húsaleigulög.
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir nefndaráliti meiri hluta velferðarnefndar um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, húsnæðisöryggi og réttarstöðu leigjenda. Með frumvarpinu eru lagðar til breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, sem hafa það að markmiði að auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda, einkum varðandi langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð, jafnt á samningstíma sem við framlengingu eða endurnýjun leigusamnings.
Nefndin fjallaði um málið og fékk gesti á sinn fund. Það barst 21 umsögn auk þriggja minnisblaða frá innviðaráðuneyti og þessi gögn, ásamt nefndarálitinu, eru öll aðgengileg undir málinu á vef Alþingis.
Í kjölfar umfjöllunar nefndarinnar um málið vill meiri hluti nefndarinnar árétta sérstaklega nokkur atriði. Fyrir nefndinni var fjallað um markmið frumvarpsins, þ.e. að auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda og ólíkar leiðir til að ná því markmiði. Í greinargerð með frumvarpinu kemur fram að almennt hafi húsaleigulög verið talin veita leigjendum ríka réttarvernd en skortur á framboði á leiguhúsnæði og lök samningsstaða sem af honum leiðir hafi orðið til þess að leigjendur hafi í raun takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Með frumvarpinu er ætlunin að stuðla að langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð. Hefur áhersla verið lögð á að breytingar á húsaleigulögum dragi ekki úr framboði á leiguhúsnæði. Frumvarpið byggist á vinnu starfshópa sem skipaðir hafa verið undanfarin ár í tengslum við áskoranir á húsnæðis- og leigumarkaði. Hagaðilar hafa haft breiða aðkomu að starfshópunum og er um það fjallað í greinargerð með frumvarpinu.
Umsagnaraðilar komu fram með mismunandi sjónarmið varðandi þær breytingarnar sem frumvarpið felur í sér en meiri hlutinn leggur áherslu á það sem fram kemur í greinargerð með frumvarpinu um að almenn samstaða hefur verið um að áhrifaríkasta leiðin til að auka húsnæðisöryggi leigjenda sé að auka framboð á leiguíbúðum í samræmi við þörf. Þá er ljóst að á meðan ekki er nægt framboð af leiguíbúðum verði áfram hætta á að leigjendur veigri sér við að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum og leita réttar síns. Mikilvægt er að áform stjórnvalda um húsnæðisuppbyggingu nái fram að ganga. Meiri hlutinn bendir á að frumvarpið er einn liður í því að styrkja stöðu leigjenda á erfiðum leigumarkaði.
Nefndin fjallaði um samræmi ákvæða frumvarpsins við stjórnarskrá eins og lesa má í nefndaráliti.
Svo eru hér nokkur atriði sem ástæða er til að fara aðeins yfir. Þar eru fyrst helstu breytingar sem varða leigufjárhæð. Í frumvarpinu eru lagðar til breytingar sem snúa að fjárhæð leigu samkvæmt leigusamningi, sbr. 7. og 8. gr. frumvarpsins. Lagt er til að ekki verði heimilt að semja um að leigufjárhæð taki breytingum á samningstímanum sé um að ræða tímabundinn leigusamning til 12 mánaða eða skemmri tíma. Þá er lagt til að kveðið verði með skýrum hætti á um að fjárhæð húsaleigu verði ekki breytt á leigutímanum að öðru leyti en að því marki sem heimilt er við samningsgerð að kveða á um hvort og hvernig leigufjárhæð skuli breytast, nema aðstæður séu með þeim hætti sem greinir í 37. gr. a–37. gr. c., sbr. 8. gr. frumvarpsins. Um þessi atriði er fjallað í nokkrum liðum í 7. gr. frumvarpsins sem eru svo í 37. gr. laganna.
Við umfjöllun málsins bárust ýmsar ábendingar í umsögnum um túlkun ákvæða 7. og 8. gr. en ráðuneytið leitaðist við að svara sjónarmiðum þar um í minnisblaði til nefndarinnar vegna málsins 15. maí 2024. Í þessu ljósi leggur meiri hlutinn áherslu á að um er að ræða breytingar sem styðja við meginmarkmið frumvarpsins með því að stuðla að langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð leigusamnings.
Þá fjallaði nefndin um kærunefnd húsamála. Frumvarpið felur í sér breytingar sem gætu haft áhrif á málsmeðferð fyrir kærunefnd húsamála og rætt var um það hvort breytingarnar myndu leiða til aukins málafjölda hjá nefndinni en málsmeðferðartími hjá nefndinni er nú þegar langur. Í greinargerð með frumvarpinu kemur fram að samhliða breytingunum sé mikilvægt að styrkja kærunefndina sem öflugt réttarúrræði vegna ágreinings um húsaleigumál.
Í minnisblaði innviðaráðuneytis til nefndarinnar 15. maí 2024 kemur fram um umsögn kærunefndar húsamála að ráðuneytið hafi málefni kærunefndarinnar til skoðunar, m.a. hvernig eigi að styðja við hana vegna fjölda mála.
Í minnisblaði innviðaráðuneytisins til nefndarinnar kemur fram að ráðuneytið hafi málin til kærunefndarinnar til skoðunar, m.a. hvernig eigi að styðja við hana vegna fjölda mála Raunar kom líka fram í umfjöllun nefndarinnar að þar hefur þegar verið bætt við skrifstofustarfshlutfalli..
Meiri hlutinn leggur áherslu á að ráðuneytið tryggi kærunefnd húsamála starfsaðstæður í samræmi við þau verkefni sem henni eru falin að lögum.
