Ferill 55. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect.
155. löggjafarþing 2024–2025.
Þingskjal 55 — 55. mál.
Frumvarp til laga
um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994 (réttarstaða leigjenda íbúðarhúsnæðis og leigubremsa).
Flm.: Inga Sæland, Ásthildur Lóa Þórsdóttir, Eyjólfur Ármannsson, Guðmundur Ingi Kristinsson, Jakob Frímann Magnússon, Tómas A. Tómasson.
1. gr.
a. Við 1. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Hafi íbúðarhúsnæði verið áður til leigu teljast þá líkur á því að sú leigufjárhæð sem áður gilti sé sanngjörn og verður sá sem vefengir það að sýna fram á annað.
b. Við 3. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Óheimilt er að hækka fjárhæð leigu íbúðarhúsnæðis oftar en á 12 mánaða fresti og er þá að hámarki heimilt að hækka hana í hlutfalli við breytingu á vísitölu neysluverðs á tímabilinu.
2. gr.
Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur leigusali farið fram á hækkun leigufjárhæðar að hámarki í hlutfalli við breytingu á vísitölu neysluverðs á tímabilinu.
3. gr.
Fjárhæð leigu á íbúðarhúsnæði skal ekki taka breytingum til hækkunar til ársloka 2026, þrátt fyrir samningsskilmála um verðtryggingu eða aðrar verðbreytingar. Við framlengingu, endurnýjun og gerð nýrra leigusamninga um íbúðarhúsnæði sem taka gildi fyrir árslok 2026 er óheimilt að hækka fjárhæð húsaleigu sama íbúðarhúsnæðis frá því sem fyrir var umfram 2,5%.
4. gr.
Greinargerð.
Það er algjört grundvallaratriði í öllum siðmenntuðum samfélögum að fólk hafi þak yfir höfuðið. Réttur til viðunandi lífskjara, þar á meðal húsnæðis og batnandi lífsskilyrða, eru grundvallarmannréttindi sem njóta verndar félagsmálasáttmála Evrópu, alþjóðasamnings um efnahagsleg, félagsleg og menningarleg réttindi og samnings Sameinuðu þjóðanna um réttindi fatlaðs fólks. Á Íslandi hefur svokölluð séreignarstefna lengst af verið ríkjandi þar sem flestir gera sitt besta til að reyna að eignast húsnæði til eigin búsetu, en leigumarkaðurinn hefur fyrir vikið verið lítill og vanþróaður. Árin 2005–2007 voru leigjendur innan við 18% íbúa landsins en þeim fjölgaði talsvert í kjölfar bankahrunsins árið 2008 enda urðu margir þá fyrir því að missa eigið húsnæði í hendur kröfuhafa. Sú þróun hefur að einhverju leyti gengið til baka en á síðustu árum hefur hlutfall leigjenda verið um 16–18%. Á húsnæðisþingi í október 2018 voru kynntar niðurstöður viðhorfskönnunar meðal leigjenda sem sýndu að einungis 8% þeirra vildu í raun vera á leigumarkaði og 86% þeirra vildu frekar búa í eigin húsnæði en fæstir sæju fram á að það gæti gerst á næstunni. Niðurstöður viðhorfskönnunar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar meðal leigjenda 2021 voru á svipaða leið, en þá sögðust 88% svarenda frekar vilja búa í eigin húsnæði og 12% frekar vilja búa í leiguhúsnæði. Jafnframt sögðu 80,1% svarenda að hátt leiguverð væri einn helsti ókosturinn við að leigja íbúðarhúsnæði.
