Ferill 224. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect.
156. löggjafarþing 2025.
Þingskjal 621 — 224. mál.
2. umræða.
Nefndarálit með breytingartillögu
um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994 (almenn skráningarskylda leigusamninga og breyting leigufjárhæðar).
Frá meiri hluta velferðarnefndar.
Nefndin hefur fjallað um málið og fengið á sinn fund gesti frá félags- og húsnæðismálaráðuneyti, Samtökum atvinnulífsins, SVÞ – Samtökum verslunar og þjónustu, Viðskiptaráði Íslands, Félagsbústöðum hf., Reykjavíkurborg, Hagsmunasamtökum heimilanna, Hagstofu Íslands, Neytendasamtökunum, BSRB, ASÍ, ÖBÍ réttindasamtökum, Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og Húseigendafélaginu.
Nefndinni bárust þrettán umsagnir auk minnisblaða frá félags- og húsnæðismálaráðuneyti og eru gögnin aðgengileg undir málinu á vef Alþingis.
Með frumvarpinu eru lagðar til breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994. Markmið frumvarpsins er að auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda með því að stuðla að aukinni langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð.
Umfjöllun nefndarinnar.
Almenn skráningarskylda (a-liður 1. gr.).
Með a-lið 1. gr. frumvarpsins eru lagðar til breytingar á 1. málsl. 1. mgr. 5. gr. húsaleigulaga. Lagt er til að leigusala verði skylt að skrá leigusamning um íbúðarhúsnæði eða annað húsnæði sem leigt er til íbúðar í leiguskrá húsnæðisgrunns Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eigi síðar en 30 dögum frá undirritun samnings. Þannig verði komið á almennri skráningarskyldu leigusamninga sem gerðir eru um íbúðarhúsnæði eða annað húsnæði sem leigt er til íbúðar.
Fyrir nefndinni komu fram sjónarmið um að almenn skráningarskylda kynni að draga úr framboði á leigumarkaði og hafa áhrif á markaðsleigu. Þá komu fram sjónarmið um að skráning og umsýsla leigusamninga mætti hvorki verða íþyngjandi né kostnaðarsöm.
Meiri hlutinn telur þá breytingu sem lögð er til með 1. gr. frumvarpsins stuðla að því að til verði áreiðanlegar upplýsingar um leigumarkaðinn um þróun leiguverðs. Líkt og fram kemur í greinargerð með frumvarpinu verður þannig frekar hægt að undirbyggja stefnumótun stjórnvalda og ákvarðanatöku í málaflokknum, t.d. hvað varðar húsnæðisstuðningskerfi. Þá tekur meiri hlutinn undir mikilvægi þess að skráning geti farið fram rafrænt með einföldum hætti og með eins litlum tilkostnaði og hægt er.
Fyrir nefndinni var fjallað um í hvaða tilgangi þessara gagna verði aflað og hvernig þau muni nýtast. Í greinargerð með frumvarpinu kemur fram að með almennri skráningu leigusamninga um húsnæði sem leigt er til íbúðar verði unnt að afla og birta áreiðanlegar og heildstæðar upplýsingar um leigumarkaðinn. Er þar m.a. vísað til 1. mgr. 37. gr. húsaleigulaga um ákvörðun leigufjárhæðar, en samkvæmt ákvæðinu skal einkum litið til markaðsleigu sambærilegs húsnæðis við mat á því hvort fjárhæð húsaleigu sé sanngjörn og eðlileg. Í því samhengi tekur meiri hlutinn undir það sem fram kom í umsögn Félagsbústaða hf. að tryggja þurfi að unnt verði að gera greinarmun á félagslegu húsnæði og húsnæði á almennum markaði í leiguskránni.
Leigusamningar ekki undanþegnir upplýsingarétti almennings (b-liður 1. gr.).
Með b-lið 1. gr. frumvarpsins er lagt til að 5. mgr. 5. gr. húsaleigulaga falli brott og að leigusamningar sem skráðir verði í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar verði framvegis ekki undanþegnir upplýsingarétti almennings samkvæmt ákvæðum upplýsingalaga, nr. 140/2012. Fyrir nefndinni var fjallað um réttaráhrif þessara breytinga, þ.e. hvaða upplýsingar það verða sem almenningur muni hafa aðgang að úr leigusamningum sem skráðir eru í leiguskrá húsnæðisgrunns Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.
