Ferill 383. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Microsoft Word.
Þingskjal 519 — 383. mál.
Frumvarp til laga
um fasteignalán til neytenda.
(Lagt fyrir Alþingi á 145. löggjafarþingi 2015–2016.)
I. KAFLI
Almenn ákvæði.
1. gr.
Markmið.
2. gr.
Gildissvið.
3. gr.
Undanþágur.
1. Sem vinnuveitandi veitir starfsmönnum sínum sem lið í aukastarfsemi, þar sem slíkt lán er boðið vaxtalaust eða með árlegri hlutfallstölu kostnaðar sem er lægri en markaðsvextir sem að jafnaði standa almenningi til boða.
2. Í formi yfirdráttarheimildar sem endurgreiða þarf innan eins mánaðar.
3. Sem gerðir eru vegna dómsáttar skv. XV. kafla laga um meðferð einkamála eða sáttar fyrir yfirvöldum.
4. Sem falla ekki undir a-lið 4. tölul. 4. gr. og fela í sér frestun á endurgreiðslu skuldar án viðbótarkostnaðar.
5. Sem veitt eru takmörkuðum fjölda aðila samkvæmt lögum með almannahagsmuni í huga, án vaxta eða með lægri vöxtum en markaðsvöxtum eða með öðrum hagstæðari skilmálum en almennt gilda á markaði og með vöxtum sem eru ekki hærri en markaðsvextir.
4. gr.
Skilgreiningar.
1. Aðildarríki: Ríki sem er aðili að samningnum um Evrópska efnahagssvæðið, aðili að stofnsamningi Fríverslunarsamtaka Evrópu eða Færeyjar.
2. Árleg hlutfallstala kostnaðar: Heildarlántökukostnaður, lýst sem árlegum hundraðshluta af heildarfjárhæð láns þess sem veitt er og reiknaður út í samræmi við ákvæði 18. gr.
3. Brúarlán: Tímabundið lán án skilgreinds lánstíma eða til skemmri tíma en tólf mánaða sem neytandi tekur á meðan hann lýkur fjármögnun vegna fasteignar.
4. Fasteignalán: Lán sem er:
a. tryggt með veði eða annars konar tryggingu í íbúðarhúsnæði eða tryggt með réttindum sem tengjast íbúðarhúsnæði, eða
b. er veitt í þeim tilgangi að kaupa eða viðhalda eignarrétti á fasteign.
5. Gistiríki: Aðildarríki sem ekki er heimaríki þar sem lánveitandi eða lánamiðlari er með útibú eða veitir þjónustu.
6. Greiðslumat: Útreikningur á greiðslugetu neytanda sem m.a. byggist á opinberum neysluviðmiðum.
7. Heildarfjárhæð láns: Hámarksfjárhæð sem er heimilt að nýta samkvæmt samningi um fasteignalán.
8. Heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða: Samanlögð heildarfjárhæð láns og heildarlántökukostnaður neytanda.
9. Heildarlántökukostnaður neytanda: Allur kostnaður, þ.m.t. vextir, verðbætur, þóknun, skattar, kostnaður við mat á eign þar sem slíkt mat er nauðsynlegt til þess að hljóta lán og önnur gjöld sem neytandi þarf að greiða í tengslum við samning um fasteignalán og lánveitanda er kunnugt um við samningsgerð, að frátöldum þinglýsingarkostnaði. Kostnaður vegna viðbótarþjónustu í tengslum við samninginn, einkum vátryggingariðgjöld, er einnig tekinn með í útreikninginn ef skylda er að gera viðbótarþjónustusamning til að lánið fáist eða til að fá það með auglýstum skilmálum og kjörum.
10. Heimaríki: Aðildarríki þar sem höfuðstöðvar lánveitanda eða lánamiðlara eru og skráning þeirra fór fram.
11. Lán: Samningur þar sem lánveitandi veitir eða lofar að veita neytanda lán, greiðslufrest eða sambærilega fjárhagslega fyrirgreiðslu.
12. Lán tengd erlendum gjaldmiðlum: Lán sem er:
a. tilgreint í eða bundið öðrum gjaldmiðli en tekjur neytanda og eignir, sem hann ætlar til endurgreiðslu lánsins, eða
b. tilgreint í eða bundið öðrum gjaldmiðli en gjaldmiðli þess aðildarríkis sem lántaki er búsettur í.
13. Lánamiðlari: Einstaklingur eða lögaðili sem starfar ekki sem lánveitandi og í atvinnuskyni gegn fjárhagslegum ávinningi kynnir eða býður neytendum fasteignalán, aðstoðar neytendur með því að taka að sér undirbúningsvinnu vegna samnings um fasteignalán eða gerir samning um fasteignalán við neytanda fyrir hönd lánveitanda. Lánamiðlari getur verið samningsbundinn og komið fram fyrir hönd og á ábyrgð eins lánveitanda, einnar samstæðu lánveitenda eða nokkurra lánveitenda eða samstæðu þeirra sem ekki mynda meiri hluta á markaði.
14. Lánaráðgjöf: Veiting einstaklingsbundinnar ráðgjafar til neytanda, um einn eða fleiri samninga um fasteignalán, sem er aðskilin frá lánveitingu og lánamiðlun skv. 13. tölul.
15. Lánastofnun: Fjármálafyrirtæki með starfsleyfi skv. 1.–3. tölul. 1. mgr. 4. gr. laga um fjármálafyrirtæki, nr. 161/2002.
16. Lánshæfismat: Mat lánveitanda á lánshæfi neytanda byggt á upplýsingum sem eru til þess fallnar að veita áreiðanlegar vísbendingar um líkindi þess hvort hann geti efnt samning um fasteignalán. Lánshæfismat skal byggt á viðskiptasögu aðila á milli eða upplýsingum úr gagnagrunnum um fjárhagsmálefni og lánstraust. Lánshæfismat felur ekki í sér greiðslumat nema slíkt sé áskilið sérstaklega.
17. Lánveitandi: Lögaðili sem veitir eða lofar að veita fasteignalán í atvinnuskyni.
18. Neytandi: Einstaklingur sem á lánaviðskipti sem lög þessi ná til, enda séu þau ekki gerð í atvinnuskyni af hans hálfu.
19. Starfsmenn: Einstaklingar sem:
a. vinna fyrir lánveitanda eða lánamiðlara og sinna með beinum hætti þeim verkefnum sem falla undir gildissvið laga þessara eða hafa samskipti við neytendur í störfum sínum sem falla undir gildissvið þessara laga, eða
b. stýra eða hafa umsjón með öðrum starfsmönnum lánveitanda eða lánamiðlara.
20. Útlánsvextir: Vextir, tilgreindir sem fast eða breytilegt hlutfall, sem á ársgrundvelli eru lagðir á lánsfjárhæð.
21. Varanlegur miðill: Tæki sem gerir neytanda kleift að geyma upplýsingar, sem beint er til hans, óbreyttar þannig að hann geti afritað þær og flett upp í þeim í hæfilegan tíma.
22. Veðsetningarhlutfall: Hlutfall heildarveðsetningar fasteignar af virði hennar, lýst sem hundraðshluta og reiknað út í samræmi við ákvæði 25.–26. gr.
II. KAFLI
Kröfur til lánveitenda og lánamiðlara.
5. gr.
Góðir viðskiptahættir.
Lánveiting, lánamiðlun og veiting lánaráðgjafar skal byggjast á upplýsingum um aðstæður neytanda og tekið skal tillit til óska sem neytandi kemur sérstaklega á framfæri. Jafnframt skal byggt á eðlilegum forsendum varðandi hugsanlegar breytingar á aðstæðum neytanda á lánstímanum.
6. gr.
Starfskjör.
Lánveitendur skulu setja stefnu um starfskjör starfsmanna sem framkvæma lánshæfis- og greiðslumat sem tekur mið af stærð þeirra, innra skipulagi, eðli og umfangi starfsemi, margbreytileika hennar og fullnægir eftirtöldum kröfum:
1. Samræmist og stuðlar að traustri og skilvirkri áhættustýringu og hvetur ekki til áhættusækni umfram áhættuþol lánveitanda,
2. samræmist viðskiptastefnu, markmiðum, gildum og langtímahagsmunum lánveitanda og felur í sér ráðstafanir til að komast hjá hagsmunaárekstrum, einkum með því að kveða á um að starfskjör séu ekki háð fjölda eða hlutfalli samþykktra lánsumsókna.
7. gr.
Skylda til að veita neytendum upplýsingar án endurgjalds.
8. gr.
Skrá yfir veðhæfar fasteignir.
9. gr.
Þekkingar- og hæfniskröfur fyrir starfsmenn.
Þegar viðbótarþjónusta er veitt samhliða láni skulu starfsmenn skv. 1. mgr. jafnframt hafa fullnægjandi þekkingu og hæfni varðandi hana.
Ráðherra setur reglugerð um lágmarkskröfur um þekkingu og hæfni starfsmanna skv. 1. mgr.
10. gr.
Úrskurðar- og réttarúrræði.
Neytendur geta skotið ágreiningi um fjárhagslegar kröfur og einkaréttarlega hagsmuni tengda fasteignalánum til úrskurðarnefndar um viðskipti við fjármálafyrirtæki.
Lánveitendum og lánamiðlurum er skylt að eiga aðild að úrskurðarnefndinni og skulu þeir lánveitendur og lánamiðlarar sem eiga aðild að málum standa undir kostnaði nefndarinnar vegna þeirra.
Nefndin kveður upp rökstudda úrskurði og verður þeim ekki skotið til stjórnvalda en heimilt er aðilum máls að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjubundnum hætti.
III. KAFLI
Upplýsingar áður en samningur um fasteignalán er gerður.
11. gr.
Auglýsingar og markaðssetning.
Í öllum auglýsingum og kynningarefni um fasteignalán þar sem fram koma upplýsingar um vexti eða kostnað af láni skulu vera staðlaðar upplýsingar í samræmi við þessa grein.
Veita skal upplýsingar um eftirfarandi atriði á skilmerkilegan, hnitmiðaðan og áberandi hátt, auk skýringardæma, allt eftir því sem við á:
1. Nafn lánveitanda eða lánamiðlara.
2. Að samningur um fasteignalán verði tryggður með veði eða annarri sambærilegri tryggingu í íbúðarhúsnæði.
3. Útlánsvexti, fasta eða breytilega eða hvort tveggja, ásamt nákvæmri lýsingu á öllum kostnaði sem er innifalinn í heildarlántökukostnaði neytanda.
4. Heildarfjárhæð láns sem unnt er að veita miðað við gefnar forsendur og lánshlutfall.
5. Árlega hlutfallstölu kostnaðar, tilgreinda a.m.k. með jafn áberandi hætti og útlánsvextir.
6. Lánstíma.
7. Fjárhæð afborgana.
8. Heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða.
9. Fjölda afborgana.
10. Viðvörun um að breytingar á vöxtum, gengi erlendra gjaldmiðla eða vísitölu geti haft áhrif á heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða.
Ef skylt er að gera samning um viðbótarþjónustu í tengslum við samning um fasteignalán, einkum vátryggingar, til að lán verði veitt eða það veitt með auglýstum skilmálum og skilyrðum og ekki er unnt að ákvarða kostnað við þá þjónustu fyrir fram skal tilgreina, á skýran og áberandi hátt, þá skyldu að gera samning um viðbótarþjónustu ásamt upplýsingum um árlega hlutfallstölu kostnaðar.
Ráðherra setur í reglugerð nánari leiðbeiningar um skýringardæmi skv. 3. mgr.
12. gr.
Almennar upplýsingar um lánaframboð.
Í almennum upplýsingum skal eftirfarandi koma fram:
1. Nafn, kennitala og heimilisfang útgefanda upplýsinga.
2. Í hvaða tilgangi nýta má lán.
3. Tegundir trygginga og hvort trygging geti verið í öðru aðildarríki.
4. Mögulegur lánstími.
5. Tegundir útlánsvaxta þar sem tilgreint er hvort vextir eru fastir eða breytilegir, eða hvort tveggja, ásamt stuttri lýsingu á einkennum fastra og breytilegra vaxta og þýðingu þeirra fyrir neytanda.
6. Stutt lýsing á einkennum verðtryggðra lána, þegar við á, ásamt skýringardæmi um það hvaða þýðingu það hefur fyrir neytanda þegar lán er verðtryggt.
7. Viðkomandi erlendur gjaldmiðill eða erlendir gjaldmiðlar, þegar við á, ásamt skýringardæmi um það hvaða þýðingu það hefur fyrir neytanda þegar lán tengist erlendum gjaldmiðlum.
8. Skýringardæmi um heildarfjárhæð láns, veðsetningarhlutfall, heildarlántökukostnað neytanda, heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða og árlega hlutfallstölu kostnaðar.
9. Annar hugsanlegur kostnaður sem ekki er tekinn með í útreikning heildarlántökukostnaðar neytanda en honum ber að greiða í tengslum við lánið.
10. Þeir kostir sem í boði eru við endurgreiðslu lánsins til lánveitanda, þ.m.t. fjöldi, tíðni og fjárhæð reglulegra endurgreiðslna.
11. Skýr og hnitmiðuð yfirlýsing, ef við á, um að þótt farið sé að skilmálum og skilyrðum samnings um fasteignalán sé ekki tryggt að heildarfjárhæð láns verði endurgreidd á lánstíma.
12. Hvaða skilmálar gilda um greiðslu fyrir gjalddaga.
13. Hvort meta þurfi viðkomandi fasteign og, eftir atvikum, hver beri ábyrgð á að tryggja að matið sé framkvæmt og hvort neytandi megi búast við einhverjum kostnaði í tengslum við það.
14. Viðbótarþjónusta sem neytandi er skuldbundinn til að kaupa til þess að geta fengið lánið eða til þess að geta fengið það með auglýstum skilmálum og skilyrðum og, eftir atvikum, nánari útlistun á því að viðbótarþjónustuna megi kaupa af öðrum aðila en lánveitanda.
15. Almenn viðvörun um hugsanlegar afleiðingar þess ef ekki er staðið við skuldbindingar samkvæmt samningi.
Lánveitandi skal tilgreina skilmerkilega að heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða, heildarlántökukostnaður og árleg hlutfallstala kostnaðar geti breyst ef fasteignalán er með breytilegum forsendum og það geti leitt til aukins kostnaðar fyrir neytanda.
Lánveitandi skal á vef sínum hafa lánareiknivél þar sem neytandi getur sett inn mismunandi forsendur og borið saman árlegar hlutfallstölur kostnaðar, fjárhæð reglulegra endurgreiðslna, niðurgreiðslutöflur og heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða samkvæmt lánaframboði lánveitanda.
13. gr.
Upplýsingar um tiltekna samninga um fasteignalán og bindandi tilboð.
Lánveitandi eða lánamiðlari skal afhenda neytanda niðurgreiðslutöflu fyrir fasteignalán sé um að ræða lán með föstum vöxtum allan lánstímann eða lán þar sem afborgunum af höfuðstól er frestað í upphafi lánstímans. Lánveitandi eða lánamiðlari skal bjóða neytanda að fá afhenta niðurgreiðslutöflu vegna annarra fasteignalána en greinir í 1. málsl. Neytandi getur óskað eftir að fá niðurgreiðslutöflu verðtryggðs fasteignaláns á föstu verðlagi.
Upplýsingar skv. 1.–2. mgr. skal afhenda neytanda án óhæfilegrar tafar eftir að hann hefur veitt nauðsynlegar upplýsingar í samræmi við 24. gr. og með góðum fyrirvara áður en neytandi er bundinn af samningi eða tilboði.
Upplýsingar sem lánveitandi eða lánamiðlari getur veitt neytanda eða ber að veita neytanda samkvæmt lögum þessum og ekki er gert ráð fyrir á eyðublaði sem birt er í reglugerð skv. 1. mgr. skulu veittar í sérstöku skjali sem getur fylgt með eyðublaðinu.
Þegar lánveitandi gerir neytanda bindandi tilboð um fasteignalán skal hann gera það á pappír eða öðrum varanlegum miðli og bjóða neytanda að fá afhent drög að samningi um fasteignalán.
Veita skal upplýsingar skv. 1.–2. mgr. samhliða bindandi tilboði skv. 5. mgr. ef:
1. það hefur ekki verið gert á fyrri stigum, eða
2. veittar upplýsingar eru ekki lengur lýsandi fyrir tilboðið.
Lánveitandi eða lánamiðlari telst hafa uppfyllt kröfur um upplýsingar skv. 5.–8. gr. laga um fjarsölu á fjármálaþjónustu, nr. 33/2005, með veitingu upplýsinga á eyðublaði skv. 1. mgr. Ef hann veitir upplýsingarnar áður en samningur er gerður telst hann jafnframt hafa uppfyllt kröfur 1. mgr. 10. gr. þeirra laga.
Ef um er að ræða samskipti í síma, skv. 9. gr. laga um fjarsölu á fjármálaþjónustu, nr. 33/2005, skal lýsing á helstu einkennum fjármálaþjónustu, sem ber að veita skv. 2. tölul. 2. mgr. 9. gr. þeirra laga, a.m.k. fela í sér þá þætti sem fram koma í 3.–6. lið A-hluta eyðublaðsins sem birt er í reglugerð skv. 1. mgr.
14. gr.
Almennar upplýsingar um þróun verðlags, vaxta og gengi erlendra gjaldmiðla.
1. Sögulega þróun verðlags og áhrif þróunar verðlags á höfuðstól og greiðslubyrði ef lán er verðtryggt.
2. Sögulega þróun breytilegra vaxta á fasteignalánum og áhrif breytinga á vöxtum á greiðslubyrði ef lán er með breytilegum vöxtum.
3. Sögulega gengisþróun viðkomandi gjaldmiðla og áhrif gengisþróunar á höfuðstól og greiðslubyrði ef lán er tengt erlendum gjaldmiðlum.
4. Þróun verðlags og ráðstöfunartekna síðustu 10 ár.
Lánveitandi eða lánamiðlari skal byggja upplýsingagjöf sína skv. 1. mgr. á almennum upplýsingum og dæmum sem Neytendastofa birtir opinberlega á vef sínum. Seðlabanki Íslands skal sjá Neytendastofu fyrir tölulegum upplýsingum samkvæmt þessari grein en ákvörðun um framsetningu er í höndum Neytendastofu.
15. gr.
Upplýsingar um lánamiðlara.
1. Nafn, kennitölu og heimilisfang.
2. Skrá skv. 1. mgr. 47. gr., skráningarnúmer sitt og hvernig hægt sé að sannreyna skráninguna.
3. Hvort hann sé samningsbundinn eða vinni eingöngu fyrir einn lánveitanda eða fleiri. Þegar lánamiðlari er samningsbundinn eða vinnur eingöngu fyrir einn eða fleiri lánveitendur skal hann gefa upp nafn þeirra lánveitenda sem hann starfar fyrir. Lánamiðlari getur upplýst að hann sé óháður ef hann uppfyllir skilyrði skv. 31. gr.
4. Hvort hann veiti lánaráðgjöf, sbr. 14. tölul. 4. gr.
5. Gjald, ef við á, sem neytanda ber að greiða lánamiðlara fyrir þjónustu hans eða, ef ekki er hægt að gefa upp endanlegt gjald, upplýsingar um hvernig gjaldið ákvarðast.
6. Málsmeðferðarreglur sem gera neytanda eða öðrum hagsmunaaðilum kleift að skrá kvartanir hjá lánamiðlara og, eftir atvikum, upplýsingar um úrskurðar- og réttarúrræði til að leysa ágreining utan dómstóla.
7. Umboðslaun eða annars konar umbun, ef við á, sem lánveitandi eða þriðju aðilar greiða lánamiðlara fyrir þjónustu í tengslum við samning um fasteignalán. Ef fjárhæðin er ekki þekkt þegar upplýsingarnar eru birtar skal lánamiðlari tilkynna neytanda að fjárhæðin muni koma fram á eyðublaði skv. 1. mgr. 13. gr.
Lánamiðlarar sem ekki eru samningsbundnir skulu, að beiðni neytanda, veita upplýsingar um umboðslaun sem þeir þiggja frá hverjum og einum lánveitanda. Neytandi skal upplýstur um að hann eigi rétt á slíkum upplýsingum.
Þegar lánamiðlari tekur þóknun af neytanda og þiggur auk þess umboðslaun frá lánveitanda eða þriðja aðila ber honum að skýra fyrir neytanda hvort og að hversu miklu leyti umboðslaunin komi til frádráttar þóknun hans.
Lánamiðlari skal tilkynna lánveitanda um þóknun sem neytandi greiðir lánamiðlara fyrir þjónustu hans svo að lánveitandi geti tekið tillit til hennar við útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar.
16. gr.
Skylda til að útskýra samninga.
Útskýringar skv. 1. mgr. skulu einkum taka til:
1. Þeirra upplýsinga sem veita skal áður en samningur er gerður í samræmi við 13.–15. gr.
2. Helstu einkenna samninganna.
3. Þeirra sérstöku áhrifa sem samningarnir kunna að hafa á neytanda, þ.m.t. hvaða afleiðingar vanskil kunna að hafa.
4. Hvort segja megi upp hverjum samningi um sig sérstaklega ef viðbótarþjónusta er boðin með samningi um fasteignalán og hvaða áhrif slík uppsögn hefur fyrir neytanda.
Ef fasteignalán felur í sér breytilegar forsendur skal lánveitandi eða lánamiðlari útskýra sérstaklega fyrir neytanda hvaða áhrif breytingar á vöxtum, verðlagi eða gengi hafa á fjárhæð reglulegra endurgreiðslna, fjárhæð sem neytandi skal greiða, heildarlántökukostnað og árlega hlutfallstölu kostnaðar.
IV. KAFLI
Viðbótarfjármálaþjónusta.
17. gr.
Viðbótarfjármálaþjónusta.
Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. er lánveitanda heimilt að bjóða fasteignalán þar sem neytandi hefur kost á að gera um leið samning um kaup á annarri aðgreindri fjármálaafurð eða fjármálaþjónustu.
Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. er lánveitanda heimilt að krefjast þess að neytandi taki viðeigandi vátryggingu í tengslum við samning um fasteignalán. Í slíkum tilvikum getur lánveitandi gert kröfu um vátryggingarvernd en ekki gert kröfu um tiltekinn vátryggjanda.
V. KAFLI
Árleg hlutfallstala kostnaðar.
18. gr.
Útreikningur árlegrar hlutfallstölu kostnaðar.
Við útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar skal gengið út frá því að samningur gildi umsaminn tíma og lánveitandi og neytandi standi við skuldbindingar sínar samkvæmt skilmálum samningsins.
Ef samningur um fasteignalán heimilar breytingu á vöxtum eða öðrum gjöldum sem teljast hluti árlegrar hlutfallstölu kostnaðar, en ekki er unnt að meta hverju nemi á þeim tíma þegar útreikningur er gerður, skal reikna út árlega hlutfallstölu kostnaðar miðað við þá forsendu að vextir og önnur gjöld verði óbreytt til loka lánstímans. Ef samningur um fasteignalán heimilar verðtryggingu skal útreikningur árlegrar hlutfallstölu kostnaðar miðast við ársverðbólgu samkvæmt tólf mánaða breytingu vísitölu neysluverðs og þá forsendu að ársverðbólga verði óbreytt til loka lánstímans.
Við útreikning á árlegri hlutfallstölu kostnaðar skal ákvarða heildarlántökukostnað neytanda. Ekki skulu meðtalin í útreikningi möguleg viðurlög eða sektargreiðslur vegna vanefnda.
19. gr.
Útreikningur viðbótar-árlegrar hlutfallstölu kostnaðar.
1. ef samningur um fasteignalán felur í sér breytilega vexti skal hún miðast við hámarksvexti samkvæmt ákvæðum samnings. Ef samningur kveður ekki á um hámarksvexti skal hlutfallstalan miðast við hæstu ársvexti sambærilegra lána hjá lánveitanda síðustu 15 ár, eða
2. ef samningur um fasteignalán kveður á um fasta vexti í upphafi samnings til fimm ára eða lengri tíma og í kjölfarið er samið um fasta vexti að nýju til ákveðins tímabils skal útreikningurinn aðeins taka til upphaflega fastvaxtatímabilsins og gera skal ráð fyrir að eftirstöðvar lánsins séu greiddar upp að því tímabili loknu.
Falli samningur um fasteignalán bæði undir 1. og 2. tölul. 1. mgr. skal viðbótar-árlega hlutfallstalan reiknuð út í samræmi við 2. tölul.
Neytandi getur óskað eftir að fá afhenta viðbótar-árlega hlutfallstölu kostnaðar verðtryggðs fasteignaláns miðað við fast verðlag. Viðbótar-árlega hlutfallstalan skal þá afhent á sérstöku skjali sem fylgt getur með eyðublaði skv. 1. mgr. 13. gr.
VI. KAFLI
Lánshæfis- og greiðslumat.
20. gr.
Framkvæmd lánshæfis- og greiðslumats.
Ef óskað er eftir hærri lánsheimild en áður hefur verið samþykkt skal endurnýja greiðslumat. Ekki þarf þó að endurnýja mat ef hækkun lánsheimildar nemur 1.000.000 kr. eða lægri fjárhæð.
Lánveitandi skal upplýsa neytanda um það fyrir fram ef afgreiðsla lánsumsóknar felur í sér uppflettingu í gagnagrunni um lánshæfi.
21. gr.
Greiðslumat fasteignalána sem tengjast erlendum gjaldmiðlum.
1. hefur nægilegar tekjur í þeim gjaldmiðli sem lánið tengist til að standast greiðslumat, eða
2. hefur staðist greiðslumat þar sem gert er ráð fyrir verulegum gengisbreytingum og verulegum hækkunum á vöxtum, eða
3. hefur staðist greiðslumat og leggur fram viðeigandi fjárhagslegar tryggingar sem eyða gjaldeyrisáhættu hans vegna lánsins á lánstímanum.
22. gr.
Ákvörðun um lánveitingu.
Lánveitandi skal aðeins veita fasteignalán ef hann telur líklegt að neytandi geti staðið í skilum með lánið að teknu tilliti til niðurstöðu lánshæfis- og greiðslumats.
Lánveitandi skal varðveita gögn sem lögð eru til grundvallar ákvörðun um lánveitingu út lánstímann.
Niðurstaða greiðslumats telst jákvæð ef neytandi getur staðið við greiðslu fjárskuldbindingar samkvæmt samningi um fasteignalán á þeim tíma þegar matið er framkvæmt. Niðurstaða greiðslumats felur ekki í sér ákvörðun um lánveitingu.
Lánveitandi eða lánamiðlari skal útskýra fyrir neytanda niðurstöðu greiðslumats.
Lánveitandi getur á grundvelli frekari upplýsinga frá neytanda fallist á að veita lán þrátt fyrir neikvæða niðurstöðu greiðslumats, enda sýni þær fram á að líklegt sé að neytandi geti staðið í skilum með lánið. Lánveitandi skal skjalfesta rökstuðning fyrir þessari ákvörðun, útskýra hana fyrir neytanda og varðveita gögn henni til stuðnings.
Við ákvörðun um lánveitingu skal lánveitandi taka tillit til þátta sem skipta máli við mat á framtíðarhorfum neytanda til að standa við skuldbindingar sínar samkvæmt samningi um fasteignalán.
Lánveitandi skal upplýsa neytanda um það án tafar ef lánsumsókn er hafnað. Sé synjunin byggð á sjálfvirkri gagnavinnslu þá skal það tekið fram.
Lánveitandi skal upplýsa neytanda um það ef lánsumsókn er hafnað á grundvelli upplýsinga sem fengnar voru með leit í gagnagrunni. Tilgreindar skulu niðurstöður leitarinnar og hvaða gagnagrunn um ræðir.
Lánveitanda er óheimilt að falla frá eða breyta samningi um fasteignalán á þeim grundvelli að greiðslumat hafi verið framkvæmt með röngum hætti, sé það til þess fallið að valda neytanda tjóni. Þetta á þó ekki við sé sýnt fram á að neytandi hafi vísvitandi afhent rangar upplýsingar eða látið hjá líða að afhenda viðkomandi upplýsingar.
23. gr.
Undanþágur frá almennum reglum um lánshæfis- og greiðslumat.
1. Fasteignaláns sem miðar einungis að uppgreiðslu eldra fasteignaláns eða -lána ásamt lántökukostnaði og breytingin hefur ekki í för með sér hækkun reglulegra endurgreiðslna. Hið sama á við um framlengingu fasteignaláns.
2. Fasteignaláns sem er veitt í þeim tilgangi að leysa út eigið fé neytanda og endurgreiðsla á sér stað við framtíðarsölu á íbúðarhúsnæði eða réttindum sem tengjast íbúðarhúsnæði og lánveitandi leitar aðeins eftir endurgreiðslu lánsins við ákveðinn skilgreindan atburð í lífi neytanda, t.d. þegar hann hefur náð ákveðnum aldri, tapað heilsu sinni eða látist.
3. Skilmálabreytingar fasteignaláns, þ.e. frestunar greiðslna eða breyttrar greiðsluaðferðar, sökum þess að neytandi á í greiðsluerfiðleikum.
4. Skilmálabreytingar fasteignaláns, enda leiði hún ekki til meira en 10% hækkunar á reglulegum endurgreiðslum.
5. Tímabundinnar yfirtöku erfingja á samningi um fasteignalán, í allt að tólf mánuði.
6. Brúarláns.
7. Tímabundinnar yfirtöku fasteignaláns, í allt að tólf mánuði, meðan beðið er eftir sölu eignarhluta neytanda í fasteign. Eignarhluti neytanda við sölu fasteignar skal þá nema a.m.k. jafnhárri fjárhæð og hið tímabundna yfirtekna lán að teknu tilliti til óvissu söluverðs eignarhluta.
Ekki er skylt að framkvæma lánshæfismat vegna fasteignaláns hafi slíkt mat verið gert á undangengnum þremur mánuðum að fenginni staðfestingu þess efnis frá lántaka að þær upplýsingar sem matið byggðist á hafi ekki breyst og fjárhagsstaða hans sé ekki verri en þegar matið var framkvæmt.
Ekki er skylt að framkvæma greiðslumat vegna fasteignaláns hafi slíkt mat verið gert á undangengnum tólf mánuðum að fenginni staðfestingu þess efnis frá lántaka að þær upplýsingar sem matið byggðist á hafi ekki breyst og fjárhagsstaða hans sé ekki verri en þegar matið var framkvæmt.
Ákvæði þessarar greinar eiga ekki við um fasteignalán sem tengjast erlendum gjaldmiðlum, sbr. þó 3. og 5. tölul. 1. mgr.
24. gr.
Upplýsingar vegna greiðslumats.
Lánveitandi skal tilgreina á skýran og einfaldan hátt þær upplýsingar sem lántaki þarf að veita vegna lánshæfis- og greiðslumats og þann tímafrest sem hann hefur til þess. Aðeins skal óskað eftir nauðsynlegum upplýsingum sem geta haft áhrif á matið. Lánveitandi skal upplýsa neytanda um að ekki sé mögulegt að framkvæma matið nema umbeðnar upplýsingar séu veittar.
Upplýsingar fengnar frá neytanda skulu sannreyndar eftir því sem við verður komið, svo sem með uppflettingu í opinberum gagnagrunnum. Lánveitendum er heimilt að óska frekari skýringa frá neytanda á veittum upplýsingum.
Lánveitanda er óheimilt að falla frá samningi um fasteignalán á þeim grundvelli að upplýsingar sem neytandi veitti vegna lánshæfis- eða greiðslumats hafi verið ófullnægjandi, nema ljóst sé að neytandi hafi vísvitandi veitt rangar upplýsingar eða ekki veitt viðkomandi upplýsingar.
Lánveitandi skal upplýsa neytanda sérstaklega um hugsanlegar afleiðingar þess ef neytandi vísvitandi veitir ekki viðkomandi upplýsingar eða ef hann veitir rangar upplýsingar.
VII. KAFLI
Veðsetningarhlutföll.
25. gr.
Hámark veðsetningarhlutfalls.
Hámark veðsetningarhlutfalls í reglum settum skv. 1. mgr. getur numið 60–90% og getur verið mismunandi eftir tegundum lána og hópum neytenda. Í reglum settum skv. 1. mgr. skal heimilað aukið svigrúm við veitingu fasteignaláns til fjármögnunar kaupa á fyrstu fasteign.
Lánveitanda er óheimilt að veita fasteignalán til neytanda ef það leiðir til þess að veðsetningarhlutfall viðkomandi fasteignar fer yfir hámark í reglum settum skv. 1. mgr.
26. gr.
