum að íbúðarkaupandi þarf ekki að leita með viðbótarfjármögnun í bankana eða til síns lífeyrissjóðs. Því tel ég verulegar líkur á því að þeir 6--7 milljarðar, sem koma utan við opinbera húsnæðiskerfið með einum eða öðrum hætti til íbúðafjárfestinga, eða eru a.m.k. ætlaðir til þess, muni þá losna að einhverju leyti þegar íbúðakaupendur fá svo stóran hluta lánaðan hjá seljendum í íbúðareigninni. Því held ég að með góðum rökum sé hægt að halda því fram að heildarfjármögnun eða fjárþörf til íbúðafjárfestinga minnki með tilkomu húsbréfanna. Gert er ráð fyrir að innbyrðis viðskipti með húsbréf, þ.e. að þau gangi áfram í fasteignaviðskiptum, geti numið 5 milljörðum kr., en líkleg útgáfa þeirra verði um 8 milljarðar á ári. Samkvæmt þessari áætlun yrði líkleg sala um 3--4 milljarðar kr. Ég tel að ekki sé með neinum rökum hægt að halda því fram að húsbréf taki fjármagn frá atvinnulífinu. Ég bendi á í því sambandi að nú fara, eins og ég lýsti hér áðan, 17--18 milljarðar kr. á ári í íbúðafjárfestingar og aðeins um 9--10 milljarðar kr. í nýfjárfestingar. Einnig er rétt að benda á, sem er mjög mikilvægt, að með húsbréfakerfinu er hægt markvisst að afnema kaupskyldu lífeyrissjóðanna sem skyldar þá til þess að láta 55% af ráðstöfunarfé sínu til húsnæðiskaupa.
Þar sem ég hef haldið því hér fram að þetta taki ekki fjármagn frá atvinnulífinu vil ég benda á það sem fram kemur í umsögn Þjóðhagsstofnunar um þetta mál, en þar segir, með leyfi forseta:
,,Lögin skylda lífeyrissjóðina nánast til að verja 55% af ráðstöfunarfé sínu til kaupa á skuldabréfum Húsnæðisstofnunar, en ráðstöfunarfé sjóðanna á þessu ári er metið um 16,1 milljarður kr. Þótt á móti þessu hafi komið minnkandi lánveitingar til sjóðfélaga hefur mjög auknum hluta ráðstöfunarfjár lífeyrissjóðanna verið þannig beint til fjármögnunar húsnæðis. Þetta fé hefur þar með verið tekið af hinum almenna fjármagnsmarkaði og leitt þar til vaxtahækkunar en útlánsvextir Húsnæðisstofnunar eru hins vegar fastir.``
Ég tel einmitt að það fyrirkomulag sem við búum við núna, þar sem veruleg binding á ráðstöfunarfé lífeyrissjóðanna er inn í húsnæðiskerfið, hafi einmitt tekið fjármagn frá atvinnulífinu auk þess sem fólk þarf að leita inn í bankana með verulega fyrirgreiðslu til þess að geta keypt sér íbúð þar sem ekki nema hluti þess fæst lánaður gegnum Húsnæðisstofnun ríkisins. Ég tel að það sé mjög mikilvægur þáttur í húsbréfakerfinu að það stuðlar að aukinni innri fjármögnun fasteignaviðskipta, þ.e. að seljendur lána verulegan hluta í sinni íbúðareign gegn ríkistryggðum húsbréfum sem síðan ganga upp í næstu íbúðaskipti.
Það að íbúðaeigendur taka í auknum mæli þátt í fjármögnun fasteignaviðskipta er sérstaklega mikilvægt hér á landi vegna þess að hrein eign í íbúðarhúsnæði er óvenjulega mikil. Þeir sem á tímum óverðtryggðra lána áttu kost á mikilli eignamyndun í eigin húsnæði geta með húsbréfakerfinu tekið þátt í að fjármagna fasteignamarkaðinn. Húsbréfakerfið opnar þannig leið út úr vítahring stöðugt hækkandi útborgunarhlutfalls og dregur úr lánsfjárþörf vegna íbúðakaupa.