Meginreglan um rétt almennings til aðgangs að gögnum kemur fram í 5. gr. upplýsingalaga. Meiri hlutinn bendir á að í 9. gr. upplýsingalaga er fjallað um takmarkanir á upplýsingarétti vegna einkahagsmuna. Í ákvæðinu segir að óheimilt sé að veita almenningi aðgang að gögnum um einka- eða fjárhagsmálefni einstaklinga sem sanngjarnt er og eðlilegt að leynt fari, nema sá samþykki sem í hlut á. Sömu takmarkanir gildi um aðgang að gögnum er varða mikilvæga virka fjárhags- eða viðskiptahagsmuni fyrirtækja og annarra lögaðila. Í greinargerð með frumvarpi því er varð að upplýsingalögum segir að ákvæðið feli í sér eins konar vísireglu um það hvenær rétt sé að halda leyndum upplýsingum um einkahagsmuni. Stjórnvaldi, eða öðrum aðila sem ákvörðun tekur á grundvelli laganna, er með öðrum orðum ætlað að vega og meta umbeðin gögn með tilliti til þess hvort upplýsingar sem þau hafa að geyma séu þess eðlis að rétt sé að undanþiggja þær aðgangi almennings. Viðkvæmar persónuupplýsingar eru til að mynda undanþegnar upplýsingarétti almennings samkvæmt framangreindu ákvæði 9. gr. upplýsingalaga.
Meiri hlutinn áréttar að ákvæði upplýsingalaga munu eiga við um leigusamninga sem skráðir eru í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar verði frumvarpið að lögum og þær takmarkanir sem kveðið er á um í 9. gr. upplýsingalaga. Því muni stofnunin þurfa að vega og meta í hvert skipti hvort gögn séu þess eðlis að rétt sé að undanþiggja þær upplýsingarétti. Sömu takmarkanir gilda um aðgang að gögnum sem varða mikilvæga virka fjárhags- og viðskiptahagsmuni fyrirtækja og annarra lögaðila.
Bann við breytingu á leiguverði fyrstu 12 mánuði tímabundinna samninga (2. gr.).
Með 2. gr. frumvarpsins eru lagðar til breytingar á 2. málsl. 3. mgr. 37. gr. húsaleigulaga, þess efnis að óheimilt verði að semja um að leigufjárhæð breytist á fyrstu 12 mánuðum leigutíma þegar um er að ræða tímabundna leigusamninga. Með því verði t.d. ekki heimilt að semja um vísitölubindingu leigufjárhæðar fyrstu 12 mánuði leigutímans ef um tímabundinn samning er að ræða. Þeirri breytingu sem lögð er til á ákvæðinu er ætlað að stuðla að auknum fyrirsjáanleika um leigufjárhæð og hvetja til þess að gerðir séu ótímabundnir leigusamningar, frekar en tímabundnir. Skv. 2. málsl. 3. mgr. 37. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigufjárhæð breytist á leigutímanum ef gerður hefur verið tímabundinn leigusamningur til 12 mánaða eða skemmri tíma, en fram kemur í greinargerð með frumvarpinu að borið hafi á því eftir gildistöku laga nr. 106/2024 að gerðir hafi verið verðtryggðir samningar til lengri tíma en 12 mánaða, og með því komist hjá þeim markmiðum sem lágu að baki setningu þeirra laga. Eru því lagðar til breytingar á framangreindu ákvæði húsaleigulaga.
Við umfjöllun nefndarinnar komu fram sjónarmið um að þær breytingar sem lagðar eru til á ákvæðinu geti haft í för með sér að leiguverð á tímabundnum samningum fari hækkandi og leiguverð hækki almennt, framboð á leiguhúsnæði muni minnka og að breytingin muni ekki stuðla að frekari stöðugleika á leigumarkaði heldur torvelda gerð skammtímaleigusamninga.
Meiri hlutinn áréttar að sú breyting sem lögð er til með 2. gr. frumvarpsins hefur það að markmiði að auka fyrirsjáanleika og réttarvernd leigjenda. Eðlilegt er að við gerð leigusamninga til skemmri tíma sé fyrirsjáanleiki til staðar og að leigufjárhæð breytist ekki á þeim tíma, og telur meiri hlutinn að sú breyting muni styrkja stöðu leigjenda á leigumarkaði.
Gildistaka og lagaskil (3. gr.).
Með 2. mgr. 3. gr. frumvarpsins er lagt til að heimildir Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til álagningar stjórnvaldssekta vegna brota á skyldum um skráningu leigusamninga og breytingu á leigufjárhæð sem og skyldu til afskráningar vegna leigusamninga taki ekki gildi fyrr en 1. september 2026 gagnvart þeim leigusölum sem ekki hafa atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis.
