Ferill 344. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: Word Perfect.
1988–89. – 1058 ár frá stofnun Alþingis.
111. löggjafarþing. – 344 . mál.
Nd.
626. Frumvarp til laga
um breytingu á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988, sbr. lög nr. 109/1988.
(Lagt fyrir Alþingi á 111. löggjafarþingi 1988–89.)
1. gr.
12. gr. laganna breytist þannig:a. Á eftir 3. málsl. 1. mgr. komi tveir nýir málsliðir svohljóðandi:
Lífeyrissjóðunum er heimilt að fullnægja samningsbundnum skuldabréfakaupum af Húsnæðisstofnun ríkisins að hluta með húsbréfum, sbr. IV. kafla laganna um húsbréfakaup. Í reglugerð skal í samráði við lífeyrissjóðina setja nánari ákvæði um skiptingu skuldabréfakaupanna til tveggja ára í senn.
b. 6. mgr. orðast svo:
Þrátt fyrir ákvæði 1.–5. mgr. er húsnæðismálastjórn heimilt að skerða eða synja um lán ef umsækjandi á fyrir fleiri en eina íbúð. Einnig er húsnæðismálastjórn heimilt, þrátt fyrir ákvæði 12., 13., 14. og 48. gr. laga þessara, að skerða lán og breyta kjörum á lánum umsækjenda sem eiga fullnægjandi íbúðarhúsnæði, skuldlaust eða skuldlítið og stærra en 180 m 2 brúttó, að frádregnum bílskúr. Sama gildir um þann sem á aðrar eignir sem meta má jafngildar að verðmæti. Um stærðarútreikning íbúða gilda sömu reglur og skv. c-lið 13. gr. Ef umsækjandi er í hjónabandi eða óvígðri sambúð skal miða við íbúðareign beggja. Ákvörðun húsnæðismálastjórnar um skerðingu eða synjun á láni skal vera rökstudd. Nánari reglur um framangreind atriði skal setja í reglugerð.
2. gr.
13. gr. laganna breytist þannig:a. 1. málsl. 1. mgr. orðast svo:
Lán skv. 1. tölul. 11. gr. eru veitt til að byggja eða kaupa nýjar íbúðir. Þegar einstaklingar eiga í hlut ræðst lánsfjárhæð af samningi lífeyrissjóðs umsækjenda um skuldabréfakaup af Húsnæðisstofnun ríkisins skv. 12. gr. af því hvort umsækjendur eru að byggja eða kaupa sína fyrstu íbúð eða ekki og af
stærð íbúðarinnar sem hér segir:
b. a- og b-liðir 1. mgr. orðast svo:
a. Eigi umsækjendur, sem eru að byggja eða kaupa í fyrsta sinn, hámarkslánsrétt skv. 1. mgr. 12 gr. nemur lán til hverrar íbúðar 2.100.000 kr. fyrir hjón, sambýlisfólk og einstæða foreldra en 1.407.000 kr. fyrir einhleyping. Eigi þeir lágmarkslánsrétt nemur lán til hverrar íbúðar 700.000 kr. fyrir hjón, sambýlisfólk og einstæða foreldra en 469.000 kr. fyrir einhleyping. Önnur lán eru hlutfallslega þar á milli eftir lánsrétti umsækjenda í samræmi við skuldabréfakaup lífeyrissjóðs þeirra skv. 1. mgr. 12. gr. Ofangreindar fjárhæðir eru miðaðar við vísitölu byggingarkostnaðar í ársbyrjun 1986, 250 stig (desember 1982 = 100) og breytast ársfjórðungslega í samræmi við breytingar vísitölunnar. Umsækjandi getur talist vera að byggja eða kaupa í fyrsta sinn þótt hann hafi áður fengið lán úr Byggingarsjóði ríkisins, enda hafi hann misst íbúð sína eða mestan hluta eignar sinnar í henni, svo sem vegna hjónaskilnaðar, greiðsluerfiðleika eða gjaldþrots. Nánar skal kveða á um þessi atriði í reglugerð.
b. Eigi umsækjendur íbúð fyrir nemur lán til hverrar íbúðar 49% af lánsfjárhæðum skv. a-lið þessarar greinar.
3. gr.
2. og 3. mgr. 14. gr. laganna orðast svo:Þegar einstaklingar eiga í hlut miðast lánsfjárhæð við lánsrétt umsækjanda skv. 12. gr., svo og það hvort umsækjendur eru að kaupa íbúð í fyrsta sinn eða eiga íbúð fyrir. Umsækjendur, sem eru að kaupa íbúð í fyrsta sinn, eiga rétt á láni sem nemur 70% af lánum skv. a-lið 1. mgr. 13. gr.
Umsækjendur, sem átt hafa íbúð áður, eiga rétt á láni skv. b-lið 1. mgr. 13. gr.
4. gr.
Á eftir III. kafla laganna komi nýr kafli, IV. kafli, með 19 nýjum greinum, 50.– 68. gr. Fyrirsögn kaflans verði: Húsbréfaviðskipti. Núverandi IV.–IX. kafli verði V.–X. kafli með samsvarandi breytingum greinanúmera. Hinn nýi IV. kafli orðast svo:a. (50. gr.)
Við Byggingarsjóð ríkisins er heimilt að stofnsetja og starfrækja sérstaka húsbréfadeild. Um hlutverk hennar og yfirstjórn fer eins og greinir í lögum þessum.
b. (51. gr.)
Yfirstjórn húsbréfadeildar er í höndum húsnæðismálastjórnar en sérstakur forstöðumaður fer með daglega stjórn deildarinnar og hefur umsjón með fjárhag hennar.
c. (52. gr.)
Fjárhagur húsbréfadeildar skal aðskilinn frá öðrum þáttum í starfsemi Byggingarsjóðs ríkisins. Við gerð fjárhagsáætlunar Byggingarsjóðs ríkisins hvert ár skal sett til hliðar fjárhæð til að mæta rekstrarkostnaði húsbréfadeildarinnar og öðrum útgjöldum.
d. (53. gr.)
Hlutverk húsbréfadeildar er :
*1a. Að gefa út flokka markaðshæfra skuldabréfa í nafni Byggingarsjóðs ríkisins, hér eftir nefnd húsbréf, og með þeim kjörum og skilmálum sem ákveðin eru með lögum þessum eða reglugerð.
b. Að skipta á húsbréfum og veðskuldabréfum sem gefin eru út með veði í íbúðarhúsnæði í tengslum við fasteignaviðskipti eða nýbyggingar, sbr. c-lið 2. mgr. 54. gr.
*2c. Að stuðla að því að húsbréf séu ávallt seljanleg á markaði.
e. (54. gr.)
Húsbréfadeild setur ákveðnar viðmiðunarreglur um veðhæfni fasteigna og greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfa. Ef þau skilyrði eru ekki uppfyllt getur húsbréfadeildin synjað um skipti á skuldabréfum.
Við skipti á húsbréfum gegn fasteignaveðbréfum skv. b-lið 53. gr. skal liggja fyrir mat á eftirfarandi þáttum:
*1a. Veðhæfni þeirrar fasteignar sem lögð er að veði fyrir tilgreindri skuld.
b. Greiðslugetu skuldara.
*2c. Verðmæti húsbréfa og fasteignaveðbréfa miðað við markaðsvexti sambærilegra verðbréfa á viðskiptadegi. Sé ekki unnt að miða við vexti á viðskiptadegi skal miða við nýjustu og bestu heimildir um markaðsvexti.
Húsbréfadeild skal leita eftir samningum við viðskiptabanka og fjármálastofnanir um að annast mat skv. b- og c-liðum þessarrar greinar og hafa með höndum samskipti skuldara fasteignabréfa við deildina. Húsbréfadeild getur falið sérstökum trúnaðarmönnum að annast mat skv. a-lið.
f. (55. gr.)
Húsbréfadeildinni er heimilt að áskilja sér vaxtaálag til að mæta rekstarkostnaði og áætluðum útlánatöpum. Félagsmálaráðherra ákveður vaxtaálag þetta, að fengnum tillögum frá húsnæðismálastjórn.
g. (56. gr.)
Húsbréfadeild skal gæta þess í starfsemi sinni að inn- og útgreiðslur vegna fasteignaveðbréfa og húsbréfa standist á þannig að jafnvægi sé í inn- og útgreiðslum á hverjum ársfjórðungi. Í þessu skyni skal deildin gera áætlanir um fjársteymi fram í tímann.
h. (57. gr.)
Byggingarsjóður ríkisins innheimtir afborganir og vexti af keyptum fasteignaveðbréfum og ráðstafar því fé sem þannig innheimtist til endurgreiðslu húsbréfa eftir hlutkesti sem notarius publicus hefur umsjón með. Þegar hlutkesti hefur farið fram skal auglýsa með tveggja mánaða fyrirvara númerin á húsbréfunum sem upp hafa komið til innlausnar. Skal kveða á um fyrirkomulag þetta í reglugerð.
i. (58. gr.)
Heimilt er skuldurum fasteignaveðbréfa að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Til að jafna fjárstreymi vegna slíkra endurgreiðslna er húsbréfadeildinni heimilt að innleysa útgefin húsbréf eftir hlutkesti, sbr. ákvæði 57. gr.
j. (59. gr.)
Endurgreiðslur höfuðstóls og vaxta húsbréfa, sem fallnar eru í gjalddaga, fyrnast sé þeirra ekki vitjað innan 10 ára frá gjalddaga. Gjaldfallnar endurgreiðslur verðtryggðra lána bera ekki vexti eða verðbætur eftir gjalddaga. Um ógildingu húsbréfa fer eftir almennum lögum.
k. (60. gr.)