Ég vil einnig nefna að húsbréfakerfið gæti opnað möguleika fyrir aldraða og auðveldað þeim íbúðaskipti. Á ég þar við fjármögnun þjónustuíbúða fyrir aldraða. Húsbréfin eru t.d. mjög fýsilegur kostur til sparnaðar fyrir þá sem eru að minnka við sig.
Þegar þeim áfanga er náð að húsbréfakerfið nái til nýrra og notaðra íbúða verða lánveitingar hins opinbera í almenna húsnæðiskerfinu óþarfar og munu framlög ríkisins til húsnæðismála þá geta runnið til fjármögnunar félagslega íbúðalánakerfisins og til greiðslu vaxtabóta. Verður að ætla að með slíkri breytingu sé hið opinbera miklu betur í stakk búið til þess að auka við félagslegar íbúðabyggingar og styðja betur við bakið á því heldur en nú er. Mikilvægt er einnig að með upptöku húsbréfakerfisins mun skapast grundvöllur til að afnema kaupskyldu lífeyrissjóðanna nema þá til félagslegra íbúða og geta lífeyrissjóðirnir því ákvarðað sjálfir hvar þeir ávaxta sitt fjármagn, en ætla má líka að lífeyrissjóðirnir geti orðið aðili að kaupum á húsbréfum.
Auk þeirra kosta sem því fylgja að afnema kvaðir á lífeyrissjóðina má nefna þann kost á húsbréfakerfi að lánsréttur verður alls óháður lífeyrisrétti fólks, en það hefur skapað margvíslega erfiðleika og misrétti í húsnæðiskerfinu. Í umsögn BHMR er einmitt bent á mikilvægi þess fyrir félaga í BHMR að lánsréttur sé ekki bundinn lífeyrisrétti fólks, en það hefur skapað margvíslega erfiðleika fyrir námsmenn. Með upptöku á húsbréfakerfinu yrði þarna veruleg breyting á að því er námsmenn varðar.
Í frv. er gert ráð fyrir að húsbréfadeildin leiti samninga við almennar lánastofnanir svo sem banka og sparisjóði um að annast skuldabréfaskiptin og mat á greiðslugetu íbúðakaupenda. Jafnframt er ráð fyrir því gert að deildin geti falið sérstökum trúnaðarmönnum sínum að annast mat á viðkomandi húseignum. Kostir þessa eru ótvíræðir því að lánaviðskiptin færðust þá í viðkomandi lánastofnun sem íbúðakaupandi hefði almennt viðskipti við. Þetta fyrirkomulag yrði sérstaklega til hagsbóta fyrir íbúa á landsbyggðinni sem hafa að jafnaði þurft að sækja alla þjónustu húsnæðislánakerfisins til Reykjavíkur.
Ég nefndi það áðan að húsbréfakerfið grundvallaðist á því að fjármagna íbúðakaup sem eiga sér stað í beinum tengslum við fasteignaviðskipti. Það er einmitt verulegur ágalli á núverandi lánakerfi að það er ekki tengt raunverulegum fasteignaviðskiptum heldur byggir á úthlutun lánsloforðanna fram í tímann. Reynslan hefur sýnt að þetta fyrirkomulag magnar spennuna á fasteignamarkaðnum og hefur í för með sér miklar sveiflur í þróun fasteignaverðs. Jafnframt
hefur þetta fyrirkomulag leitt til sölu á lánsloforðum með miklum afföllum. Einnig er það staðreynd að íbúðir með nýlegum húsnæðislánum sem koma í endursölu eru seldar á yfirverði á fasteignamarkaðnum. Til eru dæmi um að íbúðir hækki í verði um allt að 300--400 þús. af þeim sökum.
Í umræðunni um húsbréfakerfið hafa verið í gangi mjög villandi fullyrðingar um að húsbréfakerfið leiddi til verulegrar hækkunar á greiðslubyrði fólks og að húsbréfin muni sæta verulegum afföllum. Þessi tvö atriði, virðulegi forseti, vil ég nú taka til stuttrar umfjöllunar áður en ég geri grein fyrir helstu atriðum í einstökum greinum frv.
