06.11.1975
Efri deild: 12. fundur, 97. löggjafarþing.
Sjá dálk 430 í B-deild Alþingistíðinda. (270)

46. mál, fasteignasala

Flm. (Halldór Blöndal) :

Herra forseti. Í Tímanum hinn 1. sept. 1974 segir svo, með leyfi hæstv. forseta: „Svindl og brask í fasteignaviðskiptum fer ört vaxandi. Lögfræðingar oft við slíkt riðnir, segir Gísli Guðmundsson rannsóknarlögreglumaður.“ Þetta er fyrirsögn þessa. Síðan er haft eftir þessum rannsóknarlögreglumanni í dagblaðinu, með leyfi hæstv. forseta: „Það er greinilegt að brask í sambandi við fasteignamál fer mjög vaxandi. Fólk á í mörgum tilfellum erfitt með að ná rétti sínum vegna þess að samningarnir, sem það hefur gert, standast ekki þegar á reynir. Sagði Gísli að fjöldi fólks stæði í miklum vandræðum vegna þess arna og bæði tími og fé færi í að ná sjálfsögðum rétti sínum. Menn eru oft búnir að festa sér t. d. íbúð og jafnvel oft á tíðum búnir að greiða svo og svo mörg hundruð þús. króna inn á eignina þegar allt í einu kemur upp úr kafinu að gerðir samningar eru ógildir, oftast vegna þess að seljandinn hefur ekki staðið í skilum við fyrri eigendur, og þá standa menn oftast uppi varnarlausir. Sagði Gísli að í flestum tilfellum væri því um að kenna að menn tefldu á tæpasta vað við húsakaup og gætu síðan ekki staðið við gerða samninga.“ Síðan segir með leyfi hæstv. forseta: „Það alvarlegasta við þessi mál er samt það að lögfræðingar virðast oft með í ráðum, og ég vil halda því fram að lögfræðingar beri mikla ábyrgð í sambandi við þessi mál. Það er ansi hart að menn sem hafa menntað sig til þess að gæta laga og réttar, skuli leyfa sér slíkt og jafnvel standa vörð um þessa hluti. Það er enn fremur ansi hart þegar hinn almenni borgari getur ekki lengur reitt sig á þessa þjónustu sem lögfræðiskrifstofa veitir. Það er furðulegt að fullkomlega eðlilegir samningar gerðir á lögfræðiskrifstofu og í viðurvist löglærðra manna skuli ekki standast þegar á reynir. Hvert á fólk að leita þegar menn úr stétt, sem á að vera á varðbergi um réttindi einstaklingsins, gera sig seka um atferli sem þetta?“ spurði Gísli að lokum.

Þessi ummæli rannsóknarlögreglumannsins Gísla Guðmundssonar ollu að sjálfsögðu miklum fjaðraþyt á sínum tíma, því að þessi mál voru tekin til athugunar bæði innan Lögmannafélagsins og eins innan dómsmrn.

Eftir að þessi frétt birtist í Tímanum birtist greinargerð frá Lögmannafélagi Íslands þar sem svo segir m. a., með leyfi hæstv. forseta:

,,Lögmannafélag Íslands hefur lagt á það áherslu að þeim firmum og einstaklingum, er auglýsa fasteignir til sölu, væri veitt aðhald í starfi þeirra. Sama á við um þá er selja skip og bifreiðar. Rituð hafa verið af félagsins hálfu á liðnum árum erindi til réttra stjórnvalda um þessi efni án sýnilegs árangurs að því er eftirlit varðar. Þó er rétt að fram komi að gefnu tilefni að kæra stjórnar Lögmannafélags Íslands á hendur ólöglegum fasteignasölum á árinu 1971 bar þann árangur að ríkissaksóknari fól dómsmrn. athugun málsins og rn. síðan einstökum lögreglustjórum og er þeim athugunum viðast hvar lokið. Má vænta þess að rn. hefði aðhald og gefi fyrirmæli um að raunverulegir ábyrgir rétthafar til fasteignasölu gangi frá samningum um sölu fasteigna, en ekki réttindalausir menn eða tilkvaddir íhlaupamenn þótt þeir réttindi hafi.“

Enn fremur segir í þessari skýrslu, með leyfi hæstv. forseta:

„Slæleg framkvæmd laga og eftirlitsleysi hafa valdið því að til lögmanna leita oft á tíðum aðilar með illa gerða samninga er þeir hafa að mestu sjálfir gert eða réttindalausir fasteignasalar, eftir að allt var komið í óefni, og biðja ásjár. Þannig er í raun og veru málinu algerlega snúið við í margnefndu blaðaviðtali.

