Ferill 344. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: Word Perfect.
1996–97. – 1066 ár frá stofnun Alþingis.
121. löggjafarþing. – 344 . mál.
616. Frumvarp til laga
um gerð samninga um hlutdeild í afnotarétti orlofshúsnæðis.
(Lagt fyrir Alþingi á 121. löggjafarþingi 1996–97.)
I. KAFLI
Gildissvið og skilgreiningar.
1. gr.
Lög þessi gilda um samninga um hlutdeild í afnotarétti af fasteignum og hafa það markmið að tryggja neytendavernd við gerð slíkra samninga. Afnotaréttur sem varir skemur en þrjú ár fellur utan gildissviðs laganna.Kaupandi að hlutdeild í afnotarétti af fasteign sem staðsett er á Evrópska efnahagssvæðinu nýtur verndar í samræmi við ákvæði þessara laga þótt um samninginn fari eftir löggjöf lands utan svæðisins.
2. gr.
Í lögum þessum hafa eftirfarandi orð merkingu sem hér segir:
Samningur: Samkomulag um hlutdeild í afnotarétti af fasteign eða hluta hennar, í eina viku eða meira, á hverju almanaksári gegn greiðslu ákveðins heildarverðs.
Fasteign: Orlofshúsnæði sem samningur tekur til, eða hluti þess.
Kaupandi: Einstaklingur sem keypt hefur hlutdeild í afnotarétti af fasteign og kaupin eru ekki liður í atvinnurekstri hans.
Seljandi: Einstaklingur eða lögaðili sem í atvinnuskyni selur og ábyrgist viðskipti með hlutdeild í afnotarétti af fasteignum sem lög þessi taka til.
II. KAFLI
Samningsskilmálar.
3. gr.
Eigi má með samningi víkja frá ákvæðum laga þessara kaupanda í óhag.Form og efni samnings.
4. gr.
Samningur skal vera skriflegur og undirritaður af kaupanda og seljanda í votta viðurvist. Í samningi skal, auk almennra upplýsinga um þá fasteign sem samið er um, taka fram eftirfarandi:Heimilt er að veita framangreindar upplýsingar á sérstöku skjali sem seljanda er skylt að afhenda en allar slíkar upplýsingar eru hluti af samningi. Í öllum auglýsingum ber að geta þess hvar nálgast megi upplýsingar sem eru hluti af samningi aðila samkvæmt þessum lögum.
5. gr.
Samningur skal vera á því tungumáli sem talað er þar sem kaupandi er búsettur. Sé fasteignin staðsett á Evrópska efnahagssvæðinu og ekki í búsetulandi kaupanda ber seljanda jafnframt að afhenda löggilta þýðingu samningsins á tungumáli þess ríkis þar sem eignin er staðsett.
Reglur um riftun samninga.
6. gr.
Samningur skuldbindur kaupanda eigi fyrr en eftir tíu daga frá undirritun hans, enda eiga ákvæði 2. og 3. mgr. ekki við.Leggi seljandi ekki fram upplýsingar sem nefndar eru í 1.–3. tölul., a- og b-lið 4. tölul., svo og 6.–9. tölul. 4. gr. við undirritun samnings er kaupandi óbundinn af tilboði sínu í þrjá mánuði þar á eftir. Veiti seljandi fullnægjandi upplýsingar innan þeirra tímamarka byrjar frestur skv. 1. mgr. að líða frá þeim degi er seljandi fullnægði upplýsingaskyldu sinni.
Hafi seljandi ekki veitt upplýsingar samkvæmt 2. mgr. innan þriggja mánaða frá undirritun samnings og kaupandi ekki notfært sér rétt sinn til þess að ganga frá samningnum vegna skorts á upplýsingum byrjar frestur skv. 1. mgr. að líða frá fyrsta degi eftir að þriggja mánaða frestinum skv. 2. mgr. er lokið.
Seljanda er óheimilt að krefja kaupanda um greiðslu fyrr en að liðnum fresti skv. 1. mgr.
7. gr.
