aðför og nauðungarsala.
Virðulegi forseti. Ég mæli fyrir frumvarpi til laga um breytingu á lögum um aðför og lögum um nauðungarsölu, þar sem sala á almennum markaði yrði meginreglan í stað uppboðs. Meðflutningsmenn mínir eru þingmenn Flokks fólksins: Jónína Björk Óskarsdóttir, Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir, Lilja Rafney Magnúsdóttir, Ragnar Þór Ingólfsson, Sigurður Helgi Pálmason og Sigurjón Þórðarson.
Frumvarp þetta var fyrst lagt fram á 154. löggjafarþingi og með því eru lagðar til nokkrar breytingar sem lúta að endurbótum laga um aðför og nauðungarsölu, gerðarþolum í hag. Samkvæmt frumvarpinu yrðu ýmsir tímafrestir tengdir nauðungarsölu lengdir gerðarþola í hag. Þetta á við um frest gerðarþola til að bregðast við greiðsluáskorun eða hvenær nauðungarsala eða önnur lögmæt ráðstöfun á grundvelli fjárnáms megi fara fram án samþykkis gerðarþola.
Meginefni frumvarpsins snýr að því að í lögum um nauðungarsölu verði meginreglan sú að þegar eign sem tekin er til nauðungarsölu er íbúðarhúsnæði og jafnframt lögheimili gerðarþola skuli nauðungarsala á eigninni fara fram á almennum markaði nema gerðarþoli óski sérstaklega eftir því að eignin verði seld á uppboði. Þrátt fyrir þetta verði áfram heimild í lögunum til sölu á uppboði umræddra eigna að beiðni gerðarþola eða samkvæmt heimildum sýslumanns. Hins vegar eru ekki lagðar til breytingar á meginreglu um nauðungaruppboð á öðrum eignum en lögheimili gerðarþola.
Tilgangur nauðungarsölu hefur frá öndverðu miðað við að kröfuhafi fái fullar efndir sinnar kröfu. Eitt af markmiðum laganna er þó jafnframt að stuðla að því að sem hæst verð fáist fyrir eignir við nauðungarsölu, enda er líklegra að kröfuhafi fái fullar efndir ef eign selst á sem hæstu verði. Við gerð þessa frumvarps er auk þess horft til sjónarmiða og hagsmuna skuldara við nauðungarsölu á fasteignum þannig að þeir standi uppi með minni skuldir, enda er verið að selja lögheimili skuldara í flestum tilvikum.
Með lögum frá 1991 var gerðarþola eða gerðarbeiðanda gert heimilt að óska eftir að nauðungarsala á eign fari fram á almennum markaði en þrátt fyrir þetta ákvæði kom fram í svari dómsmálaráðuneytisins við fyrirspurn minni um nauðungarsölur á fasteign á almennum markaði að þessi heimild hefði verið lítið sem ekkert notuð. Þannig kom fram að á árunum 2013–2023 var einungis átta sinnum gefið út afsal vegna fasteigna sem seldar voru á nauðungarsölu á almennum markaði. Á sama tíu ára tímabili voru gefin út afsöl vegna 4.140 fasteigna sem seldar voru á framhaldsuppboði. Átta eignir á móti 4.140 eignum segir sína sögu. Hlutfallið er aðeins 0,2% og greinilegt að úrræðið er verulega vannýtt. Þessi regla hefur þannig aldrei náð nokkurri fótfestu.
Ég hef persónulega reynslu af því að fara fram á sölu á almennum markaði árið 2015. Þá virtist enginn hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu hafa heyrt af þessum möguleika þótt úrræðið hafi á þeim tíma þegar staðið til boða í 24 ár. Ef litið er til leiðbeiningarskyldu sýslumanns og þess að honum ber að upplýsa gerðarþola um rétt sinn er ljóst að úrbóta er þörf þegar einungis átta sölur hafa farið fram á almennum markaði á sama tíma og 4.140 uppboð á fasteign hafi átt sér stað. Það er því full þörf á að kveða fastar að í lögum um að meginreglan eigi að vera sala á almennum markaði.
Þegar gerðarþola eða gerðarbeiðanda var fyrst gert heimilt að óska eftir því að nauðungarsala á eign gæti farið fram á almennum markaði, með lögum nr. 90/1991, töldu frumvarpshöfundar að fyrirkomulag laga um nauðungaruppboð, þar sem almenn sala eignar var ekki lögfest, hefði ekki leitt til þess að almennt fengist lágt verð fyrir eignir við nauðungarsölu. Það stangaðist á við skoðanir margra þeirra sem komu að framkvæmd á þessu sviði og ekki var úr þessu skorið. Í greinargerð með frumvarpinu frá 1991 kom fram að það væri nánast ógerlegt að sannreyna hvort eða að hvaða marki skoðanir um lágt söluverð eigna við uppboð gætu átt við rök að styðjast. Til þess þyrfti að bera saman söluverð talsverðs fjölda eigna á nauðungarsölu á mismunandi stöðum á landinu við það verð sem mætti áætla með áreiðanlegum hætti að hefði fengist fyrir sömu eignir í frjálsum viðskiptum, sem væri nánast ómögulegt.
