Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect. Ferill 548. máls.
Þskj. 849 — 548. mál.
Skuldabréf og tryggingarbréf sem tryggð eru með veði í fasteign og gefin eru út til fjármögnunar fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði einstaklings eru stimpilfrjáls samkvæmt lögum þessum að uppfylltum þeim skilyrðum sem fram koma í grein þessari.
Skilyrði niðurfellingar skv. 1. mgr. eru eftirfarandi:
a. Kaupandi íbúðarhúsnæðis, og skuldari samkvæmt hinu stimpilfrjálsa skjali, hafi ekki áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
b. Kaupandi íbúðarhúsnæðis, og skuldari samkvæmt hinu stimpilfrjálsa skjali, skal vera þinglýstur eigandi að a.m.k. helmingi eignarhluta í þeirri fasteign sem keypt er.
c. Sú lánsfjárhæð sem fram kemur í hinu stimpilfrjálsa skjali skal einvörðungu ætluð til fjármögnunar kaupa á viðkomandi fasteign.
Með íbúðarhúsnæði og fasteign í grein þessari er eingöngu átt við íbúðarhúsnæði til eigin nota.
Séu fleiri en einn skuldari útgefendur að skuldabréfi eða tryggingarbréfi skv. 1. mgr. skal niðurfelling stimpilgjalds af skjalinu fara eftir hlut þess skuldara sem uppfyllir skilyrði þessarar greinar um fyrstu kaup á íbúðarhúsnæði.
Hafi maki kaupanda og skuldara, eða sambúðaraðili, áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði skal réttur þess sem uppfyllir skilyrði greinarinnar til niðurfellingar stimpilgjalds aldrei vera meiri en nemur helmingi af annars ákvörðuðu stimpilgjaldi hins stimpilfrjálsa skjals.
Með vísan til 12. og 13. gr. skulu þeir aðilar sem hafa á hendi stimplun skjala kanna, við ákvörðun um stimpilgjald skuldabréfs eða tryggingarbréfs sem tryggt er með veði og gefið út til fjármögnunar fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði, hvort skilyrði þessarar greinar um niðurfellingu stimpilgjalds, að hluta til eða að fullu, séu uppfyllt. Í því skyni er þeim heimilt að óska eftir gögnum frá kaupanda og skuldara en að jafnaði skulu eftirfarandi gögn liggja fyrir:
a. Afrit af þinglýstum kaupsamningi, afsali eða annarri eignarheimild vegna fasteignar sem hið stimpilfrjálsa skjal er gefið út til fjármögnunar kaupa á.
b. Staðfesting úr Landskrá fasteigna að kaupandi hafi ekki áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
c. Staðfesting um hjúskaparstöðu kaupanda og hvort maki hans eða sambúðaraðili hafi áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
Í samræmi við 13. gr. er unnt að skjóta ákvörðun um stimpilgjald undir úrskurð fjármálaráðuneytisins innan tveggja mánaða frá dagsetningu hennar.
Um viðurlög við brotum á grein þessari fer skv. 37. gr.
Fjármálaráðherra er heimilt að kveða í reglugerð nánar á um fyrirkomulag niðurfellingar stimpilgjalds samkvæmt grein þessari.
Með frumvarpi þessu er lagt til að skuldabréf og tryggingarbréf sem tryggð eru með veði í fasteign og gefin eru út til fjármögnunar fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði skuli vera undanþegin stimpilgjaldi samkvæmt lögum nr. 36/1978, um stimpilgjald, að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum. Í lögum um stimpilgjald er talað um að skjöl sem undanþegin eru stimpilgjaldi séu stimpilfrjáls og er það hugtak notað í frumvarpinu.
Er frumvarpið lagt fram í kjölfar yfirlýsingar ríkisstjórnarinnar frá 17. febrúar 2008 í tengslum við gerð kjarasamninga en þar kemur eftirfarandi fram: „Þá mun ríkisstjórnin beita sér fyrir því að stimpilgjöld falli niður vegna lána til kaupa á fyrstu fasteign.“
Í frumvarpinu er nánar afmarkað hvað átt er við með lánum til kaupa á fyrstu fasteign. Í því skyni er lagt til að eftirfarandi skilyrði þurfi að vera uppfyllt til að viðkomandi skjal sé stimpilfrjálst í skilningi laga nr. 36/1978, um stimpilgjald:
Fyrsta skilyrði þess að skjal sé stimpilfrjálst er að kaupandi viðkomandi fasteignar, og skuldari samkvæmt hinu stimpilfrjálsa skjali, hafi ekki áður verið skráður sem þinglýstur eigandi að fasteign. Í gegnum Landskrá fasteigna er hægt að nálgast staðfestingu á því að viðkomandi einstaklingur sé ekki og hafi ekki áður verið skráður sem þinglýstur eigandi að fasteign. Verði frumvarpið að lögum verður með kerfisbreytingu á Landskrá fasteigna hægt að koma því þannig fyrir að sýslumenn geti, á landsvísu, staðfest slíkt beint í gegnum þann aðgang sem þeir hafa að Landskrá fasteigna. Með þessu skilyrði er leitast við að tryggja að um fyrstu íbúðarkaup viðkomandi sé að ræða.
