húsnæðismál.
Herra forseti. Ég mæli fyrir frumvarpi til laga um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, um breytt fyrirkomulag hlutdeildarlána. Með frumvarpinu eru lagðar til breytingar sem miða að því að festa hlutdeildarlán varanlega í sessi, gera úrræðið skilvirkara og tryggja að það nýtist raunverulega þeim hópi sem það var hugsað fyrir, ungu og tekjulágu fólki sem á erfitt með að safna sér fyrir útborgun til fyrstu íbúðarkaupa án aðstoðar aðstandanda. Markmiðið er að reyna að jafna tækifæri ólíkra tekjuhópa til fyrstu kaupa og draga þannig úr misskiptingu á húsnæðismarkaði.
Misskiptingin á húsnæðismarkaði hefur aukist á undanförnum árum. Þeir sem hafa aðgang að fjárhagslegum stuðningi foreldra eða annarra ættingja hafa mun greiðari leið inn á markaðinn en þeir sem njóta ekki slíks stuðnings. Hátt fasteignaverð, breytt framboð húsnæðislána í kjölfar vaxtadómsins svokallaða og strangar kröfur um greiðslubyrðarhlutfall hafa þrengt enn frekar að fyrstu kaupendum. Þá hefur komið í ljós að samspil lágra tekjumarka úrræðisins og þessara ströngu skilyrða hefur í raun þýtt að þeir sem komast að með hlutdeildarláni eru oft að hefja nokkuð vel launuð störf eftir tekjulágt tímabil, svo sem vegna náms eða jafnvel eftir töku fæðingarorlofs. Helsta synjunarástæða umsókna einstæðra hefur verið að umsækjandi standist ekki skilyrði um greiðslubyrðarhlutfallið, þ.e. að greiðslubyrði af fasteignalánum megi ekki vera umfram 40% af ráðstöfunartekjum viðkomandi. Í þessari stöðu er einfaldlega ekki boðlegt að eitt helsta verkfæri stjórnvalda til að styðja fyrstu kaupendur nýtist aðeins hluta markhópsins sem því var ætlað að þjóna. Með frumvarpinu er því brugðist við þeirri reynslu sem fengist hefur af hlutdeildarlánakerfinu með markvissum breytingum á tekjumörkum, lánshlutföllum, úthlutunarreglum og öðrum skilyrðum úrræðisins. Frumvarpið er hluti af fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar sem var kynntur í lok október með áherslu á að fjölga íbúðum, lækka verð og gera stuðningskerfi hins opinbera markvissara. Þar boðuðum við m.a. að hlutdeildarlánakerfið yrði eflt með fleiri lánum, mánaðarlegum úthlutunum, tryggri fjármögnun og rýmri skilyrðum. Það er mjög ánægjulegt að fá að kynna þessar breytingar hér á Alþingi í dag.
Herra forseti. Ég mun nú gera stuttlega grein fyrir helstu efnisatriðum frumvarpsins. Í fyrsta lagi er gert ráð fyrir því að hlutdeildarlán verði fest varanlega í sessi sem eitt af meginverkfærum stjórnvalda á sviði húsnæðislána. Samhliða breytingum samkvæmt frumvarpinu hefur þegar verið ákveðið að hækka lánsfjárheimild Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar vegna hlutdeildarlána úr 4 milljörðum kr. í 5,5 milljarða kr. strax á næsta ári þannig að raunhæft verði að veita fleiri lán en nú er gert. Í þessu sambandi er einnig lagt til að lögfest verði að hlutdeildarlánum skuli úthlutað mánaðarlega en hingað til hafa úthlutanir verið mjög stopular og lítill fyrirsjáanleiki verið um hvenær eða hvort lánunum yrði yfir höfuð úthlutað. Þessi breyting styrkir fyrirsjáanleika gagnvart bæði umsækjendum og byggingaraðilum sem er nauðsynlegur til að úrræðið þjóni tilgangi sínum.
Í öðru lagi er lagt til að lögfest verði heimild Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til að gera samninga við byggingaraðila um byggingu íbúða sem sérstaklega eru hannaðar inn í hlutdeildarlánakerfið. Byggingaraðili skuldbindur sig þá til að byggja tiltekinn fjölda íbúða sem uppfylla skilyrði um hagkvæmni, stærð og verð íbúða gegn því að stjórnvöld skuldbindi sig til að veita hlutdeildarlán til kaupa á íbúðunum, að öllum öðrum skilyrðum uppfylltum. Skilyrði verði að íbúðirnar séu boðnar sérstaklega með hlutdeildarláni í a.m.k. þrjá mánuði og að kaupendur sem hyggjast nýta slíkt lán njóti forgangs umfram aðra tilboðsgjafa á markaði. Á grundvelli reglugerðarheimildar geti ráðherra jafnframt heimilað Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að semja við byggingaraðila um að hlutdeildarlán verði greidd út fyrr á framkvæmdatímanum. Því er ætlað að ýta undir framboðshvetjandi áhrif úrræðisins og að íbúðir komi inn á markaðinn sem henta þeim sem vilja nýta sér hlutdeildarlán.
