húsaleigulög.
Herra forseti. Ég mæli hér fyrir frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994. Frumvarpið var lagt fram á 156. löggjafarþingi og er nú endurflutt. Efnislega er frumvarpið óbreytt en þó hefur verið brugðist við tillögum um orðalagsbreytingar sem komu fram í nefndaráliti velferðarnefndar Alþingis á síðasta löggjafarþingi.
Með frumvarpinu eru lagðar til breytingar á lögunum sem hafa það að markmiði að auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda með því að stuðla að aukinni langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð. Frumvarpið hefur það ekki síður að markmiði að bæta upplýsingar um leigumarkaðinn með almennri skráningu leigusamninga og auknu gagnsæi um upplýsingar í leigusamningunum.
Í fyrsta lagi er lagt til að í tímabundnum samningum verði óheimilt að semja um að leigufjárhæð taki breytingum á fyrstu 12 mánuðum samnings. Samkvæmt gildandi lögum er óheimilt að semja um að leigufjárhæð breytist á leigutímanum ef gerður hefur verið tímabundinn leigusamningur til 12 mánaða eða skemmri tíma. Markmið ákvæðisins var að stuðla að auknum fyrirsjáanleika um leigufjárhæð og hvetja til þess að gerðir væru ótímabundnir leigusamningar frekar en tímabundnir. Komið hefur í ljós að í kjölfar lögfestingar ákvæðisins sumarið 2024 hefur borið á því að gerðir hafi verið verðtryggðir tímabundnir leigusamningar til 13 mánaða og þannig hefur verið komist hjá markmiðum breytinganna. Því er lagt til að óheimilt verði að semja um að leigufjárhæð taki breytingum á fyrstu 12 mánuðum leigutíma þegar um er að ræða tímabundna leigusamninga. Samkvæmt nýjustu gögnum úr leiguskrá HMS hefur 13 mánaða samningum hjá hagnaðardrifnum leigufélögum þannig fjölgað úr 0,6% fyrir gildistöku ákvæðisins í hvorki meira né minna en 46% eftir að það tók gildi. Eins hefur tímabundnum samningum til 14–25 mánaða fjölgað úr 7,2% í 18% hjá þeim. Fjölgun tímabundinna samninga sem gerðir eru til lengri tíma en 12 mánaða hefur verið nokkuð minni hjá einstaklingum sem leigja út húsnæði. Samningum til 13 mánaða hefur þar fjölgað úr 1,1% í 7%. Tímabundnum samningum til 14–25 mánaða hefur einnig fjölgað hjá einstaklingum úr 8,7% í 11%.
Í öðru lagi er lagt til í frumvarpinu að skylda til að skrá leigusamninga sem gerðir eru um húsnæði sem leigt er til íbúðar í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar verði útvíkkuð. Öllum þeim sem leigja út húsnæði til íbúðar verði þannig framvegis skylt að skrá leigusamninginn í leiguskrá sem og að skrá þar breytingar á leigufjárhæð og afskrá samninginn að leigutíma loknum. Heimild HMS til að leggja stjórnvaldssektir verði útvíkkuð samhliða og nái einnig til umræddra leigusala vanræki þeir skráningarskylduna. Hún taki þó gildi ári síðar en skráningarskyldan til að veita svigrúm til þess að bregðast við þessum breytingum. Skráningarskyldan tekur nú aðeins til þeirra sem hafa atvinnu af leigustarfsemi í skilningi tekjuskattslaga, þ.e. eru með þrjár eða fleiri íbúðir eða einingar til útleigu og gefur því aðeins mynd af hluta leigumarkaðarins. Það stóð þó alltaf til að skráningarskyldan yrði almenn og er þetta í fjórða sinn sem frumvarp þess efnis er lagt fram á Alþingi. Ekki náðist pólitísk samstaða um málið í þinginu í tíð fyrri ríkisstjórnar auk þess sem þetta var eitt þeirra mála sem voru mjög langt komin í þinglegri meðferð á síðasta löggjafarþingi en því miður náðist ekki að klára það fyrir þinglok.
Þessi breyting er gríðarlega mikilvæg til að heildstæðar og greinargóðar upplýsingar fáist um leigumarkaðinn, m.a. um þróun leiguverðs og tegund og lengd leigusamninga. Þær upplýsingar skipta miklu máli við gerð leigusamninga, ekki síst við ákvörðun leiguverðs, en eru ekki síður mikilvægar til að undirbyggja upplýstar ákvarðanir stjórnvalda við stefnumótun í málaflokknum. Upplýsingarnar koma einnig til með að auðvelda eftirlit með búsetu í óviðunandi húsnæði og munu m.a. nýtast slökkviliðinu en einnig með svartri leigustarfsemi.
Forseti. Þessar upplýsingar geta því til að mynda nýst til að koma auga á svarta skammtímaleigu íbúðarhúsnæðis til ferðamanna. Leiguskráin getur því nýst sem mikilvægt verkfæri stjórnvalda á mörgum sviðum. Skráning leigusamninga í leiguskrá hefur nú þegar falið í sér byltingu hvað varðar bættar upplýsingar um leigumarkaðinn hér á landi. Í upphafi þessa mánaðar voru tæplega 32.000 gildir leigusamningar skráðir í leiguskrána. Við eigum þó enn langt í land með að ná utan um allan leigumarkaðinn. Áður var áætlað að um 34.000 heimili væru á leigumarkaði hér á landi en nýlegar greiningar HMS benda aftur á móti til þess að leigumarkaðurinn sé orðinn miklu stærri. Greiningar stofnunarinnar benda í þessu sambandi til þess að allt að 37.000 einstaklingar kunni að hafa verið vantaldir á leigumarkaði. Samkvæmt því kunna allt að 28% fullorðinna einstaklinga á Íslandi að vera á leigumarkaði í stað 16% líkt og áður hefur komið fram í opinberum könnunum um húsnæðismarkaðinn.