Útreikningur veðsetningarhlutfalls.
Fjármálaeftirlitinu er heimilt að kveða nánar á um útreikning veðsetningarhlutfalls í reglum.
VIII. KAFLI
Aðgangur að gagnagrunni.
27. gr.
Aðgangur að gagnagrunni.
IX. KAFLI
Lánaráðgjöf.
28. gr.
Heimild til að veita lánaráðgjöf.
Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. er þeim aðilum sem taldir eru upp í 1.–2. tölul. 2. mgr. 45. gr. heimilt að veita lánaráðgjöf.
29. gr.
Upplýsingar sem skal veita áður en lánaráðgjöf er veitt.
Áður en lánaráðgjöf er veitt eða samningur um hana gerður skal lánveitandi eða lánamiðlari veita neytanda, á pappír eða öðrum varanlegum miðli, eftirfarandi upplýsingar:
1. Hvort lánaráðgjöfin taki aðeins til þeirra eigin lánaframboðs skv. 2. tölul. 1. mgr. 30. gr. eða almenns lánaframboðs á markaði skv. 3. tölul. 1. mgr. 30. mgr.
2. Fjárhæð þóknunar sem neytanda ber að greiða fyrir lánaráðgjöfina eða ef upphæðin er liggur ekki fyrir þegar upplýsingar eru veittar hvaða aðferð er notuð til að reikna hana.
Heimilt er að veita neytanda upplýsingar skv. 2. mgr. á sérstöku skjali sem getur fylgt með eyðublaði skv. 1. mgr. 13. gr.
30. gr.
Veiting lánaráðgjafar.
1. Lánveitandi eða lánamiðlari afla sér nauðsynlegra upplýsinga um persónulegar og fjárhagslegar aðstæður neytanda, sérstakar óskir hans og markmið svo að hægt sé að leggja til lán sem hæfir lántaka. Slíkt mat skal byggjast á upplýsingum um stöðu neytanda á þeim tíma og skal tekið tillit til eðlilegra áhættuþátta við mat á framtíðarhorfum neytanda á fyrirhuguðum lánstíma.
2. Lánveitandi eða samningsbundinn lánamiðlari skoða nægilega eigið lánaframboð þannig að hann geti mælt með láni, einu eða fleirum, sem hentar þörfum, fjárhagsstöðu og aðstæðum neytanda.
3. Ósamningsbundinn lánamiðlari kynna sér nægilega lánaframboð á markaði þannig að hann geti mælt með láni, einu eða fleirum, sem hentar þörfum, fjárhagsstöðu og aðstæðum neytanda.
4. Lánveitandi eða lánamiðlari gæta hagsmuna neytanda með því að kynna sér þarfir neytanda og aðstæður og mæla með viðeigandi láni í samræmi við 1.–3. tölul.
5. Lánveitandi eða lánamiðlari afhenda neytanda tillögur sínar á pappír eða öðrum varanlegum miðli.
Ef einhver lánstegund sem lögð er til við neytanda getur haft sérstaka áhættu í för með sér fyrir neytandann að teknu tilliti til fjárhagsstöðu hans skal lánveitandi eða lánamiðlari vara neytanda við.
31. gr.
Óháð lánaráðgjöf.
1. Þeir kynni sér nægilega lánaframboð á markaði.
2. Þeir þiggi ekki greiðslur frá lánveitanda, einum eða fleiri, vegna lánaráðgjafarinnar.
X. KAFLI
Sértækar skyldur vegna fasteignalána sem tengjast erlendum gjaldmiðlum og eru með breytilegum vöxtum.
32. gr.
Fasteignalán sem tengjast erlendum gjaldmiðlum.
Í ábendingu skv. 1. mgr. skal koma fram, eftir því sem við á:
1. Breyting á reglulegum endurgreiðslum og heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða.
2. Upplýsingar um rétt neytanda til að breyta eftirstöðvum lánsins í annan gjaldmiðil við tilteknar aðstæður.
3. Upplýsingar um tryggingar eða aðrar varnir, sbr. 3. tölul. 21. gr., sem neytandi hefur lagt fram.
Neytandi, sem stóðst greiðslumat skv. 2. tölul. 21. gr., skal eiga rétt á að breyta eftirstöðvum fasteignaláns sem tengist erlendum gjaldmiðlum í annan gjaldmiðil hafi eftirstöðvar láns eða reglulegar endurgreiðslur hækkað um 30% eða meira á síðastliðnum fimm árum. Sé ekki mælt fyrir á annan veg í samningi um fasteignalán skal miða við nýjasta skráða opinbera viðmiðunargengi Seðlabanka Íslands.
Í samningi um fasteignalán skal skilgreina eftirfarandi gjaldmiðla, einn eða fleiri, sem annan gjaldmiðil skv. 3. mgr.:
1. Þann gjaldmiðil sem neytandi fær meiri hluta tekna sinna í samkvæmt greiðslumati.
2. Gjaldmiðil þess ríkis þar sem neytandi er búsettur.
3. Gjaldmiðil þess ríkis þar sem neytandi var búsettur á þeim tíma þegar lánið var veitt.
Neytandi skal upplýstur um rétt sinn samkvæmt þessari grein í samningi um fasteignalán og á eyðublaði skv. 1. mgr. 13. gr. Á eyðublaðinu skulu vera skýringardæmi um áhrif þess ef gengi breytist verulega miðað við það gengi sem fram kemur í samningi um fasteignalán.
33. gr.
Lán með breytilegum vöxtum.
Byggist ákvörðun um breytingu á vöxtum ekki á viðmiðunargengi, vísitölum eða viðmiðunarvöxtum skal í samningi um fasteignalán greint frá skilyrðum og málsmeðferð við breytingu á vöxtum.
Lánveitandi skal varðveita upplýsingar um sögulega þróun viðkomandi vísitalna og viðmiðunarvaxta, annarra en þeirra sem ákvarðaðir eru og birtir af opinberum aðila.
34. gr.
Upplýsingar um breytingar á útlánsvöxtum.
Samningsaðilar geta þó komið sér saman um það, í samningi um fasteignalán, að veita skuli neytanda upplýsingar skv. 1. mgr. með ákveðnu millibili þegar breytingar á útlánsvöxtum eru af völdum breytinga á viðmiðunargengi, viðmiðunarvöxtum eða vísitölum og upplýst er um hið nýja viðmið opinberlega á viðeigandi hátt, það gert lántaka aðgengilegt hjá lánveitanda og neytanda tilkynnt um það ásamt fjárhæð nýrra reglulegra endurgreiðslna.
Ef breytingar á útlánsvöxtunum eru ákvarðaðar með uppboði á fjármagnsmörkuðum og þar af leiðandi ómögulegt fyrir lánveitanda að upplýsa neytanda um breytingu áður en hún tekur gildi skal lánveitandi, tímanlega fyrir uppboðið, upplýsa neytanda á pappír eða öðrum varanlegum miðli um fyrirhugaða málsmeðferð og gefa upplýsingar um með hvaða hætti hún gæti haft áhrif á útlánsvexti.
XI. KAFLI
Réttur til að falla frá samningi og að greiða fyrir gjalddaga.
35. gr.
Réttur til að falla frá samningi.
Frestur til að falla frá samningi hefst:
1. þann dag þegar samningur um fasteignalán er gerður, eða
2. þann dag þegar neytanda berast samningsskilmálar og -skilyrði samnings um fasteignalán ef sá dagur er síðar en dagurinn skv. 1. tölul.
Ef neytandi nýtir rétt sinn til að falla frá samningi skal hann:
1. tilkynna lánveitanda það fyrir þau tímamörk sem getur í 1. mgr. með sannanlegum hætti; frestur telst hafa verið virtur ef tilkynning er send áður en frestur rennur út, á pappír eða öðrum varanlegum miðli sem lánveitandi hefur aðgang að, og
2. greiða lánveitanda höfuðstól, áfallna vexti og verðbætur, ef við á, frá því að lánið var greitt út og til þess dags þegar höfuðstóll er endurgreiddur, án óþarfa tafa og eigi síðar en 30 almanaksdögum eftir að hann sendir lánveitanda tilkynningu um að hann hyggist falla frá samningi; reikna skal vexti á grundvelli útlánsvaxta sem samningur kveður á um. Falli neytandi frá samningi um fasteignalán sem tengist erlendum gjaldmiðlum skal miða við gengi viðkomandi gjaldmiðla á greiðsludegi.
Lánveitandi á ekki rétt á öðrum bótum frá neytanda sem fellur frá samningi en nemur óafturkræfum lögboðnum gjöldum sem lánveitandi hefur greitt til hins opinbera. Lánveitandi á þó rétt á að fá greiddan kostnað við skjalagerð, sem lokið er, eins og verðskrá lánveitanda gerir ráð fyrir hverju sinni.
Ef viðbótarþjónusta er veitt í tengslum við samning um fasteignalán, annaðhvort af lánveitanda sjálfum eða þriðja aðila á grundvelli samnings við lánveitanda, er neytandi ekki lengur bundinn af samningi um slíka viðbótarþjónustu nýti hann rétt sinn til að falla frá samningi samkvæmt þessari grein.
Ef neytandi á rétt á því að falla frá samningi skv. 1., 3. og 4. mgr. skal III. kafli laga nr. um fjarsölu á fjármálaþjónustu, 33/2005, ekki gilda.
36. gr.
Greiðsla fyrir gjalddaga.
Þegar um er að ræða greiðslu fyrir gjalddaga á lánveitandi rétt á sanngjörnum bótum, uppgreiðslugjaldi, sem byggist á hlutlægum grunni vegna kostnaðar sem hann hefur orðið fyrir og tengist beint greiðslu fyrir gjalddaga, að því tilskildu að greiðslan fyrir gjalddaga sé gerð á tímabili þar sem útlánsvextir eru fastir.
Uppgreiðslugjald má ekki fara yfir 0,2 % af fjárhæð endurgreiðslu fyrir hvert heilt ár sem eftir stendur af binditíma vaxta fasteignaláns, þó aldrei hærri fjárhæð en nemur kostnaði lánveitanda af endurgreiðslunni.
Uppgreiðslugjald má að hámarki vera sú vaxtafjárhæð sem neytandi hefði greitt lánveitanda á tímabilinu frá greiðslu fyrir gjalddaga og til loka lánstíma samkvæmt samningi aðila.
Ekki er heimilt að krefjast uppgreiðslugjalds:
1. Ef greiðsla hefur átt sér stað samkvæmt vátryggingarsamningi sem er ætlað að tryggja endurgreiðslu lánsins.
2. Þegar um er að ræða yfirdráttarheimild.
3. Ef lán ber breytilega vexti.
4. Ef ástæða uppgreiðslu er gjaldfelling láns sem leiðir til nauðungarsölu veðsettrar fasteignar, ráðstöfunar hennar í gjaldþrotaskiptum skuldara eða annarrar ráðstöfunar sem er liður í skuldaskilum við lánveitanda.
5. Ef uppgreiðsla nemur lægri fjárhæð en 1.000.000 kr. á ársgrundvelli.
6. Ef skemmri tími en eitt ár er milli greiðslunnar og loka lánstíma.
Í þeim tilvikum þegar heimilt er að krefjast uppgreiðslugjalds skal kveðið á um slíkt í samningi um fasteignalán. Tilgreina skal upplýsingar um hvernig uppgreiðslugjald er reiknað út og hvenær það fellur á.
Ef neytandi upplýsir lánveitanda um að hann hafi áhuga á að nýta sér rétt sinn skv. 1. mgr. skal lánveitandi án tafar veita honum, á pappír eða öðrum varanlegum miðli, nauðsynlegar upplýsingar svo að hann geti metið ákvörðunina. Þær upplýsingar skulu að lágmarki fela í sér mat á fjárhæð uppgreiðslugjalds og tilgreina með skýrum hætti þær forsendur sem byggt er á, sem skulu vera sanngjarnar og viðeigandi.
Neytendastofu er heimilt að skýra nánar í reglum hvernig reikna skuli út uppgreiðslugjald fasteignalána.
XII. KAFLI
Aðgerðir fyrir og eftir nauðungarsölu.
37. gr.
Aðgerðir áður en krafist er nauðungarsölu.
38. gr.
Eftirstöðvar í kjölfar nauðungarsölu á fasteign.
Lánveitandi skal tilkynna neytanda, á pappír eða öðrum varanlegum miðli, um niðurstöðu uppgjörs á nauðungarsölunni þegar úthlutun á söluverði eða verðmat fasteignar skv. 57. gr. laga um nauðungarsölu liggur fyrir. Í tilkynningunni skal neytandi upplýstur um að hann geti óskað eftir samkomulagi um greiðslur eftirstöðva skv. 1. mgr.
XIII. KAFLI
Lánveitendur.
39. gr.
Rekstrarform og höfuðstöðvar.
Lánveitandi sem fengið hefur skráningu skv. 1. mgr. 41. gr., sbr. 43. gr., skal hafa höfuðstöðvar sínar hér á landi.
40. gr.
Skrá yfir lánveitendur.
Neytendur skulu hafa aðgang að skrá Fjármálaeftirlitsins yfir lánveitendur.
41. gr.
Skráning lánveitenda.
Eftirfarandi aðilum er heimilt að veita lán samkvæmt lögum þessum án undangenginnar skráningar skv. 1. mgr.:
1. Lánastofnunum.
2. Íbúðalánasjóði.
3. Lífeyrissjóðum.
4. Vátryggingafélögum.
42. gr.
Umsókn og skilyrði skráningar.
1. Lánveitandi sé hæfur til að starfa í samræmi við ákvæði laga þessara og starfsmenn hans fullnægi kröfum um þekkingu og hæfni skv. 9. gr.
2. Stjórnarmenn og framkvæmdastjóri hans séu lögráða og hafi óflekkað mannorð. Þeir mega ekki á síðustu fimm árum hafa verið úrskurðaðir gjaldþrota. Þeir mega ekki í tengslum við atvinnurekstur hafa hlotið dóm á síðustu 10 árum fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum, samkeppnislögum, lögum um hlutafélög, lögum um einkahlutafélög, lögum um bókhald, lögum um ársreikninga, lögum um gjaldþrotaskipti o.fl. og ákvæðum laga um staðgreiðslu opinberra gjalda, lögum um gjaldeyrismál, svo og sérlögum sem gilda um aðila sem lúta opinberu eftirliti með fjármálastarfsemi.
3. Eignarhald hans torveldi ekki eftirlit, sé líklegt til að koma í veg fyrir að hann fylgi ákvæðum laga þessara eða leiði til peningaþvættis eða fjármögnunar hryðjuverka, eða geti aukið líkur á slíku athæfi.
4. Lánveitandi sé fjárhagslega heilbrigður með tilliti til þeirrar starfsemi sem hann hyggst stunda samkvæmt lögum þessum.
Fjármálaeftirlitið setur nánari viðmið um þær upplýsingar sem greina þarf í umsókn, svo og nauðsynleg fylgigögn, til þess að umsókn teljist fullnægjandi.
43. gr.
Tilkynning um skráningu eða synjun skráningar.
Ákvörðun Fjármálaeftirlitsins um skráningu eða synjun skráningar skal tilkynnt umsækjanda eigi síðar en þremur mánuðum eftir að fullbúin umsókn barst.
44. gr.
Afturköllun skráningar lánveitanda.
1. Lánveitandi óskar sjálfur eftir því.
2. Hann hefur ekki stundað lánveitingar samkvæmt lögum þessum undanfarna tólf mánuði.
3. Skráningar hefur verið aflað á grundvelli rangra upplýsinga eða á annan óeðlilegan hátt.
4. Hann uppfyllir ekki lengur skilyrði fyrir skráningu.
5. Starfsemi hans fellur undir annað ákvæði í landslögum sem kveður á um afturköllun leyfis.
6. Hann brýtur að öðru leyti alvarlega eða ítrekað gegn lögum þessum eða reglum settum samkvæmt þeim.
Áður en til afturköllunar skv. 2.–6. tölul. 1. mgr. kemur skal lánveitanda veittur hæfilegur frestur til úrbóta sé unnt að koma úrbótum við að mati Fjármálaeftirlitsins.
Taki Fjármálaeftirlitið ákvörðun um að afturkalla skráningu lánveitanda skal hlutaðeigandi lánveitandi fjarlægður af skránni án tafar.
XIV. KAFLI
Lánamiðlarar.
45. gr.
Skráning lánamiðlara.
Eftirfarandi aðilum er heimilt að stunda lánamiðlun án skráningar skv. 1. mgr.:
1. Lögmönnum og endurskoðendum þegar lánamiðlun er veitt í einstökum tilvikum samhliða annarri sérfræðiþjónustu sem fellur undir siðareglur starfsstéttar þeirra, svo sem aðstoð vegna greiðslustöðvunar í skilningi laga um gjaldþrotaskipti.
2. Umsjónarmönnum nauðasamningsumleitana og skiptastjórum samkvæmt lögum um gjaldþrotaskipti, embætti umboðsmanns skuldara þegar veitt er alhliða ráðgjöf samkvæmt lögum um umboðsmann skuldara og umsjónarmönnum greiðsluaðlögunar samkvæmt lögum um greiðsluaðlögun einstaklinga.
3. Lánastofnunum.
46. gr.
Skilyrði fyrir skráningu.
1. Einstaklingur sem starfar sem lánamiðlari í eigin nafni eða starfsfólk og stjórn lánamiðlara sem starfar sem lögaðili uppfylli skilyrði 9. gr.
2. Lánamiðlari hafi fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu, eða aðra sambærilega tryggingu, sem nær yfir það svæði sem hann býður þjónustu á.
3. Einstaklingur sem starfar sem lánamiðlari í eigin nafni eða stjórnarmenn lánamiðlara sem starfar sem lögaðili séu lögráða, hafi óflekkað mannorð og hafi ekki á síðustu fimm árum verið úrskurðaðir gjaldþrota. Þeir mega ekki í tengslum við atvinnurekstur hafa hlotið dóm á síðustu tíu árum fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum, samkeppnislögum, lögum um hlutafélög, lögum um einkahlutafélög, lögum um bókhald, lögum um ársreikninga, lögum um gjaldþrotaskipti o.fl. og ákvæðum laga um staðgreiðslu opinberra gjalda, lögum um gjaldeyrismál svo og sérlögum sem gilda um aðila sem lúta opinberu eftirliti með fjármálastarfsemi.
Ráðherra getur í reglugerð ákveðið lágmarksfjárhæð starfsábyrgðartryggingar lánamiðlara skv. 2. tölul. 1. mgr.
47. gr.
Birting skrár yfir lánamiðlara.
Í skránni skal tilgreina a.m.k. eftirfarandi upplýsingar:
a. nöfn stjórnenda sem bera ábyrgð á starfsemi lánamiðlarans,
b. hvort lánamiðlari sé samningsbundinn, sbr. 13. tölul. 4. gr., og
c. nafn og heimilisfang þess lánveitanda sem lánamiðlarinn kemur fram fyrir hönd ef lánamiðlari er skráður á ábyrgð lánveitanda skv. 49. gr.
Lánamiðlari sem er lögaðili og hefur skráða skrifstofu hér á landi skal hafa höfuðstöðvar sínar hér á landi.
Lánamiðlari sem starfar í eigin nafni eða hefur ekki skráða skrifstofu hér á landi og stundar meginstarfsemi sína hérlendis skal hafa höfuðstöðvar sínar hér á landi.
48. gr.
Takmarkanir á heimildum lánamiðlara til að krefjast greiðslu.
49. gr.
Lánamiðlarar sem aðeins eru samningsbundnir einum lánveitanda.
Lánveitandi skal tryggja að allir samningsbundnir lánamiðlarar sem hann óskar skráningar á skv. 1. mgr. uppfylli skilyrði 1. mgr. 46. gr.
Lánveitandi skal hafa eftirlit með starfsemi samningsbundinna lánamiðlara sem aðeins miðla lánum fyrir hann til að tryggja að þeir fari að lögum þessum. Sérstaklega skal lánveitandi hafa eftirlit með að lánamiðlari og starfsfólk hans uppfylli kröfur um þekkingu og hæfni skv. 9. gr.
50. gr.
Afturköllun skráningar lánamiðlara.
1. Lánamiðlari óskar sjálfur eftir því eða lánveitandi í tilviki samningsbundins lánamiðlara.
2. Hann hefur ekki stundað lánamiðlun eða veitt lánaráðgjöf undanfarna tólf mánuði.
3. Skráningar hefur verið aflað á grundvelli rangra upplýsinga eða á annan óeðlilegan hátt.
4. Lánamiðlari uppfyllir ekki lengur skilyrði fyrir skráningu.
5. Starfsemi hans fellur undir annað ákvæði í landslögum sem kveður á um afturköllun leyfis.
6. Lánamiðlari brýtur að öðru leyti alvarlega eða ítrekað gegn lögum þessum eða reglum settum samkvæmt þeim.
Áður en til afturköllunar kemur skv. 2.–6. tölul. 1. mgr. skal lánamiðlara veittur hæfilegur frestur til úrbóta sé unnt að koma úrbótum við að mati Fjármálaeftirlitsins.
Taki Fjármálaeftirlitið ákvörðun um að afturkalla skráningu lánamiðlara skal viðkomandi lánamiðlari fjarlægður án tafar af skránni skv. 1. mgr. 47. gr.
XV. KAFLI
Almennt eftirlit Neytendastofu og viðurlög.
51. gr.
Almennt eftirlit Neytendastofu.
Ákvæði laga um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu gilda um málsmeðferð Neytendastofu. Ákvæði VIII. kafla laga um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu gilda um heimildir Neytendastofu til upplýsingaöflunar, haldlagningar gagna, þagnarskyldu og afhendingar upplýsinga til stjórnvalda annarra ríkja.
Neytendastofa getur gripið til aðgerða gegn aðilum sem brjóta í bága við ákvæði II.–XII. og XIV. kafla, eftir því sem við getur átt. Aðgerðir Neytendastofu geta falið í sér bann, fyrirmæli eða heimild með ákveðnu skilyrði. Ákvörðunum sem Neytendastofa tekur á grundvelli laga þessara verður skotið til áfrýjunarnefndar neytendamála sem starfar á grundvelli 4. gr. laga um Neytendastofu, nr. 62/2005.
Ákvörðun Neytendastofu verður ekki borin undir dómstóla fyrr en úrskurður áfrýjunarnefndar neytendamála liggur fyrir. Nú vill aðili ekki una úrskurði áfrýjunarnefndar neytendamála og getur hann þá höfðað mál til ógildingar fyrir dómstólum. Mál skal höfðað innan sex mánaða frá því að aðili fékk vitneskju um úrskurð áfrýjunarnefndar. Málshöfðun frestar ekki gildistöku úrskurðar nefndarinnar né heimild til aðfarar.
52. gr.
Stjórnvaldssektir.
1. 5. gr. um góða viðskiptahætti.
2. 7. gr. um að veita neytendum upplýsingar án endurgjalds.
3. 8. gr. um skrá yfir veðhæfar fasteignir.
4. 10. gr. um úrskurðar- og réttarúrræði.
5. 11. gr. um auglýsingar og markaðssetningu.
6. 12. gr. um almennar upplýsingar um lánaframboð.
7. 13. gr. um upplýsingar um tiltekna samninga um fasteignalán og bindandi tilboð.
8. 14. gr. um almennar upplýsingar um þróun verðlags, vaxta og erlendra gjaldmiðla.
9. 15. gr. um upplýsingar um lánamiðlara.
10. 16. gr. um skyldu til að útskýra samning.
11. 17. gr. um viðbótarfjármálaþjónustu.
12. 18. gr. um útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar.
13. 19. gr. um útreikning viðbótar-árlegrar hlutfallstölu kostnaðar.
14. 20. gr. um framkvæmd lánshæfis- og greiðslumats.
15. 21. gr. um greiðslumat fasteignalána sem tengjast erlendum gjaldmiðlum.
16. 22. gr. um ákvörðun um lánveitingu.
17. 23. gr. um undanþágur frá almennum reglum um lánshæfis- og greiðslumat.
18. 24. gr. um upplýsingar vegna greiðslumats.
19. 25. gr. um hámark veðsetningarhlutfalls.
20. 27. gr. um aðgang að gagnagrunni.
21. 28. gr. um heimild til að veita lánaráðgjöf.
22. 29. gr. um upplýsingar sem skal veita áður en lánaráðgjöf er veitt.
23. 30. gr. um veitingu lánaráðgjafar.
24. 31. gr. um óháða lánaráðgjöf.
25. 32. gr. um fasteignalán sem tengjast erlendum gjaldmiðlum.
26. 33. gr. um lán með breytilegum vöxtum.
27. 34. gr. um upplýsingar um breytingar á útlánsvöxtum.
28. 35. gr. um rétt til að falla frá samningi.
29. 36. gr. um greiðslu fyrir gjalddaga.
30. 37. gr. um aðgerðir áður en krafist er nauðungarsölu.
31. 38. gr. um eftirstöðvar í kjölfar nauðungarsölu á fasteign.
32. 48. gr. um takmarkanir á heimildum lánamiðlara til að krefjast greiðslu,
Neytendastofa getur lagt stjórnvaldssektir á hvern þann sem brýtur gegn ákvörðun Neytendastofu sem tekin er á grundvelli laga þessara eða sátt milli Neytendastofu og aðila, sbr. 54. gr.
Sektir sem lagðar eru á aðila geta numið frá 100 þús. kr. til 20 millj. kr. Við ákvörðun sekta skal m.a. tekið tillit til alvarleika brots, hvað það hefur staðið lengi, samstarfsvilja hins brotlega aðila og hvort um ítrekað brot er að ræða. Ákvarðanir um stjórnvaldssektir teknar af Neytendastofu eru aðfararhæfar. Sektir renna í ríkissjóð að frádregnum kostnaði við innheimtuna. Séu stjórnvaldssektir ekki greiddar innan mánaðar frá ákvörðun Neytendastofu skal greiða dráttarvexti af fjárhæð sektar. Um ákvörðun og útreikning dráttarvaxta fer eftir lögum um vexti og verðtryggingu. Stjórnvaldssektum verður beitt óháð því hvort lögbrot eru framin af ásetningi eða gáleysi.
53. gr.
Dagsektir.
Ákvörðun um dagsektir skal tilkynnt bréflega á sannanlegan hátt þeim sem hún beinist að. Dagsektir geta numið frá 50 þús. kr. til 500 þús. kr. á dag.
Ákvörðun um dagsektir má skjóta til áfrýjunarnefndar neytendamála innan fjórtán daga frá því að hún er kynnt þeim sem hún beinist að. Dagsektir reiknast ekki fyrr en frestur er liðinn. Ef ákvörðun er skotið til áfrýjunarnefndar neytendamála falla dagsektir ekki á fyrr en niðurstaða hennar liggur fyrir.
54. gr.
Sátt.
Neytendastofu er heimilt að setja nánari reglur um framkvæmd ákvæðisins.
XVI. KAFLI
Sértækt eftirlit Fjármálaeftirlitsins og viðurlög.
55. gr.
Sértækt eftirlit Fjármálaeftirlitsins.
1. starfskjörum lánveitenda og lánamiðlara skv. 6. gr.,
2. þekkingar- og hæfniskröfum fyrir starfsmenn skv. 9. gr.,
3. veðsetningarhlutföllum skv. VII. kafla,
4. starfsskilyrðum lánveitenda skv. XIII. kafla, og
5. starfsskilyrðum lánamiðlara skv. XIV. kafla, þó ekki 48. gr.
Fjármálaeftirlitinu er heimilt að krefja lánveitendur og lánamiðlara um nauðsynlegar upplýsingar til að unnt sé að sannreyna að kröfur samkvæmt fyrrgreindum ákvæðum séu uppfylltar.
Um eftirlit Fjármálaeftirlitsins fer samkvæmt ákvæðum laga þessara og laga um opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi.
56. gr.
Stjórnvaldssektir.
1. 6. gr. um starfskjör.
2. 9. gr. um þekkingar- og hæfniskröfur fyrir starfsmenn.
3. 25. gr. um hámark veðsetningarhlutfalls.
4. 26. gr. um útreikning veðsetningarhlutfalls.
5. 39. gr. um rekstrarform og höfuðstöðvar lánveitenda.
6. 41. gr. um heimild til að veita fasteignalán að undangenginni skráningu.
7. 45. gr. um skráningu lánamiðlara.
8. 49. gr. um lánamiðlara sem aðeins eru samningsbundnir einum lánveitanda.
Sektir sem lagðar eru á einstaklinga geta numið frá 10 þús. kr. til 20 millj. kr. Sektir sem lagðar eru á lögaðila geta numið frá 50 þús. kr. til 50 millj. kr. Við ákvörðun sekta skal m.a. tekið tillit til alvarleika brots, hvað það hefur staðið lengi, samstarfsvilja hins brotlega aðila og hvort um ítrekað brot er að ræða. Ákvarðanir um stjórnvaldssektir skulu teknar af stjórn Fjármálaeftirlitsins og eru þær aðfararhæfar. Sektir renna í ríkissjóð að frádregnum kostnaði við innheimtuna. Séu stjórnvaldssektir ekki greiddar innan mánaðar frá ákvörðun Fjármálaeftirlitsins skal greiða dráttarvexti af fjárhæð sektarinnar. Um ákvörðun og útreikning dráttarvaxta fer eftir lögum um vexti og verðtryggingu.
Stjórnvaldssektum verður beitt óháð því hvort lögbrot eru framin af ásetningi eða gáleysi. Hafi aðili gerst brotlegur við ákvæði laga þessara, reglur settar á grundvelli þeirra eða ákvarðanir Fjármálaeftirlitsins á grundvelli þeirra er Fjármálaeftirlitinu heimilt að ljúka málinu með sátt með samþykki málsaðila, enda sé ekki um að ræða meiri háttar brot sem refsiviðurlög liggja við. Sátt er bindandi fyrir málsaðila þegar hann hefur samþykkt og staðfest efni hennar með undirskrift sinni. Fjármálaeftirlitið setur nánari reglur um framkvæmd ákvæðisins.
Í máli sem beinist að einstaklingi og lokið getur með álagningu stjórnvaldssekta eða kæru til lögreglu hefur maður, sem rökstuddur grunur leikur á að hafi gerst sekur um lögbrot, rétt til að neita að svara spurningum eða afhenda gögn eða muni nema hægt sé að útiloka að það geti haft þýðingu fyrir ákvörðun um brot hans. Fjármálaeftirlitið skal leiðbeina hinum grunaða um þennan rétt.
Heimild Fjármálaeftirlitsins til að leggja á stjórnvaldssektir samkvæmt lögum þessum fellur niður þegar fimm ár eru liðin frá því að háttsemi lauk.
Frestur skv. 5. mgr. rofnar þegar Fjármálaeftirlitið tilkynnir aðila um upphaf rannsóknar á meintu broti. Rof frests hefur réttaráhrif gagnvart öllum sem staðið hafa að broti.
57. gr.
Sektir eða fangelsi.
a. 41. gr. um heimild til að veita fasteignalán að undangenginni skráningu, og
b. 45. gr. um skráningu lánamiðlara.
Þá varðar það sömu refsingu að gefa vísvitandi rangar eða villandi upplýsingar um hagi lánveitanda eða annað er hann varðar, opinberlega eða til Fjármálaeftirlitsins, annarra opinberra aðila eða neytenda.
Brot gegn lögum þessum er varða sektum eða fangelsi varða refsingu hvort sem þau eru framin af ásetningi eða gáleysi.
Heimilt er að gera upptækan með dómi beinan eða óbeinan hagnað sem hlotist hefur af broti gegn ákvæðum laga þessara er varða sektum eða fangelsi.
Tilraun til brots eða hlutdeild í brotum samkvæmt lögum þessum er refsiverð eftir því sem segir í almennum hegningarlögum.
Brot gegn lögum þessum sæta aðeins rannsókn lögreglu að undangenginni kæru Fjármálaeftirlitsins.
Varði meint brot á lögum þessum bæði stjórnvaldssektum og refsingu metur Fjármálaeftirlitið hvort mál skuli kært til lögreglu eða því lokið með stjórnvaldsákvörðun hjá stofnuninni. Ef brot eru meiri háttar ber Fjármálaeftirlitinu að vísa þeim til lögreglu. Brot telst meiri háttar ef það lýtur að verulegum fjárhæðum og ef verknaður er framinn með sérstaklega vítaverðum hætti eða við aðstæður sem auka mjög á saknæmi brotsins. Jafnframt getur Fjármálaeftirlitið á hvaða stigi rannsóknar sem er vísað máli vegna brota á lögum þessum til rannsóknar lögreglu. Gæta skal samræmis við úrlausn sambærilegra mála.