Það er mikilvægt að við samanburð á núgildandi vöxtum í húsnæðiskerfinu og því vaxtastigi sem kann að verða í húsbréfakerfinu sé það haft í huga að fólk þarf að taka verulegan hluta af íbúðaverðinu gegnum dýr skammtímalán í bönkum. Það er alveg ljóst af þeim athugunum sem fram hafa farið á greiðsluerfiðleikalánum, sem verið hafa við lýði síðan 1985 og nema nú á þriðja milljarð kr., að þörfin fyrir þau er að verulegu leyti tilkomin vegna þess að fólk hefur ekki ráðið við þá skammtímafjármögnun sem það þarf að leita með í bankakerfið. Þar eru vextirnir sem þetta fólk hefur þurft að greiða oft kannski á bilinu 8--10%. Útreikningar benda til þess að ekki sé fráleitt að ætla að meðalvextir á skuldum íbúðakaupenda hafi t.d. undanfarin tvö ár verið í raun á bilinu 6--7% þegar tillit er tekið til þessa. Þegar verið er að meta og gera greiðslusamanburð á húsbréfakerfi og núverandi kerfi er gjarnan horft til þeirra lágu vaxta sem nú eru í húsnæðislánakerfinu, eða 3,5%, en menn gleyma oft hve stór hluti það er sem fólk þarf að leita með í bankakerfið. En einmitt fyrstu fimm árin í húsbréfakerfinu er samanburðurinn miklu hagstæðari húsbréfakerfinu, greiðslubyrðin er þar miklu léttari fyrir fólk vegna þess að nú fær fólk lánað 65% hjá seljendum og þarf að leita með miklu minni hluta af sínum lánum í bankana.
Í dæmi sem reiknað hefur verið út og þar sem tekið hefur verið tillit til húsnæðisbóta í núverandi kerfi og vaxtabóta í húsnæðiskerfi kemur í ljós í samanburði á íbúð sem kostar 5,2 millj. hjá fólki sem hefur 2 millj. í árstekjur og er með eigið framlag um 800 þús. að greiðslubyrðin fyrstu fimm árin í húsbréfakerfinu eru miklu léttari heldur en í núgildandi kerfi. Sem dæmi vil ég nefna að fyrsta árið í núgildandi kerfi er greiðslubyrði hjá fólki um 551 þús. en í húsbréfakerfi 315 þús., annað árið 441 þús. í núgildandi kerfi og 292 þús. í húsbréfakerfi. Þannig er þetta fyrstu fimm árin sem greiðslubyrðin er miklu léttari í húsbréfakerfinu og síðan jafnar það sig í núgildandi kerfi ef fólk á annað borð getur þá klofið þau skammtímalán sem það þarf að taka til húsnæðisöflunar.
Ég vil þessu næst, virðulegi forseti, víkja að því sem haldið hefur verið fram um húsbréf og afföll því tengd. Því hefur verið haldið fram að mikil afföll verði á húsbréfum við sölu þeirra. Ólíklegt verður að telja að svo verði. Ég vil benda á þrjú atriði því til
staðfestingar:
1. Húsbréfin eru ríkistryggð, verðtryggð skuldabréf með föstum vöxtum. Þau eru sambærileg við spariskírteini ríkissjóðs en lánstími þeirra verður lengri.
2. Húsbréfadeildin mun beita sér fyrir opinberri verðskráningu húsbréfanna og leita eftir samstarfi við lánastofnanir og lífeyrissjóði um viðskipti með húsbréfin.
3. Byggingarsjóður ríkisins og Seðlabanki Íslands verða viðskiptavakar fyrir húsbréfin og munu sjá til þess að þau verði ávallt hægt að selja. Hlutverk þeirra er einnig að gæta jafnvægis í framboði og eftirspurn á markaðnum.