Forseti. Þannig er talið að næstum þriðjungur þjóðarinnar sé nú á leigumarkaði. Þetta er bara eitt dæmi sem undirstrikar hve takmarkaðar upplýsingar liggja enn fyrir um leigumarkaðinn og hve mikilvægt það er að fá heildstæðari upplýsingar um stöðu mála á þessu sviði. Með því að skráningarskylda nái til allra samninga sem gerðir eru um húsnæði til íbúðar þá munum við því fá áreiðanlegar og heildstæðar upplýsingar um leigumarkaðinn og ólíka hluti hans sem nú skortir, m.a. stærð leigumarkaðarins, bæði eftir fjölda heimila og íbúa, og einstaka hluta hans, svo sem eftir leigusölum og tegund samningsins, leiguverð og þróun þess eftir leigusölum, svæðum, tegundum, húsnæðisstærð og fleira, við hvaða vísitölu eða viðmið breytingar á leigufjárhæð eru tengdar, tíðni þeirra breytinga og umfang, lengd og tegundir leigusamninga, þ.e. skiptingu í ótímabundna og tímabundna samninga en einnig tegundir eftir húsnæði og flokkum leigusala, tíðni endurnýjana og framlenginga samninga sem og tíðni flutninga, gerð íbúða, svo sem stærð, aldur, fjölda herbergja, staðsetningu, herbergjaleigu og íbúðaleigu, búsetu í óviðunandi húsnæði, svo sem í atvinnuhúsnæði og um þröngbýli fólks. Þessar upplýsingar eru vitaskuld mikilvægar til að undirbyggja alla stefnumótun og ákvarðanatöku stjórnvalda í málaflokknum. Á það bæði við um greiningu á virkni húsnæðisstuðningskerfanna okkar, svo sem húsnæðisbóta, sérstaks húsnæðisstuðnings og stofnframlaga til almennra íbúða, en einnig hugsanlega þörf á breytingum á þeim stuðningskerfum. Sama á við um aðrar aðgerðir hins opinbera á leigumarkaði, svo sem til að auka framboð á leiguhúsnæði eða gera breytingar á löggjöfinni að öðru leyti, svo sem á húsaleigulögum.
Í þriðja lagi er hér lagt til að leigusamningar í leiguskrá verði framvegis ekki undanþegnir upplýsingarétti almennings. Þegar skráningarskyldunni var upphaflega komið á var lögfest ákvæði um að samningarnir séu undanþegnir rétti almennings til aðgangs að gögnum skv. 5. gr. upplýsingalaga. Til samanburðar hafa þinglýstir leigusamningar í leiguskrá Þjóðskrár Íslands hins vegar verið öllum aðgengilegir í gegnum tíðina ásamt öllum öðrum upplýsingum sem þar koma fram. Eðlilegt þykir að gagnsæi gildi í þessum efnum enda þurfa takmarkanir á upplýsingarétti almennings að styðjast við sérstök rök. Leggja verður til grundvallar að almennar reglur upplýsingalaga, um að meta þurfi í hverju tilviki hvort upplýsingar séu þess eðlis að takmarka beri aðgang að þeim, tryggi með fullnægjandi hætti viðkvæmar upplýsingar. Þessari breytingu á lögunum er ekki síst ætlað að stuðla að auknu gagnsæi um leiguverð.
Að lokum eru lagðar til breytingar á lögum um tekjuskatt sem leiðir af útvíkkun skráningarskyldu leigusamninga. Í þeim felst að skattaívilnun vegna leigutekna leigusala verði háð skráningu leigusamnings í leiguskrá. Breytingin hefur það að markmiði að tryggja rétta skráningu leigusamninga í leiguskrána. Í umræddri skattaívilnun felst að ekki skuli reikna tekjuskatt af 50% af tekjum manns af útleigu íbúðarhúsnæðis sem nýtt er til búsetu leigjanda og fellur undir húsaleigulög. Þá er samhliða lagt til að skráning leigusamnings í leiguskrá verði einnig á meðal skilyrða þess að tekjur manna af útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög teljist ekki til atvinnurekstrartekna heldur fjármagnstekna í tilvikum þar sem hinar útleigðu sérgreindu íbúðir eru ekki fleiri en tvær.
Hvað varðar áhrif á ríkissjóð er talið að kostnaður vegna skráningar leigusamninga og birtingar upplýsinga úr leiguskrá húsnæðisgrunns, m.a. í markaðsleigu, verði óverulegur.
Virðulegi forseti. Ég hef nú gert grein fyrir helstu efnisatriðum frumvarpsins. Ég tel að þær lagabreytingar sem hafa hér verið kynntar feli í sér mikilvæga réttarbót fyrir alla hlutaðeigandi. Verði þær samþykktar munu þær auka réttarvernd, húsnæðisöryggi leigjenda sem og upplýsingar um leigumarkaðinn. Ég legg til að frumvarpinu verði að lokinni þessari umræðu vísað til hv. velferðarnefndar og 2. umræðu.