Samhliða er í þriðja lagi lagt til að brott falli heimild til að veita hlutdeildarlán til kaupa á eldri íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins sem hafa verið endurbættar að svo miklu leyti að ástandi þeirra megi jafna við nýja íbúð. Sú leið hefur reynst bæði flókin og lítt nothæf í framkvæmd, m.a. vegna mikils kostnaðar við ítarlegar ástandsskoðanir. Áfram verður þó litið svo á að umbreyting atvinnuhúsnæðis í íbúðarhúsnæði teljist til nýrra íbúða í skilningi laganna og því gætu slík verkefni áfram orðið andlag hlutdeildarlána.
Í fjórða lagi er gert ráð fyrir að hlutföll hlutdeildarlánanna hækki. Fram til þessa hafa hlutdeildarlán að jafnaði numið allt að 20% af kaupverði íbúðar fyrir fólk undir almennum tekjumörkum úrræðisins en allt að 30% fyrir þá sem uppfylla lægri tekjumörk. Með frumvarpinu er lagt til að þessi hlutföll verði fyrir þá sem áður höfðu fengið 20% nú 30% og þeir tekjulægri sem áður höfðu 30% hlutdeildarlán fái nú 35%. Þannig er brugðist við hærri greiðslubyrði fasteignalána vegna breyttra lánaforsendna og vaxtastigs og þeirri stöðu að eiginfjárkröfur hafa reynst mörgum umsækjendum óyfirstíganlegar. Einnig er lagt til að kveðið verði á um að þessi lánshlutföll komi til reglubundinnar endurskoðunar ár hvert með reglugerð með tilliti til þróunar launa, húsnæðisverðs, lánakjara og lánaframboðs. Þannig verður hægt að aðlaga úrræðið að raunverulegum aðstæðum á markaði hverju sinni til að tryggja virkni þess.
Í fimmta lagi er lagt til að tekjumörk hlutdeildarlána verði hækkuð, bæði almennu tekjumörkin fyrir allt að 30% hlutdeildarlán og lægri tekjumörkin fyrir allt að 35% lán. Lagt er til að tekjumörk hjóna og sambúðarfólks hækki um tæplega 21% og viðbót vegna barna um rúmlega 15%; almenn tekjumörk einstaklinga hækki um tæplega 6% en lægri tekjumörk einstaklinga um 8%. Þessar breytingar munu auka verulega möguleika fólks á að nýta sér hlutdeildarlán til fyrstu kaupa. Í þessu sambandi er lagt til að skýrt verði kveðið á um að við mat á því hvort umsækjandi falli undir tekjumörk laganna skuli líta til tekna beggja hjóna eða sambúðarfólks þótt aðeins annar aðilinn sé skráður umsækjandi um lánið. Það gildir þó ekki liggi fyrir leyfi til skilnaðar að borði og sæng, krafa um lögskilnað án undangengins skilnaðar að borði og sæng eða að höfðað hafi verið mál til skilnaðar eða ógildingar hjúskapar. Hið sama gildir við mat á öðrum skilyrðum hlutdeildarlána um að umsækjandi geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni og hann megi ekki eiga annað íbúðarhúsnæði eða hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár.
