húsnæðissamvinnufélög.

Frú forseti. Ekki ætla ég nú að spilla gleðinni og fara annað en fögrum orðum um hið ágæta samstarf í velferðarnefnd að þessu máli. Það er ánægjulegt að að lokum tókst góð samstaða um afgreiðslu þess og breytingar á því eftir talsverða vinnu þar sem nefndin gerði sitt besta í því að fara yfir málefnalegar athugasemdir sem okkur bárust og sjónarmið sem gestir færðu fram.

Hér er um afar mikilvæga löggjöf að ræða og vonandi á þýðing hennar eftir að vaxa frekar en hitt inn í framtíðina. Sá sem hér stendur hefur að minnsta kosti lengi bundið vonir við að húsnæðissamvinnufélög og búseturéttarform gætu á komandi árum og áratugum orðið vaxandi þáttur í húsnæðisflórunni hér í landinu, einfaldlega vegna þess að ég er þeirrar skoðunar að það að menn taki sig saman með þessum hætti og vinni saman að lausn húsnæðismála sinna á grunni þess að tryggja sér búseturétt án þess þó að vera að reyna að eignast viðkomandi íbúð í heild sinni sé mjög gott millistig og eigi að geta hentað mörgum sem eru kannski hvorki spenntir fyrir því að fara hina hreinu séreignarleið á æviskeiði sínu eða á tilteknu bili ævinnar né líst vel á horfurnar á að vera á venjubundnum leigumarkaði. Hér er á ferðinni form þar sem nákvæmlega þetta er í boði. Með hóflegu búseturéttargjaldi sem menn leggja inn í félagið tryggja þeir sér húsnæði og húsnæðisöryggi og njóta góðs af samlegðaráhrifum þess að gera það í samvinnufélagi með fleirum sem á að sjálfsögðu að geta þýtt hagstæðara húsnæði og minni kostnað þegar upp er staðið.

Ég hef ekki neinar athugasemdir við þær skýringar sem hér komu í framsögu og í síðustu ræðu. Það eru nokkur atriði sem ég vil aðeins staldra við, aðallega til þess að rökstyðja lítillega hvers vegna niðurstaða nefndarinnar varð með tilteknum hætti í nokkrum tilvikum þegar kemur að breytingum frá frumvarpinu. Í fyrsta lagi um búseturéttargjald, hámark þess, kaupskyldu og sölu. Frumvarpið rýmkar nokkuð reglur húsnæðissamvinnufélaga til þess að ákvarða fjárhæð búseturéttargjalds. Það eru mörg málefnaleg og góð rök fyrir því. En engu að síður er þó sleginn varnagli. Hann er reyndar nokkuð ofarlega á byrðingnum, ef svo má að orði komast, þ.e. að búsetugjald geti aldrei numið hærri fjárhæð en þriðjungi af markaðsverði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup á búseturétti. Það má segja að heildaráhætta búseturéttarhafans sé takmörkuð við þetta, enda ljóst að hann beri í sjálfu sér ekki ábyrgð á skuldbindingum húsnæðissamvinnufélagsins umfram það sem hann reiðir fram í búseturétti sínum.

En það er fleira hér sem skiptir máli. Það er hvernig búið er um meðferð búseturéttarins að öðru leyti og hvað kemur til við sölu á honum eða nauðungarsölu ef til slíks kemur. Þá er rétt að vekja athygli á því að um allt sem snýr að meðferð búseturéttarins og sölu hans skal kveðið á um í samþykktum félagsins. Það kemur skýrt fram í 20. gr. að ef menn vilja ljúka búsetusamningi sínum er það búseturéttarhafinn sem tilkynnir húsnæðissamvinnufélaginu það að hann óski eftir því að selja búseturétt sinn. Þá eru það samþykktir viðkomandi félags sem mæla fyrir um hvernig það skuli gert. Í öðru lagi tekur nefndin af skarið um það sem við teljum nú að sé réttur skilningur á frumvarpinu eins og það er en til að taka af allan vafa, að salan er bundin við félagsmenn húsnæðissamvinnufélagsins. Í 8. tölulið breytingartillögunnar við 9. gr. frumvarpsins, er lagt til að 8. gr. laganna, um kaup á búseturétti, hljóði svo:

„Félagsmenn einir geta keypt búseturétt eftir nánari fyrirmælum í samþykktum húsnæðissamvinnufélagsins.“

