húsnæðissamvinnufélög.

Virðulegi forseti. Ég mæli fyrir frumvarpi til laga um breytingu á lögum um húsnæðissamvinnufélög. Ég lagði frumvarpið fram á síðasta löggjafarþingi þannig að það er nú lagt fram öðru sinni.

Í september 2013 skipaði ég verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála í samræmi við þingsályktun um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi. Verkefnisstjórnin skilaði tillögum sínum með skýrslu í maí 2014 en á meðal þess sem verkefnisstjórnin lagði til var að löggjöf um húsnæðissamvinnufélög yrði endurskoðuð með það að leiðarljósi að starfsemi þeirra yrði efld svo að slík félög styddu enn betur við nýtt framtíðarskipulag húsnæðismála.

Nú mæli ég fyrir frumvarpi til laga um breytingu á lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 66/2003. Við gerð frumvarpsins var haft samráð við fulltrúa húsnæðissamvinnufélaganna Búseta, Búseta á Norðurlandi og Búmanna. Meginmarkmið frumvarpsins er að auðvelda húsnæðissamvinnufélögum að starfa á Íslandi í samræmi við það markmið að landsmenn búi við öryggi í húsnæðismálum í samræmi við þarfir hvers og eins og hafi raunverulegt val um búsetuform þannig að einstaklingar geti í auknum mæli valið á milli eignar-, leigu- og búsetuíbúða. Frumvarpið hefur auk þess að markmiði að auka vernd búseturéttarhafa og skýra betur réttarstöðu þeirra, annarra félagsmanna og húsnæðissamvinnufélaganna sjálfra. Enn fremur er frumvarpinu ætlað að stuðla að sjálfbærum rekstri slíkra félaga á Íslandi á sama tíma og leitast er við að auka svigrúm fyrir fjölbreytileika þeirra með því að fela þeim sjálfum ákvörðunarvald um ýmis atriði sem kunna að hafa áhrif á rekstur þeirra í samþykktum þeirra í staðinn fyrir að fjalla um þau með nákvæmum hætti í lögum. Í því felst einnig áhersla á eitt megineinkenni húsnæðissamvinnufélaga en slík félög byggjast á þátttöku félagsmanna sinna og því mikilvægt að þeir geti komið að ákvörðunum sem hafa áhrif á hag félaganna til lengri og skemmri tíma. Í þessu sambandi tel ég einkum mikilvægt að tryggja að réttarstaða búseturéttarhafa sé skýr, bæði við inngöngu í húsnæðissamvinnufélög og ekki síst við sölu búseturéttar. Í síðarnefnda tilvikinu er oftar en ekki um að ræða umtalsverða fjármuni fyrir venjulega fjölskyldu hér á landi og jafnvel ævisparnaðinn. Tel ég mikilvægt að tryggja að sá lagarammi sem gildir um húsnæðissamvinnufélög stuðli að því að rekstur slíkra félaga sé sjálfbær sem hefur því miður ekki alltaf verið raunin hér á landi. Sú fyrirætlan er ekki síst ætluð til hagsbóta fyrir félagsmennina sjálfa.