Í sjötta lagi eru gerðar breytingar sem umbuna fólki fyrir að safna meira en 5% eigin fé til kaupanna með það fyrir augum að þurfa ekki að taka jafnhátt fasteignalán. Þá langar mig að geta þess að sú staða sem hefur verið virk til þessa hefur verið þannig að þeir sem hafa haft umfram eigið fé, jafnvel 7% eða 10% eða hvað eina annað í útborgun, og verið búnir að ná að safna því að þá hefur hlutdeildarlánið í rauninni lækkað sem því nemur. Bilinu frá 5% og upp í kannski 10% verður breytt núna þannig að einstaklingurinn fær hlutdeildarlán sitt metið alveg jafnt, hvort heldur sem hann greiðir 5%, sem er skilyrði, eða hefur náð að safna sér allt að 10% í útborgun. Áfram er gert ráð fyrir að umsækjendur þurfi alltaf að lágmarki að leggja fram eigið fé sem nemur 5% af kaupverði íbúðarinnar. Já, ég var eiginlega búin að segja ykkur nákvæmlega frá því sem hér á eftir fylgir. Maður kann þetta næstum því utan að sem sýnir bara hvað þetta er til skemmtilegt. Með frumvarpinu er lagt til að fólk geti sem sagt lagt fram allt að 10% eigið fé án þess að það skerði hlutdeildarlánin og þar af leiðandi tekið lægra fasteignalán á móti. Við sjáum að það skiptir öllu máli. Það sem hefur verið að sliga fasteignaeigendurna okkar og lántakendur almennt eru þessir skelfilegu okurvextir sem við höfum verið að glíma við. Þið eruð þó í góðum höndum. Ég get lofað ykkur því. Þið eruð í afskaplega tryggum höndum núna þar sem við erum með stóru sleggjuna að lemja vextina niður og það gengur bara mjög vel. Á þessu ári hafa vextir lækkað hvorki meira né minna en fimm sinnum og við erum bara rétt að byrja.
Forseti. Að lækka greiðslubyrði fólks er verulega nauðsynlegt og mikils virði. Við viljum líka auðvelda fólki að standast greiðslumat og skilyrðið um greiðslubyrðarhlutfallið.
Í sjöunda lagi er lagt til að skilyrði laganna um hámarksgreiðslubyrðarhlutfall verði gert sveigjanlegra gagnvart t.d. einstaklingum eða einstæðum. Lagt er til að greiðslubyrði af fasteignalánum þeirra megi framvegis nema allt að 45% af ráðstöfunartekjum í stað 40% eins og nú er. Þessi hópur er í mörgum tilvikum að greiða enn hærra hlutfall tekna sinna í leigu og þykir mér því bæði réttlátt og eðlilegt að hækka viðmiðið og auka þar með möguleika fólks á að komast af leigumarkaði í eigið húsnæði. Reynslan hefur sýnt að þetta skilyrði hefur sérstaklega hamlað einstæðum umsækjendum í þessu háa vaxtastigi og er breytingin því miðuð að því að gera úrræðið raunhæfara fyrir þann hóp.
Í áttunda lagi er lagt til nýtt skilyrði þess efnis að umsækjandi sem er dvalarleyfisskyldur samkvæmt lögum um útlendinga hafi ótímabundið dvalarleyfi. Tilefni þess er að úrskurðarnefnd velferðarmála taldi skorta skýra lagastoð fyrir því að synja umsækjendum með tímabundið dvalarleyfi um hlutdeildarlán á grundvelli mats á framtíðargetu þeirra til að standa í skilum. Með breytingunni eru tekin af tvímæli um þessi skilyrði, bæði gagnvart umsækjendum og stofnuninni sem annast framkvæmd úrræðisins.
Í níunda lagi er gert ráð fyrir að samhliða þeim breytingum sem boðaðar eru í frumvarpinu verði hámarksverð hlutdeildarlána íbúða hækkuð í reglugerð um hlutdeildarlán. Þannig verði tryggt að úrræðið nýtist fyrstu kaupendum um allt land en lítið framboð hefur verið á íbúðum sem uppfylla núverandi skilyrði, sérstaklega hér á höfuðborgarsvæðinu. Hækkunin tekur mið af byggingarkostnaði íbúða en ekki þróun markaðsverðs.
Herra forseti. Þessar breytingar sem ég hef rakið hér eru mjög þýðingarmiklar fyrir fólkið okkar. Í því sambandi langar mig til að greina frá nokkrum raunverulegum dæmum um fólk sem kerfið hefði átt að grípa en fékk synjun um hlutdeildarlán vegna núverandi skilyrða. Verði frumvarpið að lögum munu þessar fjölskyldur geta nýtt sér hlutdeildarlán til að komast af leigumarkaði í sitt eigið húsnæði. Í tengslum við áformin um hækkun lánshlutfalls hlutdeildarlána nefni ég einstætt foreldri sem er á leigumarkaði og var synjað um hlutdeildarlán í sumar. Viðkomandi féll á greiðslumati af láni með mánaðarlegri greiðslu upp á 280.000 kr. Greiðslumatið var neikvætt um heilar 8.000 kr. Greiðslubyrðarhlutfallið var aðeins yfir mörkum, 43,4% en má að hámarki vera 40% eins og nú er og ég hef áður lýst. Með því að veita þessum umsækjanda 30% hlutdeildarlán yrði greiðslumatið jákvætt og greiðslubyrðarhlutfallið færi niður í 37,3%.