Þetta er gert til að taka af allan vafa og öll tvímæli um að ekki sé um að ræða neins konar markaðsvæðingu á búseturéttinum. Hann er ekki eins og hver önnur gæði sem menn hafa til frjálsrar sölu á almennum markaði. Hann er bundinn við sölu til þeirra félagsmanna sem eftir eru og halda áfram í félaginu. Um hann fer samkvæmt samþykktum félagsins þannig að strax í byrjun liggur fyrir hvernig með er farið og það er á honum þak. Félögin hafa eftir atvikum visst svigrúm til þess að ákveða hvernig verðlagningunni skuli háttað, svo sem eins og hvert hámarksverðið skuli vera, og síðan er það röð félagsmanna sem ræður því ef fleiri bjóða en fá.

Í öðru lagi tek ég undir það sem hér hefur verið sagt um upplýsingagjöfina. Á henni er hnykkt í frumvarpinu og nefndin leggur til að gert sé ívið betur, þ.e. að frekar séu auknar en hitt skyldur félaganna til að upplýsa og veita upplýsingar um stöðu félagsins almennt þegar tilvonandi búseturéttarhafar eiga í hlut og þar á meðal að útlista fyrir mönnum hvernig búsetugjaldið er grundvallað, þ.e. hvað liggur til grundvallar þess mánaðarlega gjalds sem menn greiða eftir að þeir hafa reitt sitt búseturéttargjald fram.

Niðurstaða nefndarinnar var að halda sig við það eins og þegar hefur komið fram að fortakslaus kaupskylda sé ekki heimil í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga. Það er auðvitað að gefinni reynslu, miður góðri. Um þetta var mikið rætt. Ástæða er til að gera aðeins grein fyrir báðum sjónarmiðunum sem vissulega voru uppi. Í sjálfu sér voru kannski engir beinlínis að berjast fyrir því að hrein kaupskylda gæti áfram verið hluti af starfsemi félaganna eða samþykktum þeirra, enda mundi það hafa talsverð áhrif á starfsemi þeirra og væntanlega þýða að þau yrðu að hafa sérstaklega sterkan fjárhag eða tryggja sig með einhverjum hætti sérstaklega fyrir því að eiga alltaf borð fyrir báru og ráða við kaupskylduna. Í henni eru fólgnar hættur eins og augljóst er.

Það breytir ekki hinu að einhvers konar innlausnarstefna, um innlausn búseturéttar, í húsnæðissamvinnufélagi getur verið hvati fyrir félagsmenn til þess að velja sér þetta form. Það að eiga sæmilegar horfur í þeim efnum ef aðstæður þeirra breytast, þeir flytja í burtu eða eitthvað annað kemur upp á, og þeir geti gert sér sæmilegar vonir um að fá búseturétt sinn að minnsta kosti að einhverju leyti metinn og þurfi ekki að afskrifa hann við slíkar aðstæður, getur verið hvati til þess. Ég tel þess vegna að það sé afar mikilvægt og rétt að halda því til haga að þó að kaupskyldan sé bönnuð breytir það ekki því að húsnæðissamvinnufélög geta haft í samþykktum sínum stefnu sína hvað það varðar að leitast við að innleysa búseturétt ef eftir því er óskað, að sjálfsögðu með eðlilegum fyrirvörum um að fjárhagslegt bolmagn þeirra og aðstæður leyfi. Eins og hér hefur áður komið fram er þetta auðvitað atriði sem er miklu líklegra til að hafa vægi og áhrif á svæðum þar sem fasteignamarkaður er ekki sterkur og menn gætu þar af leiðandi óttast um að ekki sé endilega víst að það verði neinum til að dreifa til að taka við búseturétti þeirra ef þeir þurfa að láta hann af hendi.

Ég held að nefndin hafi þrátt fyrir allt reynt að ganga frá þessu máli eins vel og kostur er og þá með þeim hætti að vísa sérstaklega til þess að húsnæðissamvinnufélög geta áfram í samþykktum sínum haft sérákveðna stefnu í þessum efnum, kynnt hana fyrir félagsmönnum sínum og tilvonandi búseturéttarhöfum og lögin koma ekki í veg fyrir það þó að fortakslaus kaupskylda sem slík sé bönnuð.