Mjög hefur verið rætt um það í stjórn Lögmannafélags Íslands af ofannefndu tilefni að gefa út almenna aðvörun til einstaklinga, er standa í veigamiklum viðskiptum, svo sem fasteignakaupum eða sölu, að láta sig ekki muna um það að láta lögmann, sem hlutaðeigandi hefur ástæðu til að treysta og fella sig við af kunnugleik eða orðspori, líta yfir samninginn áður en undirritað er, enda tíðka margir það hérlendis þó að fleiri láti það ógert. Slíkt getur sparað mikið fé og fyrirhöfn.“

Eins og þessi ummæli bera með sér hefur það mjög farið í vöxt að mjög illa og slælega sé frá fasteignaviðskiptum gengið. Og þess finnast dæmi og það fleiri en eitt, að þegar menn hafa síðan leitað til dómstóla til þess að fá rétt sinn og koma ábyrgð á hendur þeim mönnum sem fasteignaviðskiptin hafa annast, þá hefur verið allt á huldu með það hver raunverulega beri ábyrgðina og hvort í raun og veru viðkomandi fasteignasalar hafi fullnægt ákvæðum laga um fasteignasölu.

Ég skal ekki fara út í þann þátt málsins, en það frv., sem ég hef lagt hér fram, lýtur að því að gera fasteignaviðskipti öruggari með því eins og segir í frvgr., að skylt sé „að geta þess í öllum skjölum varðandi fasteignakaup, svo sem kauptilboðum, kaupsamningum, skuldabréfum og afsölum, hver hafi samið skjöl þessi. Enn fremur skulu þeir, sem fasteignaviðskipti annast, geta nafns síns í auglýsingum, eins þótt viðskiptin séu rekin í nafni skrásetts firma.“ Það eru þessi firmu sem hafa valdið miklu óöryggi í þessum viðskiptum. Við sjáum daglega í blöðum auglýsingar um fasteignaviðskipti, og að sjálfsögðu telur maður sér trú um eða heldur að óreyndu að öll þessi firmu séu lögleg og hafi raunverulega forstöðumann sem hafi fengið leyfi til slíkra viðskipta samkv. l. nr. 45 1938. Ef hins vegar skyggnst er á bak við þetta, þá kemur í ljós að þeir menn, sem leppa þessi firmu, koma oft á tíðum mjög lítið nærri rekstrinum og það jafnvel svo að í mörgum tilfellum er þarna um opinbera embættismenn að ræða og jafnvel dómara í háum embættum sem eru leppar fyrir slíkt firma og gera því í raun og veru mögulegt að reka þessi viðskipti.

Ég álít að viðskiptahættir af þessu tagi séu óheilbrigðir og það sé skylda hins háa Alþ. að stemma stigu við þessu og stuðla að því að lög um fasteignasölu nái tilgangi sínum. Og ég held að einfaldasta leiðin í því sambandi sé að skylda þá, sem slík viðskipti annast, til að merkja sér þau skjöl sem fara um hendur viðkomandi fasteignasala eða fasteignafirma. Með þeim hætti er auðvelt að koma lögum yfir viðkomandi aðila.

Ég vil enn fremur í þessu sambandi rökstyðja þessa frvgr. með því að vitna til þess að á aðalfundi Lögmannafélags Íslands hinn 11. apríl s. l. var samþ. svo hljóðandi breyting á Codex etkus lögmanna, — með leyfi hæstv. forseta: „Við 15. gr. bætist ný málsgrein, svo hljóðandi: „Lögmanni, sem ber ábyrgð á samningsgerð og öðrum skyldum samkv. lögum um fasteignasölu, er rétt og skylt að láta nafns sín getið á skjölum og í auglýsingum þeirrar fasteignasölu sem rekin er á ábyrgð hans, enda er honum óheimilt að reka fasteignasölu utan þess staðar þar sem hann hefur starfsstofu.“ Þetta er Codex etieus Lögmannafélagsins, og ég álít að það eigi að skylda einnig aðra menn, sem þessi viðskipti annast, til þess að taka þessa reglu upp.

Hér er ekki um það að ræða að vera að tryggja eða veita neinum einstaklingum í þjóðfélaginu forgangsaðstöðu til þessara viðskipta. Hér er verið að reyna að tryggja almenningi, hinum venjulega borgara, grunlausa borgara, að hann geti átt fasteignaviðskipti og að þeir menn sem með sérstöku leyfi ríkisvaldsins reka slíka fasteignasölu, verði látnir sæta fullri ábyrgð ef þeir ganga ekki tryggilega frá þessum plöggum.