Virðulegi forseti. Líkt og fram hefur komið er frumvarpinu ætlað að auðvelda húsnæðissamvinnufélögum að starfa á Íslandi. Lagðar eru til margvíslegar breytingar á gildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög sem ætlað er að stuðla að öruggum og sjálfbærum rekstri félaganna og jafnframt að húsnæðissamvinnufélögum á Íslandi sé skapað svigrúm til að búa sér til sérstöðu á húsnæðismarkaði og hafi þannig möguleika á að haga reglum félagsins og rekstrarlíkani á þann hátt sem félagsmenn telja hæfa félaginu. Með frumvarpinu er leitast við að skilgreina þau atriði sem húsnæðissamvinnufélög skuli útfæra nánar í samþykktum sínum með þeim hætti sem félagsmenn kjósa og telja hag félagsins best borgið til lengri eða skemmri tíma án þess að þau atriði séu fastákveðin í lögum. Þetta er eitt af þeim atriðum sem ég vil undirstrika sérstaklega hér. Frumvarpið gefur þannig svigrúm til að félagsmenn ákvarði sjálfir hvernig búseturéttargjald og búsetugjald er ákveðið sem og framlög í aðra sjóði félaganna svo sem viðhaldssjóð og hússjóði búsetufélaganna. Er því gert ráð fyrir, sem ég tel vera eitt af þýðingarmestu atriðum þessa frumvarps, að félagsmenn geti ákveðið hvort til dæmis búsetugjaldið skuli miðast við heildarkostnað félagsins af rekstri þess eða einstökum búsetuíbúðum. Gildandi lög gera hins vegar eingöngu ráð fyrir síðarnefndu kostunum, sem sagt af einstökum búsetuíbúðum. Engu að síður tel ég nauðsynlegt að lögfest verði ákvæði um tiltekin atriði sem stuðlað geta að sjálfbærum rekstri húsnæðissamvinnufélaga ásamt því að veita rekstri þeirra ákveðið aðhald.

Meðal þess sem lagt er til er að óheimilt verði að greiða fé úr húsnæðissamvinnufélögunum sem arð eða ígildi arðs og óheimilt verði að kveða á um kaupskyldu félaga á búseturétti. Ég tel að reynslan hafi sýnt okkur að kaupskyldan hefur reynst félögunum of þungur baggi að bera fyrir rekstur þeirra svo að unnt sé að hafa það valkvætt fyrir félögin að leggja slíka skyldu á rekstur þeirra. Það kann að vera góður kostur í fyrstu sem síðan breytist í tálmynd sem getur reynst dýru verði keypt. Ég ítreka þó að eldri samningar sem gerðir voru í tíð eldri laga eða hafa að geyma slík ákvæði nú þegar halda gildi sínu eftir sem áður.

Í fyrsta skipti er kveðið á um reglulegar úttektir á fjárhag félaganna, skuldbindingum þeirra og starfsemi til að auðvelda félagsmönnum og stjórnum félaganna að fá yfirsýn yfir stöðu félaganna, þar á meðal framtíðarskuldbindingar þeirra.

Í frumvarpinu er lagt til að kveðið verði nánar á um skipun og hlutverk stjórna húsnæðissamvinnufélaga en mikilvægt er að þeir sem taka að sér stjórnarsetu í slíkum félögum og félagsmenn sjálfir átti sig á hlutverki stjórna húsnæðissamvinnufélaga. Einnig er lagt til að sett verði nánari ákvæði um framkvæmdastjóra húsnæðissamvinnufélaga til að skýra betur skilin á milli ábyrgðar stjórnar annars vegar og framkvæmdastjóra hins vegar.

Virðulegi forseti. Ég tel líka afar mikilvægt að tryggja að félagsmenn húsnæðissamvinnufélaga séu vel upplýstir um eðli búseturéttar og þá fjárhagslegu áhættu sem kann að felast í þátttöku í slíkum félögum, einkum fyrir búseturéttarhafa, enda þótt félagsmenn beri ekki persónulega ábyrgð á heildarskuldbindingum félagsins. Því er í frumvarpinu lagt til að efni samþykkta húsnæðissamvinnufélaga og reglur sem settar hafa verið á grundvelli þeirra skuli kynntar félagsmönnum við gerð búsetusamninga ásamt réttindum búseturéttarhafa og skyldum og ekki síst eðli búseturéttargjaldsins sem kemur til greiðslu við kaup búseturéttar. Er þar meðal annars vísað til þess að verðmæti búseturéttar er háð aðstæðum hverju sinni og er því ljóst að verðmæti búseturéttar getur bæði hækkað og lækkað frá því að búseturéttargjaldið er reitt af hendi við gerð búsetusamnings og þar til búseturéttarhafi óskar á síðari stigum eftir að selja búseturétt sinn. Mikilvægt er að búseturéttarhafar geri sér grein fyrir eðli búseturéttar að þessu leyti og einnig að þeir geri sér grein fyrir að búseturéttargjaldið er ekki sérstaklega sérgreint í vörslu húsnæðissamvinnufélagsins eða tryggt að öðru leyti komi til gjaldþrota þess. Í ljósi þessa tel ég einnig mikilvægt og eðlilegt að fjárhæð búseturéttargjaldsins verði sett ákveðin takmörk í lögum. Með frumvarpinu er því lagt til að á sama tíma og gert er ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélögin ákveði sjálf í samþykktum sínum hvernig búseturéttargjaldið er ákveðið verði kveðið á um að það geti að hámarki numið þeirri fjárhæð sem jafngildir þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup búseturéttar.