Húsnæðiskostnaður telst íþyngjandi þegar heildarkostnaður húsnæðis nemur meira en 40% af ráðstöfunartekjum heimilis. Samkvæmt niðurstöðum lífskjararannsóknar Hagstofu Íslands búa 27% heimila í leiguhúsnæði við íþyngjandi húsnæðiskostnað eða þrefalt fleiri en heimili í eigin húsnæði og hefur það hlutfall nær tvöfaldast frá árinu 2005. Samkvæmt niðurstöðum könnunar sem Félagsvísindastofnun Háskóla Íslands gerði fyrir ÖBÍ réttindasamtök sem voru birtar í nóvember 2022 sögðust 12% öryrkja á leigumarkaði greiða meira en 75% útborgaðra ráðstöfunartekna sinna en 25% greiða á milli 51% og 75% í húsnæðiskostnað. Þá er fatlað fólk á leigumarkaði tvöfalt líklegra en fólk almennt til að hafa mjög eða frekar miklar áhyggjur af kostnaðinum við rekstur húsnæðis, eða 38% samanborið við 19%. Árið 2022 greindu fjölmiðlar frá því að við endurnýjun leigusamnings öryrkja hafi leigufélag farið fram á 30% hækkun á fjárhæð leigu eða sem nemur 75.000 kr. af 250.000 kr. leigufjárhæð, en til að eiga fyrir því þyrftu tekjur viðkomandi að hækka um a.m.k. 117.000 kr. Fjármála- og efnahagsráðherra lýsti því yfir í óundirbúnum fyrirspurnatíma 8. desember 2022 að hann teldi óforsvaranlegt að ganga jafn langt gagnvart fólki og gert hefur verið í þessu tiltekna dæmi. Forsætisráðherra tók í sama streng í viðtali í hádegisfréttum Ríkisútvarpsins 9. desember 2022, sagði þetta vera óboðlegt og að taka þyrfti til skoðunar að setja takmörk á hækkanir húsaleigu.
Ástandið á húsnæðismarkaði er þungt um þessar mundir og einkennist öðru fremur af skorti á framboði húsnæðis. Verðbólga hefur náð hæðum sem hafa ekki sést síðan í kjölfar bankahrunsins árið 2008 og er búist við að hún geti orðið lengi að hjaðna. Það sama má segja um vaxtahækkanir til að bregðast við verðbólgunni, sem má búast við að leiði til hækkana á húsaleigu vegna hærri fjármagnskostnaðar. Með frumvarpi þessu eru því lagðar til nokkrar breytingar á húsaleigulögum í því skyni að koma böndum á hækkanir á húsaleigu og styrkja réttarstöðu leigjenda, sem er nánar gerð grein fyrir í skýringum við einstakar greinar frumvarpsins. Þar sem húsnæðiskostnaður er stór þáttur í vísitölu neysluverðs má jafnframt búast við því að þær breytingar geti leitt til lægri verðbólgu en ella.
Um einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1. gr.
Með b-lið greinarinnar er lagt til að við 3. mgr. 37. gr. laganna bætist nýr málsliður þess efnis að óheimilt sé að hækka fjárhæð samfelldrar leigu íbúðarhúsnæðis oftar en á 12 mánaða fresti og þá að hámarki í hlutfalli við breytingu á vísitölu neysluverðs á tímabilinu. Með því er ætlað að stemma stigu við óeðlilegum hækkunum og stíga ákveðið skref í þá átt að koma böndum á leiguverð íbúðarhúsnæðis. Ákvæðið sækir sér fyrirmyndir til annarra Norðurlanda en sambærilegar reglur gilda í Danmörku og Noregi.
Ákvæðum greinarinnar í heild er ætlað að koma nokkrum böndum á hækkanir leiguverðs íbúðarhúsnæðis. Þar sem húsnæðiskostnaður vegur þungt í vísitölu neysluverðs má ætla að umræddar breytingar geti leitt til þess að verðbólga verði framvegis lægri en ella.
Um 2. gr.
Flutningsmenn telja að greinin veiti leigusölum of miklar heimildir til hækkunar á leigufjárhæð. Lagt er til að hækkun geti að hámarki verið í hlutfalli við breytingu á vísitölu neysluverðs á tímabilinu. Með því er ætlað að stemma stigu við óeðlilegum hækkunum og stíga ákveðið skref í þá átt að koma böndum á leiguverð íbúðarhúsnæðis. Ákvæðið á sér fyrirmynd í regluverki annars staðar á Norðurlöndum en sambærilegar reglur gilda í Danmörku og Noregi.
Þar sem húsnæðiskostnaður vegur þungt í vísitölu neysluverðs má ætla að umræddar breytingar geti leitt til þess að verðbólga verði framvegis lægri en ella.
Um 3. gr.
Um 4. gr.