Hámarkslánstími á fasteignaveðbréfum er húsbréfadeild kaupir skal vera 25 ár. Húsbréfadeild getur áskilið sér að einungis verðtryggð skuldabréf séu gjaldgeng í skiptum fyrir húsbréf. Heimilt er ráðherra að kveða nánar um lánstíma einstakra lánaflokka í reglugerð.
l. (61. gr.)
Skipta má fasteignaveðbréfum gegn húsbréfum allt að fjárhæð sem nemur 65% af eðlilegu matsverði fasteignar samkvæmt reglum sem húsbréfadeild setur og byggjast á viðmiðun á markaðsverði, brunabótamati og byggingarkostnaði. Taka ber tillit til áhvílandi veðskulda, þannig að fasteignaveðbréfið sé innan þessara marka. Ráðherra getur með reglugerð ákveðið hámarksfjárhæð fasteignaveðbréfa sem húsbréfadeild kaupir vegna hverrar eignar.
m. (62. gr.)
Húsbréf skulu gefin út í verðbréfaflokkum og skulu öll bréf í sama flokki bera sömu upphæð. Húsbréfadeild gerir tillögu til félagsmálaráðherra um verðtryggingarskilmála, endurgreiðsluform, lánstíma og vexti á hverjum flokki. Ríkisstjórnin tekur ákvörðun um framangreind atriði að fenginni umsögn Seðlabanka Íslands.
n. (63. gr.)
Húsbréfadeild skal stuðla að því að greið sala sé á húsbréfum á markaði. Í því skyni skal deildin leita eftir samstarfi við banka, lífeyrissjóði og aðra líklega aðila á fjármagnsmarkaði. Jafnframt er Byggingarsjóði ríkisins heimilt að ráðstafa hluta af fjárráðum sínum til viðskipta með húsbréf í því skyni að greiða fyrir jafnvægi á markaðinum.
o. (64. gr.)
Húsbréfadeild skal beita sér fyrir því að húsbréfaflokkar verði skráðir á opinberu verðbréfaþingi, þannig að daglega sé til staðar skrá yfir viðskipti þar sem fram komi kaup- og sölugengi húsbréfa. Húsbréfadeild skal sjá um að slíkar upplýsingar séu birtar reglulega.
p. (65. gr.)
Verðbréfamiðlurum, sem annast viðskipti með húsbréf, er skylt að hafa á reiðum höndum og aðgengilega nýjustu skráningu á gengi húsbréfa fyrir viðskiptaaðila sína. Viðskiptaaðilum er óheimilt að láta fara fram viðskipti
sem eru í ósamræmi við það bil sem er á milli hæsta og lægsta söluverðs eða kaupverðs sem opinbert er, án þess að koma á framfæri opinberlega slíku kaup- eða sölutilboði. Verðbréfamiðlurum, sem annast viðskipti með húsbréf, er skylt að tilkynna öll viðskipti sem þeir annast jafnharðan til þess verðbréfaþings sem annast skráningu húsbréfa skv. 64. gr.
q. (66. gr.)
Bankaeftirlit Seðlabanka Íslands skal hafa eftirlit með viðskiptum með húsbréf á grundvelli laga um verðbréfamiðlun, nr. 27/1986. Seðlabanki Íslands skal stuðla að því að jafnvægi ríki á húsbréfamarkaði. Seðlabankinn skal í þeim mæli sem hann telur nauðsynlegt hindra að verulegt misvægi myndist á markaðnum fyrir húsbréf.
r. (67. gr.)
Löggiltum fasteignasölum er skylt að hafa aðgengilega skrá um gengi húsbréfa og upplýsa íbúðarkaupendur og íbúðaseljendur um atriði sem varða þau.
s. (68. gr.)
Húsbréf, sem gefin eru út samkvæmt þessum kafla, svo og vextir af þeim og verðbætur, eru undanþegin skattlagningu á sama hátt og spariskírteini ríkissjóðs.
5. gr.
Lög þessi öðlast gildi 1. september 1989, að undanskildum breytingum á 12., 13. og 14. gr. gildandi laga sem öðlast þegar gildi.
Ákvæði til bráðabirgða.
1. Fyrstu sex mánuðina eftir gildistöku laganna fá þeir eingöngu afgreiðslu í húsbréfadeildinni sem lagt hafa inn umsókn fyrir 15. mars 1989 og eiga lánsrétt samkvæmt ákvæðum 12. og 14. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988.
2. Ákvæði b-liðar 53. gr. um heimild til að skipta á húsbréfum og veðskuldabréfum vegna nýbygginga er fyrst heimilt að beita að ári liðnu frá gildistöku laganna.
3. Tveimur árum eftir gildistöku laganna skal gerð úttekt á framkvæmd þeirra.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Frumvarp þetta er árangur af starfi nefndar sem félagsmálaráðherra skipaði
með bréfi dags. 11. maí 1988 til þess að „ganga frá tillögum að skipan hins almenna húsnæðismálakerfis í framhaldi af álitsgerð vinnuhóps um þetta efni dags. 23. mars sl. Nefndin hafði það hlutverk að semja lagafrumvarp um framkvæmd ráðstafana og leiða í breyttri skipan hins almenna húsnæðislánakerfis með hliðsjón af þeirri leið sem vinnuhópurinn mælir með í álitsgerð sinni og koma með þær tillögur aðrar um þetta efni, sem nefndin telur réttar og nauðsynlegar.“
Í nefndinni áttu sæti: Kjartan Jóhannsson formaður, Ásmundur Stefánsson, forseti ASÍ, Gunnar J. Friðriksson framkvæmdastjóri, Júlíus Sólnes alþingismaður, Kristín Ástgeirsdóttir sagnfræðingur, María Ingvadóttir viðskiptafræðingur, Steingrímur J. Sigfússon alþingismaður og Þráinn Valdimarsson framkvæmdastjóri. Þráinn Valdimarsson sat einungis fyrsta fund nefndarinnar en í stað hans kom Guðmundur G. Guðmundsson hagfræðingur.
Eftirfarandi sátu einstaka fundi nefndarinnar í forföllum nefndarmanna: Ólafur Davíðsson frá VSÍ, Ásmundur Hilmarsson frá ASÍ og Kristín Einarsdóttir frá Kvennalista.
Til að starfa með nefndinni voru tilnefndir: Bolli Þór Bollason hagfræðingur, Ingi Valur Jóhannsson félagsfræðingur og Yngvi Örn Kristinsson hagfræðingur. Að auki hefur Maríanna Jónasdóttir viðskiptafræðingur verið nefndinni til aðstoðar.
Vinnuhópur sá um almenna húsnæðislánakerfið, sem vitnað er til í skipunarbréfi ráðherra, skilaði álitsgerð hinn 23. mars sl. Þann vinnuhóp skipuðu: Kjartan Jóhannsson alþingismaður, Gunnlaugur Sigmundsson framkvæmdastjóri, Hallgrímur Snorrason hagstofustjóri, Ólafur Davíðsson framkvæmdastjóri og Yngvi Örn Kristinsson hagfræðingur.
Með vinnuhópnum starfaði Ingi Valur Jóhannsson, félagsfræðingur í félagsmálaráðuneytinu. Sú leið sem vinnuhópurinn mælti með var að taka upp kerfi skuldabréfaskipta – húsbréfamiðlunar – í stað beinna lána til íbúðarkaupa. Í því felst að íbúðarkaupandi gefur út skuldabréf fyrir láni því sem hann fær hjá seljanda, en þessu bréfi megi skipta fyrir ríkistryggð og markaðshæf húsbréf. Þessu kerfi er ætlað að stuðla að víðtækari fjármögnun og meiri innri fjármögnun en verið hefur, svo og að lækkun útborgunarhlutfalls.
Í skýrslu vinnuhópsins voru helstu kostir þessa kerfis dregnir saman á eftirfarandi hátt:
„Að mati vinnuhópsins er sú leið skuldabréfaskipta, sem hér er lýst, mun áhugaverðari en hinar sem felast í uppálöppun núverandi kerfis. Rétt er að leggja áherslu á, að þótt kerfi sem þetta væri nýlunda hér á landi, er það þrautreynt víða annars staðar.
Meginkostir þessa fyrirkomulags eru eftirfarandi:
*1a. Það fjármagn sem nú skiptir í sífellu um hendur við fasteignaviðskipti, nýtist að mestu, og ekki er þörf á verulegu viðbótarfjármagni til að fasteignaviðskipti geti gengið eðlilega fyrir sig. Með þessu er boðið nýtt fjármögnunarform, sem stuðlar að víðtækari fjármögnun og meiri innri fjármögnun en verið hefur.
b. Lánsfjármögnun tengist fasteignaviðskiptum með beinum hætti og því er ekki hætta á að lánastarfsemin valdi markaðstruflunum.
*2c. Þessu fyrirkomulagi er raunhæft að ætla að fylgi veruleg lækkun á útborgunarhlutfalli.
d. Kerfið er einfalt og í því felst að íbúðakaupendur hafa við fasteignaviðskipti sín fulla vitneskju um lánsfjármögnun. Seljendur búa á móti við fyllsta öryggi um verðmæti, tryggingu og söluhæfi þeirra bréfa sem þeir fá í hendur við íbúðasöluna.
*1e. Þetta fyrirkomulag er ekki háð eignarhaldsformi og ætti að auðvelda fjármögnun íbúðabygginga á vegum framkvæmdaraðila og stuðla þannig að betra skipulagi framkvæmda.