Með kæru Fjármálaeftirlitsins skulu fylgja afrit þeirra gagna sem grunur um brot er studdur við. Ákvæði IV.–VII. kafla stjórnsýslulaga gilda ekki um ákvörðun Fjármálaeftirlitsins um að kæra mál til lögreglu.
Fjármálaeftirlitinu er heimilt að láta lögreglu og ákæruvaldi í té upplýsingar og gögn sem stofnunin hefur aflað og tengjast brotum skv. 7. mgr. Fjármálaeftirlitinu er heimilt að taka þátt í aðgerðum lögreglu sem varða rannsókn brota skv. 7. mgr.
Lögreglu og ákæruvaldi er heimilt að láta Fjármálaeftirlitinu í té upplýsingar og gögn sem hún hefur aflað og tengjast brotum skv. 7. mgr. Lögreglu er heimilt að taka þátt í aðgerðum Fjármálaeftirlitsins sem varða rannsókn brota skv. 7. mgr.
Telji ákærandi að ekki séu efni til málshöfðunar vegna ætlaðrar refsiverðrar háttsemi sem jafnframt varðar stjórnsýsluviðurlögum getur hann sent eða endursent málið til Fjármálaeftirlitsins til meðferðar og ákvörðunar.
Gera má lögaðila sekt fyrir brot á lögum þessum og reglum settum á grundvelli þeirra óháð því hvort sök verði sönnuð á tiltekinn fyrirsvarsmann lögaðilans, starfsmann hans eða annan aðila sem starfar á hans vegum. Hafi fyrirsvarsmaður lögaðilans, starfsmaður hans eða annar á hans vegum með saknæmum hætti brotið gegn lögum þessum eða reglum settum á grundvelli þeirra í starfsemi lögaðilans má gera honum refsingu, auk þess að gera lögaðilanum sekt.
XVII. KAFLI
Ýmis ákvæði.
58. gr.
Bótaskylda.
Gera má lögaðila að greiða bætur þó svo að sök sannist ekki á neinn tiltekinn starfsmann lögaðilans ef sannað er að einhver starfsmaður lögaðilans hafi gerst brotlegur við ákvæði laga þessara.
Bætur sem dæmdar verða, sbr. 1. mgr., má innheimta hjá þeim einstaklingi sem dæmdur er bótaskyldur eða lögaðila þeim sem hann starfaði hjá þegar brot var framið.
59. gr.
Breytingar á fjárhæðum.
60. gr.
Reglugerðarheimild.
1. Lánshæfis- og greiðslumat fasteignalána skv. VI. kafla, þ.m.t. hvaða gagna skal afla vegna greiðslumats, skráningu og uppfærslu gagna, neysluviðmið, greiðslumat lána sem tengjast erlendum gjaldmiðlum og undanþágur.
2. Lágmarkskröfur um þekkingu og hæfni starfsmanna skv. 3. mgr. 9. gr.
3. Leiðbeiningar um skýringardæmi skv. 5. mgr. 11. gr.
4. Eyðublað þar sem lánveitendur skulu veita upplýsingar um tiltekna samning um lán á skv. 1. mgr. 13. gr.
5. Útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar skv. 1. mgr. 18. gr.
6. Hvað teljist veruleg gengisbreyting og veruleg hækkun á vöxtum í skilningi 2. tölul. 21. gr. og hvað teljist viðeigandi fjárhagsleg trygging í skilningi 3. tölul. 21. gr.
7. Lágmarksfjárhæð starfsábyrgðartryggingar lánamiðlara skv. 2. mgr. 46. gr.
61. gr.
Gildistaka.
62. gr.
Lagaskil.
Þrátt fyrir 1. mgr. skal framkvæma lánshæfis- og greiðslumat í samræmi við ákvæði VI. kafla áður en skuldskeyting er gerð.
63. gr.
Breyting á öðrum lögum.
a. Við 1. mgr. 3. gr. laganna bætist nýr stafliður, svohljóðandi: Samningar um fasteignalán til neytanda samkvæmt lögum um fasteignalán til neytenda.
b. Í stað orðsins „greiðir“ í f-lið 5. gr. laganna kemur: skal greiða.
c. Í stað orðanna „fá lánið eða fá það“ í 3. mgr. 6. gr. laganna kemur: lánið verði veitt eða það veitt.
d. Orðin ,,og 1. mgr. 25. gr.“ í 10. mgr. 7. gr. laganna falla brott.
e. 25. gr. laganna fellur brott.
f. W-liður 1. mgr. 30. gr. laganna fellur brott.
2. Lög um greiðslu kostnaðar við opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi, nr. 99/1999, með síðari breytingum: Við 5. gr. laganna bætast tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:
Lánveitendur sem skráðir eru skv. XIII. kafla laga um fasteignalán til neytenda skulu greiða fastagjald sem nemur 1.000.000 kr.
Lánamiðlarar sem skráðir eru skv. XIV. kafla laga um fasteignalán til neytenda skulu greiða fastagjald sem nemur 600.000 kr., en þó ekki samningsbundnir lánamiðlarar.
3. Lög um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum: Við 1. mgr. 42. gr. laganna bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Þetta á þó ekki við heyri ágreiningurinn undir úrskurðarnefnd um viðskipti við fjármálafyrirtæki samkvæmt lögum um fasteignalán til neytenda eða lögum um neytendalán.
4. Lög um greiðslur yfir landamæri í evrum, nr. 78/2014. Á eftir 5. gr. laganna kemur ný grein, 5. gr. a, ásamt fyrirsögn, svohljóðandi:
Reglugerðarheimild.
Ákvæði til bráðabirgða.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Frumvarp þetta er samið af nefnd sem fjármála- og efnahagsráðherra skipaði hinn 12. janúar 2014. Nefndinni var falið að semja frumvarp til nýrra laga um fasteignalán sem tæki mið af tilskipun Evrópuþingsins og ráðsins 2014/17/ESB um lánssamninga fyrir neytendur í tengslum við íbúðarhúsnæði og um breytingu á tilskipunum 2008/48/EB og 2013/36/ESB og reglugerð (ESB) nr. 1093/2010. Tilskipunin er á ensku jafnan kölluð „Mortgage Credit Directive“ og verður hér á eftir vísað til hennar sem tilskipunarinnar.
Í nefndina voru skipuð Guðmundur Kári Kárason, sem jafnframt var formaður nefndarinnar, Yngvi Örn Kristinsson, samkvæmt tilnefningu Samtaka fjármálafyrirtækja, Guðrún Finnborg Þórðardóttir, samkvæmt tilnefningu Fjármálaeftirlitsins, Jónas Þórðarson, tilnefndur af Seðlabanka Íslands, Þórunn Anna Árnadóttir, tilnefnd af Neytendastofu, og Bolli Þór Bollason, tilnefndur af velferðarráðuneytinu. Á meðan á vinnu nefndarinnar stóð urðu nokkrar breytingar á skipan nefndarinnar. Við upphaf nefndarvinnu tók Gunnhildur Gunnarsdóttir sæti í nefndinni sem fulltrúi velferðarráðuneytisins í stað Bolla Þórs Bollasonar. Um miðjan september 2014 tók Gísli Örn Kjartansson sæti í nefndinni í stað Guðrúnar Finnborgar Þórðardóttur og um miðjan janúar 2015 tók Lúðvík Elíasson sæti í nefndinni í stað Jónasar Þórðarsonar. Með nefndinni störfuðu einnig varamennirnir Matthildur Sveinsdóttir hjá Neytendastofu, Anna Guðmunda Ingvarsdóttir hjá Íbúðalánasjóði og Jóna Björk Guðnadóttir hjá Samtökum fjármálafyrirtækja.
II. Tilefni og nauðsyn lagasetningar.
Við bankahrunið 2008 komu í ljós brestir í fjármálakerfinu sem stjórnvöld hafa í kjölfarið unnið að því að lagfæra. Ísland, sem aðili að samningnum um Evrópska efnahagssvæðið (EES-samningnum), byggir stóran hluta löggjafar á sviði fjármálaþjónustu á gerðum Evrópusambandsins (ESB). Í kjölfar efnahagskreppunnar 2008 hefur Evrópusambandið lagt mikla áherslu á að bæta regluverk á sviði fjármálaþjónustu til að draga úr líkum á að slík fjármálaáföll verði aftur. Endurskoðunin hefur náð til nær allra þátta fjármálaþjónustunnar og leitt til grundvallarbreytingar, m.a. með aukna einsleitni á innri markaðnum að leiðarljósi.
Þegar efnahagskreppan reið yfir Evrópu komu áhrif óábyrgrar útlánastefnu á fasteignalánamarkaði fram. Lántakendur áttu í erfiðleikum með að greiða af lánum sínum með tilheyrandi hrinu vanskila. Vandamálin komu fram um alla Evrópu, jafnt á evrusvæðinu sem utan þess, þ.m.t. á Íslandi. Smitáhrif óábyrgrar útlánastefnu í einu ríki geta fljótt breiðst út yfir landamæri, eins og dæmin sanna. Traust á fjármálakerfinu hefur því farið þverrandi.
Við endurskoðun löggjafar á fjármálamarkaði, bæði hérlendis og á alþjóðavettvangi, hefur sérstaklega verið horft til þess að bæta löggjöf um lánveitingar til neytenda vegna fasteignakaupa, enda eru slík lán oftar en ekki stærsta einstaka skuldbinding heimila á sama tíma og miðlun fjármagns til slíkra lánveitinga er eitt helsta hlutverk fjármálafyrirtækja og -markaða. Umbætur á umgjörð fasteignalánamarkaðarins líta annars vegar til þeirra laga og reglna sem gilda um veitingu lána, þ.e. hvernig fasteignalánamarkaðurinn lítur við neytandanum, og hins vegar til þess hvernig slík lán eru fjármögnuð og farið með þau í bókum fjármálafyrirtækjanna, hvort sem er út frá áhættu einstakra fjármálafyrirtækja eða fjármálakerfisins í heild. Hvað síðara atriðið varðar standa nú fyrir dyrum verulegar breytingar á lögum um fjármálafyrirtæki, sem byggjast á Evrópulöggjöf sem á rætur sínar að rekja til alþjóðlegra samninga, hvað viðkemur lánveitingum fjármálafyrirtækja og möguleikum stjórnvalda til þess að hafa áhrif á óæskilega þróun á fasteignamarkaði. Evrópureglurnar eru annars vegar í formi tilskipunar (CRD IV) og hins vegar reglugerðar (CRR). Á síðasta þingi voru samþykkt lög nr. 57/2015, um breytingu á lögum um fjármálafyrirtæki, nr. 161/2002, með síðari breytingum (starfsleyfi, áhættustýring, stórar áhættuskuldbindingar, starfskjör, eignarhlutir, eiginfjáraukar o.fl.), sem fela í sér fyrsta skrefið í innleiðingu CRD IV/CRR-regluverksins í íslenskan rétt.
Frumvarp þetta felur fyrst og fremst í sér upptöku á efnisreglum tilskipunar 2014/17/ESB um lánssamninga fyrir neytendur í tengslum við íbúðarhúsnæði (Mortgage Credit Directive, MCD) í íslenskan rétt, en aðdragandinn að henni hefur verið nokkuð langur. Strax árið 2003 hafði framkvæmdastjórn Evrópusambandsins hafið vinnu við að greina og meta áhrif hindrana á innri markaðnum hvað varðar samninga um fasteignalán til neytenda og gaf í kjölfarið út hvítbók um samþættingu veðlánamarkaða á Evrópska efnahagssvæðinu í desember 2007 (e. White Paper on the Integration of EU Mortgage Credit Markets). Í hvítbókinni komu fram fyrirætlanir framkvæmdastjórnarinnar um að meta afleiðingar mismunandi stefnumörkunar, m.a. hvað varðar upplýsingar áður en samningur um fasteignalán er gerður, aðgengi að gagnagrunnum um lánshæfi, mat á lánshæfi og greiðslugetu, árlega hlutfallstölu kostnaðar og lánaráðgjöf. Framkvæmdastjórnin kom á fót sérfræðingahópi um greiðslusögu til aðstoðar við undirbúning aðgerða til að bæta aðgengi, samanburðarhæfi og gæði lánsupplýsinga. Kannanir á hlutverki og starfsemi lánamiðlara og stofnana annarra en lánastofnana (e. non-credit institutions) sem bjóða fasteignalán voru einnig settar af stað.
Í samræmi við sáttmálann um starfshætti Evrópusambandsins myndar innri markaðurinn svæði án innri landamæra þar sem frjálsir vöruflutningar, frjáls þjónustustarfsemi og staðfesturéttur eru tryggð. Þróun gagnsæs og skilvirks lánamarkaðar á Evrópska efnahagssvæðinu er mikilvæg til að auka starfsemi yfir landamæri og koma á raunverulegum innri markaði fyrir fasteignalán. Töluverður munur er á regluverki aðildarríkja hvað varðar viðskiptahætti við gerð samninga um fasteignalán og eftirlit með lánamiðlurum og stofnunum sem ekki eru lánastofnanir. Slíkur mismunur býr til hindranir sem takmarka starfsemi yfir landamæri, dregur úr samkeppni og valkostum á markaði sem leiðir til dýrara lánsfjármagns til lánveitenda og kemur jafnvel í veg fyrir að þeir geti stundað viðskipti.
III. Meginefni frumvarpsins.
Frumvarpið fjallar um veitingu fasteignalána til neytenda í atvinnuskyni. Lánveiting telst í atvinnuskyni hvort sem um er að ræða aðal- eða aukastarfsemi.
Gildissvið.
Í dag gilda lög nr. 33/2013, um neytendalán, um allar lánveitingar til neytenda í atvinnuskyni, þ.m.t. fasteignalán, en lögin innleiddu í íslenskan rétt ákvæði tilskipunar Evrópuþingsins og ráðsins 2008/48/EB frá 23. apríl 2008 um lánssamninga fyrir neytendur og um niðurfellingu tilskipunar ráðsins 87/102/EBE (Consumer Credit Directive, CCD). Þetta er raunin þrátt fyrir að veiting fasteignalána falli utan gildissviðs neytendalánatilskipunarinnar (CCD), enda var talið ótækt að engar reglur giltu um veitingu slíkra lána. Við innleiðingu neytendalánatilskipunarinnar í íslenskan rétt var því fylgt þeirri línu sem dregin var með lögum nr. 179/2000, sem færðu veitingu fasteignalána til neytenda undir gildissvið þágildandi laga um neytendalán, nr. 121/1994.
Með frumvarpi þessu er lagt til að gildissvið neytendalánalaga verði þrengt og þar undanskilin fasteignalán til neytenda. Um veitingu fasteignalána til neytenda gildi þá í staðinn ákvæði þessa frumvarps.
Varðandi frekari skýringar hvað gildissvið frumvarpsins varðar vísast til umfjöllunar hér á eftir um hugtökin fasteignalán, neytandi og seljandalán.
Fasteignalán.
Undir hugtakið fasteignalán í skilningi frumvarps þessa falla tvenns konar lán sem lánveitandi veitir í atvinnuskyni til neytanda, annars vegar lán sem tryggt er með veði eða annars konar tryggingu í íbúðarhúsnæði eða er tryggt með réttindum sem tengjast íbúðarhúsnæði og hins vegar lán sem eru veitt í þeim tilgangi að kaupa eða viðhalda eignarrétti á fasteign.
Undir gildissvið frumvarpsins falla því í fyrsta lagi lán sem njóta tryggingar í íbúðarhúsnæði eða réttindum sem tengjast því. Ekki er gerður áskilnaður um að hér sé um að ræða kaup á íbúðarhúsnæði. Með annars konar tryggingu í fasteign er t.d. átt við tryggingarbréf, þ.e. veðskjal sem er ekki jafnframt skuldabréf og veitir veðtryggingu fyrir skuld eða skuldum sem þegar hefur verið stofnað til eða kann síðar að verða stofnað til.
Með íbúðarhúsnæði (e. residential immovable property) í frumvarpinu er bæði átt við íbúðarhúsnæði í hefðbundnum skilningi og frístundahúsnæði, svo sem sumarhús. Í svörum framkvæmdastjórnar Evrópusambandsins til sérfræðinga EES/EFTA-ríkjanna við spurningum um tilskipunina kemur fram að hugtakið residential sé ekki sérstaklega skilgreint í tilskipuninni og þegar ráðið er í inntak þess þá verði að hafa hliðsjón af hugtakinu neytandi og horfa á það sem andstæðu við atvinnuhúsnæði (e. commercial property).
Í öðru lagi falla undir gildissvið frumvarpsins lán sem veitt eru í þeim tilgangi að kaupa eða viðhalda eignarrétti á fasteign. Hér er ekki gerður áskilnaður um veð eða tryggingar, heldur aðeins að um sé að ræða lán til kaupa á fasteign eða til að viðhalda eignarrétti á fasteign. Undir þennan lið mundu falla bæði kaup neytanda á húsnæði eða landi, þ.e. að því gefnu að lánið sé ekki tekið að meginstefnu til í atvinnuskyni. Með húsnæði í þessu sambandi er átt við hús eða hluta húss sem eru varanlega skeytt við land, t.d. íbúð, sumarhús, hesthús, áhaldahús og skemmur.
Rétt er að taka fram að lán til endurbóta á húsnæði munu eftir sem áður falla undir gildissvið laga nr. 33/2013, um neytendalán, þ.e. að því gefnu að lánið njóti ekki tryggingar í íbúðarhúsnæði eða réttindum sem tengjast því.
Neytandi.
Í 18. tölul. 4. gr. frumvarpsins er hugtakið neytandi skilgreint sem einstaklingur sem á lánaviðskipti sem lögin ná til, enda séu þau ekki gerð í atvinnuskyni af hans hálfu. Ákvæðið er efnislega samhljóða 1. mgr. 4. gr. fasteignalánatilskipunarinnar, sbr. a-lið 1. mgr. 3. gr. neytendalánatilskipunarinnar. Skilgreiningin er samhljóða skilgreiningu á neytanda í l-lið 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Skilgreiningin er tvíþætt. Annars vegar afmarkast hún við einstaklinga og getur lögaðili ekki talist neytandi í skilningi frumvarpsins. Hins vegar er gerður sá áskilnaður að lántaka megi ekki vera í atvinnuskyni eigi hún að falla innan gildissviðs frumvarpsins. Þegar vísað er til þess að samningur sé ekki gerður í atvinnuskyni er átt við að hann tengist ekki atvinnustarfsemi (e. trade), viðskiptum (e. business) eða sérgrein (e. profession) lántaka líkt og segir í a-lið 1. mgr. 3. gr. neytendalánatilskipunarinnar.
Hér á landi hefur verið farin sú leið frá árinu 1993, þegar tilskipun 87/102/EBE um neytendalán var innleidd í íslenskan rétt með lögum um neytendalán, nr. 30/1993, 1 að notast við hugtakið í atvinnuskyni til að ná yfir fyrrgreinda upptalningu. 2 Við túlkun á því hvað telst vera í atvinnuskyni ber því að líta til þess hvort viðkomandi lán tengist atvinnustarfsemi, viðskiptum eða sérgrein neytanda.
Í vissum tilfellum getur verið um að ræða samning um fasteignalán sem hefur tvíþættan tilgang, þ.e. að hann sé aðeins að hluta til gerður í atvinnuskyni. Í 12. lið aðfaraorða tilskipunarinnar er lauslega fjallað um slíka samninga, en þar segir að ef um er að ræða samning í tvíþættum tilgangi sem tengist að hluta atvinnustarfsemi, viðskiptum eða sérgrein einstaklings og að hluta til ekki og sá hluti samnings sem tengist atvinnustarfsemi, viðskiptum eða sérgrein einstaklingsins vegur minna, þ.e. er ekki megin- eða ráðandi þáttur (e. predominant), telst viðkomandi einstaklingur vera neytandi í skilningi tilskipunarinnar.
Ekki hefur reynt á skilgreininguna á hugtakinu neytandi fyrir íslenskum dómstólum, svo að vitað sé, en Evrópudómstóllinn hefur í nokkrum tilvikum fengið til umfjöllunar mál þar sem reynt hefur á skilgreininguna í skilningi Evrópuréttar. Þess ber þó að geta að skilgreiningin á neytanda er ekki fyllilega samræmd í Evrópulöggjöfinni. En efnislega felur hún að meginstefnu til í sér hin sömu tvö skilyrði og hér að framan greinir, þ.e. að um sé að ræða viðskipti einstaklings og að viðskiptin séu ekki gerð í atvinnuskyni af hans hálfu.
Í eldri dómum Evrópudómstólsins var afstaðan sú að ef til staðar var einhver tenging við atvinnustarfsemi þá ættu ákvæði um neytendavernd ekki við. Á það reyndi í svokölluðu Pinto-máli (C-361/89, Criminal proceedings against Patrice Di Pinto) hvort kaupmenn (e. traders) sem boðnir voru samningar um að auglýsa rekstur þeirra til sölu gætu talist neytendur í skilningi tilskipunar 85/577/EBE um að vernda neytendur þegar samningar eru gerðir utan fastra starfsstöðva. Niðurstaða Evrópudómstólsins var sú að slíkur samningur væri ekki svo sérstakur að hann félli utan starfsemi kaupmanna, þeir þyrftu ekki á sérstakri vernd að halda og teldust ekki neytendur.
Árið 1998 í svokölluðu Dietzinger-máli (C-45/96, Bayerische Hypotheken- und Wechselbank AG gegn Edgard Dietzinger) komst Evrópudómstóllinn að þeirri niðurstöðu að ekki væri rétt að fara með samning um ábyrgð einstaklings í tengslum við lánssamning byggingarfélags sem neytendasamning í skilningi tilskipunar 85/577/EBE. Evrópudómstóllinn taldi að þar sem Dietzinger hefði gengið í ábyrgð fyrir lánssamning annars aðila sem gerður var í atvinnuskyni þá félli samningurinn ekki innan gildissviðs tilskipunarinnar. Evrópudómstóllinn hefur jafnframt í öðru máli talið að ekki beri að fara með einstakling sem gerir samning vegna fyrirhugaðra viðskipta í framtíðinni sem neytanda (C- 269/95, Francesco Benincasa gegn Dentalkit Srl).
Að því sögðu ber að árétta að viss stefnubreyting átti sér stað árið 2005 í svokölluðu Gruber-máli (C-464/01, Johann Gruber gegn Bay Wa AG) þar sem reyndi á hvort bæri að fara með samning bónda um kaup á þakflísum sem neytendasamning, í skilningi Brussel- samningsins frá árinu 1968, í ljósi þess að gólfflötur húsnæðisins sem þakflísarnar voru ætlaðar var að 60% notaður í einkaþágu. Dómurinn komst að þeirri niðurstöðu að það bæri að fara með einstakling sem neytanda ef sá hluti viðkomandi samnings sem er í atvinnuskyni er óverulegur (e. negligible).
Þessi stefnubreyting endurspeglast nú í fyrrgreindum lið aðfaraorða fasteignalánatilskipunarinnar og telst einstaklingur sem gerir samning um fasteignalán innan gildissviðs frumvarpsins vera neytandi að því gefnu að samningurinn sé ekki að meginstefnu til gerður í atvinnuskyni. Skilgreining fasteignalánatilskipunarinnar á neytanda byggist á skilgreiningu neytendalánatilskipunarinnar á hugtakinu og er rík ástæða til að túlka hugtakið með sama hætti óháð því hvort um ræðir fasteignalán eða neytendalán. Við mat á því hvort lántaki teljist neytandi í skilningi laga nr. 33/2013, um neytendalán, ber því að líta til sömu þátta og við mat á því hvort hann teljist neytandi í skilningi fasteignalánatilskipunarinnar.
Endanlegt mat á því hvort lántaki teljist neytandi ef um blandaðan samning er að ræða er í höndum íslenskra dómstóla.
Seljandalán.
Seljandalán hafa verið hluti af fasteignaviðskiptum hér á landi um langt skeið, en þau fela í sér að seljandi viðkomandi fasteignar lánar kaupanda, að hluta eða öllu leyti, fyrir kaupverðinu. Þegar metið er hvort slík lán falli undir gildissvið frumvarpsins þarf að horfa til þess hvort lánveitingin sé gerð í atvinnuskyni eða ekki. Ef um tvo neytendur er að ræða, þ.e. bæði kaupandi og seljandi teljast neytendur í skilningi frumvarpsins, þá fellur lánveitingin ekki undir gildissviðið. Dæmi um slíkt væru hefðbundin fasteignaviðskipti þar sem hið selda er íbúðarhúsnæði sem seljandi bjó í og kaupandi hyggst búa í. Óalgengt er að þegar um tvo neytendur er að ræða sé lánað fyrir öllu kaupverðinu, heldur fremur að verið sé að brúa bilið á milli þeirrar fjármögnunar sem fæst hjá lánveitanda og kaupverðs eignar. Fjárhæðir slíkra lána eru því eðli málsins samkvæmt yfirleitt lægri og til skemmri tíma, andstætt fasteignalánum almennt. Erfitt er þó að nálgast haldbærar upplýsingar um umfang og fjárhæðir seljandalána enda eru þau veitt af aðilum sem ekki sæta eftirliti og upplýsingar um lánveitingar koma aðeins fram í ársreikningi eða skattframtali viðkomandi.
Sem dæmi um seljandalán sem fellur undir gildissvið frumvarpsins má nefna lán sem verktaki veitir vegna sölu á eign sem hann byggði í atvinnuskyni, þ.e. eign sem hann byggði með það að markmiði að selja hana fyrir hagnað. Lánveiting fer fram til þess að auðvelda söluna eða gera hana mögulega. Ekki skiptir máli að aðeins sé um aukastarfsemi að ræða. Fjárhæðir seljandalána sem verktakar veita geta numið umtalsverðum fjárhæðum og verið til langs tíma.
Markmið lagaákvæða um neytendavernd er að jafna samningsstöðu aðila í viðskiptum þar sem neytendur eru alla jafna ekki í sömu stöðu til að gæta hagsmuna sinna og aðilar sem stunda viðskipti í atvinnuskyni. Fasteignalán er oft stærsta einstaka fjárhagslega ákvörðun neytanda á lífstíðinni og verður ekki séð að þörf fyrir neytendavernd sé minni þó að lánveitandi sé almennt fyrirtæki, verktaki eða einstaklingur fremur en t.d. lánastofnun, Íbúðalánasjóður eða lífeyrissjóður. Ef lánveitingar slíkra aðila féllu utan við gildissvið frumvarpsins þyrfti m.a. ekki að framkvæma greiðslumat, neytandi ætti ekki rétt á að falla frá samningi innan 14 daga, neytandi ætti ekki rétt á upplýsingum um vaxtabreytingar fyrir fram eða standa skil á skuldbindingum sínum fyrir gjalddaga (uppgreiðsla) o.fl. Jafnframt gæti myndast óæskileg staða með tilliti til fjármálastöðugleika ef veiting fasteignalána færðist í auknum mæli til annarra aðila en lánastofnana, Íbúðalánasjóðs eða lífeyrissjóða.
Niðurgreiðslutafla.
Samkvæmt lögum um neytendalán á neytandi rétt á að fá afhenta niðurgreiðslutöflu vegna allra lánssamninga sem falla undir lögin. Í frumvarpi þessu er ekki lagt til að þeirri framkvæmd verði breytt hvað fasteignalán varðar, en tekið er skýrt fram að lánveitanda ber aðeins, skv. 2. mgr. 13. gr., að afhenda neytanda niðurgreiðslutöflu að eigin frumkvæði í tveimur tilvikum, annars vegar vegna fasteignalána með föstum vöxtum allan lánstímann og hins vegar vegna fasteignalána þar sem afborgunum af höfuðstól er frestað í upphafi lánstímans. Þessi framkvæmd er í samræmi við þær skyldur sem fram koma í evrópska upplýsingaeyðublaðinu í I. viðauka við tilskipunina, sbr. 40. lið aðfaraorða hennar.
Lánveitandi eða, eftir atvikum, lánamiðlari skal þó ætíð bjóða neytanda að fá afhenta niðurgreiðslutöflu vegna annarra fasteignalána.
Æskilegt er að neytandi fái réttar og nauðsynlegar upplýsingar. Þar sem fjárhæðir greiðslna samkvæmt samningum sem bera breytilega vexti, eru verðtryggðir eða tengjast erlendum gjaldmiðlum, eru ekki þekktar fyrir fram veita niðurgreiðslutöflur slíkra lána takmarkaðar upplýsingar og geta verið villandi þar sem þær fela í sér ágiskun um þróun vaxta, verðlags og gengis, til margra ára, en mikil óvissa er almennt um þróun þessara stærða. Því er lagt til að ekki verði skylt að afhenda niðurgreiðslutöflur í öðrum tilvikum en tilskipunin gerir kröfu um.
Ef lán er verðtryggt á neytandi eiga rétt á því að fá niðurgreiðslutöfluna á föstu verðlagi óski hann þess.
Árleg hlutfallstala kostnaðar.
Lánveitendum hefur verið skylt að veita upplýsingar um árlega hlutfallstölu kostnaðar neytendalána frá árinu 1993 og fasteignalána frá árinu 2001 þegar fasteignalán voru felld undir gildissvið þágildandi laga nr. 121/1994, um neytendalán. Hlutfallstölunni er ætlað að auðvelda neytendum að bera saman kostnað mismunandi lánstilboða. Í frumvarpi þessu er gert ráð fyrir að þeirri framkvæmd verði haldið áfram og ekki er lögð til efnisbreyting á því hvernig árleg hlutfallstala kostnaðar er reiknuð út samkvæmt núgildandi lögum um neytendalán.
Tilskipunin gerir ráð fyrir að í tveimur tilvikum sé neytanda veitt viðbótar-árleg hlutfallstala kostnaðar, þ.e. annars vegar vegna samninga um fasteignalán sem fela í sér breytilega vexti sem ætlað er að sýna neytanda fram á áhrif verulegrar hækkunar vaxta á kostnað lánsins og hins vegar ef samningur um fasteignalán kveður á um fasta vexti í upphafi samnings til fimm ára eða lengri tíma og í kjölfarið er samið um fasta vexti að nýju til ákveðins tímabils.
Við samanburð mismunandi lánstegunda, svo sem verðtryggðra og óverðtryggðra lána, getur verið villandi fyrir neytanda ef of mikil áhersla er lögð á árlega hlutfallstölu kostnaðar enda gefur hún ein og sér ekki nægilega skýra mynd af raunkostnaði lána sem fela í sér breytilegar forsendur. Í tilviki verðtryggðra lána hentar hún fyrst og fremst til að bera saman kostnað tveggja slíkra lána, en er ekki eins hentug til að bera saman t.d. kostnað verðtryggðra og óverðtryggðra lána.
Sökum þessa er í frumvarpinu ekki lagt til að neytandi fái viðbótar-árlega hlutfallstölu kostnaðar í öðrum tilvikum en tilskipunin gerir ráð fyrir. Í stað þess er fremur lögð áhersla á að neytandi fái gagnlegar upplýsingar sem útskýrðar eru fyrir honum svo að hann skilji til hvaða þátta nauðsynlegt er að líta við samanburð mismunandi lánstegunda, bæði hvað varðar kostnað og áhættu. Í þessu samhengi vísast til þeirra upplýsinga sem ber að veita neytanda áður en samningur um fasteignalán er gerður skv. 13.–14. gr. frumvarpsins, þ.e. bæði um boðna samninga og almennar upplýsingar um þróun verðlags, vaxta og gengi gjaldmiðla.
Skylda til að útskýra samninga.
Lánveitandi eða, ef við á, lánamiðlari skal skv. 16. gr. frumvarpsins útskýra fyrir neytanda áður en samningur um fasteignalán er gerður þær upplýsingar sem ber að veita í samræmi við 13.–15. gr. frumvarpsins.
Lántakanda skal m.a. skýrt frá helstu einkennum þeirra lána sem boðin eru. Þar skal meðal annars tilgreina lengd samnings, fjölda og tíðni gjalddaga, vexti, vísitölutengingu eða gjaldmiðla ef við á, og fyrirkomulag höfuðstólsafborgana og vaxtagreiðslna, þ.m.t. hvort um afborgunarlaust tímabil er að ræða, hvort gert er ráð fyrir jöfnum afborgunum eða jöfnum greiðslum o.s.frv. Þá skal einnig greina frá því hvort, og þá með hvaða hætti, einhverjir þessara þátta geta breyst á samningstímanum og hvaða áhrif slíkar breytingar geta haft á greiðslubyrði vegna lánsins.
