húsaleigulög.
Frú forseti. Ég mæli hér fyrir frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994. Með frumvarpinu eru lagðar til breytingar á lögum sem hafa það að markmiði að auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda með því að stuðla að aukinni langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð. Frumvarpið hefur það ekki síður að markmiði að bæta upplýsingar um leigumarkaðinn með almennri skráningu leigusamninga og auknu gagnsæi um upplýsingar í þeim samningum.
Í fyrsta lagi er lagt til að í tímabundnum samningum verði óheimilt að semja um að leigufjárhæð taki breytingum á fyrstu 12 mánuðum samningsins. — Frú forseti. Ég biðst afsökunar á því hvað ég er lafmóð. Þrátt fyrir að vera mjög létt á velli þá tók nú svolítið á að taka sprettinn hingað í stólinn þannig að maður getur orðið svolítið andstuttur á köflum en ég efast ekki um að mér verði fyrirgefið það. — En samkvæmt gildandi lögum er óheimilt að semja um að leigufjárhæð breytist á leigutímanum ef gerður hefur verið tímabundinn leigusamningur til 12 mánaða eða til skemmri tíma. Markmið ákvæðisins er að stuðla að auknum fyrirsjáanleika um leigufjárhæð og hvetja til þess að gerðir verði ótímabundnir leigusamningar frekar en tímabundnir. — Hjartans þakkir. Frú forseti, ég þakka fyrir umhyggjuna. Hér er hugsað vel um mig. — Í kjölfar lögfestingar ákvæðisins sumarið 2024 hefur borið á því að gerðir hafi verið verðtryggðir tímabundnir leigusamningar til 13 mánaða og þannig hafa leigusalar komist hjá markmiðum breytinganna. Samkvæmt gögnum úr leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hefur 13 mánaða samningum hjá hagnaðardrifnum leigufélögum þannig fjölgað úr 0,6% fyrir gildistöku ákvæðisins í 10,7% eftir að það tók gildi. Eins hefur tímabundnum samningum, 14–25 mánaða, fjölgað úr 7,2% í 11,8%. Því er lagt til að óheimilt verði að semja um að leigufjárhæð taki breytingum á fyrstu 12 mánuðum leigutíma þegar um er að ræða tímabundna leigusamninga.
Í öðru lagi er í frumvarpi þessu lagt til að skylda til að skrá leigusamninga verði útvíkkuð. Öllum þeim sem leigja út húsnæði til íbúðar verði þannig framvegis skylt að skrá leigusamninginn í leiguskrána sem og að skrá þar breytingar á leigufjárhæð og afskrá samninginn að leigutíma loknum. Heimildir Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til að leggja á stjórnvaldssektir verði útvíkkaðar samhliða og nái einnig til umræddra leigusala vanræki þeir skráningarskyldu sína. Sú heimild tekur þó gildi ári síðar en skráningarskyldan til að veita svigrúm til að bregðast við þessum breytingum. Skráningarskyldan tekur í dag aðeins til þeirra sem hafa atvinnu af leigustarfsemi í skilningi tekjuskattslaga, þ.e. eru með þrjár eða fleiri íbúðir eða einingar til útleigu, og gefur því aðeins upplýsingar um hluta leigumarkaðarins. Það stóð þó alltaf til að skráningarskyldan yrði almenn og er þetta í þriðja sinn sem frumvarp þess efnis er lagt fram á Alþingi en ekki náðist pólitísk samstaða um málið í þinginu í tíð fyrri ríkisstjórnar, svona eins og gengur.
Þessi breyting er gríðarlega mikilvæg til að heildstæðar og greinargóðar upplýsingar fáist um leigumarkaðinn, m.a. um þróun leiguverðs og tegund og lengd leigusamninga. Þær upplýsingar skipta miklu máli við gerð samninga, ekki síst við ákvörðun leiguverðs, en eru ekki síður mikilvægar til að undirbyggja upplýstar ákvarðanir stjórnvalda við stefnumótun í málaflokknum. Upplýsingarnar koma einnig til með að auðvelda eftirlit með búsetu í óviðunandi húsnæði, sem mun m.a. nýtast slökkviliðinu, og einnig mun það auðvelda eftirlit með svartri leigustarfsemi. Þessar upplýsingar geta því til að mynda nýst til að koma auga á svarta skammtímaleigu íbúðarhúsnæðis til ferðamanna. Leiguskráin getur því nýst sem mikilvægt verkfæri stjórnvalda á mörgum sviðum.
Skráning leigusamninga í leiguskrá hefur nú þegar falið í sér byltingu hvað varðar bættar upplýsingar um leigumarkaðinn hér á landi en um 28.000 leigusamningar hafa nú þegar verið skráðir í leiguskrána, aðallega til að uppfylla skilyrði húsnæðisbóta. Við eigum þó enn langt í land með að ná utan um allan leigumarkaðinn. Áður var áætlað að um 34.000 heimili væru á leigumarkaði hér á landi en nýlegar greiningar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar benda aftur á móti til þess að leigumarkaðurinn sé orðinn miklum mun stærri. Greiningar stofnunarinnar benda í þessu sambandi til þess að allt að 37.000 fullorðnir einstaklingar kunni að hafa verið vantaldir á leigumarkaðnum, hvorki meira né minna. Allt bendir til þess, eftir frekari skoðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, að 37.000 fullorðnir einstaklingar kunni að vera vantaldir á leigumarkaðnum. Samkvæmt því kunna allt að 29% fullorðinna einstaklinga á Íslandi að vera á leigumarkaði í stað 16% líkt og áður hafði komið fram í opinberum könnunum húsnæðismarkaðarins.