Kaupanda, sem vill nýta sér rétt samkvæmt ákvæði 6. gr., ber að tilkynna seljanda það áður en frestur er útrunninn. Skrifleg tilkynning um riftun telst vera gild hafi hún verið send áður en frestur er liðinn.
Kaupanda, sem riftir samningi í samræmi við 1. mgr. 6. gr. er, einungis skylt að greiða lögboðin gjöld sem seljanda var skylt að greiða áður en frestur var liðinn, enda séu slík gjöld sérstaklega tekin fram í samningi.
8. gr.
Hafi kaupandi notfært sér rétt til riftunar skv. 6. gr. falla úr gildi allir lánssamningar sem kaupandi hefur gert við seljanda eða þriðja aðila sem hefur milligöngu um að veita lán í tengslum við kaupin.
III. KAFLI
Ýmis ákvæði.
9. gr.
Viðskiptaráðherra fer með framkvæmd laga þessara. Honum er heimilt að kveða nánar á um framkvæmd þeirra með reglugerð.10. gr.
Brot gegn lögum þessum og reglum settum samkvæmt þeim varða fésektum eða varðhaldi nema þyngri refsing liggi við samkvæmt öðrum lögum.
11. gr.
Lög þessi öðlast gildi 29. apríl 1997.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Frumvarp þetta sem samið er í viðskiptaráðuneytinu er lagt fram vegna skuldbindinga sem hvíla á íslenskum stjórnvöldum til að setja í lög ákvæði tilskipunar Evrópuþings og ráðsins 94/47/ESB frá 26. október 1994, um verndun kaupenda vegna tilskilinna þátta í samningum um kaup á réttindum til að nýta fasteignir á skiptileigugrunni (e. time-share). Við undirbúning frumvarpsins hefur verið haft samráð við dómsmálaráðuneytið, en einnig hefur verið litið til undirbúnings hlutaðeigandi ráðuneyta annars staðar á Norðurlöndum.
Sala á afnotaréttindum til fasteigna sem bundin eru við tiltekin tímabil er nýjung sem hefur rutt sér til rúms í ýmsum ríkjum á undanförnum árum. Algengast er að hótel, íbúðahótel og annað ámóta íbúðarhúsnæði fyrir ferðamenn sé boðið til sölu með þessum hætti. Kaupandi eignast alltaf afnotarétt um tiltekinn tíma af viðkomandi fasteign samkvæmt þeim samningum sem gilda um þetta fjárfestingarfyrirkomulag en það fer eftir nánari ákvæðum skilmálanna hvort hann eignast hlutdeild í beinum eignarrétti að fasteignunum eða ekki. Seljandi gerir samninga við tiltekinn hóp kaupenda og eru samningarnir yfirleitt staðlaðir. Í samningunum eru einnig nánari ákvæði um með hvaða hætti kaupandi hefur rétt til afnota af þeim fasteignum sem hlutdeild hans nær til, hvernig réttur hans getur aukist eftir því sem hann eignast meiri hlutdeild í þeim fasteignum sem seldar hafa verið með þessum hætti, hver sé réttur hans til ýmiss konar þjónustu á þeim stað þar sem fasteignin er o.s.frv. Sölu réttindanna til almennings er hagað með ýmsu móti en algengt er að sérstök sérhæfð fyrirtæki annist sölu og umsýslu að öllu leyti. Stundum fylgir kaupunum réttur til þátttöku í fyrirkomulagi á skiptum eða endursölu réttindanna (eftirmarkaði) annaðhvort á vegum þess sem selur réttindin í upphafi en einnig eru dæmi um að slíkir samningar séu seldir á almennum opnum verðbréfa- eða fasteignamörkuðum. Í mörgum tilvikum er í samningum kveðið á um skiptiréttindi kaupanda. Þar er átt við að kaupandi fær aðild að kerfi sem veitir honum rétt til þess að skipta á dvalarrétti sínum þannig að hann getur nýtt afnotarétt sinn í ýmsum fasteignum sem eru hluti af skiptiréttarkerfi seljanda.
Þess má geta að samkvæmt upplýsingum í skýrslu norrænu ráðherranefndarinnar (sbr. TemaNord 1995: 646) kemur fram að um tvö hundruð Íslendingar hafa keypt slík réttindi í eignum erlendis. Á seinni hluta ársins 1996 hefur a.m.k. eitt fyrirtæki hafið sölu á slíkum réttindum í fasteignum hér á landi.