*4f. Kerfið tengist núverandi fyrirkomulagi með auðveldum hætti auk þess sem það gæti átt þátt í að eyða biðröðinni fyrr en ella.“
Í því frumvarpi sem hér liggur fyrir eru annars vegar settar fram tillögur um breytingar á gildandi reglum um lánaúthlutun í núverandi húsnæðislánakerfi og hins vegar um fyrirkomulag húsbréfamiðlunar.
Þær breytingar, sem gerðar eru tillögur um varðandi úthlutunarreglur í núverandi kerfi, hafa að markmiði að fjölga mögulegum lánaafgreiðslum og leitast þannig við að hamla gegn lengingu á bið eftir lánum með því að draga úr lánsupphæðum hjá tilteknum aðilum.
Þannig er í fyrsta lagi gerð tillaga um að lán til einhleypra verði 67% af lánsupphæð til hjóna eða sambýlisfólks, en í gildandi ákvæðum fá einhleypir sömu lánsupphæð og hjón. Í öðru lagi er gerð tillaga um að lán til umsækjenda sem eiga íbúð fyrir, nemi 49% af láni til þeirra sem eru að byggja eða kaupa í fyrsta sinn, án tillits til þess hvort umsækjendur eru að byggja eða kaupa notaða íbúð. Samkvæmt gildandi reglum fá þeir sem eiga íbúð og eru að kaupa eða byggja nýja íbúð 70% af þessu láni, en fá samkvæmt tillögum þessum 49%. Það svarar til 30% skerðingar á lánsupphæð hjá þessum aðilum.
Í þriðja lagi er lagt til að auk þess sem heimilt sé að skerða lán eða breyta lánskjörum ef menn eiga fullnægjandi íbúð eins og nú segir í 6. mgr. 12. gr., sbr. lög nr. 84/1987, verði tekin upp sams konar heimild ef umsækjendur eiga álíka mikla eign þótt hún felist ekki í íbúðarhúsnæði. Nefndin leggur jafnframt til að þessum ákvæðum verði beitt með opinskáum hætti til þess að draga úr lánsfjáreftirspurn frá þeim, sem ekki þurfa beinlínis á opinberri lánafyrirgreiðslu að halda til íbúðakaupa.
Húsbréfakerfið er sett fram sem nýr kafli í lögin um Húsnæðisstofnun ríkisins. Lagt er til að á eftir III. kafla laganna komi nýr kafli, IV. kafli, um húsbréfaviðskipti.
Að frátöldum örfáum breytingum er lagafrumvarpið í meginatriðum samhljóða frumvarpi nefndar sem skipuð var 11. maí 1988 til að ganga frá tillögum að skipan hins almenna húsnæðislánakerfis og skilaði félagsmálaráðherra niðurstöðum 12. desember 1988. Þær breytingar sem gerðar hafa verið á frumvarpi nefndarinnar eru eftirfarandi:
Í tillögum nefndarinnar er lagt til að kaupskylda lífeyrissjóðanna verði lækkuð úr 55% í 47% af ráðstöfunarfé lífeyrissjóðanna. Í því frumvarpi sem hér liggur fyrir er lagt til að lífeyrissjóðir geti uppfyllt samning um skuldabréfakaup af Húsnæðisstofnun ríkisins að hluta með kaupum á húsbréfum. Gert er ráð fyrir að félagsmálaráðherra setji reglugerð til tveggja ára í senn um skiptingu skuldabréfakaupanna milli húsbréfa og annarra skuldabréfa Húsnæðisstofnunar ríkisins. Þetta er gert til þess að skapa eðlilegt svigrúm fyrir húsbréfakerfið, enda gert ráð fyrir að lífeyrissjóðirnir verði virkir kaupendur á húsbréfamarkaði.
Í tillögum nefndarinnar er lagt til að 5. mgr. 12. gr. laga nr. 86/1988 falli niður og þau rök færð fyrir því að nauðsynlegt sé að fella út ákvæðin um meðaltalslánsrétt svo að tillaga nefndarinnar um skerðingu á lánum til einhleypra nái fram að ganga. Þessi tillaga nefndarinnar er á misskilningi byggð og verður ekki séð að nauðsynlegt sé að fella niður þessa málsgrein vegna skerðingar lána til einhleypra. Þess vegna er í því frumvarpi sem hér liggur fyrir ekki lagt til að fella þessa málsgrein niður.
Þá er í frumvarpsdrögum nefndarinnar gert ráð fyrir að húsnæðismálastjórn ákveði vaxtaálag til að mæta rekstrarkostnaði, en í fyrirliggjandi frumvarpi er gert ráð fyrir að félagsmálaráðherra taki ákvörðun um vaxtaálag þetta að fengnum tillögum húsnæðismálastjórnar. Einnig var í niðurstöðum nefndarinnar gert ráð fyrir að húsbréfadeild geti í samráði við húsnæðismálastjórn tekið ákvörðun um verðtryggingarskilmála og lánskjör í hverjum flokki húsbréfa. Í því frumvarpi sem hér liggur fyrir er gert ráð fyrir að húsbréfadeildin geri
tillögu til félagsmálaráðherra um verðtryggingarskilmála, endurgreiðsluform, lánstíma og vexti í hverjum flokki húsbréfa. Ríkisstjórn Íslands tekur síðan ákvörðun um framangreind atriði að fenginni umsögn Seðlabanka Íslands. Þetta er til samræmis við svipuð ákvæði í gildandi lögum. Einnig er gert ráð fyrir að húsbréfin verði undanþegin skattlagningu á sama hátt og spariskírteini ríkissjóðs.
Í ákvæði til bráðabirgða er m.a. gert ráð fyrir eftirfarandi: Fyrstu sex mánuðina eftir gildistöku laganna fá þeir eingöngu afgreiðslu í húsbréfadeildinni sem lagt hafa inn umsókn fyrir 15. mars 1989. Skipti á fasteignaveðbréfum og húsbréfum vegna nýbygginga er fyrst heimilt að beita að ári liðnu frá gildistöku laganna.
Áður en frekari grein verður gerð fyrir þeim hluta frumvarpsins sem fjallar um húsbréf er rétt að víkja fyrst nokkrum orðum að þróun lánsviðskipta í fasteignaviðskiptum á undanförnum árum og síðan að lýsingu vinnuhópsins á húsbréfakerfinu.
1. ÞRÓUN LÁNSVIÐSKIPTA Í FASTEIGNAVIÐSKIPTUM
Viðskiptakjör með eldri íbúðir hafa tekið verulegum stakkaskiptum á síðustu tveimur áratugum. Útborgunarhlutfall, þ.e. sá hlutur andvirðis sem kaupandi greiðir seljanda í reiðufé, hefur farið hækkandi. Undanfarin ár hefur þetta hlutfall almennt verið á bilinu 70–80% af verðmæti fasteigna. Þetta hlutfall var um 50% í byrjun áttunda áratugarins.
Ástæður þessa eru vafalítið tvíþættar. Í fyrsta lagi bann við verðtryggingu frá 1966–1979 í viðskiptum einkaaðila og neikvæðir raunvextir óverðtryggðra skuldabréfalána og í öðru lagi bein lán Byggingarsjóðs ríkisins til kaupa á eldra húsnæði.
Algengast hefur verið að eftirstöðvar greiðslu við fasteignaviðskipti séu greiddar með skuldabréfum með veði í viðkomandi eign. Augljóst má telja að neikvæðir raunvextir þessara lána drógu mjög úr vilja og getu seljenda eldri íbúða til að lána verulegan hluta íbúðarverðs.
Við þessari þróun var brugðist snemma í upphafi áttunda áratugarins með beinum lánum frá Byggingarsjóði ríkisins til kaupa á eldri íbúðum, svonefndum G-lánum, en fyrir 1970 hafði Byggingarsjóður ríkisins ekki lánað til kaupa á eldri íbúðum og lánastarfsemin verið bundin við nýbyggingar. Lánshlutfall var í upphafi lágt en hefur smátt og smátt farið hækkandi og með breytingu húsnæðislánakerfisins 1986 komst það í 70% af nýbyggingarláni. Þótt það hafi að sjálfsögðu ekki verið ætlunin með lánveitingum til kaupa á eldri íbúðum hafa
þessar lánveitingar og hækkun þeirra að líkindum haft í för með sér enn frekari hækkun á útborgunarhlutfalli.
Vonir stóðu til að þessi þróun, þ.e. hækkun útborgunarhlutfalls, mundi stöðvast eða jafnvel snúast við eftir að verðtrygging var heimiluð í viðskiptum einkaaðila með lögum um stjórn efnahagsmála o.fl., nr. 13/1979. Tilraunir voru gerðar til að verðtryggja eftirstöðvar íbúðarverðs í fasteignaviðskiptum og lækka útborgunarhlutfall. Þessar tilraunir voru árangurslitlar og verðtrygging ruddi sér ekki til rúms í fasteignaviðskiptum. Skýring þessa virðist vera sú að seljendur fasteigna voru almennt ekki reiðubúnir til að lána stærri hluta íbúðarverðs. Orsakir þess má rekja til nokkurra þátta, svo sem lágra lána til nýbygginga, áhættu sem fólgin er í því að lána einstaklingi milliliðalaust stóra fjárhæð með veði sem erfitt og kostnaðarsamt er að ganga að og ef til vill þess að ekki var til þróaður eftirmarkaður fyrir verðbréf sem gerði eigendum þessara verðbréfa kleift að selja þau fyrir reiðufé.