Þetta er bara eitt dæmi sem undirstrikar hve takmarkaðar upplýsingar liggja enn fyrir um leigumarkaðinn okkar og hve mikilvægt er að fá heildstæðari upplýsingar um stöðu mála á þessu sviði. Með því að skráningarskylda nái til allra samninga sem gerðir eru um húsnæði til íbúðar munum við því fá áreiðanlegar og heildstæðar upplýsingar um leigumarkaðinn og ólíka hluta hans, sem nú skortir, m.a. um stærð leigumarkaðar, bæði eftir fjölda heimila og íbúa, og einstaka hluta hans, svo sem eftir leigusölum og tegund samninga; leiguverð, þróun þess eftir leigusölum, svæðum, tegundum húsnæðis, stærð og fleira; við hvaða vísitölur eða viðmið breytingar á leigufjárhæð eru tengdar, tíðni þeirra breytinga og umfang; lengd og tegund leigusamninga, þ.e. skiptingu í ótímabundna og tímabundna samninga, en einnig tegundir eftir húsnæði og flokkum leigusala; tíðni endurnýjana og framlengingu samninga sem og tíðni flutninga; gerð íbúða, svo sem stærð, aldur, fjölda herbergja, staðsetningu, herbergjaleigu og íbúðaleigu; búsetu í óviðunandi húsnæði, svo sem atvinnuhúsnæði, og einnig um þröngbýli.
Þessar upplýsingar eru vitaskuld mikilvægar til að undirbyggja alla stefnumótun og ákvarðanatöku stjórnvalda í málaflokknum. Á það bæði við um greiningu á virkni húsnæðisstuðningskerfisins okkar, svo sem húsnæðisbóta, sérstaks húsnæðisstuðnings og stofnframlaga til almennra íbúða, en einnig hugsanlega þörf á breytingum á þeim stuðningskerfum. Hið sama á við um aðrar aðgerðir hins opinbera á leigumarkaði, svo sem til að auka framboð á leiguhúsnæði eða gera breytingar á löggjöfinni að öðru leyti, svo sem á húsaleigulögum.
Í þriðja lagi er lagt til með frumvarpi þessu að leigusamningar í leiguskrá verði framvegis ekki undanþegnir upplýsingarétti almennings. Þegar skráningarskyldunni var upphaflega komið á þá var lögfest ákvæði um að samningar væru undanþegnir rétti almennings til aðgengis að gögnum skv. 5. gr. upplýsingalaga. Til samanburðar hafa þinglýstir leigusamningar í leiguskrá Þjóðskrár Íslands hins vegar verið öllum aðgengilegir í gegnum tíðina ásamt öllum öðrum upplýsingum sem þar koma fram. Eðlilegt þykir að gagnsæi gildi í þessum efnum enda þurfa að takmarkanir á upplýsingarétti almennings að styðjast við sérstök rök, enda hvað í ósköpunum höfum við hér að fela? Er þetta eitthvert leyndarmál, frú forseti? Við teljum svo ekki vera. Okkur þykir eðlilegt að gagnsæi gildi í þessum efnum enda þurfa takmarkanir á upplýsingarétti almennings að styðjast við sérstök rök. Leggja verður til grundvallar að almennar reglur upplýsingalaga, um að meta þurfi í hverju tilviki hvort upplýsingar séu þess eðlis að takmarka beri aðgang að þeim, tryggi með fullnægjandi hætti viðkvæmar upplýsingar. Þessari breytingu á lögunum er ekki síst ætlað að stuðla að auknu gagnsæi um leiguverðið sjálft.
Frú forseti. Að lokum eru lagðar til breytingar á lögum um tekjuskatt sem leiða af útvíkkun skráningarskyldu leigusamninganna. Lagt er til að skattaívilnun vegna leigutekna leigusala verði háð skráningu leigusamnings í leiguskrá. Breytingin hefur það að markmiði að tryggja rétta skráningu leigusamninga í þá skrá. Í umræddri skattaívilnun felst að ekki skuli reikna tekjuskatt af 50% af tekjum manns af útleigu íbúðarhúsnæðis sem nýtt er til búsetu leigjanda og fellur undir húsaleigulög. Þá er samhliða lagt til að skráning leigusamnings í leiguskrá verði einnig á meðal skilyrða þess að tekjur manna af útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög teljist ekki til atvinnurekstrartekna heldur fjármagnstekna í tilvikum þar sem hinar útleigðu sérgreindu íbúðir eru ekki fleiri en tvær. Hvað varðar áhrif á ríkissjóð er talið að kostnaður vegna skráningar leigusamninga og birtingar upplýsinga úr leiguskrá húsnæðisgrunns, m.a. um markaðsleigu, verði óverulegur.
Frú forseti. Ég hef nú gert grein fyrir helstu efnisatriðum frumvarpsins og ég tel að frumvarp þetta feli í sér mikilvæga réttarbót fyrir alla hlutaðeigandi. Verði það samþykkt hér á Alþingi munu hin nýju lagaákvæði auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda og einnig gefa stjórnvöldum þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að gefa glögga mynd af leigumarkaðnum á Íslandi. Ég legg til að frumvarpinu verði að lokinni þessari umræðu vísað til hv. velferðarnefndar.