Með frumvarpinu er einnig leitast við að skýra réttarstöðu félagsmanna húsnæðissamvinnufélaga sem og félaganna sjálfra, svo sem við inngöngu félagsmanna í félagið, hjónaskilnað og andlát félagsmanna, þar á meðal búseturéttarhafa, ábyrgðarskiptingu á viðhaldi fasteigna sem og réttarstöðu aðila við lok búsetusamnings. Mig langar að nefna sérstaklega að lagt er til að búseturéttur erfist samkvæmt almennum reglum erfðalaga við andlát búseturéttarhafa enda verðum við að gera ráð fyrir að verulegir fjármunir hafi verið lagðir fram við kaup á búseturétti ef litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Í búseturétti felast því fjárhagsleg verðmæti sem almennt eru ekki talin svo persónuleg í eðli sínu að það komi í veg fyrir að þau erfist milli manna. Lagt er til að erfingja sé heimilt að nýta sér búseturéttinn nema stjórn húsnæðissamvinnufélags færi fram gildar ástæður er mæli gegn. Félaginu er aftur á móti heimilt að endurskoða fjárhæð búsetugjaldsins sem kann að vera mikilvægt fyrir framtíðarrekstur þess. Nýti erfingi sér ekki búseturéttinn skal hann hins vegar selja hann samkvæmt þeim reglum sem gilda um sölu búseturéttar samkvæmt lögunum og samþykktum félagsins.

Í ákvæðum gildandi laga um húsnæðissamvinnufélög, sem fjalla um lok búsetusamnings og þar með búseturéttar, er gert ráð fyrir að búseturéttarhafi geti sagt samningi upp með sex mánaða uppsagnarfresti. Gert er ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélag taki sjálfkrafa yfir búseturéttinn — ég ítreka að hér erum við að tala um gildandi lög — eftir að uppsagnarfrestur er liðinn ásamt þeim réttindum og skyldum sem honum fylgja og búseturéttarhafa beri að afhenda búsetuíbúðina óháð því hvort tekist hafi að selja búseturéttinn. Félaginu er þá heimilt að leigja út umrædda búsetuíbúð og getur félagið haft leigutekjur af íbúðinni en sérstaklega er tekið fram í 2. mgr. 25. gr. laganna að fyrri íbúi skulu hafa forleigurétt óski hann þess. Svo virðist sem réttarstaða búseturéttarhafa sé nokkuð óljós í slíkum tilvikum og þá sérstaklega að því er varðar endurgreiðslu á andvirði búseturéttar. Þykir það einkum bagalegt í ljósi þess að gera verður ráð fyrir að þeir fjármunir, sem viðkomandi lagði fram þegar hann keypti búseturéttinn og mátti vænta þess að fá til baka að hluta eða öllu leyti við sölu búseturéttarins, séu umtalsverðir. Ég tel mikilvægt að breyta þessu svo að tryggja megi betur réttarstöðu búseturéttarhafa við þær aðstæður þegar búseturétturinn selst ekki frá því sem gildir samkvæmt 25. gr. gildandi laga. Því er lagt til að búseturéttarhafi haldi þeim rétti sem hann hefur greitt fyrir og haldi þannig áfram að njóta hans hvort sem hann kýs að búa áfram í búsetuíbúðinni eða framleigja íbúðina þangað til búseturétturinn selst enda sé íbúðin áfram í sölumeðferð hjá félaginu. Framleiga er þó alltaf háð samþykki húsnæðissamvinnufélagsins þar sem markmiðið er ávallt að nýta búsetuíbúð sem slíka en ekki sem leiguíbúð. Jafnframt verður ekki betur séð en að hagsmunir húsnæðissamvinnufélaga séu tryggðir þar sem gert er ráð fyrir að viðkomandi búseturéttarhafi haldi áfram að sinna skyldum sínum gagnvart félaginu á þeim tíma er búseturéttur hans er í sölumeðferð, bæði er varðar greiðslu gjalda til félagsins og viðhalds á búsetuíbúðinni.