Hækkun útborgunarhlutfalls hefur skapað þrýsting um aukna fyrirgreiðslu af hendi hins opinbera lánakerfis. Kerfisbreytingin 1986 endurspeglar þetta þar sem eitt meginmarkmið hennar var að auka ráðstöfunarfé byggingarsjóðanna með auknu lánsfé frá lífeyrissjóðunum og virkari tækjum til að treysta að þessar lánveitingar næðu fram að ganga. Á sama tíma voru skömmtunarreglur húsnæðislánakerfisins rýmkaðar auk þess sem lánsfjárhæðir, sérstaklega til kaupa á eldri íbúðum, voru hækkaðar verulega. Í ljós hefur komið að öfugt við það sem að var stefnt hefur kerfisbreytingin leitt til meiri aukningar eftirspurnar en framboðs á lánsfé og því hefur myndast biðröð eftir afgreiðslu lána hjá Byggingarsjóði ríkisins. Biðtími eftir lánsafgreiðslu er nú rösk þrjú ár og ef ekkert verður að gert mun hann lengjast fremur en hitt á næstu árum.
Það var skoðun vinnuhópsins að þessum vanda yrði að mæta fyrst og fremst með tvennum hætti. Í fyrsta lagi yrði að hækka útlánsvexti frá Byggingarsjóði ríkisins og koma stuðningi hins opinbera við íbúðarkaupendur fyrir með öðrum og skilvirkari hætti en nú er. Í því skyni lagði vinnuhópurinn til að teknar yrðu upp vaxtabætur sem tengdar yrðu tekjum eða eignum og tækju mið af vaxtabyrði íbúðarkaupenda. Í öðru lagi lagði vinnuhópurinn til að komið yrði á fót kerfi húsbréfaskipta og markaði fyrir húsbréf.
2. HUGMYND VINNUHÓPSINS
Í áliti vinnuhópsins kemur fram lýsing á húsbréfakerfinu, en það er einn þeirra kosta sem hópurinn tók til athugunar og umfjöllunar. Um það segir í áliti vinnuhópsins:
„Þriðji kosturinn er sá að í stað beinna lána til íbúðakaupa verði tekið upp kerfi skuldabréfaskipta — húsbréfamiðlunar. Hugmyndin er sú að við íbúðasölu taki seljandi við skuldabréfi fyrir láni sínu til kaupanda og geti síðan skipt á þessu bréfi og ríkistryggðum og markaðshæfum bréfum, húsbréfum, hjá Húsnæðisstofnun eða hjá sérstakri húsbréfamiðlun sem komið yrði á fót í þessu skyni. Annar möguleiki væri að kaupandi annaðist skuldabréfaskiptin og afhenti seljanda húsbréfin. Húsbréfin yrðu markaðshæf, en í því felst að þau yrðu með kjörum sem væru gjaldgeng á peningamarkaði og bæru ríkisábyrgð eða að opinber aðili stæði að baki og væri greiðandi slíkra bréfa. Húsnæðisstofnun eða húsbréfamiðlunin yrði hins vegar eigandi hins upprunalega skuldabréfs og innheimti greiðslur af því hjá íbúðarkaupanda og bæri því áhættuna af þessum viðskiptum.
Meginhugmynd þessara tillagna er sú að ekki sé þörf fyrir verulegt viðbótarfjármagn vegna venjulegra fasteignaviðskipta þar sem hver lánar öðrum. Eðlilegt sé að kaupendur og seljendur leysi fjármögnunina sín á milli. Hlutverk hins opinbera húsnæðiskerfis á þessu sviði sé fyrst og fremst að skapa traustan samningsgrundvöll milli þessara aðila. Þetta gerist með skuldabréfaskiptunum. Með þeim fær seljandi verðtryggð skuldabréf með ríkisábyrgð og öruggum greiðslum. Húsnæðisstofnun axlar áhættuna og innheimtir óbeint greiðslur fyrir íbúðarseljanda. Seljandi getur þá gert eitt af þrennu, átt bréfin sem hvern annan öruggan sparnað, látið þau ganga upp í næstu íbúðakaup sín eða innleyst bréfin á markaði.
Húsbréfin mundu að líkindum ganga áfram milli kaupenda og seljenda. Seljandi sem hefur keypt á slíkum kjörum, gæti látið bréfin ganga áfram við fasteignakaup sín. Með þessu móti væri að því stefnt að draga úr og hætta síðan alveg beinum lánveitingum húsnæðislánakerfisins, en auka þátttöku annarra lánastofnana með kaupum þeirra á húsbréfum. Þá væri jafnframt loks kominn raunhæfur grundvöllur að lækkun útborgunarhlutfalls og aukinni innri fjármögnun við endursölu á notuðum íbúðum, þ.e. að seljandi láni kaupanda. Þótt þessi kostur kunni að þykja nýstárlegur er hann þó vel þekktur erlendis.
Öll lánastarfssemi samkvæmt þessari leið yrði á markaðsvöxtum. Af því leiðir að sú aðstoð sem húseigendum er nú veitt með lægri vöxtum en á almennum markaði, yrði að vera í öðru formi. Þess vegna er það forsenda fyrir þeirri tilhögun sem hér er lýst, að opinber stuðningur í skattakerfinu verði endurskoðaður
Rétt er að benda á sérstaklega að verði vextir hækkaðir, eins og reifað hefur verið ítarlega hér að framan, er líklegt að ýmsir þeirra, sem nú bíða eftir lánsloforðum frá Húsnæðisstofnun, muni leita annarra fjármögnunarleiða. Jafnframt má gera ráð fyrir að eftir hækkun vaxta muni áhugi annarra lánastofnana á lánveitingum til húsnæðismála aukast. Reyndar er mjög sennilegt að við hlið núverandi kerfis komi fljótlega upp vísir að skuldabréfamarkaði tengdum fasteignaviðskiptum. Slíkur markaður yrði hins vegar óskipulegur og ótraustur og líklegt er að íbúðakaupendur yrðu að sæta verulegum afföllum við sölu eigin skuldabréfa. Því hlýtur það að vera vænlegur kostur að skipuleggja beinlínis húsbréfamarkað eins og hér er lýst. Með því væri skapaður traustur grundvöllur fyrir eðlileg og örugg viðskipti með ríkistryggð húsbréf, fyrir snurðulausan framgang íbúðaviðskipta og aukið fjármagn til húsnæðislána.
Helstu atriði þessarar leiðar.
*1a. Í stað beinna lána frá Byggingarsjóði ríkisins til kaupa á eldri íbúðum bjóðist sjóðurinn til að kaupa fasteignaveðbréf sem gefin verði út í tengslum við fasteignaviðskipti, og innleysi þau með nýjum bréfum, húsbréfum, frá Byggingarsjóði ríkisins. Þessi bréf verði markaðshæf og geti verið allt að 70% að söluandvirði eignar og að hámarki 70% af brunabótamati að teknu tilliti til áhvílandi lána.
b. Lánsréttur eða réttur til að skipta á skuldabréfum fyrir húsbréf verði almennur og ekki bundinn aðild að lífeyrissjóði eða eignarhaldsformi því að hin raunverulega fjármögnun gerist með frjálsum viðskiptum með húsbréf.
*2c. Dregið verði úr þvinguðum lánveitingum lífeyrissjóðanna til húsnæðiskerfisins, eða þær afnumdar að fullu, a.m.k. þegar fram í sækir enda ætti fjárþörf Byggingarsjóðs ríkisins að minnka verulega.
d. Nýbyggingarlán verði óbreytt fyrst um sinn, en stefnt að því að lækka þau eftir því sem húsbréfamarkaðinum vex fiskur um hrygg.
Húsbyggjendum væri gefinn kostur á að fá húsbréf til viðbótar við lánveitingu sjóðsins upp að 70% af brunabótamati. Þó væri veðsetning aldrei meiri en 5,5 m.kr. miðað við núverandi verðlag. Þetta væri gert þannig að húsbyggjandi gæfi út skuldabréf með veði í húseigninni sem innleyst væri hjá Byggingarsjóði ríkisins með húsbréfi.
Markaður fyrir húsbréf.
Vandasamasti hluti þessarar leiðar er að tryggja markað fyrir húsbréfin. Í því skyni er nauðsynlegt, að einhver opinber aðili verði „viðskiptavaki“ eins
og það er nefnt, á markaði fyrir þessi bréf. Hlutverk viðskiptavaka er fólgið í því að ábyrgjast að alltaf sé markaður fyrir húsbréfin, þ.e. að þau séu jafnan seljanleg á því verði sem viðskiptavakinn auglýsir, og að greiða fyrir viðskiptum á markaðnum yfirleitt, m.a. með því að auglýsa ávallt á hvaða verði hann sé reiðubúinn til að kaupa bréfin og selja þau. Verðið á bréfunum mun ráðast af markaðsaðstæðum. Ef framboð á húsbréfum er mikið lækkar viðskiptavakinn kaupgengi bréfanna en hækkar það við aukna eftirspurn.
Gengislækkun þýðir jafnframt að vextir bréfanna fara hækkandi, en gengishækkun hefur gagnstæð áhrif. Yrðu slíkar breytingar viðvarandi um eitthvert skeið mundi það endurspeglast í vöxtum nýrra húsbréfa. Ekki er ljóst, hvaða aðili ætti að taka að sér hlutverk viðskiptavaka. Einn kostur er að Húsnæðisstofnun hefði þetta með höndum. Húsnæðisstofnun á mikið eigið fé og vaxtahækkun svo og framlög frá ríkinu næstu árin gætu bætt stöðu hennar. Hún ætti því að hafa fjárhagslegt bolmagn til að axla þá ábyrgð sem í þessu felst.