Neytanda skal greint frá árlegri hlutfallstölu kostnaðar sem reiknast miðað við forsendur lánsins eins og þær eru á lántökudegi og útskýrt fyrir neytanda hvað hún felur í sér og, ef við á, muninum á henni og viðbótar-árlegri hlutfallstölu kostnaðar. Skýrlega skal tekið fram að við samanburð ólíkra lánstegunda séu ýmsir þættir sem horfa þurfi til og að samanburður árlegrar hlutfallstölu kostnaðar á milli ólíkra lánstegunda gefi ekki fullnægjandi mynd af áhættunni sem er samfara lánum með breytilegum forsendum.
Ef um er að ræða nafnvaxtalán skal útskýra fyrir lántakanda að árleg hlutfallstala kostnaðar inniheldur mat á verðbólgu, þ.e. árlegri meðalbreytingu verðlags á líftíma lánsins.
Ef verðbólga reynist minni en ætlað er mun raungreiðslubyrði lánsins hækka en verði verðbólga meiri en gert er ráð fyrir mun raungreiðslubyrðin lækka.
Ef um er að ræða verðtryggt lán skal útskýra fyrir lántakanda að vextir lánsins eru raunvextir og árleg hlutfallstala kostnaðar reiknast einnig á raunvirði, þ.e. miðað við óbreytt verðlag. Jafnframt skal veita neytanda upplýsingar um sögulega þróun verðlags svo að honum verði ljóst að krónutala greiðslna samkvæmt samningnum ræðst ekki aðeins af upphaflegri fjárhæð og vöxtum heldur einnig af þróun verðvísitölunnar. Þá skal honum bent á að söguleg þróun verðlags er ekki vísbending um framtíðarþróun þess og gefur aðeins dæmi um óvissu um nafnvirði fjárhæða.
Ef um er að ræða lán sem tengjast erlendum gjaldmiðlum verði útskýrt fyrir lántakanda að vextir miðast við verðlagsþróun í hinum erlendu gjaldmiðlum. Veita þarf upplýsingar um sögulega þróun gengis viðkomandi gjaldmiðla þannig að lántakanda verði ljóst að krónutala þeirra greiðslna sem samningurinn kveður á um ræðst ekki aðeins af upphaflegri fjárhæð samnings og vöxtum heldur einnig af þróun gengis viðkomandi gjaldmiðla. Lántakandanum skal einnig gert ljóst að söguleg þróun gengis gjaldmiðla er ekki vísbending um framtíðarþróun þeirra og gefur einungis dæmi um óvissu.
Ef lántakandi ætlar sér að bera saman kostnað ólíkra lánsforma skal útskýra fyrir honum að slíkan samanburð þurfi að gera á sama verðlagi. Lántakanda skal bent á að árleg hlutfallstala kostnaðar er reiknuð á nafnvirði og túlkun hennar ræðst því að miklu leyti af þróun verðlags á lánstímanum. Einnig skal bent á að árleg hlutfallstala kostnaðar felur ekki í sér allar upplýsingar er máli skipta við samanburð lána. Óvissa um virði greiðslna og þróun greiðslubyrði getur skipt miklu máli við val á lánsformi.
Þá skal útskýrt að áhættan af verðtryggðum samningum um fasteignalán og óverðtryggðum er ólík. Greiðslur nafnvaxtasamnings eru þekktar að nafnvirði, þ.e. krónutala þeirra liggur fyrir, en raunvirði þeirra er óþekkt, þ.e. ekki er vitað hvers virði þær krónur verða sem lántakandinn mun láta af hendi samkvæmt samningnum. Það ræðst af verðlagsþróun fram að þeim tíma sem greiðsla fer fram. Aftur á móti liggur raunvirði greiðslna af verðtryggðu láni fyrir við samning, og er óháð verðbólgu, en krónutala þeirra er óþekkt og ræðst af þróun verðlags fram að þeim tíma þegar greiðsla fer fram.
Lánshæfis- og greiðslumat og ákvörðun um lánveitingu.
Greiðslumat hefur verið framkvæmt við lánveitingar þar sem sjálfskuldarábyrgð ábyrgðarmanna eða lánsveð eru til tryggingar frá gildistöku samkomulags um notkun ábyrgða árið 1998 og síðar eftir samkomulagi frá árinu 2001. Að samkomulaginu stóðu stjórnvöld, Neytendasamtökin, Samtök íslenskra sparisjóða og Samtök banka og verðbréfafyrirtækja (nú Samtök fjármálafyrirtækja). Með gildistöku laga nr. 32/2009, um ábyrgðarmenn, voru sambærileg ákvæði um greiðslumat fest í lög.
Í nóvember 2013 gengu í gildi ný lög um neytendalán, nr. 33/2013, sem kveða á um almenna skyldu lánveitanda til að framkvæma mat á lánshæfi og greiðslugetu neytanda áður en lán til neytanda var veitt. Efnisreglur um framkvæmd mats er að finna í 10. gr. laganna, en þær eru nánar útfærðar og skýrðar í reglugerð nr. 920/2013 um lánshæfis- og greiðslumat. Ákvæði laganna og reglugerðarinnar fela í sér innleiðingu á 8. gr. tilskipunar 2008/48/EB um lánssamninga fyrir neytendur (e. Consumer Credit Directive, CCD). Tilskipunin kveður með mjög almennum hætti á um að geta neytanda til að standa í skilum sé metin áður en lánveiting fer fram og var aðildarríkjum veitt mikið svigrúm til að meta hvaða leið væri best að því markmiði. Í ljósi þess að hér á landi hefur verið rík hefð fyrir framkvæmd greiðslumats og með tilliti til sjónarmiða um ábyrgar lánveitingar var sú leið farin að krefjast bæði lánshæfis- og greiðslumats áður en lánveiting færi fram. Segja má að lánshæfismat feli í sér huglægt mat lánveitanda á greiðsluvilja neytanda sem hann byggir á viðskiptasögu eða uppflettingum í gagnagrunnum um lánshæfi. Greiðslumat á hinn bóginn felur í sér útreikning á því hvort lántaki ráði við greiðslubyrði viðkomandi láns að teknu tilliti til mánaðarlegra hreinna tekna og útgjalda.
Í 1. málsl. 3. mgr. 10. gr. neytendalánalaganna kemur fram að lánveiting sé óheimil ef mat á lánshæfi eða greiðslugetu leiðir í ljós að neytandi hafi augljóslega ekki fjárhagslega burði til þess að standa í skilum með lánið. Í 2. málsl. kemur fram undanþága frá meginreglu 1. málsl. sem á við ef virði veða eða annarra trygginga sem neytandi leggur fram er meira á þeim tíma þegar lánið er veitt en heildarfjárhæð láns enda sé neytandi upplýstur um mat lánveitanda. Þessi undanþága var sérstaklega sett inn til þess að þrengja ekki um of að heimild lánveitenda til veitingar fasteignalána til neytenda með tilliti til sérstaks eðlis fasteignalána og þess að neytendalánatilskipunin tekur ekki til fasteignalána.
Reynslan af framkvæmd lánshæfis- og greiðslumats frá gildistöku laganna hefur almennt verið góð, en þó hafa heyrst óánægjuraddir með þau neysluviðmið og viðmið um ökutækjakostnað sem greiðslumatið byggist á, þ.e. að viðmiðin séu of há. Í reglugerð um lánshæfis- og greiðslumat kemur fram að við mat á neyslukostnaði neytanda skuli að lágmarki miðað við grunnviðmið velferðarráðuneytisins á hverjum tíma. 3 Grunnviðmið á að gefa vísbendingu um hver geti verið lágmarksútgjöld í ákveðnum útgjaldaflokkum og við gerð þess var horft til útgjaldadreifingar í neyslukönnun Hagstofu Íslands. Í grunnviðmiði er ekki reiknaður kostnaður vegna húsnæðis og bifreiðar, en þess í stað er strætókort reiknað á hvern fjölskyldumeðlim. Samkvæmt þessu er grunnviðmið fyrir útgjöld í apríl 2015:
1. Barnlauss einstaklings sem býr á höfuðborgarsvæðinu 99.758 kr.
2. Hjóna með tvö börn sem búa á höfuðborgarsvæðinu 332.430 kr. Er þá gert ráð fyrir að annað barnið sé á leikskóla og hitt í grunnskóla þar sem keyptar eru skólamáltíðir og frístundavistun.
Hvað rekstrarkostnað bifreiðar varðar skal miða við að áætlaður rekstrarkostnaður hennar á mánuði sé að lágmarki 60.000 kr. Þó er heimilt að draga frá þessu viðmiði kostnað vegna samgangna sem felst í neysluviðmiðinu.
Lánveitandi hefur visst svigrúm til að víkja frá fyrrgreindum viðmiðum til lækkunar ef lántaki telur að þau gefi ekki rétta mynd af útgjöldum hans. Í slíkum tilvikum er lánveitanda heimilt að miða útgjöld við rauntölur, þó með eftirfarandi takmörkunum:
1. Óheimilt er að miða rauntölur um neyslu lántaka við lægri fjárhæð en sem nemur 75% af neysluviðmiði.
2. Óheimilt er að miða við lægri rauntölur um rekstrarkostnað bifreiða en 20.000 kr. á mánuði.
Lánveitandi þarf að rökstyðja það ef hann ákveður að miða við lægri viðmið heldur en grunnviðmiðin og skal hann varðveita upplýsingar um frávik frá viðmiðum ásamt öðrum upplýsingum um lántaka.
Ef svigrúmið til lækkunar á framfærslukostnaði er að fullu nýtt miðað við dæmin sem tekin voru hér að framan reiknast kostnaður við framfærslu í apríl 2015:
1. Barnlauss einstaklings sem býr á höfuðborgarsvæðinu 74.839 kr.
2. Hjóna með tvö börn sem búa á höfuðborgarsvæðinu 249.326 kr.. Er þá gert ráð fyrir að annað barnið sé á leikskóla og hitt í grunnskóla þar sem keyptar eru skólamáltíðir og frístundavistun.
Sem fyrr greinir kveður reglugerðin á um að miða skuli að lágmarki við grunnviðmið velferðarráðuneytisins, en líkt og orðið gefur til kynna þá eiga þau að gefa vísbendingu um hver geti verið lágmarksútgjöld í ákveðnum útgjaldaflokkum, en eiga ekki að endurspegla raunútgjöld neytenda til lengri tíma. Með tilliti til þessa þá gera flestar lánastofnanir ráð fyrir hærri framfærslukostnaði við gerð greiðslumats heldur en grunnviðmið velferðarráðuneytisins. Niðurstaða greiðslumats getur því verið neikvæð miðað við viðmið lánastofnunar, en jákvæð miðað við grunnviðmið velferðarráðuneytisins. Við þetta er ekkert að athuga, enda er það lánveitandans sjálfs að ákveða ef hann vill gera ríkari kröfur til neytenda en lágmarkskröfur reglugerðarinnar segja til um. Jafnframt felur jákvæð niðurstaða greiðslumats ekki endilega í sér að lán verði veitt.
Upp geta komið tilvik þar sem lánveitendur vilja veita fasteignalán til neytenda þrátt fyrir neikvæða niðurstöðu greiðslumats, t.d. ef viðskiptasaga er góð og niðurstaða greiðslumats gefur ekki rétta mynd af greiðslugetu viðkomandi. Eins og áður var vikið að er skylt miðað við núgildandi lög að framkvæma lánshæfis- og greiðslumat áður en fasteignalán er veitt, en neytandi þarf ekki að standast matið til þess að lánveiting sé heimil að því gefnu að virði veða eða annarra trygginga sem neytandi leggur fram sé meira á þeim tíma þegar lánið er veitt en heildarfjárhæð láns enda sé neytandi upplýstur um mat lánveitanda. Staðan á markaðnum er hins vegar sú að lánveitendur neita neytendum í langflestum tilfellum um slíka lánveitingu ef niðurstaða greiðslumats er neikvæð, óháð því að þeim ber ekki skylda til þess að lögum. Enda er það svo að lánastofnanir hafa ekki hagsmuni af því að veita lán sem ólíklegt er að verði endurgreidd samkvæmt skilmálum samnings. Í þessu samhengi er vert að nefna a.m.k. þrjá þætti:
1. Þegar lán er komið í 90 daga vanskil ber lánastofnunum að færa lánið á afskriftareikning sem leiðir til þess að þær þurfa að binda meira eigið fé, með öðrum orðum, rekstur lánastofnunarinnar verður dýrari.
2. Ef fasteign fer á nauðungarsölu er alls óvíst að lánastofnun fái fullar endurheimtur krafna, enda geta ýmsar kröfur verið framar í kröfuröðinni, auk þess sem markaðsverð eignar getur hafa lækkað.
3. Lánastofnun verður af þeim vöxtum sem búið var að semja um í samningi og getur af skiljanlegum ástæðum ekki innheimt uppgreiðslugjald sem alla jafna er hugsað til að bæta lánveitendum vaxtatap við endurgreiðslu fyrir lok fastvaxtatímabils, nema í þeim tilfellum sem greinir í 4. tölul. 5. mgr. 36. gr. frumvarpsins.
Ábyrg útlán stuðla auk þess að tryggari lánasöfnum og auka möguleika lánastofnana til að bjóða hagstæða vexti, enda leiða aukin vanskil, að öðru óbreyttu, til hærri ávöxtunarkröfu á útlán.
Í frumvarpi þessu er lagt til að veiting fasteignaláns verði aðeins heimil ef lánveitandi telur líklegt að neytandi geti staðið í skilum með lánið að teknu tilliti til niðurstöðu lánshæfis- og greiðslumats. Byggist sú tillaga meðal annars á a-lið 5. mgr. 18. gr. tilskipunarinnar, en þar segir að „að lánveitandinn geri neytandanum einungis kleift að fá lánið þegar niðurstaða úr lánshæfismatinu bendir til þess að líklegt sé að skuldbindingum sem fylgja lánssamningnum verði fullnægt með þeim hætti sem krafist er samkvæmt þeim samningi“. Með lánshæfismati er hér átt við „creditworthiness assessment“ sem í skilningi frumvarpsins felur í sér bæði lánshæfis- og greiðslumat. Samkvæmt orðanna hljóðan er ljóst að hér er ekki um fortakslaust bann við lánveitingu að ræða sé niðurstaða greiðslumats neikvæð, heldur er hér lagt til að lánveitandi þurfi að framkvæma heildstætt mat á því hvort hann telji líklegt að neytandi muni geta staðið í skilum með lánið. Sem dæmi um tilvik þar sem lánveitandi gæti talið ástæðu til að veita lán þrátt fyrir neikvætt greiðslumat er t.d. ef neytandi hefur haft takmarkaðar tekjur tímabundið, svo sem vegna fæðingarorlofs, náms eða árstíðabundinna verkefna. Einnig væri óeðlilegt ef lánveitandi þyrfti að neita neytanda um endurfjármögnun fasteignaláns vegna neikvæðs greiðslumats geti neytandi sýnt fram á greiðslusögu sem sýnir að hann ræður við reglulegar endurgreiðslur fasteignalánsins, t.d. að hann hafi alltaf staðið í skilum með núverandi fasteignalán sem felur í sér sömu eða hærri greiðslubyrði.
Að teknu tilliti til framangreinds er því lagt til að lánveitanda sé heimilt að veita neytanda fasteignalán þrátt fyrir neikvæða niðurstöðu greiðslumats að vissum skilyrðum uppfylltum. Annars vegar þarf lánveitandi að fá frekari upplýsingar frá neytanda sem sýna fram á að líklegt sé að neytandi geti staðið í skilum með lánið. Hins vegar skal lánveitandi skjalfesta rökstuðning fyrir þessari ákvörðun, útskýra hana fyrir neytanda og varðveita gögn henni til stuðnings.
Að lokum skal nefnt að ekki er í öllum tilvikum gerð krafa um lánshæfis- og greiðslumat. Fjallað er um undanþágur í athugasemdum við 23. gr. frumvarpsins.
Veðsetningarhlutföll.
Notkun stjórntækja þjóðhagsvarúðar í þeim tilgangi að draga úr kerfisáhættu og líkum á áfalli í fjármálakerfinu hefur rutt sér til rúms í æ ríkara mæli undanfarin ár. Þessum stjórntækjum er mörgum hverjum ætlað að draga úr bólumyndun á eignamörkuðum og framboði á lánsfé og þar með getu aðila til þess að skuldsetja sig. Fasteignamarkaðurinn hefur fengið sérstaka athygli í þessu samhengi enda er íbúðarhúsnæði yfirleitt stærsta eign fólks og skuldsetning vegna þess vegur þungt í efnahagsreikningi heimila. Breytingar á fasteignamarkaði hafa því afgerandi áhrif á afkomu og eignastöðu heimila sem aftur getur haft áhrif á raunhagkerfið og aðra þætti fjármálakerfisins.
Mikilvægt er að gera greinarmun á mörkuðum fyrir íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Í frumvarpinu er lagt til að Fjármálaeftirlitinu verði veitt heimild, innan ákveðins ramma, til að setja reglur um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda að fengnum tilmælum frá fjármálastöðugleikaráði.
Fjármálaáföll eða kreppur hafa gjarnan komið í kjölfar bólumyndunar á fasteignamarkaði sem hefur átt uppsprettu í mikilli aukningu á framboði lánsfjár. Fjármálaáföll og kreppur sem eiga upptök sín í fasteignaverðbólu og aukinni skuldsetningu heimila eru gjarnan kostnaðarsamari, lengri og alvarlegri en áföll sem orsakast af öðrum þáttum. Ástæðan er m.a. að bólumyndunin er drifin áfram af aukinni skuldsetningu (eða gírun) heimila á fjármagnsmarkaði, sem við fall eignaverðs gerir viðsnúning erfiðan þar sem undirliggjandi veð geta verið langt undir aukinni skuldsetningu. Einnig má nefna að raunvirði fasteigna ákvarðar að miklum hluta hreina eign heimila og hefur þar með veruleg áhrif á neysluákvarðanir þeirra. 4 Mikill samdráttur í neyslu heimilanna getur því leitt af slíku áfalli sem aftur hefur áhrif á rekstrargrundvöll fyrirtækja og banka. 5
Markmið þess stjórntækis sem hér er til umfjöllunar er að auka viðnámsþrótt lántakenda og lánveitenda gegn áföllum vegna óhagstæðrar þróunar á fasteignamarkaði og koma í veg fyrir að stóraukið aðgengi að lánsfé leiði til bólumyndunar á fasteignamarkaði. 6
Skipta má aðgerðum til varnar áföllum sem hér hafa verið nefnd í a.m.k. tvo hluta. Önnur er beiting tækja sem hafa áhrif á eiginfjárkröfu fjármálafyrirtækja, svo sem sveiflujöfnunarauki og áhættuvogir tengdar útlánum, sbr. lög um fjármálafyrirtæki. Þessum tækjum er beint að lánveitendum.
Það stjórntæki sem lagt er til í frumvarpi þessu, veðsetningarhlutfall, nær til lántakenda og lánveitenda og snertir m.a. skilmála sem báðir aðilar þurfa að taka tillit til og uppfylla.
Með beitingu heimildar til reglusetningar sem takmarkar veðsetningarhlutfall á lánum til heimila vegna fasteignaviðskipta er stefnt að því að draga úr kerfisáhættu með tvennum hætti:
1. Styrkja viðnámsþrótt heimila og lánveitenda: Með því að setja takmörk á veðsetningarhlutfall eru heimili betur varin fyrir hættu á yfirveðsetningu ef fasteignaverð lækkar og eins er dregið úr mögulegu tapi lánveitenda ef eignaverð lækkar. Þær takmarkanir sem hér eru lagðar til bæta gæði útlánasafna og minnka líkur á gjaldfalli heimila.
2. Jafna út útlána- og fasteignasveiflu: Lækkun á veðsetningarhlutfalli takmarkar fjárhæð lána til heimila og minnkar þar með eftirspurn eftir fasteignum sem fjármagnaðar eru með lánsfé við uppsveiflu fjármálasveiflunnar og dregur þar með úr þrýstingi á húsnæðisverð. Þegar fjármálasveiflan gengur til baka má hækka veðsetningarhlutfallið sem ætti að auka eftirspurn eftir lánum og húsnæði og draga úr neikvæðum áhrifum samdráttar.
Stjórntækinu yrði beint að lánastofnunum, Íbúðalánasjóði, lífeyrissjóðum og öðrum þeim sem veita neytendum fasteignalán í atvinnuskyni. Ákvæðin eiga við um veitingu nýrra fasteignalána og skuldskeytingu eldri fasteignalána, þ.e. til kaupa, stækkunar og endurnýjunar á íbúðarhúsnæði á Íslandi, sem eru tryggð með veði í fasteign.
Við upphaf bólu á fasteignamarkaði eykst eigið fé húseigenda og veðrými í réttu hlutfalli við hækkun fasteignaverðs. Það getur leitt til aukinnar skuldsetningar. Til þess að draga úr aukinni skuldsetningu þegar bóla myndast á fasteignamarkaði þarf að lækka veðsetningarhlutfallið töluvert til að hamla útlánavexti. Mikil lækkun veðsetningarhlutfalls getur verið erfið í framkvæmd og hefur mest áhrif á þá sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign. Því er mikilvægt að gætt sé meðalhófs í notkun stjórntækisins.
Staðan á íbúðalánamarkaði er sem stendur nokkuð góð hvað varðar kröfur til lántaka um greiðslumat og veðsetningarhlutföll.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Tillögurnar sem fram koma í frumvarpi þessu um að Fjármálaeftirlitinu verði veitt heimild, innan ákveðins ramma, til að setja reglur um hámark veðsetningargreiðsluhlutfalls fasteignalána til neytenda að fengnum tilmælum frá fjármálastöðugleikaráði hafa verið kynntar og ræddar bæði í kerfisáhættunefnd og fjármálastöðugleikaráði. Nánari umfjöllun um veðsetningarhlutföll er að finna í athugasemdum við VII. kafla frumvarpsins.
Lánamiðlarar.
Í lögum nr. 33/2013, um neytendalán, er fjallað um svokallaða lánamiðlara. Lánamiðlun er þó ekki eins algeng hér á landi og víða erlendis og þekkist nánast ekki þegar kemur að fasteignalánum. Neytendalánalögin leggja ekki þungar skyldur á herðar slíkum aðilum, eingöngu er gerð krafa um vissa upplýsingagjöf.
Í frumvarpi þessu er gengið nokkuð lengra. Gert er ráð fyrir að lánamiðlarar þurfi að fara í gegnum sérstakt skráningarferli hjá Fjármálaeftirlitinu. Gert er ráð fyrir skylduaðild lánamiðlara að úrskurðarnefnd um viðskipti við fjármálafyrirtæki skv. 10. gr. frumvarpsins.
Lánaráðgjöf.
Í frumvarpinu er skilið á skýrari hátt en gert hefur verið áður á milli lánaráðgjafar og upplýsingagjafar um lánaframboð. Í frumvarpinu er notast við hugtakið lánaráðgjöf um ráðgjöf í tengslum við veitingu fasteignaláns til aðgreiningar frá annarri ráðgjöf sem lánveitendur og lánamiðlarar geta veitt. Nánari skýringar er að finna í athugasemdum við IX. kafla frumvarpsins.
Starfskjör starfsfólks lánveitenda og lánamiðlara.
Í frumvarpinu er lagt til að lánveitendum og lánamiðlurum verði gert að móta sér starfskjarastefnu sem á að samræmast þeim kröfum sem gerðar eru til þeirra skv. 5. gr. um góða viðskiptahætti. Sérstaklega er fjallað um stefnu um starfskjör starfsfólks sem framkvæmir lánshæfis- og greiðslumat, enda gætu komið upp alvarlegir hagsmunaárekstrar ef starfskjör slíks starfsfólks væri t.d. háð fjölda eða hlutfalli samþykktra lánsumsókna (e. mis-selling).
Uppgreiðsla.
Í frumvarpinu er gert ráð fyrir því að reglur um uppgreiðslugjald, þ.e. þær bætur sem lánveitanda er heimilt að áskilja sér vegna greiðslu fyrir gjalddaga, haldist að mestu óbreyttar frá því sem nú er samkvæmt lögum nr. 33/2013, um neytendalán. Þó er gert ráð fyrir að hlutfallslegu þaki uppgreiðslugjalds verði breytt úr 1% af fjárhæð endurgreiðslu í 0,2% af fjárhæð endurgreiðslu fyrir hvert heilt ár sem eftir stendur af binditíma vaxta fasteignaláns. Eftir sem áður má uppgreiðslugjaldið aldrei nema hærri fjárhæð en raunkostnaður lánveitanda af endurgreiðslunni. Nefndin tók til umræðu að setja inn fast hámark á heildarprósentu uppgreiðslugjalds, t.d. 3% eða 4%, til viðbótar við 0,2% regluna en ekki náðist samstaða um slíka tillögu.
Breytingunni er ætlað að stuðla að auknu framboði lána með föstum vöxtum, sér í lagi á óverðtryggðum lánum, en í dag standa neytendum almennt ekki til boða fastir vextir á fasteignalánum til lengri tíma en fimm ára, að undanskildum verðtryggðum fasteignalánum Íbúðalánasjóðs og Arion banka.
Hér kallast á sjónarmið um annars vegar afar lág uppgreiðslugjöld og mikinn hreyfanleika á fasteignamarkaði og hins vegar fjármálastöðugleika og möguleika neytanda til að tryggja sér fasta vexti til lengri tíma og búa þá að því öryggi að vita hver fjárhæð reglulegra endurgreiðslna verði.
Breytingin mun leiða til lækkunar á fjárhæð uppgreiðslugjalda fasteignalána með stutt fastvaxtatímabil, svo sem 3–5 ár, og vonandi stuðla að auknum möguleikum neytanda til að taka lán með föstum vöxtum til langs tíma.
Nánari skýringar á þessari tillögu er að finna í athugasemdum við 36. gr. frumvarpsins.
Aðgerðir fyrir og eftir nauðungarsölu.
Í frumvarpinu er gert ráð fyrir að áður en lánveitandi krefst nauðungarsölu á grundvelli samnings um fasteignalán sé neytanda veitt færi á að óska eftir úrræðum sem gætu leyst greiðsluvanda hans, svo sem endurfjármögnun eða skilmálabreytingu. Ef fasteign sem lögð var fram sem trygging fyrir fasteignaláni er seld á uppboði og uppgjörið hrekkur ekki til fyrir eftirstöðvum fasteignalánsins þá skal lánveitandi bjóða neytanda upp á samkomulag um greiðslur á eftirstöðvum lánsins sem tekur mið af greiðslugetu hans. Ekki er um verulega breytingu að ræða frá núverandi markaðsframkvæmd. Nánari skýringar á þessari tillögu er að finna í athugasemdum við XII. kafla frumvarpsins.
IV. Helstu breytingar frá gildandi rétti.
1. Gerð er almenn krafa um að starfskjör starfsmanna lánveitenda og lánamiðlara hafi ekki áhrif á hæfi þeirra til að stunda góða viðskiptahætti. Gerð er sértæk krafa um að starfskjör starfsfólks lánveitenda sem framkvæma lánshæfis- og greiðslumat séu ekki árangurstengd.
2. Gerðar eru kröfur um hæfni og þekkingu starfsfólks lánveitenda og lánamiðlara. Lagt er til að fram til 21. mars 2019 verði heimilt að horfa eingöngu til reynslu viðkomandi starfsmanns við mat á þekkingu og hæfni.
3. Kveðið er á um að óheimilt sé að binda samning um fasteignalán eða lánstilboð því skilyrði að neytandi geri samning um kaup á annarri aðgreindri fjármálaafurð eða fjármálaþjónustu. Lánveitanda verður eftir sem áður heimilt að bjóða fasteignalán þar sem neytandi á kost á að gera um leið samning um kaup á annarri aðgreindri fjármálaafurð eða fjármálaþjónustu.
4. Lögð er aukin áhersla á hvernig beri að útskýra þá samninga um fasteignalán sem boðnir eru. Fjallað er sérstaklega um hvernig lánaráðgjöf skuli fara fram og skýrar skilið á milli lánaráðgjafar og upplýsingagjafar um lánaframboð.
5. Gerð er krafa um að lánamiðlarar skrái sig hjá Fjármálaeftirlitinu áður en þeim er heimilt að veita þjónustu. Jafnframt er þeim gert skylt að eiga aðild að úrskurðarnefnd um viðskipti við fjármálafyrirtæki.
6. Lagt er til að neytandi þurfi að uppfylla strangari skilyrði við greiðslumat fasteignaláns sem tengist erlendum gjaldmiðlum heldur en vegna fasteignalána almennt. Jafnframt er lagt til að neytandi, sem óvarinn er fyrir gjaldeyrisáhættu, skuli eiga rétt á að breyta eftirstöðvum láns sem tengist erlendum gjaldmiðlum í annan gjaldmiðil að vissum skilyrðum uppfylltum.
7. Lánveitandi getur á grundvelli frekari upplýsinga frá neytanda fallist á að veita lán þrátt fyrir neikvæða niðurstöðu greiðslumats, enda sýni þær fram á að líklegt sé að neytandi geti staðið í skilum með lánið. Lánveitandi skal skjalfesta rökstuðning fyrir þessari ákvörðun, útskýra hana fyrir neytanda og varðveita gögn henni til stuðnings. Lánveitandi getur í dag veitt fasteignalán þrátt fyrir neikvæða niðurstöðu greiðslumats að því eina skilyrði uppfylltu að virði veða eða annarra trygginga sem lántaki leggur fram sé meira á þeim tíma þegar lánið er veitt en heildarfjárhæð láns enda sé lántaki upplýstur um mat lánveitanda.
8. Lagt er til að Fjármálaeftirlitinu verði veitt heimild til að setja reglur um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda að fengnum tilmælum frá fjármálastöðugleikaráði. Hámarkið getur numið 60–90% og getur verið mismunandi eftir tegundum lána og hópum neytenda. Gert er ráð fyrir auknu svigrúmi við veitingu fasteignaláns til fjármögnunar kaupa á fyrstu fasteign.
9. Lagt er til að hlutfallslegu hámarki uppgreiðslugjalds verði breytt úr 1% af fjárhæð endurgreiðslu í 0,2% af fjárhæð endurgreiðslu fyrir hvert heilt ár sem eftir stendur af binditíma vaxta. Breytingunni er ætlað að stuðla að auknu framboði lána með föstum vöxtum, sér í lagi óverðtryggðra lána.
10. Lagt er til að ákveðin úrræði verði lögfest hvað varðar lausnir til handa neytendum áður og eftir að fasteign er sett á nauðungarsölu.
V. Svigrúm við upptöku í landsrétt.
Tilskipunin felur í sér ófrávíkjanlegar lágmarkskröfur og er aðildarríkjum aðeins heimilt að ganga lengra að því gefnu að markmiðið sé að auka vernd neytenda. Í eftirfarandi tilvikum er lagt til að gengið sé lengra en lágmarkskröfur tilskipunarinnar gera ráð fyrir eða að það svigrúm sem er til staðar sé ekki nýtt:
1. Lagt er til að svokölluðum tilnefndum fulltrúum (e. appointed representatives) verði ekki heimilt að starfa hér á landi. Tilnefndir fulltrúar eru nokkurs konar umboðsmenn fyrir lánamiðlara og koma fram á þeirra ábyrgð. Meiri hluti EES-ríkjanna ætlar sér ekki að heimila tilnefnda fulltrúa, enda fela þeir í sér millilið sem skapar óþarfa fjarlægð á minni mörkuðum milli lánveitenda og neytenda.
2. Þegar lánveitandi býður verðtryggð lán skal í upplýsingum um lánaframboð skv. 12. gr. frumvarpsins koma fram stutt lýsing á einkennum verðtryggðra lána ásamt skýringu á hvaða þýðingu það hefur fyrir neytanda þegar lán er verðtryggt. Það má segja að þessi skylda felist þegar í efni tilskipunarinnar, en ákvæðið var sett inn til áréttingar.
3. Lánveitandi skal skv. 12. gr. frumvarpsins hafa á vef sínum lánareiknivél þar sem neytandi getur sett inn mismunandi forsendur og borið saman árlegar hlutfallstölur kostnaðar, fjárhæð reglulegra endurgreiðslna, niðurgreiðslutöflur og heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða vegna lánaframboðs lánveitanda.
4. Lánveitandi skal skv. 14. gr. frumvarpsins veita viðbótarupplýsingar um þróun verðlags, vaxta og gengi erlendra gjaldmiðla, eftir því sem við á, þegar veittar eru upplýsingar um tiltekna samninga um fasteignalán. Sambærilegt ákvæði er nú að finna í 25. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
5. Í 17. gr. frumvarpsins er fjallað um viðbótarfjármálaþjónustu. Lagt er til að ekki verði nýtt svigrúm tilskipunarinnar sem heimilar lánveitendum að binda samning um fasteignalán eða lánstilboð því skilyrði að neytandi geri samning um kaup á tilteknum fjármálaafurðum eða fjármálaþjónustum.