Eins og fyrr er getið er frumvarp þetta samið með hliðsjón af tilskipun 94/47/ESB. Meginmarkmið hennar er setja lágmarksreglur um gerð samninga um hlutdeild í afnotarétti af fasteign í þeim tilgangi að tryggja að hinn innri markaður starfi eðlilega og veita kaupendum nægilega vernd. Samkvæmt ákvæði í tilskipuninni ber öllum aðildarríkjum ESB að hafa lögleitt ákvæði tilskipunarinnar ekki síðar en 30 mánuðum eftir að hún var birt í Stjórnartíðinum Evrópusambandsins eða 29. apríl 1997. Sama gildir um þau EFTA-ríki sem eru aðilar að EES-samningnum.
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1. gr.
Í 1. gr. er kveðið á um gildissvið frumvarpsins en ákvæði þess taka til samninga um hlutdeild í afnotarétti af fasteignum. Markmið frumvarpsins er að tryggja neytendum aukna vernd við gerð slíkra samninga. Hafi samningur afmarkaðan gildistíma sem er skemmri en þrjú ár fellur hann ekki undir ákvæði þessara laga og er það í samræmi við ákvæði tilskipunarinnar.
Í 9. gr. tilskipunar 94/47/ESB er kveðið á um að aðildarríkin skulu gera ráðstafanir til þess að tryggja neytendum þá vernd sem felst í ákvæðum tilskipunarinnar ef um er að ræða fasteignir sem eru innan þeirra yfirráðasvæðis. Í 2. mgr. er ákvæði sem miðar að því að umhverfa framangreindu ákvæði tilskipunarinnar í íslenskan rétt. Kveðið er svo á að kaupandi að hlutdeild í afnotarétti af fasteign sem staðsett er á Evrópska efnahagssvæðinu njóti verndar í samræmi við ákvæði þessara laga, óháð því hvar samningsgerð fer fram og þeim lögum sem í því landi gilda. Tilgangur ákvæðisins er að vernda neytendur gegn því að samið sé um að um samning hans og seljanda gildi lög þar sem gerðar eru minni kröfur en kveðið er á um í tilskipuninni.
Um 2. gr.
Í 2. gr. er að finna nauðsynlegar skilgreiningar á hugtökum.
Í fyrsta lagi er hugtakið samningur skilgreint en það tekur til þess sem á ensku hefur verið nefnt „time-share“. Um er að ræða staðlaða samninga er veita hlutdeild í afnotarétti fasteignar í eina viku, eða meira, á hverju almanaksári gegn greiðslu ákveðins heildarverðs. Sem fyrr segir er einungis gert ráð fyrir að slíkir samningar séu gerðir um íbúðarhúsnæði sem ætlað er til dvalar í stuttan tíma, oftast í orlofi eiganda hlutdeildarinnar. Samningar sem frumvarp þetta tekur til tengjast yfirleitt hótelum, íbúðahótelum af ýmsu tagi eða öðru sams konar húsnæði sem ætlað er til orlofsdvalar.
Við samningu frumvarpsins hefur verið litið til erlendra heita sem notuð hafa verið um samninga sem frumvarpið tekur til. Annars staðar á Norðurlöndum þekkjast t.d. orðin semesterandel og feriehusandel. Á ensku hafa eins og áður segir verið notuð orðin time-share og við þýðingu tilskipunarinnar var vísað til þess að hér væri um að ræða samninga sem gerðir væru á skiptileigugrunni. Ráðuneytið telur að í orðinu skiptileiga felist ekki nægileg sérgreining þeirra samninga sem frumvarp þetta tekur til og það kynni því að geta valdið hættu á ruglingi við venjulega leigusamninga. Kaupandi eignast hlutdeild í afnotarétti fasteignar sem yfirleitt er notuð til dvalar í orlofi kaupanda. Við undirbúning þessa frumvarps var notað orðið „orlofshlutdeild“ en horfið var frá því að nota sérstakt heiti um þá samninga sem frumvarpinu er ætlað að taka til. Þess í stað er notað einfaldlega orðið samningur og er sú tilhögun í samræmi við tilskipun ESB.