Í þessu sambandi er rétt að benda á að þetta hlutverk er gerólíkt því sem stofnunin gegnir nú og mundi því krefjast algerrar endurskipulagningar hennar. Annar kostur væri að Seðlabankinn gegndi hlutverki viðskiptavaka, eins og í Danmörku og raunar eins og hann gerir nú hvað varðar spariskírteini ríkissjóðs. En hvernig sem þessu yrði fyrir komið yrðu húsbréfin skráð á Verðbréfaþingi og viðskiptavakinn væri aðili að þinginu.
Hér á undan kom fram að lagt er til að kaupskylda lífeyrissjóða verði minnkuð í áföngum og helst afnumin samfara minnkandi útlánsþörf Byggingarsjóðs ríkisins. Eftir sem áður er hér gert ráð fyrir að lífeyrissjóðafé yrði beint til húsnæðismála og að lífeyrissjóðirnir yrðu langstærsti aðilinn á markaði fyrir húsbréfin. Ráðstöfunarfé lífeyrissjóðanna fer að líkindum ört vaxandi næstu árin en góðir og öruggir ávöxtunarmöguleikar eru takmarkaðir. Húsbréfin ættu að vera ákjósanleg fyrir lífeyrissjóðina, þar sem þau eru tryggð með ríkisábyrgð, bera markaðsvexti auk þess sem þau væru markaðshæf og ætíð seljanleg. Jafnframt yrði sjálfstæði sjóðanna til ákvarðana um ráðstöfun eigin fjármagns aukið að mun, en takmörkun þess og lögbinding skuldabréfakaupa um langa hríð hefur verið þeim þyrnir í augum. Verði þessi leið fyrir valinu væri nauðsynlegt og eðlilegt að viðræður væru teknar upp við forustumenn lífeyrissjóðanna í því skyni að tryggja samráð og samvinnu við þá.
Húsbréfaviðskipti.
Skuldabréfaskiptin mundu gerast með þeim hætti, að kaupandi gæfi út við afsal verðtryggt skuldabréf. Best væri að Húsnæðisstofnun eða húsbréfamiðlunin léti sérprenta skuldabréfaeyðublað vegna þessa. Seljandinn eða kaupandinn
innleysti síðan bréfið í Húsnæðisstofnun og fengi húsbréf í staðinn. Ef mismunur væri á kjörum skuldabréfs kaupanda og húsbréfa mundi Húsnæðisstofnun kaupa skuldabréf seljanda miðað við útreiknað gengi. Ástæða er þó til að ætla að fljótlega mundu fasteignaveðbréfin hafa sömu kjör og húsbréfin.
Að líkindum væri kostur í þessu kerfi að húsbréf væru gefin út í ákveðnum einingum, t.d. 1 m.kr., 500 þús. kr. og 100 þús. kr. til þess að greiða annars vegar fyrir viðskiptum með þau og hins vegar að gera eiganda kleift að selja hluta af húsbréfaeigninni og halda hluta hennar.
Til greina kemur að sömu tilhögun verði komið á fyrir nýbyggingarlán, þegar reynsla hefur fengist af húsbréfamarkaðinum. Gera má ráð fyrir að fjárfestingar í íbúðarhúsnæði nemi 8–9 milljörðum kr. á ári. Húsbréf sem gefin væru út vegna nýbygginga og næmu um 60–70% af byggingarkostnaði munu því vera um 5–6 milljarðar kr. á ári. Hér er um háar fjárhæðir að ræða og því ekki unnt að reikna með að markaður myndaðist á skömmum tíma fyrir svo mikið fé. Rétt væri hins vegar að stefna að því að sams konar fyrirkomulag verði á næstu árum tekið upp fyrir nýbyggingarlán.
Rétt er að benda á, að fyrirkomulag það sem hér er lýst, yrði ekki háð eignarhaldsformi. Með öðrum orðum skiptir ekki máli, hvort útgefendur skuldabréfanna, þ.e. íbúðakaupendur eða byggjendur, eru einstaklingar, félagasamtök eða framkvæmdaraðilar í byggingariðnaði.
Tenging við núverandi kerfi .
Einn af kostunum við þá leið, sem hér er reifuð, er hve auðvelt virðist að tengja hana við það kerfi og þá biðröð sem fyrir er. Þetta felst í því að gefinn væri kostur á því fyrirkomulagi skuldabréfaviðskipta sem hér er lýst, samhliða núverandi kerfi. Þeir sem væru í íbúðaviðskiptum gætu þá valið að bíða síns tíma í biðröðinni og gera viðskipti sín á grundvelli núverandi fyrirkomulags, ellegar að nýta sér skuldabréfaskipti, eins og þeim hefur verið lýst hér. Er þá vitaskuld gert ráð fyrir að búið verði að jafna vaxtakjör eins og lagt er til hér að framan. Í þessu virðast felast tveir mikilvægir kostir; annars vegar gæti þetta stuðlað að því að biðröðin eftir lánum eyddist fyrr en ella, og greitt fyrir eðlilegum fasteignaviðskiptum og leyst þá hnúta, sem fram hafa komið vegna forgangsreglna núverandi kerfis; hins vegar virðist einmitt heppilegt að nýja kerfinu verði komið á fót smám saman við hlið hins eldra, en það gæfi færi á lengri aðlögunartíma en ella.
Þótt þessu kerfi virðist ekki fylgja beinir ókostir miðað við markmið þess fylgja því ýmis vandamál að hrinda því af stað og verður því að undirbúa það af kostgæfni. Að þrennu virðist þurfa að huga fyrst og fremst, þ.e. það sem
fyrr er nefnt, að skipuleggja markað fyrir húsbréfin, að hafa náið samráð við lífeyrissjóði og raunar aðra aðila, sem starfa á verðbréfamarkaði, og loks eitt sem ekki skiptir minnstu máli, að fá fasteignasala og samtök þeirra til náins samráðs og samvinnu um hina nýju tilhögun.“
3. FRÁVIK FRÁ TILLÖGU VINNUHÓPSINS
Frumvarpið fylgir hugmyndum vinnuhópsins þó þannig að í frv. er lánsfjárhæð takmörkuð við 65% af brunabótamati eða markaðsverði, en ekki 70% eins og vinnuhópurinn gerði ráð fyrir. Jafnframt gerir frumvarpið ráð fyrir að ráðherra geti sett krónutölutakmörkun á veðsetningu, en í hugmyndum starfshópsins er tilgreind upphæðin 5,5 m.kr. miðuð við þágildandi verðlag. Frumvarpið tekur ennfremur af öll tvímæli um að húsbréfamiðlunin verði innan Húsnæðisstofnunar ríkisins hjá sérstakri húsbréfadeild, sem gegni jafnframt hlutverki viðskiptavaka, en Seðlabanka Íslands er ætlað að fylgjast með húsbréfamarkaðnum og hindra að verulegt misvægi myndist á honum. Í því felst frekara öryggi.
Eins og fram kemur í áliti vinnuhópsins lagði hann til að fyrst í stað næði hið nýja fyrirkomulag einungis til kaupa íbúða í endursölu (þ.e. eldra húsnæðis), en stefnt yrði að því að þetta fyrirkomulag tæki einnig til fjármögnunar nýbygginga þegar fram í sækir og markaðurinn hefur þroskast. Það frumvarp sem hér liggur fyrir er reist á þessari hugmynd. Það er almenns eðlis en því má hrinda í framkvæmd í áföngum með því að Byggingarsjóður ríkisins láti ógert að nýta sér tilteknar heimildir til lánveitinga skv. 11. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins. Upphafsáfangi yrði þá að hætta að veita lán til kaupa á notuðum íbúðum skv. 2. tölul. 11. gr. jafnframt því sem húsbréfakerfið tæki við þeim þætti.
4. NÁNAR UM HÚSBRÉFAKERFIÐ
Talið er eðlilegt að Byggingarsjóður ríkisins sé útgefandi húsbréfa því nauðsynlegt þykir að stór opinber aðili standi að baki bréfunum, a.m.k. fyrst um sinn meðan verið er að ryðja brautina fyrir nýju kerfi.
Ekki er útilokað að aðrar lánastofnanir gætu hafið útgáfu sambærilegra verðbréfa í eigin nafni í sama tilgangi. Það að þessi verðbréf ganga kaupum og sölum á markaðsvöxtum og stuðningur hins opinbera við íbúðakaupendur er í gegnum skattakerfi opnar einmitt möguleika hvað þetta varðar.
Það kann að teljast ókostur að skuldbinda Byggingarsjóð ríkisins með þessum hætti því slíkri skuldbindingu fylgir ríkisábyrgð á húsbréfunum. Hins vegar má ætla að áhætta ríkissjóðs vegna húsbréfa sé minni en þegar um er
að ræða lán til atvinnufyrirtækja eða fjárfestingarlánasjóða atvinnuveganna vegna mikillar áhættudreifingar í fasteignaviðskiptunum.
Veðlán vegna íbúðakaupa eru tiltölulega lítil hvert um sig, lánþegar margir og veð eiga að vera trygg svo fremi að lánstími sé innan skynsamlegra marka.
Verkefni útgefanda húsbréfa og samvinna við lánastofnanir.
Verkefni húsbréfadeildar Byggingarsjóðs ríkisins í sérhverju lánstilviki fyrir sig verða fyrst og fremst þessi:
*1a. Að meta veðhæfni þeirrar fasteignar sem standa á að veði fyrir fasteignaveðbréfum,
b. að meta greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfsins,
*2c. að meta kaupverð veðbréfsins miðað við tiltekna ávöxtunarkröfu,
d. að kaupa veðbréfið og greiða með húsbréfum sem einnig þarf að meta með tiltekinni ávöxtunarkröfu,
*1e. að innheimta endurgreiðslur af veðbréfinu,
*4f. að inna af hendi endurgreiðslur af húsbréfunum,
*1g. að gæta þess að halda eftir hæfilegum vaxtamun til að mæta rekstrarkostnaði og útlánatöpum,
h. að gera reglubundnar áætlanir um inn- og útborganir vegna kerfisins og
*5i. að vaka yfir eftirmarkaði.