6. Í 21. gr. frumvarpsins eru lögð til varúðarskilyrði vegna fasteignalána sem tengjast erlendum gjaldmiðlum.
7. Lagt er til í 3. mgr. 22. gr. frumvarpsins að lánveitandi skuli varðveita gögn sem lögð eru til grundvallar ákvörðun um lánveitingu út lánstímann.
8. Í VII. kafla frumvarpsins er kveðið á um heimild Fjármálaeftirlitsins, að fengnum tilmælum fjármálastöðugleikaráðs, til setningar reglna um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána.
9. Lagt er til að aðili sem veitir lánaráðgjöf skuli vara neytanda við ef einhver lánstegund sem lögð er til við neytanda getur haft sérstaka áhættu í för með sér fyrir neytanda að teknu tilliti til fjárhagsstöðu hans skv 2. mgr. 30. gr. frumvarpsins.
10. Lagt er til að lánaráðgjöfum verði ekki heimilt að kalla sig óháða nema þeir þiggi ekki greiðslur frá lánveitanda vegna lánaráðgjafar skv. 2. tölul. 31. gr. frumvarpsins.
11. Í 3. mgr. 32. gr. frumvarpsins er lagt til að neytandi eigi rétt á að breyta eftirstöðvum fasteignaláns sem tengist erlendum gjaldmiðlum í annan gjaldmiðil hafi eftirstöðvar láns eða reglulegar endurgreiðslur hækkað um 30% eða meira á síðastliðnum fimm árum.
12. Lagt er til að neytandi skuli að jafnaði upplýstur um breytingu á útlánsvöxtum með 30 daga fyrirvara skv. 1. mgr. 34. gr. frumvarpsins. Sömu reglu er að finna í 1. mgr. 13. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
13. Lagt er til að hlutfallslegt hámark uppgreiðslugjalds verði 0,2% af fjárhæð endurgreiðslu fyrir hvert heilt ár sem eftir stendur af binditíma vaxta fasteignaláns skv. 3. mgr. 36. gr. frumvarpsins. Samkvæmt lögum um neytendalán er hámarkið 1% af fjárhæð endurgreiðslu. Breytingunni er ætlað að stuðla að auknu framboði lána með föstum vöxtum í langan tíma, sér í lagi á óverðtryggðum fasteignalánum. Í dag standa neytendum almennt ekki til boða óverðtryggð fasteignalán með föstum vöxtum til lengri tíma en fimm ára.
14. Lagt er til að lánamiðlurum verði óheimilt að krefja neytanda um greiðslu áður en samningur um fasteignalán kemst á skv. 48. gr. frumvarpsins.
VI. Samræmi við stjórnarskrá og alþjóðlegar skuldbindingar.
Frumvarpið felur í sér upptöku á efnisákvæðum fasteignalánatilskipunar ESB (2014/17) í íslenskan rétt, að undanskildum ákvæðum er varða samstarf og ágreining eftirlitsaðila og valdheimildir Evrópsku bankaeftirlitsstofnunarinnar (EBA). En hún er á ensku jafnan kölluð „Mortgage Credit Directive“ (MCD). Frumvarpið þótti ekki kalla á sérstaka skoðun á samræmi við stjórnarskrá.
VII. Skuldir heimila.
Íbúðalánasjóður (ÍLS) var með 43% hlutdeild útistandandi fasteignalána í lok árs 2014. Hlutdeild hans hefur farið lækkandi frá árinu 2003 þegar hlutdeild hans var ríflega 80%. Árið 2004 hófu stærstu viðskiptabankarnir þrír, sem þá voru starfandi, Kaupþing banki Glitnir banki og Landsbanki Íslands, að veita langtímalán til fasteignakaupa með allt að 100% lánshlutfalli. Sparisjóðirnir hafa einnig verið á þessum markaði með litla hlutdeild. Í kjölfarið hóf Íbúðalánasjóður að lána allt að 90% af kaupverði en með fjárhæðarþaki. Lífeyrissjóðir hafa einnig veitt sjóðfélögum sínum lán með veði í fasteignum. Útlán þeirra jukust mikið á árunum 2007 og 2008.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Heildarskuldir heimila hafa lækkað mikið síðustu misseri. Þær voru 90,5% af vergri landsframleiðslu í lok árs 2014 en voru 100,2% í lok árs 2013. Hlutfall skulda heimila fór hæst í 126,2% af vergri landsframleiðslu í byrjun árs 2009. Þetta hlutfall var 82,4% í byrjun árs 2004. Hlutfallið lækkaði um u.þ.b. 2,6% af vergri landsframleiðslu á fyrsta fjórðungi þessa árs þegar 75% af leiðréttingu á verðtryggðum íbúðaskuldum heimila kom til framkvæmda og mun þessi þróun geta haldið áfram á meðan séreignarsparnaðarleiðin er í framkvæmd fram á mitt ár 2017 með þeim fyrirvara þó að útlánavöxtur verði hóflegur. Skuldir í nágrannalöndum okkar eru enn að hækka nema á Bretlandi og Írlandi þar sem þróunin hefur verið með svipuðum hætti og hér á landi. Skuldir heimila skera sig úr í Danmörku þar sem þær eru 133% af vergri landsframleiðslu, hærri en þær voru hæstar hér á landi.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Lánsformum hefur fjölgað mikið síðasta áratug. Fyrir árið 2003 voru öll langtímalán til fasteignakaupa verðtryggð með föstum eða breytilegum vöxtum. Viðskiptabankarnir fjölguðu lánsformunum sem í boði voru og hófu að veita gengistryggð lán með breytilegum vöxtum. Síðustu ár hafa viðskiptabankarnir boðið óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum, þ.e. föstum vöxtum í upphafi lánstíma (3–5 ár) og breytilegum eftir það. Hlutdeild slíkra lána fór ört vaxandi til að byrja með en hefur farið lækkandi aftur með minnkandi verðbólgu. Útbreiðsla óverðtryggðra lána hefur því ekki orðið mikil og verðtryggð lán eru enn algengasta lánaformið.
Árið 2008 hækkuðu fasteignalán mikið vegna verðbólgu og gengisþróunar. Síðustu ár hefur stór hluti gengistryggðra lána verið endurreiknaður í kjölfar dóma Hæstaréttar um að skilmálar slíkra lána um gengistryggingu væru ólögmætir með hliðsjón af ákvæðum VI. kafla laga um vexti og verðtryggingu. Verðtryggð lán voru leiðrétt eftir samkomulag stjórnvalda og aðila á fasteignamarkaði samkvæmt svokallaðri 110% leið og fleiri úrræði voru í boði. Frá síðari hluta ársins 2011 hefur fasteignamarkaðurinn tekið hægt við sér og raunverð fasteigna hefur hækkað frá þeim tíma. Raunverð fasteigna hækkaði um 8% á höfuðborgarsvæðinu á milli áranna 2013 og 2014, en til samanburðar hækkaði það um 3,6% allt árið 2013. Eins og áður sagði átti Íbúðalánasjóður 43% útistandandi fasteignaskulda heimila í júní 2014. Þessar skuldir eru allar verðtryggðar. Auk þess eru útlán lífeyrissjóða til sjóðfélaga að miklu leyti og 67% útlána innlánsstofnana verðtryggð.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Í ágúst síðastliðnum skulduðu heimili 1.390 ma.kr. vegna fasteignakaupa, þar af 197 ma.kr. vegna óverðtryggðra lána. Eins og áður segir hafa óverðtryggðar skuldir verið að aukast hlutfallslega síðustu misseri og eru nú um 14% af fasteignaskuldum heimila. Löng verðtryggð lán eru þó enn vinsælasta lánaformið þar sem greiðslubyrðin af þeim er lægst. Í ágúst 2015 voru 50% nýrra lánveitinga innlánsstofnana til fasteignakaupa verðtryggð. Í júní 2014 var það hlutfall 72%. 7
Stóru viðskiptabankarnir þrír hafa verið að stíga skref til fjármögnunar á markaði með sértryggðum skuldabréfum til að fjármagna fasteignalán og draga úr fastvaxtaáhættu. Viðskiptabankarnir þrír hafa gefið út sértryggð skuldabréf fyrir liðlega 70 ma. kr. miðað við árslok 2014.
VIII. Samráð.
Frumvarpið var samið af nefnd skipaðri helstu hagsmunaaðilum sem við nefndarvinnuna höfðu tækifæri til að koma sjónarmiðum sínum á framfæri. Drög að frumvarpinu voru birt til umsagnar á vef fjármála- og efnahagsráðuneytisins í júní 2015. Umsagnir bárust frá Seðlabanka Íslands, Fjármálaeftirlitinu, Neytendasamtökunum, Neytendastofu og Samtökum fjármálafyrirtækja. Leitað var umsagnar Samkeppniseftirlitsins varðandi ákvæði frumvarpsins um viðbótarfjármálaþjónustu og uppgreiðslugjöld. Frumvarpsdrögin voru auk þess kynnt fyrir Samtökum fjármálafyrirtækja, Landssamtökum lífeyrissjóða og innanríkisráðuneytinu.
Að teknu tilliti til þeirra athugasemda sem bárust voru gerðar nokkrar breytingar á frumvarpsdrögunum sem flestar hverjar voru minni háttar, þ.e. orðalagsbreytingar eða frekari skýringum bætt við athugasemdir.
Nefndin ákvað að bregðast ekki við nokkrum athugasemdum. Fjármálaeftirlitið og Seðlabanki Íslands töldu rétt að Fjármálaeftirlitið hefði heimild til setningar á reglum um hámark greiðslubyrðarhlutfalls, að fengnum tilmælum fjármálastöðugleikaráðs. Neytendastofa og Neytendasamtökin gagnrýndu breytingu á hámarki hlutfallslegs uppgreiðslugjalds. Samtök fjármálafyrirtækja bentu á að æskilegt væri að reglur um uppgreiðslugjald væru samræmdar á milli laga um neytendalán og frumvarps þessa. Neytendasamtökin töldu að heimild til að bjóða viðbótarfjármálaþjónustu geti dregið úr samkeppni og hreyfanleika á fjármálamarkaði.
Bætt var við nýjum kafla um aðgerðir fyrir og eftir nauðungarsölu, en sú viðbót byggðist ekki á athugasemdum haghafa heldur áframhaldandi vinnu nefndarinnar eftir birtingu frumvarpsdraganna til umsagnar.
IX. Mat á áhrifum.
Frumvarpið felur ekki í sér miklar efnisbreytingar frá gildandi rétti. Gera má ráð fyrir að eftirfarandi þættir hafi einna mest áhrif:
1. Lánveitendur og lánamiðlarar þurfa að tryggja að starfsfólk þeirra uppfylli kröfur frumvarpsins um þekkingu og hæfni skv. 9. gr., sbr. ákvæði til bráðabirgða.
2. Vonir standa til að breytingar á heimildum lánveitenda til álagningar uppgreiðslugjalds, sbr. 36. gr. frumvarpsins, muni stuðla að auknu framboði fasteignalána með fasta vexti í lengri tíma.
3. Gera má ráð fyrir einhverjum kostnaði hjá lánveitendum við að uppfæra skilmála og aðlaga verkferla.
4. Með frumvarpinu er verið að útvíkka eftirlitsskyldur Neytendastofu samkvæmt gildandi rétti og fela Fjármálaeftirlitinu nýjar eftirlitsskyldur þótt ekki sé um verulegar breytingar að ræða.
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Um I. kafla.
Um 1. gr.
Með kynningu er átt við auglýsingar og kynningarefni, þ.m.t. almennar upplýsingar um lánaframboð og upplýsingar um ákveðna fasteignalánasamninga.
Um 2. gr.
Sérstaklega er vísað til þess að frumvarpið fjalli um skuldskeytingu til að taka af allan vafa um að því er ætlað að gilda um bæði nýjar lánveitingar og skuldaraskipti sem verða með framsali fasteignaláns til annars neytanda. Nánar er fjallað um lagaskil við skuldaraskipti í athugasemdum við 62. gr. frumvarpsins.
Um 3. gr.
Um 1. tölul. Ákvæðið undanskilur samninga um fasteignalán sem vinnuveitandi veitir starfsmönnum sínum í aukastarfsemi að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Með aukastarfsemi í skilningi þessa ákvæðis er átt við starfsemi sem ekki er í eðlilegu framhaldi af þeirri kjarnastarfsemi sem aðili stundar. Með markaðsvöxtum er átt við vexti skv. 4. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Ákvæðið er samhljóða c-lið 1. mgr. 3. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 2. tölul. Í ákvæðinu er fjallað um samninga um fasteignalán í formi yfirdráttarheimildar sem endurgreiða skal innan eins mánaðar. Ákvæðið á ekki við nema samningur um yfirdráttarheimild geri ráð fyrir að heildarfjárhæð lánsins sé greidd til baka innan eins mánaðar frá því að nýting yfirdráttarheimildar hófst. Ákvæðið er samhljóða e-lið 1. mgr. 3. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 3. tölul. Ákvæðið undanskilur frá gildissviði laganna samninga um fasteignalán sem gerðir eru vegna dómsáttar eða sáttar fyrir yfirvöldum. Sem dæmi um sáttir sem eru gerðar fyrir yfirvöldum og falla undir ákvæðið má nefna sættir gerðar fyrir sýslumanni skv. 107. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, sættir gerðar vegna brota gegn samkeppnislögum skv. 17. gr. f laga nr. 44/2005 og lögreglustjórasáttir skv. 4. mgr. 54. gr. almennra hegningarlaga, nr. 19/1940. Ákvæðið er samhljóða g-lið 1. mgr. 3. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 4. tölul. Í ákvæðinu er lagt til að undanskildir lögunum verði samningar um fasteignalán sem fela í sér frestun greiðslu afborgunar skulda án þess að til komi viðbótarkostnaður. Sem dæmi um lán sem fellur undir ákvæðið er samningur sem breytt er með þeim hætti að greiðslu afborgunar er frestað um tiltekinn tíma og ekki er innheimtur sérstakur kostnaður vegna þess. Rétt er að taka fram að innheimta á almennum vaxtakostnaði telst ekki viðbótarkostnaður samkvæmt þessari grein. Undanþága þessi á þó aðeins við um samninga sem falla ekki undir a-lið 4. tölul. 4. gr. frumvarpsins, þ.e. ef um er að ræða lán tryggt með veði eða annars konar tryggingu í íbúðarhúsnæði eða tryggt með réttindum sem tengjast íbúðarhúsnæði þá á undanþáguákvæðið ekki við. Sambærilegt ákvæði er að finna í h-lið 1. mgr. 3. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 5. tölul. Í ákvæðinu er fjallað um fasteignalán sem veitt eru takmörkuðum fjölda aðila samkvæmt lögum með almenningshagsmuni í huga og með lægri vöxtum en markaðsvöxtum eða með öðrum hagstæðari skilmálum en almennt gilda. Sambærilegt ákvæði er að finna í j- lið 1. mgr. 3. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 4. gr.
Um 1. tölul. Í ákvæðinu er hugtakið aðildarríki skilgreint. Skilgreiningin er í samræmi við skilgreiningu laga nr. 120/2011, um greiðsluþjónustu, og laga nr. 17/2013, um útgáfu og meðferð rafeyris. Gert er ráð fyrir að ákvæði frumvarpsins nái til aðildarríkja stofnsamnings Fríverslunarsamtaka Evrópu og Færeyja, með vísan til svokallaðra Hoyvikur- og Vaduz- samninga.
Um 2. tölul. Ákvæðið er samhljóða a-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán. Nánar er fjallað um árlega hlutfallstölu kostnaðar í athugasemdum við 18. gr. frumvarpsins.
Um 3. tölul. Brúarlán er tímabundið lán sem neytandi tekur á meðan hann lýkur fjármögnun vegna fasteignarkaupa. Ákvæði frumvarpsins gilda um slíkar lánveitingar, að undanskildum ákvæðum um framkvæmd lánshæfis- og greiðslumats.
Um 4. tölul. Umfjöllun um hugtakið fasteignalán er að finna í III. kafla almennra athugasemda undir fyrirsögninni Fasteignalán.
Um 5. tölul. Með greiðslumati er átt við útreikning á greiðslugetu viðkomandi með tilliti til þeirra þátta sem taldir eru upp í ákvæðinu. Ákvæðið er samhljóða d-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 7. tölul. Heildarfjárhæð láns er sú hámarksfjárhæð sem lánið getur hljóðað upp á. Höfuðstóll er vaxtaberandi fjárhæð láns. Ákvæðið er samhljóða e-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013 um neytendalán.
Um 8. tölul. Heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða er sú fjárhæð sem hann fær að láni auk alls kostnaðar við lántökuna sem hann þarf að bera. Ákvæðið er samhljóða f-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 9. tölul. Undir heildarlántökukostnað fellur allur kostnaður sem neytandi þarf að greiða í tengslum við samning um fasteignalán, þ.m.t. kostnaður við gerð greiðslumats og skjalagerð, ef við á. Ákvæðið er samhljóða g-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán, utan þess að kostnaði við mat á fasteign er bætt við upptalningu skilgreiningarinnar í frumvarpi þessu í samræmi við tilskipunina. Til heildarlántökukostnaðar skulu ekki talin gjöld sem neytendur greiða fyrir að standa ekki við skuldbindingar sem mælt er fyrir um í samningi um fasteignalán.
Um 11. tölul. Ákvæðið felur í sér skilgreiningu á hugtakinu lán. Í núgildandi lögum um neytendalán er notast við hugtakið lánssamningur til að ná utan um sama mengi. Ákvæðin eru ekki fyllilega samhljóða, en efnislegt inntak þeirra á að vera hið sama. Í lögum þessum er vísað til samnings um fasteignalán í stað lánssamnings.
Um 12. tölul. Skilgreining er afstæð í þeim skilningi að mat á því hvort lán fellur undir hana ræðst fyrst og fremst af högum neytandans en ekki stöðu íslensku krónunnar. Í því felst að þegar íslenskur lánveitandi veitir lán í íslenskum krónum kann lánið eigi að síður að falla undir hugtakið, svo sem ef tekjur lántaka eru í öðrum gjaldmiðli en íslenskum krónum eða ef lántaki er búsettur í öðru aðildarríki EES. Eðli málsins samkvæmt ræðst mat á því hvort lán flokkast sem slíkt af þeim tímapunkti þegar samið er um lánveitinguna. Skilgreiningin nær bæði yfir lán í erlendum gjaldmiðlum og gengistryggð lán.
Um 13. tölul. Lánamiðlari er einstaklingur eða lögaðili sem starfar ekki sem lánveitandi og í atvinnuskyni gegn fjárhagslegum ávinningi kynnir eða býður neytendum fasteignalán, aðstoðar neytendur með því að taka að sér undirbúningsvinnu vegna samnings um fasteignalán eða gerir samning um fasteignalán við neytanda fyrir hönd lánveitanda. Til lánamiðlara teljast því ekki þeir sem eingöngu koma neytanda í samband við lánveitanda eða lánamiðlara, t.d. fasteignasali sem vísar kaupanda til lánveitanda án þess að kynna eða bjóða samning um fasteignalán. Lánamiðlarar geta ýmist verið samningsbundnir eða ekki. Samningsbundinn lánamiðlari er aðili sem stundar þá starfsemi sem fellur undir skilgreininguna, en gerir það fyrir hönd og á ábyrgð lánveitanda, eins eða fleiri. Með ábyrgð er átt við fulla og skilyrðislausa ábyrgð. Með hugtakinu samstæðu er átt við móðurfélag og dótturfélög þess. Lánamiðlari telst samningsbundinn ef hann kemur fram fyrir hönd og á ábyrgð nokkurra lánveitenda eða samstæðu þeirra sem ekki mynda meiri hluta á markaði. Með gagnályktun út frá ákvæðinu er ljóst að ef lánamiðlari kemur fram fyrir hönd og á ábyrgð nokkurra lánveitenda eða samstæðu þeirra sem mynda meiri hluta á markaði þá telst hann ekki samningsbundinn í skilningi frumvarpsins. Enda er ákvæðum frumvarpsins sem snúa að samningsbundnum lánamiðlurum ætlað að tryggja að neytanda sé ljóst af samskiptum sínum við lánamiðlara hvort aðeins sé verið að skoða og bjóða samninga frá minni hluta lánveitenda á markaði eða meiri hluta.
Eftirlit með samningsbundnum lánamiðlurum skal fara fram með beinum hætti eða sem hluti af eftirliti með lánastofnun sem þeir koma fram fyrir. Eftirlitsaðilum samkvæmt frumvarpi þessu, Neytendastofu og Fjármálaeftirlitinu, er því heimilt að hafa samband við samningsbundna lánamiðlarann sjálfan í tengslum við eftirlit eða viðkomandi lánveitanda sem hann kemur fram fyrir.
Ákvæði frumvarpsins sem eiga við um lánamiðlara taka bæði til lánamiðlara sem eru samningsbundnir og þeirra sem eru það ekki. Í vissum tilvikum eiga ákvæði aðeins við um annan hvorn hópinn og er það þá sérstaklega tilgreint.
Töluliðurinn byggist á 5. og 7. tölul. 4. gr. tilskipunarinnar og er í III. kafla almennra athugasemda, undir fyrirsögninni Lánamiðlarar, að finna nánari umfjöllun um lánamiðlara.
Um 17. tölul. Í ákvæðinu er skýrt hver telst lánveitandi í skilningi frumvarpsins og er ákvæðið í samræmi við k-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 18. tölul. Ákvæðið er í samræmi við l-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán. Frekari umfjöllun um hugtakið er að finna í III. kafla almennra athugasemda undir fyrirsögninni Neytandi.
Um 20. tölul. Í ákvæðinu eru útlánsvextir skilgreindir. Með lánsfjárhæð í skilningi frumvarpsins er átt við útborgaða lánsfjárhæð til lántaka. Ákvæðið er samhljóða q-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 21. tölul. Til varanlegra miðla teljast þeir miðlar þar sem hægt er að geyma upplýsingar, sem beint er til móttakanda persónulega, óbreyttar þannig að hann geti afritað þær og flett upp í þeim í hæfilegan tíma, svo sem geisladiskar, harðir diskar og vefsíður sem uppfylla áðurgreind skilyrði. Ákvæðið er samhljóða r-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán.
Um 22. tölul. Veðsetningarhlutfall (e. Loan to value, LTV) er skilgreint sem hlutfallið milli heildarveðsetningar fasteignar að teknu tilliti til nýrrar lánveitingar og virðis fasteignar sem sett er að veði gagnvart láninu.
Um II. kafla.
Um 5. gr.
Ákvæði laga um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu, nr. 57/2005, fjalla almennt um viðskiptahætti fyrirtækja gagnvart neytendum. Því koma ákvæði þeirra laga jafnframt til álita varðandi háttsemi lánveitenda og lánamiðlara gagnvart neytendum. Þó verður að líta til þess að mat á góðum viðskiptaháttum samkvæmt ákvæðum laga um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu miðar við hinn almenna neytanda en gera verður strangari kröfur til þess að lánveiting, lánamiðlun og veiting lánaráðgjafar samkvæmt frumvarpi þessu miði að þörfum þess neytanda sem í hlut á, þar sem það á við.
Í 2. mgr. greinarinnar kemur fram að lánveiting, lánamiðlun og veiting lánaráðgjafar skal byggjast á upplýsingum um aðstæður neytanda og tekið skal tillit til óska sem neytandi kemur sérstaklega á framfæri. Með óskum sem neytandi kemur sérstaklega á framfæri er átt við forsendur eða áherslur hans í tengslum við lántökuna, svo sem um hraða eignamyndunar, greiðslubyrði (fjárhæð reglulegra endurgreiðslna) eða kostnað við uppgreiðslu, svo dæmi séu tekin. Í 2. mgr. kemur jafnframt fram að byggja skuli á eðlilegum forsendum varðandi hugsanlegar breytingar á aðstæðum neytanda á lánstímanum og er hér fyrst og fremst átt við ef neytandi er að fara á eftirlaun á allra næstu árum. Þó geta aðrir þættir, t.d. sem neytandi upplýsir um, komið til skoðunar.
Um 6. gr.
Í 1. mgr. kemur fram að starfskjör starfsmanna lánveitenda og lánamiðlara skuli samræmast þeirri almennu aðgæsluskyldu sem lögð verður á lánveitendur og lánamiðlara skv. 5. gr. frumvarpsins. Uppbygging starfskjara þeirra skal því ekki hafa óæskileg áhrif á hæfi þeirra til að starfa með réttindi og hagsmuni neytenda í huga, t.d. með því að tengja þau við sölumarkmið.
Í 2. mgr. er lögð skylda á lánveitendur að hafa stefnu um starfskjör starfsfólks sem framkvæmir lánshæfis- og greiðslumat sem tekur mið af starfsemi þeirra og fullnægir nánar tilgreindum kröfum um áhættustýringu og markmiðum um neytendavernd sem fram koma í 1. mgr. Á lánastofnunum hvílir almenn skylda skv. 79. gr. a laga nr. 2/1995, um hlutafélög, að samþykkja starfskjarastefnu. Má því gera ráð fyrir að stefna um starfskjör starfsfólks sem framkvæmir lánshæfis- og greiðslumat hjá lánastofnunum verði hluti af almennum starfskjarastefnum þeirra. Á öðrum lánveitendum á markaði, einkum Íbúðalánasjóði og lífeyrissjóðum, hvílir ekki sambærileg lagaskylda og er ákvæði frumvarpsins því nýmæli hvað þessa aðila varðar.
Í 3. mgr. er kveðið á um að lánamiðlurum sé óheimilt að krefjast hvers konar þóknunar úr hendi neytanda áður en samningur um fasteignalán er kominn á.
Um 7. gr.
Um 8. gr.
Um 9. gr.
Um 10. gr.
Neytendastofa, Fjármálaeftirlitið og aðrir opinberir eftirlitsaðilar skera ekki úr um einkaréttarleg álitaefni eða kröfur um skaðabætur. Eftirlit með framkvæmd ákvæða frumvarpsins er allsherjarréttarlegs eðlis. Því er gert ráð fyrir að neytendur geti skotið ágreiningi er varðar fjárhagslegar kröfur og einkaréttarlega hagsmuni tengda fasteignalánum til úrskurðarnefndar um viðskipti við fjármálafyrirtæki. Neytendur geta jafnframt, augljóslega, borið ágreining um fjárhagslegar kröfur og einkaréttarlega hagsmuni undir dómstóla, en í 39. gr. tilskipunarinnar er gert ráð fyrir að aðildarríki sjái neytendum fyrir þeim möguleika að skjóta slíkum málum til úrskurðaraðila, annars en dómstóla. Jafnframt er lagt til að lánveitendum og lánamiðlurum verði gert skylt að eiga aðild að úrskurðarnefndinni.
Nefndin starfar samkvæmt samkomulagi sem fjármála- og efnahagsr áðuneytið, Samtök fjármálafyrirtækja og Neytendasamtökin eru aðilar að og á grundvelli 19. gr. a laga nr. 161/2002, um fjármálafyrirtæki.
Um III. kafla.
Um 11. gr.
Ákvæði 1. mgr. tekur mið af 10. gr. tilskipunarinnar og kemur þar fram sú almenna krafa að auglýsingar og markaðsefni skuli ekki vera villandi. Í því felst m.a. að markaðssetning og auglýsingar séu ekki óréttmætar eða óskýrar gagnvart neytendum. Þannig skal þess sérstaklega gætt að orðalag auglýsinga og markaðsefnis sé ekki til þess fallið að skapa hjá neytendum óraunhæfar væntingar varðandi möguleika hans til lántöku eða kostnaðar vegna lánsins. Við þetta mat skal jafnframt höfð hliðsjón af ákvæðum laga nr. 57/2005, um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu, þar sem m.a. kemur fram að við mat á því hvort auglýsingar teljist villandi skuli litið til þess hóps neytenda sem auglýsingin beinist að og, eftir atvikum, sérstakra þarfa þess hóps.
Ákvæði 2.–4. mgr. taka mið af 11. gr. tilskipunarinnar og eru efnislega sambærileg 6. gr. laga um neytendalán þótt gerðar séu ítarlegri kröfur um upplýsingar í auglýsingum og kynningarefni í tengslum við fasteignalán.
Neytendur ættu að geta borið saman kjör fasteignalána eins og þau koma fram í auglýsingum og því eru í 3. mgr. taldar upp í tíu liðum þær upplýsingar sem fram skulu koma. Gerð er krafa um að þær séu veittar með skýrum, hnitmiðuðum og áberandi hætti. Framsetning upplýsinganna þarf því jafnframt að taka mið af auglýsingamiðlinum þannig að þær séu auðlæsilegar á prenti og neytendur eigi auðvelt með að skilja inntak þeirra og efni í sjónvarpi eða útvarpi.
Þar sem þörf er á skal gefa skýringardæmi til þess að unnt sé að veita upplýsingarnar á bestan hátt. Þetta á einkum við um 3.–9. tölul. ákvæðisins og skal þess gætt að í hverri auglýsingu sé notast við sama skýringardæmið til þess að veita upplýsingarnar.
Um 5. tölul. Auglýsandi þarf að gæta þess við framsetningu auglýsinga og kynningarefnis að árleg hlutfallstala kostnaðar sé sett fram með a.m.k. jafn skýrum hætti og útlánsvextir. Þannig yrði ekki talið fullnægja skyldu ákvæðisins að árleg hlutfallstala kostnaðar sé tilgreind með stjörnumerkingu á spássíu eða öðrum sambærilegum hætti. Krafa um að árleg hlutfallstala kostnaðar sé tilgreind með jafn skýrum hætti tekur þannig bæði til leturstærðar og framsetningar þar sem um auglýsingar eða kynningarefni á prenti er að ræða.
Um 6. og 8. tölul. Þegar gefnar eru upplýsingar um lánstíma og fjölda afborgana yrði talið fullnægjandi að í auglýsingu eða kynningarefni kæmi fram fjöldi mánaðarlegra gjalddaga, að því gefnu að fjöldi gjalddaga gefi fullnægjandi upplýsingar um lánstímann þ.e. að ekki sé gert ráð fyrir biðtíma.
Um 10. tölul. Gert er ráð fyrir að viðvörun samkvæmt ákvæðinu, orðalag og hversu áberandi viðvörunin er, sé í samræmi við þá áhættu sem fylgir fasteignaláninu sem auglýst er.
Í 4. mgr. er fjallað um samninga um viðbótarþjónustu og skyldu auglýsanda, þ.e. lánveitanda eða, eftir atvikum, lánamiðlara, til að upplýsa um skyldu neytenda til að gera slíka samninga þegar ekki hefur verið unnt að meta kostnað þeirra og taka tillit til slíks kostnaðar, m.a. við útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar á þeim tíma sem auglýsing eða kynningarefni er birt.
Um 12. gr.
Í 2. mgr. eru taldar upp þær upplýsingar sem skulu koma fram.
Um 3. tölul. Þó að veð í fasteign kunni að vera algengasta form tryggingar fasteignalána getur tryggingin verið á öðru formi og staðsett í öðru aðildarríki.
Um 5. tölul. Með því að veita eigi upplýsingar um þýðingu vaxta fyrir neytanda er átt við að veita eigi upplýsingar um það hvað felist í því hvort vextir séu fastir eða breytilegir og t.d. hvaða þýðingu það hafi ef forsendur sem ráða vöxtum breytast.
Um 10. tölul. Í almennu upplýsingunum skulu koma fram þeir mismunandi kostir sem neytandi getur valið um við endurgreiðslu fasteignalánsins. Með þessu er t.d. átt við hvort fasteignalánið sé endurgreitt með jöfnum greiðslum eða jöfnum afborgunum, hversu margir mánuðir séu á milli gjalddaga o.þ.h.
Um 11. tölul. Ákvæðið getur t.d. átt við um fasteignalán þar sem eingöngu eru greiddir vextir af höfuðstól á lánstímanum en neytandi þarf að gera ráðstafanir til þess að greiða höfuðstólinn að fullu í lok lánstímans, þ.e. svokölluð kúlulán.
Um 15. tölul. Með ákvæðinu er gerð krafa um að fram komi almenn viðvörun um afleiðingar þess ef ekki er staðið við skuldbindingar fasteignalána eða annarra tengdra samninga, svo sem vátryggingarsamninga sem skylda er að gera í tengslum við samning um fasteignalán.