Síðari hluti þessa frv. lýtur að því, að ákvæði laga um fasteignasölu skuli einnig ná til kaupa og sölu skráningarskyldra skipa, sbr. 1. gr. laga um skráningu skipa, nr. 53 1970. Tilefni þess, að lagt er til að þessi frvgr. verði tekin inn í lögin, er að fram undir þetta hefur það almennt verið talið að skipaviðskipti skuli hlíta lögum um fasteignasölu. Ég get í því efni m.a. vísað til bréfs Lögmannafélags Íslands til dómsmrn., þar sem segir svo m.a., með leyfi hæstv. forseta:

„Stjórn Lögmannafélags Íslands leyfir sér að gefnu tilefni að leita álits hins háa rn. á eftirfarandi: 1) Hvort eigi, megi eða beri að skilja 1. gr. l. nr. 47 frá 11. júní 1938, um fasteignasölu, þannig að skip falli undir hugtakið fasteignir. Tilefni fyrirspurnarinnar er þetta: Á síðari árum hafa allmargir menn stofnað fyrirtæki hér í bæ í því skyni að hafa að atvinnu skipasölu og fjölgar þeim stöðugt. Margir þessara manna uppfylla eigi þau skilyrði sem greind lög setja fyrir því að þeir megi stunda fasteignasölu. Að vísu er í lögum um fasteignasölu aðeins talað um fasteignir og skip þar hvergi nefnd. Stjórn Lögmannafélags Íslands lítur þó svo á að eðlilegast sé að fasteignasölulögin nái einnig til skipasölu, enda gilda á ýmsum sviðum íslensks réttar sömu reglur um fasteignir og skip. Verð skipa er orðið geysihátt og í mörgum tilfellum margfalt verð jafnvel stærstu fasteigna. Þegar af þessum ástæðum er nauðsynlegt að sölu skipa annist eigi aðrir en hinir færustu menn eða þeir sem löggjafinn hefur talið hæfa til að annast sölu fasteigna.“

Það var samkv. ábendingum formanns Lögmannafélags Íslands Páls S. Pálssonar hrl. sem ég bætti þessari gr. við, og ég vil vekja athygli hv. þdm. á því að það hefur fallið dómur fyrir því í Hafnarfirði að skipasala falli ekki undir þessi lög, þvert ofan í það sem hingað hefur verið talið. Þannig segir þar í dómsorðum: „Dómurinn ályktar, að þar sem ákvæði 1. gr. l. nr. 47 1938, um fasteignasölu, sé undantekning frá grundvallarreglu, sem fram komi í 69. gr. stjórnarskrár, nr. 33 frá 1944, sé ekki fært að álykta frá fyrrnefnda ákvæðinu með lögjöfnun um skipasölu.“ En í þessu máli hafði stefnandi sagst hafa stundað skipasölu í 14 ár og ekki telja að skipasala sé háð leyfi.

Það er að sjálfsögðu augljóst að verð skipa er orðið það hátt að það er með öllu óhugsandi að slík viðskipti geti farið fram eftirlitslaust af opinberri hálfu og án sérstakrar löggjafar. Hvort tveggja er, að þarna er oft um verðmæti að tefla sem skipta hundruðum millj. kr., og einnig hitt, að gerð slíkra samninga er mjög vandasöm og reynir á mörg atriði við slíka samningsgerð.

Ég hef orðið var við það að sumir þeir, sem slík viðskipti annast, hafa blygðunarlaust og heimildarlaust hvatt báða aðila til eignatilfærslu sem skiptir hundruðum þús. kr. án þess að fyrir því sé nokkur stoð í lögum og án þess að fyrir því sé nokkur réttarvenja sem réttlæti slíkt.

Ég held þess vegna að það sé nauðsynlegt að hið háa Alþ. slái því nú föstu að slík viðskipti megi ekki aðrir annast en þeir sem hafi heimild til fasteignasölu, fasteignaviðskipta, til þess að draga úr öllum vafa um þessi efni og til þess að hnekkja þeim dómi sem ég hef hér vitnað til, en að vísu hefur verið áfrýjað til Hæstaréttar. Þetta er málið nr. 54 1971, Halldór Halldórsson gegn Magnúsi Magnússyni og Hafnabergi hf., 10. sept. 1974. Endurrit úr dómabók Hafnarfjarðar þar sem þessi dómur er rakinn.

Ég vil svo að síðustu aðeins segja það, að ég hafði haft hug á því að flytja einnig frv. um löggjöf um bílasölu. Það er nú komið svo að verð á bílum hefur farið mjög vaxandi og ég hygg að það fari yfir 10 millj. kr. þegar um stærstu bifreiðar er að ræða. Eins og ástandið er nú í þessum efnum, þá er ekki einu sinni krafist venjulegs verslunarleyfis til þess að menn geti annast slíka verslun. Ég álit að það þurfi einnig að taka til athugunar hvort ekki sé rétt að setja lög um bifreiðasölu. Það er hins vegar þar í svo margt að líta að ég treysti mér ekki til þess að ganga frá frv. að þeim lögum nú þegar ég hef setið á þingi sem varamaður þessa daga. Ég mun hins vegar hreyfa því máli síðar ef engin hreyfing kemst á það mál á næstu mánuðum.

Ég leyfi mér svo, herra forseti, að óska þess að þessu frv. verði vísað til hv. allshn. og tel eðlilegt jafnframt að leitað sé frekari gagna hjá Lögmannafélagi Íslands um þessi mál.