Reikna má með að húsbréfin muni seljast á svipuðum vöxtum og spariskírteini ríkissjóðs þegar tekið er tillit til mismunandi lánstíma. Fullyrðingin um að húsbréfin muni seljast með afföllum er að hluta til byggð á misskilningi. Þegar fasteignaviðskipti eiga sér stað er það seljandi sem tekur við húsbréfum sem greiðslu á hluta íbúðarverðs og hann tekur við húsbréfunum á því gengi sem þau hafa á markaðnum þegar viðskiptin eiga sér stað. Verð húsbréfanna eða gildi þeirra verður ávallt skráð opinberlega og því liggur alltaf fyrir hvert verðmæti þeirra er. Ef seljandi selur húsbréfin strax eftir að fasteignaviðskipti hafa átt sér stað sætir seljandinn engum afföllum. Ef hann á húsbréfin gætu vextir auðvitað breyst og er þá um að ræða að þeir gætu ýmist hækkað eða lækkað. Ef vextirnir hafa lækkað, þá hagnast eigandi bréfanna, ef þeir hafa hækkað þá tapar hann.
Það er nauðsynlegt að það sé haft í huga líka að hér er um ríkistryggð örugg skuldabréf að ræða sem verða opinberlega skráð, sem hafa sambærilega stöðu og spariskírteini ríkissjóðs. Aldrei hef ég heyrt talað um að spariskírteini ríkissjóðs væru neitt sérstakt fóður fyrir gráa markaðinn eins og orðað er um húsbréfin. En það eru einmitt lánsloforðin sem hafa gengið kaupum og sölum á gráa markaðnum. Það tel ég nauðsynlegt að menn hafi í huga.
Lánsloforðin eru til tiltölulega stutts tíma, kannski eins eða tveggja ára, og þar hafa afföllin verið um 15--20%. Ég held að sá öryggisventill sem er í húsbréfakerfinu, að Seðlabanki Íslands og Byggingarsjóður ríkisins eru ávallt kaupaðilar að þessum bréfum og skrá daglega gengi þeirra, sé veruleg trygging fyrir öryggi húsbréfanna. Einnig hitt að viðskiptaaðilum, t.d. verðbréfamiðlurum, er óheimilt að láta fara fram viðskipti sem eru í ósamræmi við það gengi sem er opinberlega skráð á bréfunum og hafa þær skyldur að koma á framfæri opinberlega slíku kaup- og sölutilboði. Það er auðvitað ljóst að sá sem þarf að losa sig við húsbréf mundi aldrei selja gráa markaðnum eða verðbréfamiðlurum það á gengi undir því sem hann gæti fengið hjá Seðlabanka og Húsnæðisstofnun eða Byggingarsjóði ríkisins sem eru ávallt kaup- og söluaðilar að slíkum bréfum. Þetta tel ég vera mikilvægt atriði og hlýtur að vera brýnt að þingmenn haldi einnig til haga þegar þeir gera upp afstöðu sína til húsbréfa.
Ég vil fara nokkrum orðum um þá gagnrýni að húsbréfin skuli vera ríkistryggð. Mér finnst að menn líti fram hjá þeirri staðreynd í þeirri umræðu að öll útlán húsnæðislánakerfisins núna eru ríkistryggð og heildarútlán byggingarsjóðanna um síðustu áramót námu tæplega 49 milljörðum kr. Öll þessi útlán eru núna ríkistryggð. Og menn spyrja: Tekur þá ríkissjóður verulega áhættu með þessu? Ég held að það þurfi ekki að hafa af því áhyggjur og bendi á í því sambandi að um síðustu áramót þegar útlánin voru tæpir 49 milljarðar, þá voru ógreidd gjaldfallin árgjöld til Byggingarsjóðs ríkisins um 632 millj., eða rúmlega 1% af útlánunum. Og þar er alls ekki endilega um útlánatöp að ræða þó að um sé að ræða kannski tímabundin vanskil. Ég minni líka á það að öll útlán ríkisbankanna bera ríkisábyrgð. En sérstaklega vil ég líka biðja hv. þm. að halda því til haga þegar rætt er um þá áhættu sem ríkissjóður tekur af því að hér sé um ríkisábyrgð að ræða að bæði er um verulega dreifða áhættu að ræða og eins minni ég á það að heildarútlán byggingarsjóðanna bera núna ríkisábyrgð og eru um síðustu áramót hvorki meira né minna en tæplega 49 milljarðar og óverulegur hluti af því er í vanskilum.