Ljóst er að verkefni skv. a–d liðum verða að gerast samhliða fasteignaviðskiptunum þar sem seljandi íbúðar þarf að hafa vissu um að Byggingarsjóður ríkisins muni vilja kaupa fasteignaveðbréfið. Þetta þýðir að samhliða fasteignaviðskiptunum verður kaupandi að afla yfirlýsingar frá útgefanda húsbréfanna um hve há fjárhæð má vera á fasteignaveðbréfinu að teknu tilliti til veðsins og greiðslugetu skuldarans. Þetta kallar á verulega samvinnu milli útgefanda húsbréfanna, kaupandans og fasteignasalans.
Gert er ráð fyrir að húsbréfadeildin feli viðurkenndum lánastofnunun, svo sem viðskiptabönkum og sparisjóðum, að annast þau verkefni sem talin eru upp í b–c liðum, þ.e. annast viðskipti við seljanda fasteignaveðbréfsins. Ljóst má vera að þessar stofnanir eru að mörgu leyti betur til þess fallnar að leggja mat á greiðslugetu skuldara en húsbréfadeildin. Kaupandi húsnæðis getur því snúið sér beint til viðskiptastofnunar sinnar og gengið frá fjármögnun íbúðarhúsnæðis. Með þessu aukast líkur á því að einn aðili fái yfirlit um lánsviðskipti hvers einstaklings og geti veitt traustari ráðgjöf um val á fjárfestingu í samræmi við greiðslugetu.
Húsbréfadeildin er kaupandi fasteignaveðbréfanna og verður því að ganga tryggilega frá öllum þeim þáttum sem lúta að tryggingum vegna þeirra. Hér er hins vegar reiknað með að húsbréfadeildin geti falið sérstökum trúnaðarmönnum sínum að annast á mat veðhæfni eigna. Með þessu móti er því komið til leiðar að mikilsverður þáttur við kaup á fasteignaveðbréfum geti farið fram á hverjum stað.
Þetta tvennt stuðlar að því að dregið verði úr þeirri miðstýringu sem verið hefur á lánveitingum til húsnæðismála á undanförnum áratugum. Afgreiðsla láns og mat á umsóknum getur nú flust í byggðarlög viðkomandi og viðskiptastofnanir til hagræðis fyrir íbúðarkaupendur og sparnaðar fyrir Húsnæðisstofnun.
Einkenni fasteignaveðbréfa og húsbréfa.
Nauðsynlegt er að ganga þannig frá húsbréfunum að þau verði góð markaðsvara, enda er að því stefnt að þau séu endurseld á markaði. Í þessu skyni er æskilegt að gefa út flokka staðlaðra bréfa sem markaðurinn lærir að þekkja. Reynslan sker úr um hvaða flokkastærð og útgáfutíðni hentar best, en líklega er rétt að miða við að ekki séu gefnir út fleiri en einn flokkur á ári fyrst um sinn. Einnig kemur til greina að sami flokkur sé í sölu í nokkur ár. Með því eru viðskipti með húsbréfin einfölduð verulega. Kjör og önnur einkenni bréfa í hverjum flokki verða hin sömu, en hér koma ýmis atriði til álita.
Til þess að draga úr áhættu í rekstri húsbréfadeildar virðist nauðsynlegt að hafa samræmi á kjörum og endurgreiðslum veðskuldabréfa og húsbréfa. Sé verðtryggingu beitt þarf hún að gilda um báðar hliðar. Sama gildir um vaxtaformið. Þar eð fastir vextir henta best markaðshæfum húsbréfum er heppilegast að veðskuldabréfin beri einnig fasta vexti. Byggingarsjóður þarf með öðrum orðum að setja það skilyrði fyrir skuldabréfaskiptum að fasteignaveðbréfin hafi svipuð einkenni hvað varðar vexti og verðtryggingu og húsbréfin. Jafnframt þarf heildarlánstími fasteignaveðbréfanna að vera sá sami og húsbréfanna.
Hér er gert ráð fyrir að húsbréfin verði með ákveðnum lánstíma en endurgreiðsla þeirra fari fram með útdrætti þar sem endurgreiðslum af fasteignaveðbréfum er ráðstafað til innlausnar húsbréfa. Þetta verður að vera svo þar sem húsbréfin eru markaðsbréf, og húsbréfadeildin getur því vart innt af hendi reglulegar greiðslur af hverju bréfi. Húsbréf sem dregið er út er innleyst að fullu með endurgreiðslu höfuðstóls og vaxta.
Til að hafa áhrif á kjör fasteignaveðbréfanna er einfaldast að
húsbréfadeildin leggi fasteignakaupendum til sérstakt skuldabréfaeyðublað með stöðluðum skilmálum.
Ákveða verður lánstíma bréfanna. Af ýmsum ástæðum svo sem markaðshæfni er ekki álitlegt að hann verði lengri en 25 ár. Varðandi endurgreiðsluform verður að gera ráð fyrir að annaðhvort verði það annuitet eða jafnar árgreiðslur. Slíkt form hentar best íbúðakaupendum. Gera verður ráð fyrir að verðtrygging sé gildandi á öllum bréfum í þessum viðskiptum. Rétt er að miða við fasta vexti sem taki mið af markaðsvöxtum. Bréfin yrðu væntanlega gefin út í jafnháum einingum í hverjum flokki t.d. 50 þús. kr., eins og verðlagi er nú háttað.
Eftirspurn eftir húsbréfum.
Lykillinn að velgengni húsbréfakerfisins er að þau verði vinsæl, eða m.ö.o. eftirspurn eftir þeim verði næg. Því er rétt að reyna að meta hverjir séu líklegir kaupendur bréfanna og hvernig bréfunum verði miðlað.
Fyrst má nefna það að seljendur fasteigna, sem hingað til hafa eignast veðskuldabréf, ættu ekki síður að vilja eiga húsbréf, þar sem endurgreiðslur þeirra eru tryggari en veðskuldabréfa. Á móti kemur að húsbréfin eru til lengri tíma en tíðkast hefur um veðskuldabréf í fasteignaviðskiptum og þurfa eigendur áreiðanlega að selja þau í mörgum tilvikum. Þar sem seljandi fasteignar eignast nokkur meðalstór húsbréf getur hann kosið að selja nokkur þeirra en eiga önnur.
Lífeyrissjóðir yrðu líklegir kaupendur húsbréfa einkum ef slakað yrði á kvöðinni um að kaupa bréf byggingarsjóðanna fyrir 55% af ráðstöfunarfé sínu. Verðbréfasjóðir taka líklega fegins hendi við tryggum verðbréfum eins og húsbréfum, en ógjörningur er að segja hversu mikið þeir muni kaupa. Sama má segja um banka og sparisjóði.
Eftirspurn allra þessara aðila ræðst ekki síst af því hvort mikið er einnig af spariskírteinum ríkissjóðs í boði. Húsbréf sem Byggingarsjóður ríkisins gefur út hljóta að þurfa að keppa við spariskírteini, þar sem þau eru í sama áhættuflokki. Hugsanlegt er þó að húsbréfin skeri sig frá spariskírteinum með því að binditími þeirra verði lengri. Litlu meiri áhætta fylgir bankabréfum og veðdeildarbréfum, sem einnig hljóta að hafa áhrif á eftirspurn eftir húsbréfum.
Miðlun húsbréfa.
Telja verður sennilegt að fljótlega muni nokkrir aðilar verða ráðandi í miðlun húsbréfa og að bankar og aðrir verðbréfamiðlarar muni sameinast í
einhverjum mæli um rekstur húsbréfamiðlana. Til að tryggja heilbrigða samkeppni og nýta þá tækni sem nú er til staðar sýnist heppilegt að stefna að því að húsbréf fáist skráð á Verðbréfaþingi Íslands. Þar geta þingaðilar sett fram tilboð í miðlæga tilboðsskrá og fengið upplýsingar um ný tilboð og viðskipti annarra með skráð verðbréf. Verðbréfaþing sendir reglulega frá sér upplýsingar um tilboðsverð og þau viðskipti með skráð bréf sem eiga sér stað á þinginu, en slík upplýsingamiðlun um húsbréfin er mikilvæg. Að auki er æskilegt að fram komi upplýsingar um viðskipti með húsbréf, enda þótt þau eigi sér stað utan verðbréfaþingsins. Verði af einhverjum ástæðum ekki talið æskilegt að skipta með bréfin á þinginu, mundi líklega þurfa að koma upp hliðstæðu kerfi fyrir tilboð og upplýsingamiðlun utan þings.
Tilboðs- og upplýsingakerfið þarf að tryggja seljendum húsbréfa hæsta verð, þ.e. lægstu fórnarvexti, fyrir bréf sín. Viðskiptakerfið þarf að vera með þeim hætti að seljandi geti losað bréf sín á tiltölulega skömmum tíma. Þegar þessu fyrirkomulagi vex fiskur um hrygg kann vel að vera að þeir treysti sér til að kaupa tafarlaust tiltekið magn húsbréfa sem þeir selja síðar. Ekkert ætti að vera þessu til fyrirstöðu ef viðskiptaverðið er í samræmi við gildandi markaðsverð.