Meiri hlutinn tekur undir það sem fram kom við umfjöllun málsins að mikilvægt sé að upplýsingar um skyldur leigusala verði gerðar aðgengilegar og auglýstar með skilmerkilegum hætti. Með því verði einstaklingum betur kleift að kynna sér þær breytingar sem lagðar eru til með frumvarpi þessu og fylgja þeim. Því beinir meiri hlutinn því til ráðuneytisins að þær breytingar sem lagðar eru til með frumvarpinu verði kynntar almenningi með skilmerkilegum hætti.
Frávíkjanleg ákvæði.
Fyrir nefndinni var jafnframt rætt um stöðu lögaðila sem leigja út íbúðarhúsnæði en ekki í hagnaðarskyni, t.d. til námsmanna. Í umsögnum sem bárust nefndinni við umfjöllun málsins voru gerðar athugasemdir við að ekki sé gerður greinarmunur á félögum sem rekin eru í hagnaðarskyni og óhagnaðardrifnum leigufélögum.
Meiri hlutinn tekur undir þau sjónarmið sem fram koma í minnisblaði frá félags- og húsnæðismálaráðuneyti að ekki sé ástæða til þess að gera greinarmun á því hvort leigjandi leigi af hagnaðar- eða óhagnaðardrifnum leigusala. Þá telur meiri hlutinn ekki rétt að gera breytingar á 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga í því skyni að útvíkka heimild til að víkja frá ákvæðum laganna.
Samræmi við stjórnarskrá.
Fjallað var um samræmi frumvarpsins við stjórnarskrá lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, og mikilvægi þess að slíkt mat fari fram, en í greinargerð segir að frumvarpið þyki ekki fela í sér álitaefni sem kalli á sérstaka umfjöllun um samræmi við stjórnarskrá eða alþjóðlegar skuldbindingar.
Í 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar segir að eignarrétturinn sé friðhelgur og að engan má skylda til að láta af hendi eign sína nema almenningsþörf krefji. Þurfi til þess lagafyrirmæli og komi fullt verð fyrir. Í minnisblaði ráðuneytisins til nefndarinnar kemur m.a. fram að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar geti lög takmarkað eignarrétt aðila og verði eigendur að þola það bótalaust. Við mat á því hvort um sé að ræða takmörkun eignarréttinda annars vegar eða eignarnám hins vegar sé jafnan horft til þess hvort um sé að ræða afsal eignarréttar, beins eða óbeins, eða hvort um sé að ræða almennar takmarkanir á umráða-, afnota- eða ráðstöfunarrétti eiganda yfir eign sinni. Ef um sé að ræða takmarkanir á umráða-, afnota- eða ráðstöfunarrétti, sem byggist á almennum efnislegum ástæðum og taki til allra eigna af tilteknu tagi, séu slíkar takmarkanir almennt heimilar án þess að bætur komi fyrir.
Í minnisblaði ráðuneytisins segir auk þess að í húsaleigulögum sé að finna ýmsar takmarkanir á samningsfrelsi aðila leigusambands og séu lögin að mestu leyti ófrávíkjanleg, m.a. til þess að tryggja hagsmuni leigjenda. Ákveðinn aðstöðumunur sé á milli aðila leigusambands þar sem staða þeirra sé ólík á margan hátt, en leigusali getur verið fyrirtæki eða einstaklingur en er nánast undantekningarlaust neytandi þegar um ræði leigu á íbúðarhúsnæði. Þá séu ólíkir hagsmunir undir í leigusambandi; í tilviki leigusala séu hagsmunir fyrst og fremst fjárhagslegir en í tilviki leigjanda sé um að ræða þörf fyrir húsnæði og búsetuöryggi.
Meiri hlutinn tekur undir framangreind sjónarmið og telur ákvæði frumvarpsins í samræmi við þau en áréttar mikilvægi þess að mat á samræmi frumvarps við ákvæði stjórnarskrár fari fram. Þá voru athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins ekki settar fram.
Breytingartillaga.
Lögð er til breyting á 2. málsl. 3. mgr. 3. gr. frumvarpsins í því skyni að auka skýrleika ákvæðisins.
Að framangreindu virtu leggur meiri hlutinn til að frumvarpið verði samþykkt með eftirfarandi
BREYTINGU:
Í stað orðsins „Ákvæðið“ í 2. málsl. 3. mgr. 3. gr. komi: Ákvæði 4. gr.
Alþingi, 2. júní 2025.
| Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir, form. |
Jónína Björk Óskarsdóttir, frsm. | Jón Gnarr. | |
| Eydís Ásbjörnsdóttir. | Sigurþóra Steinunn Bergsdóttir. | ||