Nátengt þessu skilyrði er tekið fram í 5. efnismgr. 1. gr. frumvarpsins að ef maki kaupanda og skuldara, eða sambúðaraðili, sé þegar skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði skuli réttur þess sem uppfyllir skilyrði greinarinnar aldrei vera meiri en nemur helmingi af annars ákvörðuðu stimpilgjaldi hins stimpilfrjálsa skjals. Er þar verið að horfa til þess þegar hjón eða sambúðarfólk kaupir fasteign í sameiningu. Ljóst er að fjölmargir hafa aldrei verið skráðir sem þinglýstir eigendur að fasteign þrátt fyrir að hafa, í gegnum hjúskap, búið í eigin íbúðarhúsnæði um áraraðir (þ.e. þinglýst eignarheimild fasteignar er þá einvörðungu á nafni annars maka). Með hliðsjón af því er talið eðlilegt, og í samræmi við yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar, að koma í veg fyrir hugsanlega misnotkun á niðurfellingu stimpilgjalds sem fælist í því að nýrri fasteign hjóna, og lántökum, væri alfarið þinglýst á nafn þess aðila sem aldrei áður hefur verið skráður þinglýstur eigandi að fasteign og þannig komist að fullu hjá greiðslu stimpilgjalds þrátt fyrir að ekki sé um raunveruleg fyrstu kaup sambúðaraðila að ræða.
Ef um sambýlisfólk eða hjón er að ræða, sem verða skráð fyrir 50% eignarhluta fasteignar hvort um sig, getur því niðurfelling stimpilgjalds vegna lántöku verið 100% ef báðir aðilar uppfylla skilyrði um fyrstu kaup eða 50% ef um fyrstu kaup er að ræða hjá öðrum aðilanum. Ef tveir aðilar eru því jafnt skráðir sem lántakendur á viðkomandi skuldabréfi og eingöngu hjá öðrum þeirra er um fyrstu kaup að ræða ber að fella niður helming af annars ákvörðuðu stimpilgjaldi. Í frumvarpinu er því talað um að niðurfelling stimipilgjalds geti verið að hluta til eða að fullu, eftir því hvort um fleiri en einn skuldara sé að ræða og hverjir þeirra uppfylli þá skilyrði laganna.
Annað skilyrði stimpilfrelsis er að kaupandi fasteignar sé þinglýstur eigandi að a.m.k. 50% eignarhluta í hinni keyptu fasteign. Er slíkt skilyrði talið eðlilegt þar sem algengt er að hjón eða sambúðarfólk sé skráð í jöfnum hlutföllum fyrir íbúðarhúsnæði sem þau kaupa í sameiningu. Einnig er talið eðlilegt að setja ákveðið lágmark til að koma í veg fyrir málamyndagerninga til að komast hjá greiðslu stimpilgjalds vegna lántöku.
Þriðja skilyrði stimpilfrelsis er að sú lánsfjárhæð sem fram kemur í hinu stimpilfrjálsa skjali sé einvörðungu ætluð til fjármögnunar kaupa á viðkomandi fasteign. Frumvarpið snýr sem áður segir einvörðungu að lántöku vegna kaupa á fyrstu fasteign og því ber að tryggja að inn í þeirri lántöku séu ekki aðrir þættir sem renna ekki beint til fjármögnunar viðkomandi fasteignakaupa, t.d. lán til bílakaupa. Að öðrum kosti væri hætta á því að þessi sérstaka stuðningsaðgerð til að auðvelda fyrstu kaup á íbúðarhúsnæði yrði misnotuð. Með þessu skilyrði er því átt við að niðurfelling stimpilgjalds geti aldrei tekið til hærri fjárhæðar en nemur kaupverði fasteignarinnar.
Heimild til niðurfellingar stimpilgjalds samkvæmt frumvarpinu nær einvörðungu til lántöku vegna kaupa á íbúðarhúsnæði til eigin nota. Heimildin nær ekki til atvinnuhúsnæðis, húsnæðis til útleigu eða lausafjármuna. Er það skilyrði í samræmi við yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar um að auðvelda einstaklingum fyrstu kaup á eigin íbúðarhúsnæði. Auk þess er með sama rökstuðningi lagt til það skilyrði að kaupandi fasteignarinnar, og skuldari viðkomandi skuldabréfa eða tryggingarbréfa, sé einstaklingur (eða einstaklingar) en ekki lögaðili.
Samkvæmt 11. gr. laga um stimpilgjald skulu stimpilskyld skjöl stimpluð áður en tveir mánuðir eru liðnir frá útgáfudegi, nema eindagi sé fyrr og þá fyrir eindaga. Skv. 12. gr. laganna sjá opinberir starfsmenn (sýslumenn), bankar og sparisjóðir um stimplun þeirra skjala sem um hendur þeirra fara. Skulu þeir, skv. 13. gr. laganna, gæta þess að hin stimpilskylda fjárhæð hvers skjals sé rétt tilgreind og geta krafist allra nauðsynlegra skýringa af hálfu þeirra er stimplunar beiðast. Enn fremur er þeim sem annast þinglýsingu skylt, skv. 34. gr. laganna, að athuga hvort skjöl sem afhent eru til þinglýsingar séu rétt stimpluð. Með frumvarpinu er lagt til að þeir aðilar sem mælt er fyrir um í 12. gr. laganna hafi umsjón með niðurfellingu stimpilgjalds vegna útgáfu þeirra stimpilfrjálsu skjala sem frumvarpið mælir fyrir um. Er það fyrirkomulag í samræmi við önnur ákvæði laganna um stimpilgjald. Þar sem í frumvarpinu er lagt til að niðurfellingarheimildin nái einvörðungu til skuldabréfa og tryggingarbréfa, til fyrstu íbúðarkaupa, sem tryggð eru með veði í fasteign, fara öll slík skjöl eðli máls samkvæmt til þinglýsingar hjá sýslumanni. Með því er tryggt að eftirfylgni með framkvæmd niðurfellingarinnar er í raun á einni hendi, þ.e. á hendi sýslumanna. Er þetta fyrirkomulag sem áður segir í samræmi við hlutverk sýslumanna samkvæmt lögum um stimpilgjald þar sem þeim ber að fylgjast með því að skjöl sem þeim berast séu rétt stimpluð og t.d. hvort þau falli undir 35. gr. laganna þar sem talið er upp hvaða skjöl eru stimpilfrjáls. Sýslumenn hafa því þegar slíkt mat með höndum, um töku stimpilgjalds eða niðurfellingu þess.