Virðulegi forseti. Að mínu mati er mikilvægt að tryggja búseturéttarhöfum sambærileg réttindi við nauðungarsölu búsetuíbúðar og eigendur hafa enda eru afleiðingar nauðungarsölu þær sömu eða að minnsta kosti svipaðar fyrir báða þessa aðila. Í frumvarpinu er því lagt til að við nauðungarsölu á búsetuíbúð sem búseturéttarhafi hefur til eigin nota skuli hann njóta réttar til að halda notum af íbúðinni í tiltekinn tíma, allt að tólf mánuði frá samþykki boðs, gegn greiðslu sem rennur til kaupanda og svarar að mati sýslumanns til hæfilegrar húsaleigu. Gert er ráð fyrir að sýslumanni verði heimilt að áskilja að búseturéttarhafi setji tryggingu fyrir spjöllum sem kunna að verða á búsetuíbúð.

Virðulegi forseti. Líkt og fram hefur komið hefur þetta frumvarp að geyma mikilvægar breytingar á lögum um húsnæðissamvinnufélög þar sem leitast er við að stuðla að sjálfbærum og öruggum rekstri húsnæðissamvinnufélaga auk þess sem leitast er við að skýra nánar og tryggja réttarstöðu félagsmanna og þá ekki síst búseturéttarhafanna. Ég tel nauðsynlegt að gera þessar breytingar á lögunum þannig að búseturéttarformið verði fest enn betur í sessi hér á landi en verið hefur hingað til. Það er skýrt í huga mínum að fólk eigi að geta valið um þrenns konar búsetuform, þ.e. eignar-, leigu- eða búsetuíbúðir. Þetta frumvarp er því mikilvægur hlekkur til að slíkt val geti orðið fólki raunverulegt.

Að lokum vil ég nefna að í umsögnum sem bárust velferðarnefnd við meðferð málsins nú í vor sneru ýmsar athugasemdir í raun að öðru frumvarpi sem mun koma fram á næstunni, um nýtt félagslegt leiguíbúðarkerfi. Það er byggt á danskri fyrirmynd, svokölluðum „almenboliglov“ sem við höfum þýtt sem löggjöf um almennar íbúðir, og byggist á sjálfseignarstofnun í atvinnurekstri. Ég tel mjög mikilvægt að hafa í huga að það er ekki verið að horfa til húsnæðissamvinnufélaganna þegar kemur að stuðningi hins opinbera varðandi húsnæði fyrir efnaminni fjölskyldur heldur er það í öðru frumvarpi sem mun koma fram á næstunni sem er kerfi sem við vonumst til að verði sjálfbært til framtíðar og nýtur stuðnings ríkis og sveitarfélaga og hefur verið kallað frumvarp um almennar íbúðir.

Að lokinni þessari umræðu legg ég til að frumvarpinu verði vísað til hv. velferðarnefndar.