Hér er búið að fara rækilega yfir þær breytingar sem nefndin gerði varðandi meðferð búseturéttar ef einstakar íbúðir eða hlutar íbúða í eigu húsnæðissamvinnufélags yrðu seldir nauðungarsölu. Hér er að sjálfsögðu um að ræða að félagið sem slíkt í heild sinni væri ekki komið í þrot heldur væru einhverjar tilteknar eignir sem færu þá leið, fremur ólíkleg tilvik en rétt að hugsa fyrir öllu í þeim efnum. Það er ekki hægt að útiloka að einhver einstakur byggingaráfangi sem hefði reynst húsnæðissamvinnufélagi dýr kæmist sem slíkur í þrot vegna veðbanda eða skulda sem á honum hvíldu en félagið allt færi ekki kannski niður þar með. Þá er augljóst mál að með einhverjum sanngjörnum hætti þarf að reyna að horfa til hagsmuna þeirra búseturéttarhafa sem lenda kannski án þess að hafa sjálfir nokkurn skapaðan hlut til saka unnið í slíkri stöðu. Um gæti verið að ræða skilvísa búseturéttarhafa sem hafa alltaf greitt sín gjöld og staðið í skilum en engu að síður lent í þessum aðstæðum. Hér hefur verið útskýrt hvernig nefndin reynir að mæta þessum sjónarmiðum með því að búa til ákveðið tímabil sem væri í raun og veru reynslutíminn sem skæri úr um hvort viðkomandi félag kæmist í gegnum erfiðleika sína og væri þá aftur í færum til að bæta með eðlilegum og málefnalegum hætti mönnum búseturéttinn sem orðið hefðu fyrir því að missa hann vegna nauðungarsölu.

Varðandi ákvæði um slit húsnæðissamvinnufélaga gerir nefndin þær breytingar að tekið sé af skarið um það með mjög afdráttarlausum hætti. Í 3. mgr. 7. gr. frumvarpsins, og gildandi lögum hygg ég, er kveðið skýrt á um að óheimilt sé að greiða fé út úr húsnæðissamvinnufélagi til þeirra sem að félaginu standa sem arð eða hvers konar ígildi arðs. Þetta eru með öðrum orðum félög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni í þeim skilningi að einhverjir aðstandendur þeirra geti beinlínis greitt sér út úr þeim fjármuni. Hagsmunir þeirra liggja í tilgangi félagsins og starfrækslu þess í þágu húsnæðismála. Okkur þykir þar af leiðandi eðlilegt að með sama hætti sé kveðið skýrt á um það hvernig með skuli fara í þeim tilvikum sem húsnæðissamvinnufélögum yrði slitið, þau lykju starfsemi, yrðu leyst upp, og þau ættu meiri eignir en sem næmi öllum skuldbindingum sínum og þá uppgjöri við búseturéttarhafana sem byggju í viðkomandi húsnæði. Hér er verið að tala um þau eftirstæðuverðmæti sem gætu mögulega staðið eftir í húsnæðissamvinnufélagi þegar það hefði gert upp allar sínar skuldbindingar og öll lán sem á húsnæðinu hvíla, eða hvað það nú væri, og, eftir því sem efni þess leyfðu gert upp við búseturéttarhafana. Það er mælt fyrir um hvernig það skuli gert, með upphaflega búseturéttargjaldinu uppfærðu til verðlags. Þau verðmæti sem þá stæðu eftir, sem sagt hreint eigið fé inni í húsnæðisfélagi í þeim skilningi, skuli þá renna til húsnæðismála á starfssvæði félagsins eða til viðurkenndrar líknar- eða góðgerðarstarfsemi. Þessu er skotið inn í 4. gr. frumvarpsins þar sem kveðið er á um hvað skuli vera í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga. Þar hljóðar 29. töluliðurinn svo: „Ráðstöfun eigna félagsins ef því er slitið án gjaldþrotaskipta.“ En þar er ekkert sagt meira um það hver sú ráðstöfun skuli vera. Samkvæmt breytingartillögu nefndarinnar bætist því við á eftir orðinu „félagsins“: „til húsnæðismála í þágu almennings á starfssvæði þess eða til viðurkenndra líknar- eða góðgerðarmála.“ Svo er nánar fyrir um þetta mælt á viðeigandi stað í breytingartillögunum þar sem er fjallað um slit fyrirtækja, í 28. gr.