Þær breytingartillögur sem eru efnislegar breytingar eru tvíþættar. Annars vegar varðandi húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar en í 2. gr. frumvarpsins er lögð til breyting á 5. gr. laganna um skráningarskyldu leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þannig að sú skylda taki framvegis til allra leigusala sem leigja út íbúðarhúsnæði eða annað húsnæði til íbúðar, en ekki eingöngu til leigusala sem hafa atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis samkvæmt lögum um tekjuskatt.
Fyrir nefndinni var rætt að ekki væru til áreiðanlegar upplýsingar um leigumarkaðinn og þróun leiguverðs líkt og fjallað er um í greinargerð með frumvarpinu. Rætt var um mikilvægi þess að betri upplýsingar lægju fyrir um leigumarkaðinn en umsagnaraðilar gerðu athugasemdir við almenna skráningu leigusamninga í opinberan gagnagrunn og í því sambandi var m.a. bent á að um væri að ræða einkaréttarlega samninga og persónuupplýsingar einstaklinga. Ekki væri hægt að ganga út frá því að nægilega áreiðanlegar upplýsingar fengjust með slíkri skráningu, t.d. ef um væri að ræða leigusamninga milli tengdra aðila. Þá þyrfti að gæta að því að greina á milli húsnæðis á almennum markaði og félagslegs húsnæðis. Þá var bent á að skráningarskylda væri til þess fallin að draga úr framboði á leigumarkaði og hafa þannig áhrif á markaðsleigu. Þá kom fram að við breytingar á húsaleigulögum árið 2022 hefðu verið uppi hóflegar væntingar um skráningu leigusamninga í leiguskrá en raunin væri að nú þegar væru um 60% leigusamninga skráð í leiguskrá.
Að þessu virtu leggur meiri hlutinn til að ákvæði 1. mgr. 2. gr. frumvarpsins falli brott og beinir því til ráðherra að kanna möguleika á útfærslu frekari hvata til skráningar leigusamninga. Góðar upplýsingar um leigumarkaðinn og samsetningu hans, fjölda leigusamninga, þróun leiguverðs og tímalengd samninga eru gríðarlega mikilvægar fyrir stjórnvöld svo að þau geti með upplýstum hætti brugðist við þeim áskorunum sem leigjendur og leigusalar standa frammi fyrir, m.a. í þeim tilgangi að auka gagnsæi varðandi leigufjárhæðir, bæta stöðu leigjenda og stuðla að virkum leigumarkaði til hagsbóta fyrir leigusala og leigjendur. Engu að síður áréttar meiri hlutinn mikilvægi þess að fyrir liggi áreiðanlegar upplýsingar um þróun leiguverðs fyrir hagtölugerð, til að mynda þegar reiknaður er húsnæðisliður vísitölu neysluverðs.
Þá er það breyting sem varðar forgang á tilkynningarskyldu varðandi forgangsrétt er varðar 10. gr. frumvarpsins. Í þeirri grein er lagt til að gerðar verði breytingar á 52. gr. húsaleigulaga þar sem fjallað er um tilkynningarskyldu leigjanda hyggist hann nýta forgangsrétt sinn. Í ákvæðinu kemur fram að tilkynning skuli gerð skriflega og með sannanlegum hætti a.m.k. þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma.
Á það var bent við umfjöllun í nefndinni að ákvæðið kæmi ekki í veg fyrir að leigusali kannaði vilja leigjenda um leið og til samningssambandsins stofnaðist, sem gengi í berhögg við markmið ákvæðisins. Meiri hlutinn tekur undir framangreind sjónarmið og leggur því til orðalagsbreytingu á ákvæðinu sem felur það í sér að leigusali kanni vilja leigutaka þegar þrír mánuðir eru eftir af umsömdum leigutíma og það orðist þá þannig að leigusali kanni vilja leigutaka þegar þrír mánuðir en ekki skemmra en sex vikur eru eftir af umsömdum leigutíma eða til loka uppsagnarfrests. Þannig má segja að leigusalinn hafi í raun sex vikna glugga til að kanna vilja leigutaka. Í lögunum kemur fram að í kjölfarið hafi leigutaki 30 daga frest til að svara.
Þá er lagt til að tillaga frumvarpsins um tilvísun í leiguskrá húsnæðisgrunns verði felld brott og mun þá tilvísun í húsnæðisgrunn sem nú þegar er í lögunumum halda sér skv. 1. málslið 15. gr. laga um Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Grunnurinn er töluvert víðtækari skrá en leiguskrá húsnæðisgrunns og því eðlilegra að vísa í hann.
Þá leggur meiri hlutinn til tæknilegar breytingar sem ekki er ætlað að hafa efnisleg áhrif á frumvarpið.
Að framangreindu virtu leggur meiri hlutinn til að frumvarpið verði samþykkt með þeim breytingum sem gerð hefur verið grein fyrir. Undir nefndarálitið skrifa, auk þeirrar sem hér stendur, hv. þingmenn Steinunn Þóra Árnadóttir, formaður velferðarnefndar, Bryndís Haraldsdóttir, Ásmundur Friðriksson og Iða Marsibil Jónsdóttir.
Þá vil ég geta þess að framsögumaður þessa máls í nefndinni og sú sem í raun hefur stýrt umfjöllun um það er hv. þm. Lilja Rannveig Sigurgeirsdóttir og í raun og veru er sú sem hér stendur að flytja álitið og mæla fyrir því í hennar forföllum.