Í 3. mgr. kemur fram að lánveitanda ber að tilgreina skýrlega að heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða, heildarlántökukostnaður og árleg hlutfallstala kostnaðar geti breyst í tilviki fasteignalána með breytilegum forsendum og það geti leitt til aukins kostnaðar fyrir neytanda. Þetta er gert svo að neytanda sé ljóst strax á fyrstu stigum að þær lánategundir sem hann er að afla sér upplýsinga um feli í sér breytilegar forsendur sem valdið auknum kostnaði vegna lánsins á lánstíma.
Í 4. mgr. kemur fram sú krafa að lánveitandi skal á vef sínum hafa lánareiknivél þar sem neytandi getur sett inn mismunandi forsendur og borið saman árlegar hlutfallstölur kostnaðar, fjárhæð reglulegra endurgreiðslna, niðurgreiðslutöflur og heildarfjárhæð sem neytandi skal greiða vegna lánaframboðs lánveitanda. Veitendur fasteignalána hér á landi eru í dag allir með slíkar reiknivélar.
Um 13. gr.
Í 2. mgr. kemur fram að lánveitandi eða, eftir atvikum, lánamiðlari skal afhenda neytanda niðurgreiðslutöflu fyrir fasteignalán sé um að ræða lán með föstum vöxtum allan lánstímann eða lán þar sem afborgunum af höfuðstól er frestað í upphafi lánstímans. Nánari skýringu á þessu er að finna í III. kafla almennra athugasemda undir fyrirsögninni Niðurgreiðslutafla.
Upplýsingar sem neytanda eru afhentar skv. 1.–2. mgr. skulu miða að persónulegum þörfum hans til þess að gera honum kleift að bera saman og velta fyrir sér eiginleikum og kostum þeirra fasteignalána sem í boði eru. Upplýsingarnar skulu afhendast neytandanum án ótilhlýðilegrar tafar frá því að hann gefur lánveitanda eða, eftir atvikum, lánamiðlara upplýsingar um þarfir sínar, fjárhagsstöðu og hvað hann kjósi helst. Þetta tekur til að mynda til þess hvernig samning um fasteignalán neytandinn hefur þörf fyrir og hvaða kjör og greiðslumöguleika hann kýs. Þá er í ákvæðinu kveðið á um það að neytandinn hafi fengið upplýsingarnar með eðlilegum fyrirvara áður en hann verður bundinn af samningi um fasteignalán eða tilboði. Með því er honum gert kleift að bera saman og skoða einkenni þeirra samninga um fasteignalán sem í boði eru og fá ráðleggingar frá þriðja aðila ef þörf er á. Ákvæðið leggur sambærilegar skyldur á lánveitanda og 7. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán, en þó er ákvæðið sérstaklega aðlagað að fasteignalánum. Upplýsingar samkvæmt ákvæðinu ber að afhenda á stöðluðu, evrópsku eyðublaði (ESIS) sem gert er ráð fyrir að verði birt í reglugerð. Með staðlaða evrópska eyðublaðinu er því stillt upp hvaða upplýsingar neytanda eru veittar og hvernig þær eru settar fram. Eyðublaðinu er ætlað að vera á skýru og skiljanlegu máli svo að neytendur geti með góðu móti skilið efni þess og því getur orðalag í staðlaða evrópska eyðublaðinu verið frábrugðið orðalagi frumvarpsins þó að inntak þess sé hið sama. Lánveitendum eða lánamiðlurum er óheimilt að víkja frá formi staðlaða evrópska eyðublaðsins. Við útfyllingu eyðublaðsins skal lánveitandi og, eftir atvikum, lánamiðlari fylgja þeim leiðbeiningum sem fram koma í B-hluta I. viðauka við reglugerð ráðherra um staðlað evrópskt eyðublað.
Ef sú trygging sem neytandi leggur fram vegna kaupa á fasteign eða landi hefur lengri gildistíma en lánstíminn er og neytanda er mögulegt að fá aftur að láni þá fjárhæð sem hann hefur þegar endurgreitt með gerð nýs samnings um fasteignalán skal neytanda afhent nýtt staðlað eyðublað með upplýsingum um lánið.
Aðildarríkjum er óheimilt að breyta uppsetningu eða formi staðlaða evrópska eyðublaðsins og því er í 4. mgr. kveðið á um það að allar viðbótarupplýsingar sem neytanda eru afhentar, hvort sem þær eru veittar að frumkvæði lánveitanda eða lögákveðnar, skuli afhentar á öðru sérstöku skjali.
Í 5.–6. mgr. er fjallað um á hvaða formi bindandi tilboð skuli gert og hvaða upplýsingar skuli fylgja því. Tilboðið skal gert á pappír eða öðrum varanlegum miðli og skal lánveitandi bjóða neytanda að fá afhent drög að samningi um fasteignalán ásamt tilboðinu. Jafnframt skal veita upplýsingar skv. 1.–2. mgr. samhliða bindandi tilboði hafi þær upplýsingar ekki þegar verið veittar eða séu veittar upplýsingar ekki lengur lýsandi fyrir tilboðið.
Í 7.–8. mgr. er fjallað um samspil upplýsingagjafar á grundvelli frumvarps þessa og laga nr. 33/2005 þegar um er að ræða fjarsölu á fasteignaláni eða viðbótarþjónustu.
Um 14. gr.
Tilgangur ákvæðisins er sá að neytendum verði séð fyrir samræmdum almennum upplýsingum þar sem farið er yfir eðlismun ólíkra lánategunda og hvernig breytilegir þættir birtast í ólíkum lánum, með dæmum. Þannig geti neytendur valið það lán sem hentar þeim, að teknu tilliti til svigrúms þeirra til breytinga á mánaðarlegum greiðslum og væntinga um eignarmyndun á lánstímanum. Með 12. og 13. gr. frumvarpsins er neytendum tryggt að þeir fái allar nauðsynlegar upplýsingar um ólíka þætti þeirra lána sem í boði eru en með almennum upplýsingum og dæmum Neytendastofu munu neytendur fá upplýsingar um og sjá myndrænt hvernig þessir þættir birtast.
Í því skjali sem Neytendastofa hefur útbúið á grundvelli laga nr. 33/2013 er farið með almennum hætti yfir það sem aðgreinir annars vegar jafngreiðslulán og jafnafborganalán og hvernig annars vegar vaxtabreytingar og hins vegar verðbætur hafa áhrif á mánaðarlega greiðslubyrði lána auk þess sem farið er yfir hvaða áhrif verðbætur hafa á höfuðstól verðtryggðra lána. Til þess að skýra eðlismun mismunandi lána og hvernig breytingar á vöxtum eða verðbætur birtast er í upplýsingunum gert ráð fyrir því að vænt verðbólga nafnvaxtalána standist og því birtist sömu breytingar í nafnvaxtalánum og raunvaxtalánum og á sama tíma. Ólíklegt er að sú verði raunin á markaði en þar sem um almennar upplýsingar er að ræða er ekki farið sérstaklega út í áhrif þess ef vænt verðbólga nafnvaxtalána stenst ekki. Þá er í upplýsingunum aðeins stillt upp einni breytingu í upphaf lánstímans. Það hefur verið gert til þess að áhrif uppsafnaðra verðbóta hafi ekki áhrif á lýsingu á eðlismun mismunandi lána. Í þessu sambandi skal haft í huga að í 16. gr. frumvarps þessa er kveðið á um skyldu lánveitanda eða, eftir atvikum, lánamiðlara til þess að útskýra samninga fyrir neytanda. Í því felst jafnframt að útskýra fyrir neytanda eðlismun mismunandi lána eins og hann verður skýrður í upplýsingum Neytendastofu skv. 14. gr.
Með ákvæðinu er gert ráð fyrir að upplýsingar sem Neytendastofa birtir opinberlega á vef sínum verði með svipuðu sniði og hefur verið skv. 25. gr. laga nr. 33/2013.
Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins skal Seðlabanki Íslands sjá Neytendastofu fyrir tölulegum upplýsingum sem Neytendastofa notar við undirbúning og gerð upplýsinganna. Á það helst við um upplýsingar um sögulega þróun breytilegra vaxta og sögulega gengisþróun.
Um 15. gr.
Um 16. gr.
Í 2. mgr. er tiltekið í hverju skýringarnar skuli felast. Þannig skal lánveitandi skv. 1. tölul. skýra þær upplýsingar sem veita skal áður en samningur er gerður í samræmi við 13.–14. gr. frumvarpsins en lánamiðlara ber til viðbótar við það að útskýra fyrir neytanda upplýsingar sem honum ber að veita um sig, sbr. 15. gr. frumvarpsins. Skv. 2. tölul. skal útskýra helstu einkenni samninganna og skv. 3. tölul. þau sérstöku áhrif sem samningarnir kunna að hafa á neytanda. Það getur t.d. falið í sér að útskýra fyrir honum að ef samningur er tryggður með veði í fasteign geti neytandi átt á hættu að missa fasteignina ef til vanskila kemur. Þá skal skv. 4. tölul. útskýra fyrir neytanda þýðingu þess ef gerður er samningur um viðbótarfjármálaþjónustu.
Fram kemur í 3. mgr. að lánveitandi eða, ef við á, lánamiðlari skuli í tilviki fasteignalána sem fela í sér breytilegar forsendur sérstaklega útskýra fyrir neytanda hugsanleg áhrif vegna breytinga á vöxtum, verðlagi eða gengi á fjárhæð reglulegra endurgreiðslna, fjárhæð sem neytandi skal greiða, heildarlántökukostnað og árlega hlutfallstölu kostnaðar.
Nánari útlistun á því hvernig skal haga skýringum samkvæmt þessari grein er að finna í III. kafla almennra athugasemda, undir fyrirsögninni Skylda til að útskýra samninga.
Um IV. kafla (17. gr.).
Ákvæði 17. gr. frumvarpsins tekur mið af 12. gr. tilskipunarinnar.
Í 1. mgr. er kveðið á um bann við því að samningur um fasteignalán sé bundinn því skilyrði að gerður sé samningur um viðbótarfjármálaþjónustu. Með banninu er komið í veg fyrir að neytendur séu skyldaðir til að kaupa aðra fjármálaafurð (e. financial product) eða fjármálaþjónustu (e. financial service).
Samkvæmt 2. mgr. er ekki lagt bann við því að lánveitandi geri viðbótarsamning um kaup á annarri fjármálaafurð samhliða töku fasteignaláns. Í slíku tilviki skal neytanda ætíð standa til boða að kaupa einar og sér þær fjármálaafurðir eða fjármálaþjónustuþætti sem boðnir eru saman. Boð um viðbótarfjármálaþjónustu getur eftir atvikum falið í sér að neytanda séu boðnir aðrir skilmálar eða hagstæðari lánskjör. Í 24. lið aðfaraorða tilskipunarinnar segir að þrátt fyrir að boð um viðbótarfjármálaþjónustu séu almennt heimil þá skuli aðildarríki fylgjast náið með markaði fyrir fjármálaþjónustu til neytenda til að tryggja að boð um viðbótarþjónustu hafi ekki óeðlileg áhrif á val neytenda og samkeppni á markaði. Í ljósi þessa er rétt að gera almennan fyrirvara við 2. mgr. 17. gr. frumvarpsins þess efnis að Samkeppniseftirlitið geti eftir sem áður komist að þeirri niðurstöðu að boð um viðbótarþjónustu fari gegn samkeppnislögum. Rétt er að vísa sérstaklega til þess að undanfarin ár hefur Samkeppniseftirlitið haft til skoðunar viðskiptaskilmála stóru viðskiptabankanna þriggja við veitingu fasteignalána en því máli er ekki lokið. Skv. 3. mgr. ákvæðisins kemur bann 1. mgr. þó ekki í veg fyrir að lánveitandi geti krafist þess að neytandi taki viðeigandi vátryggingar. Undanþágan á við hvort sem um er að ræða kröfu um að neytandi taki líftryggingu eða kröfu um að neytandi vátryggi þá fasteign sem er lögð er til tryggingar samningsins. Í þessum tilvikum skal neytandi eiga val um vátryggjanda en lánveitandi getur gert kröfu um vátryggingarvernd (e. level of guarantee).
Um V. kafla.
Um 18. gr.
Árleg hlutfallstala kostnaðar lýsir heildarlántökukostnaði neytanda á ársgrundvelli. Þannig tekur árleg hlutfallstala kostnaðar tillit til alls kostnaðar sem láninu fylgir óháð því hverju nafni hann nefnist og hvenær á lánstímanum hann fellur til eða hvort kostnaðurinn er innheimtur af lánveitanda eða þriðja aðila. Í ákvæði 2. tölul. 4. gr. kemur fram hvaða kostnaður er innifalinn í heildarlántökukostnaði neytenda, og þar með árleg hlutfallstala kostnaðar. Þá er í viðauka I við tilskipunina, sem gert er ráð fyrir að tekið verði mið af við útgáfu reglugerðar um útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar, fjallað nánar um útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar og til hvaða forsendna skuli litið, t.d. ef skilmálar samningsins kveða ekki á um tiltekin atriði sem áhrif hafa á útreikning hlutfallstölunnar eða ef forsendurnar liggja ekki fyrir á þeim tíma sem útreikningarnir eru gerðir. Gert er ráð fyrir því að lánveitandi líti til þess kostnaðar sem hann þekkir á þeim tíma sem árleg hlutfallstala kostnaðar er reiknuð út og skal mat á vitneskju lánveitanda um kostnað vera hlutlægt og skal litið til þeirra faglegu krafna sem gerðar eru til hans. Þannig skal til að mynda gera ráð fyrir því að lánveitandi hafi vitneskju um kostnað vegna viðbótarþjónustu sem hann býður neytandanum sjálfur, eða fyrir hönd þriðja aðila, nema verðið sé háð sérstökum aðstæðum eða stöðu neytandans. Þegar að gerð samningsins um fasteignalán kemur má þó áætla að slíkir kostnaðarþættir liggi ljósir fyrir.
Í 1. mgr. kemur fram skilgreining árlegrar hlutfallstölu kostnaðar.
Samkvæmt 2. mgr. skal ekki gera ráð fyrir kostnaði við hugsanlegar vanefndir við útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar. Útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar skal miða við þær forsendur sem fram koma í samningi aðila.
Samkvæmt 11. gr. frumvarpsins skal árleg hlutfallstala kostnaðar birt í auglýsingum lánveitanda þar sem fram koma upplýsingar um vexti eða kostnað af láni og skv. 1. mgr. 13. gr. skal hún koma fram á eyðublaði sem neytanda er afhent áður en hann verður bundinn af lánstilboði. Í þeim tilvikum getur verið nauðsynlegt að áætla kostnaðarliði sem neytandi þarf að standa straum af og litið skal til við útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar. Lánveitanda ber þó, eins og hægt er, að taka tillit til óska neytanda sem fram hafa komið þegar árleg hlutfallstala kostnaðar er reiknuð út fyrir eyðublaðið. Í þeim tilvikum þegar útreikningur er byggður á áætluðum kostnaði skal lánveitandi gera neytanda skýrlega grein fyrir því að um áætlaðan kostnað sé að ræða og að upplýsingunum sé ætlað að vera lýsandi fyrir viðkomandi tegund fasteignaláns eða lánsframkvæmd. Þegar líta þarf til skýringardæma fyrir viðkomandi tegund fasteignaláns ætti slíkt skýringardæmi að taka mið af meðallánstíma og heildarfjárhæð slíkra lána sem lánveitandi veitir neytendum. Staðfesting á því hver algengasta nýting lánsheimildar er skal vera byggð á raunhæfum áætlunum sem byggjast á sögulegum gögnum um nýtingu fyrir þessa tilteknu tegund láns sem viðkomandi lánveitandi býður. Fyrir lánaafurðir sem þegar eru til ættu áætlanirnar að byggjast á síðastliðnum 12 mánuðum.
Viðbótarforsendum við útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar, sem gert er ráð fyrir að fram komi í reglugerð, er ætlað að tryggja að hún sé reiknuð út á samræmdan hátt og sé samanburðarhæf.
Í 3. mgr. er fjallað um útreikning árlegrar hlutfallstölu kostnaðar fyrir þá samninga sem gera ráð fyrir breytilegum vöxtum eða kostnaði.
Um 19. gr.
Í 1. mgr. er lagt til að lánveitanda eða lánamiðlara verði skylt að veita neytanda viðbótar- árlega hlutfallstölu kostnaðar vegna lána sem bera breytilega vexti og vegna lána sem fela í sér fasta vexti í upphafi samnings til fimm ára eða lengri tíma og í kjölfarið er samið um fasta vexti að nýju til ákveðins tímabils.
Í 2. mgr. kemur fram að ef um er að ræða samning um fasteignalán sem fellur bæði undir 1. og 2. tölul. 1. mgr. þá skuli viðbótar-árlega hlutfallstalan reiknuð út í samræmi við 2. tölul.
Í 3. mgr. kemur fram að neytandi á rétt á, óski hann eftir því, að fá afhenta viðbótarhlutfallstölu kostnaðar verðtryggðs fasteignaláns miðað við fast verðlag og skal hún þá afhent á sérstöku skjali sem fylgt getur með eyðublaðinu skv. 1. mgr. 13. gr.
Um VI. kafla.
Um 20. gr.
Samkvæmt 2. mgr. ber lánveitanda ekki skylda til að endurnýja mat ef hækkun fasteignaláns nemur 1.000.000 kr. eða lægri fjárhæð. Sambærilegt ákvæði er nú að finna í 4. mgr. 10. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán, en þar miðast undanþágan við helmingi lægri fjárhæð, þ.e. 500.000 kr. Ástæða þess að lagt er til að fjárhæðin verði hækkuð er sú að lög um neytendalán gilda í dag um allar lánveitingar til neytenda, þ.m.t. yfirdráttarheimildir og önnur smærri lán. Það felst hins vegar í eðli fasteignalána að þau eru að hærri fjárhæð og til lengri tíma en neytendalán almennt. Ekki er talin þörf á því í tilviki fasteignalána að endurnýja matið ef hækkun nemur 1.000.000 kr. eða lægri fjárhæð, enda getur falist umtalsvert óhagræði af því og nokkur kostnaður án þess að áhætta lántaka aukist svo einhverju nemi. Rétt er að taka hér fram að ef samþykkt lánsfjárhæð samkvæmt lánshæfis- og greiðslumati nam 20.000.000 kr. er lánveitanda aðeins heimilt að hækka heildarfjárhæð lánsheimildar byggt á þeim mötum upp í 21.000.000 kr. Honum væri á síðari stigum ekki heimilt að hækka lánsheimildina aftur án þess að framkvæma lánshæfis- og greiðslumat að nýju. Undanþáguheimild þessi er af sama meiði og undanþáguheimild skv. 4. tölul. 1. mgr. 23. gr. frumvarpsins.
Í 3. mgr. kemur fram að lánveitandi skal upplýsa neytanda um það fyrir fram ef afgreiðsla lánsumsóknar felur í sér uppflettingu í gagnagrunni um lánshæfi.
Um 21. gr.
Í fyrsta lagi er veiting erlends láns til neytanda heimil ef hann hefur nægilegar tekjur í þeim gjaldmiðli sem lánið tengist til að standast greiðslumat.
Í öðru lagi er veiting erlends láns heimil standist neytandi greiðslumat þar sem gert er ráð fyrir verulegum gengisbreytingum og verulegum hækkunum á vöxtum.
Í þriðja lagi er veiting erlends láns heimil standist neytandi greiðslumat og leggi fram viðeigandi fjárhagslegar tryggingar sem eyða gjaldeyrisáhættu hans vegna lánsins á lánstímanum.
Framangreind viðmið eru reist á þeirri forsendu að lánveitendur ástundi ábyrga lánastarfsemi og beiti forsvaranlegum aðferðum við framkvæmd greiðslumats og við mat á gæðum og virði eigna. Má taka fram í því efni að fyrri reynsla sýnir glögglega að lán tengd erlendum gjaldmiðlum henta almennt ekki neytendum með tekjur í krónum vegna þeirrar gjaldeyrisáhættu sem í slíkum lánum felst. Ráðherra yrði skylt að útfæra nánar matskennd viðmið eins og það hvað telst „veruleg gengisbreyting/vaxtahækkun“ og hvað teljist „viðeigandi fjárhagslegar tryggingar“, skv. 1. mgr. 20. gr., sbr. 6. tölul. 60. gr. frumvarpsins. Í tengslum við fyrra atriðið hefur verið rætt um að miða beri við 20% gengisbreytingu og allt að 7% hækkun á LIBOR-vöxtum en eðlilegt væri að ráðherra tæki mið af sjónarmiðum eftirlitsaðila á fjármálamarkaði í þessum efnum. Hvað síðara atriðið snertir getur verið átt við afleiðusamninga sem eru fallnir til að eyða gjaldeyrisáhættu vegna lánsins á lánstímanum. Slíkir samningar standa þó neytendum almennt ekki til boða í dag. Auk þess er vert að nefna að fjármálafyrirtækjum ber að ráða neytanda frá því að gera slíkan samning ef mat á tilhlýðileika leiðir í ljós að hann hafi ekki þá reynslu og þekkingu sem nauðsynleg er til að hann skilji hvaða áhætta tengist samningnum skv. 37. gr. reglugerðar nr. 995/2007 um fjárfestavernd og viðskiptahætti fjármálafyrirtækja, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 108/2007, um verðbréfaviðskipti.
Í 1. mgr. 23. gr. tilskipunarinnar kemur fram að til staðar skuli vera ráðstafanir sem takmarka gjaldeyrisáhættu neytenda sem getur verið samfara lánum sem tengjast erlendum gjaldmiðlum. Í þeim tilvikum sem neytandi hefur nægilegar tekjur í þeim gjaldmiðli sem lánið tengist til að standast greiðslumat eða neytandi leggur fram fjárhagslegar tryggingar sem eyða gjaldeyrisáhættu hans vegna lánsins á lánstímanum er engri gjaldeyrisáhættu til að dreifa. Hið gagnstæða á við í þeim tilvikum þegar fasteignalán tengt erlendum gjaldmiðlum er veitt neytanda í kjölfar þess að hann stenst greiðslumat þar sem gert er ráð fyrir verulegum gengisbreytingum og verulegum hækkunum á vöxtum. Í slíkum tilvikum er neytandi óvarinn fyrir þeirri gjaldeyrisáhættu sem lánið getur falið í sér. Til að taka á þeirri áhættu er lagt til í 3. mgr. 32. gr. frumvarpsins að neytandi hafi heimild til að breyta eftirstöðvum höfuðstóls fasteignaláns í annan gjaldmiðil að vissum skilyrðum uppfylltum.
Um 22. gr.
Í 2. mgr. kemur fram sú afdráttarlausa regla að lánveitandi skuli aðeins veita fasteignalán ef hann telur líklegt að neytandi geti staðið í skilum með lánið að teknu tilliti til niðurstöðu lánshæfis- og greiðslumats. Ákvæði af sama meiði er að finna í 1. málsl. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán, en þar segir að óheimilt sé að veita lántaka lán ef mat á lánshæfi eða greiðslumat leiðir í ljós að hann hafi augljóslega ekki fjárhagslega burði til þess að standa í skilum með lánið. Ákvæðið tekur mið af a-lið 5. mgr. 18. gr. tilskipunarinnar.
Í 3. mgr. er gerð krafa um að öll gögn sem tengjast lánveitingu séu vistuð út lánstímann. Ákvæðið er byggt á 2. mgr. 18. gr. tilskipunarinnar, en þar er ekki vísað til ákveðins tímafrests. Tímafresturinn í ákvæðinu byggist á grein 2.1. í viðmiðunarreglum Evrópsku bankaeftirlitsstofnunarinnar (European Banking Authority, EBA) um framkvæmd lánshæfis- og greiðslumats (e. Guidelines on creditworthiness assessment) þar sem fram kemur að lánveitendur fasteignalána skuli vista öll gögn vegna lánveitingar að lágmarki út lánstímann. Tekið skal fram að viðmiðunarreglum EBA er beint að viðkomandi eftirlitsaðilum í aðildarríkjum sem þá skulu fara eftir þeim en útskýra ella hvers vegna það er ekki gert (svokölluð comply-or-explain regla). Jafnframt er ljóst að tilmælin snúa aðeins að lánastofnunum en ekki öðrum lánveitendum. Það er því á forræði viðkomandi aðildarríkis að ákveða hvort sömu reglur ættu að gilda um aðra lánveitendur. Í frumvarpi þessu er lagt til að ákvæðinu úr tilmælum EBA verði fundinn staður í lagaákvæði og að sömu reglur gildi um alla lánveitendur fasteignalána, enda er ekki að sjá að ástæða sé til annars.
Í 4. mgr. er skilgreint hvenær niðurstaða greiðslumats telst jákvæð. Sambærilegt ákvæði er að finna í 1. mgr. 7. gr. reglugerðar nr. 920/2013 um lánshæfis- og greiðslumat.
Í 5. mgr. kemur fram að lánveitandi eða, ef við á, lánamiðlari skal útskýra fyrir neytanda niðurstöðu greiðslumats.
Í 6. mgr. kemur fram að lánveitandi getur á grundvelli frekari upplýsinga frá neytanda fallist á að veita lán þrátt fyrir neikvæða niðurstöðu greiðslumats, enda sýni þær fram á að líklegt sé að neytandi geti staðið í skilum með lánið. Lánveitandi skal skjalfesta rökstuðning fyrir þessari ákvörðun, útskýra hana fyrir neytanda og, eins og við á, varðveita gögn henni til stuðnings. Í almennum athugasemdum frumvarpsins undir fyrirsögninni Lánshæfis- og greiðslumat og ákvörðun um lánveitingu er að finna nánari umfjöllun og dæmi um tilvik þar sem það gæti talist réttlætanlegt að veita fasteignalán þrátt fyrir neikvætt greiðslumat.
Í 7. mgr. er vísað til þátta sem skipta máli við mat á framtíðarhorfum neytanda til að standa við skuldbindingar sínar samkvæmt samningi um fasteignalán. Ákvæðið tekur mið af 2. málsl. 1. mgr. 18. gr. tilskipunarinnar. Hvaða þætti hér um ræðir er ekki nánar skilgreint í efnisákvæðum tilskipunarinnar, en í 55. lið aðfaraorða hennar er tekið dæmi um lækkun á tekjum þegar lánstíminn varir fram á eftirlaunaaldur eða eftir atvikum hækkun á útlánsvöxtum eða óhagstæða breytingu á gengi gjaldmiðils. Varðandi óhagstæða breytingu á gengi gjaldmiðils þá er tekið á henni við framkvæmd greiðslumat vegna láns sem tengist erlendum gjaldmiðlum skv. 21. gr. frumvarpsins. Sé greiðslu á vöxtum frestað verður við framkvæmd greiðslumats að meta hvort neytandi muni ráða við að standa undir reglulegum endurgreiðslum á þeim tíma þegar endurgreiðsla vaxta á sér stað, með öðrum orðum er ekki nægilegt að greiðslumat sýni fram á að neytandi ráði við reglulegar endurgreiðslur þegar þær fela aðeins í sér endurgreiðslu á höfuðstól en ekki vöxtum. Að lokum hvað varðar aldur neytanda, þá verður að telja nægilegt að horfa til hans ef neytandi er á allra næstu árum að fara á eftirlaunaaldur.
Í 8. mgr. kemur fram að lánveitandi skal upplýsa neytanda um það, án tafar, ef lánsumsókn er hafnað. Sé synjunin byggð á sjálfvirkri gagnavinnslu skal það tekið fram. Ákvæðið tekur mið af 1. málsl. c-liðar 5. mgr. 18. gr. tilskipunarinnar.
Í 9. mgr. segir að lánveitandi skuli upplýsa neytanda um það ef lánsumsókn er hafnað á grundvelli upplýsinga sem fengnar voru með leit í gagnagrunni. Tilgreindar skulu niðurstöður leitarinnar og hvaða gagnagrunn um ræðir. Ákvæðið tekur mið af 2. málsl. c- liðar 5. mgr. 18. gr. tilskipunarinnar.
Í 10. mgr. kemur fram að lánveitanda er óheimilt að falla frá eða breyta samningi um fasteignalán á þeim grundvelli að greiðslumat hafi verið framkvæmt með röngum hætti, sé það til þess fallið að valda neytanda tjóni. Þetta á þó ekki við sé sýnt fram á að neytandi hafi vísvitandi afhent rangar upplýsingar eða látið hjá líða að afhenda viðkomandi upplýsingar. Ákvæðið tekur mið af 4. mgr. 18. gr. tilskipunarinnar. Með ákvæðinu er verið að girða fyrir að lánveitandi geti breytt eða fallið frá gerðum samningi á þeim grundvelli að hann hafi sjálfur ekki staðið rétt að framkvæmd greiðslumats sé það til þess fallið að valda neytanda tjóni.
Um 23. gr.
Í 1. mgr. er fjallað um þau tilvik þar sem hvorki er gerð krafa um að framkvæmt sé lánshæfismat né greiðslumat.
Um 1. tölul. Lagt er til að heimilt sé að veita neytanda lán án þess að framkvæma lánshæfis- eða greiðslumat ef lánsfjárhæð er ráðstafað til uppgreiðslu eldra fasteignaláns eða lána ásamt lántökukostnaði og breytingin hefur ekki í för með sér hækkun reglulegra endurgreiðslna. Sambærilegt ákvæði er að finna í 3. mgr. 4. gr. reglugerðar nr. 920/2013 um lánshæfis- og greiðslumat. Í ákvæðinu er tekið fram að hið sama eigi við um framlengingu fasteignaláns, enda eiga sömu sjónarmið þar við.
Um 2. tölul. Lagt er til að heimilt sé að veita neytanda lán án þess að framkvæma lánshæfis- eða greiðslumat ef fasteignalán er veitt í þeim tilgangi að leysa út eigið fé neytanda og endurgreiðsla á sér stað við framtíðarsölu á íbúðarhúsnæði eða réttindum sem tengjast íbúðarhúsnæði og lánveitandi leitar aðeins eftir endurgreiðslu lánsins þegar neytandi hefur náð ákveðnum aldri, tapað heilsu sinni eða er látinn. Þetta eru svokölluð „equity- release loans“ sem gjarnan eru boðin eldra fólki sem á fasteign sína skuldlausa eða skuldlitla en hefur ekki nægar mánaðarlegar ráðstöfunartekjur. Ákvæðið tekur mið af ii-lið 2. mgr. 4. gr. tilskipunarinnar, en í tilskipuninni er vísað til þess að lánveitandi leiti aðeins eftir endurgreiðslu lánsins eftir að einn eða fleiri atburðir í lífi neytandans, samkvæmt skilgreiningu aðildarríkja, hafa átt sér stað. Þessar tegundir lána þekkjast ekki hérlendis í dag, en voru veitt að einhverju marki fyrir fjármálaáfallið árið 2008. Við skilgreiningu á atburðum í lífi neytanda sem hér skipta máli var horft til frumvarps til danskra laga sem ætlað er að innleiða ákvæði tilskipunarinnar í þarlendan rétt.
Um 3. tölul. Lagt er til að heimilt sé að skilmálabreyta fasteignaláni án þess að framkvæma lánshæfis- eða greiðslumat, þ.e. fresta greiðslum eða breyta greiðsluaðferðum, sökum þess að neytandi á í greiðsluerfiðleikum. Sambærilegt ákvæði er að finna í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán, og 1. mgr. 4. gr. reglugerðar nr. 920/2013 um lánshæfis- og greiðslumat. Í 1. mgr. 28. gr. tilskipunarinnar er sérstaklega fjallað um að aðildarríki skuli gera ráðstafanir til að hvetja lánveitendur til að sýna sanngirni og umburðarlyndi áður en málsmeðferð vegna yfirtöku á veði er hrundið af stað. Telja verður að undanþágan samræmist þessu markmiði og gefi lánveitendum möguleika á því að reyna að aðstoða neytanda sem á í greiðsluerfiðleikum, t.d. með því að lengja lánstíma, fresta tímabundið greiðslum og bæta vanskilum á höfuðstól.
Um 4. tölul. Lagt er til að heimilt sé að skilmálabreyta fasteignaláni án þess að framkvæma lánshæfis- og greiðslumat sé ljóst að breytingin leiði ekki til meira en 10% hækkunar á reglulegum endurgreiðslum. Ef í upphaflegu greiðslumati var gert ráð fyrir 150.000 kr. í reglulegar endurgreiðslur (yfirleitt mánaðarlegar) þá er samkvæmt ákvæðinu heimilt að skilmálabreyta viðkomandi samningi um fasteignalán með þeim hætti að reglulegar endurgreiðslur hækka upp í allt að 165.000 kr. á mánuði. Sé hækkunin meiri þarf að framkvæma lánshæfis- og greiðslumat að nýju.