Þetta finnst mér líka góð breyting að því leyti til að hún undirstrikar auðvitað eðli þessara félaga. Hún kveður upp úr um það frá byrjun að aldrei getur myndast neinn freistnivandi í sambandi við það að verðmæti hafi smátt og smátt byggst upp í svona félagi sem kannski hefur starfað lengi en án nokkurra nýfjárfestinga. Þá getur ekki einhver fámennur hópur aðstandenda þess sem eftir stendur gert sér neinar vonir um að hagnast persónulega og sérstaklega á því að vera aðstandandi að húsnæðissamvinnufélagi, enda væri það í sjálfu sér í andstöðu við tilgang þess. Þar er náttúrlega afar ólíklegt að á þetta reyni nokkru sinni en allur er varinn góður. Það er ágætt að undirstrika eðli og anda þessarar löggjafar um húsnæðissamvinnufélög meðal annars með þessum hætti.

Virðulegi forseti. Ég held að þetta hafi verið þau atriði sem ég vildi aðeins koma inn á sérstaklega varðandi breytingar sem eru af hálfu nefndarinnar í mörgum tilvikum viðleitni til þess að mæta málefnalegum sjónarmiðum sem við rákumst á í nefndarstarfinu, komu fyrir í umsögnum eða gestir okkar höfðu fram að færa. Við höfum sem sagt reynt í þeim tilvikum sem okkur finnst það skynsamlegt og málefnalegt að koma til móts við slík sjónarmið, án þess að hægt sé að segja að við séum að gera miklar grundvallarbreytingar á frumvarpinu. Það er ekki, enda er það í sjálfu sér ágætlega unnið.

Það er aðeins eitt atriði enn sem ég vil nefna. Það varðar fyrirkomulag viðhaldsmála hjá húsnæðissamvinnufélögum. Þau sjónarmið voru sett fram að í tilviki minni húsnæðissamvinnufélaga þar sem litlar einingar gætu verið á ferðinni í búsetufélögum væri ástæða til að passa upp á það að ekki væru reistar óþarfar skorður við því að menn gætu unnið að viðhaldsverkefnum eða öðrum þáttum í starfsemi félaganna á heildstæðum grunni, kannski að móðurfélagið í slíkum tilvikum gæti séð um viðhaldið og að einhverju leyti yfirtekið skyldur einstakra búsetufélaga í þeim efnum. Þá eru menn að hugsa um viðhald á sameign í einstökum búsetufélögum og annað í þeim dúr. Nefndin leggur áherslu á að þetta geti félögin gert með breytingum í samþykktum sínum eða með því að ganga frá því í samþykktum sínum. Það er að vísu opnað á það í 16. gr. frumvarpsins, þar sem mælt er fyrir um hlut hvers og eins í þeim efnum, hvað húsnæðissamvinnufélag skuli annast, hvað búseturéttarhafinn sjálfur skuli annast, sem sagt viðhald innan sinnar íbúðar, og svo hvað búsetufélag um viðkomandi eign skuli annast. Í c-lið 16. gr. segir:

„Heimilt er að semja um aðra skiptingu á viðhaldi en kemur fram í 3.–6. mgr., í búsetusamningi eða þjónustusamningi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. enda séu slík frávik skilmerkilega greind í samningnum.“

Það er sem sagt heimilt að semja um aðra slíka skipan en við teljum að rétt sé að bæta því við að einnig sé heimilt að mæla fyrir um aðra skiptingu á viðhaldi að þessu leyti í samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Það geti því legið fyrir frá byrjun, áður en búseturéttarhafi kemur inn í búsetufélag, að í því tilviki liggi t.d. fyrir í samþykktum móðurfélagsins að það annist um hið sameiginlega viðhald og gerir það vonandi með ódýrari hætti en ella væri í krafti stærðar sinnar. Með þessu móti er líka verið að reyna, eins og á mörgum fleiri stöðum, að hafa sveigjanleikann nægjanlegan fyrir einstök húsnæðissamvinnufélög til að leysa úr málum eftir því sem aðstæður hverju sinni bjóða best upp á. Það er auðvitað verulegur munur og getur orðið í framtíðinni enn ríkari munur á stórum, rótgrónum húsnæðissamvinnufélögum, eins og Búseta í Reykjavík eða þess vegna Búseta á Norðurlandi, og hugsanlega litlum húsnæðissamvinnufélögum sem kunna að spretta upp víðar í landinu á komandi árum. Mikilvægt er að löggjafinn reyni að endurspegla þann veruleika og hafa innbyggðan nægjanlegan sveigjanleika til að mæta slíku.