Í öðru lagi er skilgreint hugtakið fasteign í skilningi frumvarpsins. Af skilgreiningunni sést að hvert það orlofshúsnæði og hlutar fasteignar sem afnot eru veitt af samkvæmt samningi geta fallið undir skilgreiningu frumvarpsins.
Í þriðja lagi er hugtakið kaupandi skilgreint eins og það er notað í frumvarpinu en frumvarpið miðar að því að auka vernd neytenda, þ.e. þeirra einstaklinga sem kaupa hlutdeild í afnotarétti sem frumvarpið tekur til og þau viðskipti geta ekki talist vera liður í atvinnurekstri þeirra.
Í fjórða lagi er hugtakið seljandi skilgreint og þarfnast það ekki frekari skýringa.
Um 3. gr.
Hér er tekið fram að ekki sé heimilt að víkja frá ákvæðum frumvarpsins og semja við kaupanda með óhagstæðari hætti en ákvæði frumvarpsins gera ráð fyrir. Sem fyrr segir er meginmarkmiðið með tilskipun 94/47/ESB að sett séu tiltekin lágmarksskilyrði varðandi samninga sem frumvarp þetta tekur til. Ákvæðið er sett svo að nægileg vernd sé tryggð fyrir kaupanda í samræmi við ákvæði tilskipunarinnar.
Um 4. gr.
Í tilskipun 94/47/ESB er kveðið svo á að skylt sé að veita kaupanda tilteknar lágmarksupplýsingar sem eiga að koma fram í samningi hans við seljanda. Í viðauka við tilskipunina er að finna lista yfir þau atriði sem nauðsynlegt er að komi fram í samningi um kaup á hlutdeild í afnotarétti af orlofshúsnæði. Ákvæði 1.–9. tölul. 1. mgr. eru byggð á framangreindum lista tilskipunarinnar.
Í 1. tölul. er tekið fram að í samningi skuli koma fram almennar upplýsingar um kaupanda og seljanda, svo sem nafn, heimilisfang, dagsetning, svo og samningsstað. Enn fremur er tekið fram að veittar skuli upplýsingar um hvort seljandi sé eigandi þeirrar fasteignar sem samningur um hlutdeild í afnotarétti tekur til. Ef seljandi er ekki eigandi fasteignar sem afnotarétturinn samkvæmt samningi tekur til skal jafnframt veita upplýsingar um eiganda eignarinnar svo og hvaða réttindi seljandi hefur til að ráðstafa hinu selda.
Í 2.–4. tölul. kemur fram að veita þurfi ýmsar upplýsingar um þá fasteign sem samningur tekur til, svo sem um hvort fasteignin er tilbúin eða enn á byggingarstigi og hvort einhver skilyrði þurfi að uppfylla til að mega nýta þau réttindi sem keypt eru.
Í 5. tölul. er tekið fram að veittar skuli upplýsingar um hvaða þjónustu kaupandi hefur aðgang að en hér er t.d. átt við hvort fasteigninni fylgi aðgangur að sundlaug eða gufubaði o.s.frv.
Í 6.–7. tölul. eru ákvæði um að veita skuli upplýsingar ef réttur til þess að nýta þau réttindi sem samningur kveður á um er háður ákveðnum tímamörkum eða greiðslu sérstakra gjalda eða skatta.
Í 8. tölul. segir að í samningi skuli koma fram hvort kaupandi hafi rétt til þátttöku í fyrirkomulagi á skiptum eða endursölu á réttindunum (eftirmarkaði). Útgefandi kann að reka slíkt kerfi sjálfur eða hann kann að hafa tryggt aðgang að eftirmarkaði með slík réttindi, t.d. á verðbréfaþingi eða á annan hátt.
Í 9. tölul. er tekið fram að í samningi skuli koma fram meginatriði sem varða rétt kaupanda til riftunar á samningi um kaup á réttindum sem lög þessi taka til, þar á meðal um rétt kaupanda til rifturnar skv. 6. gr. frumvarpsins. Í 6. gr. er að finna sérreglur sem taka verður tillit til þegar slík réttindi eru seld en að öðru leyti fer um riftun samkvæmt almennum reglum samningaréttarins.