Í 2. málsl. 2. mgr. 20. gr. frumvarpsins er undanþáguheimild af sama meiði, en þar segir að ekki þurfi að endurnýja greiðslumat ef hækkun lánsheimildar nemur 1.000.000 kr. eða lægri fjárhæð. Undanþáguheimildirnar byggjast á 6. mgr. 18. gr. tilskipunarinnar sem segir að aðildarríki skuli krefjast þess að lánshæfi og greiðslugeta neytanda sé metin að nýju áður en heildarfjárhæð láns er hækkuð verulega nema gert hafi verið ráð fyrir hækkuninni í upphaflega matinu.
Umræddum undanþáguheimildum er ætlað að koma í veg fyrir óþarfa kostnað og tímatap, bæði fyrir neytanda og lánveitanda, í þeim tilvikum þegar neytandi er í skilum með viðkomandi fasteignalán og hann vill breyta skilmálum lánsins með þeim hætti að reglulegar endurgreiðslur hækka. Sem dæmi um slík tilvik er stytting lánstíma eða að vextir séu festir til ákveðins tíma.
Um 5. tölul. Lagt er til að heimilt sé að veita neytanda fasteignalán án þess að framkvæma lánshæfis- eða greiðslumat ef um er að ræða skuldskeytingu fasteignaláns til erfingja. Ekki þykir sanngjarnt að gera kröfu um að erfingjar, t.d. eftirlifandi maki, þurfi að fara í gegnum lánshæfis- og greiðslumat til að geta tekið við láni sem hvílir á fasteign sem fengin er í arf. Hið sama á við um tilvik þar sem margir erfa saman eign með áhvílandi láni sem þeir ákveða að eiga áfram. Þó er gerð sú krafa að umrædd ráðstöfun sé tímabundin og er veittur tólf mánaða frestur til að lánshæfis- eða greiðslumeta viðkomandi erfingja, greiða lánið upp eða að annar aðili taki við láninu með tilheyrandi mati á lánshæfi og greiðslugetu. Ákvæðið á ekki við um fyrirframgreiddan arf.
Um 6. tölul. Í d-lið 3. mgr. 3. gr. tilskipunarinnar kemur fram að brúarlán eru með öllu undanskilin gildissviði tilskipunarinnar. Í frumvarpi þessu er þó lagt til að brúarlán verði felld undir gildissvið nýrra laga um fasteignalán, en þess verði ekki krafist að lánshæfis- og greiðslumat verði framkvæmt. Enda verður ekki séð að þörf á upplýsingum og neytendavernd sé almennt minni vegna slíkra samninga en vegna annarra samninga um fasteignalán. Það liggur þó í hlutarins eðli að ástæðulaust er að framkvæma lánshæfis- og greiðslumat enda fer endurgreiðslan fram í einu lagi við sölu viðkomandi fasteignar.
Um 7. tölul. Með ákvæðum tilskipunarinnar um brúarlán er opnað fyrir það að tímabundin lán sem ekki er ætlað að greiða með reglulegum tekjum séu undanþegin greiðslumati sbr. 5 tölul. málsgreinarinnar. Í fasteignaviðskiptum getur verið erfitt að láta kaup á nýrri eign og sölu eldri fasteignar falla saman í tíma. Oft kemur upp sú staða að kaupandi þarf að festa sér eign áður en hann hefur náð að selja sína eign. Þá getur komið upp sú staða að kaupandi taki tímabundið yfir áhvílandi lán sem áformað er samkvæmt kaupsamningi að hann greiði upp fyrir afsal með hluta af andvirði þeirrar fasteignar sem hann er að selja. Langoftast er um eldri fasteignalán að ræða. Ástæðulaust er að framkvæma greiðslumat vegna lána af þessum toga sem greiða á upp fyrir afsal. Lagt er því til að ekki verði gerð krafa um lánshæfis- og greiðslumat vegna slíkra fasteignalána. Eðlilegt er að þessi undanþáguheimild verði skilyrt þannig að tekið sé tillit til óvissu um hugsanlegt söluverð þeirrar eignar sem á að selja til að greiða yfirtekna lánið, þ.e. áhrifa þess ef söluverð reyndist lægra en ásett söluverð vegna áhrifa þess á getu kaupanda til að greiða upp lán. Þá er lagt til að veittur verði að hámarki tólf mánaða frestur til að losa fyrri eign og greiða upp yfirteknu fasteignalánin.
Í 2. mgr. er lagt til að heimilt sé við lánveitingu að byggja á eldra lánshæfismati sem framkvæmt var á síðustu þremur mánuðum að fenginni staðfestingu þess efnis frá neytanda að þær upplýsingar sem matið byggðist á hafi ekki breyst og fjárhagsstaða hans er ekki verri en þegar matið var framkvæmt. Samhljóða ákvæði er í 4. mgr. 4. gr. reglugerðar nr. 920/2013 um lánshæfis- og greiðslumat.
Í 3. mgr. er lagt til að heimilt sé við lánveitingu að byggja á eldra greiðslumati sem framkvæmt var á síðustu sex mánuðum að fenginni staðfestingu þess efnis frá neytanda að þær upplýsingar sem matið byggðist á hafi ekki breyst og fjárhagsstaða hans er ekki verri en þegar matið var framkvæmt. Samhljóða ákvæði er í 5. mgr. 4. gr. reglugerðar nr. 920/2013 um lánshæfis- og greiðslumat.
Um 24. gr.
Um VII. kafla.
Þrátt fyrir að tilmæli fjármálastöðugleikaráðs séu forsenda þess að Fjármálaeftirlitið geti sett reglur um veðsetningarhlutföll skal það áréttað að það er á forræði Fjármálaeftirlitsins að taka ákvörðun um hámark veðsetningarhlutfalls og ber eftirlitið stjórnskipulega ábyrgð á ákvörðuninni og afleiðingum hennar.
Skilyrði sem Fjármálaeftirlitið getur sett lánveitendum á grundvelli VII. kafla frumvarpsins vegna fasteignalána geta verið misíþyngjandi. Þannig gætu þau tekið mið af því hvaða lántakar ættu í hlut, um hvaða lánaflokka væri að ræða, tilgang fasteignakaupa og hversu áhættusöm lánin væru. Þá gætu kröfur verið breytilegar frá einum tíma til annars eftir aðstæðum í efnahagslífinu. Þess má geta að á árunum 1995–2009 jókst skuldsetning sænskra heimila vegna fasteignalána umtalsvert sem varð tilefni þess að sænska fjármálaeftirlitið gaf út almenn viðmið í október 2010 um veðsetningarhlutföll við lánveitingar til fasteignakaupa heimila en samkvæmt þeim er hámarksveðhlutfall við slíkar lánveitingar 85%. Fjármálaeftirlit Noregs og Finnlands hafa bæði gefið út leiðbeinandi tilmæli sem takmarka veðsetningarhlutfall, í Noregi við 85% og í Finnlandi við 90%. Í Danmörku hefur lengi verið 80% hámark á veðsetningarhlutfalli, en það gildir aðeins um fasteignalán sem veitt eru í gegnum sérstaka fasteignalánabanka, sem eru ráðandi við veitingu fasteignalána.
Að baki valdframsalinu sem VII. kafli heimilar býr það meginsjónarmið að málefnalegt geti verið að takmarka veitingu fasteignalána í því skyni að koma jafnvægi á fasteignamarkað og draga úr óhóflegri skuldsetningu með það að markmiði að varðveita kerfislegan stöðugleika.
Fram kemur í 55. lið aðfaraorða fasteignalánatilskipunarinnar að aðildarríkjum sé heimilt að setja frekari reglur en leiðir af tilskipuninni hvað varðar mat á lánshæfi og greiðslugetu neytenda, svo sem með því að kveða á um hámark veðsetningar- eða lánagreiðsluhlutfalls.
Um 25. og 26. gr.
Í Evrópu hafa reglur um veðsetningarhlutföll verið við lýði um nokkurt skeið. Samanburður milli landa getur þó verið villandi þar sem skilgreining þeirra á veðsetningarhlutfallinu er ekki alltaf sú sama. Algengt veðsetningarhlutfall í Evrópu er á bilinu 80–90%, en þó eru dæmi um veðsetningarhlutfall niður í allt að 45%. 8 Einnig eru dæmi um mun hærra hlutfall, en Hollendingar leyfa veðsetningarhlutfall allt að 104%. 9
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Norðurlöndin, þ.e. Danmörk, Finnland, Noregur og Svíþjóð, hafa öll innleitt hámarks- veðsetningarhlutfall, þó með mismunandi hætti. Hámarksveðsetningarhlutfall láns frá fasteignalánabanka fyrir húsnæði til eigin nota í Danmörku er 80%, en að auki er hámarkslengd lána 30 ár. Svo virðist sem þau 20% sem eftir standa séu þó í sumum tilfellum fjármögnuð af bönkum í gegnum neytendalán. Þannig er raunverulegt veðsetningarhlutfall heimila oft mun hærra en 80% í Danmörku.
Í Finnlandi hafa verið sett leiðbeinandi tilmæli um veðsetningarhlutföll. Í ljós hefur komið að veðsetningarhlutfall er yfir 90% við veitingu annars hvers nýs húsnæðisláns í Finnlandi. Vinnuhópur á vegum finnska fjármálaráðuneytisins hefur kallað eftir löggjöf sem leyfir finnska fjármálaeftirlitinu að setja bindandi reglur um hámark veðsetningarhlutfalls.
Fjármálaeftirlit Noregs gaf einnig út leiðbeinandi tilmæli um 85% hámark veðsetningarhlutfalls. Lánum með hátt veðsetningarhlutfall fækkaði í kjölfarið. Norska fjármálaeftirlitið hefur þó áhyggjur af því að hátt hlutfall lána er enn með hærra veðsetningarhlutfall en 85% og mun skoða frekari aðgerðir verði ekki breyting þar á. Hækkun á húsnæðisverði í Noregi gaf mikið eftir 2013 og var verðið nokkuð stöðugt 2014.
Í Svíþjóð er hámark verðsetningarhlutfallsins 85%. Eftir setningu reglna um hámark veðsetningarhlutfalls og takmörkun á hlutfalli afborganalausra húsnæðislána hefur veðsetningarhlutfall lántaka farið lækkandi.
Um VIII. kafla (27. gr.).
Um IX. kafla.
Veiting lánaráðgjafar í formi persónulegra ráðlegginga er sérstök framkvæmd sem getur hvort heldur sem er verið tengd eða ótengd öðrum þáttum lánveitingar eða þjónustu lánamiðlara. Neytandinn þarf að vera upplýstur um það hvort verið sé að veita slíka ráðgjöf eða ekki og hvort slík ráðgjöf sé í boði. Þá þarf hann jafnframt að skilja hvað felist í ráðgjöfinni og á hvaða grundvelli ráðgjöfin er sett fram. Í IX. kafla er bæði takmarkað hverjir geti veitt lánaráðgjöf í skilningi frumvarpsins og einnig sett skilyrði fyrir því hverjir geti kallað sig óháða lánaráðgjafa eða notað hugtakið óháð lánaráðgjöf. Er með þessu verið að horfa til þess mikilvægis sem neytendur leggja í merkingu hugtakanna ráðgjöf og ráðgjafi. Eiga neytendur að geta treyst því að sú lánaráðgjöf sem þeir fá uppfylli skilyrði frumvarpsins um framkvæmd ráðgjafarinnar sem og þær væntingar sem þeir gera til slíkrar þjónustu.
Um 28. gr.
Rétt er að taka fram að þær skyldur sem lagðar eru á lánveitendur og lánamiðlara við veitingu lánaráðgjafar eiga einnig við um þá aðila sem heimilt er að veita lánaráðgjöf án skráningar og fer um skyldur þeirra eftir því hvort þeir eru jafnframt að veita umrætt lán og teljast þá lánveitendur eða hvort þeir eru eingöngu að veita þjónustu sem rúmast innan starfsheimilda lánamiðlara.
Um 29. gr.
Um 30. gr.
Í 64. lið aðfaraorða tilskipunarinnar kemur fram að þeir sem stunda lánaráðgjöf geti sérhæft sig í ákveðnum sérhæfðum eða afmörkuðum (e. niche) fasteignalánum, svo sem brúarlánum, að því gefnu að þeir skoði nægilegan hluta lánaframboðs hvað þessi sérhæfðu eða afmörkuðu fasteignalán varðar og neytanda sé gert það ljóst að viðkomandi lánaráðgjafi sérhæfi sig í viðkomandi fasteignalánum.
Í 1. mgr. eru í fimm töluliðum tilgreindar skyldur þess sem veitir lánaráðgjöf. Í 1. tölul. er fjallað um öflun nauðsynlegra upplýsinga um persónulegar og fjárhagslegar aðstæður neytanda, sérstakar óskir hans og markmið svo að hægt sé að leggja til viðeigandi lán. Mikilvægt er að lánaráðgjöf grundvallist á réttum skilningi á fjárhagsstöðu neytanda, óskum hans og áætlunum. Þarf ráðgjöfin því að byggjast á því að fyrir liggi allar upplýsingar um persónulegar og fjárhagslegar aðstæður neytanda á þeim tíma sem ráðgjöfin er veitt. Verður að telja að rétt sé við lánaráðgjöf að byggja á sambærilegum upplýsingum og við framkvæmd greiðslumats auk annarra upplýsinga frá neytanda, eins og við á. Almennt séð er rétt að þessara upplýsinga sé aflað á pappír eða rafrænu formi, en einnig væri mögulegt að fá hluta upplýsingana munnlega frá neytanda og að því gefnu að lánaráðgjafi riti upplýsingarnar upp og neytandi undirriti til staðfestingar.
Einnig er skylt að taka tillit til eðlilegra áhættuþátta við mat á framtíðarhorfum neytenda á áformuðum lánstíma. Skal matið þannig byggt á réttmætum forsendum um mögulegar breytingar á aðstæðum neytanda á líftíma samnings um fasteignalán. Líkt og orðalagið ber með sér er hér einungis átt við fyrirsjáanlega þætti, svo sem að neytandi sé að fara á eftirlaun á allra næstu árum, enda getur það haft veruleg áhrif á greiðslugetu viðkomandi. Jafnframt ef neytandi ætlar að kaupa stærra húsnæði innan fárra ára þá gæti reynst hagstæðara, eftir aðstæðum hverju sinni, að taka lán með breytilegum vöxtum eða stuttum binditíma vaxta. Í 2. tölul. er fjallað um skyldur lánveitenda og bundinna lánamiðlara við veitingu lánaráðgjafar. Gerð er krafa um að við mat sitt á besta lánakosti fyrir neytanda skoði viðkomandi nægilega eigin lánaframboð, þ.e. að fram fari nægilega víðtæk greining á þeim kostum sem í boði eru. Gengið er út frá því að viðkomandi horfi eingöngu á eigið lánaframboð, eða það framboð sem lánamiðlari er bundinn við. Meta verður það í hverju tilviki fyrir sig hvað teljist nægileg skoðun lánaframboðs, enda getur það verið afar misjafnt hversu breitt lánaframboð viðkomandi lánveitandi er með. Í 3. tölul. er fjallað um skyldur óbundins lánamiðlara en þær snúa að skoðun á lánaframboði. Við mat á besta lánakosti fyrir neytanda er óbundnum lánamiðlara gert skylt að skoða nægilega lánaframboð á heildarmarkaðnum, þ.e. greiningin sé nægilega víðtæk. Í 4. tölul. er þeim sem veitir lánaráðgjöf gert skylt að gæta hagsmuna neytanda. Það skal hann gera með því að kynna sér þarfir og aðstæður neytandans og með því að mæla með viðeigandi láni eftir að hann hefur framkvæmt mat skv. 1.–3. tölul., þ.e. mat sem byggist á a) upplýsingum um persónulegar og fjárhagslegar aðstæður neytanda, sérstökum óskum hans og markmiðum, b) fyrirsjáanlegum áhættuþáttum við mat á framtíðarhorfum neytanda á áformuðum lánstíma og c) nægilega víðtækri skoðun á lánaframboði. Í 5. tölul. er fjallað um skyldu þess sem veitir lánaráðgjöfina til þess að afhenda neytanda tillögur sínar á pappír eða öðrum varanlegum miðli.
Í 2. mgr. er lögð sú skylda á þann sem lánaráðgjöfina veitir að benda neytanda sérstaklega á það og vara hann við ef sú lánstegund sem lögð er til getur haft sérstaka áhættu í för með sér fyrir neytanda að teknu tilliti til fjárhagsstöðu hans. Hér er einkum horft til gengistryggðra lána sem og afborgunarlausra lána eða lána þar sem greiðslubyrði getur sveiflast mikið, sama gæti hugsanlega átt við ef tekjur neytanda eru óreglulegar eða óvissar til framtíðar.
Um 31. gr.
Um X. kafla.
Um 32. gr.
Í 1. mgr. kemur fram hvenær lánveitanda ber að upplýsa neytanda sem tekið hefur lán sem tengist erlendum gjaldmiðlum um gengisbreytingar og áhrif þeirra á eftirstöðvar og reglulegar endurgreiðslur fasteignaláns.
Sveiflur í gengi erlendra gjaldmiðla geta átt sér stað yfir langan tíma eða verið snarpar eins og varð í kjölfar efnahagsáfallsins haustið 2008 en þá veiktist krónan gagnvart tilteknum gjaldmiðlum um allt að 50% á stuttum tíma. Gengisbreytingar geta verið hvort sem er hagkvæmar eða óhagkvæmar fyrir neytanda allt eftir því hvort gengi gjaldmiðla er að veikjast eða styrkjast. Þá geta breytingar í gengi gjaldmiðla gengið til baka og þannig náð jafnvægi miðað við upphaflegan lántökudag, sérstaklega þegar um lánveitingar til langs tíma er að ræða. Í sumum tilvikum kunna neytendur að hafa hagsmuni af því að geta umbreytt láni tengdu erlendum gjaldmiðlum og þar með eytt gjaldeyrisáhættu, sérstaklega ef miklar neikvæðar sveiflur hafa orðið á undirliggjandi gjaldmiðlum á skömmum tíma og líklegt er að sú staða muni halda sér eða jafnvel versna.
Í öðrum tilvikum kann þó að vera að það sé ekki neytanda til hagsbóta að umbreyta láninu þar sem hann getur ekki átt von á því að hækkanir gangi til baka ef jákvæðar sveiflur verða á undirliggjandi gjaldmiðlum eftir að umbreyting hefur farið fram. Miðað við fyrri reynslu getur þó verið erfitt að segja til um hvort snörp lækkun á gengi krónunnar eða ef því er að skipta öðrum gjaldmiðlum gangi til baka eða ekki á komandi misserum. Mikilvægt er að neytendur sem óvarðir eru fyrir gjaldeyrisáhættu hafi rétt til þess að fara fram á umbreytingu fasteignaláns við tilteknar aðstæður. Sökum þessa er í 3. mgr. kveðið á um að neytandi sem ekki er varinn fyrir gjaldeyrisáhættu hafi slíkan rétt ef eftirstöðvar láns eða reglulegar endurgreiðslur hafa á síðastliðnum fimm árum hækkað um a.m.k. 30% vegna gengisbreytinga eða breytinga á viðkomandi erlendum vöxtum. Viðmiðunartíminn getur því lengstur verið fimm ár en gæti verið skemmri, sem felur í sér að snarpar og háar breytingar á gengi eða vöxtum mundu virkja breytirétt neytenda. Neikvæðar samansafnaðar breytingar sem eiga sér stað á lengri tíma falla því utan breytiréttar neytanda þó svo að hækkun verði umfram 30% af eftirstöðvum láns eða reglulegum endurgreiðslum. Verður jafnframt að taka tillit til þess að skv. 2. tölul. 21. gr. frumvarpsins er gert ráð fyrir því að óvarðir lántakendur þurfi að standast greiðslumat þar sem gert er ráð fyrir verulegum gengisbreytingum og verulegum hækkunum á vöxtum og því má vera ljóst að eingöngu þeir neytendur sem hafa fjárhagslega burði til að standast neikvæðar sveiflur séu hæfir lántakar. Ákvæðið kemur ekki í veg fyrir að lánveitandi heimili umbreytingu þó svo að skilyrði ákvæðisins séu ekki uppfyllt.
Breytirétti neytanda fylgir kostnaður fyrir lánveitanda sem mun væntanlega endurspeglast í kjörum þessara lána eða einskiptiskostnaði við umbreytinguna. Breytirétti getur fylgt viss áhætta með tilliti til fjármálastöðugleika, svo sem ef heimildin yrði virk í mörgum samningum um fasteignalán á sama tíma. Á þetta benti Seðlabanki Íslands í umsögnum sínum frá 16. og 29. júní 2015 um frumvarp til laga um breytingu á lögum um vexti og verðtryggingu, lögum um Seðlabanka Íslands og lögum um neytendalán (þskj. 975, 561. mál 144. löggjafarþings).
Í 4. mgr. er annar gjaldmiðill í skilningi 3. mgr. skilgreindur. Tekið er fram að lánveitanda sé heimilt að takmarka breytirétt neytanda við einn eða fleiri af upptöldum gjaldmiðlum.
Um 33. gr.
Í 2. mgr. er kveðið á um að lánveitandi skuli varðveita sögulega þróun viðkomandi viðmiðunargengis, vísitalna og viðmiðunarvaxta. Rétt er að taka fram að ákvæðið á við þó að lánveitandi vísi ekki sérstaklega til ákveðins viðmiðunargengis, vísitalna og viðmiðunarvaxta heldur ákvarði breytingu á vöxtum með tilliti til þátta sem skilgreindir eru í samningi um fasteignalán og skal þá lánveitandi varðveita sögulega þróun viðmiðunargengis, vísitalna og viðmiðunarvaxta vegna viðkomandi fasteignalána. Lánveitendur geta uppfyllt skilyrði þessarar málsgreinar með því að vista með rafrænum hætti yfirlit sem sýnir þróun viðkomandi viðmiðunarvaxta. Krafa þessarar málsgreinar um varðveislu sögulegrar þróunar á ekki við um viðmiðunargengi, vísitölur og viðmiðunarvexti sem ákvarðaðir eru og birtir af opinberum aðila, svo sem vexti sem Seðlabankinn ákvarðar og birtir eða vísitölu neysluverðs sem Hagstofa Íslands ákvarðar og birtir.
Um 34. gr.
Í 1. mgr. greinarinnar kemur sú meginregla fram að neytandi skuli upplýstur um allar breytingar á útlánsvöxtum áður en breyting taki gildi. Í meðförum þingsins var nýjum málslið bætt við 1. mgr. 13. gr. laga um neytendalán sem kveður á um að neytandi skuli að jafnaði upplýstur um breytingar með 30 daga fyrirvara. Í frumvarpi þessu er lagt til að haldið verði við þann fyrirvara.
Í 2. mgr. er að finna undanþágu frá meginreglu 1. mgr. um að samningsaðilum sé heimilt að ákveða að neytanda séu aðeins veittar upplýsingar um breytingar á útlánsvöxtum skv. 1. mgr. með ákveðnu millibili þegar breytingar á útlánsvöxtum eru af völdum breytinga á viðmiðunargengi, viðmiðunarvöxtum eða vísitölum og upplýst er um hið nýja viðmið opinberlega á viðeigandi hátt, það gert lántaka aðgengilegt hjá lánveitanda. Ákvæðið er sambærilegt 2. mgr. 13. gr. laga um neytendalán. Í frumvarpi þessu er þó gengið lengra, í samræmi við 2. mgr. 27. gr. tilskipunarinnar og gerð sú krafa að sérhverjum neytanda sé tilkynnt um hið nýja viðmið ásamt fjárhæð nýrra reglulegra afborgana. Undir þessa málsgrein geta fallið t.d. verðtryggðir samningar um fasteignalán. Með fjárhæð nýrra reglulegra afborgana er ekki átt við niðurgreiðslutöflu. Rétt er að taka fram að málsgreinin á ekki við ef ákvörðun um breytingu á vöxtum er byggð á öðrum þáttum, að hluta eða öllu leyti, en breytingu á viðmiðunargengi, viðmiðunarvöxtum eða vísitölum.
Í 3. mgr. er að finna nýja undanþágu frá meginreglu 1. mgr., en ákvæðið kveður á um að ef breytingar á útlánsvöxtunum eru ákvarðaðar með uppboði á fjármagnsmörkuðum, og þar af leiðandi ómögulegt fyrir lánveitanda að upplýsa neytanda um breytingu áður en hún tekur gildi, skal lánveitandi, tímanlega fyrir uppboðið, upplýsa neytanda á pappír eða á öðrum varanlegum miðli um fyrirhugaða málsmeðferð og gefa upplýsingar um með hvaða hætti hún gæti haft áhrif á útlánsvexti.
Um XI. kafla
Um 35. gr.
Í 1. tölul. 3. mgr. er kveðið á um það hvernig neytandi eigi að bera sig að hyggist hann nýta sér rétt sinn til að falla frá samningi. Neytanda ber að tilkynna lánveitanda, innan þess tímafrests sem kveðið er á um 1. mgr., hyggist hann nýta sér rétt sinn til að falla frá samningi. Telst það skilyrði m.a. uppfyllt ef send er tilkynning til þjónustuveitanda í ábyrgðarpósti, símbréfi með kvittun eða tölvubréfi. Tilkynning neytanda til lánveitanda skal jafnframt vera í samræmi við það sem kveðið er á um samningi aðila, enda hafi neytandi fengið sérstakar upplýsingar um það.
Þá er í 2. tölul. 3. mgr. kveðið á um það að kjósi neytandi að nýta sér rétt sinn til að falla frá samningi skuli hann endurgreiða lánveitanda útgreiddan höfuðstól, vexti og, ef við á, verðbætur sem hafa fallið á lánið á því tímabili frá því að lánið var greitt út og þar til endurgreiðsla fer fram. Miða skal vaxtaútreikning við þá vexti sem kveðið er á um í samningi aðila en lánveitanda er óheimilt að reikna sér álag af neinu tagi við þann útreikning. Falli neytandi frá samningi um fasteignalán sem tengist erlendum gjaldmiðlum skal miða við gengi viðkomandi gjaldmiðla á greiðsludegi. Ekki er heimilt samkvæmt þessu ákvæði að miða t.d. við gerð samnings við kaupgengi og við uppgjör eftir að neytandi hefur fallið frá samningi við sölugengi.
Í fyrri málslið 4. mgr. er kveðið á um það að lánveitandi eigi ekki rétt á neinum annars konar greiðslum frá neytanda, fyrir utan óafturkræf opinber gjöld sem lánveitandi hefur greitt til hins opinbera vegna lántökunnar. Athygli er vakin á að gerður er áskilnaður um það í áðurnefndu ákvæði tilskipunarinnar að greiðsla slíkra gjalda hafi farið fram og ómögulegt sé að fá þau endurgreidd.
Með hliðsjón af framangreindum heimildum virðast gildandi lög ekki torvelda framkvæmd ákvæða frumvarps þessa varðandi rétt neytanda til falla frá samningi.
Í síðari málslið 4. mgr. er þrátt fyrir ákvæði fyrri málsliðar 4. mgr. lagt til að lánveitandi eigi þó rétt á greiðslu vegna skjalagerðar sem farið hefur fram í tengslum við töku fasteignaláns, enda sé gjaldtakan í samræmi við verðskrá lánveitanda. Í ljósi þess að töluverð vinna getur legið að baki skjalagerð vegna slíkrar lántöku þykir rétt að lánveitanda sé heimilt að fara fram á greiðslu vegna hennar.
Í 5. mgr. kemur fram að sé viðbótarþjónusta veitt í tengslum við samning um fasteignalán, annaðhvort af lánveitanda sjálfum eða þriðja aðila á grundvelli samnings við lánveitanda, skal neytandi ekki lengur vera bundinn af samningi um slíka viðbótarþjónustu nýti hann rétt sinn til að falla frá samningi samkvæmt þessari grein. Ekki er algengt hér á landi að gerð sé krafa um gerð sérstaks þjónustusamnings í tengslum við lánveitingu á ákveðnum kjörum.
Í 6. mgr. er kveðið á um að eigi neytandi rétt til að falla frá samningi skv. 1., 3. eða 4. mgr. skuli ákvæði um sama efni í lögum um fjarsölu á fjármálaþjónustu ekki gilda.
Um 36. gr.
Lagt er til að þeirri framkvæmd verði haldið áfram að lánveitanda sé heimilt að krefjast uppgreiðslugjalds í þeim tilvikum sem uppgreiðsla fer fram á tímabili þar sem vextir eru fastir. Gjaldið skal byggt á hlutlægum grunni vegna kostnaðar sem hann hefur orðið fyrir og tengist beint greiðslu fyrir gjalddaga. Með kostnaði lánveitanda er hér átt við muninn á núvirði uppgreiðslunnar miðað við vaxtakjör samkvæmt samningi um fasteignalán og markaðsvexti á sambærilegu fasteignaláni þegar uppgreiðslan á sér stað. Séu markaðsvextir hærri á þeim tíma sem uppgreiðslan á sér stað heldur en vaxtakjör samkvæmt samningi um fasteignalán er lánveitanda ekki heimilt að krefjast uppgreiðslugjalds, enda er kostnaður hans þá enginn samkvæmt fyrrgreindri skilgreiningu.
Til viðbótar þeirri kröfu sem hér á undan greinir, þ.e. að uppgreiðslugjaldið feli eingöngu í sér kostnað sem lánveitandi verður fyrir vegna uppgreiðslunnar, er jafnframt lagt til að áfram verði hlutfallslegt þak á uppgreiðslugjaldi. Hlutfallslegt þak á neytendalánum er í dag 1% af fjárhæð endurgreiðslu skv. 3. mgr. 18. gr. laga nr. 33/2013, um neytendalán. 10 Í eldri lögum um neytendalán, nr. 121/1994, var ekki að finna slíka reglu, en algengt var að í samningum um fasteignalán væri kveðið á um að hámark uppgreiðslugjalds væri annaðhvort 2% eða 3% af hinni endurgreiddu fjárhæð. Undantekningin frá þessu eru lán Íbúðalánasjóðs, en fyrir gildistöku laga nr. 33/2013 innheimti sjóðurinn uppgreiðslugjald á kostnaðargrunni án nokkurs hámarks.
Í frumvarpi þessu er lagt til að reglunni um hlutfallslegt þak uppgreiðslugjalds verði breytt vegna fasteignalána og uppgreiðslugjald megi nema allt að 0,2% af fjárhæð endurgreiðslu fyrir hvert heilt ár sem eftir stendur af binditíma vaxta fasteignaláns. Eftir sem áður gildir sú krafa að uppgreiðslugjaldið feli eingöngu í sér kostnað sem lánveitandi verður fyrir vegna uppgreiðslunnar.
Samkvæmt tillögunni gæti uppgreiðslugjald að hámarki numið 1% ef um væri að ræða lán þar sem eftirstandandi binditími vaxta væri fimm ár en að hámarki numið 5% væri eftirstandandi binditími vaxta 25 ár, svo að dæmi séu tekin.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Markmiðið með þessari breytingu er að stuðla að auknu framboði fasteignalána með föstum vöxtum til langs tíma, sér í lagi óverðtryggðra lána. Almennt standa neytendum ekki til boða óverðtryggð fasteignalán með föstum vöxtum til lengri tíma en fimm ára.
Líkt og áður segir er með kostnaði lánveitanda átt við muninn á núvirði uppgreiðslunnar miðað við vaxtakjör samkvæmt samningi um fasteignalán og markaðsvexti þegar uppgreiðslan á sér stað. Eðli máls samkvæmt hafa skuldarar lána með föstum vöxtum mestan hag af því að greiða slík lán upp eða greiða inn á þau (óreglulegar greiðslur) þegar vextir á markaði hafa lækkað og í boði eru lán með lægri vöxtum. Líklegast er því að uppgreiðsla eða óregluleg greiðsla eigi sér stað við þau skilyrði. Þó getur uppgreiðsla vissulega stafað af öðrum ástæðum, svo sem að neytandi þurfi að minnka eða stækka við sig í húsnæði. Uppgreiðsla eða óregluleg greiðsla af láninu veldur því vaxtatapi hjá lánveitanda þar sem hann getur ekki vaxtað andvirði endurgreiðslunnar á sömu kjörum.
Kostnaður lánveitanda af uppgreiðslu láns fyrir gjalddaga ræðst af tveimur þáttum, annars vegar lækkun vaxta frá því að lánið var veitt og hins vegar af tímalengd uppgreiðslu fram að gjalddaga eða gjalddögum.