Með vísan til 12. og 13. gr. laganna kveður frumvarpið því á um að þeir aðilar sem hafa á hendi stimplun skjala skuli kanna, við ákvörðun um stimpilgjald skuldabréfa og tryggingarbréfa sem tryggð eru með veði og gefin eru út til fjármögnunar kaupa á fyrsta íbúðarhúsnæði, hvort skilyrði um niðurfellingu stimpilgjalds, að hluta til eða að fullu, séu uppfyllt. Í því skyni er þeim heimilt að óska eftir gögnum frá kaupanda og skuldara. Til að sannreyna að skilyrði niðurfellingar séu til staðar skulu eftirfarandi gögn að jafnaði liggja fyrir, en þau geta fulltrúar sýslumanns með auðveldum hætti kallað fram:
a. Afrit af þinglýstum kaupsamningi, afsali eða annarri eignarheimild sem hið stimpilfrjálsa skjal er gefið út til fjármögnunar kaupa á.
b. Staðfesting úr Landskrá fasteigna að kaupandi hafi ekki áður verið skráður sem þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
c. Staðfesting um hjúskaparstöðu kaupanda og hvort maki hans eða sambúðaraðili hafi áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
Kröfuna um afrit af þinglýstum kaupsamningi eða afsali ber m.a. að skoða með hliðsjón af skilyrði c-liðar 2. efnismgr. 1. gr. frumvarpsins, þ.e. að hið stimpilfrjálsa skjal skuli einvörðungu gefið út til fjármögnunar á viðkomandi fasteign. Öllu jöfnu eru eignarheimildarskjöl og lántökuskjöl vegna fasteignakaupa gefin út á sama tíma. Ekki yrði því unnt að líta svo á, samkvæmt frumvarpinu, að t.d. tveimur árum eftir að afsal vegna fasteignakaupa var gefið út sé lagt inn til þinglýsingar nýútgefið skuldabréf og farið fram á niðurfellingu stimpilgjalds þar sem það sé vegna umræddra kaupa sem áttu sér stað fyrir tveimur árum. Skilyrði frumvarpsins er að hið stimpilfrjálsa skjal sé gefið út til fjármögnunar tiltekinna fasteignakaupa sem eiga sér stað á sama tíma og hið stimpilfrjálsa skjal er gefið út, þ.e. að beint samhengi sé milli þessara skjala. Að öðrum kosti væri opnað fyrir það að lántaka vegna breytinga og endurbóta á fasteignum væri undanþegin stimpilgjaldi.
Við byggingu fasteigna er í upphafi oft tekið svokallað framkvæmdalán sem tryggt er með veði í lóð fasteignar. Þegar viðkomandi fasteign er orðin fokheld er síðan hægt að þinglýsa íbúðarláni á hana. Séu skilyrði frumvarpsins að öðru leyti uppfyllt væri unnt að fara fram á niðurfellingu stimpilgjalds vegna framkvæmdaláns og síðar íbúðarláns að því gefnu að samanlögð lánsfjárhæð skjalanna sé ekki hærri en nemur verðmæti viðkomandi fasteignar, sbr. það sem áður hefur komið fram varðandi skilyrðið um að niðurfelling stimpilgjalds geti aldrei tekið til hærri fjárhæðar en nemur kaupverði fasteignarinnar. Eftir sem áður er litið svo á að beint samband þurfi að vera á milli útgáfu viðkomandi lánsskjals og byggingar fasteignarinnar, þ.e. skjalið sé gefið út til fjármögnunar byggingar íbúðarhúsnæðis til eigin nota.
Sé beiðandi niðurfellingar ósáttur við ákvörðun sýslumanns, banka eða sparisjóðs, um töku stimpilgjalds, getur hann, í samræmi við 13. gr. laganna, skotið þeirri ákvörðun undir úrskurð fjármálaráðuneytisins innan tveggja mánaða frá ákvörðun. Ef hlutaðeigandi vill eigi heldur una úrskurði ráðuneytisins getur hann lagt málið fyrir dómstóla.
Í 37. gr. laganna kemur fram að brot á lögunum varði sektum og að sömu refsingu skulu sá sæta sem gefur rangar skýrslur um atriði er máli skipta við ákvörðun stimpilgjalds o.fl. Er í frumvarpinu vísað í þessa grein varðandi viðurlög.
Með frumvarpinu er lagt til að ráðherra geti í reglugerð kveðið nánar á um útfærslur varðandi þá niðurfellingu stimpilgjalds sem greinin kveður á um.