Viðskiptavaki húsbréfa.
Til að tryggja góðan eftirmarkað þarf einhver tiltekinn aðili að vaka yfir viðskiptum með húsbréf, og vera reiðubúinn að kaupa þau ef aðrir kaupendur finnast ekki. Hlutverk viðskiptavaka er að stuðla að vinsældum bréfanna. Það getur m.a. falið í sér að reyna að koma í veg fyrir verðsveiflur. Ekki er þó hægt að ætlast til þess að viðskiptavaki haldi verðinu óraunhæfu um langan tíma. Sé talið að verð bréfanna sé „óeðlilega“ lágt (vextir háir) gæti viðskiptavaki keypt bréf og selt þau síðar þegar verð er talið vera hátt.
Byggingarsjóður ríkisins getur eðlilega gegnt þessu hlutverki sjálfur, en þarf þá sérstakan fjárhag í því skyni til að geta keypt nokkurt magn bréfa, þegar ástæða þykir til, sem hann selur aftur síðar. Á hinn bóginn er eðlilegt að Seðlabankinn fylgist jafnframt með þessum viðskiptum og sé reiðubúinn til þess að grípa til eigin kaupa eða sölu húsbréfa ef verulegt misvægi myndast á markaðinum.
Lagasetning og framkvæmd.
Eins og sést af frumvarpinu er ekki þörf fyrir mikla lagasetningu til að koma húsbréfakerfinu á og reyndar óeðlilegt að binda of marga þætti þess í
lög, því að það verður að vera nokkuð sveigjanlegt. Hins vegar veltur á miklu um framkvæmdina.
Nauðsynlegt verður að kynna rækilega þá breytingu sem húsbréfakerfið felur í sér. Kynningin þarf að sjálfsögðu að ná til almennings en ekki síður til fasteignasala.
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1. gr.
Breytingartillögur í 1. gr. varða 12. gr. laganna og eru tvenns konar.
Í lagafrumvarpinu er lagt til að lífeyrissjóðir geti uppfyllt samninga um skuldabréfakaup af Húsnæðisstofnun ríkisins að hluta með kaupum á húsbréfum. Gert er ráð fyrir að félagsmálaráðherra setji reglugerð til tveggja ára í senn um skiptingu skuldabréfakaupanna milli húsbréfa og annarra skuldabréfa Húsnæðisstofnunar ríkisins.
Ástæða þessarar tillögu er sú að nauðsynlegt er að veita lífeyrissjóðunum nokkurt fjárhagslegt svigrúm til þess að taka þátt í húsbréfakaupum.
Í öðru lagi er lagt til að auk þess sem heimilt sé að skerða lán eða breyta lánskjörum ef menn eiga fullnægjandi íbúð, eins og nú segir í 6. mgr. 12. gr., sbr. lög nr. 84/1987, verði tekin upp sams konar heimild ef umsækjendur eiga álíka mikla eign þótt hún felist ekki í íbúðarhúsnæði. Miða skal við hreina eign samkvæmt skattframtali. Með fullnægjandi húseign eða samsvarandi eign er miðað við hreina eign sem er ekki lægri en nemur tvöföldu nýbyggingarláni miðað við lánsrétt umsækjanda. Nefndin leggur jafnframt til að þessum ákvæðum verði beitt með opinskáum hætti til þess að draga úr lánsfjáreftirspurn þeirra sem ekki þurfa beinlínis á opinberri lánafyrirgreiðslu að halda til íbúðakaupa.
Um 2. gr.
Hér er annars vegar lagt til að horfið verði frá núgildandi tillögum um það að einhleypir fái jafnhá lán og hjón, sambýlisfólk eða einstæðir foreldrar. Nefndin leggur til að þessu verði breytt þannig að lánsfjárhæðir samkvæmt lögunum verði miðaðar við hjón, sambýlisfólk og einstæða foreldra en lánsfjárhæðir einhleypra verði 67% af lánum til hjóna.
Hins vegar er lagt til að allir umsækjendur sem eiga íbúð, sitji við sama borð og fái jafnhátt lán hvort sem þeir eru að kaupa nýja eða notaða íbúð. Samkvæmt gildandi lögum fá þeir sem eru að kaupa nýja íbúð lán sem nemur 70% af hámarksláni, en hinir sem kaupa notaða íbúð fá 49% af hámarksláni. Í þessari tillögu felst að lán til þeirra sem eiga íbúð fyrir og ætla að kaupa nýja íbúð skerðist um 30%.
Um 3. gr.
Hér er um að ræða sömu tillögu um lánsrétt hjóna og einhleypinga og er fjallað um í skýringu við 2. gr.
Um 4. gr.
Gert er ráð fyrir að á eftir III. kafla laganna komi nýr IV. kafli, með 18 nýjum greinum, greinar 50–68, en núverandi IV.–IX. kafli verði V.–X. kafli með tilsvarandi breytingum greinanna. Verður nú gerð grein fyrir einstökum greinum í þessum kafla.
Um a. (50. gr.)
Þarfnast ekki skýringar.
Um b. (51. gr.)
Þarfnast ekki skýringar.
Um c. (52. gr.)
Þarfnast ekki skýringar.
Um d. (53. gr.)
Hlutverk húsbréfadeildar er að gefa út sérstök markaðshæf skuldabréf, húsbréf til skipta á fasteignaveðbréfum til að greiða fyrir fasteignaviðskiptum með nýjar og notaðar íbúðir. Tilgangur þessa er að skapa traustan samningsgrundvöll milli kaupenda og seljenda íbúðarhúsnæðis um lánsviðskipti við kaup á íbúðarhúsnæði. Í raun þýðir þetta fyrirkomulag að Byggingarsjóður ríkisins gengur í ábyrgð fyrir kaupanda þar sem seljandi fær í hendur skuldabréf, húsbréfið, sem er með ábyrgð Byggingarsjóðs ríkisins. Með þessum hætti er vonast til að útborgunarhlutfall í fasteignaviðskiptum muni lækka og að innri fjármögnun þessara viðskipta, þ.e. sá hluti kaupverðs sem seljandi lánar kaupanda, aukist.
Seljandi íbúðar, sem tekur húsbréf sem greiðslu á hluta íbúðarverðs, hefur þrjá kosti. Hann getur átt bréfið og hirt af því arð til gjalddaga, látið það ganga áfram við önnur eignaskipti, eða selt það fyrir reiðufé. Vegna síðast nefnda möguleikans er nauðsynlegt að tryggja markað fyrir húsbréf. Líklegt er að seljendur íbúða munu í talsverðum mæli vilja selja húsbréf sín fyrir reiðufé.
Í a-lið greinarinnar er kveðið á um útgáfu verðbréfa, húsbréfa, í verðbréfaflokkum með ábyrgð Byggingarsjóðs ríkisins. Með verðbréfaflokkum er átt við safn verðbréfa með sameiginleg einkenni, svo sem nafnverð, vexti og lánstíma. Tilgangur þess að gefa húsbréfin út í verðbréfaflokkum er að auðvelda viðskipti með þau. Til þess að tryggja að markaður myndist fyrir einstaka húsbréfaflokka er nauðsynlegt að tryggja sölu á ákveðnum lágmarksfjölda húsbréfa úr hverjum flokki. Þetta þýðir að hver flokkur þarf að vera í sölu a.m.k. eitt ár eða svo.
Í b-lið er kveðið á um skipti húsbréfa og fasteignaveðbréfa, þ.e. að húsbréfadeildin kaupi fasteignaveðbréf og greiði þau út með húsbréfum. Nánar er kveðið á um þessi viðskipti í 54. gr.
Í c-lið er tekið fram að húsbréfadeildin skuli stuðla að því að eðlilegur markaður myndist fyrir húsbréf, þ.e. þannig að tryggt sé að þau verði ævinlega seljanleg.
Um e. (54. gr.)
Í þessari grein er fjallað um atriði sem húsbréfadeildin þarf að framkvæma vegna viðskipta hennar með húsbréf. Í fyrsta lagi ber henni skylda til að meta veðhæfni þeirrar eignar sem stendur að veði fyrir fasteignaveðbréfinu, sbr. 61.gr. frumvarpsins.
Í öðru lagi þarf hún að ganga svo frá að mat sé lagt á greiðslugetu skuldara fasteignaveðbréfsins. Tilgangur þessa ákvæðis er fyrst og fremst sá að tryggja að húsbréfadeildin kaupi ekki fasteignaveðbréf þar sem ljóst má vera frá upphafi að skuldari, að teknu tilliti til tekna og annarra þátta, svo sem eigna og skulda, muni ekki geta staðið við væntanlega greiðslubyrði. Ef veð er ekki fyrir hendi eða líklegt er talið að skuldari rísi ekki undir þeirri greiðslubyrði sem fyrirsjáanleg er, getur húsbréfadeildin synjað um skuldabréfaskipti. Mikilvægt er að stofnunin kynni vel þær viðmiðunarreglur sem hún beitir í þessu skyni. Þetta hlutverk er sambærilegt því ákvæði sem er í 12. gr. III. kafla um Húsnæðisstofnun ríkisins.
Í þriðja lagi þarf að meta markaðsverð fasteignaveðbréfa og húsbréfa með tilliti til markaðsvaxta. Þetta verkefni væri mjög einfaldað ef húsbréfadeildin hefði forgöngu um útgáfu staðlaðra veðbréfa til notkunar í fasteignaviðskiptum þar sem vextir, lánstími og verðtryggingarákvæði væru þau sömu og á húsbréfum.