Ég nefni líka í tengslum við hækkun tekjumarka ungt par sem býr í foreldrahúsum ásamt barni sínu. Þeim var synjað um hlutdeildarlán til kaupa á 67 millj. kr. íbúð. Þau voru samanlagt með 16,8 millj. kr. í árstekjur en mega hafa, eins og nú er, 15,2 millj. kr. samkvæmt gildandi reglum og var því synjað um hlutdeildarlán. Með þeim breytingum sem boðaðar eru í frumvarpinu myndi fjölskyldan getað flutt úr foreldrahúsum og búið sér sitt eigið heimili. Einnig má nefna hjón með barn á unglingsaldri sem hafa alla sína tíð verið á leigumarkaði og sótt um hlutdeildarlán fyrir 74 millj. kr. íbúð. Þrátt fyrir að standast greiðslumat og vera með greiðslubyrði að hlutfalli um 29% var þeim synjað þar sem heildartekjur þeirra voru rétt rúmar 15 millj. kr. á ári, sem sagt samanlagt rétt rúmlega 100.000 kr. yfir heimiluðum árstekjum samkvæmt gildandi reglum. Það gefur augaleið að hér þarf að gera betur og tryggja að úrræðið nái upphaflegum tilgangi sínum um að auðvelda fyrstu kaup ungs og tekjulægra fólks.
Virðulegi forseti. Samkvæmt mati á áhrifum frumvarpsins er ljóst að breytingarnar muni styrkja hlutdeildarlán sem jöfnunartæki á húsnæðismarkaði. Hærri lánshlutföll, hærri tekjumörk og rýmkun skilyrða munu gera fleirum kleift að kaupa sér sína fyrstu íbúð án þess að þurfa að reiða sig á stuðning frá foreldrum eða nánum aðstandendum. Jafnframt styðja samningar við byggingaraðila og markvissari úthlutunarreglur við markmið um að fjölga hagkvæmum íbúðum og tryggja fyrirsjáanleika í uppbyggingu. Ekki er gert ráð fyrir að frumvarpið hafi í för með sér aukinn kostnað fyrir ríkissjóð umfram þær lánsfjárheimildir sem þegar er gert ráð fyrir í fjárlögum. Lánveitingarnar takmarkast áfram við heimildir í fjárlögum til úthlutunarflokks hverju sinni og áfram verður leitað umsagna Seðlabanka Íslands við endurskoðun heimilda til lánaflokksins í fjárlögum ár hvert. Efnahagsleg áhrif eru talin óveruleg í ljósi umfangs úrræðisins, verðtakmarka íbúða og skilyrðis um að íbúðastærð miðist við fjölskyldustærð.
Virðulegi forseti. Ég tel að þær lagabreytingar sem hér hafa verið reifaðar séu nauðsynlegt næsta skref til að hlutdeildarlán geti staðið undir því hlutverki sem þeim er ætlað, að gefa ungu og tekjulágu fólki raunverulega leið inn á húsnæðismarkaðinn án þess að það þurfi að reiða sig á fjárhagslegan stuðning ættingja. Með frumvarpinu er stigið mikilvægt skref í átt að réttlátara húsnæðiskerfi þar sem sterkur efnahagur foreldra verður ekki forsenda þess að fólk hafi möguleika á að komast í sitt eigið húsnæði.
Nú hef ég gert grein fyrir meginefni frumvarpsins. Að lokinni þessari umræðu legg ég til að frumvarpinu verði vísað til hv. velferðarnefndar og til 2. umræðu.
Fram hjá því öllu vil ég bara geta þess að í gær, þann 4. desember, var vinnustofa númer tvö á vegum félags- og húsnæðismálaráðuneytisins um húsnæðismálin því að við erum rétt að byrja. Við erum að stíga þessi skref, stóru skref í áttina að farsælla og betra samfélagi fyrir okkur öll þar sem við viljum og ætlum að koma fólkinu okkar í örugga höfn og hjálpa því til þess. Því vona ég að mjög fljótlega verði unnið úr þessum niðurstöðum vinnustofunnar þar sem allir hagaðilar koma að, byggingarverktakar, sveitarfélögin og allir sem vettlingi geta valdið hvað það varðar. Síðan er sameiginleg niðurstaða fundin út úr þessari vinnustofu og við munum sannarlega nýta okkur þann ávöxt sem út úr henni kemur og ríkisstjórnin mun kynna nýjan húsnæðispakka á nýju ári.