Við samningu frumvarpsins var horft til þess hvernig aðrar þjóðir hafa útfært niðurfellingu stimpilgjalda vegna lána til kaupa á fyrstu fasteign. Er slík ákvæði að finna í löggjöf Finnlands og Írlands, sbr. eftirfarandi:
Í Finnlandi eru einstaklingar sem fjárfesta í sinni fyrstu fasteign undanþegnir stimpilgjaldi ef ákveðnum skilyrðum er fullnægt. Gert er skilyrði að kaupandi eignist minnst 50% í fasteigninni og hún skuli vera heimili kaupanda næstu tvö ár frá kaupum. Kaupandi verður að vera að minnsta kosti 18 ára en þó ekki eldri en 40 ára við undirritun kaupsamnings og séu afsalshafar fleiri en einn gildir undanþágan einungis í hlutfalli við eignarhlut hvers og eins. Skattstjóri gefur út staðfestingu þess efnis að aðili sé undanþeginn stimpilskyldu sem byggist á skattskýrslu viðkomandi kaupanda.
Á Írlandi eru einstaklingar sem kaupa sína fyrstu fasteign undanþegnir stimpilgjaldi að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Kaupandi má ekki hafa áður keypt fasteign, einn eða með öðrum, hlut í fasteign á Írlandi eða erlendis. Keypt fasteign verður að vera heimili kaupanda a.m.k. næstu tvö ár eftir kaup. Skilyrði er að allt kaupfé verður að koma frá kaupanda, þ.m.t. lánsfé. Eru þó undanþegnir þeir fjármunir sem koma til þegar foreldrar hjálpa börnum sínum við kaup eða þegar önnur skyldmenni eða vinir hjálpa með uppfylltum ákveðnum skilyrðum sem sett eru í lögum. Enn fremur má fasteignin ekki vera stærri en 125 fm.
Á undanförnum árum hafa tekjur ríkissjóðs af stimpilgjaldi verið óvenjumiklar, einkum vegna mikilla umsvifa á fasteignamarkaði. Hæst fór innheimtan á árinu 2005, þegar skil stimpilgjalds í ríkissjóð námu liðlega 9 milljörðum kr. Samkvæmt upplýsingum frá Fjársýslu ríkisins nam innheimta á stimpilgjaldi 6,2 milljörðum kr. á árinu 2007. Þar af nemur innheimta stimpilgjalds af lánum sem tekin voru vegna fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði um 600 millj. kr., lauslega áætlað. Fyrir liggur að umsvif á fasteignamarkaði hafa dregist verulega saman á undanförnum mánuðum. Það þýðir að áætlað tekjutap ríkissjóðs af stimpilfrelsi skuldabréfa og tryggingarbréfa vegna kaupa á fyrstu fasteign verður væntanlega umtalsvert minna en innheimt var af þeim stofni á árinu 2007. Við eðlilegar markaðsaðstæður má ætla miðað við innheimtuna undangengin ár að sú fjárhæð geti numið allt að 500 millj. kr. á ársgrundvelli.
Lagt er til að gildistaka laganna verði 1. júlí 2008. Eins og áður segir þarf að framkvæma ákveðnar kerfisbreytingar til að opna fyrir aðgengi sýslumanna að Landskrá fasteigna í tengslum við sönnun á því að um fyrstu fasteignakaup sé að ræða.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Seldar fasteignir árið 2007 voru um 13.000 talsins samkvæmt Fasteignamati ríkisins. Erfitt er að ætla hversu stór hluti af þeim fasteignum voru keyptar sem fyrsta fasteign enda getur það verið talsvert breytilegt milli ára. Fasteignamat ríkisins telur þó að ætla megi að í kringum 25% keyptra fasteigna séu fyrstu kaup einstaklinga.
Á undanförnum árum hafa tekjur ríkissjóðs af stimpilgjaldi verið óvenju miklar, einkum vegna mikilla umsvifa á fasteignamarkaði. Hæst fór innheimtan á árinu 2005, þegar skil stimpilgjalds í ríkissjóð námu liðlega 9 milljörðum króna. Samkvæmt bráðabirgðatölum frá Fjársýslu ríkisins nam innheimta á stimpilgjaldi 6,2 milljörðum króna á árinu 2007. Þar af nemur innheimta stimpilgjalds af lánum sem tekin voru vegna fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði um 600 m.kr., lauslega áætlað. Fyrir liggur að umsvif á fasteignamarkaði hafa dregist verulega saman á undanförnum mánuðum. Það þýðir að áætlað tekjutap ríkissjóðs af niðurfellingu stimpilgjalda á skuldabréf og tryggingabréf vegna kaupa á fyrstu fasteign verður væntanlega talsvert minna en innheimt var af þeim stofni á árinu 2007. Við eðlilegar markaðsástæður má ætla að sú fjárhæð geti numið allt að 500 m.kr. á ársgrundvelli.
Sýslumenn hafa það hlutverk, samkvæmt lögum um stimpilgjald, að fylgjast með því að stimpilgjald sé rétt ákvarðað af þeim skjölum sem þeim berast til þinglýsingar, þ.m.t. hvort þau uppfylli skilyrði þess að vera stimpilfrjáls í skilningi laganna. Samkvæmt frumvarpinu munu sýslumenn að mestu fara með þá niðurfellingu stimpilgjalds sem frumvarpið kveður á um og er það í samræmi við núgildandi framkvæmd. Sú ráðstöfun er því ekki talin hafa teljandi áhrif á útgjöld ríkissjóðs, né aðrir þættir frumvarpsins.
Þskj. 849 — 548. mál.
Frumvarp til laga
um breyting á lögum nr. 36/1978, um stimpilgjald,
með síðari breytingum
.
(Lagt fyrir Alþingi á 135. löggjafarþingi 2007–2008.)
1. gr.