Nær tveimur áratugum síðar, árið 2010, var engu að síður gerð skýrsla um nauðungarsölur á Íslandi þar sem leitað var upplýsinga um framkvæmd nauðungarsölu. Leitað var til tveggja sýslumannsembætta, sýslumannsins á Akureyri og sýslumannsins í Reykjavík. Samkvæmt þeirri skýrslu seldust 90% allra fasteigna sem seldar voru á nauðungaruppboði í umdæmi sýslumannsins á Akureyri á árunum 2001–2009 fyrir lægra verð en sem nam fasteignamati. Yfir 60% eigna í umdæmi sýslumannsins í Reykjavík seldust á nauðungarsölu á árunum 2007–2009 á verði langt undir þágildandi fasteignamati sömu eigna.
Velta má fyrir sér hvort lítið hlutfall sölu á almennum markaði stafi af því hvort gerðarþolendum hafi ekki verið kynnt úrræðið nægilega vel eða hvort gerðarþolendur telji almennt að úrræðið verði þeim ekki hagstætt. En þrátt fyrir það meginmarkmið nauðungarsölu að kröfuhafi fái fullar efndir krafna sinna hljóta meðalhófssjónarmið að vega þungt svo að fasteign skuldara sem er heimili hans sé ekki seld langt undir markaðsvirði hennar. Það hljóta einnig rík réttlætis- og sanngirnissjónarmið að mæla gegn því að kaupendur geti hagnast mikið eins og sést hefur í ákveðnum tilfellum þar sem nauðungaruppboð hefur leitt til margfalt lægra söluverðs eignar en telja mætti að hefði fengist með sölu á almennum markaði.
Það eru því miður sláandi dæmi til þar sem eignir hafa verið seldar á uppboði og gerðarþolar borið mjög skarðan hlut frá borði. Þar má t.d. vísa í dóm Héraðsdóms Reykjavíkur þar sem fasteign var seld á uppboði á 45 millj. kr. þar sem Landsbankinn var hæstbjóðandi en einungis nokkrum dögum áður var fasteignin metin á 64,5 millj. kr. Innan við tveimur árum síðar seldist fasteignin síðan á 75,9 millj. kr. Annað dæmi er mál öryrkja í Reykjanesbæ sem komst í hámæli árið 2023. Þar varð gerðarþoli að una því að fasteign hans, sem var metin á 57 millj. kr., seldist á nauðungaruppboði fyrir 3 millj. kr., en einungis eitt boð barst í eignina. Þriðja dæmið snýr að máli úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, nr. 34/2012. Þar var samþykkt boð Íbúðalánasjóðs í fasteign á uppboð í október 2009 sem hljóðaði upp á 1 millj. kr. en sjóðurinn átti veð í fasteigninni. Nokkru síðar eða í desember 2009 var eignin metin á 9 millj. kr. og var eignin því boðin upp á einum níunda hluta af markaðsvirði. Að lokum má benda á úrskurð úrskurðarnefndar velferðarmála í máli nr. 72/2021. Eftir uppboð hafði fasteignasali á vegum Íbúðalánasjóðs metið eign á 22 millj. kr. en eignin var seld sjóðnum á 5 millj. kr. Stuttu síðar seldi sjóðurinn eignina á 27 millj. kr., sem var um 5 millj. kr. meira en einhliða mat sem sjóðurinn hafði áður byggt á.
Af þessum dæmum er ljóst að víða er pottur brotinn. Finna má mörg dæmi í dag um eignir sem hafa verið seldar á uppboði á verði sem er í engu samræmi við fasteignamat og í kjölfarið seldar á almennum markaði á töluvert hærra verði.
Helsta markmiðið með frumvarpi þessu er að við nauðungarsölu verði almenn sala á markaði meginregla í tilvikum íbúðarhúsnæðis sem jafnframt er lögheimili gerðarþola í stað þess að vera undantekning sem gerðarþoli eða gerðarbeiðandi þurfi að óska sérstaklega eftir. Með þessu er komið í veg fyrir að eignir fari á uppboð ef gerðarþoli bregst ekki nægilega hratt við og krefst þess að salan fari fram á almennum markaði eða þegar gerðarþoli er hreinlega ekki meðvitaður um rétt sinn til að krefjast sölu á almennum markaði vegna þess að fulltrúi sýslumanns hefur ekki veitt honum fullnægjandi leiðbeiningar. Óhætt er að fullyrða að þótt sala á almennum markaði heppnist ekki alltaf mun þessi breyting vafalaust leiða til þess að færri eignir seljist á verði sem nemur aðeins broti af markaðsvirði og fasteignamati eins og dæmin sýna.
Áhrif þessa frumvarps verða því helst þau að nauðungarsala geti tekið lengri tíma þar sem telja má að sala á almennum markaði taki yfirleitt lengri tíma en sala með uppboði. Áfram hefur sýslumaður þó heimild til að falla frá sölu á almennum markaði. Auk þess lengist tími nauðungarsölu vegna rýmri fresta gerðarþola til að bregðast við sem þykir þó réttlætanlegt með hliðsjón af því hversu íþyngjandi nauðungarsala fasteignar getur verið fyrir skuldara. Eins og dæmin sanna er þetta mikið réttlætismál fyrir öll þau sem lenda í þannig skuldavanda að uppboð þurfi að eiga sér stað. Ég treysti því á stuðning þingmanna og legg til að málinu verði vísað til hv. allsherjar- og menntamálanefndar.