Ég held, virðulegur forseti, að það sé óhjákvæmilegt að fara nokkrum orðum um frumvarp sem hér hefur verið lagt fram um tekjuskatt og eignarskatt sem tengist þessu frv. og felur í sér eina af meginforsendum þess að hægt sé að koma á húsbréfakerfi en það er að breyta um fyrirkomulag á þeirri vaxtaniðurgreiðslu sem gilt hefur. Stuðningur hins opinbera vegna vaxtaniðurgreiðslna fer nú fram eftir þremur leiðum:
Í fyrsta lagi eru greiddar húsnæðisbætur til þeirra sem kaupa íbúðir í fyrsta skipti. Þær eru greiddar í sex ár og eru nú um 50 þús. kr. á einstakling, en hjón fá tvöfalt. Húsnæðisbætur eru óháðar tekjum eða eignum umsækjenda.
Í öðru lagi er heimilt til bráðabirgða í sex ár að þeir sem nýttu sér vaxtafrádrátt í gamla skattakerfinu til skattaafsláttar haldi honum áfram.
Í þriðja lagi er svo um að ræða niðurgreiðslu vaxta hjá Húsnæðisstofnuninni.
Í heild er áætlað að stuðningur hins opinbera eftir þessum þremur leiðum nemi um 1200--1500 millj. kr. á verðlagi 1988.
Samhliða húsbréfakerfinu er lagt til að teknar verði upp svokallaðar vaxtabætur sem leysa af hólmi öll þessi þrjú form og til þess verði varið sambærilegri upphæð og nú fer í vaxtaniðurgreiðslu, húsnæðisbætur og vaxtaafslátt í núgildandi kerfi, eða um 1200--1500 millj. kr. Vaxtabæturnar taka mið af vaxtabyrði heimilanna vegna íbúðarkaupa en skerðast við vaxandi tekjur og eignir. Ég vil leggja áherslu á það að vaxtabótakerfið er því mun
sveigjanlegra en núverandi fyrirkomulag og lagar sig auðveldlega að breytingum á tekjum og eignum í lífshlaupinu. Veigamest er þó að með þessu er fyrirgreiðslu hins opinbera stefnt til þeirra hópa sem mesta þörf hafa fyrir opinbera fyrirgreiðslu í stað
þeirrar ómarkvissu stýringar sem nú er. Þessar vaxtabætur miða að því að greiða vaxtakostnað láglauna- og miðlungstekjuhópa niður í um 2% raunvexti.
Í stuttu máli er vaxtabótakerfið þannig uppbyggt að öllum er gert að bera tiltekinn hluta vaxtagjalda eða sem svarar til 5% af tekjuskattsstofni einstaklinga eða samanlögðum tekjuskattsstofni hjóna. Skal sú fjárhæð þannig reiknuð dregin frá frádráttarbærum vöxtum vegna húsnæðislána. Að auki skulu vaxtabætur skerðast fari eignarskattsstofn einstaklinga yfir 1700 þúsund og síðan falla þær alveg út hjá einstaklingi ef eignarskattsstofn hans, þ.e. skuldlaus eign, er komin yfir 3,4 millj. kr. Á sama hátt skulu vaxtabætur byrja að skerðast hjá hjónum fari skuldlaus eign þeirra yfir 3,4 millj. og síðan falla vaxtabæturnar alveg niður þegar skuldlaus eign er orðin 6,8 millj. kr.
Ég taldi mig þurfa að koma í örfáum orðum inn á þennan þátt málsins þó ákvæði þessi séu í öðru frv. sem flutt er af hæstv. fjmrh. En í því frv. er um að ræða veigamiklar undirstöður fyrir húsbréfakerfið.
Áður en ég vík frá þeim þætti þá vil ég undirstrika það að ég tel að með því að taka upp það vaxtabótakerfi sem ég hef hér lýst séum við að stýra aðstoð hins opinbera til jöfnunar á húsnæðiskostnaði í miklu réttlátari farveg til þeirra sem nauðsynlega þurfa á því að halda og það mun tvímælalaust nýtast best miðlungs- og lágtekjufólki.