Á eftir 35. gr. laganna kemur ný grein, 35. gr. a, svohljóðandi:Skuldabréf og tryggingarbréf sem tryggð eru með veði í fasteign og gefin eru út til fjármögnunar fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði einstaklings eru stimpilfrjáls samkvæmt lögum þessum að uppfylltum þeim skilyrðum sem fram koma í grein þessari.
Skilyrði niðurfellingar skv. 1. mgr. eru eftirfarandi:
a. Kaupandi íbúðarhúsnæðis, og skuldari samkvæmt hinu stimpilfrjálsa skjali, hafi ekki áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
b. Kaupandi íbúðarhúsnæðis, og skuldari samkvæmt hinu stimpilfrjálsa skjali, skal vera þinglýstur eigandi að a.m.k. helmingi eignarhluta í þeirri fasteign sem keypt er.
c. Sú lánsfjárhæð sem fram kemur í hinu stimpilfrjálsa skjali skal einvörðungu ætluð til fjármögnunar kaupa á viðkomandi fasteign.
Með íbúðarhúsnæði og fasteign í grein þessari er eingöngu átt við íbúðarhúsnæði til eigin nota.
Séu fleiri en einn skuldari útgefendur að skuldabréfi eða tryggingarbréfi skv. 1. mgr. skal niðurfelling stimpilgjalds af skjalinu fara eftir hlut þess skuldara sem uppfyllir skilyrði þessarar greinar um fyrstu kaup á íbúðarhúsnæði.
Hafi maki kaupanda og skuldara, eða sambúðaraðili, áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði skal réttur þess sem uppfyllir skilyrði greinarinnar til niðurfellingar stimpilgjalds aldrei vera meiri en nemur helmingi af annars ákvörðuðu stimpilgjaldi hins stimpilfrjálsa skjals.
Með vísan til 12. og 13. gr. skulu þeir aðilar sem hafa á hendi stimplun skjala kanna, við ákvörðun um stimpilgjald skuldabréfs eða tryggingarbréfs sem tryggt er með veði og gefið út til fjármögnunar fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði, hvort skilyrði þessarar greinar um niðurfellingu stimpilgjalds, að hluta til eða að fullu, séu uppfyllt. Í því skyni er þeim heimilt að óska eftir gögnum frá kaupanda og skuldara en að jafnaði skulu eftirfarandi gögn liggja fyrir:
a. Afrit af þinglýstum kaupsamningi, afsali eða annarri eignarheimild vegna fasteignar sem hið stimpilfrjálsa skjal er gefið út til fjármögnunar kaupa á.
b. Staðfesting úr Landskrá fasteigna að kaupandi hafi ekki áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
c. Staðfesting um hjúskaparstöðu kaupanda og hvort maki hans eða sambúðaraðili hafi áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
Í samræmi við 13. gr. er unnt að skjóta ákvörðun um stimpilgjald undir úrskurð fjármálaráðuneytisins innan tveggja mánaða frá dagsetningu hennar.
Um viðurlög við brotum á grein þessari fer skv. 37. gr.
Fjármálaráðherra er heimilt að kveða í reglugerð nánar á um fyrirkomulag niðurfellingar stimpilgjalds samkvæmt grein þessari.
2. gr.
Lög þessi öðlast gildi 1. júlí 2008 og taka til skjala sem gefin eru út eftir það tímamark.Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Með frumvarpi þessu er lagt til að skuldabréf og tryggingarbréf sem tryggð eru með veði í fasteign og gefin eru út til fjármögnunar fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði skuli vera undanþegin stimpilgjaldi samkvæmt lögum nr. 36/1978, um stimpilgjald, að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum. Í lögum um stimpilgjald er talað um að skjöl sem undanþegin eru stimpilgjaldi séu stimpilfrjáls og er það hugtak notað í frumvarpinu.
Er frumvarpið lagt fram í kjölfar yfirlýsingar ríkisstjórnarinnar frá 17. febrúar 2008 í tengslum við gerð kjarasamninga en þar kemur eftirfarandi fram: „Þá mun ríkisstjórnin beita sér fyrir því að stimpilgjöld falli niður vegna lána til kaupa á fyrstu fasteign.“
Í frumvarpinu er nánar afmarkað hvað átt er við með lánum til kaupa á fyrstu fasteign. Í því skyni er lagt til að eftirfarandi skilyrði þurfi að vera uppfyllt til að viðkomandi skjal sé stimpilfrjálst í skilningi laga nr. 36/1978, um stimpilgjald:
Fyrsta skilyrði þess að skjal sé stimpilfrjálst er að kaupandi viðkomandi fasteignar, og skuldari samkvæmt hinu stimpilfrjálsa skjali, hafi ekki áður verið skráður sem þinglýstur eigandi að fasteign. Í gegnum Landskrá fasteigna er hægt að nálgast staðfestingu á því að viðkomandi einstaklingur sé ekki og hafi ekki áður verið skráður sem þinglýstur eigandi að fasteign. Verði frumvarpið að lögum verður með kerfisbreytingu á Landskrá fasteigna hægt að koma því þannig fyrir að sýslumenn geti, á landsvísu, staðfest slíkt beint í gegnum þann aðgang sem þeir hafa að Landskrá fasteigna. Með þessu skilyrði er leitast við að tryggja að um fyrstu íbúðarkaup viðkomandi sé að ræða.