Eftirfarandi tafla gefur yfirlit um breytingu núvirðis láns sem greitt er upp fyrir gjalddaga (eftirstöðvar greiddar að fullu) á tilteknum gjalddaga miðað við mismunandi forsendur um breytingu vaxta á markaði frá veitingu lánsins.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Eftirfarandi tafla sýnir hvert uppgreiðslugjald neytanda yrði miðað þá tillögu sem gerð er í frumvarpinu, að teknu tilliti til þess hlutfallslega hámarks sem lagt er til og að uppgreiðslugjaldið verði aldrei hærra en kostnaður lánveitanda af uppgreiðslu lánsins.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Í eftirfarandi töflu má sjá hlutfallslega skiptingu kostnaðar á milli lánveitanda og neytanda við mismunandi aðstæður.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Ef neytandi ákveður að greiða upp 40 ára jafngreiðslulán, með föstum 4,2% vöxtum, og enn eru 15 ár eftir af binditíma vaxta og vextir á markaði hafa lækkað um 1 prósentustig frá lánveitingu, þá skiptist kostnaður aðila m.v. 0,2% regluna með þeim hætti að lánveitandi ber 59% kostnaðarins og neytandi 41%. Ef eftirstöðvar lánsins í dæminu eru 15.000.000 kr. þá greiðir neytandi 450.000 kr. í uppgreiðslugjald.
Að sama skapi er rétt að árétta að séu markaðsvextir þeir sömu eða hærri og vextir samkvæmt samningi um fasteignalán er lánveitanda óheimilt að krefjast uppgreiðslugjalds.
Vert er að nefna í þessu samhengi að reglur um hámark uppgreiðslugjalds á fasteignalánum á Norðurlöndunum eru rýmri heldur en lagt er til í frumvarpi þessu, enda fela þær ekki í sér hlutfallslegt hámark uppgreiðslugjalds, og er ekki fyrirhugað að breyta þeim við innleiðingu fasteignalánatilskipunarinnar. 11
Við innleiðingu neytendalánatilskipunarinnar í sænskan rétt var ákveðið að láta ákvæði hennar um hlutfallslegt hámark uppgreiðslugjalds, þ.e. 1% hámark, ná einnig til fasteignalána til neytenda. Því var þó fljótlega breytt enda eru neyslulán og fasteignalán gjörólíkar afurðir og var talið að þörf væri á sanngjarnari reglu hvað varðar hlutfallslegt hámark uppgreiðslugjalds vegna fasteignalána. Uppgreiðslugjald fasteignalána í Svíþjóð má nú nema mismuninum á vöxtum fasteignalánsins og vöxtum húsnæðisskuldabréfs með sömu lengd og binditími vaxta að viðbættu einu prósenti. Í Danmörku, Finnlandi og Noregi eru ekki ósvipaðar reiknireglur sem miða að því að bæta lánveitanda tjón sem hlýst af greiðslu fyrir gjalddaga, án hlutfallslegs hámarks, en finnska fjármálaeftirlitinu var falið að útfæra nánar í reglum hvernig reikna skuli út kostnað lánveitanda af uppgreiðslu. 12
Þegar rætt er um uppgreiðslugjald heyrast gjarnan þau sjónarmið að aldrei ætti að fylgja því neinn kostnaður fyrir neytanda að greiða lán upp fyrir gjalddaga. Að baki því sjónarmiði liggur sú röksemd að uppgreiðslugjöld feli í sér hindrun fyrir neytendur við endurfjármögnun sem geri þeim erfiðara um vik að tryggja sér bestu mögulegu kjör hverju sinni. Undir þetta sjónarmið er hægt að taka að vissu leyti, en í umræðunni um uppgreiðslugjald verður að horfa til fleiri þátta.
Í fyrsta lagi ber að benda á að með því að greiða samning um fasteignalán upp fyrir gjalddaga sleppur neytandi við að greiða þá vexti sem samið hafði verið um út lánstímann. Þótt hann þurfi að greiða lánveitanda gjald vegna þess er hæpið að tala um að neytandinn verði fyrir kostnaði ef hann er að endurfjármagna lánið á hagstæðari kjörum að teknu tilliti til þess gjalds sem hann kann að greiða lánveitanda vegna uppgreiðslunnar.
Í öðru lagi mundu lánveitendur mögulega bregðast við banni við uppgreiðslugjaldi með því að hætta að bjóða lán með föstum vöxtum eða takmarka verulega binditíma vaxta á slíkum lánum. Verði slík lán í boði má búast við að þau verði fjármögnuð með lánsfé eða sparifé með breytilegum vöxtum, eða með markaðsskuldabréfum með uppgreiðsluheimild. Í báðum tilvikum munu vextir í raun miðast við kjör lána með breytilegum vöxtum eða eitthvert afbrigði af því. Fyrir neytendur er það ekki hagfelld lausn. Lán með föstum vöxtum hafa mikla kosti fyrir neytendur þar sem þau lágmarka óvissu um endurgreiðslubyrði lánanna. Þá geta slík lán verið á lægri vöxtum en lán með breytilegum vöxtum.
Í þriðja lagi mundi slíkt bann geta haft alvarlegar afleiðingar fyrir fjármálakerfið, t.d. ef stór hluti neytenda mundi ákveða að greiða upp fasteignalán sín á sama tíma, hugsanlega með fjármögnun frá nýjum lánveitendum. Ekki er hægt að útiloka að slíkt gerist á tímabili þar sem fastvaxtalán til langs tíma hafa verið algeng. Þá gæti stór hluti lánveitenda orðið fyrir verulegu tjóni á sama tíma með tilheyrandi ógn við fjármálastöðugleika.
Fyrir utan breytingu á hámarki hlutallslegs uppgreiðslugjalds fasteignalána er 36. gr. frumvarpsins efnislega sambærileg 18. gr. laga um neytendalán með einni undantekningu.
Lagt er til að heimilt sé að krefjast uppgreiðslugjalds við gjaldfellingu láns, ef gjaldfelling á sér stað á grundvelli ákvæða 9. gr. laga um samningsveð, nema í þeim tilvikum þegar gjaldfelling leiðir til fullnustu lánsins með nauðungarsölu hinnar veðsettu eignar, ráðstöfunar eignarinnar við gjaldþrotaskipti aðila eða eftir atvikum annarrar ráðstöfunar hinnar veðsettu eignar með uppgjöri lánsins í skuldaskilum við lánveitanda. Markmiðið með breytingunni er að tryggja að neytendur geti ekki komist undan því að greiða uppgreiðslugjald með því að vanefna vísvitandi skyldur sínar samkvæmt samningi um fasteignalán. Ekki verður séð annað en að ástæða sé til að bæta lánveitendum þann kostnað sem þeir verða fyrir við uppgreiðslu láns við þær aðstæður sem taldar eru upp í 1. mgr. 9. gr. laga um samningsveð, nr. 75/1997. Komi hins vegar til fullnustu lánsins vegna greiðsluerfiðleika skuldara er ekki talið eðlilegt að lánveitandi geti innheimt uppgreiðslugjald. Verður að telja að breytingin sé í samræmi við tilgang ákvæðisins, þ.e. að ekki sé innheimt uppgreiðslugjald þegar skuldari er ekki fær um að standa í skilum og til fullnustu lánsins kemur með ráðstöfun veðs. Gjaldfelli lánveitandi lán af öðrum ástæðum en þeim sem þar eru taldar er honum óheimilt að krefjast uppgreiðslugjalds. Þannig gætu skuldarar komist hjá uppgreiðslugjaldi með því að vanefna greiðslur sínar og greiða síðan upp lánið þegar greiðsluáskorun er beint til þeirra í aðdraganda nauðungarsölu. Í þessu sambandi má geta þess að samkvæmt lögum um lögmenn, eins og þeim var breytt með lögum nr. 60/2010, er lögmönnum óheimilt við löginnheimtu að áskilja sér endurgjald af þeim hluta kröfu sem fallinn er í gjalddaga vegna gjaldfellingar eftirstöðva skuldar sökum vanefnda á greiðslu afborgunar eða vaxta.
Um XII. kafla.
Um 37. gr.
Um 38. gr.
Um XIII. kafla.
Um 39. gr.
Um 40. gr.
Um 41. gr.
Í 1. mgr. er lagt til að einungis lánveitendum sem fengið hafi skráningu hjá Fjármálaeftirlitinu verði heimilt að veita fasteignalán til neytenda.
Í 2. mgr. er, í samræmi við tilskipunina, lagt til að lánastofnanir, sbr. lög nr. 161/2002, um fjármálafyrirtæki, verði undanþegnar skráningarskyldu skv. 1. mgr., sem og aðrir lánveitendur á fasteignalánamarkaði, sem þegar teljast til eftirlitsskyldra aðila og falla undir eftirlit Fjármálaeftirlitsins samkvæmt lögum nr. 87/1998, um opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi, þ.e. Íbúðalánasjóður, sem starfar á grundvelli laga nr. 44/1998, um húsnæðismál, lífeyrissjóðir, sem starfa samkvæmt lögum nr. 129/1997, um skyldutryggingu lífeyrisréttinda og starfsemi lífeyrissjóða, og vátryggingafélög, sem starfa á grundvelli laga nr. 56/2010, um vátryggingastarfsemi. Rétt er að nefna að vátryggingafélögum er heimilt sem hliðarstarfsemi að kaupa og selja skuldabréf og aðra fjármálagerninga og veita lán samkvæmt reglum sem stjórn setur og Fjármálaeftirlitið staðfestir skv. 3. tölul. 1. mgr. 13. gr. laga um vátryggingastarfsemi.
Um 42. gr.
Í 1. mgr. er lagt til að umsækjandi um skráningu sem lánveitandi geri nákvæmlega grein fyrir eignarhaldi sínu, stjórnun sinni og fyrirhugaðri starfsemi. Fjármálaeftirlitið skal samþykkja skráningu umsækjanda sem lánveitanda enda geti hann sýnt fram á hæfi til að starfa í samræmi við ákvæði frumvarpsins, stjórnarmenn og framkvæmdastjóri hans fullnægi nánar tilgreindum hæfisskilyrðum, eignarhald hans torveldi ekki eftirlit að mati stofnunarinnar og sýni fram á fjárhagslegt heilbrigði til þess að geta stundað starfsemi samkvæmt frumvarpi þessu.
Í 2. mgr. er gert ráð fyrir að Fjármálaeftirlitið setji opinberlega nánari viðmið um þær upplýsingar sem greina þarf í umsókn skv. 1. mgr., svo og nauðsynleg fylgigögn, til þess að umsókn teljist fullnægjandi.
Um 43. gr.
Um 44. gr.
Um 1. tölul. Fjármálaeftirlitið getur afturkallað skráningu lánveitanda komi beiðni þar um frá honum sjálfum.
Um 2. tölul. Hafi lánveitandi ekki stundað skráningarskylda starfsemi í tólf mánuði er Fjármálaeftirlitinu heimilt að afturkalla skráningu hans.
Um 3. tölul. Hafi skráning verið veitt á grundvelli rangra eða falsaðra yfirlýsinga eða á annan óeðlilegan hátt að mati Fjármálaeftirlitsins er stofnuninni heimilt að afturkalla hana.
Um 4. tölul. Fullnægi lánveitandi ekki lengur skilyrði fyrir skráningu samkvæmt frumvarpi þessu er gert ráð fyrir að afturkalla megi skráningu hans.
Um 5. tölul. Kveði önnur ákvæði laga á um slíkt er gert ráð fyrir að afturkalla megi skráningu lánveitanda.
Um 6. tölul. Afturköllunarástæður eru ekki tæmandi taldar í 1. mgr., enda er ekki unnt að sjá fyrir öll þau tilvik sem kunna að gera afturköllun nauðsynlega vegna þeirra verndarhagsmuna sem frumvarp þetta byggist á. Því er gert ráð fyrir að alvarleg eða ítrekuð brot gegn lögunum eða reglum settum samkvæmt þeim kunni að varða afturköllun skráningar. Við mat Fjármálaeftirlitsins á því hvort rétt sé að afturkalla skráningu lánveitanda skal það bæði horfa til brota á ákvæðum frumvarps þessa sem falla undir eftirlit Fjármálaeftirlitsins og brota á ákvæðum frumvarps þessa sem falla undir eftirlit Neytendastofu. Skal Fjármálaeftirlitið í þessu sambandi sérstaklega horfa til ákvarðana Neytendastofu og, eftir atvikum, úrskurða áfrýjunarnefndar neytendamála.
Í 2. mgr. er lagt til að kveðið verði á um að afturköllun skráningar skuli að jafnaði ekki beitt án þess að lánveitanda hafi fyrst gefist færi á að koma starfsemi sinni í löglegt horf. Slíkur frestur kann þó í einhverjum tilfellum að geta leitt til tjóns, t.d. fyrir viðskiptamenn lánveitanda, auk þess sem frestur til úrbóta á ekki við aðstæður skv. 1. tölul. 1. mgr. Því er ekki um fortakslausan rétt lánveitanda til úrbóta að ræða samkvæmt ákvæðinu.
Loks er í 3. mgr. gert ráð fyrir að með ákvörðun um afturköllun skráningar lánveitanda þá verði hann, án tafar, fjarlægður af skrá Fjármálaeftirlitsins.
Um XIV. kafla.
Í frumvarpi þessu er lagt til að starfsemi tilnefndra fulltrúa verði ekki heimil hér á landi og er það sama stefna og langflest EES-ríkin hafa markað sér. Lánamarkaðurinn hér á landi er smár í sniðum og veitingar fasteignalána fara yfirleitt fram milliliðalaust, þ.e. frá lánveitanda til neytanda. Ekki verður séð að það sé æskilegt að opna fyrir möguleikann á viðbótarmillilið í lánveitingarferlinu, en tilnefndur fulltrúi getur veitt sömu þjónustu og lánamiðlari, en verður að gera það fyrir og á fullri og skilyrðislausri ábyrgð eins lánamiðlara einvörðungu. Hann er því ekki starfsmaður lánamiðlara, heldur verktaki.
Um 45. gr.
Í 2. mgr. kemur fram upptalning á þremur mismunandi aðilum sem heimilt er að stunda lánamiðlun án skráningar skv. 1. mgr.
Um 1. tölul. Lagt er til að veitt verði undanþága fyrir lögmenn og löggilta endurskoðendur í einstökum tilfellum samhliða annarri sérfræðiþjónustu.
Um 2. tölul. Lagt er til að umsjónarmönnum nauðasamningsumleitana og skiptastjóra samkvæmt lögum um gjaldþrotaskipti, starfsfólki umboðsmanns skuldara og umsjónarmönnum greiðsluaðlögunar verði veitt undanþága. 1. og 2. tölul. byggjast á 8. tölul. 29. gr. tilskipunarinnar, en þar segir að aðildarríki geti ákveðið að undanþiggja skráningu aðila sem veita þjónustu sem fellur undir lánamiðlum í einstökum tilvikum á meðan á veitingu sérfræðiþjónustu þeirra stendur og að um starfsgreinina gildi lög, reglur eða siðareglur sem útiloka ekki veitingu lánamiðlunar.
Um 3. tölul. Lagt er til að lánastofnunum verði veitt undanþága í samræmi við 9. tölul. 29. gr. tilskipunarinnar, en þar segir að greinin gildi ekki um lánastofnanir sem hafa starfsleyfi í samræmi við tilskipun 2013/36/ESB né aðrar fjármálastofnanir sem samkvæmt landslögum falla undir jafngilt fyrirkomulag um leyfisveitingu og eftirlitsregluverk.
Um 46. gr.
Um 47. gr.
Um 48. gr.
Um 49. gr.
Um 50. gr.
Um 1. tölul. Fjármálaeftirlitið getur afturkallað skráningu lánamiðlara komi beiðni þar um frá honum sjálfum eða frá þeim lánveitanda sem óskaði skráningar viðkomandi samningsbundins lánamiðlara skv. 1. mgr. 49. gr.
Um 2. tölul. Hafi lánamiðlari ekki stundað skráningarskylda starfsemi í tólf mánuði er Fjármálaeftirlitinu heimilt að afturkalla skráningu hans.
Um 3. tölul. Hafi skráning verið veitt á grundvelli rangra eða falsaðra yfirlýsinga eða á annan óeðlilegan hátt að mati Fjármálaeftirlitsins er stofnuninni heimilt afturkalla hana.
Um 4. tölul. Fullnægi lánamiðlari ekki lengur skilyrðum fyrir skráningu samkvæmt frumvarpi þessu er gert ráð fyrir að afturkalla megi skráningu hans.
Um 5. tölul. Kveði önnur ákvæði laga á um slíkt er gert ráð fyrir að afturkalla megi skráningu lánamiðlara.
Um 6. tölul. Afturköllunarástæður eru ekki tæmandi taldar í 1. mgr., enda er ekki unnt að sjá fyrir öll þau tilvik sem kunna að gera afturköllun nauðsynlega vegna þeirra verndarhagsmuna sem frumvarp þetta byggist á. Því er gert ráð fyrir að alvarleg eða ítrekuð brot gegn lögunum eða reglum settum samkvæmt þeim kunni að varða afturköllun skráningar. Við mat Fjármálaeftirlitsins á því hvort rétt sé að afturkalla skráningu lánamiðlara skal það bæði horfa til brota á ákvæðum frumvarps þessa sem falla undir eftirlit Fjármálaeftirlitsins og brota á ákvæðum frumvarps þessa sem falla undir eftirlit Neytendastofu. Skal Fjármálaeftirlitið í þessu sambandi sérstaklega horfa til ákvarðana Neytendastofu og, eftir atvikum, úrskurða áfrýjunarnefndar neytendamála.
Í 2. mgr. er lagt til að kveðið verði á um að afturköllun skráningar skuli að jafnaði ekki beitt án þess að lánamiðlara hafi fyrst gefist færi á að koma starfsemi sinni í löglegt horf. Slíkur frestur kann þó í einhverjum tilfellum að geta leitt til tjóns, t.d. fyrir viðskiptamenn lánamiðlara, auk þess sem frestur til úrbóta á ekki við aðstæður skv. 1. tölul. 1. mgr. Því er ekki um fortakslausan rétt lánamiðlara til úrbóta að ræða samkvæmt ákvæðinu.
Um XV. kafla.
Í 5. gr. tilskipunarinnar er aðildarríkjum gert að setja reglur um viðurlög við brotum gegn ákvæðum tilskipunarinnar og gera allar nauðsynlegar ráðstafanir til að tryggja að þeim sé beitt.
Í 34. gr. tilskipunarinnar er sérstaklega fjallað um eftirlit með lánamiðlurum.
Um 51. gr.
Í 2. mgr. er lagt til að ákvæði laga nr. 57/2007, um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu, þar sem Neytendastofu eru veittar heimildir til að beita ýmsum úrræðum verði aðili uppvís að brotum gegn ákvæðum laganna, gildi um málsmeðferð Neytendastofu vegna ætlaðra brota á ákvæðum frumvarps þessa. Hið sama á við um heimildir Neytendastofu til upplýsingaöflunar, haldlagningar gagna, þagnarskyldu og afhendingu upplýsinga til stjórnvalda annarra ríkja.
Í 3. mgr. kemur fram að aðgerðir Neytendastofu geta falið í sér bann, fyrirmæli eða heimild með ákveðnum skilyrðum. Jafnframt getur stofnunin lagt stjórnvaldssektir og dagsektir á fyrirtæki sé ekki farið að ákvæðum laganna eða ákvörðunum hennar. Aðila sem ákvörðun beinist að er heimilt að skjóta henni til áfrýjunarnefndar neytendamála. Það skal gert innan fjögurra vikna frá því að aðila máls var tilkynnt um ákvörðunina. Ákvörðunum um dagsektir er einnig heimilt að skjóta til áfrýjunarnefndarinnar en það þarf að gera innan 14 daga frá ákvörðun, sbr. ákvæði laga um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu.
Í 4. mgr. er lagt til að ákvörðun Neytendastofu verði ekki borin undir dómstóla fyrr en úrskurður áfrýjunarnefndar neytendamála liggur fyrir. Er með þessu kveðið á um að kæruleiðir innan stjórnsýslunnar verði tæmdar áður en mál er borið undir dómstóla. Þetta er í samræmi við ákvæði 1. mgr. 25. gr. laga um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og 40. gr. samkeppnislaga, nr. 44/2005. Eðlilegt þykir að nýta fyrst þau úrræði sem eru í boði innan stjórnsýslunnar til þess að fá ákvörðun endurskoðaða áður en máli er skotið til dómstóla. Loks er í 4. mgr. að finna ákvæði þess efnis að mál fyrir dómstólum skuli höfðað innan sex mánaða frá því að aðili fær vitneskju um úrskurð áfrýjunarnefndarinnar. Þetta er í samræmi við ákvæði 2. mgr. 25. gr. laga um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu. Hér búa réttaröryggissjónarmið að baki en óvissa getur verið fólgin í því að málshöfðun í tilteknu máli, sem áfrýjunarnefndin hefur kveðið upp úrskurð í, geti verið yfirvofandi jafnvel um árabil.
Um 52. gr.
Um 53. gr.
Um 54. gr.
Um XVI. kafla.
Um 55. gr.
Um 56. og 57. gr.
Í 12. mgr. 57. gr. kemur fram að gera megi lögaðila sekt fyrir brot á lögunum og reglum settum á grundvelli þeirra óháð því hvort sök verði sönnuð á tiltekinn fyrirsvarsmann lögaðilans, starfsmann hans eða annan aðila sem starfar á hans vegum. Hafi fyrirsvarsmaður lögaðilans, starfsmaður hans eða annar á hans vegum með saknæmum hætti brotið gegn lögum þessum eða reglum settum á grundvelli þeirra í starfsemi lögaðilans má gera honum refsingu, auk þess að gera lögaðilanum sekt. Ákvæðið er í samræmi við þær breytingar sem gerðar voru á lagaákvæðum um viðurlög við brotum á fjármálamarkaði o.fl. með lögum nr. 58/2015.
Um XVII. kafla.
Um 58. gr.
Um 59. gr.
Um 60. gr.
Um 61. gr.
Um 62. gr.
Í 1. mgr. kemur fram að ef annar neytandi tekur við sem aðalskuldari fasteignaláns í skilningi frumvarpsins fari með réttindi og skyldur aðila samkvæmt þeim lögum sem voru í gildi þegar lánið var upphaflega veitt. Ákvæðinu er ætlað að taka af allan vafa um að hægt verði áfram að yfirtaka fasteignalán, en slíkt getur verið afar erfitt eða ómögulegt ef gríðarlegur munur er á ákvæðum hins upphaflega samnings um fasteignalán og gildandi lögum á sviðinu. Sem dæmi má nefna að ef upplýsingakröfur eru orðnar mun ítarlegri en þegar upphaflega lánið var veitt eða ákvæði um uppgreiðslu lánsins eru ósamþýðanleg gildandi regluverki er afar líklegt að lánveitandi muni hafna yfirtöku lánsins. Þetta takmarkar möguleika neytanda til að fá sem best kjör, svo sem með yfirtöku fasteignaláns á hagstæðum vöxtum, og veldur því að hann þarf að greiða þann einskiptiskostnað sem fylgir nýjum lánveitingum.
Í 2. mgr. er lagt til að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. skuli framkvæma lánshæfis- og greiðslumat í samræmi við ákvæði VI. kafla frumvarpsins þegar skuldskeyting er framkvæmd, enda eðlilegt að sömu reglur gildi þar um óháð því hvort nýtt lán er tekið eða eldra lán yfirtekið.
Um 63. gr.
Um a-lið. Lagt er til að við 1. mgr. 3. gr. laganna bætist nýr stafliður sem undanskilur fasteignalán til neytenda gildissviði laganna.
Um b- og c-lið. Lögð er til smávægileg orðalagsbreyting til samræmis við ákvæði frumvarpsins.
Um d–f-lið. Lagt er til að 25. gr. laganna falli brott sem og vísanir í lögunum til hennar. Tillagan byggist á því að með frumvarpi þessu er lagt til að gildissvið neytendalánalaga verði þrengt og um veitingu fasteignalána gildi lög um veitingu fasteignalána til neytenda. Sérstök upplýsingaskylda 25. gr. neytendalánalaga var sérstaklega hugsuð vegna fasteignalána og sambærilegt ákvæði er að finna í 14. gr. frumvarpsins.
Í 2. tölul. er lagt til að við upptalningu 5. gr. laga nr. 99/1999, um greiðslu kostnaðar við opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi, um þá eftirlitsskyldu aðila sem ber að greiða eftirlitsgjald bætist annars vegar lánveitendur og að þeir skuli greiða fastagjald sem nemur 1.000.000 kr. og hins vegar lánamiðlarar og skuli þeir greiða fastagjald sem nemur 600.000 kr., en þó ekki samningsbundinn lánamiðlari. Ástæða þess að samningsbundnir lánamiðlarar eru undanskildir eftirlitsgjaldi er sú að þeir starfa á ábyrgð og undir eftirliti lánveitanda sem greiðir eftirlitsgjald.
Í 3. tölul. er lagt til að lögum um húsnæðismál verði breytt þannig að úrskurðarnefnd velferðarmála fjalli ekki um ágreining varðandi fjárhagslegar kröfur og einkaréttarlega hagsmuni tengda fasteignalánum, enda eigi ágreiningurinn undir úrskurðarnefnd um viðskipti við fjármálafyrirtæki. Þess skal þó getið að með þessu er á engan hátt verið að leggja til að réttur neytenda til að leita til úrskurðarnefnda sé skertur á nokkurn hátt. Þannig getur ágreiningur varðað ófjárhagslegar kröfur og á þá undir úrskurðarnefnd velferðarmála.
Í 4. tölul. er lagt til að ráðherra verði veitt reglugerðarheimild í lögum nr. 78/2014, um greiðslur yfir landamæri í evrum, svo innleiða megi í íslenskan rétt reglugerðir ESB sem fela í sér breytingar á reglugerð Evrópuþingsins og ráðsins (EB) nr. 924/2009 eða reglugerð Evrópuþingsins og ráðsins (ESB) nr. 260/2012.
Um ákvæði til bráðabirgða.
Fylgiskjal.
Fjármála- og efnahagsráðuneyti,
skrifstofa opinberra fjármála:
Umsögn um frumvarp til laga um fasteignalán til neytenda.
Fyrstu þrjár breytingarnar frá gildandi rétti sem taldar eru upp hér á undan eru ekki taldar hafa mikil áhrif á útgjöld eða afkomu ríkissjóðs. Fjórða breytingin, er varðar setningu hámarks á veðhlutfall fasteignalána til neytenda, gæti haft áhrif á heildareftirspurn í hagkerfinu og þar af leiðandi á verðlag og bæði útgjöld og tekjur ríkissjóðs eftir aðstæðum verði heimildinni beitt. Það er hins vegar hlutverk fjármálastöðugleikaráðs og Fjármálaeftirlitsins að vega og meta þörf og áhrif þess að beita heimildinni og Seðlabankans að meta möguleg áhrif á verðlag og miðlun peningastefnu. Fimmta breytingin sem nefnd er fjallar um að hámarki uppgreiðslugjalds verði breytt þannig að það verði stigvaxandi eftir því hversu mörg ár eru eftir af láninu. Í núgildandi lögum miðast hámark uppgreiðslugjalds við 1% af eftirstöðvum íbúðaláns, óháð líftíma lánsins, nema ef eitt ár eða styttra er eftir af láninu en þá miðast hámarkið við 0,5% af eftirstöðvum. Í frumvarpinu er lagt til að hámark uppgreiðslugjalds miðist við 0,2% af eftirstöðvum lánsins fyrir hvert heilt ár sem eftir lifir af fastvaxtatímabili lánsins en nemi þó ekki hærri fjárhæð en raunkostnaður lánveitanda af endurgreiðslunni. Með raunkostnaði er átt við mismun heildarvaxtagreiðslna það sem eftir lifir af fastvaxtatímabilinu á láninu sem greiða á upp og vaxtagreiðslur af sams konar láni sem býðst þegar uppgreiðslan á sér stað. Stigvaxandi uppgreiðslugjald endurspeglar betur uppgreiðsluáhættu vegna lána með fasta vexti fyrir lánveitendur en hámark uppgreiðslugjalds óháð líftíma. Breytingin ætti einnig að auðvelda lánveitendum að bjóða íbúðalán á föstum vöxtum til lengri tíma en fimm ára eins og í boði eru í dag og auka þannig framboð lána með föstum vöxtum.
Hægt er að skipta áhrifum frumvarpsins á fjárhag ríkissjóðs í beinan og óbeinan kostnað. Verði frumvarpið að lögum virðist aukinn beinn kostnaður helst leggjast á eftirlitsaðila eins og Neytendastofu og Fjármálaeftirlitið. Neytendastofa áætlar að þurfa að bæta við tveimur stöðugildum auk kostnaðar vegna kynningarstarfs. Kostnaður Neytendastofu skiptist þannig að varanlegur launakostnaður verður 16,8 m.kr. á ári og tímabundinn kynningarkostnaður í eitt ár verður 3–4 m.kr. Fjármálaeftirlitið tilgreinir að eftirlitshlutverk Fjármálaeftirlitsins á fjármálamarkaði muni aukast verði frumvarpið að lögum. Bæði mun lögbundnum eftirlitsverkefnum fjölga og þá munu fleiri aðilar lúta eftirliti stofnunarinnar. Varlega er áætlað að framangreint kalli á kostnað sem jafngildi einu stöðugildi við stofnunina og er kostnaður vegna þess stöðugildis metinn á 13,8 m.kr. á ársgrundvelli. Hefur þá jafnt verið tekið tillit til launa sem og aðstöðu og annarra þátta. Þar sem rekstur Fjármálaeftirlitsins er fjármagnaður af eftirlitsskyldum aðilum hefur útgjaldaaukningin ekki áhrif á afkomu ríkissjóðs.
Líklegt er að til lengri tíma eigi breytingarnar eftir að draga úr kerfisáhættu á fasteignalánamarkaði og vanskilum og jafnvel gjaldþrotum einstaklinga sem síðar hefði jákvæð óbein áhrif á afkomu ríkissjóðs. Ómögulegt er hins vegar að áætla óbeinu áhrifin af lagabreytingunum í fjárhæðum.
- Neðanmálsgrein: 1
- 1 Lögin voru endurútgefin sem lög um neytendalán, nr. 121/1994.
- Neðanmálsgrein: 2
- 2 Í tilskipun 87/102/EBE er þó aðeins talað um atvinnustarfsemi og sérgrein, en ekki viðskipti.
- Neðanmálsgrein: 3
-
3 Grunnviðmiðin eru birt á vef velferðarráðuneytisins á slóðinni:
https://www.velferdarraduneyti.is/neysluvidmid/ - Neðanmálsgrein: 4
- 4 Case, K. E., Quigley, J. M., & Shiller, R. J. (2005). Comparing wealth effects: the stock market versus the housing market. Advances in macroeconomics, 5(1). – Carroll, C. D., Otsuka, M., & Slacalek, J. (2011). How large are housing and financial wealth effects? A new approach. Journal of Money, Credit and Banking, 43(1), 55–79.
- Neðanmálsgrein: 5
- 5 Mian, A. R., Rao, K., & Sufi, A. (2013). Household balance sheets, consumption, and the economic slump. Chicago Booth Research Paper, (13–42).
- Neðanmálsgrein: 6
- 6 ESRB. The ESRB Handbook on Operationalising Macro-prudential Policy in the Banking Sector. Mars 2014.
- Neðanmálsgrein: 7
- 7 Heimild: Seðlabanki Íslands.
- Neðanmálsgrein: 8
- 8 Ungverjaland, gildir aðeins um lán sem eru í erlendum gjaldmiðlum.
- Neðanmálsgrein: 9
- 9 ESRB. The ESRB Handbook on Operationalising Macro-prudential Policy in the Banking Sector. Mars 2014.
- Neðanmálsgrein: 10
- 10 Nema eitt ár eða minna sé eftir af samningstíma, þá má uppgreiðslugjald neytendaláns ekki fara yfir 0,5% af fjárhæð endurgreiðslunnar.
- Neðanmálsgrein: 11
- 11 Rétt er þó að taka fram að vaxtaumhverfið á Norðurlöndunum er annað en hér á landi.
- Neðanmálsgrein: 12
-
12 Föreskrifter och anvisningar 4/2011: Metoder för beräkning av maximibeloppet av den ersättning som kan krävas ut för förtida återbetalning av ett bolån.
http://www.finanssivalvonta.fi/se/Regelverk/Foreskriftssamling/Ny/Documents/04_2011.M1.pdf