Ég hef eytt hér þó nokkrum tíma í það að fara yfir húsbréfakerfið og talið mig þurfa að eyða nokkrum tíma í þau atriði sem mjög villandi frásagnir hafa komið af í umræðunni eins og t.d. um afföll af húsbréfum og skuldabyrði í húsbréfakerfinu. Ég vona að mér hafi að nokkru leyti tekist að varpa skýrara ljósi á eðli húsbréfakerfisins og hvers af því megi vænta. Ég tel að í því felist margir kostir ekki síst fyrir íbúðarkaupendur og húsbyggjendur svo og peninga- og lánamarkaðinn í heild sinni, raunar meiri en margir hafa gert sér grein fyrir.
Að lokum ætla ég að fara yfir helstu atriði einstakra greina frv.
Í 1. gr. frv. er ákvæði sem heimilar lífeyrissjóðunum að fullnægja samningsbundnum skuldabréfakaupum af Húsnæðisstofnun ríkisins að hluta með húsbréfum. Hér er um að ræða mikilvægt ákvæði því nauðsynlegt er að lífeyrissjóðirnir hafi fjárhagslegt svigrúm til að taka þátt í húsbréfakaupum. Í fyrstu er stefnt að því að lífeyrissjóðirnir gætu fullnægt kaupskyldu sinni með því að verja 10% af 55% til kaupa á húsbréfum eða um 1,7 milljörðum kr. miðað við ráðstöfunarfé sjóðanna 1989. Ætla má að þegar fram í sækir sé smám saman hægt að minnka kaupskylduna en eðlilegast væri að þrepa hana niður í áföngum. Nefndin sem samdi þetta frv. lagði einnig til að þær úthlutunarreglur sem nú gilda í núgildandi kerfi yrðu nokkuð þrengdar frá því sem nú er samhliða því að tekið yrði upp húsbréfakerfi. Þessi ákvæði voru felld úr frv. við meðferð málsins í Nd. og því óþarfi að fara um þau mörgum orðum. Ég vil þó geta þess að megintillagan þar var að lán til
einhleypra yrði 67% af lánsupphæð til hjóna eða sambýlisfólks en í gildandi ákvæði fá einhleypir sömu lánsupphæð og hjón.
Í öðru lagi gerði tillagan ráð fyrir að lán til umsækjenda sem eiga íbúð fyrir nemi 49% af láni til þeirra sem væru að byggja eða kaupa í fyrsta sinn án tillits til þess hvort umsækjandinn er að byggja eða kaupa notaða íbúð.
Þriðja tillagan var að lagt er til að auk þess sem heimilt er nú að skerða lán eða breyta lánskjörum ef menn eiga fullnægjandi íbúð, en ákvæði um það var fellt inn í húsnæðislögin fyrir ári síðan, þá var lagt til að tekin yrði upp sams konar heimild ef umsækjendur eiga álíka mikla eign þó hún felist ekki í íbúðarhúsnæði. Þetta tel ég að hafi verið rangtúlkað mjög í umfjöllun málsins eftir að þessi ákvæði féllu niður úr frv. við meðferð málsins í Nd. Og þó að Kvennalistinn sé fullfær um að verja sig sjálfur þá tel ég að ómaklega hafi verið ráðist að honum fyrir það að hann, með því að stuðla að því að þessi ákvæði féllu úr, vildi ekki skerða réttindi stóreignamanna. Þessi ákvæði standa eftir sem áður inni í frv. Eina breytingin sem felld var úr við meðferð málsins í Nd. var að það væri tekin upp sams konar heimild ef umsækjendur eiga álíka mikla eign þó hún felist ekki í íbúðarhúsnæði, þ.e. þá mætti einnig skerða lánsrétt þeirra.
4. gr. frv. felur í sér meginbreytinguna, þ.e. að tekin verði upp húsbréfaskipti. Kveðið er á um nýjan kafla í lögunum um Húsnæðisstofnun ríkisins undir heitinu ,,Húsbréfaviðskipti`` sem fjallar um verkefni sérstakrar húsbréfadeildar í Byggingarsjóði ríkisins. Yfirstjórn húsbréfadeildar verði í höndum húsnæðismálastjórnar, en lagt er til að sérstakur forstöðumaður fari með daglega stjórn deildarinnar og hafi umsjón með fjárhag hennar, en í c-lið 3. gr. er kveðið á um að fjárhagur húsbréfadeildarinnar skuli aðskilinn frá öðrum þáttum í starfsemi Byggingarsjóðs ríkisins.