Nátengt þessu skilyrði er tekið fram í 5. efnismgr. 1. gr. frumvarpsins að ef maki kaupanda og skuldara, eða sambúðaraðili, sé þegar skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði skuli réttur þess sem uppfyllir skilyrði greinarinnar aldrei vera meiri en nemur helmingi af annars ákvörðuðu stimpilgjaldi hins stimpilfrjálsa skjals. Er þar verið að horfa til þess þegar hjón eða sambúðarfólk kaupir fasteign í sameiningu. Ljóst er að fjölmargir hafa aldrei verið skráðir sem þinglýstir eigendur að fasteign þrátt fyrir að hafa, í gegnum hjúskap, búið í eigin íbúðarhúsnæði um áraraðir (þ.e. þinglýst eignarheimild fasteignar er þá einvörðungu á nafni annars maka). Með hliðsjón af því er talið eðlilegt, og í samræmi við yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar, að koma í veg fyrir hugsanlega misnotkun á niðurfellingu stimpilgjalds sem fælist í því að nýrri fasteign hjóna, og lántökum, væri alfarið þinglýst á nafn þess aðila sem aldrei áður hefur verið skráður þinglýstur eigandi að fasteign og þannig komist að fullu hjá greiðslu stimpilgjalds þrátt fyrir að ekki sé um raunveruleg fyrstu kaup sambúðaraðila að ræða.
Ef um sambýlisfólk eða hjón er að ræða, sem verða skráð fyrir 50% eignarhluta fasteignar hvort um sig, getur því niðurfelling stimpilgjalds vegna lántöku verið 100% ef báðir aðilar uppfylla skilyrði um fyrstu kaup eða 50% ef um fyrstu kaup er að ræða hjá öðrum aðilanum. Ef tveir aðilar eru því jafnt skráðir sem lántakendur á viðkomandi skuldabréfi og eingöngu hjá öðrum þeirra er um fyrstu kaup að ræða ber að fella niður helming af annars ákvörðuðu stimpilgjaldi. Í frumvarpinu er því talað um að niðurfelling stimipilgjalds geti verið að hluta til eða að fullu, eftir því hvort um fleiri en einn skuldara sé að ræða og hverjir þeirra uppfylli þá skilyrði laganna.
Annað skilyrði stimpilfrelsis er að kaupandi fasteignar sé þinglýstur eigandi að a.m.k. 50% eignarhluta í hinni keyptu fasteign. Er slíkt skilyrði talið eðlilegt þar sem algengt er að hjón eða sambúðarfólk sé skráð í jöfnum hlutföllum fyrir íbúðarhúsnæði sem þau kaupa í sameiningu. Einnig er talið eðlilegt að setja ákveðið lágmark til að koma í veg fyrir málamyndagerninga til að komast hjá greiðslu stimpilgjalds vegna lántöku.
Þriðja skilyrði stimpilfrelsis er að sú lánsfjárhæð sem fram kemur í hinu stimpilfrjálsa skjali sé einvörðungu ætluð til fjármögnunar kaupa á viðkomandi fasteign. Frumvarpið snýr sem áður segir einvörðungu að lántöku vegna kaupa á fyrstu fasteign og því ber að tryggja að inn í þeirri lántöku séu ekki aðrir þættir sem renna ekki beint til fjármögnunar viðkomandi fasteignakaupa, t.d. lán til bílakaupa. Að öðrum kosti væri hætta á því að þessi sérstaka stuðningsaðgerð til að auðvelda fyrstu kaup á íbúðarhúsnæði yrði misnotuð. Með þessu skilyrði er því átt við að niðurfelling stimpilgjalds geti aldrei tekið til hærri fjárhæðar en nemur kaupverði fasteignarinnar.
Heimild til niðurfellingar stimpilgjalds samkvæmt frumvarpinu nær einvörðungu til lántöku vegna kaupa á íbúðarhúsnæði til eigin nota. Heimildin nær ekki til atvinnuhúsnæðis, húsnæðis til útleigu eða lausafjármuna. Er það skilyrði í samræmi við yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar um að auðvelda einstaklingum fyrstu kaup á eigin íbúðarhúsnæði. Auk þess er með sama rökstuðningi lagt til það skilyrði að kaupandi fasteignarinnar, og skuldari viðkomandi skuldabréfa eða tryggingarbréfa, sé einstaklingur (eða einstaklingar) en ekki lögaðili.
Samkvæmt 11. gr. laga um stimpilgjald skulu stimpilskyld skjöl stimpluð áður en tveir mánuðir eru liðnir frá útgáfudegi, nema eindagi sé fyrr og þá fyrir eindaga. Skv. 12. gr. laganna sjá opinberir starfsmenn (sýslumenn), bankar og sparisjóðir um stimplun þeirra skjala sem um hendur þeirra fara. Skulu þeir, skv. 13. gr. laganna, gæta þess að hin stimpilskylda fjárhæð hvers skjals sé rétt tilgreind og geta krafist allra nauðsynlegra skýringa af hálfu þeirra er stimplunar beiðast. Enn fremur er þeim sem annast þinglýsingu skylt, skv. 34. gr. laganna, að athuga hvort skjöl sem afhent eru til þinglýsingar séu rétt stimpluð. Með frumvarpinu er lagt til að þeir aðilar sem mælt er fyrir um í 12. gr. laganna hafi umsjón með niðurfellingu stimpilgjalds vegna útgáfu þeirra stimpilfrjálsu skjala sem frumvarpið mælir fyrir um. Er það fyrirkomulag í samræmi við önnur ákvæði laganna um stimpilgjald. Þar sem í frumvarpinu er lagt til að niðurfellingarheimildin nái einvörðungu til skuldabréfa og tryggingarbréfa, til fyrstu íbúðarkaupa, sem tryggð eru með veði í fasteign, fara öll slík skjöl eðli máls samkvæmt til þinglýsingar hjá sýslumanni. Með því er tryggt að eftirfylgni með framkvæmd niðurfellingarinnar er í raun á einni hendi, þ.e. á hendi sýslumanna. Er þetta fyrirkomulag sem áður segir í samræmi við hlutverk sýslumanna samkvæmt lögum um stimpilgjald þar sem þeim ber að fylgjast með því að skjöl sem þeim berast séu rétt stimpluð og t.d. hvort þau falli undir 35. gr. laganna þar sem talið er upp hvaða skjöl eru stimpilfrjáls. Sýslumenn hafa því þegar slíkt mat með höndum, um töku stimpilgjalds eða niðurfellingu þess.