Gert er ráð fyrir að húsbréfadeildin feli viðurkenndum lánastofnunum, svo sem viðskiptabönkum og sparisjóðum, að annast þau verkefni sem talin eru upp í b–c liðum, þ.e. annast viðskipti við seljanda fasteignaveðbréfsins. Ljóst má
vera að þessar stofnanir eru að mörgu leyti betur til þess fallnar að leggja mat á greiðslugetu skuldara en húsbréfadeildin. Kaupandi húsnæðis getur því snúið sér beint til viðskiptastofnunar sinnar og gengið frá fjármögnun íbúðarhúsnæðis. Með þessu aukast líkur á því að einn aðili fái yfirlit um lánsviðskipti hvers einstaklings og geti veitt traustari ráðgjöf um val á fjárfestingu í samræmi við greiðslugetu.
Húsbréfadeildin er kaupandi fasteignaveðbréfanna og verður því að ganga tryggilega frá öllum þeim þáttum sem lúta að tryggingum vegna þeirra. Hér er hins vegar reiknað með að húsbréfadeildin geti falið sérstökum trúnaðarmönnum sínum að annast mat á veðhæfni eigna. Með þessu móti er því komið til leiðar að mikilsverður þáttur við kaup á fasteignaveðbréfum geti farið fram á hverjum stað.
Þetta tvennt stuðlar að því að dregið verði úr þeirri miðstýringu sem verið hefur á lánveitingum til húsnæðismála á undanförnum áratugum. Afgreiðsla láns og mat á umsóknum getur nú flust í byggðarlög viðkomandi og viðskiptastofnanir til hagræðis fyrir íbúðarkaupendur og sparnaðar fyrir Húsnæðisstofnun.
Um f. (55. gr.)
Þarfnast ekki skýringar.
Um g. (56. gr.)
Hér er áskilið að húsbréfadeildin skuli gæta þess að fjárstreymi hennar sé í jafnvægi á hverjum ársfjórðungi. Þannig er komið í veg fyrir að húsbréfadeildin taki áhættu í sínum rekstri hvað vexti og lánstíma varðar, þ.e. vextir og lánstími húsbréfa og fasteignaveðbréfa skal í öllum aðalatriðum standast á. Þetta er gert til að tryggja fjárhagslega stöðu deildarinnar.
Um h. (57. gr.)
Hér er kveðið á um ráðstöfun endurgreiðslna fasteignaveðbréfa og fyrirkomulag endurgreiðslna húsbréfa. Ekki er tekið fram hvaða endurgreiðsluform skuli vera á fasteignaveðbréfum þeim er húsbréfadeildin kaupir en eðlilegast er að þau séu jafngreiðslulán (annúitet) frá sjónarmiði kaupenda. Húsbréfadeildin getur haft áhrif á form fasteignaveðbréfanna með útgáfu staðlaðra skuldabréfa, sbr. skýringar við 54. gr. Í raun skiptir ekki verulegu máli hvort fasteignaveðbréfin eru með jöfnum afborgunum eða jöfnum greiðslum.
Endurgreiðslum fasteignaveðbréfanna til húsbréfadeildar er ráðstafað til
greiðslu vaxta og höfuðstóls húsbréfa. Endurgreiðsla húsbréfa skal vera í formi útdráttar. Með útdrætti er átt við að á hverjum gjalddaga séu dregin út númer úr flokkum húsbréfa með sömu einkennum, að fjárhæð sem samsvarar endurgreiðslum af fasteignaveðbréfum.
Þar sem húsbréfin eru markaðsbréf er erfitt við núverandi aðstæður að hafa þau með reglulegum endurgreiðslum. Tæknilega kemur tvennt til greina, bréf með útdrætti eða bréf með einni greiðslu vaxta og höfuðstóls í lok lánstímans. Síðari kosturinn mundi skapa verulega áhættu fyrir húsbréfadeildina þar sem ekki er hægt að tryggja að hún geti ávaxtað endurgreiðslur af fasteignaveðbréfum með sömu vöxtum til innlausnar samsvarandi húsbréfa.
Í heild þýðir þetta að hver húsbréfaflokkur hefur sömu skipan á endurgreiðslum og mótsvarandi fasteignaveðbréf. Séu fasteignaveðbréfin jafngreiðslulán er endurgreiðsla húsbréfaflokksins með sama hætti o.s.frv.
Um i. (58. gr.)
Samkvæmt 58. gr. er skuldurum fasteignaveðbréfa heimilt að greiða aukaafborganir eða endurgreiða þau að fullu hvenær sem er á lánstímanum. Þetta þykir eðlilegt þar sem reiknað er með að vextir verði fastir á fasteignaveðbréfunum. Jafnframt er húsbréfadeildinni áskilinn sá réttur að draga út húsbréf með hlutkesti aukalega hverju sinni til að mæta slíkum óreglulegum endurgreiðslum.
Um j. (59. gr.)
Þarfnast ekki skýringar.
Um k. (60. gr.)
Hér er hámarkslánstími fasteignaveðbréfa ákveðinn 25 ár en ráðherra heimilað að ákveða nánar um lánstíma einstakra lánaflokka.
Um l. (61. gr.)
Með þessari grein er sett ákveðið hámark á fjárhæð þeirra fasteignaveðbréfa sem húsbréfadeildin kaupir. Hámarkið tekur bæði mið af matsverði eignar og fasteignaveðbréfið má ekki vera hærra en 65% af matsverði, að teknu tilliti til áhvílandi skulda á eigninni. Húsbréfadeildin setur reglur um matsverð og skal það taka mið af markaðsverði, brunabótamati og byggingarkostnaði. Með þessu er í raun skilgreint hámarkslán húsbréfadeildarinnar. Jafnframt er ráðherra heimilt að ákveða hámarksfjárhæð fasteignaveðbréfs sem stofnunin kaupir á hverjum tíma vegna einstakra fasteignaviðskipta.
Um m. (62. gr.)
Húsbréf í hverjum húsbréfaflokki verða að vera að sömu fjárhæð, þar sem útdrætti er beitt við endurgreiðslur þeirra. Að öðru leyti þarfnast greinin ekki skýringa.
Um n. (63. gr.)
Mikilvægt er að öruggt sé að greið viðskipti geti átt sér stað með húsbréf þar sem það tryggir að húsbréfin séu almennt gjaldgeng í fasteignaviðskiptum. Lífeyrissjóðir, verðbréfasjóðir og almenningur eru líklegustu kaupendur húsbréfa. Mikilvægt er að húsbréfadeildin leiti eftir samstarfi við þessa aðila með það fyrir augum að kynna húsbréfin og tryggja viðskipti með þau. Jafnframt er húsbréfadeildinni heimilað að ráðstafa hluta af fjárráðum sínum til viðskipta með húsbréf til að greiða fyrir jafnvægi á markaðnum. Hér er átt við að húsbréfadeildin gegni, ef þörf er á, hlutverki viðskiptavaka. En með því er átt við að húsbréfadeildin auglýsi ávallt kaup- og söluverð á húsbréfum. Viðskiptaverð skal við það miðað að kaup og sala séu að mestu leyti í jafnvægi.
Um o. (64. gr.)
Til að auðvelda viðskipti með húsbréf er nauðsynlegt að kaup- og söluverð þeirra séu skráð opinberlega. Húsbréfadeildin skal beita sér fyrir því að slík skráning sé jafnan til staðar. Augljós vettvangur til slíkrar skráningar er nú Verðbréfaþing Íslands sem er samstarfsvettvangur verðbréfamiðlara.
Sú skylda er lögð á þá verðbréfamiðlara sem versla með húsbréf að skila daglega upplýsingum um viðskipti með húsbréf til þess aðila sem húsbréfadeildin hefur falið að skrá viðskipti með húsbréf. Mikilvægt er að kaup- og söluverð einstakra húsbréfaflokka liggi ávallt fyrir og er það verkefni húsbréfadeildarinnar að sjá til þess að svo sé.
Um p. (65. gr.)
Í þessari grein er kveðið nánar um skyldur verðbréfamiðlara sem versla með húsbréf. Kveðið er á um þá upplýsingaskyldu gagnvart kaupendum og seljendum húsbréfa að hafa jafnan nýjustu upplýsingar um viðskiptaverð húsbréfa. Sett er sú skylda að gera opinber ný tilboð í húsbréf sem eru utan þeirra marka sem þekkt eru á markaðnum.
Um q. (66. gr.)
Seðlabanka Íslands er falið að hafa eftirlit með viðskiptum með húsbréf, sbr. ákvæði í lögum um verðbréfamiðlun nr. 27/1986. Jafnframt er Seðlabanka Íslands heimilað, ef þörf krefur, að gegna hlutverki viðskiptavaka á markaðnum fyrir húsbréf.
Um r. (67. gr.)
Upplýsingar um gengi húsbréfa eru mikilvægar í fasteignaviðskiptum, þar sem meta þarf verðmæti áhvílandi húsbréfa, eða húsbréfa sem ætlað er að nota sem greiðslu. Því er mikilvægt að nýjar upplýsingar um það liggi jafnan frammi hjá fasteignasölum.
Um s. (68)
Til að tryggja að ávöxtun húsbréfa verði sambærileg við vexti spariskírteina ríkissjóðs að teknu tilliti til lánstíma er lagt til að húsbréfin verði eignarskattsfrjáls.
Um 5. gr.
Hér er gert ráð fyrir að breytingar á 12., 13. og 14. gr. gildandi laga öðlist gildi þegar í stað, en ákvæði um húsbréfaviðskipti taki gildi 1. september 1989 vegna nauðsynlegs undirbúnings fyrir starfsemi húsbréfadeildarinnar.