Í d-lið 3. gr. er fjallað um hlutverk húsbréfadeildar. Verkefni húsbréfadeildar Byggingarsjóðs ríkisins í sérhverju lánstilviki fyrir sig verða fyrst og fremst þessi: 1. Að meta veðhæfni þeirrar fasteignar sem standa á að veði fyrir fasteignaveðbréfum. 2. Að meta greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfa.
Frá þessum tveim atriðum sem ég hef hér nefnt, að meta veðhæfni fasteignarinnar og greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfsins, er gengið áður en Byggingarsjóður ríkisins samþykkir að skipta á fasteignabréfum og húsbréfum. Þetta er mjög mikilvægt öryggisatriði fyrir Byggingarsjóð ríkisins.
Tilgangur þessa ákvæðis, að meta greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfs, er fyrst og fremst sá að tryggja að húsbréfadeildin kaupi ekki fasteignaveðbréf þar sem ljóst má vera frá upphafi að skuldari, að teknu tilliti til tekna og annarra þátta svo sem eigna og skulda, muni ekki geta staðið við væntanlega greiðslubyrði. Ef veð er ekki fyrir hendi eða líklegt er talið að skuldari rísi ekki undir þeirri greiðslubyrði sem fyrirsjáanleg er getur húsbréfadeildin synjað um
skuldabréfaskipti. Mikilvægt er að stofnunin kynni vel þær viðmiðunarreglur sem hún beitir í þessu skyni.
Í þriðja lagi þarf að meta markaðsverð fasteignaveðbréfs og húsbréfs með tilliti til markaðsvaxta. Mikilvægt væri að húsbréfadeildin hefði forgöngu um útgáfu staðlaðra veðbréfa í fasteignaviðskiptum þar sem vextir, lánstími og verðtryggingarákvæði væru þau sömu og á húsbréfum. Húsbréfadeildin getur einnig falið lánastofnunum að meta greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfs og meta kaupverð veðbréfsins miðað við tiltekna ávöxtunarkröfu.
Í fjórða lagi er hlutverk húsbréfadeildar að innheimta endurgreiðslur af fasteignaveðbréfum sem húsbréfadeildin hefur skipt á fyrir húsbréf. Önnur verkefni húsbréfadeildar eru að inna af hendi endurgreiðslur af húsbréfum, gera reglubundnar áætlanir um inn- og útborganir vegna kerfisins og ekki síst er það hlutverk húsbréfadeildar Byggingarsjóðs ríkisins ásamt Seðlabanka að ábyrgjast að alltaf sé markaður fyrir húsbréf, þ.e. að þau séu jafnan seljanleg á því verði sem auglýst er, og að greiða fyrir viðskiptum á markaðnum m.a. með því að auglýsa ávallt á hvaða verði húsbréfadeildin og Seðlabankinn séu reiðubúin að kaupa bréfin og selja þau.
Þau atriði sem ég hef hér lýst koma fram í d-, e-, f-, g- og h-lið 4. gr. frv. Í i-lið sömu greinar kemur fram að skuldurum fasteignaveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir eða endurgreiða þau að fullu hvenær sem er á lánstímanum. Í 4. gr. k er gert ráð fyrir að hámarkslánstími fasteignaveðbréfa verði ákveðinn 25 ár, en ráðherra heimilað að ákveða nánar lánstíma einstakra lánaflokka. Í l-lið 4. gr. er fjallað um ákveðið hámark á fjárhæð þeirra fasteignaveðbréfa sem húsbréfadeildin kaupir. Kveðið er á um að fasteignaveðbréfin megi ekki vera hærri en 65% af matsverði eignarinnar að teknu tilliti til áhvílandi skulda á eigninni. Húsbréfadeildin setur reglur um matsverð og skal þá taka mið af markaðsverði, brunabótamati og byggingarkostnaði. Jafnframt er kveðið á um heimild ráðherra til að ákveða hámarksfjárhæð fasteignaveðbréfs sem húsbréfadeildin kaupir á hverjum tíma vegna einstakra fasteignaviðskipta. Sú viðmiðun sem nefnd hefur verið er að hámarkið verði 5,5 millj., sem jafngildi 65% af verðgildi eignar sem metin er á 8,4 millj. kr.