Með vísan til 12. og 13. gr. laganna kveður frumvarpið því á um að þeir aðilar sem hafa á hendi stimplun skjala skuli kanna, við ákvörðun um stimpilgjald skuldabréfa og tryggingarbréfa sem tryggð eru með veði og gefin eru út til fjármögnunar kaupa á fyrsta íbúðarhúsnæði, hvort skilyrði um niðurfellingu stimpilgjalds, að hluta til eða að fullu, séu uppfyllt. Í því skyni er þeim heimilt að óska eftir gögnum frá kaupanda og skuldara. Til að sannreyna að skilyrði niðurfellingar séu til staðar skulu eftirfarandi gögn að jafnaði liggja fyrir, en þau geta fulltrúar sýslumanns með auðveldum hætti kallað fram:
a. Afrit af þinglýstum kaupsamningi, afsali eða annarri eignarheimild sem hið stimpilfrjálsa skjal er gefið út til fjármögnunar kaupa á.
b. Staðfesting úr Landskrá fasteigna að kaupandi hafi ekki áður verið skráður sem þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
c. Staðfesting um hjúskaparstöðu kaupanda og hvort maki hans eða sambúðaraðili hafi áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
Kröfuna um afrit af þinglýstum kaupsamningi eða afsali ber m.a. að skoða með hliðsjón af skilyrði c-liðar 2. efnismgr. 1. gr. frumvarpsins, þ.e. að hið stimpilfrjálsa skjal skuli einvörðungu gefið út til fjármögnunar á viðkomandi fasteign. Öllu jöfnu eru eignarheimildarskjöl og lántökuskjöl vegna fasteignakaupa gefin út á sama tíma. Ekki yrði því unnt að líta svo á, samkvæmt frumvarpinu, að t.d. tveimur árum eftir að afsal vegna fasteignakaupa var gefið út sé lagt inn til þinglýsingar nýútgefið skuldabréf og farið fram á niðurfellingu stimpilgjalds þar sem það sé vegna umræddra kaupa sem áttu sér stað fyrir tveimur árum. Skilyrði frumvarpsins er að hið stimpilfrjálsa skjal sé gefið út til fjármögnunar tiltekinna fasteignakaupa sem eiga sér stað á sama tíma og hið stimpilfrjálsa skjal er gefið út, þ.e. að beint samhengi sé milli þessara skjala. Að öðrum kosti væri opnað fyrir það að lántaka vegna breytinga og endurbóta á fasteignum væri undanþegin stimpilgjaldi.
Við byggingu fasteigna er í upphafi oft tekið svokallað framkvæmdalán sem tryggt er með veði í lóð fasteignar. Þegar viðkomandi fasteign er orðin fokheld er síðan hægt að þinglýsa íbúðarláni á hana. Séu skilyrði frumvarpsins að öðru leyti uppfyllt væri unnt að fara fram á niðurfellingu stimpilgjalds vegna framkvæmdaláns og síðar íbúðarláns að því gefnu að samanlögð lánsfjárhæð skjalanna sé ekki hærri en nemur verðmæti viðkomandi fasteignar, sbr. það sem áður hefur komið fram varðandi skilyrðið um að niðurfelling stimpilgjalds geti aldrei tekið til hærri fjárhæðar en nemur kaupverði fasteignarinnar. Eftir sem áður er litið svo á að beint samband þurfi að vera á milli útgáfu viðkomandi lánsskjals og byggingar fasteignarinnar, þ.e. skjalið sé gefið út til fjármögnunar byggingar íbúðarhúsnæðis til eigin nota.
Sé beiðandi niðurfellingar ósáttur við ákvörðun sýslumanns, banka eða sparisjóðs, um töku stimpilgjalds, getur hann, í samræmi við 13. gr. laganna, skotið þeirri ákvörðun undir úrskurð fjármálaráðuneytisins innan tveggja mánaða frá ákvörðun. Ef hlutaðeigandi vill eigi heldur una úrskurði ráðuneytisins getur hann lagt málið fyrir dómstóla.
Í 37. gr. laganna kemur fram að brot á lögunum varði sektum og að sömu refsingu skulu sá sæta sem gefur rangar skýrslur um atriði er máli skipta við ákvörðun stimpilgjalds o.fl. Er í frumvarpinu vísað í þessa grein varðandi viðurlög.
Með frumvarpinu er lagt til að ráðherra geti í reglugerð kveðið nánar á um útfærslur varðandi þá niðurfellingu stimpilgjalds sem greinin kveður á um.