Loks er í 10. tölul. áskilið að taka eigi fram hvar mál skuli rekin rísi upp ágreiningur milli kaupanda og seljanda í tengslum við kaup og sölu þeirra réttinda sem samningurinn kveður á um. Við undirbúning frumvarpsins leitaði ráðuneytið eftir umsögnum og ábendingum, m.a. frá Neytendasamtökunum, en með hliðsjón af umsögn þeirra telur ráðuneytið rétt að upplýsingar komi fram um þetta atriði í samningi kaupanda og seljanda. Líta verður svo á að seljandi sé í yfirburðastöðu varðandi þetta atriði, sbr. að yfirleitt er um staðlaða samningsskilmála að ræða og eðlilegt er að þetta komi skýrt fram í samningi aðila.
Í 2. mgr. er tekið fram að ekki er sett sem skilyrði að allar framangreindar upplýsingar komi fram í því skjali sem selt er og keypt. Hins vegar er seljanda ávallt skylt að afhenda upplýsingarnar sem taldar eru upp í 1. mgr. og ber að líta svo á að þær séu hluti af samningi aðila um kaup á réttindum sem frumvarpið tekur til. Mikilvægt er að í framkvæmd sé tryggð sönnun fyrir því að slíkar upplýsingar hafi verið veittar ef valin er sú leið að hafa þær í sérstöku skjali, t.d. með áritun kaupanda eða annarri staðfestingu. Leggi seljandi ekki fram þær upplýsingar sem taldar eru upp í 1.–3. tölul., a- og b-lið 4. tölul., svo og 6.–9. tölul. 1. mgr. leiðir það til þess að kaupandi telst vera óbundinn af tilboði sínu í allt að þrjá mánuði frá undirritun samnings um kaup eða viljayfirlýsingu um slík kaup. Í 6. gr. frumvarpsins er kveðið nánar á um réttindi kaupanda og afleiðingar þess ef fullnægjandi upplýsingar eru ekki veittar. Loks er í 2. mgr. tekið fram að seljanda ber í auglýsingum að geta þess hvar kaupandi geti nálgast þær upplýsingar sem hér er rætt um ef þær koma ekki fram í samningi þeirra.
Um 5. gr.
Samkvæmt ákvæðinu ber seljanda ávallt skylda til að gera samning við kaupanda á því tungumáli sem talað er í því landi sem hinn síðarnefndi er búsettur í. Ef fasteignin er ekki staðsett í búsetulandi kaupanda ber seljanda enn fremur að afhenda honum löggilta þýðingu á samningnum á tungumáli sem talað er í því landi þar sem fasteignin er staðsett. Að öðru leyti þarfnast ákvæðið ekki skýringa.
Um 6. gr.
Hér er kveðið á um rétt kaupanda til að hætta við kaup innan tíu daga frá undirritun samnings. Reynslan hefur sýnt að mjög algengt er að seljendur noti ýmsar söluaðferðir sem oft á tíðum teljast vera á mörkum þess að teljast góðir viðskiptahættir. Algengt er að boðið sé til sölukynningar, t.d. á vinsælum ferðamannastöðum, og eru kaupendur oft fengnir til þess að gera samning um kaup þeim réttindum sem frumvarp þetta tekur til, án nægilegrar ígrundunar. Af framangreindri ástæðu hefur þótt eðlilegt að kveða svo á í tilskipun ESB að kaupandi eigi skilyrðislausan rétt til þess að falla frá kaupum innan tíu daga frá því að hann gerir slíkan samning. Seljanda er óheimilt að taka við greiðslum frá kaupanda á meðan umhugsunarfrestur hans líður, sbr. ákvæði í 4. mgr. Ákvæði tilskipunarinnar eigi einnig við um kaup og sölu á eftirmarkaði.