Í lokin er að finna í greinum n--s mikilvæg atriði sem lúta að öryggi húsbréfanna og tryggingu fyrir því að um sé að ræða bréf sem hafi í raun sömu stöðu á markaðnum og spariskírteini ríkissjóðs. M.a. er kveðið á um að húsbréfadeildin leiti eftir samstarfi við banka, lífeyrissjóði og aðra aðila á fjármagnsmarkaði í því augnamiði að tryggja greiðari sölu húsbréfa á markaði. Jafnframt er kveðið á um að Byggingarsjóði ríkisins sé heimilt að ráðstafa hluta af fjárráðum sínum til viðskipta með húsbréf ef þörf er til að ná jafnvægi á markaðnum. En eins og áður er getið á húsbréfadeild ávallt að vera með kaup- og sölutilboð í húsbréf og stuðla með því að jafnvægi á markaðnum.
Húsbréfadeildin á einmitt að beita sér fyrir skráningu húsbréfaflokka og opinberra verðbréfa og sjá um að daglega liggi fyrir upplýsingar um kaup- og sölugengi húsbréfa.
Mikilvægt atriði er að fjallað er um mjög strangar skyldur verðbréfamiðlara sem versla með húsbréf. Má m.a. nefna að þeim ber skylda til að upplýsa kaupendur og seljendur húsbréfa um nýjasta viðskiptaverð húsbréfa. Jafnframt er sett sú skylda á verðbréfamiðlara að gera opinbert tilboð í húsbréf sem er utan þeirra marka sem þekkt eru á markaðnum. Hér er um mjög mikilvægt atriði að ræða sem í raun tryggir öryggi húsbréfanna, því viðskiptaaðilum er óheimilt að láta fara fram viðskipti sem eru í ósamræmi við auglýst kaupgengi á hverjum tíma án þess að kynna verðbréfaþingi fyrst slík kaup- eða sölutilboð.
Kveðið er á um að húsbréf verði skattfrjáls eins og spariskírteini ríkissjóðs. Talið er að heppilegt sé að fyrst um sinn gildi sömu ákvæði um skattalega meðferð húsbréfa og spariskírteina og bankainnlána. Það þýðir að fyrst um sinn verða húsbréf eignar- og tekjuskattsfrjáls. Þetta skapar
grundvöll fyrir því að ávöxtun húsbréfa verði sambærileg og spariskírteina að teknu tilliti til lánstíma.
Í 5. gr. er lagt til að lögin öðlist gildi 1. sept. 1989, en í meðferð Nd. hefur þessu ákvæði verið breytt og gildistakan áætluð 15. nóv. 1989. Meginástæður þessa ákvæðis eru að nokkurn tíma þarf til þess að koma húsbréfadeildinni á laggirnar og kynna vel húsbréfin fyrir almenningi og viðkomandi aðilum þannig að vel verði staðið að allri framkvæmd og undirbúningi málsins.
Í lokin eru svo þrjú ákvæði til bráðabirgða.
1. Fyrstu sex mánuði eftir gildistöku laganna fái þeir eingöngu afgreiðslu í húsbréfadeildinni sem lagt hafa inn umsókn fyrir 15. mars 1989.
2. Ákvæði um að heimild til að skipta á húsbréfum og veðskuldabréfum vegna nýbygginga sé fyrst heimilt að beita að ári liðnu frá gildistöku laganna.
3. Lagt er til að á tveim árum eftir gildistöku laganna verði gerð úttekt á framkvæmd þeirra.
Virðulegi forseti. Ég sé ekki ástæðu til þess að hafa fleiri orð núna þegar ég mæli fyrir þessu frv., en ég vil leyfa mér að óska eftir því í lokin að málinu verði að lokinni þessari umræðu vísað til 2. umr. og hv. félmn.