Við samningu frumvarpsins var horft til þess hvernig aðrar þjóðir hafa útfært niðurfellingu stimpilgjalda vegna lána til kaupa á fyrstu fasteign. Er slík ákvæði að finna í löggjöf Finnlands og Írlands, sbr. eftirfarandi:
Í Finnlandi eru einstaklingar sem fjárfesta í sinni fyrstu fasteign undanþegnir stimpilgjaldi ef ákveðnum skilyrðum er fullnægt. Gert er skilyrði að kaupandi eignist minnst 50% í fasteigninni og hún skuli vera heimili kaupanda næstu tvö ár frá kaupum. Kaupandi verður að vera að minnsta kosti 18 ára en þó ekki eldri en 40 ára við undirritun kaupsamnings og séu afsalshafar fleiri en einn gildir undanþágan einungis í hlutfalli við eignarhlut hvers og eins. Skattstjóri gefur út staðfestingu þess efnis að aðili sé undanþeginn stimpilskyldu sem byggist á skattskýrslu viðkomandi kaupanda.
Á Írlandi eru einstaklingar sem kaupa sína fyrstu fasteign undanþegnir stimpilgjaldi að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Kaupandi má ekki hafa áður keypt fasteign, einn eða með öðrum, hlut í fasteign á Írlandi eða erlendis. Keypt fasteign verður að vera heimili kaupanda a.m.k. næstu tvö ár eftir kaup. Skilyrði er að allt kaupfé verður að koma frá kaupanda, þ.m.t. lánsfé. Eru þó undanþegnir þeir fjármunir sem koma til þegar foreldrar hjálpa börnum sínum við kaup eða þegar önnur skyldmenni eða vinir hjálpa með uppfylltum ákveðnum skilyrðum sem sett eru í lögum. Enn fremur má fasteignin ekki vera stærri en 125 fm.
Á undanförnum árum hafa tekjur ríkissjóðs af stimpilgjaldi verið óvenjumiklar, einkum vegna mikilla umsvifa á fasteignamarkaði. Hæst fór innheimtan á árinu 2005, þegar skil stimpilgjalds í ríkissjóð námu liðlega 9 milljörðum kr. Samkvæmt upplýsingum frá Fjársýslu ríkisins nam innheimta á stimpilgjaldi 6,2 milljörðum kr. á árinu 2007. Þar af nemur innheimta stimpilgjalds af lánum sem tekin voru vegna fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði um 600 millj. kr., lauslega áætlað. Fyrir liggur að umsvif á fasteignamarkaði hafa dregist verulega saman á undanförnum mánuðum. Það þýðir að áætlað tekjutap ríkissjóðs af stimpilfrelsi skuldabréfa og tryggingarbréfa vegna kaupa á fyrstu fasteign verður væntanlega umtalsvert minna en innheimt var af þeim stofni á árinu 2007. Við eðlilegar markaðsaðstæður má ætla miðað við innheimtuna undangengin ár að sú fjárhæð geti numið allt að 500 millj. kr. á ársgrundvelli.
Lagt er til að gildistaka laganna verði 1. júlí 2008. Eins og áður segir þarf að framkvæma ákveðnar kerfisbreytingar til að opna fyrir aðgengi sýslumanna að Landskrá fasteigna í tengslum við sönnun á því að um fyrstu fasteignakaup sé að ræða.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á lögum nr. 36/1978, um stimpilgjald, með síðari breytingum.
Seldar fasteignir árið 2007 voru um 13.000 talsins samkvæmt Fasteignamati ríkisins. Erfitt er að ætla hversu stór hluti af þeim fasteignum voru keyptar sem fyrsta fasteign enda getur það verið talsvert breytilegt milli ára. Fasteignamat ríkisins telur þó að ætla megi að í kringum 25% keyptra fasteigna séu fyrstu kaup einstaklinga.
Á undanförnum árum hafa tekjur ríkissjóðs af stimpilgjaldi verið óvenju miklar, einkum vegna mikilla umsvifa á fasteignamarkaði. Hæst fór innheimtan á árinu 2005, þegar skil stimpilgjalds í ríkissjóð námu liðlega 9 milljörðum króna. Samkvæmt bráðabirgðatölum frá Fjársýslu ríkisins nam innheimta á stimpilgjaldi 6,2 milljörðum króna á árinu 2007. Þar af nemur innheimta stimpilgjalds af lánum sem tekin voru vegna fyrstu kaupa á íbúðarhúsnæði um 600 m.kr., lauslega áætlað. Fyrir liggur að umsvif á fasteignamarkaði hafa dregist verulega saman á undanförnum mánuðum. Það þýðir að áætlað tekjutap ríkissjóðs af niðurfellingu stimpilgjalda á skuldabréf og tryggingabréf vegna kaupa á fyrstu fasteign verður væntanlega talsvert minna en innheimt var af þeim stofni á árinu 2007. Við eðlilegar markaðsástæður má ætla að sú fjárhæð geti numið allt að 500 m.kr. á ársgrundvelli.
Sýslumenn hafa það hlutverk, samkvæmt lögum um stimpilgjald, að fylgjast með því að stimpilgjald sé rétt ákvarðað af þeim skjölum sem þeim berast til þinglýsingar, þ.m.t. hvort þau uppfylli skilyrði þess að vera stimpilfrjáls í skilningi laganna. Samkvæmt frumvarpinu munu sýslumenn að mestu fara með þá niðurfellingu stimpilgjalds sem frumvarpið kveður á um og er það í samræmi við núgildandi framkvæmd. Sú ráðstöfun er því ekki talin hafa teljandi áhrif á útgjöld ríkissjóðs, né aðrir þættir frumvarpsins.