Í 2. mgr. er kveðið svo á að hafi seljandi ekki fullnægt skyldu sinni til að veita kaupanda upplýsingar samkvæmt nánar tilgreindum ákvæðum 4. gr. er kaupandi óskuldbundinn af tilboði sínu í allt að þrjá mánuði frá undirritun samnings um kaup á réttindum sem frumvarp þetta tekur til. Komi upplýsingar sem hér um ræðir ekki fram er kaupanda heimilt að ganga frá samningi, enda fullnægi hann ákvæði 7. gr. um tilkynningar.
Hafi seljandi ekki lagt fram nauðsynlegar upplýsingar og kaupandi notfærir sér ekki rétt sinn skv. 2. mgr. eiga ákvæði 3. mgr. við og hefst þá lokafrestur hans til þess að beita ákvæðum þessarar greinar í lok þriggja mánaða tímabilsins.
Í 4. mgr. er tekið fram að seljanda er óheimilt að krefja kaupanda um greiðslu fyrr en allir frestir sem getið er um í 6. gr. eru liðnir. Um þetta atriði er einnig vísað til 8. gr. frumvarpsins og athugasemda við þá grein.
Um 7. gr.
Í greininni er kveðið svo á að kaupanda beri að tilkynna seljanda ef hann hyggst beita þeim rétti sem hann hefur til að rifta samningi sínum og seljanda, sbr. 6. gr. Hér er miðað við að um form og efni tilkynningar, svo og önnur atriði sem máli skipta, skuli fara eftir almennum reglum samningaréttarins. Tilkynning sem send er skriflega telst vera gild hafi hún verið send áður en frestur er liðinn. Renni fresturinn út á sunnudegi eða öðrum almennum helgidegi lengist fresturinn til næsta virka dags. Að öðru leyti þarfnast ákvæði þetta ekki skýringar.
Um 8. gr.
Í þessari grein er skýrt tekið fram að lánssamningar sem kaupandi kann að hafa gert í tengslum við fyrirhuguð kaup á réttindum sem frumvarp þetta tekur til eru ógildir hafi hann ákveðið að beita rétti sínum skv. 6. gr. frumvarpsins. Skiptir þá ekki máli hvort hann hefur gert slíkan lánssamning beint við seljanda eða þriðja aðila sem seljandi hefur samið við að hafi milligöngu um lánsviðskipti í tengslum við kaupin. Ákvæðið er í samræmi við efni tilskipunarinnar.
Um 9. gr.
Ráðherra er í þessari grein veitt heimild til að kveða nánar á um einstök atriði í reglugerð ef það kann að vera nauðsynlegt, sbr. einkum ákvæði II. kafla frumvarpsins. Að öðru leyti þarfnast ákvæðið ekki skýringar.
Um 10. gr.
Hér er kveðið á um refsiheimildir sem unnt er að grípa til brjóti seljendur gegn ákvæðum laganna.
Um 11. gr.
Hér er lagt til að gildistaka laganna verði 29. apríl 1997. Í tilskipun 94/47/ESB er kveðið svo á að aðildarríkin skuli hafa lögtekið ákvæði hennar eigi síðar en 30 mánuðum frá birtingu hennar en sá frestur rennur út 29. apríl 1997. Nauðsynlegt er að efni tilskipunarinnar verði umhverft í íslenskan rétt fyrir framangreind tímamörk en að sjálfsögðu er heimilt að ákveða að gildistaka eigi sér stað fyrr ef ástæða þykir til.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til laga um gerð samninga
um hlutdeild í afnotarétti orlofshúsnæðis.
Frumvarp þetta fjallar um viðskipti með afnotarétt orlofshúsnæðis, en það er ný tegund fasteignaviðskipta er hefur rutt sér til rúms í Evrópu á undanförnum árum. Þessi tegund viðskipta er lítt þekkt hér á landi, en Íslendingar hafa þegar keypt hlutdeild í fasteignum erlendis samkvæmt þessu fyrirkomulagi.
Viðskiptin, sem frumvarp þetta nær til, eru einkaréttarlegs eðlis. Ágreiningur um slík viðskipti verður leystur fyrir dómstólum og er því ekki sjáanlegt að samþykkt frumvarpsins hafi kostnaðarauka í för með sér fyrir ríkissjóð.
